TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 22/06682 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXXT5

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 16 décembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [E] [H], demeurant [Adresse 7]

Madame [M] [N] [F] [U], demeurant [Adresse 7]

tous représentés par M^e Pauline MERCIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0154

DÉFENDEURS

S.A.S. ITIMO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e France GUENET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0257

S.A.S. LOGERIM, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Delphine LECOEUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0271

S.C.I. CARDIF LOGEMENTS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Essadia PEPIN D’ALBIERES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0344

Monsieur [G] [W],décédé

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier lors de l’audience

Décision du 16 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 22/06682 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXXT5

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 septembre 2024

Délibéré initialement mis à disposition au 17 décembre 2024, prorogé au 16 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 décembre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier lors du délibéré

Décision du 16 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 22/06682 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXXT5

EXPOSÉ DU LITIGE

Le [Adresse 17], cadastré [Localité 11] [Cadastre 4] et [Localité 11] [Cadastre 5], est une avenue privée située dans le [Localité 2], accessible par un portail pour les véhicules et une porte pour les piétons situés [Adresse 9] et qui se termine en impasse. Elle permet l’accès à un ensemble immobilier composé d’immeubles particuliers et comporte des emplacements de stationnement.

La gestion du square, placé sous le régime de l’indivision et dont les conditions sont prévues dans un cahier des charges du 9 décembre 1863, a ces dernières années été successivement confiée au cabinet [Localité 16], à la société LOGERIM, puis à compter du 17 mai 2022 à la société ITIMO.

En 2012, la société CARDIF LOGEMENTS, propriétaire d’immeubles dans cet ensemble immobilier, a par l’intermédiaire de la société DAUCHEZ, administrateur de biens, consenti à Monsieur [E] [H] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au 3ème étage du [Adresse 8], situé au fond de la voie privée. À cette occasion un badge d’accès ou « bip » au square commun lui a été remis.

Le 11 mars 2020 Monsieur [E] [H], Madame [M] [U] et la société CARDIF LOGEMENTS sont convenus de procéder à un échange d’appartement et de régulariser un nouveau bail portant sur un appartement situé au 6ème étage du même immeuble. Monsieur [E] [H] a conservé le badge d’accès au Square.

En septembre 2020, Monsieur [E] [H] et Madame [M] [U] ont constaté que leur badge d’accès avait été désactivé. Ils ont demandé à la société DAUCHEZ de rétablir l’accès au square pour leur permettre d’y stationner leur véhicule, puis ont par actes d’huissiers de justice des 9 et 12 octobre 2020 assigné cette société en référé, ainsi que la société CARDIF LOGEMENTS, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance du 15 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur [E] [H] et de Madame [M] [U] tendant à obtenir la réactivation du bip et à l’accès au stationnement sous astreinte.

Par actes d’huissier de justice du 10 mai 2022, Monsieur [E] [H] et Madame [M] [U] ont fait assigner la société CARDIF LOGEMENTS, leur bailleresse et propriétaire indivis du [Adresse 17], Monsieur [G] [W], en sa qualité de conseil syndical du [Adresse 17], et la société LOGERIM, en sa qualité de gérante de l’indivision du square, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir ordonner la réactivation du bip et de l’interphone permettant d’accéder au square sous astreinte et obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2022, la société CARDIF LOGEMENTS a fait assigner la société ITIMO, nouvelle gérante du [Adresse 17], en intervention forcée.

Monsieur [G] [W] est décédé le 28 décembre 2023.

Par jugement du 5 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a invité les parties à rencontrer un conciliateur de justice mais la conciliation n’a pas abouti.

À l’audience du 25 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [E] [H] et Madame [M] [U], représentés par leur conseil, demandent de :

— constater leur désistement d’instance à l’encontre de Monsieur [G] [W],

— débouter les défenderesses de leurs demandes,

— condamner la société ITIMO à réactiver le système d’accès au square de [Adresse 12] par interphone et à réactiver leur bip sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner solidairement les sociétés CARDIF LOGEMENTS, LOGERIM et ITIMO à leur payer la somme de 7 200 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, 526,40 euros en réparation de leur préjudice matériel et 8 000 euros en réparation de leur préjudice extra patrimonial,

— condamner solidairement les sociétés CARDIF LOGEMENTS, LOGERIM et ITIMO à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

En réponse à l’exception de nullité soulevée par la société ITIMO, Monsieur [E] [H] et Madame [M] [U] font valoir, en application des articles 54,114 et 115 du code de procédure civile que l’assignation n’est pas nulle, en ce que l’absence de mention dans l’acte introductif d’instance de leur profession ne cause pas grief et que cette omission a depuis été régularisée.

Au fond, ils prétendent, qu’à compter du 2 septembre 2020, le cabinet [Localité 16], ancien syndic du square, a restreint sur demande de Monsieur [G] [W], se présentant comme président du conseil syndical, l’accès au square en désactivant certains des bips mis à disposition des résidents puis que le 16 mai 2022 l’assemblée générale des copropriétaires a voté la suppression de l’accès par interphone, et ce en violation des articles 815-1, 1873-1 à 1873-18 et 1103 du code civil et du cahier des charges du 9 décembre 1863 qui prévoit que chaque copropriétaire possède une quote-part des biens affectés à l’indivision notamment des éléments d’équipement commun incluant les places de stationnement et est donc libre d’en laisser la disposition à ses locataires, ainsi que l’a jugé le pôle civil de proximité le 2 février 2024 dans une affaire similaire, le règlement intérieur du 2 avril 1997 invoqué par la société ITIMO étant inopposable faute d’avoir été voté à l’unanimité des propriétaires indivis et publié au registre de la publicité foncière.

Ils estiment, au visa des articles 1719, 1725 et 1231-1 du code civil, que la responsabilité de la société CARDIF LOGEMENTS, tenue de leur assurer la jouissance paisible des lieux et de les garantir contre les troubles de droit en provenance de tiers, est engagée, faute pour la bailleresse d’avoir pris les mesures nécessaires pour leur permettre de continuer à bénéficier d’un accès motorisé à leur logement, alors que dès leur entrée dans les lieux un bip d’accès leur a été remis à cet effet, ce qui a ainsi créé un usage à leur profit.

Ils recherchent la responsabilité de la société LOGERIM, qui gérait l’indivision à la date de l’assignation, et celle de la société ITIMO, qui a pris sa suite, sur le fondement des articles 1240, 1873-10 et 1992 du code civil, en leur reprochant d’avoir exécuté des décisions illégales, en ce que la désactivation des bips des résidents ne procède d’aucun vote de l’assemblée générale des copropriétaires et que celui concernant l’interphone aurait dû, dans le silence de la convention d’indivision, être adopté à l’unanimité des indivisaires.

Ils affirment que les défendeurs sont coresponsables de leur trouble de jouissance tenant à l’impossibilité d’accéder par voie motorisée à leur immeuble, trouble dont ils demandent la cessation et l’indemnisation depuis septembre 2020 sur une base de 200 euros par mois correspondant au prix d’un stationnement. Ils allèguent également d’un préjudice matériel correspondant aux frais d’abonnement pour les transports en commun qu’ils ont dû exposer à la suite du vol du scooter de Monsieur [E] [H] en juin 2018 et d’un préjudice extra patrimonial au titre des souffrances endurées à raison de la multiplication des démarches et de la pénibilité endurée par Madame [M] [U], enceinte et par le père de Monsieur [E] [H], se déplaçant en fauteuil roulant, pour accéder au logement.

La société CARDIF LOGEMENTS, représentée par son conseil, demande :

— à titre principal de :

— débouter Monsieur [E] [H] et Madame [M] [U] de leurs demandes,

— les condamner à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens,

— à titre subsidiaire de :

— condamner la société ITIMO à la garantir des condamnations mises à sa charge,

— condamner Monsieur [E] [H], Madame [M] [U] et la société ITIMO à lui payer la somme de 1 500 euros chacun au titre des frais irrépétibles,

— condamner solidairement et défaut in solidum Monsieur [E] [H], Madame [M] [U] et la société ITIMO aux dépens incluant les frais d’assignation en intervention forcée.

Au soutien de ses prétentions, la société CARDIF LOGEMENTS fait valoir, en application des articles 1103 et 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle n’a commis aucun manquement à ses obligations en ce qu’elle n’est pas à l’origine de la suppression de l’interphone et de la désactivation du bip, que le contrat de bail ne prévoit pas d’accès au parking ni aucun loyer à ce titre de sorte qu’il n’est pas prévu que les preneurs puissent y accéder, qu’elle a par ailleurs tout mis en œuvre pour faire cesser le trouble de jouissance invoqué par les demandeurs en saisissant le tribunal d’une demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 16 mai 2022 ayant voté la suppression de l’ouverture du portail par l’interphone et en sollicitant en vain l’ancien représentant du square pour faire réactiver le badge, qu’enfin elle n’est pas tenue conformément à l’article 1725 du code civil de garantir ses locataires de trouble apporté par voie de fait à leur jouissance par les autres indivisaires. Elle estime dès lors que les demandes indemnitaires ne sont justifiées ni en leur principe, ni en leur montant.

À l’appui de sa demande subsidiaire de garantie, elle soutient, en application des articles 544, 1103 et 1240 du code civil et des règles du mandat, que la résolution précitée de l’assemblée générale du 16 mai 2022 a été adoptée en violation de l’article 18 du règlement intérieur qui prévoit que les voitures des visiteurs ou locataires peuvent stationner dans le square, que seule la société ITIMO en sa qualité de gestionnaire du square a le pouvoir et est habilitée à réactiver les bips permettant l’accès du square et que cette dernière a commis une voie de fait en procédant à la désactivation du bip des demandeurs sans justifier d’une décision en ce sens des coindivisaires propriétaires.

La société LOGERIM, représentée par son conseil, demande de :

— déclarer Monsieur [E] [H] et Madame [M] [U] irrecevables en leurs demandes formées à son encontre,

— subsidiairement débouter Monsieur [E] [H] et Madame [M] [U] de leurs demandes formées à son encontre,

— en tout état de cause condamner in solidum Monsieur [E] [H] et Madame [M] [U] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de sa fin de non-recevoir, la société LOGERIM fait valoir, au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile, que Monsieur [E] [H] et Madame [M] [U] sont dépourvus de tout droit d’agir à son encontre dès lors qu’elle n’est plus la gérante du [Adresse 18] depuis le 16 mai 2022 et qu’elle n’a pas été assignée à titre personnel.

Au fond, elle prétend, en application de l’article 9 du code de procédure civile, qu’aucune responsabilité ne saurait lui être imputée, alors que les demandeurs reconnaissent eux-mêmes que la désactivation du bip résulte d’une demande adressée par Monsieur [G] [W] à la gardienne et à l’ancien gestionnaire de l’indivision, le cabinet [Localité 16] et que la décision de suppression de l’accès au moyen de l’interphone a été votée à la majorité des propriétaires présents ou représentés conformément au cahier des charges du 9 décembre 1863 valant convention d’indivision.

La société ITIMO, représentée par son conseil, demande de :

— déclarer l’assignation nulle,

— constater le désistement d’instance et d’action de Monsieur [E] [H] et de Madame [M] [U] à l’encontre de Monsieur [G] [W] et de ses ayants droits,

— déclarer Monsieur [E] [H] et Madame [M] [U] irrecevables en leurs demandes,

— subsidiairement débouter Monsieur [E] [H] et Madame [M] [U] de leurs demandes,

— déclarer la société CARDIF LOGEMENTS irrecevable en sa demande de garantie,

— interdire à Monsieur [E] [H] et à Madame [M] [U] de faire pénétrer et stationner un véhicule terrestre à moteur dans le [Adresse 17] et en cas de non-respect l’autoriser à procéder à l’enlèvement de leur véhicule,

— condamner Monsieur [E] [H] et Madame [M] [U] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses exceptions de nullité et d’extinction de l’instance, la société ITIMO fait valoir qu’en méconnaissance des dispositions de l’article 54 3° a) du code de procédure civile l’assignation ne mentionne pas les professions de Monsieur [E] [H] et de Madame [M] [U] et qu’elle est donc nulle. Elle prétend en outre que les demandeurs n’ont pas souhaité mettre en cause les ayants droits de Monsieur [G] [W], décédé en 2023, et estime dès lors qu’ils se sont désistés de leur action et de leur instance à leur encontre.

À l’appui de sa fin de non-recevoir, elle soutient que Monsieur [E] [H] et Madame [M] [U] n’ont plus qualité ni intérêt à agir alors qu’ils viennent de déménager ainsi que l’atteste la gardienne du square.

Au fond, elle prétend que les locataires ne peuvent s’opposer à la décision prise lors de l’assemblée générale des propriétaires du square du 16 mai 2022 de supprimer l’ouverture du portail par l’interphone et qu’ils ne peuvent obtenir sa condamnation en sa qualité de gestionnaire à en rétablir l’accès. Elle considère également qu’ils ne peuvent exiger d’elle la remise d’un bip ou d’une télécommande d’accès, alors que le règlement intérieur du square dans sa version modifiée le 2 avril 1997 réserve les emplacements de stationnement aux propriétaires et à leurs invités et visiteurs et que le contrat de location qu’ils ont signé ne prévoient pas la mise à disposition d’un bip ou d’un accès au stationnement.

À l’appui de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’appel en garantie formé à son encontre par la société CARDIF LOGEMENT, elle se réfère notamment à une ordonnance du juge de la mise en état du 26 octobre 2023 dans un précédent contentieux ayant opposé à la bailleresse, et soutient au visa de l’article 32 du code de procédure civile que cet appel en garantie est irrecevable en ce qu’il aurait dû dirigé à l’encontre de l’ensemble des propriétaires indivis du square, seuls décisionnaires et qu’en outre aucune faute ne saurait lui être reprochée alors qu’en sa qualité de simple gestionnaire, elle n’a fait qu’exécuter les décisions prises lors de l’assemblée générale des propriétaires indivis.

Enfin, elle justifie sa demande reconventionnelle tendant à obtenir l’autorisation d’enlèvement des véhicules terrestres à moteur de Monsieur [E] [H] et de Madame [M] [U], en affirmant que malgré l’interdiction qui leur est faite de garer leur véhicule dans le square de l'[Adresse 10], ces derniers depuis deux années maintenant continuent de pénétrer dans le square en suivant de très près un véhicule autorisé.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition greffe au 17 décembre 2024 puis a dû être prorogée à plusieurs reprises.

À la demande du tribunal, la société CARDIF LOGEMENTS a par note en délibéré reçue au greffe le 8 octobre 2024 produit une copie du congé de Monsieur [E] [H] et de Madame [M] [U] à effet au 23 octobre 2024.

Par note reçue le même jour, Monsieur [E] [H] et Madame [M] [U] ont produit un justificatif de domicile au [Adresse 8] à [Localité 15] daté du 16 septembre 2024, expliqué leur congé par les difficultés persistantes d’accès et de stationnement à leur logement et affirmé que ce congé était sans incidence sur leurs demandes indemnitaires.

Par note également reçue le 8 octobre 2024, la société ITIMO a contesté le motif du congé, affirmant que les demandeurs sont de mauvaise foi et qu’ils ont déménagé pour avoir un logement plus grand et a maintenu ses demandes.

MOTIFS

Sur l’extinction de l’instance à l’encontre de Monsieur [G] [W]

L’article 384 du code de procédure civile prévoit qu’en dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l’instance s’éteint accessoirement à l’action par l’effet de la transaction, de l’acquiescement, du désistement d’action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d’une partie. L’extinction de l’instance est constatée par une décision de dessaisissement.

Les articles 370 et suivants du code de procédure civile disposent qu’à compter de la notification qui en effet à l’autre partie, l’instance est interrompue par le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible. L’instance peut être volontairement reprise dans les formes prévues pour la présentation des moyens de défense. À défaut de reprise volontaire, elle peut l’être par voie de citation. L’instance reprend son cours en l’état où elle se trouvait au moment où elle a été interrompue.

Enfin, selon les articles 394 et suivants du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. Le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l’acceptation. Le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l’instance éteinte

En l’espèce, Monsieur [E] [H] et Madame [M] [U] déclarent se désister de leur instance à l’encontre de Monsieur [G] [W], désistement que la société ITIMO demande également au tribunal de constater.

Il apparaît toutefois que les demandeurs n’ont notifié aucune conclusion de désistement avant le décès de Monsieur [G] [W] intervenu le 28 décembre 2023 ainsi que cela résulte de l’extrait du registre des actes de décès de la ville de Neuilly-sur-Seine du même jour et si l’action qu’ils ont introduite est transmissible, ils ont indiqué ne pas souhaiter attraire ses héritiers lesquels ne sont pas intervenus volontairement à la procédure.

Il convient dès lors, non pas de constater le désistement d’instance des demandeurs à l’encontre de Monsieur [G] [W], mais l’extinction de l’instance à son encontre et le dessaisissement de la juridiction.

Sur l’exception de nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 648 du code de procédure civile : "tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :1. Sa date ; 2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance« et précise que »ces mentions sont prescrites à peine de nullité."

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, « aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une nullité substantielle ou d’ordre public »

Aux termes de l’article 115 du code de procédure civile, « la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief. »

S’agissant spécialement de la régularité de l’assignation, les articles 54 et 648 du code de procédure civile prévoient que cet acte doit contenir, à peine de nullité, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance du demandeur, personne physique.

Les mentions obligatoires relatives aux requérants ne sont pas édictées pour elles-mêmes mais en considération de leur objectif, à savoir assurer l’identification des demandeurs.

En l’espèce, si l’acte introductif délivré le 10 mai 2022 ne mentionne pas la profession des demandeurs, personnes physiques, force est de constater que cette irrégularité a été régularisée par voie de conclusions visées par le greffe à l’audience du 27 septembre 2024. Quoi qu’il en soit, la société ITIMO ne démontre pas l’existence d’un quelconque grief.

En conséquence, l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la société ITIMO sera rejetée.

Sur la demande de réactivation du bip et du système d’accès au square par interphone et sur la demande reconventionnelle tendant à interdire aux demandeurs de faire pénétrer et stationner un véhicule à moteur dans le [Adresse 17]

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, la société CARDIF LOGEMENTS a produit en cours de délibéré une copie du congé donné par Monsieur [E] [H] et Madame [M] [U] à effet au 23 octobre 2024 et il ressort du mail de la gardienne de l’immeuble Madame [X] [O] du 24 septembre 2024 que les demandeurs ont quitté les lieux dès le 21 septembre 2024 pour emménager à [Localité 13].

Dès lors, ils n’ont plus qualité ni aucun intérêt à solliciter la réactivation d’un bip et du système d’accès au square par interphone pour accéder par voie motorisée à un appartement qu’ils n’occupent plus et dont ils ne sont plus locataires.

En conséquence, les demandes de Monsieur [E] [H] et de Madame [M] [U] tendant à obtenir la réactivation de l’interphone et du bip seront déclarées irrecevables.

Il en sera de même de la demande reconventionnelle de la société ITIMO tendant à leur interdire de faire pénétrer et stationner un véhicule terrestre à moteur dans le [Adresse 17]

En revanche, Monsieur [E] [H] et Madame [M] [U] conservent qualité à agir en réparation des dommages qu’ils indiquent avoir subis pour la période antérieure à leur déménagement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Par ailleurs, selon l’article 1723 du code civil, le bailleur, ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée. L’article 1723 s’applique non seulement aux immeubles et portions d’immeubles qui font l’objet principal du bail dont le preneur a la jouissance privative, mais aussi aux accessoires de la chose louée.

Enfin, l’article 1725 du code civil dispose que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En l’espèce, il est constant que le [Adresse 17] est soumis au régime de l’indivision tel que régi notamment par les articles 815 et suivants et 1873-1 et suivants du code civil.

Ainsi que le font valoir à juste titre Monsieur [E] [H] et Madame [M] [U] et contrairement à ce qu’a jugé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 2 février 2024 dans un litige similaire opposant les époux [V], locataires habitant également [Adresse 8] à leur bailleresse la société CARDIF LOGEMENTS, le règlement intérieur du [Adresse 17] voté lors de l’assemblée générale des propriétaires du 2 avril 1997 n’est pas opposable et ne peut donc trouver à s’appliquer en l’espèce, dans la mesure où il n’apparaît pas sur la fiche d’immeuble de la parcelle litigieuse (EU 39) et n’a donc manifestement pas été publié au service de la publicité foncière et qu’en tout état de cause ce règlement n’a pas été voté à l’unanimité des propriétaires indivis comme l’impose pourtant dans le silence de la convention d’indivision l’article 1873-8 du code civil s’agissant de décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant et ayant pour objet de modifier les modalités d’usage et de jouissance des biens indivis.

Il s’ensuit que les droits et obligations des propriétaires indivis sont uniquement régis par la convention d’indivision d’origine, à savoir le cahier des charges du 9 décembre 1863 valant règlement intérieur, qui prévoit en son chapitre deuxième, paragraphe premier, que "les acquéreurs seront par le seul fait de leur acquisition, co-propriétaires indivis chacun dans la proportion de la superficie du lot acquis par lui, des terrains ci-dessus affectés par les vendeurs à l’usage commun pour les voies publiques (…) et seront également par le seul fait de leur acquisition co-propriétaires par indivis dans la même proportion des différents bâtiments, grilles (…) et autres objets, constructions et aménagements que les vendeurs leur livreront pour l’usage commun« et dans son règlement intérieur, à l’article 18, que »les propriétaires pourront faire stationner leurs voitures devant leur porte dans la limite de la longueur de leur trottoir et sur une seule file. Toutefois dans l’allée d’entrée les voitures stationneront du côté pair les jours pairs et du côté impair les jours impairs. Les voitures des visiteurs ou locataires devront stationner autour du rond-point du jardin".

Il en résulte que chaque propriétaire indivis dispose d’un droit d’accès, notamment la SCI CARDIF LOGEMENTS, qui en conséquence est libre d’en accorder l’accès à ses locataires.

Cependant, si le cahier des charges du 9 décembre 1863 prévoit que les locataires ont la possibilité de stationner leur véhicule autour du rond-point du square, à la différence des faits ayant donné lieu au jugement du 2 février 2024, le contrat de location signé entre les parties le 11 mars 2020 ne prévoit pas d’accès au parking ni de loyer relatif à parking, mais comprend uniquement la location d’un appartement et d’une cave, de sorte qu’il n’est pas contractuellement prévu que Monsieur [E] [H] et Madame [M] [U] puissent accéder à leur logement avec un véhicule, et la circonstance non contestée qu’un bip – qui permet également l’accès aux différents immeubles à pied – ait été attribué à Monsieur [E] [H] lors de la signature du premier bail en 2012 et qu’il ait pu le conserver lors du changement d’appartement en 2020 n’est pas de nature à conférer aux preneurs un droit au stationnement en l’absence de tout acte positif non équivoque de la part de la société CARDIF LOGEMENTS créateur de droit qui démontrerait sans ambiguïté possible que la bailleresse a entendu leur accorder en plus de la location de leur logement le bénéfice d’une place de stationnement et donc d’un droit d’accès par voie motorisée.

Au regard de ces éléments, le fait qu’à compter de septembre 2020 les demandeurs n’aient plus eu la possibilité d’accéder à leur logement avec un véhicule à la suite de la désactivation de leur bip puis de la décision prise par l’assemblée générale des propriétaires le 16 mai 2022 de supprimer l’accès au square par l’interphone n’est pas susceptible d’engager la responsabilité de leur bailleresse au titre de son obligation de jouissance paisible et de garantie des faits des tiers, pas plus qu’elle n’est susceptible d’engager la responsabilité délictuelle des sociétés LOGERIM et ITIMO en l’absence de tout droit acquis à un accès motorisé et de stationnement au square qui leur aurait été concédé par leur propriétaire.

En conséquence, Monsieur [E] [H] et Madame [M] [U] seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [H] et Madame [M] [U], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d’assignation en intervention forcée à l’encontre de la société ITIMO.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes formulées à ce titre.

En l’absence de condamnation, il n’y a pas lieu à exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’extinction de l’instance à l’encontre de Monsieur [G] [W] par l’effet de son décès,

REJETTE l’exception de nullité de l’assignation,

DÉCLARE irrecevables les demandes de Monsieur [E] [H] et de Madame [M] [U] tendant à obtenir la réactivation de l’interphone et du bip d’accès au [Adresse 17],

DÉBOUTE Monsieur [E] [H] et Madame [M] [U] de leur demande de dommages et intérêts,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [H] et Madame [M] [U] aux dépens comme visé dans la motivation,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection.