TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [F]

S.A SEYNA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître AMSALLEM

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09612 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6C3R

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 16 mai 2025

DEMANDEUR

Monsieur [D] [J],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître AMSALLEM, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A0069

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [F],

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

S.A. SEYNA,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mai 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 16 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09612 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6C3R

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 mai 2022 avec prise d’effet au 6 mai 2022, Monsieur [D] [J] a donné en location meublée à Monsieur [P] [F], moyennant un loyer mensuel de 990 euros outre 110 euros de provision sur charges, un local à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Par acte de cautionnement séparé en date du 6 mai 2025 annexé au contrat de bail, la SA SEYNA s’est porté caution des engagements de Monsieur [P] [F], et de ses dettes locatives composées des loyers, charges, et indemnité d’occupation pour un montant maximum de 36 mois de loyers dans la limite de 90 000 euros.

Se plaignant du débit d’eau chaude, Monsieur [P] [F] a cessé d’honorer ses loyers à compter de juin 2022.

Par lettre de mise en demeure avec LRAR du 15 octobre 2022, Monsieur [D] [J] a mis en demeure Monsieur [P] [F] et à la SA SEYNA de payer la somme de 2 200 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, dans un délai de 8 jours, en vain.

Mandaté par le syndicat des copropriétaires, Monsieur [X] [V], plombier, dans son rapport du 27 octobre 2022, a conclu que le débit d’eau est normal mais qu’il n’y a plus d’eau chaude dans l’appartement. Il indique que le problème de production d’eau chaude provient un défaut des canalisations situé dans les parties communes.

Suite à cette intervention, Monsieur [D] [J] a installé un ballon d’eau chaude permettant l’arrivée d’eau chaude dans le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2022, Monsieur [D] [J] a fait signifier à Monsieur [P] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 300 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la SA SEYNA, en date du 25 novembre 2022.

Le locataire a libéré les lieux le 5 juin 2023.

Le même jour, un état des lieux de sortie contradictoire a été établi par l’agence [N] [S] à la demande de Monsieur [D] [J], en la présence du locataire Monsieur [P] [F].

Le locataire ne s’acquittant pas du solde locatif, par acte d’huissier en date du 8 décembre 2024, Monsieur [D] [J] a fait assigner Monsieur [P] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de:

Constater que Monsieur [P] [F] a quitté volontairement le logement donné à bail en par Monsieur [D] [J] à la date du 5 juin 2023 ; Constater que Monsieur [P] [F] n’a pas réglé la somme de 3 300 euros couvrant les loyers et charges de septembre 2022, octobre 2022 et novembre 2022 ; Autoriser Monsieur [D] [J] à conserver le montant du dépôt de garantie d’une somme de 2 200 euros ; Condamner solidairement Monsieur [P] [F] et la société SA SEYNA caution solidaire, à titre provisionnel au paiement de [D] [J] d’une somme de 6 173,36 euros couvrant les travaux de mise en état de l’appartement suite aux dégradations constatées dans l’état des lieux sortant ; Opérer une compensation entre les deux dernières sommes ; Condamner solidairement Monsieur [P] [F] et la SA SEYNA caution solidaire au paiement de 2 400 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile et à régler les dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 mars 2024 pour être renvoyée au 17 septembre 2024 et radiée le même jour en raison de l’absence de diligences des parties.

Par conclusions du 2 octobre 2024 le conseil de Monsieur [D] [J] a sollicité le rétablissement de l’affaire au rôle.

Le juge a rétabli l’affaire et l’a fixée à l’audience du 6 mars 2025.

Lors de l’audience du 6 mars 2025, Monsieur [D] [J], représenté par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance. Au soutien de ses prétentions, il a insisté sur la mauvaise foi de Monsieur [P] [F] en soulignant que l’appartement avait été restitué dans un état dégradé de manière volontaire, notamment en jetant un lit et en dégradant les fenêtres.

Il fonde ses prétentions sur les articles 1240 et 1353 du code civil.

Monsieur [D] [J] confirme qu’il ne peut produire aucune convocation pour une tentative de conciliation en l’absence de démarche en ce sens.

Il sollicite le rejet de toutes les pièces de Monsieur [P] [F] n’en n’ayant pas été destinataire, la production de pièces le jour de l’audience ne permettant pas le respect du principe du contradictoire.

Monsieur [P] [F] comparait en personne à l’audience. Il indique qu’il ne souhaite pas d’avocat et reconnait la dette.

Il fait valoir que la commission de conciliation n’a pas été saisie.

Il considère les demandes du bailleur fantaisistes et que le comportement de son bailleur constitue une arnaque à l’assurance. Il expose que le logement n’est pas louable. Il répond à l’absence du lit initial confirmant qu’il a été jeté mais qu’il a été remplacé.

Il conteste toutes les demandes.

Il fait valoir qu’il a subi un trouble de jouissance en raison de l’absence totale d’eau chaude et que cette carence constitue une exception d’inexécution justifiant de son absence de paiement des loyers. Il sollicite 10 000 euros au titre des dommages et intérêts.

La caution SA SEYNA bien que régulièrement assignée par remise à étude n’a pas comparu et n’a pas été représentée sans motif légitime, de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré le 16 mai 2025 par mise à disposition du greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de rejet de pièces en raison du non-respect du principe du contradictoire

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du même code précise le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, Monsieur [D] [J] sollicite le rejet de toutes les pièces de Monsieur [P] [F] n’en n’ayant pas été destinataire, invoquant l’absence de respect du principe du contradictoire. Monsieur [P] [F] ne conteste pas n’avoir pas transmis ses pièces en amont de l’audience au demandeur.

Il appartenait à Monsieur [P] [F] de communiquer l’ensemble de ses pièces en amont de l’audience et en temps utile afin que Monsieur [D] [J] puisse en prendre connaissance et former d’éventuelles observations à ce titre.

Monsieur [P] [F] n’apporte aucun élément pour justifier d’un envoi préalable de ses pièces au défendeur de sorte que l’ensemble des pièces transmis au tribunal à l’issue des débats du 5 mars 2025 sera rejeté.

Sur l’absence de démarches amiables préalables à la saisine de la présente juridiction

Aux termes de l’art. 750-1 du code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

« Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

« 1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

« 2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

« 3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

« 4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

« 5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution. »

L’article 129 du même code dispose que la conciliation est tentée, sauf disposition particulière, au lieu et au moment que le juge estime favorables et selon les modalités qu’il fixe. Le juge qui doit procéder à une tentative préalable de conciliation peut enjoindre aux parties de rencontrer un conciliateur de justice qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation, dans les conditions prévues par l’article 22-1 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995.

Les articles 128 et 129 du code de procédure civile prévoient que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance. La conciliation est tentée, sauf disposition particulière, au lieu et au moment que le juge estime favorables et selon les modalités qu’il fixe.

En application de l’article 129-2 du code de procédure civile, la conciliation peut être déléguée à un conciliateur de justice, le juge fixant la durée de la mission et la date à laquelle l’affaire est rappelée, la mission initiale étant de 3 mois, celle-ci pouvant être renouvelée une fois pour la même durée, à la demande du conciliateur.

En l’espèce, la tentative de conciliation préalable n’est pas obligatoire en amont de la saisine de la juridiction en raison du quantum total des demandes au titre des impayés de loyers et des dégradations, ces dernières dépassant le seuil de 5 000 euros.

La demande de Monsieur [P] [F] à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes en paiement présentées par Monsieur [D] [J]

Sur la demande au titre des loyers

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [D] [J] réclame le paiement de la somme de 3300 euros au titre des loyers et charges impayés des mois de septembre, novembre et décembre 2022.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 mai 2022 avec prise d’effet au 6 mai 2022, du commandement de payer délivré le 21 novembre 2022 à Monsieur [P] [F] et le 25 novembre 2022 à la SA SEYNA que Monsieur [D] [J] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [P] [F] reconnait le principe et le quantum de la dette à l’audience. Toutefois, il fait valoir une exception d’inexécution liée à l’absence d’eau chaude dans le logement.

Il convient de rappeler que le locataire n’est fondé à opposer au bailleur l’exception d’inexécution que lorsque le logement est affecté de désordres tels qu’il y a une impossibilité totale d’utiliser les lieux conformément à leur destination. Cette absence de paiement doit être autorisée par le juge ce qui n’a pas été le cas en l’espèce. Par ailleurs, même si l’absence d’eau chaude constitue un trouble de jouissance et peut affecter la décence du logement, elle n’emporte pas inhabitabilité du logement. Il apparait enfin que Monsieur [D] [J] produit le procès-verbal d’assemblée générale du 15 décembre 2021 de l’immeuble sis [Adresse 5], dans lequel se situe le logement qui indique le vote des travaux de rénovation de la chaufferie avec un planning d’exécution des travaux en juin 2022. Il justifie également qu’un plombier a été mandaté par le syndic de l’immeuble et que suite à son intervention du 25 octobre 2022, il confirme que l’eau chaude est collective, que Monsieur [P] [F] n’est pas le seul occupant de l’immeuble à faire état d’une absence d’eau chaude. Il conclut à un problème de chaufferie dont la production n’est pas suffisante.

Il est donc établi que les dysfonctionnements de l’eau chaude préexistaient à la conclusion du contrat de bail, qu’ils relevaient du syndic des copropriétaires l’eau chaude étant collective, et que Monsieur [D] [J] a réagi et fait tout le nécessaire pour y remédier.

Dès lors, Monsieur [P] [F] n’est pas fondé à avancer cet argument pour justifier d’une exception d’inexécution, de sorte qu’il sera tenu du paiement de cette somme.

Conformément à la clause du contrat de bail et de l’acte de cautionnement séparé de la SA SEYNA en date du 6 mai 2022 annexé au bail, cette dernière est tenue de se substituer et d’exécuter l’obligation du contrat liée aux loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner solidairement la SA SEYNA à payer à Monsieur [D] [J] la somme de 3300 euros, au titre des loyers et charges impayés au 25 novembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 novembre 2022 sur la totalité de la somme.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au présent litige en application de l’article 25-3 de ce texte, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, Monsieur [D] [J] fait valoir qu’il a dû exposer des frais de remise en état du logement suite aux dégradations locatives commises par Monsieur [P] [F].

Aucun état des lieux d’entrée n’est communiqué. Le locataire est par conséquent présumé avoir reçu le logement en bon état de préservation et d’entretien.

S’agissant des dégradations avancées par Monsieur [D] [J], l’état des lieux de sortie contradictoire effectué par l’agence de gestion [N] [S] le 5 juin 2023 relève notamment que :

— L’appartement est dans un mauvais état général de propreté et le ménage est insuffisant ;

— Dans la pièce principale, l’ensemble est en état d’usage, notamment le chauffage, le mobilier ainsi que les rangements et accessoires. Il est noté toutefois que les occultations extérieures sont en mauvais état, les volets ne fermant pas facilement. Le coin cuisine est en état d’usage même s’il a été laissé dans un état de saleté important, entartré avec des étagères détériorées.

— La salle de bains est en état d’usage mais sale, entartrée, avec des meubles de salle de bains en mauvais état et avec des carreaux de carrelage non fixés par le plombier lors de la réparation de la plomberie.

L’état des lieux conclut dans ses observations importantes que l’appartement est en état d’usage, mais sale avec la vaisselle non faite et qu’il nécessite un grand ménage de fond avec quelques réparations notamment vérifier l’étanchéité.

Concernant la fenêtre de la pièce principale, il apparait que l’état des lieux sortant établit un tableau comparatif entre l’état des lieux d’entrée et de sortie et que concernant cette fenêtre, cette dernière était en bon état au moment de la prise des lieux par Monsieur [F] et qu’elle ne ferme plus en raison d’un voilage de cette dernière au moment de la libération des lieux. Il produit un devis de 1533 euros établi par la société AXE CONSTRUCTION le 23 juin 2023.

Concernant les clés, il apparait qu’entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, Monsieur [P] [F] n’a pas restitué une des deux clés ouvrant le verrou haut de la porte d’entrée, une clé pour la serrure principale ainsi qu’un badge d’accès.

Monsieur [D] [J] produit 3 factures, une de cent euros de la cordonnerie clés [Localité 6] en date du 23 juin 2023 concernant une clé de sécurité pour 100 euros, une facture n°034092 de LEROY MERLIN de verrou pour un montant de 46,80 euros auquel Monsieur [P] [F] sera condamné.

Concernant la demande au titre de la literie, il apparait que tous les éléments de literie fournis à l’arrivée dans les lieux sont toujours présents au moment de la libération des lieux et que si les éléments de ce mobilier étaient en bon état au moment de l’état des lieux d’entrée, ils sont toujours en état d’usage au moment de la sortie de sorte, exceptée les draps et deux oreillers qui sont manquants. Il s’ensuit qu’il convient de rejeter les demandes du bailleur au titre du remplacement de la literie.

Concernant la demande relative à la cuisine l’état des lieux d’entrée mentionne le bon état du syphon alors qu’il est constaté une fuite importante au moment de la libération des lieux. Le bailleur justifie d’un devis n°20375 de travaux de plomberie de la société AXE CONSTRUCTION en date du 21 juin 2023 pour la fourniture et la pose d’un syphon pour un montant de 400 euros TTC.

Concernant la salle de bains, les meubles étaient propres et en bon état à l’entrée dans les lieux alors que le tableau comparatif fait apparaitre que le meuble de salle de bains ainsi que le meuble sous lavabo sont en mauvais état. Monsieur [D] [J] produit un devis n°450404 de LEROY MERLIN en date du 30 juin 2023 aux fins de changer le mobilier de la salle de bains pour un montant de 997,56 euros TTC.

Concernant la demande relative à la taxe foncière, Monsieur [D] [J] sollicite la condamnation de son locataire et de la caution à la somme de 223 euros pour l’année 2023 pro rata temporis au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Aux termes de l’article 1400 du code général des impôts, le redevable de la taxe foncière est le propriétaire, en l’espèce Monsieur [D] [J]. Toutefois, par exception, la taxe enlèvement ordures ménagères incluse dans la taxe foncière, fait partie des charges récupérables auprès du locataire. Il joint son avis de taxe foncière de 2023. La demande de Monsieur [D] [Z] à hauteur de 233 euros au titre des charges ménagères pro rata temporis en 2023 sera donc accueillie.

Monsieur [P] [F] présent au moment de l’état des lieux de sortie, n’a apporté aucune contestation sur les éléments retranscrits.

A l’audience, il n’a formé aucune observation sur les dégradations locatives et le montant sollicité à ce titre.

Au vu de l’ensemble de ces éléments et notamment de l’état des lieux de sortie, Monsieur [D] [J] est bien fondé à réclamer la prise en charge du coût ;

— de la réfection de la fenêtre pour un montant de 1 533 euros TTC ;

— du cout des clés 146,80 euros TTC ;

— la fourniture et la pose d’un syphon pour un montant de 400 euros TTC ;

— le mobilier de la salle de bains pour un montant de 997,56 euros TTC ;

— la taxe enlèvement ordures ménagères pour un montant de 233 euros.

pour la somme globale de 3 310,36 euros.

En revanche, aucun élément ne justifie de faire droit au surplus des demandes dont Monsieur [D] [J] sera débouté.

Par conséquent, Monsieur [P] [F] sera condamné à verser à Monsieur [D] [J] la somme de 3 310,36 euros à au titre des dégradations locatives.

Concernant la demande de la solidarité de la SA SEYNA, il n’apparait pas dans le contrat de cautionnement en date du 6 mai 2022 que l’engagement de caution garantisse les dégradations locatives de sorte que Monsieur [D] [J] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 complète la précédente disposition en ce que le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [P] [F] a été privé d’eau chaude de son arrivée dans le logement jusqu’au 23 octobre 2022, date de pose d’un ballon d’eau chaude individuelle dans l’appartement objet du présent litige. Monsieur [D] [J] produit le procès-verbal d’assemblée générale du 15 décembre 2021 de l’immeuble sis adresse dans lequel se situe le logement qui indique le vote des travaux de rénovation de la chaufferie avec un planning d’exécution des travaux en juin 2022. Il justifie également qu’un plombier a été mandaté par le syndic de l’immeuble postérieurement et que suite, à son intervention du 25 octobre 2022, il confirme que l’eau chaude est collective, que Monsieur [P] [F] n’est pas le seul occupant de l’immeuble à faire état d’une absence d’eau chaude. Il conclut à un problème de chaufferie dont la production n’est pas suffisante.

Monsieur [D] [J] a été réactif pour remédier au trouble en faisant poser un ballon d’eau chaude individuel dans le logement dès le 23 octobre 2022.

Il est donc établi que les dysfonctionnements de l’eau chaude préexistaient à la conclusion du bail, que l’eau chaude est collective et donc relevait du syndic des copropriétaires, et que Monsieur [D] [J] a réagi et fait tout le nécessaire pour y remédier.

Il n’en demeure pas moins que l’absence d’eau chaude constitue un trouble de jouissance qui peut affecter la décence du logement et il n’est pas contesté que Monsieur [P] [F] en a été privé entre le 6 mai 2022 et le 23 octobre 2022, soit 5 mois et 17 jours. En ces conditions, il a subi un préjudice de jouissance qu’il convient de réparer.

La demande de Monsieur [P] [F] sera donc accueillie. Il convient toutefois de la ramener à de plus justes proportions.

Il s’ensuit que Monsieur [D] [J] sera condamné à verser à Monsieur [P] [F] la somme de 1 650 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur la conservation du dépôt de garantie et de la compensation des sommes dues par les parties

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose :

« Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. »

L’article 25-3 précise que ce texte est applicable aux contrats de location meublés dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire.

En l’espèce, aux termes du contrat de bail, le dépôt de garantie s’élève à la somme 2 200 euros.

Il a déjà été établi que Monsieur [P] [F] était redevable de la somme de 6610,36 euros au titre des dégradations et réparations locatives (3.300 euros + 3 310,36 euros).

Monsieur [D] [J] est donc fondé à demander la conservation du dépôt de garantie de 2 200 euros versée à l’occasion de l’entrée dans les lieux.

Après imputation du dépôt de garantie conservé par le bailleur, et après déduction de la somme de 1650 euros due par Monsieur [D] [J] au titre des dommages et intérêts, Monsieur [P] [F] sera condamné à verser la somme de 2 760,36 euros à Monsieur [D] [J] au titre du solde locatif et des réparations et dégradations locatives, ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Succombants, Monsieur [P] [F] et la SA SEYNA seront condamnés in solidum aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [P] [F] sera condamné à verser une somme de 800 euros à Monsieur [D] [J] au titre de ses frais irrépétibles.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [F] et la SA SEYNA à payer à Monsieur [D] [J] la somme de 3 300 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 novembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 novembre 2022 sur la totalité de la somme ;

CONDAMNE Monsieur [P] [F] à payer à Monsieur [D] [J] la somme de 3 310,36 euros au titre des réparations et dégradations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [D] [J] à verser à Monsieur [P] [F] la somme de 1 650 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

AUTORISE Monsieur [D] [J] à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 2.200 euros ;

DIT que le montant du dépôt de garantie devra être imputé sur la dette au titre du solde locatif et des dégradations et réparations locatives pour Monsieur [P] [H];

DIT qu’en conséquence, après imputation du dépôt de garantie conservé par la bailleur, et déduction des 1 650 euros dus par Monsieur [D] [J] au titre des dommages et intérêts, Monsieur [P] [F] reste à devoir la somme de 2 760,36 euros à Monsieur [D] [J] au titre du solde locatif et des réparations et dégradations locatives, ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [F] et la SA SEYNA à payer à Monsieur [D] [J] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [F] et la SA SEYNA aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples prétentions ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé à [Localité 7], le 16 mai 2025.

Le Greffier La Présidente