TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e GUSDORF (C0882)

M^e BARATTE (D1029)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/15501

N° Portalis 352J-W-B7G-CYMV4

N° MINUTE : 2

Assignation du :

28 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 17 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ÉTABLISSEMENTS FOURNIER FRÈRES (RCS de [Localité 8] 303 004 337)

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Audrey GUSDORF, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0882

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. FUNCTIONAL TRAINING (RCS de [Localité 8] 752 735 308)

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Aude BARATTE de l’A.A.R.P.I. STERU – BARATTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1029

Décision du 17 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/15501 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYMV4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 30 Avril 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Cassandre AHSSAINI

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 27 juillet 2015, la S.A.S. Etablissements Fournier Frères a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Functional Training des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 10], pour neuf ans à effet du 1er septembre 2015 au 31 août 2024. Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel en principal de 42 114,29 euros, payable mensuellement et d’avance, afin d’exercer exclusivement dans les lieux les activités de « crossfit – fitness – salle de gymnastique » (ci-après : le bail n°1).

Par acte sous signature privée du 1er janvier 2017, la S.A.S. Etablissements Fournier Frères a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Functional Training des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 10], pour neuf ans à effet du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2025. Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel en principal de 40 000 euros, payable mensuellement et d’avance, afin d’exercer exclusivement dans les lieux les activités de « crossfit – fitness – salle de gymnastique » (ci-après : le bail n°2).

Par acte sous signature privée du 30 mai 2017, la S.A.S. Etablissements Fournier Frères a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Functional Training des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10], pour neuf ans à effet du 1er juin 2017 au 31 mai 2026. Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel en principal de 9 000 euros payable mensuellement et d’avance, afin d’exercer exclusivement dans les lieux les activités de « crossfit – fitness – salle de gymnastique et ou bureau » (ci-après : le bail n°3).

Par acte sous signature privée du 29 septembre 2017, la S.A.S. Etablissements Fournier Frères a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Functional Training des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 10], pour neuf ans à effet du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2026. Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel en principal de 32 000 euros, payable mensuellement et d’avance, afin d’exercer exclusivement dans les lieux les activités de « crossfit – fitness – salle de gymnastique » (ci-après : le bail n°4).

Par actes d’huissier du 18 juin 2021, la S.A.S. Etablissements Fournier Frères a fait signifier à la S.A.R.L. Functional Training quatre commandements, visant la clause résolutoire des quatre baux, de lui payer les arriérés locatifs au titre des mois de mai et juin 2020 puis de novembre 2020 à mai 2021 compris.

Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2022, la S.A.S. Etablissements Fournier Frères a assigné la S.A.R.L. Functional Training devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de voir constater l’acquisition des clauses résolutoires des quatre baux et d’obtenir l’expulsion de la S.A.R.L. Functional Training ainsi que sa condamnation à lui payer diverses sommes.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 23 novembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience collégiale de plaidoirie du 30 avril 2025 et mise en délibéré au 17 septembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 16 octobre 2023, la S.A.S. Etablissements Fournier Frères demande au tribunal :

* À titre principal : de constater l’acquisition des clauses résolutoires des quatre baux et la résiliation de plein droit de ces contrats,

* À titre subsidiaire : d’ordonner la résiliation judiciaire des quatre baux,

* En tout état de cause :

— de débouter la S.A.R.L. Functional Training de l’ensemble de ses demandes,

— d’ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. Functional Training et de tous occupants des lieux avec si nécessaire le concours du commissaire de police, de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant

les lieux loués dans les garde-meubles qu’elle désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur,

— de condamner la S.A.R.L. Functional Training à lui payer 157 127,76 euros au titre des loyers et charges impayés, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2021 et subsidiairement du 28 décembre 2022,

— de condamner la S.A.R.L. Functional Training à lui payer 1 600 euros au titre d’indemnités forfaitaires,

— de condamner la S.A.R.L. Functional Training à lui payer 40 903,34 euros de dommages et intérêts, avec compensation des sommes détenues par elle au titre des dépôts de garantie, qui lui resteront acquis,

— de condamner la S.A.R.L. Functional Training à lui payer, pour chaque bail, une indemnité d’occupation fixée au double du montant des loyers et charges actuels, jusqu’à complète libération des lieux,

— de condamner la S.A.R.L. Functional Training à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.A.R.L. Functional Training aux dépens, comprenant le coût des commandements de payer.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 septembre 2023, la S.A.R.L. Functional Training demande au tribunal :

* À titre principal :

— d’annuler les commandements de payer délivrés le 18 juin 2021,

— de débouter la S.A.S. Etablissements Fournier Frères de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire de chacun des quatre baux,

* À titre subsidiaire :

— de suspendre pendant 24 mois les effets des clauses résolutoires et de lui accorder un délai de paiement de 24 mois,

— de débouter la S.A.S. Etablissements Fournier Frères de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

— de débouter la S.A.S. Etablissements Fournier Frères de sa demande de paiement des loyers et charges majorés des pénalités et intérêts de retard,

— de lui accorder une réduction de loyers et charges de 30 % sur la période courant entre mai 2020 et avril 2021, soit 49 896 euros,

— de prononcer le cas échéant une compensation entre les créances des parties,

— de lui accorder 24 mois de délais de paiement,

— de débouter la S.A.S. Etablissements Fournier Frères de sa demande de condamnation au versement d’un montant équivalent au dépôt de garantie,

— subsidiairement, de fixer à un euro cette condamnation,

— de débouter la S.A.S. Etablissements Fournier Frères de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— d’exclure les commandements de payer des dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens, qui seront résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

Sur la demande d’annulation des commandements de payer

La S.A.R.L. Functional Training conteste la validité des commandements de payer signifiés par la bailleresse au motif d’une part qu’ils ont été délivrés en violation de la législation spécifique applicable et d’autre part qu’ils l’ont été de mauvaise foi.

La S.A.S. Etablissements Fournier Frères soutient que les actes en cause sont réguliers, exposant que les dispositions applicables faisaient uniquement obstacle à la mise en œuvre des clauses résolutoires avant le 14 mars 2022, date de levée de toutes les restrictions imposées à la locataire. Elle affirme avoir valablement préservé ses droits par la délivrance des commandements litigieux.

En application des articles 1er et 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce, les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020.

La S.A.R.L. Functional Training démontre avoir bénéficié dudit fonds de solidarité à destination des entreprises.

Ces dispositions s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée – soit le 10 septembre 2020, le premier état d’urgence sanitaire ayant pris fin le 10 juillet 2020.

Par ailleurs, selon l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I (soit « les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique, les critères d’éligibilité [étant] précisés par décret, lequel détermine les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative ») ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.

Pour bénéficier de ces dernières mesures, le preneur doit justifier, selon l’article 1er du décret 2020-1766 :

— d’un effectif salarié inférieur à 250 salariés,

— d’un chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, inférieur à 4,17 millions d’euros,

— d’une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50%.

En l’espèce, la S.A.R.L. Functional Training prouve qu’elle remplissait ces critères d’éligibilité par la production de sa déclaration d’impôts sur l’exercice 2019 ainsi que d’une attestation de son expert-comptable. La S.A.S. Etablissements Fournier Frères ne conteste en tout état de cause pas ce fait.

Il n’est pas davantage contesté qu’exploitant une salle de sport, la S.A.R.L. Functional Training a été concernée par les périodes de fermeture administrative justifiées par la pandémie du Covid 19 (soit entre le 15 mars et le 15 juin 2020 puis entre le 5 octobre 2020 et le 9 juin 2021) ainsi que par la suite par les restrictions d’ouverture (soit entre le 9 juin 2021 et le 9 août 2021).

Les commandements de payer litigieux portent sur les loyers, charges et taxes des mois de mai, juin, novembre et décembre 2020 ainsi que des mois de janvier, février, mars, avril et mai 2021.

Si la S.A.S. Etablissements Fournier Frères soutient valablement que les dispositions légales et réglementaires applicables ne fondent aucune dispense d’exigibilité des loyers pendant leur durée d’application, il en résulte en revanche une interdiction de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail commercial durant l’une des périodes protégées. La délivrance d’un tel acte constitue en effet une action et une sanction du retard et non-paiement des loyers et charges locatives, ce qui a précisément été prohibé.

Dès lors, les commandements de payer signifiés le 18 juin 2021, durant une période protégée en application de l’article 14 susvisé, et au titre de sommes échues durant les périodes protégées rappelées ci-avant, ne sont pas valables. Ils devront être annulés, sans qu’il ne soit nécessaire de statuer sur le surplus de l’argumentation des parties.

Les demandes subséquentes d’acquisition des clauses résolutoires formées par la S.A.S. Etablissements Fournier Frères seront par suite rejetées.

Décision du 17 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/15501 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYMV4

Sur la demande de résiliation judiciaire des baux

À titre subsidiaire, la S.A.S. Etablissements Fournier Frères demande la résiliation judiciaire des baux aux motifs tirés d’une part des sous-locations irrégulières consenties par la S.A.R.L. Functional Training et d’autre part du défaut de paiement des loyers et charges afférents aux périodes de fermeture administrative.

La S.A.R.L. Functional Training conteste en substance le caractère suffisamment grave des manquements allégués en demande. Elle estime notamment que les dispositions spécifiques à la gestion de la pandémie s’opposent au prononcé de la résiliation des baux au titre de loyers impayés échus durant cette période. Elle souligne avoir toujours payé les sommes dues au titre des baux à l’exception de celles échues pendant les périodes de fermeture administrative pendant lesquelles elle ne réalisait aucun chiffre d’affaires et devait faire face à plusieurs charges financières nécessaires.

En droit, il résulte des articles 1224, 1228 et 1229 du code civil, applicables aux baux n°2, 3 et 4, que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La résolution met fin au contrat. Elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il est constant qu’il appartient au juge du fond d’apprécier si le manquement contractuel allégué est d’une gravité suffisante pour que la résolution du contrat doive être prononcée (voir notamment Civ. 1ère, 4 janvier 1995, n°92-17.858).

Antérieurement à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ayant réformé le droit des contrats et le régime des obligations, l’application de l’ancien article 1184 du code civil relatif à la condition résolutoire présentait un régime similaire à ce qui précède.

Sur les sous-locations consenties par la S.A.R.L. Functional Training

S’agissant pour commencer des sous-locations litigieuses, qui concernent les baux n°2 et n°3, il convient de rappeler que l’article L. 145-31 du code de commerce dispose que « sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte. Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’État, en application des dispositions de l’article L. 145-56. Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre. »

En application de ce texte, il est de jurisprudence constante que l’absence de concours du bailleur à l’acte justifie la résiliation judiciaire du bail principal.

En l’espèce, les quatre baux commerciaux comprennent une clause stipulant que « toute sous-location est expressément interdite sauf si celle-ci fait l’objet d’une demande expresse auprès du bailleur, qu’elle ne concerne qu’une partie du local et que le sous-locataire s’adonne à une activité conforme à celle précisée dans le bail ».

Or, il résulte des pièces produites que la S.A.R.L. Functional Training a souscrit les contrats de sous-location suivants :

— par acte du 13 novembre 2018, une sous-location adossée au bail n°3 et portant sur une surface de 40 m² – soit la totalité de la surface louée au titre du bail principal, désigné comme un local de 37,80 m² au rez-de-chaussée de l’immeuble sur le plan annexé au bail – pour une durée de 90 mois à compter du 1er janvier 2019, pour y exercer exclusivement l’activité de « masseur-kinésithérapeute »,

— par acte non daté et non signé, une sous-location adossée expressément au même bail n°3 mais en réalité adossée au bail n°2 (les locaux sous-loués étant un « ensemble de bureaux d’une superficie totale de 66m² » située au 1er étage du [Adresse 5] », alors que les locaux loués par le bail n°2 sont situés pour partie au rez-de-chaussée et pour 66,10 m² au 1er étage de cet immeuble), pour une durée de deux ans, pour y exercer exclusivement l’activité « d’édition de logiciels applicatifs ». Bien que cet acte ne soit ni daté ni signé, il résulte du procès-verbal de constat du 2 décembre 2022 que la sous-locataire, la S.A.S. Medbox, désignée à l’acte apparaît effectivement sur la boîte aux lettres de l’immeuble.

La troisième sous-location alléguée par la S.A.S. Etablissements Fournier Frères n’est pas suffisamment démontrée.

Comme le souligne la S.A.R.L. Functional Training, les échanges de mails produits aux débats démontrent que la S.A.R.L. Functional Training a a minima informé sa bailleresse de la conclusion desdites sous-locations. Ainsi, le 7 novembre 2018, le représentant de la S.A.S. Etablissements Fournier Frères écrivait : « il faut que nous nous revoyons (sic) aussi pour faire le point sur les sous-locations pour les entériner officiellement ». Le 5 mars 2019, il demandait : « Pouvez-vous me transmettre les baux de sous-location », avant de reformuler cette demande au mois de juin. Le 12 juin 2019, le représentant de la S.A.R.L. Functional Training transmettait manifestement lesdits contrats à la S.A.S. Etablissements Fournier Frères (« voici les conventions de sous-location » ; réponse : « merci pour les contrats, je les regarde »).

Néanmoins, ces éléments ne permettent pas d’établir que la S.A.R.L. Functional Training a régulièrement sollicité puis obtenu l’autorisation de la S.A.S. Etablissements Fournier Frères avant la conclusion des contrats de sous-location, ce conformément à la disposition légale applicable.

Au surplus, il est établi que la S.A.S. Etablissements Fournier Frères n’a pas été appelée à concourir aux actes. Or, la S.A.R.L. Functional Training ne rapporte pas la preuve d’une renonciation non équivoque de la S.A.S. Etablissements Fournier Frères à cette formalité obligatoire.

La S.A.S. Etablissements Fournier Frères rappelle à juste titre que ce faisant, la S.A.R.L. Functional Training l’a privée de la possibilité de mettre en œuvre les dispositions prévues par le troisième alinéa de l’article L. 145-31 susvisé relativement au montant du loyer.

En outre, il résulte de ce qui précède que contrairement aux stipulations contractuelles, la S.A.R.L. Functional Training a sous-loué l’intégralité du local correspondant au bail n°3. Au surplus, les activités prévues aux contrats de sous-location ne sont pas conformes à celles stipulées de manière exclusive dans les baux n°2 et n°3.

Contrairement à ce qu’affirme la S.A.R.L. Functional Training, ces manquements sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire des baux n°2 et n°3. Il est inopérant qu’ils n’aient pas été répétés dès lors que l’infraction est continue depuis la conclusion desdits contrats.

Sur les arriérés de loyers, charges et taxes

S’agissant ensuite du moyen tiré de l’arriéré locatif de la preneuse, il doit être rappelé que selon l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu de deux obligations principales, parmi lesquelles celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A.S. Etablissements Fournier Frères a intégré au sein de ses dernières conclusions trois tableaux faisant apparaître les sommes facturées à la S.A.R.L. Functional Training au titre des mois de mai, juin, novembre et décembre 2020 ainsi que janvier, février, mars, avril, mai, juin et juillet 2021 et demeurées impayées.

La S.A.R.L. Functional Training demeure ainsi redevable des sommes totales de : 54 627,92 euros au titre du bail n°1, 51 021,24 euros au titre du bail n°2, 11 304,17 euros au titre du bail n°3 et 40 174,43 au titre du bail n°4, soit un total de 157 127,76 euros au titre de loyers, charges et taxes.

La S.A.R.L. Functional Training ne conteste pas n’avoir pas réglé ces sommes.

Contrairement à ce que soutient la S.A.R.L. Functional Training, ni l’article 4 de l’ordonnance susvisée du 25 mars 2020 ni l’article 14 de la loi susvisée du 14 novembre 2020 n’interdisent à la S.A.S. Etablissements Fournier Frères de solliciter la résiliation judiciaire des baux après l’expiration de la période dite protégée, y compris pour des sommes échues durant ces périodes.

Les impayés correspondent aux mois pendant lesquels la S.A.R.L. Functional Training n’a pas pu exercer son activité ni donc réaliser de chiffre d’affaires. La S.A.S. Etablissements Fournier Frères ne se plaint d’aucun retard ni absence de paiement antérieurement ou postérieurement à ces périodes.

Si l’arriéré en cause a donc pu être justifié par des circonstances exceptionnelles, il n’en demeure pas moins que la S.A.R.L. Functional Training a repris une activité normale à compter, au plus tard, du mois de mars 2022. Alors qu’elle ne conteste pas le principe de l’exigibilité des sommes – en dehors de la demande de réfaction partielle du loyer qui sera évoquée ultérieurement mais est ici inopérante –, elle n’a effectué aucun paiement partiel ni démontré sa volonté d’apurer cette dette, incontestable en son principe.

Ces circonstances caractérisent un manquement grave à l’obligation de la S.A.R.L. Functional Training de payer le prix du bail.

En conséquence de ce qui précède, la conjugaison des différents manquements contractuels imputables à la S.A.R.L. Functional Training justifie de résilier les quatre baux commerciaux, ce à compter de la présente décision.

Sur les conséquences de la résiliation des baux

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, dès lors que les quatre baux sont résiliés, la S.A.R.L. Functional Training est sans droit ni titre et devra quitter les locaux objets de ces contrats dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement. À défaut, son expulsion sera prononcée dans les conditions fixées au dispositif.

Par ailleurs, la S.A.R.L. Functional Training est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, soit le 17 septembre 2025, jusqu’à la restitution effective des locaux. Il est constant que l’indemnité d’occupation a une nature mixte, compensatoire – elle est la contrepartie de la jouissance des locaux – et indemnitaire – elle répare le préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre.

La S.A.S. Etablissements Fournier Frères ne justifie pas de sa demande visant à voir cette indemnité fixée au double du montant des loyers et charges actuels.

Dès lors, l’indemnité d’occupation sera fixée, pour chacun des baux, au montant du loyer en principal, charges et taxes en plus, applicable à la date de la résiliation.

Sur les demandes de condamnation en paiement

La S.A.S. Etablissements Fournier Frères demande la condamnation de la S.A.R.L. Functional Training à lui payer le montant total de son arriéré locatif, soit la somme de 157 127,76 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2021 et subsidiairement du 28 décembre 2022. Elle sollicite également 1 600 euros au titre des indemnités forfaitaires de recouvrement des articles L. 441-10 et D. 441-5 du code de commerce. Elle réclame enfin de conserver les quatre dépôts de garantie à titre de dommages et intérêts, soit la somme de 40 903,34 euros TTC.

La S.A.R.L. Functional Training soulève en réplique une exception d’inexécution, arguant que la S.A.S. Etablissements Fournier Frères a violé son obligation de délivrance conforme entre le 2 mai 2020 et le mois d’avril 2021 du fait de travaux. Elle sollicite en conséquence une réduction de 30 % des loyers et charges pour la période considérée. Elle expose par ailleurs qu’aucune pénalité ni intérêts de retard ne peuvent être appliqués sur les loyers échus pendant les périodes protégées. S’agissant des dépôts de garantie, elle estime que les clauses contractuelles visées par la S.A.S. Etablissements Fournier Frères sont des clauses pénales manifestement excessives et demande leur réduction à la somme de un euro.

En droit, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, d’après l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, qui doit être propre à l’usage à laquelle elle est destinée.

Enfin, il résulte des articles 1219 et 1220 du code civil qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

En l’espèce, les seuls éléments produits la S.A.R.L. Functional Training au soutien de son exception d’inexécution sont des échanges entre les parties et une mise en demeure émise par son conseil, relatifs aux travaux litigieux, tous antérieurs à la date de réouverture des locaux à l’issue du premier confinement de 2020. Aucun manquement à l’obligation de délivrance ne peut être caractérisé dans ces circonstances où la S.A.R.L. Functional Training était empêchée par une autre cause d’exploiter ses locaux.

S’agissant de la situation à compter de la réouverture le 15 juin 2020, aucun élément probant – constat d’huissier, photographies datées, attestations… – n’est produit par la S.A.R.L. Functional Training pour l’établir.

La S.A.S. Etablissements Fournier Frères prouve pour sa part, par le biais d’une attestation du maître d’œuvre des travaux, que « la totalité de la salle de sport » a été rendue accessible le 17 juin 2020. Le maître d’œuvre atteste encore que « le déroulement du chantier n’a jamais empêché le fonctionnement des locaux tant la salle de sport que les autres usages – Medbox et cabinet de kiné au sein de la salle de sport (…) ». L’attestation de fin de chantier est enfin intervenue d’après cette attestation, corroborée par une facture de fin de travaux, le 22 décembre 2020, et non pas en avril 2021.

Ainsi, la S.A.R.L. Functional Training ne démontre aucune de ses allégations, qui sont au contraire contredites par les pièces produites en demande. Si les travaux en cause ont pu éventuellement causer un trouble de jouissance à la locataire entre le 15 et le 17 juin 2020, cet élément ne justifie pas la réfaction de 30 % des loyers sollicitée sans démonstration du dommage subi.

En conséquence, alors que la S.A.S. Etablissements Fournier Frères rapporte la preuve de l’existence et du quantum de sa créance, la S.A.R.L. Functional Training sera condamnée à la régler en totalité. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, les commandements de payer ayant été annulés.

La S.A.S. Etablissements Fournier Frères prétend par ailleurs à des indemnités forfaitaires de plein droit sur le fondement des articles L. 441-10 du code de commerce et D. 441-5 du même code, soit 40 euros par facture demeurée impayée.

Ces dispositions ne sont néanmoins pas applicables au bail commercial, soumis à un statut spécifique, étant rappelé que selon l’article L. 441-9 du code de commerce, elles concernent « tout achat de produits ou toute prestation de service pour une activité professionnelle ». Cette demande sera donc rejetée.

S’agissant enfin des dépôts de garantie, les quatre baux contiennent sur ce point une même stipulation suivant laquelle « dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ce versement de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages intérêts, sans préjudice de tous autres ».

Décision du 17 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/15501 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYMV4

Contrairement à ce que soutient la bailleresse, cette clause constitue une clause pénale – étant rappelé qu’une clause pénale est, selon l’article 1226 du code civil, celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution. Elle est la compensation, aux termes de l’article 1229 du même code, des dommages et intérêts que le créancier souffre de l’inexécution de l’obligation principale.

Or, suivant l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

L’article 1231-5 du code civil dispose par ailleurs que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le retard de paiement subi par la S.A.S. Etablissements Fournier Frères est déjà réparé par les intérêts au taux légal assortissant la condamnation principale.

La conservation intégrale des dépôts de garantie apparaît par suite manifestement excessive. La pénalité contractuelle sera réduite à la somme satisfactoire de 1 000 euros par bail, soit 4 000 euros au total.

En conséquence, la bailleresse sera autorisée à conserver la somme de 1 000 euros par bail sur le montant du dépôt de garantie.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la S.A.S. Etablissements Fournier Frères subit depuis 2020 un arriéré locatif injustifié en son principe.

Face aux besoins de la S.A.S. Etablissements Fournier Frères, et aux larges délais de fait dont elle a bénéficié, la S.A.R.L. Functional Training ne justifie en rien sa demande de délais de paiement. Elle ne produit aucune pièce permettant de déterminer sa situation économique et fiscale.

En conséquence, sa capacité à apurer sa dette en plus du paiement des loyers courants n’étant pas démontrée, sa demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. Functional Training, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens. Ils ne comprendront pas le coût des commandements de payer du 18 juin 2021 dès lors que ceux-ci ont été annulés.

En vertu de l’article 700 du même code, la S.A.R.L. Functional Training, condamnée aux dépens, devra payer à la S.A.S. Etablissements Fournier Frères une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens que l’équité commande de fixer à 3 000 euros.

Il sera enfin rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, étant souligné qu’aucune partie ne forme de demande contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

ANNULE les commandements de payer visant la clause résolutoire des baux signifiés le 18 juin 2021 par la S.A.S. ÉTABLISSEMENT FOURNIER FRÈRES à la S.A.R.L. FUNCTIONAL TRAINING,

DÉBOUTE la S.A.S. ÉTABLISSEMENT FOURNIER FRÈRES de ses demandes d’acquisition des clauses résolutoires à la date du 19 juillet 2021,

PRONONCE la résiliation des quatre baux commerciaux conclus entre la S.A.S. ÉTABLISSEMENT FOURNIER FRÈRES et la S.A.R.L. FUNCTIONAL TRAINING et portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 9], ce à compter de la présente décision,

ORDONNE à la S.A.R.L. FUNCTIONAL TRAINING de libérer les locaux objets des baux résiliés situés [Adresse 2] dans un délai de trois mois à compter de la signification de ce jugement,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de la S.A.R.L. FUNCTIONAL TRAINING ainsi que de tous occupants de son chef des locaux objet desdits baux situés [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. FUNCTIONAL TRAINING pour chacun des baux résiliés au montant du dernier loyer en principal à la date de la résiliation, charges et taxes en plus,

CONDAMNE la S.A.R.L. FUNCTIONAL TRAINING à payer à la S.A.S. ÉTABLISSEMENT FOURNIER FRÈRES les indemnités d’occupation ainsi fixées à compter du 17 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

DÉBOUTE la S.A.R.L. FUNCTIONAL TRAINING de sa demande de réfaction des loyers à hauteur de 30 % entre les mois de mai 2020 et avril 2021,

CONDAMNE la S.A.R.L. FUNCTIONAL TRAINING à payer à la S.A.S. ÉTABLISSEMENT FOURNIER FRÈRES la somme de 157 127,76 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés échus entre les mois de mai 2020 et juillet 2021 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2022,

DÉBOUTE la S.A.S. ÉTABLISSEMENT FOURNIER FRÈRES de sa demande formée au titre des indemnités forfaitaires,

AUTORISE la S.A.S. ÉTABLISSEMENT FOURNIER FRÈRES à conserver 1 000 euros par bail sur les dépôts de garantie versés par la S.A.R.L. FUNCTIONAL TRAINING, soit 4 000 euros au total, au titre de la clause pénale modérée,

DÉBOUTE la S.A.R.L. FUNCTIONAL TRAINING de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE la S.A.R.L. FUNCTIONAL TRAINING au paiement des dépens, ne comprenant pas le coût des commandements signifiés le 18 juin 2021,

CONDAMNE la S.A.R.L. FUNCTIONAL TRAINING à payer à la S.A.S. ÉTABLISSEMENT FOURNIER FRÈRES la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 17 Septembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA