TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e DAVID / CCC + CE

— M^e CAVARROC / CCC

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/03197

N° Portalis 352J-W-B7H-CY7JY

N° MINUTE : 6

Contradictoire

Assignation du :

10 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 20 Novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [O] [W]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0436

DÉFENDERESSE

S.A.S. ZANGO – LES HALLES

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Philippe CAVARROC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0550

Décision du 20 Novembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 23/03197 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY7JY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors des débats, et de, Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 25 Juin 2025, avais a été donné aux avocats que la décision serait rendue par mise à disposition au geffe le 16 octobre 2025. Délibéré prorogé au 20 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 mars 2011, monsieur [O] [W] a consenti à la S.A.S. ZANGO-LES HALLES le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux commerciaux à usage de « bar – brasserie – restaurant – traiteur » sis [Adresse 2], pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2010, moyennant un loyer annuel de 73 500 € en principal, payable trimestriellement à terme échu.

Par acte extrajudiciaire du 14 août 2018, le bailleur a délivré à la locataire un congé à effet au 28 février 2019 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er mars 2019, moyennant un loyer de 120 000 € par an, HT et HC.

Par sommation signifiée le 10 février 2021, le bailleur a mis en demeure sa locataire de faire procéder aux réparations nécessaires à la cessation d’une fuite qui « trouverait son origine dans la vétusté des installations sanitaires de son local ».

À défaut d’accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, le bailleur a saisi le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de PARIS, lequel par jugement du 14 avril 2022 a ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux.

Par acte extrajudiciaire du 02 février 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail ainsi que l’article L.145-17 du code de commerce et réclamant le paiement d’un arriéré locatif de 42 940,12 € arrêté au 1er février 2022, outre une pénalité contractuelle de 4 294,01 € et le coût de l’acte, de 297,86 €.

Saisi par le bailleur aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion de la locataire et de condamnation de celle-ci au paiement d’un arriéré locatif, le juge des référés près le tribunal judiciaire de PARIS a notamment, par ordonnance du 20 octobre 2022, dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes compte tenu de contestations sérieuses relevant d’une appréciation par la juridiction saisie du fond de l’affaire.

Par acte du 10 février 2023, monsieur [O] [W] a fait assigner la S.A.S. ZANGO-LES HALLES devant le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses dernières conclusions du 23 janvier 2024, il sollicite du tribunal de :

à titre principal ;

— constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 03 mars 2022 aux torts exclusifs de la locataire ;

à titre subsidiaire ;

— prononcer la résilation judiciaire du bail à compter de la date de l’assignation aux torts exclusifs de la locataire ;

en conséquence ;

— ordonner sans délai l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef des locaux, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués selon les modalités prévues aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— juger que le dépôt de garantie lui restera acquis ;

— condamner la défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges et taxes locatives à compter du 03 mars 2022, et jusqu’à libération effective des lieux loués par la remise des clés ;

en tout état de cause ;

— débouter la défenderesse de sa demande reconventionnelle de remboursement d’une somme de 13 186,75 € au titre de charges spéciales, de sa demande subsidiaire de délai de paiement et de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— la condamner à lui payer une somme de 37 649,66 € au titre de loyers, indemnités d’occupation, charges et frais impayés à la date du 22 janvier 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 02 février 2022, outre une majoration de 10 % au titre de la clause pénale ;

— la condamner à lui payer une somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Dans ses dernières conclusions du 28 novembre 2023, la S.A.S. ZANGO-LES HALLES sollicite du tribunal qu’il ;

— condamne le bailleur à lui payer une somme de 13 186,75 € au titre d’un trop perçu de charges,

— déboute celui-ci de toutes ses demandes,

— à titre infiniment subsidiaire, qu’il l’autorise à règler les sommes qui seraient considérées comme dues par vingt-quatre règlements mensuels successifs, en suspendant pendant ce délai la réalisation et les effets de la clause résolutoire,

— qu’il ordonne le cas échéant la compensation judiciaire entre les sommes qui doivent lui être restituées et les sommes qu’elle serait condamnée à payer au bailleur,

— en tout état de cause, qu’il condamne le demandeur à lui payer une somme de 7 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, avec distraction au profit de son conseil.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 25 septembre 2024.

L’affaire est venue à l’audience du 25 juin 2025, à laquelle le conseil du demandeur a observé verbalement que la défenderesse, qui se prévalait d’un moyen tiré de la prescription concernant la réclamation de certaines sommes, n’était plus recevable à le faire à défaut de l’avoir soulevée devant le juge de la mise en état.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025, prorogé au 20 novembre 2025.

Le 25 juin 2025, après l’audience, le conseil de la défenderesse a adressé une note en délibéré au tribunal, faisant valoir que l’irrecevabilité du moyen tirée de la prescription n’avait pas été soulevée devant le juge de la mise en état et que, celle-ci ne concernant qu’une partie des sommes dont le paiement était demandé, l’action en paiement était recevable mais partiellement infondée, de sorte que la contestation n’avait pas à être portée devant le juge de la mise en état, incompétent pour statuer sur la validité du commandement et sur les comptes à faire entre les parties.

Il se disait à disposition du tribunal si celui-ci souhaitait rouvrir les débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

La locataire, qui fait valoir que le commandement de payer du 02 février 2022 visait des sommes indues ou injustifiées, expose qu’une partie desdites sommes correspond à une facturation au titre d’une clause pénale et à des charges extraordinaires facturées au titre des charges des années 2014 et 2015 dont le paiement ne peut plus lui être réclamé dès lors que la demande à ce titre était prescrite compte tenu du délai de prescription quinquennale prévu par l’article 2224 du code civil qui avait déjà expiré au moment de l’assignation en référé du 28 avril 2022.

La bailleresse, dans ses conclusions au fond, réplique que la facturation de ces sommes n’a pas été contestée et qu’elles ont été réglées par des paiements postérieurs, en application de la règle de l’imputation des paiement sur la dette la plus ancienne.

À l’audience, elle soulève oralement l’irrecevabilité du moyen tiré de la prescription qui n’a pas été soulevé devant le juge de la mise en état.

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile,

« Constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 789 du même code dispose que :

« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour:

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

Selon l’article 791 dudit code :

« Le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768. »

Il y a lieu de constater, en application de ces textes, que le juge de la mise en état était seul compétent pour connaître de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande afférente au paiement des facturations antérieures au 28 avril 2017, qu’il aurait dû en être saisi par voie de conclusions d’incident avant son dessaisissement, et, qu’à défaut, cette fin de non-recevoir soulevée par la voie de conclusions au fond adressées au tribunal n’est plus recevable.

Le principe du contradictoire a été respecté, puisque la prescription a été évoquée à l’audience et que la défenderesse a pu présenter ses observations dans le cadre d’une note en délibéré.

Il n’y a pas lieu de rouvrir les débats comme elle le propose dans la note en délibéré dès lors qu’une telle mesure ne lui permettrait pas davantage de soulever la fin de non-recevoir devant le juge de la mise en état.

Il convient dès lors de constater que la fin de non-recevoir tirée de la prescription est irrecevable et que le tribunal doit, en conséquence, se prononcer sur la demande de paiement des sommes susmentionnées.

Sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire

*Sur la dette objet du commandement de payer litigieux

La défenderesse conteste la majeure partie des sommes réclamées et soutient qu’au vu du décompte qu’elle a elle-même établi et du paiement d’une somme de 9 937,75 € le 1er mars 2022, elle a intégralement apuré les causes du commandement dans le mois suivant celui-ci, de sorte que la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire doit être rejetée.

Dans ces conditions, il y a lieu de statuer sur les contestations afférentes au montant et au paiement de la créance objet du commandement de payer pour déterminer si la clause résolutoire visée par cet acte a produit ses effets avant de statuer sur lesdits effets.

En application des articles 9 du code de procédure civile et de l’ancien article 1315 (devenu l’article 1353) du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite le paiement de loyers, charges et accessoires de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues impayées et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges, avis d’imposition, relevés individuels et généraux de copropriété, etc…) des sommes réclamées, afin que le tribunal puisse vérifier le calcul de la somme réclamée et en apprécier la pertinence.

En vertu de l’ancien article 1315 (devenu l’article 1353) précité, il incombe au locataire qui se prévaut de l’extinction de sa dette de le démontrer.

L’article L.145-40-2 du code de commerce, applicable aux baux conclus ou renouvelés à partir du 05 novembre 2014, dispose notamment que :

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

(…)

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. »

Selon l’article R.145-35 du code de commerce :

« Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. »

Selon l’article R.145-36 du même code :

« L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

Il est précisé que ces dernières dispositions du code de commerce ne sont pas applicables aux contestations portant sur des sommes réclamées au titre du bail du 21 mars 2011, mais seulement à celles afférentes au bail renouvelé à compter du 1er mars 2019.

Ledit bail contient notamment les clauses suivantes :

— une clause afférente aux charges :

« Le preneur paiera en outre sa quote-part de l’ensemble des charges, taxes et dépenses de toute nature, afférentes à l’immeuble, de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de frais et charges, y compris celles résultant de l’article 606 du code civil, de la taxe de balayage, de la taxe sur les bureaux, de la taxe sur les locaux commerciaux, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de l’impôt foncier.

Et ce, suivant les règles de répartition en vigueur, soit : au prorata des tantièmes des locaux loués.

Il est expressément convenu qu’en cas de modification du règlement de copropriété s’il existe, les répartitions des charges stipulées au règlement de copropriété ou à son modificatif pourront se substituer, sur simple demande du bailleur, à celles indiquées ci-dessus, sous réserve que lesdites modifications ne soient pas trop importantes et restent en corrélation entre les surfaces occupées et l’ensemble de l’immeuble.

Lesdites charges seront payées à première réquisition du bailleur.

Elles seront réglées au moyen d’une provision payée en même temps que chaque terme de loyer. Un apurement de comptes aura lieu au moins une fois par an.

Le preneur acquittera en même temps que le loyer la TVA ou tout autre impôt qui lui serait substitué. »

— une clause pénale prévoyant que :

« En cas de non-paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d’huissier, le preneur devra, de plein droit, payer en sus, outre les frais de recouvrement comprenant la totalité des droits proportionnels dus à l’huissier de justice, y compris celui de l’article 10 du tarif des huissiers, 10% du montant de la somme due pour couvrir le bailleur des dommages pouvant résulter du non-paiement. »

— Les sommes antérieures au 28 avril 2017

La défenderesse soutient, outre la prescription de la demande de paiement des sommes dues antérieurement au 28 avril 2017, qu’elle a toujours contesté devoir régler des sommes pour lesquelles le bailleur, malgré ses réclamations, ne lui a donné ni explications ni justificatif :

—  2 574,61 € au titre de la mise en œuvre de la clause pénale à la suite de l’égarement d’un chèque par le mandataire du bailleur,

—  14 156,70 € facturé le 17 août 2016 au titre des charges 2014 incluant des « charges extraordinaires » pour laquelle aucun détail ni justificatif n’a jamais été transmis,

—  4 605,66 € facturé le 30 septembre 2016 au titre des charges 2015 incluant des « charges extraordinaires » pour laquelle aucun détail ni justificatif n’a jamais été transmis.

Bien que, comme le fait valoir le demandeur, les mails envoyés par la locataire le 11 février 2016, antérieurs à la facturation des charges extraordinaires des années 2014 et 2015, ne justifient pas qu’elle a expressément contesté devoir ces sommes, il apparaît qu’elle n’a pas effectué de versement d’un montant égal aux sommes appelées qui démontrerait une intention de les payer, en imputant ses paiements sur celles-ci, comme elle le faisait habituellement pour les autres sommes appelées et notamment les loyers postérieurs.

Ainsi, le bailleur ne peut utilement se prévaloir d’une imputation des paiements postérieurs sur ces dettes plus anciennes, que la débitrice n’avait au demeurant pas d’intérêt à régler, alors que l’article 1342-10 du code civil (anciennement l’article 1156 du code civil), est un texte supplétif de la volonté du débiteur exprimée au moment du paiement.

À défaut de règlement de ces sommes, celles-ci font donc bien partie de l’impayé dont le bailleur a sollicité l’apurement aux termes du commandement de payer litigieux.

Or, force est de constater que le bailleur ne produit aucun élément justificatif du bien fondé et de l’exactitude des sommes réclamées au titre des régularisations de charges des années 2014 et 2015, comme il lui incombe en vertu de l’article 1315 (devenu 1353) du code civil.

Dès lors qu’il n’est pas justifié qu’il pouvait réclamer ces sommes à la locataire, il convient de les déduire de la somme due.

En revanche, n’étant pas justifié de l’égarement du chèque à l’origine d’un retard de paiement pour lequel le bailleur a réclamé une somme de 2 574,61 € au titre de la mise en œuvre de la clause pénale par commandement de payer du 21 octobre 2013, dont une copie est produite aux débats, sa demande de paiement de cette somme apparaît fondée et celle-ci ne sera pas soustraite de la somme due.

En conséquence, une somme de 14 156,70 € + 4 605,66 € = 18 762,36 € sera déduite de la somme réclamée par le bailleur.

— les sommes appelées au titre de la régularisation des charges des années 2018, 2019 et 2020

Cette contestation porte sur les sommes de :

*1 991,49 € facturée le 15 octobre 2019 au titre de la régularisation des charges 2018,

*1 029,41 € facturée le 14 octobre 2020 au titre de la régularisation des charges 2019,

*875,09 € facturée le 05 décembre 2021 au titre de la régularisation des charges 2020,

La locataire expose que ces facturations incluent des « charges extraordinaires » pour lesquelles aucun détail ni justificatif (régularisations détaillées et relevés des dépenses de copropriété) ne lui a été transmis avant la présente procédure et que les éléments qui lui ont été finalement communiqués ne sont pas probants.

Elle explique que les sommes appelées sous l’appellation de « charges extraordinaires » n’étaient pas clairement identifiées dans le relevé des dépenses établi par le syndic, que le bailleur a indiqué qu’il s’agissait des primes d’assurance de l’immeuble, de la rémunération du syndic et de la rémunération de tiers intervenants dans l’immeuble, qui cependant sont déjà inclus dans les charges générales, dont la quote-part de monsieur [W] a été chiffrée par le syndic à 860,19 € pour l’année 2018, et en font donc doublon.

Elle fait également valoir que ces facturations incluent indument des charges spéciales afférentes à l’escalier du bâtiment A et à l’ascenseur alors qu’aux termes du règlement de copropriété le lot 3 d’affectation commerciale et les lots qui y sont annexes n’y participent pas.

Le bailleur, qui a produit les relevés de dépenses de la copropriété pour les années considérées dans lesquels les postes « charges extraordinaires » ont été surlignés, détaille un exemple de leur calcul pour l’année 2019 dans ses conclusions et explique que l’affirmation selon laquelle ils feraient doublon avec la somme appelée au titre des charges générales est erronée, la somme chiffrée par le syndic à 860,19 € pour l’année 2018 correspondant simplement au calcul des charges récupérables en vertu du décret du 26 août 1987 applicable en matière de baux d’habitation, que le logiciel du syndic indique automatiquement.

Il reproche à la locataire, à laquelle il prétend avoir communiqué les justificatifs en temps voulu, de n’avoir contesté les régularisations de charges qu’après avoir reçu le commandement de payer litigieux, alors qu’elle a payé les régularisations de charges des années 2016, 2017, 2021 et 2022 sans discuter.

Concernant les charges d’escalier et d’ascenseur, il rappelle que le bail ne porte pas sur le seul lot 3 mais aussi sur les lots 7, 42, 43, 200, 201, 300 et 301 de la copropriété, relève que ses relations avec la locataire ne sont pas régies par le règlement de copropriété dont elle sollicite l’application mais par ledit bail, qui lui permet de se faire rembourser la quote-part du preneur sur les « dépenses de toutes natures afférentes à l’immeuble », et qu’à supposer même que ce règlement lui soit opposable, cet acte prévoit que le lot n°7 supporte les charges d’entretien de l’escalier et n’inclut pas les charges relatives à l’ascenseur dans les charges spéciales.

Il explique encore qu’il convient de calculer la quote-part supportée par la défenderesse sur la base de 1588/2469 tantièmes et non de 1588/2933 tantièmes comme pour les charges générales, dès lors que l’assiette de 2469 tantièmes ne prend en compte que les tantièmes des lots lui appartenant pour lesquels il peut refacturer des charges extraordinaires, contrairement par exemple au lot correspondant à l’appartement du cinquième étage objet d’un bail d’habitation.

Il ressort du bail et de l’état descriptif de division figurant dans le règlement de la copropriété que les lots inclus dans les locaux loués à la défenderesse sont les suivants :

*lot n°3 représentant 691/10 000èmes des parties communes,

*lot n°7 représentant 459/10 000èmes des parties communes,

*lot n°42 représentant 14/10 000èmes des parties communes,

*lot n°43 représentant 21/10 000èmes des parties communes,

*lot n°200 représentant 129/10 000èmes des parties communes,

*lot n°201 représentant 134/10 000èmes des parties communes,

*lot n°300 représentant 78/10 000èmes des parties communes,

*lot n°301 représentant 62/10 000èmes des parties communes.

Soit un total de 1 588/10 000èmes des parties communes.

Il ressort par ailleurs des appels de régularisations annuelles de charges établis par le syndic de la copropriété que la quote-part du bailleur, propriétaire d’autres lots dans la copropriété, est établie sur la base de 2933/10 000èmes pour les charges générales, de 2640/10 000èmes pour les charges spéciales du bâtiment A et de 181 570/1 654 011èmes pour les charges afférentes aux ascenseurs.

Le tribunal constate, à l’examen des relevés individuels de charges établis par l’administrateur de biens mandaté par le bailleur, des factures de régularisation de charges qu’il a adressées à la locataire, des appels de fonds dressés par le syndic de copropriété et des relevés généraux des dépenses de la copropriété, que les sommes réclamées à la locataire au titre des « charges » et « charges extraordinaires » correspondent aux charges générales de copropriété que celle-ci doit supporter, sans que cela fasse « doublon » comme elle le prétend ; en effet, ces « charges extraordinaires », regroupant des primes d’assurance de l’immeuble, la rémunération du syndic et la rémunération de tiers intervenants dans l’immeuble, sont déjà incluses dans les charges générales dans les décomptes établis par le syndic mais pas dans le poste « charges » des factures établies par l’administrateur de biens.

Il convient cependant de préciser que les éléments fournis par le bailleur sont difficiles à comprendre, même avec les nécessaires explications données par celui-ci dans ses conclusions.

Surtout, force est de constater que seul le calcul des sommes réclamées au titre d’une partie des charges générales de copropriété, sous l’intitulé de « charges » dans les factures adressées à la locataire et sur la base de 1 588/2 933 tantièmes est justifié, en ce qu’il correspond aux tantièmes des lots de la locataire et du bailleur.

En revanche, l’exactitude du calcul de la quote-part de la locataire au titre des autres charges générales de copropriété sous l’intitulé de « charges extraordinaires » dans les factures adressées à la locataire, sur une base de 1 588/2 469 tantièmes, n’est pas établie, puisque ce chiffre de 2 469 tantièmes correspondrait, selon les explications du bailleur, aux tantièmes des seuls lots objets de baux lui permettant de refacturer les charges extraordinaires au locataire, faisant ainsi une répartition desdites charges entre ses locataires commerciaux ; or, en procédant ainsi, il a fait supporter à la locataire une quote-part supérieure à ce qu’elle doit supporter, soit le prorota des tantièmes de ses lots sur la totalité des charges communes, et non sur une partie d’entre elles.

C’est donc à juste titre que la locataire fait valoir que ces charges auraient dû être facturées sur la base de 1 588/2 933èmes, comme pour les autres charges générales.

Son calcul de la somme trop appelée à ce titre, à hauteur de 1 780,03 € TTC, dont la pertinence n’est pas contestée, sera retenu ; cette somme sera déduite de la somme réclamée par le bailleur.

S’agissant par ailleurs des charges afférentes à l’escalier du bâtiment A, il est relevé que si le règlement de copropriété ne régit pas les relations entre locataire et bailleur, le preneur, dont la « quote-part de charges, taxes, et dépenses de toutes natures afférentes à l’immeuble » due en vertu du bail est fixée selon les répartitions prévues par ce règlement, peut néanmoins contester le bien-fondé des sommes qui lui sont réclamées en application de celui-ci.

La locataire peut donc se prévaloir des dispositions du règlement de copropriété selon lequel « les lots 1, 2 et 3 d’affectation commerciale ainsi que leurs lots annexes, n’ayant aucun droit de passage, à l’exclusion d’une issue de secours, dans les partie communes de l’immeuble, n’auront pas de participation dans les charges spéciales de la copropriété ».

Si, comme l’indique le bailleur, ce règlement prévoit expressément en page 50 que le lot n°7 supporte les charges d’entretien de l’escalier du bâtiment A à hauteur de 16/1 000èmes, tel n’est pas le cas des autres lots loués par la S.A.R.L. ZANGO – LES HALLES.

Il n’est donc pas justifié que le bailleur pouvait réclamer à la locataire le paiement de charges spéciales afférentes à l’escalier du bâtiment A sur la base de tantièmes correspondant à d’autres lots de la locataire que le n°7.

En outre, la base de calcul des sommes appelées à ce titre, au prorata de 1 521/ 2640èmes, soit sur la base de 2640/10 000èmes, de copropriété et non de 1 000èmescomme prévu par le règlement de copropriété, n’apparaît pas exacte.

Ainsi, il n’est pas justifié du bien fondé de la somme réclamée par le bailleur au titre des charges spéciales afférentes à l’escalier du bâtiment B.

Concernant, enfin, les charges d’ascenseur, qui ne sont pas incluses dans les charges spéciales du bâtiment A, force est également de constater que le bailleur n’explique ni ne justifie pas à quel titre il peut prétendre à leur paiement ou encore à partir de quel élément est établie la méthode de calcul de la quote-part réclamée à ce titre à la locataire, de 78 470/181 570èmes, laquelle ne ressort pas du règlement de copropriété ou du bail.

Dès lors, il n’est pas davantage justifié de la somme réclamée au titre des charges d’ascenseur.

En conséquence, les sommes appelées au titre des charges spéciales afférentes à l’escalier du bâtiment B et des charges d’ascenseur seront déduites de la somme réclamée par le bailleur.

Leur calcul à hauteur de 2 120,86 € TTC, détaillé dans les écritures de la locataire et non contesté dans son exactitude par le bailleur, sera retenu ; cette somme sera déduite de la somme réclamée par le bailleur.

— l’augmentation de la provision sur charges à l’initiative du bailleur

La locataire fait valoir que le gestionnaire de bien mandaté par le bailleur a pris l’initiative d’augmenter les provisions sur charges trimestrielles de 200 €, complément qu’elle a dans un premier temps refusé de régler, pour un total de 1 999,80 €, dès lors que cette augmentation n’était pas prévue par le bail.

Le bailleur explique qu’il a été procédé à un réajustement, comme il est d’usage, de la provision sur charges trimestrielle qui n’était plus suffisante pour couvrir les charges réelles, en l’augmentant de 1 000 € à 1 200 € à partir du deuxième trimestre 2018.

Toutefois, le tribunal relève que la mise en œuvre de la clause résolutoire n’est possible qu’en cas de manquement à des stipulations expresses du bail ; or, dès lors que l’ajustement du montant de la provision sur charges n’était pas prévu par une clause du bail, le bailleur ne pouvait se prévaloir du défaut de paiement du complément de provision au termes du commandement de payer visant la clause résolutoire.

La somme de 1 999,80 € correspondant à l’impayé du réajustement de la provision sur charges ne sera donc pas incluse dans la somme à laquelle le bailleur pouvait prétendre dans le cadre de la mise en œuvre de la clause résolutoire.

— les charges diverses visées dans le commandement de payer

La locataire conteste également devoir à la bailleresse les sommes suivantes :

*371,21 € au titre d’un traitement contre les souris auquel le gestionnaire de bien du bailleur a fait procéder de façon inutile puisqu’elle avait déjà souscrit à un contrat d’intervention pour son exploitation,

*206,20 € au titre de frais d’huissier exposés dans la procédure introduite aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé, dont la facturation n’est pas prévue au bail et qui aurait dû se faire dans le cadre des dépens de l’instance.

Le bailleur n’explique pas à quel titre ces dépenses ont été imputées à la locataire dans le décompte des sommes dues, objet du commandement de payer.

Cependant, la locataire ne justifie pas de l’inutilité du traitement contre les souris dont le remboursement lui est réclamé et il ressort des éléments de la cause que la dépense du bailleur au titre de la sommation délivrée en février 2021 ne correspond pas à des frais exposés dans la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé mais à une sommation de faire sollicitant qu’elle remédie à une fuite d’eau dans les locaux loués.

La contestation à ce titre n’apparaît donc pas bien-fondée et les sommes correspondantes dans le décompte annexé au commandement de payer ne seront pas déduites de la somme due.

— sur les loyers correspondant à une période de fermeture du public

La défenderesse explique qu’elle ne conteste pas l’exigibilité de la somme de 11 803,06 € correspondant à 50% d’un loyer trimestriel qu’elle n’a pu régler faute de disposer de la trésorerie nécessaire, mais qu’elle estime que le bailleur, alors qu’une nouvelle mesure de fermeture administrative venait d’être ordonnée à effet du 30 octobre 2020, qu’il pouvait bénéficier d’un crédit d’impôt et que la commission de conciliation avait proposé un abandon de la moitié du loyer dans un avis du 28 juin 2021, a délivré le commandement de payer de mauvaise foi en lui réclamant le paiement intégral du loyer.

Le demandeur réplique qu’il est resté ouvert à la discussion avec sa locataire, lui a proposé un échéancier de règlement et a attendu plus de six mois après la réouverture du commerce de la locataire pour délivrer le commandement de payer, tandis que celle-ci a bénéficié d’aides du fonds de solidarité, ne justifie pas du manque de trésorerie allégué et a tenté de profiter du contexte pour le contraindre à lui octroyer une remise de dette.

Le tribunal, qui relève que l’exigibilité de la somme impayée n’est pas contestée, ne saurait juger qu’elle n’était pas due lors de la délivrance du commandement de payer.

Il n’y a pas lieu de répondre au moyen tirée d’une mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer dans la présente partie, ledit moyen n’ayant pas d’effet sur le montant effectivement dû par la locataire au moment de la délivrance du commandement de payer.

— sur le montant de la somme due lors de la délivrance du commandement de payer et dans le mois suivant celui-ci

La locataire prétend que, compte tenu de la déduction du solde locatif des sommes qu’elle estime indues, laissant, selon son calcul, un reliquat de 3 477,32 €, et d’un règlement de 9 937,75 € effectué le 1er mars 2022, les causes du commandement ont été entièrement apurées dans le mois suivant sa délivrance.

Le bailleur lui oppose que malgré ce versement de 9 937,75 €, les causes du commandement n’ont pas été entièrement apurées dans le mois suivant sa délivrance, de sorte que cet acte a produit ses effets, que la clause résolutoire est acquise et que le bail est résilié de plein droit.

Il y a lieu, compte tenu des développements qui précèdent, de chiffrer la somme effectivement due lors de la délivrance du commandement de payer à :

42 940,12 € (arriéré locatif de arrêté au 1er février 2022)

—  18 762,36 €

—  1 780,03 €

—  2 120,86 €

—  1 999,80 €

=18 277,07 €.

Le paiement de 9 937,75 € n’a donc pas suffi à apurer les causes du commandement de payer dans le mois suivant sa délivrance.

*Sur la mise en œuvre de la clause résolutoire

Le bailleur sollicite du tribunal qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail et prononce en conséquence sa résiliation de plein droit, outre l’expulsion de la locataire, la conservation du dépôt de garantie et le paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer contractuel.

La locataire lui oppose qu’il a renoncé à se prévaloir des manquements reprochés aux termes du commandement de payer en offrant le renouvellement du bail, puis en poursuivant la procédure aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé devant le juge des loyers sans émettre de réserve, qu’en outre il ne peut se prévaloir des effets dudit commandement de payer qu’il a délivré de mauvaise foi et elle réclame, à titre subsidiaire, le bénéfice d’un délai de grâce suspensif des effets de la clause résolutoire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, il est admis que le bailleur devant exécuter le bail de bonne foi en vertu de l’ancien article 1135 du code civil, devenu son nouvel article 1104, le locataire peut faire obstacle aux effets de la délivrance d’un commandement de payer s’il prouve que le propriétaire a fait un usage déloyal de ses prérogatives contractuelles.

Ainsi, le commandement délivré avec une intention malicieuse est de nul effet.

Cependant, la bonne foi est toujours présumée et le bailleur est par principe légitime à se prévaloir d’une infraction au bail dès lors qu’il agit sans déloyauté.

Par ailleurs, il est constant que le bailleur qui délivre un congé en offrant le renouvellement du bail renonce sans équivoque à se prévaloir des manquements dont il aurait eu connaissance précédemment pour refuser le renouvellement à son locataire ou pour demander la résiliation du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit notamment qu’à défaut de paiement à son échéance du loyer et de ses accessoires, et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur.

Cette clause stipule également que dès cette résiliation, le preneur qui se maintient dans les lieux est débiteur de plein droit d’une indemnité d’occupation forfaitairement fixée au double du loyer alors en vigueur, outre tous accessoires dudit loyer, et que le dépôt de garantie demeure acquis au bailleur à titre d’indemnité.

Il a été jugé ci-avant que les causes du commandement de payer délivré le 02 février 2022 n’ont pas été apurées dans le mois suivant celui-ci, soit avant le 03 mars 2022.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire sont réunies à la date du 03 mars 2022 à 00h00.

Le tribunal ne peut juger que, comme le soutient la locataire, le bailleur a renoncé à se prévaloir des manquements évoqués au terme du commandement de payer compte tenu d’une offre de renouvellement délivrée plusieurs années auparavant, laquelle comportait d’ailleurs une réserve de respect des clauses et conditions du bail, ou de la poursuite de la procédure en fixation du nouveau loyer qui, comme il est relevé à juste titre, n’est pas contradictoire avec la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail, dès lors qu’elle présente toujours un intérêt pour fixer le montant du loyer qui serait dû entre le 1er mars 2019, date du renouvellement, et le 03 mars 2022, date de la résiliation de plein droit dont il se prévaut.

Il ne saurait davantage considérer que le bailleur a délivré le commandement de payer litigieux de façon déloyale au motif qu’il y réclamait la moitié d’un loyer impayé pendant une période de fermeture administrative du commerce de sa locataire alors que l’exigence de bonne foi dans l’exécution du contrat de bail ne lui imposait pas de consentir une remise de cette dette, qu’il en a proposé le règlement échelonné et qu’il a attendu plusieurs mois après la fin de ladite fermeture pour lui réclamer le paiement de cette somme.

Il convient, dès lors, d’examiner la demande subsiaire de suspension des effets de la clause résolutoire présentée par la locataire.

Il y a lieu de faire application de la règle d’imputation des paiements précédemment invoquée par le bailleur et de juger que les paiements intervenus au titre des loyers et charges, même effectués au titre d’échéances postérieures, ont vocation à s’imputer sur la dette la plus ancienne et que la débitrice a le plus intérêt à payer.

Il convient de constater, au vu des décomptes fournis par le bailleur, que les causes du commandement, soit la somme restant due au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2022, d’un montant de 18 277,07 € TTC, ont été entièrement apurées par le règlement d’une somme de 9 937,80 € encaissée le 1er mars 2022 et le paiement de l’échéance du trimestre suivant, le 02 mai 2022 (24 806,12 €) pour le surplus.

Par ailleurs, l’examen de ces décomptes permet également de constater que la locataire règle régulièrement ses loyers et charges courants.

Dans ces conditions, il y a lieu d’octroyer rétroactivement à la locataire un délai de grâce lui permettant de bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire qui, par l’apurement intégral de la somme réclamée, prive le commandement de payer et ladite clause de tout effet.

En conséquence, la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail sera rejetée.

Par suite, à défaut de mise en œuvre de cette clause, la demande de conservation du dépôt de garantie sera également rejetée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

À l’appui de cette demande, le bailleur fait état d’une part de ce que depuis 2012 la locataire n’a jamais payé ses loyers et charges à bonne date, l’ayant déjà contraint à lui délivrer des commandements de payer en janvier et octobre 2013, et d’autre part d’un défaut d’entretien des locaux loués ayant entraîné un dégât des eaux dans les locaux voisins.

L’article 1741 dudit code dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 1224 du même code prévoit que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon les articles 1227 et 1228 suivants, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ; le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge apprécie souverainement si les manquements imputés au bailleur ou au preneur sont assez graves pour justifier la résiliation.

En l’espèce, il est observé que le bailleur se prévaut de défaillances anciennes de la locataire, remontant à l’année 2013, alors que celle-ci paie ses loyers courants, et que l’impayé objet du présent litige ne concerne que des sommes dont elle a contesté le bien fondé, en grande partie à juste titre, ou un impayé remontant à la période exceptionnelle de la fermeture administrative imposée lors de la pandémie de covid-19.

Les loyers et charges courant sont payés et le simple fait qu’ils ne soient pas réglés « à bonne date » (mais plutôt, effectivement, dans le mois suivant chaque échéance) ne présente pas, dans de telles conditions, une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

S’agissant du grief d’un mauvais entretien des locaux, compte tenu d’un dégât des eaux lié au mauvais état de la faïence et des joints de l’évier de la cuisine, aucun élément ne permet de constater que la fuite a perduré après un rapport d’intervention en septembre 2020 et que le défaut de réparation n’était donc pas ponctuel.

L’incident, isolé et ponctuel, ne justifie aucunement la résiliation du bail.

Le bailleur échouant à caractériser une cause grave justifiant de prononcer la résiliation judiciaire du bail, sa demande à ce titre, ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion de la locataire et de paiement d’une indemnité d’occupation, seront rejetées.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif et la demande de compensation avec une créance de remboursement de charges

Au vu du dernier décompte produit par le bailleur, l’arriéré locatif est arrêté à la somme de 37 649,66 € au 22 janvier 2024 (règlement du 05 janvier 2024 inclus).

Comme il a été jugé précédemment, le bailleur ne pouvait prétendre au paiement des sommes de :

—  18 762,36 € (régularisation de charges 2014 et 2015 non justifiées)

—  1 780,03 € (excédent de facturation de charges générales des années 2018, 2019 et 2020)

—  2 120,86 € (charges spéciales afférentes à l’escalier du bâtiment B et charges d’ascenseur des années 2018, 2019 et 2020).

Il y a lieu de déduire ces sommes de celle réclamée par le bailleur.

Il est précisé que le complément de sommes appelé au titre du réajustement de la provision sur charges ne sera pas, en revanche, déduit de celle due puisqu’il s’est déjà compensé avec les sommes dues au titre desdites charges.

La locataire refuse également à juste titre de payer les sommes appelées au titre de la régularisation des charges de l’année 2021 dès lors qu’il s’agit de charges d’ascenseur et afférentes à l’escalier A, ainsi que de charges extraordinaires sur lesquelles sa quote-part n’a pas été calculée correctement ; le tribunal retiendra l’entière somme appelée à ce dernier titre, puisqu’à défaut de production des éléments justificatifs de ces sommes par la bailleresse, il n’est pas en mesure de ne déduire que l’excédent de facturation.

Ces sommes sont égales à : 96,77 € (charges d’ascenseur) + 1 723,19 € (charges extraordinaires) + 1 271,76 € (travaux sur l’escalier A) = 3 091,72 € + TVA à 20% = 3 710,06 €.

En conséquence, la somme que la locataire sera condamnée à payer au bailleur au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2024 (règlement du 05 janvier 2024 inclus) s’élève à :

37 649,66 € – 18 762,36 € – 1 780,03 € – 2 120,86 € – 3 710,06 € = 11 276,34 €.

Les sommes indues évoquées par la locataire au titre de sa demande de remboursement étant déjà déduites de la somme qu’elle est condamnée à payer au bailleur, et n’ayant, au demeurant, jamais été versées, il n’y a pas lieu par ailleurs de la condamner à leur règlement et d’ordonner la compensation entre les sommes dues réciproquement ; cette demande sera donc rejetée, en ce qu’elle fait double emploi avec sa contestation ayant abouti à leur déduction des sommes qu’elle doit.

La somme de 11 276,34 € revenant au bailleur sera assortie des intérêts au taux légal à compter de ses conclusions du 23 janvier 2024 valant mise en demeure en application de l’article 1231-6 du code civil, étant relevé que par l’effet de l’imputation des paiements sur les dettes les plus anciennes, l’impayé existant au jour du commandement de payer du 02 février 2022 a depuis été réglé.

Conformément à la clause pénale du bail, la locataire devra également payer une pénalité de 10% de cette somme, soit 1 127, 63 €.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant partiellement, il convient de laisser à chacune d’elles la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans l’instance (en ce non compris les frais du commandement de payer, que le bailleur a déjà inclus dans le décompte des sommes dues) et de rejeter leurs demandes au titre de ses frais irrépétibles.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de paiement de facturations antérieures au 28 avril 2017 irrecevable devant le tribunal statuant au fond ;

CONDAMNE la S.A.S. ZANGO-LES HALLES à payer à monsieur [O] [W] ;

— une somme de onze mille deux cent soixante seize euros et trente-quatre centimes (11 276,34 €) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2024 (règlement du 05 janvier 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024 ;

— une somme de mille cent vingt-sept euros et soixante trois centimes (1 127, 63 €) en application de la clause pénale du bail ;

ACCORDE rétroactivement un délai de grâce à la S.A.S. ZANGO-LES HALLES pour le règlement de l’arriéré de loyers et charges réclamé aux termes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail qui lui a été délivré le 02 février 2022, constate que cette dette a été entièrement apurée en mai 2022 et en conséquence que ledit commandement de payer a été privé d’effet ;

DÉBOUTE monsieur [O] [W] de ses demandes tendant à prononcer la résiliation de plein droit ou judiciaire du bail, d’expulsion de la locataire, de paiement d’une indemnité d’occupation et de conservation du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu de condamner monsieur [O] [W] au remboursement de sommes jugées indument appelées et d’ordonner leur compensation avec des sommes dues réciproquement, lesdites sommes étant déjà déduites de l’arriéré locatif auquel il peut prétendre ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens exposés dans l’instance ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 20 Novembre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA