TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/13304 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6GWW

N° MINUTE : 2

Assignation du :

24 Octobre 2024

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert:[P] [X][2]

[2] À M^e MARUANI BEYARD et M^e TESSIER

CCC à Mme [X] et Mme [T]

[Adresse 4] 47 42 09 40

Médiatrice : [N] [T]

[Adresse 3]

[Courriel 12]

JUGEMENT

rendu le 09 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CFCR

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par M^e Albert MARUANI BEYARD, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1436

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SCHNEEBERG ET CIE

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Philippe TESSIER, demeurant [Adresse 9], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0420

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 14 Octobre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 14 janvier 2024, la S.A.R.L. CFCR a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. Schneeberg et Cie des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 15].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2012 et jusqu’au 30 avril 2021, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 25 216,20 euros.

À compter du 1er mai 2021, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2023, la preneuse a sollicité le renouvellement du bail.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 août 2024, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal 30 630,70 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er octobre 2023.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la S.A.R.L. CFCR a ensuite fait assigner la S.A.R.L. Schneeberg et Cie devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 24 octobre 2024, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la même somme.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 octobre 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 décembre suivant.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la S.A.R.L. CFCR reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 15 septembre 2025, demande à la juge des loyers commerciaux de :

« – Constater que par l’effet de la demande du locataire de renouvellement du bail délivré le 23 septembre 2023, le bail concernant les locaux sis à [Adresse 14], s’est renouvelé à compter du 1er octobre 2023,

— Appliquer les règles du plafonnement prévues par les dispositions de l’article L145-34 du Code de commerce pour les raisons ci-dessus énoncées ;

— Fixer le montant du loyer du bail renouvelé, pour les locaux louées à la société SCHNEEBERG ET CIE dont le siège est à [Adresse 16], à la somme de TRENTE MILLE SIX CENT TRENTE EUROS ET 70 CENTIMES (30.630,70 €) par an, hors charges et hors taxes, pour un bail de neuf années à compter du 1er octobre 2023, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve des ajustements requis par la loi n°2014 626 du 18 juin 2014 et son décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014.

— Condamner la société SCHNEEBERG ET CIE à payer à société CFCR des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés et leur capitalisation dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du Code civil pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an.

— Condamner la société SCHNEEBERG ET CIE au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société SCHNEEBERG ET CIE aux entiers dépens. »

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 30 juin 2025, la locataire demande à la juge des loyers commerciaux de :

« – DEBOUTER la société CFCR de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— FIXER le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 21.500 euros hors taxes et hors charges, rétroactivement à compter du 1er octobre 2023 ;

— CONDAMNER la société CFCR à rembourser les trop-perçus depuis le 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de cette même date ;

— CONDAMNER la société CFCR à payer à la société SCHNEEBERG ET CIE la somme de 6.000 euros au titre des frais d’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

En vertu de l’article L. 145-10 suivant, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Par ailleurs, l’article L. 145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie à la suite de la demande de renouvellement formée par la preneuse par acte du 21 septembre 2023.

Ainsi, le principe du renouvellement du contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2023 sera constaté par la présente juridiction.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R. 145-3 à R. 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L’article L. 145-34 du même code dispose néanmoins que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf en cas de modification notable des éléments mentionnés à l’article L. 145-33.

En application de ces textes et suivant une jurisprudence constante, lorsque la locataire demande que le loyer du bail renouvelé soit fixé à un montant inférieur à celui du loyer indexé, il incombe au juge des loyers commerciaux de rechercher, au besoin d’office, si le loyer du bail renouvelé correspond effectivement à la valeur locative (voir notamment Civ. 3ème, 3 décembre 2003, n°02-11.374 ; Civ. 3ème, 5 novembre 2014, n°13-21.990).

En l’espèce, la S.A.R.L. Schneeberg et Cie soutient que la valeur locative du local à la date du 1er octobre 2023 s’évalue à la somme de 21 500 euros par an en principal tandis que le loyer tel qu’issu de l’application du plafonnement s’établit à la somme de 30 630,70 euros par an en principal selon le calcul non contesté de la bailleresse.

La locataire a mandaté à titre amiable M. [L], expert en immobilier commercial près la cour d’appel de Paris, selon lequel la valeur locative de renouvellement se chiffre à 21 500 euros hors charges et hors taxes par an. La propriétaire a quant à elle mandaté M. [V], qui a estimé cette valeur locative à la somme de 29 640 euros en principal par an.

À défaut d’éléments probants venant corroborer les rapports amiables, ceux-ci ne présentent pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenus à eux seuls par la juridiction, bien qu’ils aient été soumis à la discussion des parties.

En vertu de l’article R 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

La valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Il sera en conséquence sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4 000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la locataire, qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation régies par le présent titre s’entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l’aide d’un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose.

En outre, d’après les dispositions des trois premiers alinéas de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1536 dudit code, en dehors ou au cours d’une instance, des personnes qu’un différend oppose peuvent, d’un commun accord, tenter d’y mettre fin à l’amiable avec le concours d’un conciliateur de justice ou d’un médiateur.

En l’espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l’expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l’aide d’un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

En conséquence, il convient de leur enjoindre de rencontrer une médiatrice, laquelle pourra leur donner les explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une mesure de médiation et, avec l’accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d’une médiation conventionnelle, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au dernier loyer payé par la preneuse avant le renouvellement du bail, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, les dépens seront réservés.

Le sursis à statuer s’applique également aux demandes formées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.A.R.L. CFCR et la S.A.R.L. Schneeberg et Cie et portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 15] pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2023,

Sursoit à statuer sur les demandes des parties,

Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Commet pour y procéder :

Mme [P] [X]

[Adresse 17]

01-47-42-09-40

[Courriel 18]

Avec pour mission :

* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 5] à [Localité 15], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,

* de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents,

* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

* de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base,

* d’estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, la valeur locative des locaux en cause au 1er octobre 2023,

* de donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er octobre 2023 suivant les indices applicables, en précisant les modalités de calcul,

* du tout dresser rapport motivé,

* de tenter de concilier les parties.

Fixe à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.A.R.L. Schneeberg et Cie à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 11]) avant le 20 février 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Dit que l’expert judiciaire devra communiquer un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,

Enjoint aux parties, en l’absence de conciliation intervenue à l’initiative de l’expert judiciaire, de rencontrer en qualité de médiatrice :

Mme [N] [T]

[Adresse 2]

06 62 35 91 11

[Courriel 12]

avec pour mission :

* d’informer les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation,

* de recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle,

Dit que la médiatrice n’interviendra qu’après que l’expert judiciaire l’aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

Dit que l’expert judiciaire suspendra ses opérations d’expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l’attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

Dit qu’à l’issue du rendez-vous d’information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l’expert judiciaire, dans l’hypothèse où l’une et/ou l’autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l’une et/ou de l’autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :

— la médiatrice en avisera immédiatement l’expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises,

— la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

— la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile,

— la médiatrice en avisera sans délai l’expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises,

— le cours des opérations d’expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d’investigations complémentaires indispensables à la solution du litige,

Ordonne qu’au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informera l’expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert judiciaire déposera son rapport en l’état du pré-rapport qu’il aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération y afférente, conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l’expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

Dit qu’en l’absence de conciliation et en cas de refus ou d’échec de la médiation conventionnelle, l’expert judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu’il en délivrera copie aux parties,

Dit que l’expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 décembre 2026 au plus tard,

Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle de la juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Fixe le loyer provisionnel du par la S.A.R.L. Schneeberg et Cie pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer payé avant la date du renouvellement, outre les charges, taxes et accessoires, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Réserve les dépens,

Rappelle l’affaire à l’audience du 25 mars 2026 à 9h30 pour s’assurer pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 09 Décembre 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL C. AHSSAINI