TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/13984

N° Portalis 352J-W-B7F-CVQZJ

N° MINUTE : 1

Assignation du :

08 Novembre 2021

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 07 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A BNP PARIBAS

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Valérie PANEPINTO, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0102

DEFENDERESSE

S.C GENERALI COMMERCE I

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Charles-Edouard BRAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0082

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Elisette ALVES, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 04 Novembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 09 février 2012, la SCI GENERALI COMMERCE I a donné à bail commercial en renouvellement à la société BNP PARIBAS, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er juillet 2009, des locaux situés au sous-sol et au deuxième étage d’un immeuble sis [Adresse 5] ([Adresse 7]), correspondant respectivement aux lots n°153 et n°24 de l’état descriptif de division, à usage de bureaux de banque, moyennant un loyer fixé à la somme de 92.000 euros.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 27 mars 2019, la SCI GENERALI COMMERCE I a délivré à la société BNP PARIBAS un congé à effet du 30 septembre 2019 portant offre de renouvellement de son bail à compter du 1er octobre 2019, moyennant un loyer annuel qu’elle entendait voir fixer à la somme de 108.000 euros en principal.

Faisant suite à son mémoire préalable signifié le 27 septembre 2021 tendant à voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2019 à la somme de 86.632 euros en principal en application des articles L145-33 et R145-11 du code de commerce, la société BNP PARIBAS a fait assigner la SCI GENERALI COMMERCE I devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte du 08 novembre 2021, aux fins essentiellement de voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 à la valeur locative, évaluée à la somme de 86.632 euros par an hors charges et hors taxes et, subsidiairement, de voir désigner un expert judiciaire chargé de donner son avis sur ma valeur locative des locaux, aux frais avancés de la bailleresse, le loyer provisionnel devant dans cette hypothèse être fixé au montant du loyer de renouvellement demandé.

La SCI GENERALI COMMERCE I a, quant à elle, revendiqué un loyer annuel renouvelé au 1er octobre 2019 fixé à la valeur locative à la somme de 100.000 euros en application de l’article R145-11 du code de commerce et, si une mesure d’instruction était ordonnée, que le loyer provisionnel soit fixé au montant du loyer contractuel, dans son mémoire notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 27 janvier 2022.

Par jugement en date du 04 juillet 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté que, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 27 mars 2019 à la requête de la SCI GENERALI COMMERCE I à la société BNP PARIBAS, le bail s’était renouvelé à compter du 1er octobre 2019 ;

— ordonné une expertise judiciaire aux frais avancés de la société BNP PARIBAS, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, confiée à Mme [W] [J] avec pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2019 ;

— fixé le loyer provisionnel dû par la société BNP PARIBAS pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.

Mme [J] a établi son rapport le 15 mars 2024. Elle est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux ressort au 1er octobre 2019, date du renouvellement du bail, à la somme de 99.808 euros en principal, qu’elle propose d’arrondir à 100.000 euros, correspondant à un prix unitaire de 500 euros/m²p/an, ainsi qu’à des surfaces respectivement de 183,60 m²u pour les bureaux et de 1,23 m²p, ainsi qu’à une majoration de 10 % pour communication (1) verticale avec des locaux situés au sous-sol, rez-de-chaussée et premier étage, et (2) horizontale avec des locaux situés deuxième étage, objet de baux distincts, outre un abattement de 2 % pour charges exorbitantes du droit commun au titre des travaux prescrits par l’autorité administrative, mis à la charge du preneur.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 23 octobre 2025, la société BNP PARIBAS demande au juge des loyers commerciaux, de :

“ FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 à la somme annuelle en principal de 79.052 € HT et HC,

JUGER que les loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal, de plein droit, à compter de chaque échéance, et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil (ancien article 1154 du même code),

DEBOUTER la société Generali Commerce I de l’intégralité de ses demandes,

RAPPELER en tant que de besoin que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNER la société Generali Commerce I à verser à la société Bnp Paribas la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ”.

Selon mémoire en ouverture de rapport, notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été reçu le 17 octobre 2025, la SCI GENERALI COMMERCE I demande au juge des loyers commerciaux, de :

“ FIXER le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 pour les locaux occupés par la société BNP PARIBAS au 2ème étage de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 14] à la somme annuelle en principal de 100.000 € (CENT MILLE EUROS), toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve des ajustements découlant de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application,

DIRE que les intérêts au taux légal seront dus sur tous rappels de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, ou subsidiairement à compter de la notification du mémoire du bailleur, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

Subsidiairement, FIXER le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 selon les conclusions expertales, soit à la somme annuelle en principal de 494.000 € (QUATRE CENT QUATRE-VINGT QUATORZE MILLE EUROS), toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve des ajustements découlant de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application,

DEBOUTER la société BNP PARIBAS de l’ensemble de ses prétentions,

CONDAMNER la société BNP PARIBAS aux entiers dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 € (SEPT MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

Subsidiairement, FAIRE masse des dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire, et DIRE qu’ils seront partagés par moitié entre les parties ”.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires précités des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire, plaidée à l’audience du 04 novembre 2025, a été mise en délibéré au 07 janvier 2026.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé qu’aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 du même code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il est constant que demandes tendant à voir « juger » et « dire » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En l’espèce, les demandes des parties relatives aux intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire et à leur capitalisation constituent de véritables prétentions en dépit de l’emploi erroné des termes « juger » et « dire » en lieu et place de « ordonner ».

De même la demande subsidiaire de la bailleresse portant sur le partage des dépens constitue une véritable prétention en dépit de l’emploi erroné du terme « dire » en lieu et place de « ordonner ».

Il sera donc statué sur celles-ci.

I- Sur la compétence restreinte du juge des loyers commerciaux

L’article R.145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations étant portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux.

En application de cet article, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de se prononcer sur la reconduction des clauses et conditions du bail expiré à l’exception des adaptations imposées par les dispositions de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel.

A défaut d’accord des parties sur ce points, non établi en l’espèce, il leur appartiendra de saisir la juridiction compétente, si elle l’estime nécessaire au vu des dispositions de l’article L145-57 alinéa 2 du code de commerce.

II- Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019

Le renouvellement du bail au 1er octobre 2019 est acquis, ainsi que constaté par le jugement rendu le 04 juillet 2022, et les parties s’accordent sur le principe de la fixation du loyer à la valeur locative, en application des articles L145-33, L.145-36 et R.145-11 du code de commerce.

Par conséquent, le loyer doit être fixé à la valeur locative.

Les parties s’opposent toutefois sur le montant de la valeur locative et, par suite, sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La société BNP PARIBAS prétend à un loyer renouvelé à la valeur locative fixée à la somme de 79.052 euros par an en principal. Elle acquiesce à la surface calculée par l’expert judiciaire de 184,83 m², mais conteste le prix unitaire de 500 euros/m²/an proposé par Mme [J] qu’elle estime surévalué pour des locaux situés au deuxième étage. Elle réfute la pertinence de la revendication de la bailleresse sur la base d’un bail distinct consenti à la société BNP PARIBAS, portant notamment sur des locaux loués au deuxième étage faisant valoir qu’un seul élément ne permet pas de fixer un prix unitaire et que le bail litigieux est ancien en ce qu’il date du 15 avril 2013, correspond selon elle au prix de marché à l’époque. Elle fait aussi grief à l’expert judiciaire de ne pas avoir justifié du caractère haussier des loyers de bureaux à la date du renouvellement. Elle considère qu’un prix de 470 euros/m²/an devrait être retenu. Par ailleurs, elle conteste la majoration de 10 % retenue par l’expert judiciaire à raison de la double communication des locaux, horizontale et verticale, respectivement avec des locaux pris à bail en exécution d’autres conventions portant, d’une part, sur des locaux limitrophes situés au deuxième étage et, d’autre part, des locaux situés au sous-sol, rez-de-chaussée et premier étage. Elle soutient que la majoration devrait être limitée à 3 %, ce au titre de la communication horizontale autorisée, excluant qu’une majoration pour communication verticale puisse être appliquée dès lors que ladite communication a déjà été prise en compte dans le cadre de la fixation du loyer du bail également renouvelé au 1er octobre 2019 portant sur les locaux situés au sous-sol, rez-de-chaussée et premier étage. Elle acquiesce en revanche à l’abattement de 2 % pour charges exorbitantes proposé par l’expert judiciaire. Enfin, elle sollicite un abattement de 10 % en raison de la clause d’accession en fin de jouissance résultant de l’application de la jurisprudence constante aux termes du bail, ce au vu du montant des travaux qu’elle a fait réaliser en cours de bail.

La SCI GENERALI COMMERCE I invoque, de son côté, la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 à la valeur locative annuelle de 100.000 euros en principal, correspondant à l’avis de l’expert judiciaire. La bailleresse reprend à son compte les surfaces déterminées par l’expert judiciaire respectivement pour le deuxième étage à la surface utile, d’une part, et la cave à la surface pondérée, d’autre part. Elle demande de retenir le prix unitaire de 500 euros/m²/an tel que calculé par Mme [J]. Elle réplique à la demanderesse que l’argument selon lequel le loyer de bureaux situés au deuxième étage devrait être inférieur à celui retenu par ailleurs pour les locaux situés au sous-sol, rez-de-chaussée et premier étage, est mis à néant par le fait qu’elle est locataire d’autres bureaux au deuxième étage dont le prix unitaire ressort pourtant à une somme supérieure de 561 euros/m²/an. Concernant la double communication des locaux avec les locaux situés au même niveau, d’autre part, et les locaux situés au sous-sol, rez-de-chaussée et premier étage, d’autre part, elle affirme que le coefficient retenu par l’expert judiciaire est adapté et que c’est à juste titre que la communication est valorisée de manière distincte pour chacun des baux qui l’autorise, s’agissant d’un avantage consenti contractuellement à chaque fois. Elle acquiesce à l’abattement proposé de 2 % pour charges exorbitantes du droit commun mais s’oppose à tout abattement fondé sur la clause d’accession arguant qu’elle ne dispose d’aucune faculté de solliciter une éventuelle restitution en l’état primitif et que seuls les éventuels travaux réalisés en cours de bail feront accession en fin de jouissance. Elle insiste aussi sur le fait qu’il n’est pas possible de dater les travaux qui auraient été réalisés au cours du bail expiré, ni de savoir à quels locaux ils se rattachent, à la lecture des documents communiqués par la société BNP PARIBAS.

Sur les règles et principes applicables

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L. 145-36 du même code, pris en son premier alinéa, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

D’après l’article R. 145-11 du même code, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

L’article R. 145-7 du même code énonce que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’article R. 145-8 du même code dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Sur les termes du rapport d’expertise

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire établi par Mme [J] que les locaux donnés à bail :

— sont situés à [Localité 13], dans le 17ème arrondissement, [Adresse 3], vaste place à l’intersection de l'[Adresse 9], de l'[Adresse 8], du [Adresse 11] et de la [Adresse 19], plus précisément à l’angle de l'[Adresse 8] et de la [Adresse 17], avec une contre-allée devant cette partie de la place disposant de quelques emplacements de stationnement, l'[Adresse 8] étant une artère principale s’étendant de la [Adresse 15] à la [Adresse 16], de commercialité décroissante depuis la [Adresse 15] ;

— bénéficient d’une bonne commercialité de quartier, s’agissant d’un emplacement pour une banque dans un quartier à vocation résidentielle dont la population est dotée d’un pouvoir d’achat élevé, dans le quartier central des affaires (QCA), à proximité immédiate de l'[Adresse 9], voie de forte commercialité sur laquelle sont implantés à la fois des boutiques d’équipement de la personne plutôt luxueuses et des commerces variés, alimentaires, café-restaurants, etc. ;

— sont facilement accessibles par la station de métro [21] (ligne 2) et cinq lignes de bus à proximité immédiate, outre le parking Wagram à 230 mètres ;

— dépendent d’un immeuble haussmannien élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d’un cinquième étage en léger retrait et d’un sixième étage mansardé, avec façades en pierre de taille, ravalement correct, brisis en ardoise, couverture en zinc ;

— se composent, au deuxième étage, de bureaux situés accessibles par un escalier privatif (depuis le premier étage objet d’un bail distinct qui donne également accès au rez-de-chaussée et au sous-sol de la banque), et depuis les parties communes de l’immeuble (elles-mêmes accessibles depuis la [Adresse 17] via une entrée charretière de grand standing donnant sur une cour paysagée, composées d’un hall latéral carrelé de marbre avec murs et plafond décorés de moulures, d’un large escalier en bois et ascenseur vers les étages éclairés par des fenêtres sur cour et de paliers parquetés en point de Hongrie) comme suit : long dégagement en U faiblement éclairé par une fenêtre sur cour, départ d’escalier vers le premier étage, ouverture en communication en communication sur des locaux dépendant d’un bail distinct au même niveau et six bureaux dont deux donnant sur la [Adresse 17] et trois donnant sur l'[Adresse 10] et un en rotonde (le tout revêtu d’un sol imitation parquet ou de moquette et équipé d’un faux plafond avec éclairage encastré), outre deux blocs sanitaires éclairés par une fenêtre sur courette barreaudée comprenant des WC et lavabos séparés (sol plastique, revêtement mural partiel en faïence et dalles minérales avec éclairage encastré), un local serveur sur plancher technique éclairé par une fenêtre sur courette barreaudée (murs peints et faux plafond avec éclairage encastré) et un petit local de ménage sans jour ;

— comprennent, au sous-sol, accessible depuis les parties communes de l’immeuble via un petit hall carrelé de petite mosaïque, un escalier de service cimenté et un sol cimenté, une grande cave à usage de chaufferie à l’état brut.

L’expert judiciaire a souligné la bonne impression d’ensemble, au vu des éléments suivants : bel immeuble, de bonne qualité de construction, en bon état d’entretien ; locaux en bon état d’usage ; distribution fonctionnelle avec peu de surface perdue en dégagements ; impossibilité d’accès aux personnes à mobilité réduite (PMR) en raison de la surélévation de plusieurs marches pour atteindre l’ascenseur ; bon éclairement général ; menuiseries extérieures en bois à simple vitrage ; climatisation ; hauteurs moyennes de 2,70 m sous faux-plafond au deuxième étage et de 3,49 m sous voûtains au sous-sol.

L’expert judiciaire a, selon l’usage, calculé la surface pondérée conformément aux coefficients définis par la charte en évaluation immobilière applicable aux boutiques de centre-ville jusqu’à 600 m², qui définit les zones à partir de la façade. Elle s’est basée sur les plans cotés et le tableau récapitulatif des superficies de l’immeuble établis le 25 octobre 2004 par le cabinet Pierre Bloy, géomètre-expert. Elle est d’avis que la surface pondérée de la cave ressort à 1,23 m²p et la surface des bureaux est de 183,60 m²u.

Dans le cadre de la méthode par comparaison, Mme [J] précise que les parties ses sont accordées pour retenir un prix unitaire de 500 euros/m²/an.

Elle estime ce prix cohérent avec les onze références issues de baux de bureaux situés avenues de ternes (4 baux respectivement à effet de janvier à juin 2018) de 420 euros/m²/an (pour une surface de 43 m²) à 480 euros/m²/an, [Adresse 8] (1 bail à effet de juin 2019) 530 euros/m²/an, [Adresse 11] (1 bail à effet de novembre 2018) 510 euros/m²/an, dans le même immeuble correspondant au bail produit par le conseil de la demanderesse portant sur les locaux objet d’un bail distinct, à effet d’avril 2013, que la société BNP PARIBAS occupe notamment au deuxième étage et qui communiquent avec les locaux sous expertise (561 euros/m²/an), [Adresse 18] (1 bail à effet de septembre 2019) de 580 euros/m²/an et [Adresse 20] (1 bail à effet d’avril 2019) de 600 euros/m²/an.

Elle ajoute qu’il tient compte de la très bonne situation pour des locaux de banque, dans un quartier à vocation résidentielle dont la population est dotée d’un pouvoir d’achat élevé, dans le quartier central des affaires (QCA), à proximité immédiate de l'[Adresse 9] et bénéficiant de cette adresse, du bon état d’usage des locaux, de la distribution fonctionnelle avec peu de surface perdue en dégagements, du bon éclairement général, de la destination du bail à usage de bureaux de banque, des dispositions de l’article R145-7 du code de commerce qui impose de se référer aux loyers du voisinage (nouvelles locations, loyers de renouvellement et décisions judiciaires) et de la tendance haussière des loyers de bureaux en 2019 dans ce quartier d’affaires.

Après avoir appliqué une majoration de 10 % pour ouverture en communication sur des locaux dépendant d’un bail distinct, un abattement de 2 % pour charges exorbitantes, à savoir le transfert des travaux prescrits par l’autorité administrative, elle a conclu à une valeur locative en renouvellement d’un montant de 99.808 euros par an en principal, qu’elle a proposé d’arrondir à la somme de 100.000 euros, calculée comme suit : 1,08 X (184,83 m² x 500 euros/m²/an).

Sur la surface locative

A vu de l’accord des parties, la surface est fixée à 184,83 m².

Sur le prix unitaire

Concernant le prix unitaire, si les parties s’accordaient sur le principe de sa fixation à la somme de 500 euros/m²/an, pour les bureaux du deuxième étage en cours d’expertise, la société BNP PARIBAS revendique désormais un prix unitaire de 470 euros/m²/an.

En l’espèce, la société BNP PARIBAS est fondée à voir écarter des références de comparaison le prix unitaire résultant du bail signé en 2013 pour les locaux adjacents objet d’un bail distinct, au regard de son ancienneté.

Il apparaît également opportun d’écarter le prix unitaire de 420 euros/m²/an relatif aux bureaux situés [Adresse 9] dont la surface de 43 m² n’est pas comparable.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la demanderesse, il se dégage de l’analyse des références de comparaison, portant sur des surfaces équivalentes, une tendance haussière puisque les baux conclus en 2019, année du renouvellement du bail, font ressortir des prix unitaires de 530 euros/m²/an (juin 2019), 580 euros/m²/an (septembre 2019) et de 600 euros/m²/an (avril 2019), contre 440 euros/m²/an et 480 euros/m²/an (février à juin 2018) et 510 euros/m²/an (novembre 2018).

Etant rappelé que le prix unitaire ne correspond pas à la moyenne de loyers de référence, le prix unitaire de 500 euros/m²/an proposé par l’expert judiciaire, auquel souscrit la bailleresse, apparaît adapté et sera retenu.

Le prix unitaire est en conséquence fixé à la somme de 500 euros/m²/an.

Sur les abattements et majorations demandés

Les parties s’accordent sur l’abattement de 2% proposé par l’expert judiciaire au titre des clauses exorbitantes du droit commun incombant au preneur. Celui-ci sera donc retenu.

S’agissant de la majoration pour communication des locaux, qui constitue un avantage indéniable pour l’exploitation de la société BNP PARIBAS, il est d’usage de retenir un coefficient de 5% pour chacune des ouvertures sur des locaux objet de baux distincts. Contrairement à ce prétend la locataire, cette majoration doit être valorisée pour chacun des baux qui l’autorise. Partant, au regard de la double communication permise en l’espèce, horizontale avec les locaux adjacents, et verticale avec les locaux du premier étage, et via celui-ci du rez-de-chaussée et sous-sol, la majoration de 10 % proposée par l’expert, et demandée par la bailleresse, sera appliquée.

Enfin, le bail offre à la bailleresse la faculté d’exiger en fin de bail la remise des lieux dans leur état initial, de sorte que la clause ne peut produire effet qu’à la fin des relations contractuelles et s’analyse donc en une clause d’accession en fin de jouissance. L’accession différée en fin de jouissance des aménagements réalisés par la société BNP PARIBAS à ses frais peut dès lors conduire à l’application d’un abattement. Celui-ci sera justement fixé à 2 %, dès lors que les documents produits par la preneuse, qui se résument à des tableaux dépourvus de clarté, ne permettent pas de savoir en quoi ont consisté les travaux qu’elle invoque, ni sur quels baux ils ont porté.

*

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 sera fixé à la valeur locative, laquelle ressort à la somme annuelle de 97.959,90 euros, calculée comme suit : 1,06 X (184,83 m² x 500 euros/m²/an).

IV. Sur les intérêts au taux légal et leur capitalisation

Les parties sollicitent, aux termes du dispositif de leurs mémoires respectifs, que le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire porte intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et que leur capitalisation soit ordonnée, lorsqu’ils seront échus pour une année entière.

Selon l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile in fine, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Ces dispositions sont applicables aux procédures écrites avec ministère d’avocat obligatoire, y compris devant le juge des loyers commerciaux, en applications des articles 840 et suivants du code de procédure civile.

En l’espèce, les parties ne développent aucun moyen en fait ou en droit dans la partie « discussion » de leur mémoire, à l’appui de leurs demandes relatives aux intérêts aux taux légal dus sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire, et à leur capitalisation, en sorte qu’elles seront rejetées.

V. Sur les mesures accessoires

Dans la mesure où chacune des parties avait intérêt à la fixation judiciaire du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, qui a été utile à la solution du présent litige, seront partagés entre elles par moitié.

L’équité commande en outre de dire que chacune conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits, dans le cadre de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, eu égard à la date d’introduction de la présente instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable devant le juge des loyers commerciaux la demande relative à la reconduction des clauses et conditions du bail expiré à l’exception des adaptations imposées par les dispositions de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir de ce chef,

FIXE le loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2019 entre la SCI GENERALI COMMERCE I et la société BNP PARIBAS, au titre des locaux situés au sous-sol et au deuxième étage de l’immeuble sis [Adresse 4], à [Adresse 12] (75017), à la valeur locative, à la somme de 97.959,90 euros (quatre-vingt-dix-sept mille neuf cent cinquante-neuf euros et quatre-vingt-dix centimes), hors taxes et hors charges,

DEBOUTE les parties de leurs demandes relatives aux intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 et à leur capitalisation,

ORDONNE que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE que les dépens, qui comprendront les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties, et les y condamne en tant que de besoin,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13], le 07 janvier 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER E. ALVES