TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Eric FORESTIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Julien ATTALI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10261 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IDG

N° MINUTE :

10 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 24 septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [T]

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Julien ATTALI du Cabinet OPTIMUM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, toque B545

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [E]

domicilié : chez Me [S] [B], [Adresse 5]

Madame [Y] [N]

dernier domicile connu : [Adresse 1]

Madame [G] [E]

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [Z] [E]

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [R] [N]

demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS, toque R197

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffière.

Décision du 24 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10261 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IDG

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 15 et 16 septembre 2022 à effet au 22 septembre 2022, Mme [X] [T] a consenti un bail d’habitation à M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] sur un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer de 2750 euros, outre une provision pour charges de 150 euros.

M. [Z] [E], Mme [G] [E] et M. [R] [N] se sont portés cautions solidaires.

M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] ont donné congé par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 novembre 2023, présentée le 6 novembre 2023.

Par actes de commissaire de justice des 28 et 29 octobre 2024, Mme [X] [T] a assigné M. [U] [E], Mme [Y] [W] [P] [N], M. [Z] [E], Mme [G] [E] et M. [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

— les voir condamner solidairement à lui payer les sommes de:

* 8840,63 euros au titre des loyers impayés,

* 1203,16 euros au titre des régularisations de charges,

* 7340,88 euros au titre des réparations locatives,

* 275 euros au titre du démontage remisage de l’armoire,

* 269,20 euros au titre du constat d’état des lieux de sortie,

— assortir ces condamnations de l’intérêt légal à compter de l’assignation, avec anatocisme,

— condamner M. [U] [E] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner in solidum M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] à lui payer la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Z] [E], Mme [G] [E] et M. [R] [N] à lui payer la somme de 750 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. [U] [E], Mme [Y] [W] [P] [N], M. [Z] [E], Mme [G] [E] et M. [R] [N] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner in solidum les défendeurs aux dépens.

Appelée à l’audience du 3 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 27 juin 2025, Mme [X] [T], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites reprises oralement au terme desquelles elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande au titre des charges à la somme de 753,98 euros. Elle a également demandé à ce que les demandes de M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] soient déclarées irrecevables faute d’avoir fait connaître leur domicile.

A l’appui de ses prétentions et au visa de l’article 59 du code de procédure civile, elle a expliqué que M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] refusaient de lui communiquer leur nouvelle adresse ce qui compliquerait l’exécution de la décision en cas de condamnation. Sur le fond et au visa des articles 1103, 1104, 1724, 1728, 1730, 1217, 1224 et 2297 du code civil, ainsi que 3-2, 7 et 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle a expliqué avoir accepté de reporter la date du congé de quelques jours à la demande de M. [U] [E], tout en refusant de le reporter sine die. Elle a indiqué retenir la date d’état des lieux de sortie comme date de restitution des lieux, la somme demandée au titre des impayés comprenant loyers et indemnités d’occupation. Elle a soutenu que l’état de l’appartement avait nécessité des travaux du fait du mauvais entretien par les locataires. Elle a enfin indiqué que M. [U] [E] avait été désobligeant envers elle et lui avait créé un préjudice moral.

M. [U] [E], Mme [Y] [W] [P] [N], M. [Z] [E], Mme [G] [E] et M. [R] [N], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures reprises oralement au terme desquelles ils ont sollicité de :

— débouter Mme [X] [T] de ses demandes,

— fixer la dette locative à la somme de 7924,25 euros,

— procéder à une compensation de cette somme avec le dépôt de garantie de 2750 euros,

— à titre reconventionnel, condamner Mme [X] [T] à payer à M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] les sommes de :

* 8000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

* 2100 euros au titre de leur préjudice financier résultant de la consommation électrique,

* 4000 euros au titre de leur préjudice moral,

— condamner Mme [X] [T] à payer à M. [U] [E], Mme [Y] [W] [P] [N], M. [Z] [E], Mme [G] [E] et M. [R] [N] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions et au visa des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, ils ont indiqué que M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] avaient quitté les lieux le 13 décembre 2023 et ne pas avoir à payer d’indemnités d’occupation jusqu’au jour de l’état des lieux de sortie. Ils ont contesté les réparations locatives en ce que l’appartement n’était pas en excellent état lors de leur entrée dans les lieux comme prétendu par la propriétaire, mais également du fait de nombreux désagréments subis pendant leur location. A ce titre, ils ont fait valoir plusieurs préjudices du fait de multiples dysfonctionnements dans l’appartement. S’agissant de leur adresse, M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] ont indiqué que la fin du bail avait été conflictuelle et qu’ils avaient peur compte tenu de menaces proférées à leur encontre. M. [U] [E] a fait valoir sa domiciliation au cabinet de son conseil pour que leurs demandes soient déclarées recevables.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l’audience du 27 juin 2025 pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la défense

Aux termes de l’article 59 du code de procédure civile, le défendeur doit, à peine d’être déclaré, même d’office, irrecevable en sa défense, faire connaître, s’il s’agit d’une personne physique, ses nom, prénom, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance.

En l’espèce, Mme [X] [T] demande à ce que la défense de M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] soit déclarée irrecevable en raison de leur refus de communiquer leur domicile réel, refus de nature à entraver l’exécution des condamnations à intervenir. M. [U] [E] oppose avoir un domicile élu au cabinet de son conseil, où les décisions peuvent leur être notifiées, et justifie leur positionnement par des menaces proférées téléphoniquement par le conjoint de la demanderesse le 15 novembre 2023.

Il sera tout d’abord relevé qu’aucun élément ne corrobore les déclarations de M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] quant aux menaces proférées par l’époux de la demanderesse et qu’il n’est apporté aucune précision sur la teneur de ces menaces. A ce titre, il convient d’observer que les défendeurs qualifient de menaçant le courrier du conseil de la bailleresse en date du 28 novembre 2023 leur demandant le paiement des loyers et charges impayés et la libération des lieux suite au congé, en évoquant la possibilité d’une suite judiciaire. Ensuite, il sera également relevé que l’absence de domicile réel connu peut entraîner des difficultés d’exécution, y compris en cas de domiciliation au sein d’un cabinet d’avocat, dont rien n’indique qu’il restera chargé des intérêts des défendeurs par la suite. Au surplus, il n’apparaît pas en procédure que Mme [Y] [W] [P] [N] a comme domicile élu le cabinet de son conseil. Il sera enfin relevé que la communication d’un domicile élu n’est pas de nature à répondre aux exigences posées par l’article 59 du code de procédure civile, dans un contexte où aucun élément probant objectif justifierait de ne pas communiquer à la demanderesse un domicile réel.

Au regard de ces éléments, M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] seront déclarés irrecevables en leur défense et il ne sera pas statué sur leurs demandes reconventionnelles, qui ne concernent pas les trois cautions. Il sera naturellement tenu compte des écritures et pièces versées aux débats comme émanant des autres défendeurs.

Sur la demande au titre des impayés

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il ressort de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Enfin, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle. Elle ne se présume pas.

En l’espèce, Mme [X] [T] explique que M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] ainsi que leurs cautions sont redevables de la somme de 8840,63 euros correspondant aux loyers impayés et indemnités d’occupation échues au 29 décembre 2023, date de l’état des lieux de sortie.

M. [Z] [E], Mme [G] [E] et M. [R] [N] ne contestent pas la somme de 7294,25 euros, estimant ne pas devoir d’indemnités d’occupation à l’issue du départ des locataires le 13 décembre 2023. Ils demandent en outre la compensation du dépôt de garantie de 2750 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats que :

— M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] ont délivré congé par courrier recommandé avec accusé réception en date du 5 novembre 2023, délivré le 6 novembre 2023, fixant la date de fin de bail au 5 décembre 2023 en indiquant être disponibles pour effectuer l’état des lieux le même jour entre 12h30 et 13h30,

— Mme [X] [T] a indiqué aux locataires que le bail prenait fin le 6 décembre 2023 et a proposé deux dates pour l’état des lieux de sortie, le 7 ou 8 décembre 2023, à 12h30,

— le 13 novembre 2023, M. [U] [E] a sollicité le report du congé sine die en raison de retard dans les travaux de son nouveau logement,

— Mme [X] [T] a accepté de reporter la fin de bail au 11 décembre 2023 et a fixé la date de l’état des lieux de sortie au 11 décembre 2023 à 12h30, ce qui a été refusé par M. [U] [E], qui a fait valoir l’indisponibilité de son nouveau logement et la présence au domicile d’un enfant en bas âge,

— le 14 décembre 2023, M. [U] [E] a informé Mme [X] [T] de leur départ précipité du domicile la veille et avoir remis les clés au gardien de l’immeuble. M. [C] [O] [D] [H],

— M. [C] [O] [D] [H] a attesté avoir été contacté par M. [U] [E] pour une remise de clés et avoir retrouvé des clés manquantes au sein de l’appartement dont la porte avait été laissée ouverte après le depart de M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N],

— M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] ont été convoqués à l’état des lieux de sortie fixé au 29 décembre 2023 à 13h, qu’ils ont refusé en sollicitant d’autres dates,

— l’état des lieux de sortie s’est déroulé le 29 décembre 2023 en l’absence de M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] ou d’un représentant.

Il ressort de ce qui précède que le congé ayant été délivré à la bailleresse le 6 novembre 2023 et le préavis étant d’un mois, le bail devait prendre fin le 6 décembre 2023. Mme [X] [T] a accepté un report de congé de cinq jours, ce qui ne convenait pas à M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N]. Toutefois, la délivrance d’un congé emporte fin de bail à l’issue du préavis et un report de congé nécessite l’accord du bailleur. En raison de leur volonté de rester dans les lieux malgré la délivrance d’un congé et dans l’attente de la fin des travaux de leur logement, M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] ont refusé trois dates différentes d’état des lieux de sortie (7, 8 et 11 décembre 2023). Alors qu’ils ont refusé de quitter l’appartement le 11 décembre 2023, ils en sont partis le 13 décembre 2023 soit deux jours plus tard, sans en informer avant la bailleresse et sans qu’une date d’état des lieux ne soit fixée, arguant désormais d’une urgence à partir. Ils ont manifestement remis une partie des clés au gardien de l’immeuble puisque ce dernier évoque dans son attestation des clés manquantes. Le gardien n’était nécessairement pas mandaté par la bailleresse pour les recevoir puisque celle-ci ignorait le départ des lieux de M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N]. Or, la remise de clés au gardien de l’immeuble n’équivaut pas à la restitution des lieux s’il n’est pas démontré que le gardien était le mandataire du bailleur. De plus, des clés ont été retrouvées au sein de l’appartement laissé porte ouverte, ce qui là encore ne saurait correspondre à une restitution valable des lieux.

Au regard de ces éléments, la date de fin de bail ne peut être fixée qu’au 11 décembre 2023, date d’acceptation du report du congé par Mme [X] [T]. A cette date, M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] ont donc perdu leur qualité de locataires pour être occupants sans titre du logement. S’ils revendiquent la date du 13 décembre 2023 comme mettant fin à leur obligation de paiement, ils ont décidé unilatéralement de cette date et n’ont pas valablement remis les clés du domicile à leur bailleresse ou à un mandataire. Cette date ne peut donc pas être retenue. Seule la date du 29 décembre 2023 peut l’être comme mettant fin à l’obligation de paiement d’une indemnité d’occupation. En effet, s’il est reproché à Mme [X] [T] d’avoir fait procéder à l’état des lieux de sortie seulement le 29 décembre 2023 soit seize jours après le départ effectif de M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N], il a déjà été dit que trois dates ont été refusées par ces derniers, à savoir les 7, 8 et 11 décembre 2023. Ils ont en outre également refusé la date du 29 décembre 2023, l’état des lieux se déroulant dès lors en leur absence. Ils ne peuvent ainsi valablement reprocher à la bailleresse la date ainsi fixée, alors qu’il ne tenait qu’à eux d’en accepter une autre.

Au regard de ces éléments, M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] étaient redevables d’un loyer jusqu’au 11 décembre 2023 puis d’une indemnité d’occupation jusqu’au 29 décembre 2023, qu’il convient de fixer au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi. En conséquence, ils sont redevables de la somme de 8840,63 euros.

M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N], ainsi que M. [Z] [E], Mme [G] [E] et M. [R] [N] en tant que cautions, seront solidairement condamnés à payer cette somme à la demanderesse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de compensation

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, il est sollicité la compensation de la somme à laquelle les défendeurs sont condamnés au titre des loyers impayés et le dépôt de garantie dû par la bailleresse. Il n’est pas contesté que le dépôt de garantie se porte à 2750 euros.

La compensation sera ordonnée entre les obligations des parties à concurrence du montant du dépôt de garantie.

Sur la demande au titre des charges récupérables

Selon l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

La liste des charges récupérables figure en annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987. Cette liste est limitative.

Par ailleurs, selon l’article 1353 du code civil, Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle. Elle ne se présume pas.

En l’espèce, Mme [X] [T] sollicite le paiement de la somme de 753,98 euros au titre des charges récupérables pour les années 2022 et 2023. Elle justifie d’un montant de 0,87 euros pour l’année 2022 et de 753,11 euros pour l’année 2023. Si les défendeurs ont sollicité le débouté de cette demande, ils n’ont apporté aucun élément pour contester cette somme.

M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse. Les cautions seront condamnées solidairement compte tenu de leur acte de cautionnement.

Sur les demandes au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives.

L’article 3-2 de la même loi indique qu’un état des lieux doit normalement être établi contradictoirement entre les parties lors de la restitution des clefs.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle. Elle ne se présume pas.

En l’espèce, Mme [X] [T] sollicite le paiement de la somme de 7340,88 euros au titre des réparations locatives.

A l’appui de sa demande, elle verse l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie, ainsi que plusieurs devis:

— de la société FDA serrurerie en date du 18 décembre 2023 pour un montant de 725 euros,

— de l’entreprise HURTADO RENOVATION en date du 22 janvier 2024 pour un montant de 3993 euros,

— de l’entreprise HURTADO RENOVATION en date du 22 janvier 2024 pour un montant de 1072,50 euros,

— de l’entreprise HURTADO RENOVATION en date du 22 janvier 2024 pour un montant de 1480,38 euros,

— de l’entreprise HURTADO RENOVATION en date du 21 mars 2024 pour un montant de 275 euros.

L’état des lieux de sortie, comparé à l’état des lieux d’entrée permet de constater les éventuelles dégradations et pertes survenues dans le logement loué et dont le locataire doit répondre et de vérifier également si ce dernier a rempli correctement ses obligations en ce qui concerne les réparations locatives mises à sa charge.

Il convient donc de comparer l’état des lieux d’entrée et de sortie afin de déterminer les frais que M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] et leurs cautions devront éventuellement supporter.

S’agissant de la réfection du parquet, Mme [X] [T] évoque un excellent état à l’entrée des lieux et des dommages à la sortie. Il ressort du devis présenté qu’il concerne l’entrée, la salle à manger et la chambre droite. L’état des lieux d’entrée évoque un parquet à l’état d’usage dans l’entrée de l’appartement, avec de multiples traces grises et des traces d’usure, ainsi que quelques légères traces de peinture. L’état des lieux de sortie note des traces noirâtres incrustées avec des différences de teinte et des rayures. S’agissant de la salle à manger, l’état des lieux d’entrée relève un parquet ancien, quelques rayures, quelques lamelles plus abimées, avec des colmatages par endroits, des traces d’usure, des lamelles décolorées et des traînées grisâtres. A la sortie, des traces de salissures et de noircissures incrustées importantes sont notées, des rayures, des points d’enfoncement et parfois des manques. Dans la chambre enfin, un parquet à l’état d’usage à lors de l’état des lieux d’entrée, avec plusieurs lamelles disjointes, quelques légères rayures et frottements sur l’ensemble de la surface. A la sortie, des rayures superficielles et des traces de noircissures. Il ressort de ces éléments que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie pour ces trois zones ne montre pas de différences manifestes devant conduire à mettre à la charge des occupants la somme demandée de 1072,50 euros.

S’agissant de la peinture, le devis présenté concerne l’ensemble de l’appartement. La porte d’entrée lors de l’état des lieux d’entrée comportait des écaillements de peinture qui sont retrouvés lors de la sortie. Il était noté dans la cuisine à l’entrée des lieux une peinture en bon état général avec des traces de salissure, des tâches visibles, des épaufrures. A la sortie, des épaufrures, des traces de salissure et de noircissures, des petits écaillements. Dans le couloir, les murs n’avaient pas été mis en peinture à l’entrée des lieux. A la sortie, un état d’usage était relevé avec des traces de raccords d’enduit. Enfin, le placard était à l’entrée des lieux en état d’usage avec des rayures et traces de frottement au plafond. A la sortie, le constat est identique. Au regard de ces éléments, il n’apparaît pas de différences entre les états des lieux telles que les locataires devraient supporter le coût de la peinture. Il ne sera pas fait droit à la demande s’agissant de la porte d’entrée (150 euros), la cuisine (600 euros), le couloir (350 euros) et le placard (350 euros).

S’agissant des autres pièces il est constaté dans l’état des lieux d’entrée que les murs ont tous été repeints à neuf et que le plafond est en état d’usage. A la sortie, il est constaté des traces grossières de rebouchages ainsi que pour l’une des chambres la pose d’un papier peint. Les locataires seront tenus des réparations pour ces pièces. Il sera donc déduit du devis de 3993 euros (TVA incluse) la somme de 1450 euros (hors TVA) à laquelle il n’a pas été fait droit, soit la somme de 2398 euros TVA incluse devant être mise à la charge des locataires.

S’agissant des réparations électriques et travaux divers, ils concernent l’entrée, les chambres, la salle à manger, le salon ainsi que la cuisine. S’agissant de la salle à manger et le salon, il s’agit de la pose de deux tringles à rideaux manquants. L’état des lieux d’entrée note des tringles à rideau avec des bouts manquants. S’ils n’apparaissent effectivement pas dans l’état des lieux de sortie, il semble toutefois qu’ils n’aient pas été en état d’usage à l’entrée. S’agissant de la cuisine, le devis concerne la pose d’un rideau japonais, la dépose et la mise en décharge de l’ancien plan de travail, la réparation d’une fissure et la refixation d’un robinet. L’état des lieux d’entrée relève un store intérieur en tissu beige très sale recouvert de poussière, deux plans de travail à l’état d’usage avec quelques traces de salissure, quelques rayures, les raccords entre les deux présentant une surépaisseur et un robinet mitigeur sous réserve de fonctionnement. A la sortie, la douchette comporte un jeu important, le plan de travail est en bon état général malgré un manque au niveau du robinet, et la partie basse d’un meuble comporte une fissure. Au regard de ces éléments, la réparation de la fissure sera indemnisée pour un montant de 80 euros ainsi que la refixation de l’évier pour un montant de 120 euros. Le plan de travail comportait déjà des dommages et le rideau devait être changé dès l’état des lieux d’entrée. Ces deux postes ne seront pas indemnisés. S’agissant des autres pièces, il apparaît que les appliques et luminaires ont été enlevés depuis l’état des lieux d’entrée et que le raccordement au système électrique s’avérait nécessaire àa la sortie. Ainsi, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de 645 euros, soit 709,50 euros avec TVA.

S’agissant des frais de ménage, ils ne sont justifiés par aucune pièce.

Il ressort de la comparaison entre les deux états des lieux qu’une clé était manquante et que son replacement est justifié pour la somme de 725 euros.

Enfin, il apparaît qu’une grande armoire a été laissée par dans le logement ce qui n’est pas contesté de telle sorte que la dépense liée à son enlèvement est justifiée.

M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] seront ainsi condamnés solidairement entre eux et avec leurs cautions à verser à Mme [X] [T] les sommes suivantes, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation :

—  3107,50 euros au titre des réparations locatives,

—  725 euros pour le remplacement d’une clé,

—  275 euros pour le désencombrement de l’armoire.

Sur les frais d’état des lieux de sortie

Aux termes des articles 3-2 et 5 de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux est établi amiablement et contradictoirement entre les parties. Si cela n’est pas possible et qu’il est recouru à un commissaire de justice, les frais de l’état des lieux sont partagés par moitié entre le bailleur et le preneur. L’état des lieux de sortie respecte la même forme que l’état des lieux d’entrée.

Il a été jugé que même s’il est absent lors de l’établissement de l’état des lieux, le locataire doit payer la moitié du prix du constat, dès lors qu’il a été régulièrement convoqué par l’huissier.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée a été établi par commissaire de justice et conformément au bail, les frais ont été partagés entre les parties. Il doit ainsi en être de même de l’état des lieux de sortie. Mme [X] [T] justifie de la convocation de M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] à l’état des lieux de sortie et de frais à hauteur de 539,20 euros.

M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] seront solidairement condamnés à payer la somme de 269,60 euros, solidairement avec leurs cautions.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts ayant été demandée, elle sera ordonnée.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [X] [T] explique avoir reçu de nombreux messages désobligeants de la part de M. [U] [E], qui a en outre refusé de transmettre l’adresse de son domicile, l’a menacée de poursuites judiciaires, et a menti sur le fait qu’il avait restitué les clés. Elle indique que cette situation l’a fortement perturbée à un moment où son mari était malade et hospitalisé.

Il ressort des éléments versés aux débats que Mme [X] [T] ne verse qu’un seul SMS de M. [U] [E] qualifié de désobligeant (pièce n°13), qui ne justifie pas à lui seul l’octroi de dommages-intérêts. Toutefois, il apparaît également qu’il a envoyé une photo de singe à son conseil, en la mettant en copie, en réponse à une mise en demeure de ce dernier. Il a refusé à plusieurs reprises l’organisation d’un état des lieux alors qu’il avait lui-même donné congé et s’était engagé sur un départ au 5 décembre 2023, n’acceptant manifestement pas le refus de la bailleresse de décaler la fin du bail après le 11 décembre 2023, ce qu’elle était en droit de faire. Ces éléments conduiront à estimer que la demanderesse a subi un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de 250 euros.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [E], Mme [Y] [W] [P] [N], M. [Z] [E], Mme [G] [E] et M. [R] [N], qui succombent à la cause, seront in solidum condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] seront condamnés in solidum à payer à Mme [X] [T] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Z] [E], Mme [G] [E] et M. [R] [N] seront chacun condamnés à payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables en leur défense et en leurs demandes M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N],

CONDAMNE solidairement M. [U] [E], Mme [Y] [W] [P] [N], M. [Z] [E], Mme [G] [E] et M. [R] [N] à payer à Mme [X] [T] la somme de 8840,63 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation échues à la date du 29 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ORDONNE la compensation entre la somme due au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation soit 8840,63 euros et la somme due au titre de la restitution du dépôt de garantie soit la somme de 2750 euros, à concurrence de cette dernière,

CONDAMNE solidairement M. [U] [E], Mme [Y] [W] [P] [N], M. [Z] [E], Mme [G] [E] et M. [R] [N] à payer à Mme [X] [T] la somme de 753,98 euros au titre des charges récupérables pour les années 2022 et 2023, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE solidairement M. [U] [E], Mme [Y] [W] [P] [N], M. [Z] [E], Mme [G] [E] et M. [R] [N] à payer à Mme [X] [T] les sommes de, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation:

—  3107,50 euros au titre des réparations locatives,

—  725 euros pour le remplacement d’une clé,

—  275 euros pour le désencombrement de l’armoire,

CONDAMNE solidairement M. [U] [E], Mme [Y] [W] [P] [N], M. [Z] [E], Mme [G] [E] et M. [R] [N] à payer à Mme [X] [T] la somme de 269,60 euros au titre de l’état des lieux de sortie, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE M. [U] [E] à payer à Mme [X] [T] la somme de 250 euros au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE in solidum M. [U] [E] et Mme [Y] [W] [P] [N] à payer à Mme [X] [T] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [E], Mme [G] [E] et M. [R] [N] à payer à Mme [X] [T] la somme de 250 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

,

CONDAMNE in solidum M. [U] [E], Mme [Y] [W] [P] [N], M. [Z] [E], Mme [G] [E] et M. [R] [N] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière La Juge