TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/11284

N° Portalis 352J-W-B7I-C52SW

N° MINUTE : 3

Assignation du :

13 Septembre 2024

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [Z] [N][2]

[2]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Médiateur : [B] [T]

[Adresse 6]

[Localité 10]

JUGEMENT

rendu le 03 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S ALEXY SAS

[Adresse 12]

[Localité 9]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0497

DEFENDERESSE

S.C.I L’IMMOBILIERE J R D J

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Alix CHABRERIE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0550

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 24 Juin 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 10 décembre 2013, la S.C.I L’IMMOBILIERE J R D J a consenti à la S.A.S BOCO, aux droits de laquelle est venue la SAS ALEXY, un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 15] dans le 1er arrondissement, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 5 janvier 2013, moyennant un loyer annuel au principal de 76.875,40 euros.

La destination est la suivante : “ sandwicherie, saladerie, “fast-food” consommation de boissons non alcoolisés (hormis les boissons servies dans le cadre de la “petite licence restaurant”), à l’exclusion de toute activité de restauration impliquant toute préparation culinaire odorante et de friture. Le preneur aura néanmoins la faculté de confectionner sur place des pâtisseries légères liées à la nature de son activité telle que précitée ”.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 avril 2023, la S.A.S ALEXY SAS a fait délivrer à la S.C.I L’IMMOBILIERE J R D J une demande de renouvellement de bail, à compter du 1er juillet 2023 pour une nouvelle durée de neuf années sollicitant la fixation du loyer annuel au principal à la somme de 74.900 euros.

Par lettre recommandée notifiée le 5 juillet 2024, la S.A.S ALEXY SAS a communiqué un mémoire préalable à la S.C.I L’IMMOBILIERE J R D J, sollicitant, à titre principal, la fixation du loyer annuel à la somme de 72.244 euros, hors taxes et hors charges, et subsidiairement, une expertise judiciaire.

Par acte de commissaire signifié le 13 septembre 2024, la S.A.S ALEXY SAS a fait assigner la SCI L’IMMOBILIERE JRDJ devant le juge de loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins substantielles de :

“ – débouter la S.C.I L’IMMOBILIERE J R D J de l’ensemble de ses demandes ;

A titre principal,

— fixer le loyer annuel à la somme de 72.244 euros à compter du 1er juillet 2023 ;

— condamner la S.C.I L’IMMOBILIERE J R D J au paiement des intérêts légaux sur les loyers trop-perçus ;

A titre subsidiaire,

— juger pour le cas où une mesure d’expertise serait ordonnée que l’avance des frais d’expertise sera à la charge du bailleur ;

— fixer le loyer provisionnel à la somme de 72.244 euros hors taxes hors charges ;

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec la mission de :

*convoquer les parties et, dans le respect du principe du contradictoire ;

*se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

*visiter les locaux litigieux et les décrire ;

*entendre les parties en leurs dires et explications ;

*donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2023, au regard des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce ;

*décrire les travaux d’amélioration réalisés par le preneur ;

*rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

*dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

En tout état de cause,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner la S.C.I L’IMMOBILIERE J R D J au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre Gilles HITTINGER-ROUX, avocat au Barreau de Paris, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ”.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S ALEXY SAS énonce que le mécanisme de plafonnement ne s’oppose toutefois pas à ce que le loyer renouvelé soit fixé à la valeur locative, dans le cas où cette valeur est inférieure au loyer plafonné.

Par mémoire notifié le 17 octobre 2024, la S.C.I L’IMMOBILIERE J R D J demande au juge de loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris :

“ – juger que par l’effet de la demande de renouvellement délivrée par le preneur le 13 avril 2023, le bail portant sur les locaux sis [Adresse 5] [Localité 8] s’est trouvé renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2023 ;

— constater la survenance, au cours du bail expiré, d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, favorable au commerce exercé ;

En conséquence,

— juger que, par application de l’article L.145-33 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative des locaux ;

— fixer le loyer desdits locaux à la somme de 130.600 euros par an en principal à compter du 1er juillet 2023 ;

— assortir des intérêts au taux légal les rappels des loyers depuis cette date et ce, à compter de chaque échéance, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Subsidiairement,

— désigner tel expert qu’il lui plaira avec mission de déterminer la valeur locative des locaux loués, telle que définie par l’article L.145-33 du code de commerce, dont la consignation sera à la charge du preneur ;

— fixer en ce cas le loyer provisionnel dû, pendant la durée de la procédure, au montant du dernier loyer en vigueur ;

En tout état de cause,

— débouter le preneur de toutes ses demandes plus amples et contraires ”.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I L’IMMOBOLIERE J R D J énonce :

— que le preneur a bénéficié d’une modification notable des facteurs de commercialité au cours du bail expiré (arrivée d’enseignes notamment de bouche; restructuration d’immeubles, changements de destination et ouverture d’hôtels ; création d’une zone de tourisme international) ;

— que le preneur a bénéficié d’une modification des caractéristiques des locaux loués (travaux constatés le 18 février 2019) ;

— que la destination a changé (extension à l’activité principale de boulangerie).

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été retenue pour être plaidée à l’audience du 24 juin 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leurs avocats.

La décision a été mise en délibéré au 03 octobre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, le juge des loyers commerciaux rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “dire”, “juger” et “constater” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2023.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Par ailleurs, l’article R.145-30 du même code dispose que “ si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ”.

En l’espèce, les parties ne s’entendent pas sur le montant de la valeur locative, la S.A.R.L ALEXY SAS soutenant qu’elle est inférieure au loyer plafond, la S.C.I L’IMMOBILIERE J R D J qu’elle est supérieure, et qu’il existe plusieurs motifs de déplafonnement.

En l’état des moyens exposés et de l’écart significatif entre les prétentions des parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à 3.500 euros. La consignation de cette somme sera répartie par moitié entre les parties.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile “ Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ”.

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, “ le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ”.

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial qui lie la S.C.I L’IMMOBILIERE J R D J et la S.A.S ALEXY SAS, portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 15] dans le 1er arrondissement, pour une période de neuf années à compter du 1er juillet 2023 ;

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard :

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Monsieur [Z] [N]

[Adresse 3]

01.49.24.05.18 – [Courriel 14]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 15] dans le [Localité 1] et les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne la modification d’un des trois éléments de l’article L.145-33 du code de commerce ;

* calculer la valeur du loyer plafond ;

* rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R 145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé.

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 septembre 2026 ;

Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par moitié entre les parties à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 13]) jusqu’au 20 novembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 22 janvier 2026 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [B] [T]

[Adresse 7]

06 16 02 64 55 – [Courriel 16]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 15], le 03 octobre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

C. BERGER J-C. DUTON