TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 17/10/2025

à : Maitre Philippe DE LA GATINAIS

L’expert, monsieur [F] [D]

Le régisseur

Copie exécutoire délivrée

le : 17/10/2025

à : Maitre Constantin HOU

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/09535

N° Portalis 352J-W-B7I-C6CC7

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 octobre 2025

DEMANDERESSE

Madame [E] [V], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maitre Constantin HOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0257 substitué par Maître Eloi CHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0141

DÉFENDERESSES

La S.A.S. GESTIMA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Madame [X] [S], demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [I], demeurant [Adresse 1]

Madame [K] [S], demeurant Chez Madame [N] [C] – [Adresse 4]

représentées par Maitre Philippe DE LA GATINAIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2028 substitué par Maitre Clara MAGNAN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #C2028

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique

assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 septembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 octobre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 17 octobre 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/09535 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CC7

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [E] [V] est locataire d’un appartement situé [Adresse 6]) à [Localité 11] en vertu d’un bail d’habitation qui lui a été consenti le 4 mars 1996 par Monsieur [B] [S] et Madame [S].

Par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024, Madame [E] [V] a assigné en référé la société GESTIMA, administrateur de biens, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir à réaliser les travaux de remise en état du système de ventilation, des murs et des plafonds, subsidiairement de désigner un expert judiciaire et de la condamner au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par actes de commissaire de justice des 17, 20 et 26 décembre 2024, Madame [E] [V] a assigné en intervention forcée Madame [X] [P] épouse [S], Madame [E] [I] et Madame [K] [S], membres de l’indivision [S], bailleresse, à l’encontre desquelles elle a formulé les mêmes demandes.

Après l’échec d’une tentative de conciliation ordonnée par le juge des référés, l’affaire a été retenue à l’audience du 11 septembre 2025, date à laquelle Madame [E] [V], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de ses exploits introductifs d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle prétend que la responsabilité de la société GESTIMA est engagée sur le fondement du mandat apparent, en ce qu’elle a légitimement cru qu’elle était le représentant des bailleurs et qu’en sa qualité de gestionnaire immobilier, elle a un rôle à jouer dans la réalisation des travaux de remise en état de sorte qu’il convient de lui rendre commune l’ordonnance à intervenir.

Sur le principal du référé, elle fait valoir, au visa des articles 1719 et 1720 du code civil et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, que son appartement est affecté de désordres tenant à une mauvaise ventilation naturelle qui n’est pas de son fait, laquelle entraîne le développement de moisissures et de champignons sur les murs et les plafonds, qui rendent son appartement insalubre et ont un effet néfaste sur sa santé.

Elle considère dès lors que l’obligation de remise en état des lieux incombant aux propriétaires n’est pas sérieusement contestable et elle justifie sa demande d’astreinte par le caractère urgent de la situation compte tenu de la répercussion des désordres sur son état de santé.

Enfin, elle fonde sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire sur l’article 146 du code de procédure civile et demande que l’expert désigné se prononce sur l’étendue des désordres et la nature des travaux à réaliser.

La société GESTIMA, Madame [X] [P] épouse [S], Madame [E] [I] et Madame [K] [S], représentées par leur conseil, ont conclu à l’irrecevabilité des demandes formulées à l’encontre de la société GESTIMA et à sa mise hors de cause, ainsi qu’au débouté des autres demandes.

À titre subsidiaire, elles ont formulé les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise et ont demandé que la mission de l’expert soit complétée à l’effet qu’il se prononce sur la cause des désordres allégués en vérifiant les conditions d’utilisation et d’entretien du logement par la locataire depuis la signature du bail.

Enfin, elles ont demandé la condamnation de la locataire au paiement d’une somme de 5 000 euros au profit de la société GESTIMA et d’une somme identique au profit des bailleresses au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de sa demande de mise hors de cause, la société GESTIMA fait valoir, au visa des articles 31 et 122 du code de procédure civile, que Madame [E] [V] ne dispose d’aucun droit à agir à son encontre, en ce qu’elle n’est pas sa bailleresse mais assure simplement la gestion du bien immobilier pour le compte des consorts [S].

Sur le principal du référé, les défenderesses soutiennent en application des articles 834 et 835 du code de procédure civile que la demande de travaux sous astreinte se heurte à des contestations sérieuses, en ce que les travaux de remise en état du système de ventilation ont déjà été réalisés (installation d’un moteur de VMC dans le faux plafond de l’entrée et de bouches d’extraction dans toute les pièces de l’appartement) et que la présence de traces noires sur les murs s’explique par le fort encombrement du logement ne permettant pas une bonne ventilation.

Enfin, elles considèrent que la demande d’expertise judiciaire, dont la mission qui est proposée est extrêmement succincte, se heurte également à des contestations sérieuses et que la locataire ne justifie d’aucun intérêt légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile à voir ordonner une mesure d’instruction.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux assignations et aux conclusions en défense visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de mise en de cause de la mandataire

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 31 du code de procédure civile l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En outre l’article 32 dudit code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En vertu des dispositions de l’article 1165 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat du bail litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121.

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1984 du même code, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Décision du 17 octobre 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/09535 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CC7

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1992 dudit code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Enfin, il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si Madame [E] [V] dirige ses demandes contre ses bailleresses, les consorts [S], elle les dirige également contre leur mandataire, la société GESTIMA, ce sans invoquer et à plus forte raison caractériser une faute de la société GESTIMA.

Madame [E] [V] ne justifie par conséquent d’aucun intérêt à agir contre la société GESTIMA.

Il convient, dans ces conditions, de déclarer irrecevables les demandes présentées par Madame [E] [V] contre la société GESTIMA et de le mettre hors de cause.

Sur la demande de travaux sous astreinte

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il s’ensuit pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ; à l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes en cause.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, les juges peuvent ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

À cet égard, le bailleur est notamment obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Cette obligation est rappelée aux articles 1719 et 1720 du code civil.

Décision du 17 octobre 2025

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Le décret n°202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que pour que le logement soit décent, il doit assurer le clos et le couvert, le gros œuvre du logement est en bon état d’entretien et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

En l’espèce, si les bailleresses justifient avoir fait procéder à la fourniture et la pose « d’un kit VMC (…) auto réglable (…) pour extraction dans [la] salle de bains, [la] chambre et [la] cuisine » avec « installation des moteurs dans l’entrée » et « dépose des ventilations existantes dans la salle de bains et la cuisine » selon facture de la société ETR du 22 novembre 2023, il est révélé par le procès-verbal de constat du 8 mars 2024 « la présence de forts stigmates d’humidité » sur les murs du séjour et de la chambre, avec pour cette seconde pièce une « humidité (…) très importante à l’angle des murs face et gauche » qui sont « noirci[s]».

Le service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 10] a également constaté à l’occasion du contrôle sanitaire qu’il a effectué le 4 juillet 2024 « la présence d’humidité de condensation avec développement de moisissures au pourtour des fenêtres de la chambre et de la pièce de vie donnant côté cour en raison d’une ventilation permanente inefficace ».

Il s’ensuit que les désordres affectant le logement loué à Madame [E] [V] sont avérés et non sérieusement contestables, consistant en une aération insuffisante, ce qui compromet la santé des occupants.

Pour autant, la demande de la locataire de voir réaliser des travaux est prématurée à ce stade, au vu des incertitudes quant à la cause et l’origine des désordres, qui doivent être déterminées avant d’envisager les réparations, et ce même si l’affirmation des bailleresses selon laquelle « le trop fort encombrement de [l'] appartement ne permett[r]ait pas une bonne ventilation » apparaît peu sérieuse.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de travaux sous astreinte.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est de principe qu’il s’agit d’un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

En l’occurrence, les désordres grevant le logement loué à Madame [E] [V] démontrés, mais la ou leur causes ne sont pas connues.

La locataire justifie donc d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire, afin d’établir contradictoirement la nature et l’ampleur des désordres, et d’évaluer, le cas échéant, les préjudices en présence dont le préjudice de jouissance, pour l’engagement éventuel d’une procédure judiciaire au fond.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée.

Les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés de Madame [E] [V], qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance, et ce sans qu’il y ait lieu de prévoir spécifiquement que l’expert devra « s’attacher à vérifier les conditions d’utilisation et d’entretien du logement par Madame [E] [V] », puisque le technicien désigné aura notamment pour mission de « rechercher et exposer l’origine de ces désordres », ce qui inclut toutes origine de désordres, notamment en lien avec un éventuel défaut d’entretien de la preneuse.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du même code prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, aucune responsabilité n’étant à ce stade déterminée, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Chacune des parties conservant la charge de ses dépens, les demandes d’indemnisation au titre des frais irrépétibles formée de part et d’autre seront rejetées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition des parties par le greffe :

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

DÉCLARONS irrecevables les demandes dirigées par Madame [E] [V] contre la société GESTIMA et PRONONÇONS en conséquence sa mise hors de cause,

DÉBOUTONS Madame [E] [V] de sa demande de travaux sous astreinte,

ORDONNONS une expertise et DÉSIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [F] [D]

Diplôme d’architecte DPLG

[F] [D] Architecte

[Adresse 8]

[Localité 7]

Port. : 06.62.16.97.62

Email : [Courriel 9]

Décision du 17 octobre 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/09535 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CC7

DONNONS comme mission à l’expert ainsi désigné :

— de se rendre sur place dans l’appartement loué à Madame [E] [V] situé [Adresse 6]) à [Localité 11],

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission nulle,

— s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

— examiner les désordres allégués, en particulier ceux mentionnés dans l’assignation, dans la présente ordonnance et dans les pièces produites par Madame [E] [V], décrire les désordres ainsi que les dommages découlant de ceux-ci,

— rechercher et exposer l’origine de ces désordres dans le but de fournir à la juridiction éventuellement saisie tout élément permettant de déterminer les responsabilités encourues,

— indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût et la durée des travaux de remise en état, indiquer si le relogement des occupants sera le cas échéant nécessaire,

— fournir tout élément permettant d’apprécier le trouble de jouissance éventuellement subi par Madame [E] [V] ainsi que l’ensemble des autres préjudices susceptibles d’être caractérisés, préciser s’il est possible d’en estimer la durée.

DISONS que, pour procéder à l’exécution de sa mission, l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

=> en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

=> en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code,

=> en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées éventuellement nécessaires,

=> en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport,

=> fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

=> rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

ORDONNONS à Madame [E] [V] de verser une consignation à valoir sur les frais d’expertise de 3 000 euros à l’ordre de la RÉGIE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS-SERVICE DE LA RÉGIE ANNEXE, dans le mois de la notification de la présente décision,

DISONS que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile,

DISONS que l’original du rapport sera déposé par l’expert au Greffe en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de SIX MOIS maximum à compter du versement de la consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle des expertises,

DISONS qu’il en sera référé au Juge chargé du contrôle des Expertises en cas de difficulté d’exécution, de demande de prorogation de délai, de complément de provision ou de nécessité de provoquer la mise en cause d’autres parties,

RAPPELONS que l’expert peut s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art distinct de sa spécialité,

RAPPELONS que lorsque l’expert fixe un délai aux parties pour formuler leurs observations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge ; que lorsqu’elles sont écrites les dernières observations doivent rappeler sommairement le contenu de celles que les parties ont présentées antérieurement, et qu’à défaut elles sont réputées abandonnées par les parties,

DISONS que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

REJETONS les demandes des parties plus amples ou contraires,

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses dépens,

DÉBOUTONS Madame [E] [V] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS la société GESTIMA de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS Madame [X] [P] épouse [S], Madame [E] [I] et Madame [K] [S] de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection.