TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

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1/1/2 resp profess du drt

N° RG 23/15129 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3L7X

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Août 2021

JUGEMENT

rendu le 09 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [10], représentée par son gérant Monsieur [R] [E]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier FOURGEOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1369

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jean-marc DELAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0082

Décision du 09 Juillet 2025

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 23/15129 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3L7X

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe

Présidente de formation,

Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-présidente

Madame Valérie MESSAS, Vice-présidente

Assesseurs,

assistées de Madame Marion CHARRIER, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 04 Juin 2025, tenue en audience publique, devant Madame Cécile VITON et Madame Marjolaine GUIBERT, magistrats rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties en ont rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Madame Valérie MESSAS a fait un rapport de l’affaire.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

La SCI [10] (ci-après la SCI), propriétaire d’un immeuble sis au [Adresse 1] à [Localité 6] (95) a entrepris un programme de réhabilitation de quatre logements et un commerce ainsi que la construction d’un second immeuble mitoyen de cinq logements et un commerce.

L’ensemble des travaux a été confié à :

— M. [U], architecte [7], maître d’œuvre ;

— la [13], en qualité de bureau de contrôle ;

— la [12], en qualité de bureau d’études techniques ;

— M. [M], entreprise générale tous corps d’état suivant marché du 15 janvier 2006 d’un montant de 521.181 euros HT (623.322,48 euros TTC).

L’ordre de service du 15 janvier 2006 prévoyait la fin des travaux à fin octobre 2006.

Les travaux ont pris du retard et des malfaçons ont été dénoncées.

Le 8 février 2007, la SCI a fait établir un constat de l’état des travaux par commissaire de justice.

Vers cette même date, l’entreprise [5] a abandonné le chantier. Elle avait alors perçu un montant global de 343.031,22 euros TTC.

La SCI a alors chargé Me [Z] [Y], avocat, de la défense de ses intérêts dans le cadre de la procédure judiciaire l’opposant à la société [5], M. [U], le bureau d’étude [12] et leurs assureurs respectifs.

Une expertise a été ordonnée par décision du président du tribunal de grande instance de Pontoise en date du 11 janvier 2008 et l’expert [D] a déposé son rapport le 10 décembre 2014.

Me [Y] a alors fait délivrer une assignation au fond, par actes du 10 juin 2015, devant le tribunal de grande instance de Pontoise à l’encontre de MM. [M] et [U] et de leurs assureurs au visa des articles 1132, 1142 et 1147 du code civil, et l’a transmise à son postulant en vue de son placement.

Ce placement n’est pas intervenu dans le délai de quatre mois prévu à l’article 757 du code de procédure civile, dans sa version alors applicable.

Dès lors, l’exploit introductif d’instance délivré le 10 juin 2015 s’est trouvé frappé de caducité.

***

C’est dans ce contexte que par acte du 24 août 2021, la SCI [10] a assigné Me [Y] devant ce tribunal, en responsabilité.

Par ordonnance d’incident du 31 mars 2022, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Me [Y].

Ce dernier a interjeté appel de cette décision.

Le 13 avril 2023, le juge de la mise en état a radié l’affaire du rôle de la juridiction, pour défaut de diligences.

Suivant arrêt du 17 octobre 2023, la cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance d’incident du 31 mars 2022 en toutes ses dispositions.

L’affaire a été réinscrite au rôle de ce tribunal, et l’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 4 avril 2024.

***

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 29 février 2024, la SCI [10] demande au tribunal de condamner Me [Y] à lui payer :

—  330.039,75 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance subie ;

—  5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au titre de la faute, elle expose que le défaut de placement dans le délai légal et la non-réintroduction de la procédure constituent un défaut de diligence qui engage la responsabilité de l’avocat. Elle soutient, en réplique aux arguments du défendeur, que la prescription de son action n’était pas acquise.

S’agissant de la responsabilité de M. [M], elle qualifie les désordres qui lui sont imputables de désordres décennaux justifiant une action au visa de l’article 1792 du code civil et, par voie de conséquence, la mise en jeu de la garantie de la compagnie d’assurance. Elle précise, à ce titre, que les constats d’huissier et sommation produits sont constitutifs d’une réception des travaux.

Elle en déduit que rien ne justifie le prétendu « très fort risque d’insolvabilité » invoqué en défense pour mettre à néant son préjudice et, qu’en tout état de cause, les demandes de condamnation étaient formulées in solidum à l’encontre des défendeurs de sorte qu’elles pouvaient être supportées intégralement par M. [U] et son assureur, à charge pour ces derniers de se retourner contre le débiteur insolvable.

S’agissant de la responsabilité de M. [U], elle expose que celle-ci a été retenue à hauteur de 15% par l’expert.

Au titre du préjudice, elle explique que la somme sollicitée, soit 330.039,75 euros, correspond à 50 % des demandes formulées aux termes de son assignation du 10 juin 2015, " lesquelles étaient bien fondées dès lors qu’elles étaient établies par le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [D] dont l’homologation était sollicitée ". Elle s’en rapporte à cette assignation pour exposer ses prétentions.

Elle ajoute que le rapport d’expertise n’a pas pris en considération les honoraires de maîtrise d’œuvre d’architecte pour les remboursements des travaux ; que les frais bancaires sont établis par la note du cabinet [8] soumise à l’expert ; que les règlements à l’entreprise [5] ont été effectués au fur et à mesure des travaux et que cette dernière est bien débitrice de la somme de 94.714,24 euros, d’où le bien-fondé de sa demande de pénalités de retard ; que le délai de livraison l’a contrainte à vendre l’immeuble en bloc, ce qui est établi par le rapport [I] transmis à l’expert, et qu’il est inexact de prétendre que la SCI devait de l’argent aux défendeurs.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 18 décembre 2023, Me [Y] demande au tribunal de débouter la SCI de ses demandes et de la condamner au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que le défaut d’enrôlement commis par M^e Binet, avocat postulant au barreau de Pontoise chargé du placement de l’assignation, n’est pas le fait générateur du dommage allégué, mais la prescription de l’action de la SCI. Il conclut toutefois qu'« il n’y a pas vraiment à épiloguer car l’absence de placement est avérée ».

S’agissant de la perte de chance, il considère que la SCI ne rapporte pas la preuve du préjudice allégué :

— sur le préjudice matériel, l’expert judiciaire a, aux termes de son rapport, estimé que le préjudice lié au surcoût des travaux s’élevait à 60.551,35 euros et non pas à 116.714,24 euros ;

— sur les frais bancaires afférents au remboursement de l’emprunt, ceux éventuellement dus se limitent à la somme de 31 366,89 euros ;

— sur les pénalités de retard résultant de la clause pénale, celles-ci sont soumises à un fort aléa et sont largement réductibles, dès lors que le maître d’ouvrage avait de nombreux retards de paiement vis-à-vis des intervenants au chantier ;

— sur la perte de valeur vénale, la SCI invoque une moins-value théorique entre le gain qu’elle aurait fait en vendant le bâtiment en entier et ce qu’elle aurait pu obtenir en le vendant par lots séparés ; en réalité la revente du bien s’est opérée au prix de 1.907.000 euros TTC ce qui correspond, selon le dire de l’expert-comptable mandaté par l’assureur de Monsieur [U], au montant théorique initial fixé.

Il soutient, enfin, que les chances de recouvrement des créances étaient très faibles puisque :

— M. [M] exerçait en son nom propre avec une très faible activité, son établissement a été radié en cours d’expertise, il n’était assuré que par une assurance décennale qui ne pouvait être mobilisable en l’absence de réception de l’ouvrage ;

— si M. [U] et son assureur étaient solvables, seuls 33% du préjudice matériel lié à la hauteur du plafond / niveau de dalle du rez-de-chaussée / hauteur du bâtiment et 15% des autres préjudices induits par le retard du chantier leur étaient imputables ;

— il convenait de procéder à une compensation des créances entre les parties, la SCI restant débitrice de certaines sommes à l’égard des intervenants à l’opération de construction.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions dans les conditions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a été examinée à l’audience publique collégiale du 4 juin 2025 et mise en délibéré au 9 juillet 2025.

SUR CE,

En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la responsabilité de l’avocat

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, l’avocat qui commet une faute dans l’exécution du mandat de représentation en justice qui lui est confié en application des articles 411 et suivants du code de procédure civile, tant à raison de l’accomplissement des actes de la procédure, qu’au titre de l’obligation d’assistance, qui emporte pouvoir et devoir de conseiller la partie et de présenter sa défense.

Lorsqu’il est chargé d’une mission de représentation en justice, l’avocat est tenu d’accomplir tous les actes et formalités nécessaires à la régularité de la procédure. Il doit plus généralement prendre toutes les initiatives utiles pour assurer avec diligence la défense des intérêts de son client. Il appartient à l’avocat de justifier l’accomplissement de ses diligences.

La responsabilité de l’avocat nécessite que la faute retenue soit en lien de causalité avec le dommage.

Il appartient au demandeur de rapporter la preuve de ces trois éléments.

1. Sur la faute de l’avocat

Il est constant que Me [Y] s’est vu confier la défense des intérêts de la SCI dans le litige qui l’opposait à MM. [M] et [U].

A cette fin, il a, en premier lieu, saisi le tribunal de grande instance de Pontoise d’une demande de référé-expertise.

Puis, dans la continuité du dépôt du rapport en date du 10 décembre 2014, il a fait délivrer une assignation au fond devant le même tribunal par actes du 10 juin 2015.

En application de l’article 757 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige :

«  Le tribunal est saisi, à la diligence de l’une ou l’autre partie, par la remise au greffe d’une copie de l’assignation.

Cette remise doit être faite dans les quatre mois de l’assignation, faute de quoi celle-ci sera caduque, à moins qu’une convention de procédure participative ne soit conclue avant l’expiration de ce délai. Dans ce cas, le délai de quatre mois est suspendu jusqu’à l’extinction de la procédure conventionnelle.

La caducité est constatée d’office par ordonnance du président ou du juge saisi de l’affaire.

A défaut de remise, requête peut être présentée au président en vue de faire constater la caducité. "

L’assignation litigieuse délivrée le 10 juin 2015 n’a pas été remise au greffe du tribunal dans les quatre mois de l’assignation, la rendant ainsi caduque.

Le défendeur ne justifie d’aucune démarche auprès de sa cliente pour l’informer de cette difficulté et des suites à y donner.

En procédant ainsi, Me [Y] a manqué à ses obligations et ce comportement est susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle.

Pour autant, le défendeur expose que le véritable fait générateur du dommage n’est pas l’absence de placement de l’assignation qu’il ne conteste pas, mais la prescription de l’action de la demanderesse.

Il explique que la prescription de l’action de la SCI a été interrompue par l’ordonnance de référé du 11 janvier 2008, laissant dès lors courir un nouveau délai de 10 ans, ramené à 5 ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, soit jusqu’au 17 juin 2013, si bien que la prescription était acquise en 2015.

Il laisse entendre qu’il a pu légitimement se méprendre sur la question de l’applicabilité aux mesures d’instruction en cours du nouvel article 2239 du code civil introduit par la loi du 17 juin 2008 qui prévoit que la prescription est suspendue, et non plus interrompue, lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

La Cour de cassation a, dans un arrêt du 28 mars 2018 (Com. 28 mars 2018, n° 16-27.268), ainsi statué sur cette question :

« Les dispositions transitoires figurant à l’article 26 de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile concernent les dispositions de cette loi qui allongent ou réduisent la durée de la prescription et non celles qui instituent de nouvelles causes d’interruption ou de suspension, comme celle créée par l’article 2239 du code civil, la cour d’appel en a exactement déduit que, la loi précitée ne pouvant rétroagir, une ordonnance de désignation d’un expert prononcée avant la date d’entrée en vigueur de ce texte n’a pas eu pour effet de suspendre la prescription, la mesure d’instruction aurait-elle été en cours d’exécution à cette date ».

Me [Y] considère donc que sa faute provient dès lors d’une difficulté d’interprétation qui n’était pas encore véritablement tranchée par la Cour de cassation à l’époque des faits de l’espèce.

La SCI réfute cette analyse et soutient que la prescription n’était pas acquise en application de l’article 1792-4-3 du code civil créé par la loi du 17 juin 2008 qui dispose qu'« en dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux ».

Le débat sur la prescription de l’action de la SCI est, en réalité, sans incidence sur la faute de l’avocat, dès lors que celui-ci est tenu, en toutes circonstances, à des obligations de diligence, prudence et compétence dans la conduite des procédures qui lui sont confiées.

Me [Y] ne saurait écarter sa responsabilité en sa qualité de professionnel du droit en invoquant « une erreur d’interprétation » sur l’applicabilité du nouvel article 2239 du code civil aux mesures d’instruction en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008.

Au contraire, il lui revenait d’anticiper cette difficulté et de prendre toute mesure conservatoire de nature à interrompre le délai de prescription.

Force est de constater qu’il ne justifie pas plus avoir informé sa cliente de cet obstacle juridique à la suite de la caducité de l’assignation du 10 juin 2015.

Dès lors, la faute de Me [Y] est établie, peu important que la prescription de l’action de la SCI soit acquise ou pas au mois de juin 2015.

2. Sur les préjudices et lien de causalité

La SCI expose que le comportement fautif de l’avocat l’a privée du droit de faire valoir ses réclamations auprès du tribunal de grande instance de Pontoise et qu’elle est donc fondée à demander réparation du préjudice né de la perte de chance d’une voie d’accès au juge.

Au regard des précédents développements, il y a lieu, en effet, de considérer que les manquements de Me [Y] sont directement liés au dommage allégué.

Seule constitue une perte de chance la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable et le préjudice né de la perte d’une chance d’avoir pu soumettre son litige à une juridiction ne peut être constitué que s’il est démontré que l’action qui n’a pu être engagée présentait une chance sérieuse de succès.

Le préjudice né de cette perte de chance s’apprécie uniquement au regard de la probabilité d’obtenir une décision favorable.

Il convient donc, d’ores et déjà, d’écarter tous les arguments relatifs à la probabilité de recouvrer les sommes dues au titre des condamnations prononcées éventuellement par le tribunal, en actionnant notamment la garantie de l’article 1792 du code civil aux fins de prise en charge des condamnations par la compagnie d’assurance. Ces moyens ne sont pas ici pertinents.

Il convient, à présent, de reconstituer la discussion qui aurait pu avoir lieu devant le tribunal judiciaire de Pontoise.

Aux termes de son rapport, l’expert liste les désordres allégués et les causes qu’il y associe :

1/ le niveau de la dalle du rez-de-chaussée ne permet pas l’accès handicapés côté [Adresse 11], cette exécution ne tenant pas compte que cette rue est en pente ;

2/ la façade arrière du bâtiment au niveau de son mur pignon arrière est plus haute que celle prévue au permis de construire initial, pour la même raison que celle évoquée au 1/ ;

3/ les dimensions des ouvertures ne correspondent pas à celles figurant au plan du permis de construire initial, ceci étant dû à une modification décidée en cours de chantier avec le maître de l’ouvrage, non contestée, et pas du tout à une non-conformité de l’ouvrage ;

4/ une poutrelle porteuse est rognée pour permettre le passage d’une gaine d’aération, l’entreprise [5] n’ayant pas présenté ses sous-traitants des lots techniques et la nécessité de la création d’une gaine technique s’étant dès lors imposée tardivement, à défaut d’échanges d’informations en amont avec l’architecte ;

5/ dans l’appartement du 2ème étage droite, il existe une différence de niveau de plafond, décision prise, selon l’expert, en accord avec le maître d’ouvrage pour limiter la hauteur du bâtiment, déjà supérieure à celle indiquée dans le permis de construire ;

6/ il est fait état d’un retard d’exécution.

Il considère que les responsabilités respectives doivent être ainsi établies :

— sur les points 1, 2 et 5,

«  1/3 au maître de l’ouvrage qui n’a pas fait intervenir de géomètre pour relever le niveau du terrain et des accès, avant le début des travaux ;

1/3 à l’architecte d’exécution, (M. [U]) qui devait, suivant son contrat, ajuster les données du permis de construire obtenu par l’architecte [V] et qui n’a pas réglé cette difficulté avant intervention de l’entreprise ;

1/3 à l’entreprise [5] qui n’a pas formulé de remarque lors de l’exécution des travaux alors qu’en sa qualité de professionnel, elle devait attirer l’attention des maîtres d’œuvre et d’ouvrage » ;

— sur le point 3, « aucun grief ne peut être formulé à l’encontre de l’entreprise et du maître d’œuvre » ;

— sur le point 4, il " propose au tribunal de retenir la responsabilité de l’entreprise [5] » ;

— sur le point 6, il a fixé à 6 mois le retard imputable et a considéré que les responsabilités de ce retard devaient être partagées à 70% pour l’entreprise [5], 15% pour M. [U] et 15% pour le maître de l’ouvrage.

Ces éléments ne sont pas ici contestés. Il y a donc lieu de considérer que le tribunal judiciaire de Pontoise aurait adopté purement et simplement ces premières conclusions.

La SCI sollicite, en conséquence, la réparation de plusieurs postes de préjudices, ci-dessous examinés et qui avaient été également évalués par l’expert conformément à sa mission.

Sur le préjudice matériel en remboursement des travaux de récolement

Au titre de son assignation devant la juridiction de Pontoise, la SCI sollicitait de ce chef la condamnation in solidum des défendeurs à la somme de 116.714,24 euros.

Tant dans cette assignation que dans ses conclusions à la présente instance, elle ne détaille pas le quantum sollicité.

Par ailleurs, alors que la SCI alléguait d’un dépassement global de 108.802,74 euros et au vu des différents règlements mentionnés et effectués par elle, l’expert a, quant à lui, évalué le surcoût des travaux générés par la disparition de l’entreprise [5] à la somme de 40.551,35 euros HT et à 20.000 euros HT le chiffrage des travaux de reprise de malfaçons, à hauteur de 14.000 euros pour les points 1, 2 et 5 et 6.000 euros pour le point 4 (pages 42, 75 et 77 du rapport).

La SCI soutient que l’expert n’aurait pas tenu compte des honoraires d’architecte [H] à hauteur de 28.000 euros HT.

Outre que ce motif n’explique pas le montant finalement sollicité, il n’est pas justifié que l’expert n’a pris en considération cette dépense, un règlement " M. [H] " étant indiqué à hauteur de 28.000 euros HT (page 42 du rapport).

Dès lors, il convient de considérer que le tribunal de Pontoise aurait alloué à la SCI la somme de 55.884,78 euros (40.551,45 +(14.000x2/3) + 6.000) en réparation du préjudice subi du fait du coût des travaux de récolement.

Sur le préjudice financier au titre des frais bancaires supplémentaires

Au titre de son assignation devant la juridiction de Pontoise, la SCI sollicitait de ce chef la condamnation in solidum des défendeurs à la somme de 145.952,28 euros.

Dans cette assignation, elle explique que les ¾ de l’opération immobilière litigieuse ont été financés par le biais d’un emprunt bancaire et que, sur la période de novembre 2006, date de réception prévisionnelle des travaux, au 27 octobre 2008, date de réception définitive, elle a exposé 145.952,58 euros au titre des seuls intérêts bancaires, montant justifié par une note du cabinet [8].

Force est de constater que cette note, mentionnée en pièce 7 du bordereau de communication de la demanderesse dans la présente instance, n’est pas produite, la pièce 7 transmise correspondant à des mandats de vente sans exclusivité.

Il ressort du rapport d’expertise, qu’en réponse à cette demande, le technicien a proposé, à l’époque, de s’adjoindre deux sapiteurs, notamment expert-comptable, ce qui a été refusé par la demanderesse. Il a, du coup, formulé ses conclusions sur le seul plan technique et, comme précédemment indiqué, fixé à 6 mois le retard de l’entreprise [5] et le partage de responsabilité de ce retard à 70% pour l’entreprise [5], 15% pour M. [U] et 15% pour le maître de l’ouvrage.

Dans la présente instance, Me [Y] conteste le montant important sollicité rappelant que celui-ci est établi par un document non-contradictoire établi à la demande de la SCI et critiqué par l’expert-comptable mandaté par la [9], assureur de M. [U], qui rapportait, selon les conclusions du défendeur, que « les frais bancaires éventuellement dus se limitaient à la somme de 31.366,89 euros ».

L’analyse de l’expert-comptable de la [9] n’est pas plus versée aux débats. La formulation hypothétique de Me [Y] ne saurait constituer, en soi, une reconnaissance à paiement contrairement à ce que soutient la demanderesse.

En l’état des pièces produites et à défaut de tout élément probant sur l’évaluation de ce préjudice, il convient donc de considérer que la juridiction de Pontoise aurait débouté la SCI de sa demande indemnitaire formulée du chef des frais bancaires supplémentaires exposés.

Sur le préjudice financier lié aux pénalités de retard

Au titre de son assignation délivrée le 10 juin 2015 devant la juridiction de Pontoise, la SCI sollicitait de ce chef la condamnation in solidum des défendeurs à la somme de 39.088,58 euros.

Elle explique, aux termes de cette assignation, qu’elle s’en rapporte, pour l’évaluation de ce préjudice, à l’avis de l’expert judiciaire qui plafonne cette indemnité à 6 mois de retard, soit la somme de 39.088,58 euros HT.

Aux arguments du défendeur dans la présente procédure, elle réplique qu’elle n’était débitrice à l’égard de l’entreprise [5] d’aucun règlement, rien ne justifiant que des travaux non effectués fassent l’objet d’un paiement.

Me [Y] soutient que les pénalités de retard sont soumises à un fort aléa, que le maître d’ouvrage avait, lui-même, de nombreux retards de paiement et que la SCI n’a pas subi de perte de valeur vénale à la suite de la revente de l’immeuble.

L’article 1229 du code civil alors applicable au cas d’espèce dispose :

«  La clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l’inexécution de l’obligation principale.

Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu’elle n’ait été stipulée pour le simple retard ".

Le retard dans l’exécution des prestations est établi et fixé à 6 mois.

En fixant ce préjudice à la somme de 39.088,58 euros, l’expert propose une évaluation médiane, sur une valeur moyenne de 7,5% eu égard au contexte de l’affaire, entre les modalités de pénalités contractuelles de retard prévues à la livraison selon le marché du 15 janvier 2009 (10.944,80 euros HT) et les modalités prévues par le cahier des clauses administratives et particulières en cas de retard sur le délai contractuel d’exécution des travaux, non daté mais signé par les parties (404.852,63 euros HT).

Cette évaluation apparaît fondée.

Il y a lieu de considérer, qu’usant de son pouvoir souverain, la juridiction de Pontoise aurait suivi le raisonnement de l’expert et alloué à la SCI la somme de 39.088,58 euros au titre des pénalités de retard.

Sur le préjudice né de la moins-value sur la vente du bâtiment en bloc

Au titre de son assignation délivrée le 10 juin 2015 devant la juridiction de Pontoise, la SCI sollicitait de ce chef la condamnation in solidum des défendeurs à la somme de 315.704,53 euros.

Elle explique que le retard de livraison, ayant eu des incidences manifestes sur ses ressources financières, l’a contrainte à vendre l’immeuble en bloc au lieu de le vendre par lots séparés et qu’il en résulte une moins-value de 263.967 euros HT, soit 315.704,53 euros TTC, selon le rapport de M. [I].

Force est de constater que ce rapport, mentionné en pièce 8 du bordereau de communication de la demanderesse dans la présente instance, n’est pas produit, la pièce 8 transmise correspondant à des mandats de vente sans exclusivité.

Pour autant, l’expert fait état de ce rapport et en retire les éléments suivants :

— le bien immobilier est valorisé, en octobre 2008, à la somme de 1.759.785 euros ;

— dans l’hypothèse d’une vente par lots, l’estimation est fixée à 2.104.700 euros TTC ;

— dans l’hypothèse d’une vente en bloc, l’estimation est réduite de 15%, soit 1.790.000 euros TTC.

Le bien ayant été finalement vendu en bloc à 1.907.000 euros TTC, l’expert en déduit que le prix de vente réel est finalement supérieur au montant projeté par le technicien du maître de l’ouvrage pour une vente en bloc, mais inférieur pour une vente par lot.

Toutefois, aux termes d’échanges avec les parties au cours desquels l’expert a proposé de s’adjoindre deux experts sapiteurs (expert-comptable et estimation immobilière), intervention refusée par la SCI, celui-ci a considéré que « la décision de vendre à un seul acquéreur l’ensemble du programme (ce qui aurait généré la moins-value alléguée) est une décision personnelle », sans préjudice indemnisable.

Il convient de constater que la SCI ne produit aux débats aucune pièce de nature à établir ses difficultés financières au moment de la vente de l’immeuble qui auraient justifié sa vente à un seul acquéreur ni que cette solution était la seule envisageable et plus facile qu’une vente en plusieurs lots.

Echouant à démontrer le bien-fondé de ses prétentions, il y a lieu de considérer que le tribunal judiciaire de Pontoise l’aurait déboutée de sa demande indemnitaire du chef de la moins-value alléguée.

Dès lors, les indemnités qui auraient été probablement allouées par le tribunal judiciaire de Pontoise s’élèvent à la somme totale de 94.973,36 euros à laquelle il convient d’indexer un aléa de 90% pour évaluer le préjudice né de la perte de chance de ne pas avoir pu soumettre son litige à un juge.

Le préjudice de la SCI né de la perte de chance sera donc justement réparé par la somme de 85.476,02 euros.

Sur les mesures de fin de jugement

Me [Y], partie perdante, est condamné aux dépens.

Il convient également de le condamner au paiement d’une indemnité de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de le débouter de sa propre demande de ce chef.

Les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Aucun motif ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer à la SCI [10] la somme de 85.476,02 euros en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNE M. [Z] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer à la SCI [10] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de l’entier jugement est de droit ;

REJETTE comme injustifié le surplus des demandes.

Fait et jugé à Paris le 09 Juillet 2025

Le Greffier Le Président

Marion CHARRIER Cécile VITON