TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 21]

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/02734 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWJPH

N° MINUTE : 2

Assignation du :

02 Mars 2022

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e MARTIN et M^e ROUQUETTE TEROUANNE

JUGEMENT

rendu le 10 Décembre 2025

DEMANDERESSES

S.E.L.A.R.L. [H]-CHARPENTIER, prise en la personne de Maître [S] [H], membre de SOLVE ADMINISTRATEURS JUDICIARES, en qualité d’administrateur judiciaire de la société HELZEAR EXPLOTATION

[Adresse 8]

[Localité 10]/FRANCE

S.C.P. BTSG², prise en la personne de Maître [O] [U], ès qualités de mandataire judiciaire de la société HELZEAR EXPLOITATION

[Adresse 7]

[Localité 14]

S.A. HELZEAR EXPLOITATION

[Adresse 9]

[Localité 12]

représentées par Maître Jérôme MARTIN de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0158

DEFENDERESSES

S.C.I. [Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 13]

S.A.R.L. OBM

[Adresse 1]

[Localité 13]

représentés par Maître Cécile ROUQUETTE TEROUANNE de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0098

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Elisette ALVES, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 07 Octobre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 août 2016, la société OBM et la SCI 12 CHRISTOPHE COLOMB ont donné à bail commercial à la société HELZEAR EXPLOITATION (ci-après la société H.E.), pour une durée de onze ans et onze mois à compter rétroactivement du 16 août 2016, des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] ([Adresse 11]), afin qu’elle y exploite « l’activité d’hôtel 4 étoiles, à l’exclusion de toute autre activité », moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 600.000 euros en principal.

Par l’effet de la clause d’indexation stipulée au bail, le loyer annuel a été porté à la somme de 643.339 euros hors taxes et hors charges.

Invoquant l’impossibilité de poursuivre son exploitation consécutivement aux mesures gouvernementales prises dans le cadre de la lutte contre la propagation de l’épidémie de Covid-19, et déplorant l’absence de soutien suffisant de ses bailleresses, la société H. E. a sollicité une mesure de sauvegarde auprès du tribunal de commerce de Paris, le 11 juin 2021.

Par jugement en date du 29 juin 2021, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de la société H. E. pour une durée de six mois, et désigné la SELARL [H]-CHARPENTIER, prise en la personne de Maître [S] [H], en qualité d’administrateur judiciaire de la société H.E. avec mission de surveillance et la SCP BTSG, représentée par Maître [O] [U], aux fonctions de mandataire judiciaires de la société H.E.

C’est dans ce contexte que par lettres recommandées avec accusés de réception du 16 août 2021, la société H.E., se prévalant d’une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, a notifié à la société OBM et à la SCI 12 CHRISTOPHE COLOMB une demande de révision du loyer, sollicitant que le loyer annuel révisé soit fixé à la somme de 183.400 euros en principal.

Faisant suite à leur mémoire préalable notifié le 21 septembre 2021, la société H.E., la SELARL [H]-CHARPENTIER et la SCP BTSG, ès qualités, ont fait assigner, la société OBM et la SCI 12 CHRISTOPHE COLOMB devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris le 25 février 2022, aux fins essentiellement de voir fixer le montant du loyer annuel révisé à compter du 16 août 2021 à la somme de 183.400 euros par an, hors taxes, hors charges.

Les bailleresses ont opposé que la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné en elle-même une variation de la valeur locative de plus de 10% n’était pas rapportée par mémoire en réponse notifié le 21 novembre 2022. Elles ont sollicité, reconventionnellement, que le loyer annuel révisé soit en conséquence fixé au montant du loyer plafonné en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux, soit à la somme de 643.933 euros en principal.

Par jugement en date du 14 mars 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté l’accord des parties pour considérer que le prix du bail signé le 25 août 2016 les liant doit être révisé au 16 août 2021en application de l’article L145-37 du code de commerce,

— ordonné une expertise judiciaire aux frais avancés des demanderesses, avant dire droit sur les demandes des parties, et désigné Mme [M] [W] avec pour mission de procéder à l’examen des faits allégués par les parties, notamment en ce qui concerne une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, et de donner son avis sur la valeur locative des locaux donnés à bail au 16 août 2021 au regard des dispositions des articles L145-33, L145-36, L145-38 et R145-10 du code de commerce,

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

— réservé les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [R], expert judiciaire nommée le 26 mai 2023 en remplacement Mme [W], a déposé son rapport d’expertise le 25 octobre 2024. Elle est d’avis que :

— la valeur locative annuelle des locaux en révision triennale au 16 aout 2021 peut être estimée, compte tenu de l’impact de la crise sanitaire et des clauses et conditions du bail à la somme de 558.900 euros, soit une variation de 8,59% au regard de valeur locative chiffrée lors de la conclusion du bail au 16 août 2016 à la somme 611.400 euros,

— les conditions d’application de l’article L145-38 du code de commerce, à savoir une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une variation de plus de 10% de la valeur locative, ne sont pas réunies, de sorte que la révision du loyer à la valeur locative doit être écartée au profit du loyer annuel indexé, lequel ressort au 16 août 2021 à la somme de 646.107,01 euros en principal.

Aux termes de leur dernier mémoire en ouverture de rapport, signifié le 06 octobre 2025, la société H. E., la SELARL [H]-CHARPENTIER prise en la personne de Maître [S] [H], ès qualités d’administrateur judiciaire de la société HELZEAR EXPLOITATION, d’une part, et de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société HELZEAR EXPLOITATION, d’autre part, et la SCP BTSG prise en la personne de Maître [O] [U], ès qualités de mandataire judiciaire de la société HELZEAR EXPLOITATION, demandent au juge des loyers commerciaux, de :

A titre liminaire :

DONNER ACTE à la SELARL EL [K] CHARPENTIER prise en la personne de Maître [S] [H], de son intervention volontaire en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan ;

Sur la révision du loyer à la valeur locative :

JUGER la société HELZEAR EXPLOITATION et la SELARL [H] CHARPENTIER prise en la personne de Maître [S] [H], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan, recevables et bien fondées à solliciter la révision du loyer à la valeur locative ;

A titre principal :

FIXER le loyer révisé, à compter du 16 août 2021, à la somme de 81.493,2 € hors taxes et hors charges par an ;

A titre subsidiaire :

FIXER le loyer révisé, à compter du 16 août 2021, à la somme de 94.708,31 € hors taxes et hors charges par an ;

En tout état de cause :

DIRE que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ;

DEBOUTER la société OBM et la SCI 12 CHRISTOPHE COLOMB de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

ARRETER les comptes entre la société HELZEAR EXPLOITATION et la société OBM et la SCI

[Adresse 3] ;

ORDONNER solidairement à la société OBM et la SCI 12 CHRISTOPHE COLOMB de restituer à la société HELZEAR EXPLOITATION la différence entre le loyer révisé et le montant du loyer dont la locataire s’acquitte depuis le 16 août 2021 ainsi que les compléments au dépôt de garantie ;

MAJORER cette somme des intérêts au taux légal à compter du 16 août 2021, capitalisés dans

les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNER la société OBM et la SCI 12 CHRISTOPHE COLOMB au paiement de la somme

de 15.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société OBM et la SCI 12 CHRISTOPHE COLOMB aux dépens, incluant les frais et honoraires de l’Expert judiciaire ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les demanderesses se prévalent de la jurisprudence selon laquelle le loyer du bail doit être révisé à la valeur locative, quel qu’en soit le montant, même inférieur au loyer en vigueur, et indépendamment du sens de la variation des indices, lorsque les conditions prévues par les dispositions combinées des articles L145-33 et L145-38 du code de commerce sont réunies.

Elles font valoir qu’en application de l’article R145-6 du même code, les facteurs locaux de commercialité sont liés à l’environnement géographie et commercial des lieux loués, ainsi qu’à leur accessibilité en ce que ces éléments présentent un intérêt pour le commerce y autorisé en permettant au preneur d’exploiter notamment la clientèle latente qui s’offre à lui.

Elles expliquent que la modification matérielle prévue par ce dernier texte se distingue de l’évolution naturelle, à la hausse ou à la baisse, de la commercialité. Elles ajoutent que si l’évolution de la fréquentation ne suffit pas en elle-même à caractériser ladite modification matérielle, il en va autrement lorsque cette évolution trouve son origine dans un modification concrète de l’environnement des lieux loués de nature à en affecter la chalandise. Elles précisent que cette évolution peut résulter de constructions nouvelles à proximité, de la transformation du quartier, de la rénovation de la voierie sur laquelle sont implanté les locaux donnés à bail, de la création de voies piétonnes, de l’amélioration de la desserte locale ou encore de la fermeture de commerces environnants et de l’ouverture de nouveau commerces.

Elles tirent argument des mesures adoptées par le gouvernement afin d’endiguer l’épidémie de covid-19, d’abord de confinement, puis de restriction des déplacements, et enfin de distanciation sociale, ainsi que de la fermeture de l’espace Schengen, en ce qu’elles ont eu pour effet d’entraîner la fermeture des lieux accueillant du public à compter de la mi-mars 2020 y compris les aéroports, réduisant à néant l’activité de tourisme dans la capitale. Elles déclarent que si les hôtels n’ont pas été expressément visés par la mesure d’interdiction d’accueil du public, ils ont dû interrompre leurs services de restauration, de petit-déjeuner en salle et de « room service » et, qu’étant privés de clientèle, la plupart des établissements ont dû fermer faute d’activité. Elles indiquent aussi que la levée progressive de ces mesures jusqu’au 30 juin 2021 n’a pas permis une réelle reprise de l’activité économique en général et que, selon l’INSEE, la fréquentation au deuxième trimestre 2021 était inférieure de 39% à celle d’avant crise dans le secteur hôtelier.

Elles expliquent que la chalandise des locaux donnés à bail a été particulièrement impactée par les mesures adoptées dans le cadre de la crise sanitaire, le quartier des [Adresse 18] étant un quartier touristique et d’affaires. Elles soulignent que le chiffre d’affaires réalisé dans les lieux loués a été réduit de 92,36% durant la période du 14 mars 2020 au 06 juin 2020, dite de confinement, entraînant une perte de l’ordre de 970.000 euros en raison de la chute de 70% du flux aérien au cours de l’année 2020, de la baisse de 65% du nombre de touristes, de la diminution de la fréquentation des musées et monuments de l’ordre de 60 à 73% et du développement du télétravail. Elles ajoutent que la restriction des déplacements internationaux au cours de l’année 2021, qui ont privé le preneur de la majeure partie de sa clientèle, ne lui ont pas permis de retrouver son niveau d’activité antérieur, ce qui l’a conduit à solliciter l’ouverture d’une procédure de sauvegarde.

Dans ce contexte, elles soutiennent que la crise sanitaire n’a pas entraîné une simple évolution « naturelle » de la commercialité des lieux loués mais une véritable transformation de la physionomie du quartier ayant directement affecté sa chalandise, caractérisant selon elles une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article L145-38 du code de commerce, de sorte que le loyer révisé au 16 août 2021 doit être fixé à la valeur locative.

Elles invoquent différentes décisions du juge des loyers commerciaux qui ont ordonné des expertises judiciaires en raison des effets de la crise sanitaire, et même tiré les conséquences de la situation en résultant, notamment concernant des locaux à usage de club de sport exploité dans le secteur des [Localité 16] Elysées pour fixer un loyer révisé au 19 avril 2021 à la valeur locative, sur la base du rapport d’expertise judiciaire établi par Mme [W]. Elles estiment que cette solution résultant des jugements rendus le 07 mai 2024 et le 29 juillet 2025, est transposable.

Elles contestent les conclusions du rapport d’expertise judicaire en date du 25 octobre 2024 qui, après avoir reconnu que la crise sanitaire avait entraîné une baisse de la fréquentation des musées, du trafic aérien, du volume de touristes, une augmentation de la vacance et une légère désaffection des enseignes, n’a pas retenu de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité aux motifs que les effets de ladite crise n’ont pas été limités au secteur des [Localité 16] Elysées et ont été temporaires, une reprise de l’activité étant constatée à l’été 2021.

Elles opposent, d’une part, que la loi n’exige pas que la modification matérielle invoquée à l’appui de la révision du loyer soit durable et, d’autre part, qu’il est indifférent que les effets de la crise sanitaire n’aient pas été limités au quartier des [Localité 16] Elysées, dès lors que la preuve des éléments concrets et matériels le concernant est rapportée tel que requis par les articles L145-38 et R145-6 du code de commerce. Elles insistent à cet égard sur le fait que les conséquences de la crise sanitaire ne se sont pas fait ressentir de manière uniforme sur le territoire national, ni dans tous les secteurs d’activité et que celui de l’hôtellerie haut de gamme parisienne, dans le quartier des [Localité 16] Elysées, a été particulièrement affecté en raison de la disparition d’une grande partie de sa fréquentation touristique et d’affaires, de ses commerces, transports, bureaux et lieux culturels durant au moins deux années. Elles demandent donc au tribunal de tirer les conséquences locales de la crise sanitaire telles que la chute du tourisme, la baisse de la fréquentation des stations de métro ou encore la vacance des bureaux dans le quartier, indépendamment de sa dimension internationale, mais aussi du fait que même si la situation était moins critique en 2021, elle restait néanmoins très dégradée par rapport à 2019, ainsi que l’expert judiciaire l’a relevé, ce du fait des mesures restrictives prises par le gouvernement qui ont persisté jusqu’au printemps 2021.

Elles estiment encore que, contrairement à ce qu’a retenu l’expert judiciaire, ces éléments objectifs pris en considération par les jugements rendus le 07 mai 2024 et le 29 juillet 2025 permettent d’en transposer la solution en l’espèce, peut important que l’activité de club de sport soit distincte de celle de l’hôtellerie haut de gamme.

Aux bailleresses qui reprochent au preneur d’avoir choisi de fermer son établissement alors que les hôtels n’étaient pas concernés par les mesures de fermeture administrative, que la circulation des trains nationaux n’a pas été suspendue, que l’intégralité des vols n’a pas été supprimée, que certains déplacement professionnels étaient autorisés et que de nombreux commerces sont restés ouverts, notamment durant la période dite de « confinement », elles opposent un véritable déni de la réalité et que la société H.E. n’a pu que tirer les conséquences de l’absence de clientèle, tout comme la plupart des hôtels parisiens, afin de limiter les charges d’une exploitation rendue impossible.

Elles réfutent l’allégation des bailleresses selon laquelle la jurisprudence serait désormais fixée et qu’elle écarterait la modification des facteurs locaux de commercialité liée à la crise sanitaire, arguant que seule la décision en date du 16 juillet 2014 concernerait une demande de révision de loyer, les autres décisions produites par les défenderesses portant sur la fixation de loyers de baux renouvelés, hypothèse où la modification des facteurs locaux de commercialité peut être recherchée au long du bail expiré, et n’est examinée que dans ses incidences favorables à l’activité du preneur. Selon elles, les termes du jugement du 16 juillet 2024 ne sont pas applicables à la cause dès lors qu’ils concernent une activité de boulangerie, dont l’exploitation était autorisée au titre des commerces dits essentiels, qui plus est implantée dans une zone moins recherchée et fréquentée que le secteur touristique des [Localité 16] Elysées où les conséquences de la crise sanitaire ont été par nature plus fortes. De même, elles considèrent que l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 22] en date du 21 mai 2025 produit n’est pas transposable, en ce que le preneur restaurateur n’invoquait pas tant les effets de la crise sanitaire sur les facteurs locaux de commercialité pour obtenir la révision du loyer à la baisse, qu’une baisse de la fréquentation de la RN13 au bord de laquelle son établissement était situé, ainsi qu’une évolution de la situation concurrentielle de son activité liée à un changement de mode de vie des français depuis ladite crise sanitaire. Enfin, elles indiquent que le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise le 1er avril 2025, n’est pas davantage pertinent, concernant des bureaux et le preneur invoquant de manière générale un déclin des demandes locatives et la désertification des bureaux liée à la crise sanitaire ainsi que la généralisation du télétravail, sans égard pour les facteurs locaux de commercialité proprement dits.

Les demanderesses se prévalent enfin de l’ouverture d’un établissement donné à bail par les bailleresses, dans l’immeuble voisin sis [Adresse 6], à un opérateur d’hébergement touristique venant concurrencer son activité hotellière, depuis le 1er avril 2022, caractérisant de plus fort la modification des facteurs locaux de commercialité.

Elles affirment par ailleurs remplir les conditions requises pour que leur demande de révision du loyer à la valeur locative à la baisse soit accueillie, en raison d’une baisse de celle-ci supérieure à 10% au 16 août 2021, comme retenu par leur expert amiable, M. [I], et découlant de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité résultant des effets de la crise sanitaire sur le secteur.

Elles contestent à cet égard l’avis l’expert judiciaire qui a retenu une baisse de la valeur locative entre le début du bail et la date du 16 août 2021 inférieure à 10%, en l’occurrence de 8,59% (contre 9,52% aux termes de son pré-rapport). Elles critiquent la valeur locative à la date de la révision évaluée par Mme [R] à la somme de 558.900 euros par an en principal, contre 611.400 euros au 16 août 2016. Elles font valoir que ne peuvent être pris en compte que les éléments existant à la date de la révision, par analogie avec le jurisprudence rendue en matière de fixation du loyer d’un bail renouvelé et que l’expert judiciaire a donc, à tort, pris en considération les taux d’occupation postérieurs (août 2021 à août 2022, d’une part et août 2022 à juillet 2028, d’autre part) dans le cadre de la méthode hôtelière qu’elle a appliquée.

Elles relèvent que dans son rapport d’expertise amiable établi le 13 juillet 2021, M. [I] avait quant à lui, faute de données disponibles, calculé la valeur locative des locaux et notamment le taux d’occupation à partir des données de l’année 2019, sans tenir compte de la crise sanitaire, puis appliqué un taux de dégradation déterminé en fonction de l’impact de ladite crise sur le secteur hôtelier parisien. Elles considère cette approche pertinente. Elles affirment aussi que la valeur locative à la date de la révision doit tenir compte d’un abattement au titre des travaux d’aménagement réalisés par la société H.E. en cours de bail pour permettre l’exercice de son activité, qui ont donné lieu à un permis de construire délivré le 06 mars 2016, pour un montant de 1.390.000 euros, et qui ne feront accession aux bailleresses qu’en fin de bail. Elles revendiquent un abattement de 20% de ce chef, peu important que les bailleresses aient pu financer une partie de ces travaux par l’octroi d’une franchise de loyer consentie au preneur à hauteur de 750.000 euros.

Elles estiment que les rapports d’expertise amiable produits par les bailleresses, établis par M. [A], d’une part, et M. [Y], d’autre part, qui concluent comme l’expert judiciaire à une variation de la valeur locative des locaux entre le 16 août 2016 et le 16 août 2021, inférieure à 10%, ne sont pas probants, ayant été réalisés pour l’un sans avoir visité les locaux et pour l’autre après une visite à l’insu du preneur, qui plus est en se référant aux nouvelles locations et à la valeur locative de marché, contrairement aux dispositions légales applicables et sur la base d’un taux d’occupation de 80% inexistant à la date de la révision.

Se fondant sur le taux d’occupation moyen en 2021 (25,9% sur l’année et subsidiairement de 30,1% au mois d’août 2021), un pourcentage de recettes de 16% et un abattement pour travaux de 20%, elles revendiquent une valeur locative annuelle fixée à la somme de 81.493,20 euros en principal au 16 août 2021, et de 94.708,31 euros en principal à titre subsidiaire. Elles en concluent qu’elles démontrent ainsi d’une variation de plus de 10% de la valeur locative des locaux entre le 16 août 2016 et le 16 août 2021, laquelle est directement liée à la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, justifiant que le loyer annuel révisé soit fixé à ladite valeur locative.

Selon dernier mémoire en ouverture de rapport, notifié en lettres recommandées dont les avis de réception ont été signés les 07 et 08 octobre 2025, la société OBM et la SCI 12 CHRISTOPHE COLOMB (ci-après les bailleresses) demandent au juge des loyers commerciaux, de :

A titre principal,

DEBOUTER la société HELZEAR EXPLOITATION de l’ensemble de ses demandes, en l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé en elle-même une variation de la valeur locative de plus de 10%,

FIXER le montant du loyer révisé au montant du loyer plafonné, conformément à la variation indiciaire de l’indice des loyers commerciaux, soit à hauteur de 646.107,01 € HT / HC par an,

DEBOUTER la société HELZEAR EXPLOITATION de sa demande de condamnation de la société OBM et de la SCI 12 CHRISTOPHE COLOMB à lui verser la somme de 459.939 € HT, soit 551.926,08 € TTC,

En toute hypothèse,

DEBOUTER la société HELZEAR EXPLOITATION de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la société HELZEAR EXPLOITATION à payer 20.000 € respectivement à la société OBM et à la SCI 12 CHRISTOPHE COLOMB, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société HELZEAR EXPLOITATION aux dépens de l’instance.

Les bailleresses s’opposent à la révision du loyer demandée, considérant que les conditions fixées par l’article L145-38 du code de commerce ne sont pas remplies par le preneur, ainsi que l’ont retenu tant l’expert judiciaire que les experts amiables qu’elles ont consultés, M. [Y] qui a établi un rapport en novembre 2021 et M. [A] qui en a rédigé un autre le 07 mars 2022.

Elles exposent que, selon les experts, les locaux bénéficient d’un très bon emplacement pour l’activité d’hôtel haut de gamme exercée, permettant l’accueil d’une clientèle touristique luxueuse et d’affaires. dans un secteur concurrentiel pour les hôtels haut de gamme, jouxtant le triangle d’or, dans un quartier mixte résidentiel, commercial et de bureaux, sur une voie secondaire en déclivité, à proximité des [Adresse 15] et [Adresse 19] ainsi que de l’Arc de Triomphe, bénéficiant d’une bonne desserte par les transports en commun (lignes 1, 2 et 6 du métro, RER A et nombreux bus), permettant l’accessibilité rapide à divers monuments de [Localité 21] tels que le Trocadéro, la Tour Eiffel, la Concorde, les Tuileries, le musée du [20], ou encore le Sacré Cœur. Elles précisent que les locaux dépendent d’un immeuble ancien de standing et de très belle qualité architecturale, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de deux étages droits et d’un troisième lambrissé sous ardoises – façade en pierre de taille avec bossage aux rez-de-chaussée et premier étage sur rue et enduite sur cour – toiture en zinc, qu’ils disposent d’une toiture-terrasse, en demi-niveau, et sont équipés d’une climatisation réversible ainsi que d’un ascenseur desservant le sous-sol et les quatre étages qui donnent accès à vingt-neuf chambres d’hôtel en catégorie 4 étoiles, pouvant accueillir 81 personnes, le tout en très bon état d’entretien et de propreté.

Elles soulignent ces éléments matériels n’ont pas été modifiés depuis la signature du bail.

Elles rappellent que la fixation du loyer révisé prévue par l’article L145-38 du code de commerce requiert la triple démonstration (1) d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, (2) d’une variation de plus de 10% de la valeur locative et (3) d’un lien de causalité entre ladite modification et la variation de la valeur locative, ces conditions étant cumulatives. Elles ajoutent qu’en application de l’article R145-6 du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent de l’intérêt que présente pour le commerce considéré l’environnement des lieux loués et que, selon la jurisprudence, le prix du bail commercial révisé ne saurait être fixé hors plafonnement, en retenant une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, sans rechercher si ces modifications, qui doivent consister en des éléments concrets et existants à la date de la révision sans pouvoir être postérieurs présentent un intérêt pour le commerce considéré.

Elles déclarent que, concernant des hôtels, la jurisprudence écarte la demande de révision sur le fondement d’une modification qui n’est en réalité que conjoncturelle et non matérielle. A titre d’exemple, elles citent un arrêt selon lequel la baisse de l’activité de pèlerinage qui a fondé le développement de la ville était insuffisante en l’absence d’analyse des autres éléments constitutifs des facteurs locaux de commercialité tels que l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où le local est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée, des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. Elles insistent sur le fait que la baisse du chiffre d’affaires du preneur ne peut leur être opposée car elles ne sont pas associées à lui, et la modification matérielle devant être appréciée sans tenir compte de l’aptitude du preneur à gérer son commerce. Enfin, elles affirment qu’il incombe au preneur de justifier du caractère local de la modification alléguée, à l’exclusion des phénomènes d’une certaine ampleur, tels que l’expansion économique générale et que la modification concerne le quartier ou l’environnement immédiat du local considéré, et non l’ensemble d’une activité économique.

Elles soutiennent qu’en l’espèce les demanderesses ne démontrent pas le caractère local de la dégradation de la commercialité, le critère tiré de la conjoncture économique générale résultant de la crise sanitaire, parce que général, n’étant pas de nature à permettre une fixation du loyer révisé à la valeur locative, quand bien même serait établie une évolution à la baisse de plus de 10% de la valeur locative résultant de cette conjoncture générale, en l’occurrence pas davantage démontrée. Elles estiment de surcroît que ne saurait être appliquée une valeur locative dégradée sur la durée restante du bail du fait d’évènements circonscrits dans le temps.

Selon elles, les jurisprudences qui ont accueilli des demandes de révision de loyers, rendues concernant un club de sort situé dans le quartier des [Localité 16] Elysées ne sont pas transposables, non plus que celle afférente à un café-restaurant dans la mesure où elles sont fondées sur le fait que la crise sanitaire a eu pour effet d’entraîner l’essor du télétravail et la diminution de la chalandise constituée par les salariés des bureaux dans le quartier, impactant ainsi à long terme l’activité des salles de sport et/ou la fréquentation du café-restaurant dans la zone considérée. Or, les bailleresses font valoir que le fonds de commerce d’hôtel haut de gamme exploité dans les lieux loués est différente puisqu’elle repose sur une clientèle d’affaires et touristique et ne dépend pas des salariés des bureaux à proximité ou de la clientèle locale.

Elles demandent au tribunal de tirer les conséquences du fait que la pandémie mondiale de Covid-19 n’est pas comparable à la fermeture d’un accès de station de métro ou au départ massif de commerçants d’un ensemble immobilier à l’intérieur d’un quartier ou d’une zone géographique délimitée pour écarter l’argument des demanderesses selon lequel les restrictions ordonnées dans le cadre de la lutte contre la propagation de l’épidémie constitueraient des modifications survenues dans l’environnement immédiat de l’hôtel, qui caractériseraient ainsi une modification matérielle et locale de la commercialité des locaux loués. D’autant que les hôtels n’ont pas été frappés par les mesures de fermeture administratives et que le preneur est seul à l’origine de la décision d’interrompre son activité.

Elles reprennent à leur compte les constatations de l’expert judiciaire qui n’a pas retenu d’évolution des facteurs locaux de commercialité sur la période considérée après avoir analysé la proximité des attractions touristiques et centres d’intérêt, les moyens de transport, l’évolution de l’environnement commercial et tertiaire, l’activité économique, les événements locaux et les développements urbains. Elles soulignent que M. [A] et M. [Y], experts amiables, ont fait la même analyse et que les demanderesses elles-mêmes conviennent du caractère général de la crise sanitaire de Covid-19 qui a affecté le pays et même le monde.

Elles relèvent aussi que l’installation d’un concurrent à proximité au cours de l’année 2022 ne peut être retenu, malgré son caractère matériel, dès lors qu’elle est intervenue après la date de la révision demandée, les demanderesses se contredisant elles-mêmes en l’invoquant.

Enfin, elles acquiescent aux conclusions de l’expert judiciaire concernant l’absence de variation de la valeur locative de plus de 10% sur la période considérée, tout comme M. [A] et M. [Y], experts amiables. Elles soutiennent que le chiffrage de Mme [R] répond aux principes de la méthode hôtelière, contrairement aux revendications des demanderesses qui, pour aboutir à une variation de plus de 10% de la valeur locative prétendent voir prendre en considération les travaux réalisés, en contradiction avec les règles en la matière.

Elles concluent donc que le loyer annuel révisé doit être fixé en fonction de la variation des indices à la somme 646.107,01 euros en principal.

*

L’affaire a été plaidée à l’audience du 07 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé qu’aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 du même code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il est constant que demandes tendant à voir « donner acte » et « juger bien fondée » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes de la société H. E., de la SELARL [H]-CHARPENTIER prise en la personne de Maître [S] [H], ès qualités d’administrateur judiciaire de la société HELZEAR EXPLOITATION, d’une part, et de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société HELZEAR EXPLOITATION, d’autre part, et de la SCP BTSG prise en la personne de Maître [O] [U], ès qualités de mandataire judiciaire de la société HELZEAR EXPLOITATION, celle-ci n’étant pas contestée.

I- Sur la compétence restreinte du juge des loyers commerciaux

L’article R.145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations étant portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux.

En application de cet article, il n’entre pas dans les attributions du juge des loyers commerciaux de :

— arrêter les comptes entre les parties consécutivement à la fixation judiciaire du loyer révisé,

— ordonner à l’une des parties de restituer ou verser à l’autre le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer révisé,

— statuer sur l’ajustement du dépôt de garantie consécutivement à la fixation judiciaire du loyer révisé.

Ces demandes sont irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux.

A défaut d’accord des parties, non établi en l’espèce, il leur appartiendra de saisir le tribunal pour trancher ces points, si elles l’estiment utile au regard des termes de l’article L145-57 alinéa 2 du code de commerce.

II- Sur le montant du loyer du bail révisé au 16 août 2021

L’article L145-37 du code de commerce dispose que les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L145-38 et L145-39, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

En vertu de l’article R145-20 du même code, la demande de révision des loyers prévue à l’article L.145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. A défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L145-56 à L145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Aux termes de l’article L145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1) Les caractéristiques du local considéré ;

2) La destination des lieux ;

3) Les obligations respectives des parties ;

4) Les facteurs locaux de commercialité ;

5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L145-38 du même code, par dérogation aux dispositions de l’article L145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

A la différence de l’article L145-34 du code de commerce relatif à la fixation du loyer du bail renouvelé, qui vise une modification notable des facteurs locaux de commercialité, l’article L145-38 exige une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ce qui implique une transformation concrète et non une simple évolution naturelle d’un élément de commercialité.

L’appréciation de la modification matérielle doit se faire in concreto au regard du commerce effectivement exploité et non pas seulement de la branche d’activité exercée par le preneur et, les juges du fond apprécient souverainement si la preuve est rapportée.

De plus, l’article L145-38 du code de commerce étant d’ordre public, les parties ne peuvent librement choisir les indices diviseurs et multiplicateurs pour le calcul de la révision ; pour le calcul de celle-ci, l’indice multiplicateur est nécessairement l’indice du trimestre au cours duquel la demande de révision est notifiée, l’indice diviseur est nécessairement celui du trimestre au cours duquel est intervenue dernière fixation du loyer, et le loyer à réviser est, s’il y a déjà eu une première révision, le loyer précédemment révisé.

Enfin, selon l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, la révision du loyer à la date du 16 août 2021 étant acquise, il convient de rechercher, si les demanderesses, qui supportent la charge de la preuve, démontrent la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité qu’elles invoquent et, dans cette hypothèse, que cette modification matérielle a entraîné, par elle-même, une variation de plus de 10 % de la valeur locative des lieux loués entre le 16 aout 2016 et le 16 août 2021, date de la demande de révision du loyer.

Les auteurs s’accordent sur une définition de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité comme étant celle qui touche l’environnement matériel des lieux loués, desserte voies de circulation, fermeture ou ouverture de station de transports publics, facilités de stationnement, implantation ou disparition d’autres commerces, constructions nouvelles. La modification matérielle, et non un autre facteur, telle la conjoncture, doit selon eux avoir entraîné « par elle-même » une variation de plus de 10 % de la valeur locative du local considéré et non du loyer qui a pu être fixé à un autre montant que la valeur locative.

Les parties ne le contestent pas.

Il résulte des termes du rapport d’expertise établi par Mme [R] n’a pas constaté de modification des facteurs locaux de commercialité (emplacement de l’hôtel, desserte par la route et les transports en commun, voies de circulation, fermeture ou ouverture de station de transports publics, facilités de stationnement, implantation ou disparition d’autres commerces, constructions nouvelles …) À la date de la du 16 août 2021, mêm si la chalandise a été affectée de manière conjoncturelle par les effets de la crise sanitaire de Covid-19, jusqu’au printemps 2021.

L’expert judiciaire relève à cet égard que la dégradation de l’environnement commercial entre le printemps 2020 et le printemps 2021 a été « générale, nationale et internationale et n’a pas seulement impacté le secteur des locaux sous expertise », et qu’elle est « momentanée ».

Elle souligne en outre que la commercialité a diminué du fait de l’absence de touristes et des restrictions administratives dues à la crise sanitaire alors même que les facteurs locaux de commercialité entre 2016 et 2021 n’ont pas en eux-mêmes induit une baisse de la valeur locative des locaux sous expertise supérieure à 10%.

En l’occurence l’analyse des éléments du dossier confirme que la baisse effective de clientèle et du flux de chalands durant la crise sanitaire, non contestable ni contestée, n’ont pas entrainé une dégradation de l’environnement commercial tangible se traduisant par des répercussions économiques et sociologiques durables, modifiant ou susceptibles de transformer le paysage commercial de la zone et par là-même de constituer une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article L145-38 du code de commerce, venant altérer de manière pérenne l’équilibre initial recherché par les parties lors de la signature du bail.

Les demanderesses reconnaissent le caractère général de la crise sanitaire et de ses conséquences dans leurs écritures, qui font référence au caractère planétaire de la pandémie de Covid-19, aux fermetures des commerces non-indispensables au plan national et de l’espace Schengen, et surtout à la restriction des déplacements et à la chute du trafic aérien au printemps 2020.

Elles demandent de voir tirer les conséquences de cette crise sanitaire mondiale en arguant d’une incidence particulière dans la zone de chalandise de l’hôtel exploité dans les lieux loués, mais n’invoquent à l’appui que des données concernant le secteur hôtelier en général et/ou parisien. Elles font aussi état de la fermeture des musées et lieux touristiques dans la capitale, tous éléments qui ont certes impacté l’activité du preeur, mais sont là encore généraux et non pas propres au quartier considéré.

Elles ne peuvent non plus voir transposer les décisions rendues par le juge des loyers comerciaux du tribunal judiciaire de Paris les 07 mai 2024 et 29 juillet 2025 concernant un club de sport situé dans le quartier des [17] Elysées dès lors, d’une part, que ces décisions ont porté sur un loyer revisé au premier trimestre 2021 alors que le loyer objet de la présente demande de révision doit être fixé au 16 août 2021, date à laquelle, ainsi que l’indiquent les demanderesses, les mesures mesures gouvernementales prises pour la lutte contre la propagation du Covid-19 avaient pris fin, juin 2021. D’autre part, ces décisions ont concerné une activité qui avait fait l’objet des mesures de fermetures administratives, puis de distanciation sociale ordonnées dans le cadre des mesures gouvernementales prises pour la lutte contre la propagation du Covid-19, contrairement à l’activité hôtelière.

Enfin, le juge des loyers commerciaux a tenu compte de ce que la crise sanitaire avait eu pour effet d’entraîner l’essor du télétravail et, partant, la diminution de la chalandise constituée par les salariés des bureaux dans le quartier, impactant ainsi à long terme l’activité des salles de sport et/ou la fréquentation du café-restaurant dans la zone considérée. Or, l’activité d’hôtel haut de gamme exploitée dans les lieux loués n’est pas concernée par une telle modification de la chalandise puisqu’elle ne dépend pas des salariés ou chalands de proximité mais repose sur une clientèle d’affaires et touristique internationale ou nationale.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, les demanderesses échouent à caractériser une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité susceptibles d’avoir eu une incidence sur la valeur locative des locaux, dont l’analyse est dès lors sans objet.

En effet, les demanderesses tentent en réalité d’obtenir une révision du loyer en raison de la chute de la fréquentation de l’établissement du printemps 2020 au printemps 2021, consécutivement à la crise sanitaire ce alors qu’elles conviennent dans leurs écritures que l’évolution de la fréquentation ne suffit pas en elle même à caractériser une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

Partant, le loyer révisé au 16 août 2021 sera fixé en fonction de la variation des indices des loyers commerciaux, ainsi que le sollicitent reconventionnellement les bailleresses, à la somme annuelle de 646.107,01 euros en principal, ce montant n’étant pas discuté.

III- Sur les intérêts au taux légal, capitalisés

Les demanderesses sollicitent, aux termes du dispositif de leur mémoire, que le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire porte intérêts au taux légal et que les intérêts échus pour une année entière soient capitalisés.

Les défenderesses concluent au débouté de toutes leurs demandes.

Selon l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile in fine, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Ces dispositions sont applicables aux procédures écrites avec ministère d’avocat obligatoire, y compris devant le juge des loyers commerciaux, en applications des articles 840 et suivants du code de procédure civile.

En l’espèce, les demanderesses ne développent aucun moyen en fait ou en droit dans la partie « discussion » de leur mémoire, à l’appui de leurs demandes relative aux intérêts aux taux légal, capitalisés, en sorte qu’elles seront rejetées.

IV- Sur les mesures accessoires

La société H.E., qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. La prétention des demanderesses fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge des défenderesses la totalité des frais irrépétibles qu’elles ont été contraintes d’exposer dans le cadre de la présente instance pour faire valoir leurs droits. La société H.E. sera donc condamnées à leur payer une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, eu égard à la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes tendant à voir :

— statuer sur l’ajustement du dépôt de garantie consécutivement à la fixation judiciaire du loyer révisé,

— arrêter les comptes entre les parties consécutivement à la fixation judiciaire du loyer révisé,

— ordonner à l’une des parties de restituer ou verser à l’autre le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer révisé,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir de ces chefs,

REJETTE la demande formée par la société HELZEAR EXPLOITATION, la SELARL [H]-CHARPENTIER prise en la personne de Maître [S] [H], ès qualités d’administrateur judiciaire de la société HELZEAR EXPLOITATION, d’une part, et de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société HELZEAR EXPLOITATION, d’autre part, et la SCP BTSG prise en la personne de Maître [O] [U], ès qualités de mandataire judiciaire de la société HELZEAR EXPLOITATION, tendant à voir fixer le loyer révisé au 16 août 2021 à la valeur locative,

FIXE le loyer annuel révisé au 16 août 2021 du bail commercial liant la société OBM et la SCI 12 CHRISTOPHE COLOMB à la société HELZEAR EXPLOITATION au titre des locaux situés [Adresse 4] Paris (75008), à la somme de 646.107,01 euros hors charges et hors taxes, correspondant à la variation des indices des loyers commerciaux,

DEBOUTE la société HELZEAR EXPLOITATION, la SELARL [H]-CHARPENTIER prise en la personne de Maître [S] [H], ès qualités d’administrateur judiciaire de la société HELZEAR EXPLOITATION, d’une part, et de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société HELZEAR EXPLOITATION, d’autre part, et la SCP BTSG prise en la personne de Maître [O] [U], ès qualités de mandataire judiciaire de la société HELZEAR EXPLOITATION de leur demande au titre des intérêts légaux dus sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer révisé et de leur capitalisation,

DEBOUTE la société HELZEAR EXPLOITATION, la SELARL [H]-CHARPENTIER prise en la personne de Maître [S] [H], ès qualités d’administrateur judiciaire de la société HELZEAR EXPLOITATION, d’une part, et de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la société HELZEAR EXPLOITATION, d’autre part, et la SCP BTSG prise en la personne de Maître [O] [U], ès qualités de mandataire judiciaire de la société HELZEAR EXPLOITATION de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société HELZEAR EXPLOITATION à payer à la société OBM et à la SCI 12 CHRISTOPHE COLOMB la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société HELZEAR EXPLOITATION aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 21] le 10 Décembre 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL E. ALVES