TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

M^e Gameli NOUWADE

Monsieur [R] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

M^e Gameli NOUWADE

Monsieur [R] [B]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09734 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DXS

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 20 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [V], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Gameli NOUWADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0417

Monsieur [R] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09734 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DXS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 11 février 2021, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a donné à bail à M. [D] [V] et Mme [W] [J] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6], ainsi qu’une cave, pour un loyer mensuel de 572,10 euros, outre 125 euros de provision sur charges.

Le 2 mai 2023, Mme [W] [J] [K] a demandé à la bailleresse à ne plus être titulaire du bail suite au divorce du couple.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1455,03 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [V] le 22 mai 2024.

Par sommation interpellative en date du 6 juillet 2024 et constat sur ordonnance en date des 24 et 25 septembre 2024, la bailleresse a constaté la présence au domicile de M. [R] [B].

Par actes de commissaire de justice en date des 14 et 16 octobre 2024, la société RIVP a fait assigner M. [D] [V] et M. [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail du 11 février 2021 aux torts de M. [D] [V] pour inoccupation personnelle, cession, sous-location des lieux, infraction à la jouissance paisible et défaut de paiement du prix du bail,

— dire et juger que M. [R] [B] est occupant sans droit ni titre du logement,

— ordonner l’expulsion de M. [D] [V] et de tous occupants de son chef dont M. [R] [B] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à libération des lieux,

— dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passer ce délai, elle sera liquidée et qu’il sera de nouveau fait droit,

— réserver la compétence du juge de céans pour liquider l’astreinte,

— dire et juger que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [D] [V] et M. [R] [B] à verser à la société RIVP une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de 30% et des charges récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, jusqu’à libération des lieux,

— condamner M. [D] [V] à payer à la RIVP la somme de 3162,77 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement ou in solidum M. [D] [V] et M. [R] [B] à verser à la société RIVP la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation et du procès-verbal de constat.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 10 avril 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

À l’audience du 22 septembre 2025, la société RIVP, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa demande à la somme de 9968,47 euros. Elle a demandé à ce que M. [D] [V] soit débouté de l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions et au visa des articles 1227, 1228, 1728 et 1741 du code civil, elle a indiqué que M. [D] [V] n’occupait pas personnellement les lieux, au contraire de M. [R] [B], qu’il ne payait pas son loyer régulièrement, et qu’il créait des nuisances aux autres locataires.

M. [D] [V], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles il a sollicité de :

— constater qu’il bénéficie d’un logement situé [Adresse 2], qu’il y vit de façon permanente et ne l’a pas abandonné, qu’il y a accueilli et hébergé M. [R] [B] à titre d’entraide,

— constater qu’il est de bonne foi, qu’il est disposé à régulariser sa dette locative de façon échelonnée,

— dire qu’il est de bonne foi et qu’il sollicite de plein droit le maintien dans les lieux loués,

— en conséquence rejeter la demande de résiliation de bail en date du 11 février 2021,

— accorder un délai de 36 mois pour régler la dette locative,

— rejeter la demande de suppression du délai du commandement de quitter les lieux,

— rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société RIVP à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions et au visa des articles 1224, 1226, 1231-1 et 1353 du code civil, ainsi que l’article 9 du code de procédure civile, il a soutenu que la société RIVP ne prouvait pas l’inoccupation personnelle du logement, dans lequel il a affirmé vivre, ne faisant qu’héberger son ami M. [R] [B]. Il a contesté créer des nuisances aux locataires et a indiqué avoir commencé à apurer sa dette locative. Il a précisé avoir rencontré des difficultés professionnelles et personnelles expliquant les défauts de paiement des loyers.

M. [R] [B], assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l’audience du 22 septembre 2025 pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation pour impayés locatifs

La société RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte produit par la société RIVP que les impayés de loyers s’élevaient au 8 septembre 2025 à la somme de 9968,47 euros, échéance d’août 2025 incluse. Par ailleurs, la demanderesse communique quatre commandements de payer depuis l’entrée dans les lieux de M. [D] [V], en date des 7 juin 2021, 24 février 2022, 20 juin 2022 et 21 mai 2024 alors que le bail n’a que quatre ans et demi d’ancienneté. Le locataire n’a procédé à aucun versement entre le 26 février 2025 et le 17 septembre 2025. Si M. [D] [V] évoque notamment des difficultés familiales et la nécessité d’aider son frère à payer une opération lourde, il justifie des problèmes de santé de son frère en juin et juillet 2025, ce qui ne peut pas justifier les défauts de paiements depuis l’origine du bail. Ces éléments justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur dont les manquements contractuels sont graves et répétés, et cela à compter de la demande en justice du 14 octobre 2025, sans qu’il soit besoin d’évoquer les autres motifs exposés par la demanderesse.

M. [D] [V] étant devenue occupant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, dont M. [R] [B], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

L’intervention de la force publique ne rend pas nécessaire le prononcé d’une astreinte.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé. En effet, il n’est pas justifié de troubles du voisinage au jour de l’audience, les attestations des voisins versées en procédure datant pour les plus récentes du mois de juin 2024. En outre, M. [D] [V] justifie être domicilié à l’adresse litigieuse au jour de l’audience. La demande tendant à voir supprimer le délai de deux mois prévu par ce texte sera donc rejetée.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [D] [V] sera condamné à payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, d’un montant égal au montant du loyer tel qu’il résulterait du bail et augmenté des charges jusqu’à complète libération des lieux, aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien loué. M. [R] [B], dont il n’est pas démontré qu’il a occupé l’appartement autrement qu’à titre gracieux et qu’il l’occupe encore, ne sera pas condamné à ce titre.

Il ressort par ailleurs du décompte produit par la société RIVP que les impayés de loyers et indemnités d’occupation échues au 8 septembre 2025 s’élèvent à la somme de 9968,47 euros, échéance d’août 2025 incluse.

M. [D] [V] justifie d’un paiement de 873 euros en date du 17 septembre 2025.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 9095,47 euros au 17 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3162,77 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, les intérêts au taux légal apparaissent de nature à répondre à ce double objectif. La demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [D] [V] justifie de sa situation professionnelle et financière et il apparaît en capacité de payer la somme de 379 euros durant 23 mois, la dernière échéance étant majoré du solde de la dette.

Des délais de paiement lui seront accordés selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Toutefois, au regard des situations respectives des parties, l’équité impose de limiter la condamnation de M. [D] [V] à la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamnation de M. [R] [B] au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ne se justifie pas.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail en date du 11 février 2021 conclu entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] et M. [D] [V] sur un local à usage d’habitation et une cave situés au [Adresse 4] à [Localité 6], et ce à compter du 14 octobre 2024,

ORDONNE en conséquence à M. [D] [V] et à tout occupant de son chef, notamment M. [R] [B], de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’à défaut pour M. [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

DEBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de sa demande d’astreinte et de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [D] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DEBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de sa demande de condamnation de M. [R] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE M. [D] [V] à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] la somme de 9095,47 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation échues au 17 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3162,77 euros et de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de sa demande de capitalisation des intérêts,

AUTORISE M. [D] [V] à s’acquitter de la somme due en 23 versements mensuels de 379 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, le 24ème et dernier versement étant majoré du solde de la dette,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

DIT que la présente décision sera communiquée au PREFET de [Localité 5],

DEBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de sa demande de condamnation de M. [R] [B] au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [V] à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [V] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge