TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/00377

N° Portalis 352J-W-B7H-CYYRV

N° MINUTE : 1

Assignation du :

16 Décembre 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 10 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Marie-Christine BEGUIN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #B0254

DEFENDERESSE

S.N.C. EMERIGE COMMERCES 2

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Philippe RENAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0139

PARTIE INTERVENANTE

S.A.S HIGH STREET RETAIL VALORISATION 1

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Philippe RENAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0139

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 07 Février 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par sous seing privé en date du 20 septembre 2011, la société S.C.I14 DE BELLAY, aux droits de laquelle se sont trouvées la société EMERIGE COMMERCES 2 puis actuellement la société HIGH STREET RETAIL VALORISATION 1, a donné à bail commercial à la société LE LUTETIA, aux droits de laquelle se trouve la société [Adresse 8], des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 14], pour une durée de neuf ans du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2017, l’exercice de l’activité de « café – bar – brasserie – vente à emporter – tabacs – tabletterie – billetterie – loterie » et un loyer annuel de 72.750 euros, hors taxes et hors charges.

Selon avenant en date du 28 janvier 2013, le bailleur a autorisé le preneur à entreprendre des travaux de modification des locaux loués et les parties ont décidé de porter le loyer annuel à la somme 80.000 euros à compter du 1er avril 2013.

Par acte d’huissier de justice signifié le 18 septembre 2020, la société LA TOUR FL a sollicité du bailleur le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2020.

Par mémoire préalable notifié à la société EMERIGE COMMERCES 2 le 25 juillet 2022 par lettre recommandée avec avis de réception, la société [Adresse 8] a sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2020 à la somme de 67.254 euros hors taxes et hors charges.

Par mémoire en réplique du 09 septembre 2022, la société EMERIGE COMMERCES 2 a demandé la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 84.174,24 euros à compter du 1er octobre 2020 et 98.000 euros à compter du mémoire.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice signifié le 16 décembre 2022, la la société [Adresse 8] a assigné la société EMERIGE COMMERCES 2 à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement rendu le 30 juin 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2020 ;

— dit que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative du fait de la modification des obligations respectives des parties au cours du bail expiré ;

— désigné en qualité d’ expert Mme [Z] [F] en lui donnant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2020 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

L’expert a déposé son rapport le 25 avril 2024.

Après renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du juge des loyers commerciaux du 10 avril 2025 à laquelle la société [Adresse 8] ainsi que la société EMERIGE COMMERCES 2 et la société HIGH STREET RETAIL VALORISATION 1étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société [Adresse 8]demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L.145-33 et suivants et R.143-3 et suivants du code de commerce, 1231 et suivant du code civil, de :

« – Fixer le montant du bail renouvelé, qui devra être adapté aux dispositions de la loi Pinel, à la somme de :

• 43.989 € brut plus 1,5 % pour la terrasse, soit un loyer net de 44.650 € (arrondi) au 1er octobre 2020 et jusqu’au 29 novembre 2022, l’ILC étant retenu comme indice de révision

• A la somme de 47.834 €, à compter du 29 septembre 2022

• A la somme de 52.062 € à compter du 26 août 2024

— Condamner le bailleur à rembourser le trop-perçu de loyers versé entre depuis le 1er octobre 2020 fixé à la somme de 100.000 € à parfaire ou à défaire

— Condamner le bailleur à acquitter les frais d’expertise, en conséquence le condamner à rembourser la somme de 6.588 € réglée par le locataire à ce titre,

— Condamner le bailleur à verser à la locataire la somme de 58.480 €, montant du préjudice subi par la locataire du fait de la fermeture imposée entre le 8 janvier et le 2 février 2024,

— Débouter le bailleur de toutes ses demandes contraires,

— Condamner le bailleur à verser à la locataire une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner le bailleur aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise. »

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société EMERIGE COMMERCES 2 et la société HIGH STREET RETAIL VALORISATION 1 demandent au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L.145-33 et suivants et R .143-3 et suivants du code de commerce, de :

« – RECEVOIR la société HIGH STREET RETAIL VALORISATION 1 en son intervention volontaire ;

— JUGER recevables et bien fondées les sociétés HIGH STREET RETAIL VALORISATION 1 et EMERIGE COMMERCES 2 en toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

En conséquence, y faisant droit :

A titre principal,

— SE DECLARER INCOMPETENT, au profit du Tribunal Judiciaire de Paris pour statuer sur lesdemandes de la société [Adresse 8] tendant à :

o La condamnation du Bailleur à rembourser le trop-percu de loyers versé depuis le 1er octobre 2020 fixé à la somme de 100.000 € à parfaire ou à défaire ;

o La condamnation du Bailleur à verser au Preneur la somme de 58.480 €, montant du préjudice subi par la locataire du fait de la fermeture imposée entre le 8 janvier et le 2 février 2024 ;

— JUGER, en conséquence la société LA TOUR FL irrecevable en ses demandes de :

o Condamnation du bailleur à rembourser le trop-percu de loyers versé depuis le 1er octobre 2020 fixé à la somme de 100.000 € à parfaire ou à défaire ;

o Condamnation du bailleur à verser à la locataire la somme de 58.480 €, montant du préjudice subi par la locataire du fait de la fermeture imposée entre le 8 janvier et le 2 février 2024 ;

— FIXER le montant du loyer du bail renouvelé concemant les locaux commerciaux situés [Adresse 3] a [Localité 12], à la somme annuelle de :

o 84.174,24 € par an HT et HC, à compter du 1er octobre 2020 et jusqu’au 29 septembre 2022, date de notification du mémoire en réponse préalable ;

o 98.000 € par an HT et HC, à compter du 29 septembre 2022 et jusqu’au 23 août 2024, date de signification du mémoire en ouverture de rapport ;

o 101.364 € par an HT et HC, à compter du 23 août 2024 ;

toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées, sous réserve d’actualisation au regard des dispositions de la Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite « PINEL» ;

A titre subsidiaire,

— DEBOUTER la société [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes et notamment sa demande de condamnation du bailleur à verser à la locataire la somme de 58.480 €, montant du préjudice subi par la locataire du fait de la fenneture imposée entre le 8 janvier et le 2 février 2024 ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société LA TOUR FL à payer aux sociétés HIGH STREET RETAIL VALORISATION 1 et EMERIGE COMMERCES 2 la somme de 3.000,00 € à chacune au titre de l’article 700 du code de procedure civile ;

— CONDAMNER la société [Adresse 8] au paiement des dépens, y compris les frais d’expertise s’il y a lieu, dont distraction au profit de Maitre Philippe RENAUD, avocat à la cour – RENAUD ROUSTAN Avocats, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur l’intervention volontaire de la société HIGH STREET RETAIL VALORISATION 1

La HIGH STREET RETAIL VALORISATION 1 expose intervenir volontairement à la procédure en tant que nouveau propriétaire des locaux loués à la société [Adresse 8].

La société LA TOUR FL n’émet aucune observation à ce sujet.

Sur ce,

Selon l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention, la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

L’article 329 du même code dispose que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Il ressort de l’attestation de vente en date du 16 octobre 2023 et de l’attestation notariale en date du 1er août 2024 que la société HIGH STREET RETAIL VALORISATION 1 est devenue propriétaire des locaux loués à la société [Adresse 8] et que lors de l’acquisition elle s’est engagée à faire son affaire personnelle de la procédure en cours.

Son intervention volontaire sera par conséquent déclarée recevable.

2- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l’article L.145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il est rappelé que dans son précédent jugement du 30 juin 2023 , le juge des loyers commerciaux a constaté que les parties s’accordaient sur la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative en applications de l’article L.145-33 du code de commerce dès lors que l’avenant du 28 janvier 2013 avait porté le loyer à la somme de 80.000 euros, ce qui constituait une modification des obligations financières du preneur au cours du bail expiré.

Il a ainsi jugé que le loyer du bail renouvelé serait fixé à la valeur locative du fait de la modification des obligations respectives des parties au cours du bail expiré.

Il convient donc d’évaluer la valeur locative des locaux loués au 1er octobre 2020.

a) Sur les caractéristiques du local

Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R.145-4 du même code dispose que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

— Sur la description du local

Selon l’expert, les locaux loués dépendent d’un immeuble de construction de fin du 19ème siècle, à façade de pierre de taille, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, quatre étages droits, un étage en retrait derrière un balcon courant et un étage mansardé, sous bris d’ardoise, avec combles et couverture de zinc.

L’expert précise que les locaux bénéficient d’un linéaire de façade d’environ d’environ 16,90 m, largement vitré, et qu’ils sont bordés par une terrasse couverte située [Adresse 22], dans le pan coupé de l’immeuble et concédée sur le domaine public.

Elle les décrit ainsi :

— au rez-de-chaussée : salle de café-brasserie en angle, vestiaire, bureau, cuisine ;

— au sous-sol, accessible par un escalier : réserve équipée d’une chambre froide, bloc sanitaire ;

— agencements : sol carrelé, murs peints, faux-plafond avec éclairage encastré dans la salle, climatisation périphérique en partie haute de la salle, maçonnerie nue et carrelage dans les annexes au sous-sol, défaut d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.

L’expert considèe que les locaux sont en bon état d’entretien apparent.

Cette description doit être retenue dès lors qu’elle résulte des constatations objectives de l’expert et qu’elle n’est pas contestée par les parties.

— Sur la surface

La société LA TOUR FL considère qu’il convient de se référer au tableau du pré-rapport de l’expert qui fixe la surface pondérée à 93 m², ce qui, selon elle, est incontestable.

La société EMERIGE COMMERCES 2 et la société HIGH STREET RETAIL VALORISATION 1 retiennent une surface pondérée de 99,26 m² qu’elles arrondissent à 99 m². Elles soutiennent que la zone d’angle du rez-de-chaussée doit être pondérée à 1,20, au lieu de 1,10 ainsi que l’a retenu l’expert, en raison de l’effet vitrine offert par le linéaire de façade et la double porte d’entrée dans le pan coupé. Elles avancent que les surfaces annexes devraient être pondérées à 0,60, au lieu de 0,40, compte tenu de leur situation dans les lieux et de leur utilisation qui résulte davantage d’un choix d’aménagement du preneur malgré l’isolement des espaces par un cloisonnement fixe.

Sur ce,

Les parties s’accordent sur la surface utile de 142,70 m² retenue par l’expert selon les plans et relevés de superficie dressés le 13 octobre 2020 par la société ROULLEAU-HUCK-PLOMION, géomètres-experts.

L’expert évalue la surface pondérée à 93,80 m²,qu’elle arrondit à 94 m², après application des coefficients suivants :

Rez-de-chaussée

— zone d’angle 6,60 m² x 1,10 = 7,26 m²P

—  1ère zone 52,60 m² x 1,00 = 52,60 m²P

— surplus de salle 17,20 m² x 0,80 = 13,76 m²P

— annexes (cuisine,vestiaire et bureau) 24,00 m² x 0,40 = 9,60 m²P

Sous-total 100,40 m² 83,22 m²P

Sous-sol relié

— réserve et chambre froide 35,50 m² x 0,25 = 8,88 m²P

— locaux sanitaires 6,80 m² x 0,25 = 1,70 m²P

Sous-total 42,30 m² 10,58 m²P

Total 142,70 m² 93,80 m²P

La société [Adresse 8] n’explique pas pour quel motif il faudrait retenir la surface pondérée de 93m²P évaluée par l’expert aux termes de son pré-rapport et non la surface de 93,80 m²P évaluée aux termes du rapport final.

En ce qui concerne la pondération de la zone d’angle, l’expert explique que l’application d’un coefficient 0,10 est justifiée conpte tenu de la configuration quasi plate de l’angle, lequel est, en outre, encombré d’un important pilier porteur. Il apparaît de plus que l’expert a déjà tenu compte de l’important linéaire de façade de 16,90 m environ, largement vitré, dans l’appréciation des caractéristiques du local. Dès lors le coefficient 0,10 doit être retenu.

S’agissant enfin de la pondération des annexes (cuisine, vestiaire et bureau) au coefficient 0,40, selon l’expert leur utilisation ne résulte pas d’un simple aménagement du preneur mais d’une réelle configuration dans la mesure où elles son isolées de la zone de réception de la clientèle par un cloisonnement fixé. Elle souligne qu’elle leur applique le coefficient le plus élevé pour des annexes qui communiquent avec la zone de réception de la clientèle. En outre, la société EMERIGE COMMERCES 2 et la société HIGH STREET RETAIL VALORISATION 1 ne mentionnent pas quels sont les aménagements qui auraient été réalisés par la société [Adresse 8] pour obtenir une configuration différente. Dans ces conditions, le coefficient 0,40 est justifié et doit être retenu.

Par conséquent la surface pondérée s’évalue à 93,80 m²P.

b) Sur les facteurs locaux de commercialité

La société LA TOUR FL invoque que les locaux bénéficient d’une commercialité moindre que celle de l’île [Localité 26] dans la mesure où ils sont isolés du centre névralgique de l’île, très éloignés de la station de métro Pont [Localité 9] la plus proche et de l’autre côté du pont. Elle ajoute que cette commercialité a été très gravement obérée par la crise des gilets jaunes puis anéantie par l’incendie de la cathédrale [10] survenue le 15 avril 2019 et la pandémie de covid en 2020 et 2021.

La société EMERIGE COMMERCES 2 et la société HIGH STREET RETAIL VALORISATION 1 considèrent que les locaux bénéficient d’une très bonne commercialité au regard de l’activité exercée, laquelle n’a pas été affectée par l’incendie de la cathédrale [10].

Sur ce,

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’expert relève que les locaux loués se situent en bord de Seine, au débouché du Pont Louis-Philippe, à l’angle du [Adresse 15] et de la [Adresse 22].

L’offre commerciale est à destination du tourisme avec une mixité d’enseignes de chaînes et de commerçants indépendants. Le site est inclus dans la zone touristique internationale du Marais qui permet l’ouverture des commerces le dimanche et en soirée.

Le site est desservi par les transports en commun (station de métro Pont [Localité 9] à 350 m environ et station de RER [Localité 27] Notre Dame à 550 m environ). Le stationnement est interdit sur la voirie mais il existe plusieurs parkings à proximité.

L’expert considère qu’il s’agit d’une implantation très recherchée au sein de l’île [Localité 26], au coeur historique de [Localité 11] et qui bénéficie d’une très active fréquentation touristique. Elle précise que les locaux bénéficient d’une excellente visibilité et qu’ils sont situés à un point de passage des flux touristiques entre le quartier du Marais et l’île [Localité 26].

La société [Adresse 8] ne rapporte pas la preuve que le mouvement des gilets jaunes, l’épidémie de covid-19 et la fermeture de la cathédrale [10] à la suite d’un incendie, s’ils ont pu avoir un effet sur le marché locatif à la date de renouvellement ainsi que l’a retenu l’expert, ont entraîné une modification durable ou provisoire des facteurs locaux de commercialité du secteur.

En l’état de ces éléments, il doit être retenu que les locaux loués bénéficient d’une très bonne situation pour l’activité exercée.

c) Sur la destination des lieux

L’article R.145-5 du code de commerce dispose que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L.145-47 à L.145-55 et L.642-7.

Selon le contrat de bail, les locaux sont à usage de « café – bar – brasserie – vente à emporter – tabacs – tabletterie – billetterie – loterie » .

Il s’agit d’une destination large et adaptée au secteur des locaux loués.

d) Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage et la valeur locative unitaire

La société LA TOUR FL sollicite que la valeur locatuve soit fixée à la somme de 473 euros/m²P. Elle critique certaines des références de loyer retenues par l’expert en se référant à ses dires d’expertise et considère que celles produites par le bailleur sont irrecevables. Elle ajoute que l’expert n’a pas tenu compte du contexte économique désastreux que subit l’île [Localité 26].

La société EMERIGE COMMERCES 2 et la société HIGH STREET RETAIL VALORISATION 1 soutiennent que la valeur locative unitaire s’évalue à 1.000 euros/m²P compte tenu des références qu’elles produisent, des caractéristiques des locaux et de leur très bonne situation.

Sur ce,

L’article R.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Selon l’article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

L’expert se réfère aux loyers de comparaison suivants :

— six références de loyer de location nouvelle au prix de marché de 818 euros à 1.000 euros/m²P, pour des surfaces situées [Adresse 22], [Adresse 25] [Adresse 21], [Adresse 19] et [Adresse 16], de 19 m²P à 120 m²P, des locaux dans lesquels sont exercées des activités d’huîtrerie, articles de [Localité 11], décoration d’intérieur, glacier, supérette, restaurant, des baux prenant effet entre le mois de mars 2016 et le mois de décembre 2019, outre un loyer incluant la décapitalisation du coût d’acquisition du droit au bail de 1.981 euros pour un local dans lequel est exercé une activité de vente d’accessoires de mode situé [Adresse 24], d’une surface de 26 m²P et un bail à effet en mars 2016;

— huit références de loyer de renouvellement amiable de 522 euros à 2.395 euros/m²P, pour des surfaces situées [Adresse 20] [Adresse 23], [Adresse 17], [Adresse 24] et [Adresse 18], de 25 m²P à 130 m²P, des baux prenant effet de janvier 2015 à avril 2020 et des locaux dans lesquels sont exercées des activités de pharmacie, restaurant, agence bancaire, optique et café-brasserie.

L’expert précise n’avoir pu relever aucune référence de fixation judiciaire contemporaine et pertinente.

Elle retient une valeur locative unitaire de 800 euros/m²P compte tenu de l’implantation en secteur d’active fréquentation touristique, de la bonne visibilité des locaux depuis le pont Louis Philippe sur un carrefour dégagé, de la destination assez libérale et adaptée au site, élements qu’elle considère comme positifs, mais aussi du marché locatif un peu modéré compte tenu des effets de la pandémie et de la fermeture de la cathédrale [10] à la suite de l’incendie et de la mise à la charge de la locataire des charges de copropriété, des frais de gestion et honoraires du syndic et de la taxe foncière, éléments qu’elle considère comme négatifs.

En ce qui concerne les références citées par les parties, et ainsi qu’a procédé l’expert, il convient d’écarter les références trop anciennes et postérieures à la date du renouvellement considéré, celles situées à une distance trop éloignée des lieux loués et celles dont les surfaces n’ont pu être contrôlées.

Il convient de rappeler que les dispositions légales imposant de tenir compte des prix couramment pratiqués dans le voisinage, il y a lieu de prendre en considération tant les loyers des locations nouvelles que les loyers des renouvellements amiables et, le cas échéant, les loyers fixés judiciairement, et non les seuls loyers de renouvellement.

En outre, la valeur locative ne peut être estimée en se référant à la valeur arithmétique moyenne des loyers de référence sélectionnés mais il convient de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un dès lors qu’ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variable, des activités différentes et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques.

Contrairement à ce que soutient la société LATOUR FL, l’expert a tenu compte dans son appréciation de la modération du marché mobilier en raison de l’épidémie de covid-19 et de la fermeture de la cathédrale [10] à la suite de l’incendie.

Ainsi que l’a retenu l’expert, il est exact que les prix pratiqués dans le voisinage pourraient justifier un prix unitaire supérieur au prix de 800 euros/m²P qu’elle a proposé. Cependant, il convient de tenir compte, d’une part, de la supériorité des loyers de certains locaux situés dans des zones à la commercialité davantage valorisante et, d’autre part, de l’incidence de l’épidémie de covid-19 et de la fermeture de la cathédrale [10] puisqu’ il est constant qu’au 1er octobre 2020, le renouvellement du bail des locaux loués s’inscrit dans une période perturbée de crise sanitaire dont on ne connaissait pas encore les conséquences sur le coût des loyers et que la fréquentation touristique du secteur était modifiée en raison de la fermeture de la cathédrale [10].

Enfin, en application de l’article R 145-8 du code de commerce précité, dans la mesure où les charges de copropriété, les frais de gestion et honoraires du syndic et la taxe foncière incombent normalement au propriétaire, la clause du contrat de bail en vertu de laquelle le bailleur s’en décharge sur le preneur sans contrepartie constitue une stipulation exorbitante du droit commun et un facteur de diminution de la valeur locative qui doit être pris en compte dans l’appréciation de celle-ci.

Ainsi, en procédant à une analyse comparative des loyers unitaires d’autres locaux situés dans le même secteur et en prenant en considération les éléments étudiés dans les développements précédents, à savoir les caractéristiques des locaux, notamment leur très bonne visibilité, la très bonne situation des locaux pour l’activité exercée et la large destination adaptée au secteur, outre le caractère modéré du marché immobilier et les obligations contractuelles mises à la charge du locataire, le prix unitaire de 800 euros/m²P proposé par l’expert est justifié.

e) Sur la majoration de la valeur locative pour droit de terrasse

La société [Adresse 8] soutient que la majoration pour droit de terrasse doit être limitée à 1,50 % du prix du loyer au motif que le bailleur n’a pas participé aux travaux permettant son accessibilité et exigé au contraire une augmentation du prix du loyer.

La société EMERIGE COMMERCES 2 et la société HIGH STREET RETAIL VALORISATION 1 expliquent qu’en application du contrat de bail, les travaux leur ont fait accession dès leur achèvement en 2013. Elles considèrent qu’eu égard à la surface de la terrasse et à sa situation, la majoration de 5 % est justifiée.

Sur ce,

L’expert applique à la valeur locative une majoration de 5 % pour tenir compte d’un droit de terrasse ouverte et située sur le domaine public, d’une emprise de 14,49 m².

Elle précise que cet avantage est habituellement valorisé en termes de plus-value à la valeur locative brute par application d’un pourcentage compris le plus souvent de 2 à 5 % et pouvant aller jusqu’à 10 % pour des situations exceptionnelles.

Il s’agit ici d’apprécier l’avantage apporté au local loué et à l’activité exercée par un droit d’occupation du domaine public accordé par la Ville de [Localité 11], et non d’apprécier les travaux qui auraient été réalisés par la société [Adresse 8] pour créer cette terrasse et leur accession au bailleur.

Compte tenu de sa surface de 14,49 m² et de sa situation tant sur le [Adresse 16] que sur la [Adresse 22] ainsi qu’ à l’angle des deux rues, la terrasse contribue largement à la visibilité du local et augmente la capacité d’accueil des clients, de sorte que le coefficient de 5 % proposé par l’expert doit être retenu.

Par conséquent, la valeur locative au 1er octobre 2020 s’évalue ainsi :

— valeur locative brute, (93,80 m²P x 800 euros =) 75.040 euros ;

— valeur locative nette après application d’une majoration de 5 % pour droit de terrasse, ( 75.040 x 1,05 =) 78.792 euros.

soit une valeur locative au 1er octobre 2020 de 78.792 euros.

Dès lors, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2020 sera fixé à la somme de 78.792 euros.

Il ne peut être jugé que le contrat de bail renouvelé devra être adapté aux dispositions de la loi Pinel dès lors qu’en appalication de l’article R.145-23 du code de commerce, le juge des loyers commerciaux n’est compétent que pour juger des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Il appartiendra aux parties de procéder à cette adaptation.

Il appartiendra également aux parties de procéder à la révision triennale dans les formes légales.

3- Sur la demande de la société LA TOUR FL de remboursement du trop-perçu de loyer

La société [Adresse 8] demande la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 100.000 euros « à parfaire ou à défaire » en remboursement du trop-perçu de loyer versé depuis le 1er octobre 2020.

La société EMERIGE COMMERCES 2 et la société HIGH STREET RETAIL VALORISATION 1 soutiennent que la demande est irrecevable car le juge des loyers commerciaux est incompétent pour se prononcer à ce sujet, la demande relevant de la compétence du tribunal judiciaire.

Sur ce,

L’article R.145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

Il n’appartient pas au juge des loyers, dont la compétence est strictement limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé en application des dispositions légales rappelées ci-dessus, de statuer sur le remboursement par le bailleur d’un trop perçu de loyer, étant relevé qu’il est nullement établi que celui-ci ne procédera pas au remboursement du trop-perçu.

Par conséquent, la demande de la société [Adresse 8] de condamnation du bailleur à lui payer la somme de 100.000 euros « à parfaire ou à défaire » en remboursement du trop-perçu de loyer versé depuis le 1er octobre 2020, sera rejetée.

4- Sur la demande de la société LA TOUR FL de condamnation du bailleur à lui payer la somme de 58.840 euros en remboursement de son préjudice

La société [Adresse 8] demande la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 58.840 euros en remboursement du préjudice qu’elle a subli en raison de la fermeture du local qui lui a été imposée entre le 8 janvier et le 2 février 2024. Elle explique que la copropriété a réalisé des travaux de réparation du tout-à-l’égout dans le sous-sol des locaux loués. Elle soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance au sens des articles 1719 et 1721 du code civil et que les clauses exonératrices de responsabilité ne peuvent avoir pour effet de la décharger de cette obligation fondamentale.

La société EMERIGE COMMERCES 2 et la société HIGH STREET RETAIL VALORISATION 1 soutiennent que la demande est irrecevable car le juge des loyers commerciaux est incompétent pour se prononcer à ce sujet, la demande relevant de la compétence du tribunal judiciaire.

Subsidiairement, elles considèrent qu’en application de la clause de souffrance stipulée au contrat de bail, la société [Adresse 8] devait souffrir ces travaux sans pouvoir solliciter aucune indemnité. Elle expose que la clause de souffrance prévue au bail est applicable tant que la gêne occasionnée au preneur ne présente pas un caractère anormal. Elle précise que les travaux étaient urgents et ne pouvaient être différés et souligne que seul le syndicat des copropriétaires pourrait voir sa responsabilité engagée.

Sur ce,

L’article R.145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Il n’appartient pas au juge des loyers, dont la compétence est strictement limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé en application des dispositions légales rappelées ci-dessus, de statuer sur la demande de dommages-intérêts présentée par la société LA TOUR FL en réparation du préjudice qu’elle a subi en raison de la fermeture du local due aux travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires du 8 janvier 2024 au 2 février 2024.

Par conséquent, le juge des loyers se déclarera incompétent et l’affaire sera renvoyée sur ce point devant la 18ème chambre, 2ème section, du tribunal judiciaire.

5- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il conviendra d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 78.792 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er octobre 2020, le loyer annuel du bail renouvelé entre, d’une part, la société EMERIGE COMMERCES 2 et la société HIGH STREET RETAIL VALORISATION 1 et, d’autre part, la société [Adresse 8], pour les locaux situés à [Adresse 13] [Adresse 3] ;

Rejette la demande de la société LA TOUR FL de condamnation du bailleur à lui payer la somme de 100.000 euros « à parfaire ou à défaire » en remboursement du trop-perçu de loyer versé depuis le 1er octobre 2020 ;

Se déclare incompétent pour statuer sur la demande de la société [Adresse 8] de condamnation du bailleur à lui verser la somme de 58.480 euros en réparation du préjudice subi du fait de la fermeture imposée des locaux loués en 08 janvier 2024 au 02 février 2024 ;

Ordonne le renvoi de l’affaire devant le tribunal judiciaire de Paris, 18ème chambre, 2ème section, afin qu’il statue sur la demande de la société LA TOUR FL de condamnation du bailleur à lui verser la somme de 58.480 euros en réparation du préjudice subi du fait de la fermeture imposée des locaux loués du 08 janvier 2024 au 02 février 2024 ;

Dit que le dossier sera transmis par le greffe du juge des loyers commerciaux au greffe de la 18ème chambre, 2ème section du tribunal judiciaire de Paris ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ;

Rejette les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 11], le 10 avril 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER