MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 25 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/06823 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UVAU

AFFAIRE : [V] [I] [X],C/ S.C.I. L’HERMITAGE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LAMBERT, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [I] [X], exerçant sous l’enseigne DSP AUTOMOBILES, ,sis [Adresse 4]

représenté par M^e Chrystel GOMBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

D1741

DEFENDERESSE

S.C.I. L’HERMITAGE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Antoine DE LA FERTE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant, vestiaire : 283, M^e Antoine LAMBERT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire : E467

PARTIES INTERVENANTES

Etablissement public GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR (GPSEA), sis [Adresse 8]

S.A. AVENIR DEVELOPPEMENT anciennement dénommée GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR DEVELOPPEMENT, sis [Adresse 10],

tous deux représentés par M^e Antoine DE LA FERTE, avocat (plaidant) au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283, M^e Antoine LAMBERT, avocat (postulant) au barreau de PARIS, vestiaire : E467

Clôture prononcée le : 22 mai 2025

Débats tenus à l’audience du : 15 septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 25 novembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 25 novembre 2025.

*************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 novembre 2009, la SCI DE L’HERMITAGE a donné à bail DSP Automobile représenté par son gérant M. [V] [I] [X] un local de ferme à usage de garage automobile et réparation et auvent de stockage situé au [Adresse 7] (94), selon convention d’occupation non soumise au code de commerce conclue pour une période de douze mois, à compter du 1er décembre 2009. Suivant avenant du 20 avril 2011, la convention a été renouvelée pour une même durée à compter du 1er mars 2011. Maintenu dans les lieux sans congé du bailleur, le preneur a ensuite bénéficié d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Par ordonnance du 31 mai 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil a condamné la SCI DE L’HERMITAGE, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter du 28 juin 2016, date de la signification de l’ordonnance, à faire réaliser la réfection totale de la couverture, le traitement de l’humidité par réfection des joints des murs, et la refixation du chauffe-eau et du lavabo.

Suivant jugement du 16 mai 2017, le juge de l’exécution du Tribunal de grande instance de Créteil a condamné la SCI DE L’HERMITAGE à payer à M. [V] [I] [X] la somme de 48 000,00 euros, correspondant à la liquidation de l’astreinte pour la période courant du 28 août 2016 au 27 avril 2017. Il a été fixé une nouvelle astreinte provisoire, d’un montant de 250 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision.

Par ordonnance prononcée le 12 novembre 2018, le Tribunal de grande instance de Créteil a ouvert une procédure de règlement judiciaire amiable à l’égard de la SCI DE L’HERMITAGE et ses gérants.

Par jugement prononcé le 17 mai 2019, le juge de l’exécution du Tribunal de grande instance de Créteil a débouté M. [V] [I] [X] de ses demandes en liquidation et fixation d’une nouvelle astreinte.

Le 3 juin 2019, après avoir obtenu autorisation du juge de l’exécution saisi sur requête, M. [V] [I] [X] a fait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien immobilier donné à bail, pour sûreté de sa créance évaluée à la somme de 118 358,33 euros. Le juge de l’exécution a validé l’hypothèque judiciaire mais limité le montant de la sûreté à la somme de 80 621,00 euros, dans un jugement du 18 octobre 2019 dont la SCI DE L’HERMITAGE a interjeté appel. Par un arrêt du 18 février 2021, la Cour d’appel de [Localité 15] a confirmé le jugement du 18 octobre 2019.

Par exploit d’huissier signifié le 24 mai 2019, la SCI DE L’HERMITAGE a notifié congé avec refus de renouvellement du bail avec effet au 30 novembre 2019 et paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte authentique du 24 avril 2020, la SCI DE L’HERMITAGE a cédé les locaux objets du bail à l’établissement GRAND PARIS SUD EST AVENIR

Suivant assignation délivrée le 4 juillet 2019, M. [V] [I] [X] a attrait SCI DE L’HERMITAGE devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI DE L’HERMITAGE, l’inscription d’une hypothèque définitive, le paiement de l’indemnité d’éviction et de dommages et intérêts.

Suivant assignation délivrée le 3 septembre 2020, M. [V] [I] [X] a assigné la SPLA GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR DEVELOPPEMENT en intervention forcée.

Suivant ordonnance du 18 juin 2021, le juge de la mise en état a désigné Madame [J] [K] en qualité d’expert judiciaire avec pour mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et d’occupation. Le 30 juin 2023, l’experte judiciaire a remis son rapport d’expertise.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 mai 2025, M. [V] [I] [X] demande à la juridiction, au visa des articles 1719 à 1727 du code civil ainsi que des articles L.145-40-2, R.145-37 et L.145-28 du code de commerce, de :

« DIRE et JUGER Monsieur [X] [I] recevable en son action et bien fondé en ses demandes ;

CONSTATER l’intervention volontaire de GPSEA à la présente instance ;

PRONONCER la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI DE L’HERMITAGE ;

DIRE et JUGER les demandes de la SCI DE L’HERMITAGE et [Adresse 12] fondées et donc irrecevables,

REJETER l’intégralité des demandes de la SCI DE L’HERMITAGE et GPSEA

Sur l’inscription d’hypothèque :

DIRE et JUGER que Monsieur [X] [I] était recevable en son action d’inscription d’hypothèse à titre conservatoire afin de préserver ses droits ;

PRONONCER l’inscription de l’hypothèque à titre définitif pour un montant de 80.861 euros ;

Sur le dépôt de garantie :

ORDONNER la restitution de l’intégralité du dépôt de garantie d’un montant de 460 euros eu profit de Monsieur [I] [X] ;

Sur l’indemnité d’éviction :

A titre principal,

DIRE et JUGER que la perte de fonds est établie et que la SCI DE L’HERMITAGE est redevable d’une indemnité de remplacement ;

CONDAMNER la SCI L’HERMITAGE au paiement de la somme de 71.000 euros à Monsieur [I] [X] au titre de l’indemnité d’éviction, conformément, au rapport d’expertise judiciaire ;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la SCI L’HERMITAGE au paiement de la somme de 32.600 euros à Monsieur [I] [X] au titre de l’indemnité d’éviction, conformément, au rapport d’expertise judiciaire ;

Sur l’indemnité d’occupation et le maintien dans le lieux :

— Maintien dans les lieux :

CONSTATER que GPSEA n’a réalisé aucun travaux en contradictions avec les arrêtés de péril délivrés par la mairie de [Localité 14] ;

CONSTATER Monsieur [I] [X] s’est trouvé dans l’impossibilité de se maintenir dans les lieux à compter du 2 janvier 2024.

— Sur l’impossibilité d’exploiter :

DIRE et JUGER que Monsieur [I] [X] n’a pas pu exploiter son fonds de commerce et a subi un préjudice d’exploitation ;

A titre principal,

CONDAMNER GPSEA au paiement de la somme de 107.435,33 euros au titre de l’impossibilité d’exploiter du 2 janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

CONDAMNER GPSEA au paiement de la somme de 8.952,94 euros par mois au titre de l’impossibilité d’exploiter à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la décision à intervenir.

A titre subsidiaire,

CONDAMNER GPSEA au paiement de la somme de 27.8692,33 euros au titre de l’impossibilité d’exploiter du 2 janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

CONDAMNER GPSEA au paiement de la somme de 2.321,86 euros par mois au titre de l’impossibilité d’exploiter à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la décision à intervenir.

— Sur le préjudice moral découlant de l’impossibilité d’exploiter :

CONDAMNER GPSEA au paiement de la somme de 5.000 euros ;

— Sur l’indemnité d’occupation :

A titre principal,

DIRE et JUGER que GPSEA a dispensé Monsieur [I] [X] du paiement de toute indemnité d’occupation à compter de septembre 2020 et DIRE en conséquence ne pas avoir lieu au paiement,

CONSTATER que Monsieur [I] [X] a réglé l’intégralité de ses loyers dont le montant est équivalent à celui qu’il aurait dû régler au titre de l’indemnité d’occupation,

A titre subsidiaire,

PRENDRE acte du rapport d’expertise ;

RETENIR le calcul et le montant de l’Expert si Monsieur [X] devait être condamné au règlement d’une indemnité ;

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement la SCI L’HERMITAGE et GPSEA au paiement de la somme de 50.000 euros à Monsieur [I] [X] à titre de dommages et intérêts pour l’intégralité des préjudices subis de 2016 au 1 er janvier 2024 ;

DIRE que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ainsi que l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONSTATER que la SCI DE L’HERMITAGE ne s’est pas acquittée des dépens laissés à sa charge malgré les décisions judiciaires la condamnant au paiement ;

CONDAMNER solidairement la SCI L’HERMITAGE et GPSEA au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont frais d’expertise avancés par Monsieur [I] [X].

ORDONNER l’exécution provisoire du Jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution. »

M. [V] [I] [X] soutient que :

la SCI DE L’HERMITAGE n’a pas exécuté son obligation de réaliser les travaux ordonnés par le tribunal de grande instance de Créteil le 31 mai 2016 et signifié au bailleur le 28 juin 2016. En outre, le bailleur n’a pas exécuté les condamnations au titre de la liquidation de l’astreinte. Ainsi, en raison des manquements de la SCI DE L’HERMITAGE et en dépit des mises en demeure que lui a adressées le preneur, M. [V] [I] [X] a obtenu l’autorisation d’inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur les biens et droits immobiliers de la SCI DE L’HERMITAGE sis [Adresse 5] à LA QUEUE EN BRIE au regard des risques de non-recouvrement de sa créance. M. [V] [I] [X] est donc fondé à demander l’inscription d’une hypothèque judiciaire définitive sur ces biens ;la SCI DE L’HERMITAGE a manqué à son obligation de délivrance en donnant à bail à M. [V] [I] [X] des locaux impropres à la destination prévue par le contrat. En outre, le bailleur n’a réalisé aucun des travaux qui s’imposaient en raison de l’état de vétusté des locaux donnés à bail, ne respectant pas son obligation d’entretien. En raison de ces dégradations, M. [V] [I] [X] n’a pas pu développer son activité. Par ailleurs, alors que son assureur l’avait indemnisé pour des dégâts survenus sur le bâtiment, la SCI DE L’HERMITAGE n’a pas réalisé les travaux de réparation. Un autre trouble de jouissance résulte du manquement par le bailleur du droit de préférence reconnu au preneur en n’informant pas M. [V] [I] [X] de la vente des locaux à la SPLA GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR DEVELOPPEMENT et en le privant de la possibilité d’acquérir le bien. De plus, l’acquéreur du bien, la SPLA GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR DEVELOPPEMENT, n’a pas réalisé de travaux de rénovation ;l’établissement GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR n’est pas fondée à alléguer que M. [V] [I] [X] n’a pas réglé ses loyers alors qu’il ne produit aucune preuve attestant d’un manquement du preneur à son obligation de paiement du prix du bail ;compte-tenu de l’ensemble de ces manquements de la SCI DE L’HERMITAGE et de l’établissement GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR, M. [V] [I] [X] est fondé à demander le paiement de dommages et intérêts pour les préjudices subis ainsi que la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs du bailleur. Du reste, la SCI DE L’HERMITAGE et l’établissement GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR ont fait preuve d’une résistance abusive en n’exécutant pas les décisions prononçant la liquidation de l’astreinte et en ne réagissant pas aux mises en demeure de M. [V] [I] [X] ;M. [V] [I] [X] est fondé à demander le paiement de l’indemnité d’éviction laquelle se limite à l’indemnité de remplacement en raison de la spécificité de son activité et de la situation du preneur qui perdure dans le temps, tel qu’évalué par le rapport d’expertise ;depuis l’arrêté de péril adopté par la commune de [Localité 13] le 2 janvier 2024, M. [V] [I] [X] est dans l’impossibilité d’exploiter son activité, car les locaux ont été condamnés par la gendarmerie. Le demandeur est donc fondé à demander le paiement de dommages et intérêts en raison du préjudice subi à raison de la perte de chiffre d’affaires ;du 1er décembre 2019 jusqu’au mois de mars 2020, M. [V] [I] [X] a réglé une indemnité d’occupation à la SCI DE L’HERMITAGE puis du mois d’avril 2020 au mois septembre 2020, le preneur a réglé cette indemnité d’occupation à l’établissement GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR. C’est au mois de septembre 2020 que l’établissement GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR a accordé au demandeur une dispense de paiement dans l’attente de la réalisation des travaux, lesquels ne sont pas intervenus ;M. [V] [I] [X] est fondé à demander la restitution du dépôt de garantie.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 31 mars 2025, la SCI DE L’HERMITAGE, la SPLA GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR DEVELOPPEMENT et l’établissement GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR demandent à la juridiction, au visa des articles 1103, 1193, 1194, 1219, 1348, 1348-1, 2435 et 2438 du code civil, des articles L. 145-28 et L. 145-45 du code de commerce ainsi que des articles L. 131-1 et suivants et L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

« IN LIMINE LITIS :

— CONSTATER l’intervention volontaire de l’établissement public territorial GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR, numéro SIREN 200 058 006, propriétaire actuel de l’ensemble immobilier comprenant les locaux litigieux,

— PRONONCER la mise hors de cause de la société AVENIR DEVELOPPEMENT, anciennement SOCIETE PUBLIQUE LOCALE D’AMENAGEMENT GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR DEVELOPPEMENT, numéro SIREN 354 049 918, sans lien juridique avec Monsieur [I] [X],

A TITRE PRINCIPAL :

— FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI DE L’HERMITAGE à Monsieur [V] [I] [X], à 50 % du montant déterminé par le rapport d’expertise, soit la somme de 16 300 euros, en raison de la résiliation du bail aux torts partagés demandée en tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur [V] [I] [X] à payer à la SCI DE L’HERMITAGE au titre du préjudice d’indisponibilité des sommes séquestrées chez le notaire sur le fondement d’une première hypothèque indûment maintenue et d’un seconde hypothèque non justifiée, à la somme de 10 417,92 euros par mois à compter du 20 avril 2020, soit la somme de 739.649 euros arrêtée au 24 mars 2025 représentant 71 mois et à parfaire jusqu’au jour de communication des justificatifs de mainlevées des hypothèques Volume 9404P03 [Immatriculation 9] et Volume 9404P03 2019V1619 prise par Monsieur [I] [X] auprès du service de la publicité foncière de CRETEIL 2,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI DE L’HERMITAGE à Monsieur [V] [I] [X], à la somme de 32 600 euros correspondant au montant déterminé par le rapport d’expertise judiciaire dans l’hypothèse du déplacement du fonds,

— CONDAMNER Monsieur [V] [I] [X] à payer à la SCI DE L’HERMITAGE au titre du préjudice d’indisponibilité des sommes séquestrées chez le notaire sur le fondement d’une première hypothèque indument maintenue et d’un seconde hypothèque non justifiée, les intérêts de retard au taux légal en vigueur applicables sur le montant séquestré à compter du 20 avril 2020, soit la somme de 27 038,41 euros au 2 novembre 2023, à parfaire jusqu’à la communication des justificatifs de mainlevées des hypothèques Volume 9404P03 [Immatriculation 9] et Volume 9404P03 2019V1619 auprès du service de la publicité foncière de CRETEIL 2,EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre les parties au 30 novembre 2019, aux torts partagés du preneur à bail, Monsieur [V] [I] [X] entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne DSP AUTOMOBILES (SIREN 433 030 715), et de l’ancien bailleur, la SCI DE L’HERMITAGE,

— ORDONNER l’expulsion selon toutes voies de droit y compris avec le concours de la force publique et au besoin avec le concours d’un serrurier, de Monsieur [V] [I] [X] établi sans droit ni titre dans les locaux appartenant à l’établissement public territorial GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR, numéro SIREN 200 058 006, ainsi que tous les occupants de son chef et de toutes ses affaires au besoin consigné par le commissaire de justice aux frais de l’occupant, à compter du paiement de l’indemnité d’éviction qui sera judiciairement fixée,

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [V] [I] [X] à la somme de 8 984,20 euros HT par an,

— CONDAMNER Monsieur [V] [I] [X] à payer à la SCI DE L’HERMITAGE la somme de 4 253,34 euros TTC pour la période d’occupation ayant couru du 1er décembre 2019 jusqu’au jour de l’acte de vente du 24 avril 2020,

— CONDAMNER Monsieur [V] [I] [X] à payer à l’établissement public territorial GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR, numéro SIREN 200 058 006 au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 35.936,80 € HT pour la période couru de l’acte vente d’avril 2020 à avril 2025, et à la somme de 500 € HT par mois depuis cette date.

— ORDONNER la radiation des hypothèques Volume 9404P03 [Immatriculation 9] et Volume 9404P03 2019V1619 inscrites auprès du service de la publicité foncière de [Localité 11] 2 par Monsieur [I] [X],

— DEBOUTER Monsieur [X] la demande indemnitaire solidaire entre les sociétés DE L’HERMITAGE et GPSEA à concurrence de la somme 50.000 €, au titre du droit de préférence de l’article L 145-46-1 du code de commerce

— DEBOUTER Monsieur [X] la demande indemnitaire contre la société GPSEA au titre de l’impossibilité d’exploiter et de l’impossibilité de maintien dans les lieux

— CONDAMNER Monsieur [V] [I] [X] à effectuer les demandes de radiation des hypothèques Volume 9404P03 [Immatriculation 9] et Volume 9404P03 2019V1619 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 11] 2, à ses propres frais, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 15e jour après la notification de la décision à intervenir.

— ORDONNER la compensation des sommes dues entre la SCI DE L’HERMITAGE et Monsieur [V] [I] [X],

— CONDAMNER Monsieur [V] [I] [X] à payer à la SCI DE L’HERMITAGE la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [V] [I] [X] à payer à l’établissement public, territorial GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR, numéro SIREN 200 058 006, la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [V] [I] [X] à payer à la société AVENIR DEVELOPPEMENT, anciennement SOCIETE PUBLIQUE LOCALE D’AMENAGEMENT GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR DEVELOPPEMENT, numéro SIREN 354 049 918, la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [V] [I] [X] aux entiers dépens,

— ET DIRE QUE, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Antoine de la FERTE pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision. »

La SCI DE L’HERMITAGE, la SPLA GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR DEVELOPPEMENT et l’établissement GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR soutiennent que :

le bien donné à bail a été cédé à l’établissement GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR, laquelle a un intérêt à intervenir dans la présente instance. Ainsi, la SPLA GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR DEVELOPPEMENT n’a aucun lien avec la cession du bien, ni avec la présente instance ;M. [V] [I] [X] a cessé de régler les loyers dus au titre du contrat de bail et l’indemnité d’occupation, au motif que la SCI DE L’HERMITAGE n’a pas réalisé les travaux qu’il avait demandés. Or, l’examen des éléments comptables de sa société montre que l’absence de travaux n’a pas empêché M. [V] [I] [X] d’exploiter son activité et de générer des revenus de sorte que le demandeur n’était pas fondé à cesser le paiement des loyers. De plus, l’arrêt du paiement des loyers a aggravé les difficultés financières que traverse la SCI DE L’HERMITAGE, laquelle a été contrainte de céder le bien ;par ailleurs, M. [V] [I] [X] n’a pas déclaré à l’administration fiscale les sommes reçues au titre de la liquidation de l’astreinte alors qu’il a été judiciairement constaté, le 17 mai 2019, qu’elle a été payée ;M. [V] [I] [X] n’a pas respecté ses obligations contractuelles au titre de la convention d’occupation, laquelle prévoyait l’interdiction d’introduire des matières dangereuses dans les locaux. Les annexes du rapport d’expertise et les devis de déménagement montrent la présence d’un groupe de climatisation utilisant des gaz inflammables ;M. [V] [I] [X] ne bénéficie pas d’un droit de préemption étant donné que le contrat de bail a été conclu antérieurement à la loi Pinel et aucun droit de préemption n’était stipulé dans le contrat. En outre, le demandeur ne jouissait que d’une partie de l’ensemble immobilier cédé ;compte-tenu des infractions de M. [V] [I] [X] au contrat de bail et de l’impossibilité pour la SCI DE L’HERMITAGE, en raison de ses difficultés financières, de réaliser les travaux, constatée par le juge de l’exécution, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts partagés du preneur et du bailleur ;le bailleur est fondé à solliciter une réduction de moitié du montant de l’indemnité d’éviction en raison de la résiliation judiciaire prononcée aux torts partagés du bailleur et du preneur. Cette indemnité d’éviction doit être calculée sur la base de l’hypothèse du déplacement de l’activité exploitée par M. [V] [I] [X] ;à titre subsidiaire, la SCI DE L’HERMITAGE est fondée à solliciter la fixation du montant de l’indemnité d’éviction sur la base de l’hypothèse du déplacement du fonds de commerce conformément aux conclusions du rapport d’expertise judiciaire ;M. [V] [I] [X] continue à occuper les locaux sans droit, ni titre en dépit de la résiliation du contrat de bail, sans payer l’indemnité d’occupation. La SCI DE L’HERMITAGE est fondée à demander le paiement d’une indemnité d’occupation pour la période allant du 1er décembre 2019 au 24 avril 2020, date de l’acte de vente du bien à l’établissement GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR. A compter de la vente du bien, M. [V] [I] [X] est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux à l’établissement GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR ;M. [V] [I] [X] n’a pas modifié le montant de l’hypothèque judiciaire auprès des services de la publicité foncière malgré l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 15] du 18 février 2021 limitant le montant de l’hypothèque judiciaire provisoire à 80 621 euros. De plus, M. [V] [I] [X] avait procédé à l’inscription d’une première hypothèque judiciaire provisoire sur le fondement d’un jugement du 16 mai 2017 portant sur les mêmes griefs que la seconde hypothèque, c’est-à-dire l’astreinte courant pour l’exécution des travaux. Dès lors, M. [V] [I] [X] a maintenu deux hypothèques judiciaires provisoires alors qu’elles tirent leur fondement des mêmes griefs de sorte que la SCI DE L’HERMITAGE est fondée à demander la mainlevée de ces hypothèques judiciaires provisoires ;le bailleur est fondé à solliciter l’indemnisation de son préjudice d’indisponibilité en raison de l’inscription des hypothèques judiciaires provisoire laquelle a immobilisé les sommes réglées de la cession du bien entre les mains du notaire. Les hypothèques judiciaires étaient injustifiées en ce que la première n’a pas été radiée alors qu’elle était arrivée à péremption et la seconde a été adoptée sur le fondement de l’astreinte prononcée pour l’exécution des travaux alors que l’astreinte avait été liquidée sans qu’une autre astreinte soit prononcée. De plus, M. [V] [I] [X] n’a pas modifié l’hypothèque après qu’elle avait été diminuée par la Cour d’appel de [Localité 15]. Ainsi, la SCI DE L’HERMITAGE a subi un préjudice financier en raison de l’impossibilité de recevoir, durant 71 mois, le prix de la cession du bien alors que la vente avait été motivée par les difficultés financières qu’elle rencontrait. Ce préjudice financier s’élève à 5% du prix de la vente du bien ou, à titre subsidiaire, en condamnant M. [V] [I] [X] à payer les intérêts de retard au taux légal sur le prix de vente du bien ;la SCI DE L’HERMITAGE et M. [V] [I] [X] étant débiteurs de sommes d’argent l’un envers l’autre, il est fondé de prononcer la compensation judiciaire des dettes ;M. [V] [I] [X] n’est pas fondé à demander réparation du préjudice subi en raison du non-respect du droit de préférence étant donné le droit de préférence n’est pas applicable dans le cas de la cession de plusieurs locaux commerciaux appartenant au même ensemble immobilier, comme c’est le cas de la cession conclue entre la SCI DE L’HERMITAGE et l’établissement GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR portant sur un bien comprenant une maison d’habitation, des terrains constructibles et des locaux commerciaux abrités dans l’ancienne ferme ;M. [V] [I] [X] n’est pas fondé à demander l’indemnisation du préjudice allégué au titre de l’impossibilité d’exploiter les locaux étant donné que le congé avec refus de renouvellement a mis fin au contrat de bail le 30 novembre 2019 alors que l’arrêté de péril imminent a été adopté le 2 janvier 2024. Dès lors M. [V] [I] [X] ne peut prétendre qu’à l’indemnité d’éviction. En outre, l’arrêté de péril ordinaire du 11 avril 2024 constate qu’en raison de la vétusté du bien, celui-ci est impropre à l’exercice de toute activité, s’apparentant donc à une destruction partielle des locaux qui offre au preneur la faculté de demander une réduction du loyer ou la résiliation du bail, mais M. [V] [I] [X] ne règle plus l’indemnité d’occupation et ne peut prétendre qu’à l’indemnité d’éviction. Par ailleurs, M. [V] [I] [X] n’est pas fondé à se prévaloir d’une perte de chiffre d’affaires ou résultant des charges fixes en ce qu’en matière commerciale, seule la perte de marge peut être indemnisée. Enfin, M. [V] [I] [X] ne peut pas se prévaloir d’un préjudice moral alors qu’il a ralenti la procédure par diverses manœuvres pour se maintenir dans les locaux sans s’acquitter d’aucune indemnité d’occupation ou de charge locative.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 mai 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 15 septembre 2025 et mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur les demandes principales

— Sur l’intervention volontaire

En application des articles 328 à 330 du code de procédure civile, dès lors que la SCI DE L’HERMITAGE a cédé à l’établissement public GRAND PARIS SUD EST AVENIR l’ensemble immobilier comprenant les locaux litigieux, il est justifié de l’intérêt et qualité à défendre de la seconde contre les prétentions de M. [V] [I] [X].

En conséquence, il y a lieu de déclarer son intervention recevable.

— Sur la mise hors de cause de la société AVENIR DEVELOPPEMENT, anciennement SOCIETE PUBLIQUE LOCALE D’AMENAGEMENT GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR DEVELOPPEMENT

Aux termes des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En outre, en application des dispositions de l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En vertu des dispositions de l’article 1165 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121.

Au regard des développements ci-avant et de ce que la société SPLA GRAND PAIRS SUD EST AVENIR DEVELOPPEMENT n’est pas le cessionnaire de l’ensemble immobilier comprenant les locaux loués à Monsieur [I] [X] et qu’il n’existe aucun lien contractuelle entre celle-ci et le demandeur, il y a lieu de faire droit à la demande de mise hors de cause.

— Sur les motifs de résiliation du bail

Selon l’article 1184 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, dont le principe est repris à l’article 1224 nouveau, la résiliation d’un contrat peut être prononcée par décision de justice si le manquement d’une des parties au contrat est suffisamment grave pour compromettre la poursuite des relations contractuelles.

L’article 1719 du code civil dispose :

«Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.».

Selon les articles 1134, devenu 1103, et 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus et de respecter les obligations particulières contractées, des manquements à ces obligations pouvant justifier, en vertu de l’ancien article 1184 du même code, le prononcé de la résiliation du contrat s’ils sont suffisamment graves pour interdire la poursuite des relations contractuelles.

En l’espèce, il ressort des pièces versées et notamment de la convention d’occupation que celle-ci a pour objet un « local de ferme à usage de garage de voiture et réparations et un auvent de stockage », la rubrique « activité autorisée » précisant l'« usage de stockage, entreposage et réparations de véhicule (débosselages et réparations de carrosseries) », un loyer mensuel de 384,62 euros devant être versé.

Il est constant que la SCI DE L’HERMITAGE a été condamnée le 31 mai 2016 à faire réaliser des :

— travaux de réfection totale de la couverture,

— traitement de l’humidité des joints des murs,

— refixation du chauffe eau et du lavabo qui se détachent des murs en raison de la porosité imputables aux vices de la toiture.

Si la SCI DE L’HERMITAGE estime avoir subi une situation financière dégradée, elle ne conteste pas ne pas avoir réalisé lesdits travaux, caractérisant ainsi un manquement à son obligation de délivrance et accessoirement de jouissance.

Par leur ancienneté et leur ampleur, l’absence de travaux ayant finalement conduit à un arrêté de péril le 2 janvier 2024, ces dégradations justifient la résiliation judiciaire aux torts exclusifs du bailleur.

S’il est cependant tout aussi constant des déclarations mêmes de M. [V] [I] [X] et ce dès la décision du 31 mai 2016 que son activité commerciale s’est « poursuivie malgré les désagréments dont il état fait état, de sorte qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner la suspension des loyers et charges tant que les travaux n’étaient pas exécutés », il ne saurait en être déduit que M. [V] [I] [X] a concouru à son dommage justifiant une résiliation aux torts partagés. En effet, seule l’absence de réalisation des travaux a entraîné l’arrêté de péril, le bailleur ne démontrant pas en quoi le maintien dans les lieux de M. [V] [I] [X] à l’issue de la délivrance du congé aurait concouru au dommage.

De même, s’il est indéniable que la lecture des éléments comptables annexés au rapport d’expertise révèle que tant le chiffre d’affaires de l’activité du demandeur que ses résultats d’exploitation ont été relativement stables sur les années 2017 à 2020, M. [V] [I] [X] n’a eu de cesse de reprocher ses manquements au bailleur, qui seul a été à l’origine d’une demande de rupture des relations contractuelles par la délivrance d’un congé à effet au 30 novembre 2019.

Il ne saurait donc être déduit de ces éléments que le preneur avait entendu dispenser son bailleur de son obligation.

Au surplus, il convient de souligner, sans inversion de la charge de la preuve, que si le bailleur reproche un manquement du preneur à son obligation de paiement des loyers, ce dernier justifie des versements réalisés alors que la défenderesse ne produit aucun décompte, relevé de compte, avis d’échéances ni commandement de payer permettant d’attester de ses dires et ce alors que la convention d’occupation prévoyait un loyer quérable sur production de factures par le bailleur.

En outre, c’est le GPSEA qui le 28 septembre 2020 sollicitait du preneur « de bien vouloir ne plus abriter les activités de votre société sous l’auvent dudit local afin de garantir votre sécurité ainsi que celle de votre clientèle en contrepartie de ce désagrément nous nous engageons à ne pas vous appliquer de loyer jusqu’à ce qu’une transaction dans des termes acceptables pour toutes les parties soient trouvées » confirmant un manquement à son obligation de délivrance et autorisant le preneur à suspendre le paiement des loyers de ce fait, étant entendu qu’en suite de la délivrance du congé, le bailleur était redevable d’une indemnité d’éviction.

De même, concernant la violation par le preneur de l’obligation de ne pas introduire dans le local de matières dangereuses et notamment aucun produit explosif ou particulièrement inflammable, un devis de déménagement faisant état de la présence d’un groupe de climatisation ou encore l’achat de carburant apparaissent insuffisant à caractériser un tel manquement et a fortiori le caractère suffisamment grave dudit manquement pour retenir des torts partagés au titre de la résiliation. Il échet de constater par ailleurs que dans le cas d’un manquement du locataire à une obligation autre que celle de régler les loyers, la convention prévoyait des diligences préalables à savoir une mise en demeure en vue de faire usage de la clause résolutoire ou une mise en demeure de faire exécuter l’obligation prévue. Le bailleur ne justifie d’aucune de ses diligences préalables.

Le tribunal accueillera donc la demande de M. [V] [I] [X] et prononcera la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI DE L’HERMITAGE à compter du 30 novembre 2019 au regard du congé délivré et non contesté.

En conséquence, il sera ordonné l’expulsion selon toutes voies de droit y compris avec le concours de la force publique et au besoin avec le concours d’un serrurier, de Monsieur [V] [I] [X] désormais établi sans droit ni titre dans les locaux appartenant à l’établissement public territorial GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR, numéro SIREN 200 058 006, ainsi que tous les occupants de son chef et de toutes ses affaires au besoin consigné par le commissaire de justice aux frais de l’occupant, à compter du paiement de l’indemnité d’éviction dont le paiement est ordonné dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement.

— Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

M. [V] [I] [X] sollicite 50000 euros au titre de la résistance abusive et pression psychologique subie.

Cependant, il n’apporte pas la preuve d’un préjudice distinct des manquements contractuels susvisés et résultant d’un comportement du bailleur à ce titre, l’exercice des voies de droit ne pouvant constituer un abus et les difficultés financières du bailleur ayant abouti à la vente de l’ensemble immobilier comprenant les locaux litigieux permettant d’écarter toute mauvaise foi.

Il y a lieu de le débouter de sa demande.

— Sur l’indemnité d’éviction

Suivant acte sous seing privé du 2 novembre 2009, la SCI DE L’HERMITAGE a donné à bail à M. [V] [I] [X] un local de ferme à usage de garage automobile situé au [Adresse 6] La-Queue[Adresse 1]en-Brie (94), selon convention d’occupation non soumise au code de commerce conclue pour une période de douze mois, à compter du 1er décembre 2009. Suivant avenant du 20 avril 2011, la convention a été renouvelée pour une même durée à compter du 1er mars 2011. Le preneur a revendiqué le bénéfice des dispositions des baux commerciaux à l’issue.

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Ce texte pose une présomption de perte du fonds obligeant le bailleur à verser une indemnité compensant cette perte sauf s’il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l’activité est transférée.

En l’espèce, les parties s’opposent sur l’hypothèse de déplacement ou remplacement.

La destination contractuelle des lieux est définie dans la description comme celle de garage de voiture et réparation, l’usage étant définie plus particulièrement comme stockage, entreposage et réparation de véhicules.

M. [V] [I] [X] exercice une activité de gérant de garage automobilie sous l’enseigne DSP Automobile.

L’immeuble dont dépend le local est situé au [Adresse 2] dans un corps de ferme à [Localité 13]. Les locaux sont accessibles depuis la rue de la libération par une grille sécurisée. La longère est partiellement occupée par une salle de sport et la grange attenante abrite les locaux litigieux.

Les locaux disposent d’une hauteur sous plafond de 3,20 mètres et ce garage-atelier dispose d’un auvent à usage de stockage d’une hauteur de 4,75 mètres et de wc. Le local comprend un esurface totale de 45,84m² et l’auvent de 60,50m².

L’expert indique que les locaux sont situés dans une zone pavillonnaire sans commercialité mais situés à proximité de la zone d’activité [Localité 16] Nicolas de [Localité 13]. Les transports en commun type RER sont situés à 5km des locaux, des arrêts de bus étant en revanche situés devant les locaux.

Si l’expert ne se prononce pas sur les conséquences de l’éviction, il convient de souligner qu’il précise qu’il y a de nombreuses différences entre les références utilisées et les locaux litigieux notamment quant à la situation, la configuration, la surface, l’état d’entretien et la qualité des constructions, ce qui permet d’envisager davantage la perte du fonds que son transfert. En outre, le bailleur ne démontre pas que le transfert de fonds est possible. Au contraire, dans ses écritures, le bailleur reconnaît qu’il n’existe des locaux similaires qu’à l’extérieur de la commune où se situent les locaux litigieux. Quand bien même ces locaux ne seraient distants que de 5km, le changement de commune que cela implique n’est pas sans conséquence sur l’activité de M. [V] [I] [X] au regard notamment des dessertes par les transports publics s’agissant d’une activité pouvant amener les client.es à laisser leur véhicule le temps des réparations. L’absence d’autre garage sur le secteur n’était pas non plus sans conséquence pour son activité, ce qui serait différent si les locaux étaient transférés sur une commune où d’autres exploitants sont concurrents.

Compte tenu de ces éléments et de la présomption de perte de fonds sus visée, le préjudice consécutif au congé sans offre de renouvellement est donc à la mesure de la valeur de la perte du fonds de commerce.

Les conclusions de l’expert quant à l’appréciation chiffrée de la perte du fonds n’étant pas discutées, il sera retenu le montant de 71000 euros soit 53600 euros pour la valeur du fonds, le reste des sommes étant composé des indemnités annexes (remploi, trouble commercial, déménagement, réinstallation et frais administratifs).

Il convient donc de condamner solidairement SCI DE L’HERMITAGE et GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR au paiement de ladite somme dans le délai d’un mois à compter de la siginification du présent jugement.

— Sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions de l’article L 145-28 du code de commerce, pendant la durée de maintien dans les lieux, le locataire doit payer une indemnité d’occupation déterminée suivant les mêmes règles que celles de la fixation des loyers commerciaux. Cette indemnité d’occupation doit être évaluée à la valeur locative de renouvellement, sous déduction d’un abattement d’usage pour cause de précarité afin de tenir compte des difficultés occasionnées au locataire par le refus de renouvellement de son bail.

L’Expert a évalué cette indemnité, qui est due depuis le 1er décembre 2019, sur la base de 5959,20 euros pour la partie atelier et 2571,25 euros pour la partie auvent en ce compris un abattement de 15 % pour locaux en mauvais état, un abattement de 5 % pour charges exhorbitantes et minoration global de 10 % pour précarité.

Si le bailleur conteste ce triple abattement, l’expert en justifie eu égard à toutes les différences que comportent les références retenues avec les locaux litigieux mais également au vu de la commune de localisation soit une zone sans commercialité mais proche d’une zone d’activité. Quant au mauvais état des locaux, il n’est pas contesté puisqu’il a donné lieu aux condamnations du bailleur et à un arrêté de péril. Enfin, Il est justifié de procéder à un abattement de 5% pour charges exorbitantes en ce que la convention prévoit uniquement des obligations à l’égard de la locataire et non du bailleur.

Ainsi, en mettant en perspective ces références avec l’état des locaux et de l’immeuble, les charges et conditions du bail communiqué, l’impression générale, la destination des lieux loués, et la situation des locaux, il y a lieu de retenir le montant de l’indemnité d’occupation tel que proposé par l’expert à hauteur de la somme de 7300 euros.

Il échet de constater que conformément au courrier en date du 28 septembre 2020, le bailleur a dispensé le preneur du versement d’un loyer jusqu’à ce qu’une transaction soit trouvée. Il n’est pas contesté qu’aucune transaction n’a été trouvée, aussi cette indemnité d’occupation sera due entre le 1er décembre 2019 et le 28 septembre 2020 étant précisé qu’à compter du 24 avril 2020, elle est due à GPSEA et qu’il conviendra de déduire des ces montants, les versements effectués par M. [V] [I] [X] au titre du paiement des loyers, aucune pièce ne permettant de déterminer le prix du loyer à ces dates.

Il ne saurait être reproché à M. [V] [I] [X] d’avoir continué d’utiliser les locaux jusqu’à l’arrêt de péril en date du 2 janvier 2024 alors que par ledit courrier, le bailleur reconnaît des manquements suffisamment graves de sa part pour autoriser une exception d’inexécution et que si le bail est résolu depuis le 1er décembre 2019, M. [V] [I] [X] dispose d’un droit au maintien faute de paiement de l’indemnité d’éviction.

Dès lors, M. [V] [I] [X] sera condamné à payer les sommes suivantes :

— le montant de l’indemnité d’occupation due à la SCI DE L’HERMITAGE entre le 1er décembre 2019 et le 24 Avril 2020 soit prorata temporis 7300/12*4 + 7300/365*24 = 2913 euros

— le montant de l’indemnité d’occupation due à GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR entre le 25 Avril 2020 et le 28 septembre 2020 soit prorata temporis 7300/12*5 = 3041 euros

au montant du loyer dû en principal, égal, selon les pièces versées aux débats, à la somme annuelle de 117.614 euros, soit, prorata temporis, à la somme de 2.577,84 euros (117.614 /365 x 8) ;

— Sur l’impossibilité d’exploiter et l’impossibilité de maintien dans les lieux à compter du 2 janvier 2024

L’article L.145-28 alinéa 1er Code de commerce dispose :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. »

En l’espèce, il est constant que M. [V] [I] [X] s’est maintenu dans les lieux au-delà de la date du 1er décembre 2019, date de la résiliation judiciairement prononcée ici.

Si l’absence de versement de l’indemnité d’éviction a effectivement permis ce maintien dans les lieux jusqu’à l’arrêté de péril, M. [V] [I] [X] est devenu à ce titre redevable d’une indemnité d’occupation. Toutefois, si cette indemnité n’est plus due depuis l’arrêté de péril caractérisant un manquement à l’obligation de délivrance, il a été jugé ci-avant qu’elle n’était en réalité plus due depuis le courrier du bailleur reconnaissant l’impossibilité d’exploiter les locaux et justifiant la suspension des loyers.

Ce préjudice a donc été indemnisé dans le cadre de l’indemnité d’éviction au titre du trouble commercial dont l’appréciation réalisée par l’expert et retenue ci- avant au titre des indemnités annexes n’a pas été contestée.

Par ailleurs, M. [V] [I] [X] ne démontre pas en quoi le bailleur serait responsable d’une faute distincte de celle ayant entrainé la résiliation à ses torts exclusifs et le versement d’une indemnité d’éviction au titre de la perte du fonds ainsi caractérisée. Il ne démontre pas non plus l’existence d’un préjudice distinct de cette perte d’ores et déjà indemnisée.

Aussi, il sera débouté de sa demande.

— Sur la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 1134 devenu 1013 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le preneur ne produit aucun élément justifiant du versement d’un dépôt de garantie ou encore des dispositions contractuelles permettant de justifier de son montant et remboursement.

Il sera donc débouté de sa demande.

Sur la compensation

Selon les articles 1347 et suivants du code civil, la compensation entre des dettes connexes peut être prononcée en justice.

Au regard de la multiplicité des parties, de l’absence de quittances concernant les loyers versés par le preneur et de décompte produit par le bailleur, il convient de rejeter cette demande.

— Sur les demandes formulées au titre des hypothèques judiciaires

Par application combinée des articles 2435 et 2438 du code civil, doit être radiée une hypothèque prise pour sûreté d’une créance qui a été depuis réglée.

La demande de mainlevée des hypothèques judiciaires étant fondée sur la demande de résiliation du bail aux torts partagées ci-avant rejetée, il convient de rejeter cette demande. Il en va de même concernant la demande d’indemnisation résultant du préjudice d’indisponibilité des sommes en raison de l’hypothèque injustifiée et ce alors que le bailleur est condamné au paiement d’une indemnité d’éviction résultant de la perte du fonds de commerce faute d’avoir réalisé les travaux auxquels il avait été condamné.

Au surplus, il convient de souligner que si une première inscription d’hypothèque a été réalisée par le demandeur, elle a été demandée sur le fondement du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance au titre de la réalisation des travaux, alors estimé au montant des locaux, ce qui diffère de la demande de liquidation de l’astreinte prononcée en vue de la réalisation desdits travaux ayant justifié une deuxième hypothèque. C’est d’ailleurs le sens du jugement du 18 octobre 2019, confirmé en appel, qui cantonne le montant à 80621 euros concernant l’indemnisation des préjudices résultant des manquements à l’obligation de délivrance et jouissance notamment et délivrance du congé. Si la liquidation d’une seconde astreinte en l’absence de réalisation des travaux a fait l’objet d’un rejet au vu de la situation de la SCI DE L’HERMITAGE, une première astreinte avait bien été liquidée à hauteur de 48000 euros.

Quant au caractère préjudiciable de ces hypothèques, il n’est pas démontré en ce que la résiliation est finalement prononcée aux torts exclusifs du bailleur et que ce dernier ne justifie pas de la mauvaise foi de son preneur.

Il conviendra toutefois à M. [V] [I] [X] de réaliser les démarches administratives aux fins de rendre définitive l’inscription et ce dans la limite du montant ordonné soit 80621 euros pour l’hypothèque judiciaire volume 9404P032019V1619. L’astreinte prononcée le 16 mai 2017 à hauteur de 48000 euros ayant été réglée ainsi qu’il apparaît dans la décision du 17 mai 2019, il sera ordonné sa radiation. La mauvaise foi du preneur n’étant pas caractérisée ni démontrée, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte.

Sur les autres mesures

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner solidairement SCI DE L’HERMITAGE et SPLA GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR DEVELOPPEMENT aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise avancés par M. [V] [I] [X].

Il y a lieu en outre de condamner solidairement SCI DE L’HERMITAGE et GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR à payer à M. [V] [I] [X] la somme de 10 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE l’intervention volontaire de l’établissement public territorial GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR, numéro SIREN 200 058 006, propriétaire actuel de l’ensemble immobilier comprenant les locaux litigieux,

PRONONCE la mise hors de cause de la société AVENIR DEVELOPPEMENT, anciennement SOCIETE PUBLIQUE LOCALE D’AMENAGEMENT GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR DEVELOPPEMENT, numéro SIREN 354 049 918,

PRONONCE la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SCI DE L’HERMITAGE à compter du 30/11/2019,

ORDONNE l’expulsion selon toutes voies de droit y compris avec le concours de la force publique et au besoin avec le concours d’un serrurier, de Monsieur [V] [I] [X] désormais établi sans droit ni titre dans les locaux appartenant à l’établissement public territorial GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR, numéro SIREN 200 058 006, ainsi que tous les occupants de son chef et de toutes ses affaires au besoin consigné par le commissaire de justice aux frais de l’occupant, à compter du paiement de l’indemnité d’éviction dont le paiement est ordonné dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement.

DEBOUTE M. [V] [I] [X] de sa demande indemnitaire pour résistance abusive,

CONDAMNE solidairement la SCI DE L’HERMITAGE et GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR à verser à M. [V] [I] [X] une indemnité d’éviction d’un montant total de 71000 euros, avec intérêts au taux légal dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [V] [I] [X] à payer à la SCI DE L’HERMITAGE la somme de 2913 euros pour la période d’occupation ayant couru du 1er décembre 2019 jusqu’au jour de l’acte de vente du 24 avril 2020,

CONDAMNE Monsieur [V] [I] [X] à payer à l’établissement public territorial GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR, numéro SIREN 200 058 006 au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 3041 euros pour la période d’occupation ayant couru du 25 avril 2019 jusqu’au 29 septembre 2020,

REJETTE la demande relative à l’impossibilité d’exploiter et de maintien dans les lieux à compter du 2 janvier 2024,

REJETTE la demande relative au dépôt de garantie,

REJETTE la demande de compensation,

CONDAMNE Monsieur [V] [I] [X] à effectuer les demandes de radiation et modifications des hypothèques respectivement Volume 9404P03 [Immatriculation 9] et Volume 9404P03 2019V1619,

REJETTE l’ensemble des autres demandes,

CONDAMNE solidairement SCI DE L’HERMITAGE et GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise avancés par M. [V] [I] [X] ;

CONDAMNE solidairement SCI DE L’HERMITAGE et GRAND [Localité 15] SUD EST AVENIR à payer à M. [V] [I] [X] la somme de 10 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait à [Localité 11], L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT CINQ NOVEMBRE

LE GREFFIER LE PRESIDENT