TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

à M^e MOISSET, Me [Localité 2], M^e BOIZARD, M^e THOMAS COURCEL, M^e FABRE,

M^e ROGER

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/16499

N° Portalis 352J-W-B7H-C3CST

N° MINUTE :

Assignation du :

27 novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 11 Mai 2026

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [B]

Madame [F] [C]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par Maître Anne-Laure MOISSET de la SELARL GMBAvocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2535

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Maître [G] [P], administrateur judiciaire

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0628

S.A. AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par Maître Vincent BOIZARD de la SELARL BOIZARD EUSTACHE GUILLEMOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0456

Décision du 11 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/16499 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3CST

S.C.I. [Adresse 1], représentée par Maître [A] [D], administrateur judiciaire, en sa qualité de liquidateur

[Adresse 6]

[Localité 6]

représentée par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0165

Maître [L] [R], mandataire judiciaire, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la S.C.I. [Adresse 1]

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représenté par Maître Arthur FABRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1102

S.A. AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur de la S.C.I. [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par Maître Charlotte ROGER de la SCP d’Avocats PREEL, HECQUET, PAYET-GODEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0282

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DEBATS

A l’audience du 15 janvier 2026, tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX et Madame Océane CHEUNG, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 3 avril 2026, prorogé au 11 mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

Décision du 11 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/16499 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3CST

EXPOSE DU LITIGE

Mme [F] [C] et M. [Y] [B] (ci-après « consorts [C] et [B] ») ont acquis en 2004 un appartement en semi-duplex situé aux 4ème et 5ème étage de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les consorts [C] et [B] ont dénoncé la survenance de multiples dégâts des eaux entre octobre 2008 et mai 2019, lesquels proviendraient selon eux de différents studios du 6ème étage détenus par la SCI [Adresse 9], laquelle est copropriétaire majoritaire et assurée auprès d’Axa France IARD.

Le syndicat des copropriétaires est assuré auprès de la société Axa France IARD depuis le 1er avril 2010.

Me [G] [P] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, par ordonnance du 19 mai 2016. Il a été reconduit dans sa mission par ordonnances successives, la dernière ayant été rendue le 19 mai 2024.

La SCI [Adresse 9] a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, suivant jugement du tribunal judiciaire de Paris du 6 mai 2021, désignant Me [L] [R] en qualité de liquidateur judiciaire. Elle demeure représentée par le mandataire précédemment désigné, Me [M], le mandat de ce dernier étant limité à la représentation.

Par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 10 novembre 2022, la procédure de redressement judiciaire a été convertie en liquidation judiciaire.

Par une ordonnance du 20 janvier 2020, le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise judiciaire des consorts [C] et [B] et désigné M. [T] [I] en qualité d’expert. Celui-ci a été remplacé par M. [Q] [X] par ordonnance du 11 février 2020, puis par M. [Y] [O] par ordonnance du 5 octobre 2020.

Ce dernier a déposé son rapport le 11 mars 2022.

Par ordonnance du 16 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a enjoint au syndicat des copropriétaires de procéder aux travaux de renforcement du plancher haut prescrits par l’expert judiciaire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard et dans un délai maximal de douze mois.

C’est dans ces conditions que par exploits de commissaire de justice des 27 et 30 novembre 2023, ainsi que des 19 et 21 décembre 2023, les consorts [C] et [B] ont fait assigner la SCI [Adresse 9] (représentée par son administrateur judiciaire, Me [D]), Me [R] (ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 1]), le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à Paris 17ème (représenté par son administrateur provisoire Me [G] [P]) et la société Axa France IARD (en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et de la SCI [Adresse 9]), aux fins d’indemnisation de divers préjudices, d’exécution de travaux sous astreinte et de fixation de créances au passif de la société liquidée.

Décision du 11 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/16499 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3CST

Par conclusions d’incident du 11 juin 2024, Me [R] a soulevé l’incompétence du tribunal au profit du juge-commissaire du tribunal judiciaire de Paris, s’agissant des demandes de fixation au passif des consorts [C] et [B], et contesté la recevabilité de leur demande visant à enjoindre la SCI [Adresse 9] à réaliser des travaux de réfection des installations sanitaires de ses studios n°2 et n°3 sous astreinte.

Par conclusions d’incident du 10 septembre 2024, la SCI [Adresse 9] a contesté la recevabilité des demandes de fixation au passif formulées par les consorts [C] et [B] ainsi que celle de leur demande visant à l’enjoindre de réaliser des travaux de réfection des installations sanitaires de ses studios n°2 et n°3.

Le 10 septembre 2024, le juge de la mise en état a renvoyé au fond les incidents soulevés.

Par un jugement du 27 janvier 2025, le juge de l’exécution a rejeté la demande de liquidation de l’astreinte à l’encontre du syndicat par les consorts [C] et [B], et ordonné sa suppression au motif que l’insolvabilité de la SCI [Adresse 9] constitue une cause étrangère empêchant le syndicat des copropriétaires d’exécuter son obligation.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025, Mme [F] [C] et M. [Y] [B] demandent au tribunal, de :

« Se déclarer compétent pour statuer sur la demande de fixation de créance au passif de la SCI [Adresse 9] ;

Déclarer M. [B] et Mme [C] recevables en leur action ;

Enjoindre à la SCI du [Adresse 9] de procéder aux travaux de réfection des installations sanitaires des studios n°2 et 3 prescrits par l’expert ;

Dire que ces travaux seront entrepris sous la conduite de l’architecte de l’immeuble, lequel devra dresser un constat de fin de travaux à la charge de la SCI du [Adresse 9] ;

Dire que la SCI du [Adresse 9] devra entreprendre toutes démarches en vue de la réalisation de ces travaux dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et passé ledit délai, sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard ;

Enjoindre au syndicat des copropriétaires de procéder aux travaux d’étanchéité des balcons du R+5 et R+6 ;

Dire que ces travaux seront entrepris sous la conduite de l’architecte de l’immeuble, lequel devra dresser un constat de fin de travaux à la charge du syndicat des copropriétaires ;

Dire que le syndicat des copropriétaires devra entreprendre toutes démarches en vue de la réalisation de ces travaux dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, et passé ledit délai, sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard ;

Décision du 11 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/16499 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3CST

A défaut, condamner le syndicat des copropriétaires, in solidum avec la société Axa France Iard, à verser à M. [B] et Mme [C] la somme de 72 564 euros au titre du montant des devis retenus par l’expert ;

Condamner le syndicat des copropriétaires, in solidum avec la société Axa France Iard, à verser à M. [B] et Mme [C] la somme de 16 400,69 euros au titre de la remise en état de l’appartement ;

Condamner la société Axa France Iard, ès qualités d’assureur de la SCI du [Adresse 9] à verser à M. [B] et Mme [C] les sommes suivantes :

—  7 327,68 euros au titre de la remise en état de l’appartement ;

—  5 544,71 euros au titre du remboursement des travaux réalisés ;

Condamner le syndicat des copropriétaires in solidum avec la société Axa France Iard ès qualités d’assureur de la SCI du [Adresse 9] et du syndicat des copropriétaires à verser à M. [B] et Mme [C] la somme de 90 392,50 euros, au titre du préjudice de jouissance outre 20 000 euros au titre du préjudice moral ;

Condamner le syndicat des copropriétaires in solidum avec la société Axa France Iard ès qualités d’assureur de la SCI du [Adresse 9] et du syndicat des copropriétaires à verser à M. [B] et Mme [C] la somme de 5 000 euros, au titre des frais exposés pour identifier la cause des désordres ;

Fixer au passif de la SCI du [Adresse 9] les créances de M. [B] et Mme [C] aux sommes suivantes :

—  7 327,68 euros au titre de la remise en état de l’appartement ;

—  5 544,71 euros au titre du remboursement des travaux réalisés ;

—  90 392,50 euros, au titre du préjudice de jouissance ;

—  20 000,00 euros au titre du préjudice moral ;

—  7 878,30 euros au titre des frais exposés pour identifier la cause des désordres ;

Condamner le syndicat des copropriétaires in solidum avec la société Axa France Iard ès qualité d’assureur de la SCI du [Adresse 9] et du syndicat des copropriétaires à verser à M. [B] et Mme [C] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance. ».

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 9 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à Paris 17ème demande au tribunal de :

« Dire que la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne saurait être engagée ;

Débouter M. [B] et Mme [C] de leur demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires ;

Débouter M. [B] et Mme [C] de leurs autres demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

A titre subsidiaire,

Limiter la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 10 % ;

Condamner la société Axa France Iard à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires, représenté par Maître [G] [P], de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;

Condamner M. [B] et Mme [C] ou toute partie succombante à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par Maître [G] [P], la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [B] et Mme [C] ou toute partie succombante aux dépens. ».

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025, la société Axa France IARD (ès qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires) demande au tribunal de :

« A titre principal,

Rejeter l’ensemble des demandes formulées par les consorts [B] [C] à l’encontre de la compagnie Axa France Iard ;

Rejeter tout appel en garantie formulé à l’encontre de la compagnie Axa France Iard, assureur du syndicat des copropriétaires ;

A titre subsidiaire,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires ainsi que la compagnie Axa France Iard, assureur de la SCI du [Adresse 9], à garantir la compagnie Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en principal et en accessoires ;

En tout état de cause,

Constater que la compagnie Axa France, assureur du syndicat des copropriétaires, ne peut être tenue que dans les termes et limites de la police souscrite ;

Rejeter toute demande de condamnation in solidum ;

Rejeter toute demande formulée à l’encontre de la compagnie Axa France Iard, assureur du syndicat des copropriétaires, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Rejeter toute demande plus ample ou contraire aux présentes ».

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 novembre 2024, la SCI [Adresse 9] (représentée par son administrateur judiciaire) demande au tribunal, au visa des articles L.622-21, L.622-24 et L.622-26 du code de commerce, de :

« Juger irrecevable les demandes de M. [B] et de Mme [C] tendant à voir :

« Fixer au passif de la SCI du [Adresse 9] les créances de M. [B] et Mme

[C] aux sommes suivantes :

—  7 327,68 au titre de la remise en état de l’appartement ;

—  5 544,71 au titre du remboursement des travaux réalisés ;

—  67 383,50 au titre du préjudice de jouissance ;

—  10 000 au titre du préjudice moral ;

—  5 000 au titre des frais exposés pour identifier la cause des désordres » ;

Juger irrecevable les demandes de M. [B] et de Mme [C] tendant à voir :

— enjoindre à la SCI [Adresse 9] de procéder aux travaux de réfection des installations sanitaires des studios n°2 et 3 prescrits par l’expert ;

— dire que ces travaux seront entrepris sous la conduite de l’architecte de l’immeuble, lequel devra dresser un constat de fin de travaux à la charge de la SCI [Adresse 9] ;

— dire que la SCI [Adresse 9] devra entreprendre toutes démarches en vue de la réalisation de ces travaux dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et passé ledit délai, sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard ;

Juger irrecevables l’intégralité des demandes dirigées à l’encontre de la SCI [Adresse 9] ;

Débouter M. [B] et Mme [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SCI [Adresse 9] ;

Condamner M. [B] et Mme [K] à payer à la SCI [Adresse 9] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [B] et Mme [K] aux dépens ».

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2025, Me [L] [R] (ès qualité de mandataire judiciaire et liquidateur judiciaire de la SCI du [Adresse 9]) demande au tribunal de :

« À titre liminaire,

Déclarer le tribunal judiciaire de paris incompétent au profit du juge-commissaire du tribunal judiciaire de Paris pour statuer sur l’admission éventuelle de la créance produite par les consorts [B] [C] au passif de la liquidation judiciaire et sur son caractère tardif et partant, sur son inopposabilité éventuelle à la procédure collective ;

Enjoindre les consorts [B] [C] à saisir le juge-commissaire d’une requête en relevé de forclusion dans les formes et conditions prévues aux articles L.622-26 et R.622-25 du code de commerce ;

À titre principal,

Juger irrecevable la demande visant à enjoindre la liquidation judiciaire de la SCI du [Adresse 9] d’avoir à procéder aux travaux de réfection des installations sanitaires des studios n°2 et 3 prescrits par l’expert judiciaire le tout sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard ;

Et à défaut,

Juger que les demandes des consorts [B] [C] et des défendeurs à l’instance à l’encontre de la liquidation judiciaire sont mal fondées et partant ;

Juger que la créance dont les consorts [B] [C] se prévalent est inopposable à la procédure collective faute d’avoir été déclarée dans les délais et partant ;

Juger irrecevable la demande des consorts [B] [C] visant à voir leur créance fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SCI comme suit :

« Fixer au passif de la SCI du [Adresse 9] les créances de M. [B] et Mme

[C] aux sommes suivantes :

—  7 327,68 au titre de la remise en état de l’appartement ;

—  5 544,71 au titre du remboursement des travaux réalisés ;

—  67 383,50 au titre du préjudice de jouissance ;

—  10 000 au titre du préjudice moral ;

—  5 000 au titre des frais exposés pour identifier la cause des désordres » ;

Débouter les parties adverses de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires aux présentes demandes ;

À titre subsidiaire,

Faire droit aux appels en garantie formulés par les parties à l’instance à l’encontre des assureurs ;

En tout état de cause,

Condamner les consorts [B] [C] à payer au concluant la somme de 3 500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ».

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 janvier 2025, la société Axa France IARD (ès qualité d’assureur de la SCI [Adresse 9]) demande au tribunal de :

« A titre principal,

Débouter M. [B] et Mme [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la compagnie Axa France Iard, en qualité d’assureur de la SCI [Adresse 9] ;

Rejeter tout appel en garantie formulé à l’encontre de la compagnie Axa France Iard, en qualité d’assureur de la SCI [Adresse 9], la garantie souscrite par l’assuré n’ayant pas vocation à être

mobilisée ;

A titre subsidiaire,

Réduire les préjudices matériels de M. [B] et de Mme [C], susceptibles d’être garantis par la compagnie Axa France Iard, à la somme maximale de 6 031,60 euros ;

Réduire le préjudice de jouissance des consorts [N], susceptible d’être garanti par la compagnie Axa France Iard à la somme maximale de 5 445,2 euros correspondant à 20% du préjudice subi ;

Rejeter la demande du SDC de l’immeuble sis [Adresse 10] tendant à obtenir la limitation de sa responsabilité au titre du préjudice de jouissance des consorts [N] à 10% ;

Débouter M. [B] et Mme [C] de leurs demandes dirigées contre la compagnie Axa France Iard au titre de leur préjudice moral;

Déduire des demandes de M. [B] et de Mme [C] la franchise de la compagnie Axa France Iard, d’un montant de 158 euros ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] et son assureur, la compagnie Axa France Iard, à garantir la compagnie Axa France Iard de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, sur quelque fondement juridique que ce soit, en principal, intérêts, frais et dépens au profit des consorts [N] ;

En tout état de cause,

Condamner in solidum M. [B] et Mme [C] à régler à la compagnie Axa France Iard, en qualité d’assureur de la SCI [Adresse 9], la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. [B] et Mme [C] aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Charlotte Roger conformément à l’article 699 du code de procédure civile. ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025, puis révoquée par ordonnance du 29 août 2025. L’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 15 janvier 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 3 avril 2026 – prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur l’exception d’incompétence soulevée par Me [R] et la SCI [Adresse 9]

Me [R] (ès qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 9]) soulève l’incompétence du tribunal au profit du juge-commissaire du tribunal judiciaire de Paris pour statuer sur l’admission éventuelle de la créance produite par les demandeurs au passif de la liquidation judiciaire, en application des articles L. 622-24 al. 1er, R. 622-24 et L. 622-26 al.2 du code de commerce.

La SCI [Adresse 9] développe des moyens identiques à ceux soulevés par le liquidateur judiciaire.

Les consorts [C] et [B] estiment que le tribunal est compétent pour fixer leurs créances au passif de la SCI [Adresse 9]. Ils soutiennent que la présente instance en ouverture de rapport constitue la suite directe et le prolongement de l’instance engagée le 21 octobre 2019 devant le juge des référés, introduite antérieurement à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, de sorte que la présente instance constitue une instance en cours au sens de l’article L. 622-22 du code de commerce, qui justifie la compétence du tribunal pour ordonner la fixation de leur créance au passif.

Les autres parties n’ont pas conclu sur cette exception.

Sur ce,

Le tribunal constate qu’en soutenant que l’admission éventuelle des créances produites par les demandeurs relève de la seule compétence du juge-commissaire du tribunal judiciaire de Paris, Me [R] ne conteste pas la compétence d’attribution du tribunal saisi mais le pouvoir juridictionnel de celui-ci.

Or il est constant que le moyen tiré du défaut de pouvoir juridictionnel du tribunal saisi constitue une fin de non-recevoir et non une exception d’incompétence (Civ. 2e, 21 avril 2005, 03-15.607, Publié au bulletin).

L’exception d’incompétence soulevée sera ainsi rejetée et le moyen examiné ci-après au titre de la recevabilité des demandes.

2- Sur la recevabilité des demandes

A- Sur la recevabilité des demandes de fixation au passif

Me [R], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 9] et la SCI [Adresse 9] soutiennent que les demandes de fixation au passif formulées par les demandeurs sont irrecevables dès lors qu’elles se heurtent au principe d’interdiction des poursuites dans la mesure où elles concernent des créances antérieures au jugement d’ouverture du redressement judiciaire et ont été formées postérieurement à celui-ci. Ils ajoutent que les prétendues créances sont inopposables à la procédure collective, la déclaration de créances ayant été effectuée tardivement.

M. [B] et Mme [C] soutiennent que leur action est recevable, la présente instance constituant une instance en cours au sens de l’article L. 622-22 du code de commerce dès lors qu’elle ne constitue que le prolongement de l’instance en référé engagée antérieurement à l’ouverture de la procédure collective.

Sur ce,

Les articles L. 622-21 et L. 622-22 du code de commerce disposent notamment que « le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ». « Sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant ».

Par ailleurs, il ressort de l’article L. 624-1 du code de commerce que le créancier qui souhaite faire constater sa créance ou en fixer le montant doit respecter la procédure de vérification de créances devant le juge-commissaire, lequel est exclusivement compétent pour statuer sur le sort des créances en application de ces dispositions.

L’article L. 624-2 du même code dispose quant à lui que « Au vu des propositions du mandataire judiciaire, le juge-commissaire, si la demande d’admission est recevable, décide de l’admission ou du rejet des créances ou constate soit qu’une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence. En l’absence de contestation sérieuse, le juge-commissaire a également compétence, dans les limites de la compétence matérielle de la juridiction qui l’a désigné, pour statuer sur tout moyen opposé à la demande d’admission ».

L’article R. 624-5 du code de commerce dispose quant à lui que « lorsque le juge-commissaire se déclare incompétent ou constate l’existence d’une contestation sérieuse, il renvoie, par ordonnance spécialement motivée, les parties à mieux se pourvoir et invite, selon le cas, le créancier, le débiteur ou le mandataire judiciaire à saisir la juridiction compétente dans un délai d’un mois à compter de la notification ou de la réception de l’avis délivré à cette fin, à peine de forclusion à moins d’appel dans les cas où cette voie de recours est ouverte ».

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la SCI [Adresse 9] a fait l’objet d’un jugement de redressement judiciaire le 6 mai 2021, publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) le 6 juin 2021. La présente instance a quant à elle été introduite le 27 novembre 2023, soit postérieurement à l’ouverture de la procédure collective.

Les demandeurs soutiennent que l’instance a été introduite avant l’interdiction des poursuites consécutive à ce placement en redressement judiciaire, dès lors que la présente instance en ouverture de rapport n’est que le prolongement de l’instance en référé introduite le 21 octobre 2019. Toutefois, il est constant que la procédure de référé et la procédure au fond en ouverture de rapport constituent des instances distinctes, engagées par des actes introductifs distincts, de sorte qu’il convient de considérer que la présente instance a été introduite le 27 novembre 2023 soit postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective.

Lors du jugement du 6 mai 2021, la présente instance n’était dès lors pas en cours, de sorte que les demandeurs ne peuvent se prévaloir d’aucune interruption de celle-ci.

Par ailleurs, il est constant que les créances dont il est demandé la fixation au passif de la SCI [Adresse 9] sont des créances antérieures à l’ouverture de la procédure collective, dès lors qu’elles correspondent à la réparation de sinistres qui seraient survenus entre 2008 et 2019.

Il est constant que seule une instance en cours devant le juge du fond est susceptible d’ôter au juge-commissaire son pouvoir d’admettre ou rejeter une créance et que tout créancier dont la créance a son origine antérieurement au jugement d’ouverture doit se soumettre à la procédure de vérification des créances et ne peut, après l’ouverture d’une procédure collective, engager une action tendant à la constatation de sa créance et à la fixation de son montant devant une autre juridiction (Cass. Com. 8 janvier 2002, n°98-17.373, Publié au bulletin).

Dans ces conditions, l’instance ayant été introduite postérieurement à l’ouverture de la procédure collective, les demandes de fixation de créances au passif de la SCI [Adresse 9] seront déclarées irrecevables.

B- Sur la recevabilité des demandes de travaux dirigées contre la SCI [Adresse 9]

Me [R] (agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [Adresse 9]) et cette dernière soulèvent l’irrecevabilité des demandes visant à enjoindre à la SCI [Adresse 9] de procéder aux travaux de réfection des installations sanitaires des studios n°2 et n°3, en faisant valoir que les demandes de travaux formées à l’encontre d’une société en liquidation judiciaire sont irrecevables car contraires au principe de l’arrêt des poursuites individuelles, dès lors que cette demande est assortie d’une astreinte ; qu’en tout état de cause, toute obligation de faire se résout en dommages et intérêts, de sorte qu’une demande formée à ce titre a nécessairement un caractère pécuniaire ; que c’est d’ailleurs en ce sens que le juge des référés a statué dans l’ordonnance du 16 janvier 2023.

M. [B] et Mme [C] opposent que la réforme du droit des obligations a supprimé le concept d’obligation de faire se résolvant en dommages et intérêts, de sorte que les jurisprudences invoquées par la SCI [Adresse 9] et son liquidateur judiciaire sont obsolètes. Ils estiment que les obligations de faire ne sont dès lors plus soumises à la règle de l’arrêt des poursuites individuelles. Ils ajoutent que l’obligation de faire ne saurait être considérée comme antérieure au jugement d’ouverture dès lors que les dégâts des eaux se poursuivent.

Les autres parties n’ont pas conclu sur ce point.

Sur ce,

Aux termes de leurs dernières conclusions, les demandeurs demandent au tribunal de :

« – Enjoindre à la SCI du [Adresse 9] de procéder aux travaux de réfection des installations sanitaires des studios n°2 et 3 prescrits par l’expert ;

— Dire que ces travaux seront entrepris sous la conduite de l’architecte de l’immeuble, lequel devra dresser un constat de fin de travaux à la charge de la SCI du [Adresse 9] ;

— Dire que la SCI du [Adresse 9] devra entreprendre toutes démarches en vue de la réalisation de ces travaux dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et passé ledit délai, sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard ; ».

Ces demandes consistent en une obligation de faire sous astreinte, ce qui n’est pas contesté par les parties, qui s’opposent en revanche sur le fait qu’une telle obligation soit soumise à la règle de l’interdiction des poursuites.

Comme le font à juste titre valoir la SCI [Adresse 9] et son liquidateur, il apparait que les demandes formées à l’encontre de la SCI [Adresse 9] impliquent le paiement de sommes d’argent, rendu nécessaire pour l’exécution des travaux, pour une cause antérieure au jugement d’ouverture, en l’espèce les dégâts des eaux survenus entre 2011 et 2019.

C’est par ailleurs à tort que les demandeurs soutiennent que l’abrogation de l’ancien article 1142 du code civil par l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 aurait supprimé le concept d’obligation de faire se résolvant en dommages et intérêts. En effet, l’article 1221 du code civil introduit par cette ordonnance, s’il consacre la possibilité d’ores et déjà reconnue par la jurisprudence de poursuivre l’exécution en nature, n’est qu’une des options offertes au créancier d’une inexécution contractuelle, celui-ci demeurant libre de recourir à l’une des sanctions prévues à l’article 1217 du code civil, dont la réparation en dommages et intérêts.

Le principe de l’interdiction des poursuites s’applique ainsi à toutes les actions susceptibles de conduire, même indirectement, au paiement d’une somme d’argent par le débiteur. Ainsi, la demande d’exécution en nature d’une obligation de faire, puisqu’elle peut tendre, en réalité, au paiement d’une somme d’argent, est soumise à la règle de l’article L. 622-21 du code de commerce précité.

Dès lors, il convient de juger que les demandes en exécution de travaux formées à l’encontre de la SCI [Adresse 9] sont irrecevables en ce qu’elles tendent au paiement d’une somme d’argent pour une cause née antérieurement à l’ouverture de la procédure collective, peu important que les dégâts des eaux se poursuivent, ce qui n’est au surplus pas démontré.

La demande principale en exécution de travaux étant déclarée irrecevable, la demande accessoire d’astreinte l’assortissant est de fait irrecevable, sans qu’il y ait lieu de répondre aux moyens développés sur sa soumission au principe d’interdiction des poursuites.

En revanche, l’action directe exercée par M. [B] et Mme [C] à l’encontre de la société Axa France IARD (en qualité d’assureur de SCI [Adresse 9]) est recevable dès lors qu’il s’agit d’une action exercée contre un tiers non soumise au principe de l’interdiction des poursuites.

3- Sur les demandes indemnitaires

A- Sur les désordres et leur origine

A la suite des différentes réunions sur place et ainsi que repris dans son rapport, l’expert a décrit les désordres affectant l’appartement de M. [B] et Mme [C] :

« – dans la chambre au R+5 : tout le doublage placoplâtre est imbibé d’humidité

— WC du R+5 : tout est sec hormis une légère humidité à la pénétration de la colonne dans le mur

— montée d’escalier entre R+4 et R+5 : le mur côté gauche est également humide

— salon R+4 : les infiltrations se produisent en cas de pluie. Au niveau du plancher haut du séjour il est constaté que plusieurs solives sont fendues ou cassées et que d’autres présentent un ventre important.

L’une des solives a été renforcée antérieurement par deux cornières métalliques.

— chambre R+4 : traces d’humidité provenant du studio n°2 au R+6 après avoir traversé le mur de la chambre du R+5. »

La matérialité des désordres, qui n’est d’ailleurs pas contestée, est établie par les éléments du rapport d’expertise judiciaire.

L’expert judiciaire a par ailleurs conclu que les désordres constatés sur le plancher haut du salon sont liés à un manque d’entretien de ce plancher partie commune.

Il impute l’origine des infiltrations qui se produisent au niveau du plafond du salon à l’évacuation bouchée du balcon du studio n°14 appartenant à la SCI [Adresse 9], et celles des désordres constatés dans la chambre au R+4, dans la cage d’escalier et dans la chambre au R+5 aux installations sanitaires des studios n°2 et 3 situés au R+6.

B- Sur les responsabilités

Le tribunal précise ici que si les demandes en fixation du passif des créances indemnitaires dont se prévalent les demandeurs au passif de la SCI [Adresse 9] ont été déclarées irrecevables, il demeure compétent pour apprécier la responsabilité de cette dernière dans le cadre de l’action directe exercée à l’encontre de son assureur, celle-ci n’étant pas comme rappelé plus haut soumise à l’interdiction des poursuites et supposant la démonstration de la responsabilité de l’assuré.

Seront donc successivement examinées la responsabilité du syndicat et celle de la SCI [Adresse 9].

* sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Les demandeurs recherchent la responsabilité du syndicat sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, tant au titre des désordres affectant le plancher haut que ceux affectant leur plafond.

Le syndicat des copropriétaires estime que sa responsabilité ne saurait être engagée s’agissant des désordres affectant le plancher haut, dès lors que l’expert a précisément retenu la responsabilité de la SCI [Adresse 9] en ce qui concerne les infiltrations constatées au niveau du plafond du salon, lesquelles ont engendré les désordres au niveau du plancher haut.

La société Axa France IARD (en qualité d’assureur du syndicat) concède que les désordres affectant le plancher haut relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires mais conteste la responsabilité de son assuré pour les désordres affectant le plafond, ceux-ci étant liés selon elle au défaut d’évacuation des balcons des appartements de la SCI [Adresse 9].

La société Axa France IARD (ès qualité d’assureur de la SCI [Adresse 9]) considère que son assurée n’est pas responsable des sinistres, en ce que la détérioration du plancher haut, partie commune, résulterait d’un manque d’entretien imputable au syndicat des copropriétaires ; qu’il en va de même pour les désordres affectant le plafond du salon, résultant de la défaillance du syndicat des copropriétaires dans l’entretien du plancher haut, partie commune. Elle reconnaît en revanche que les infiltrations d’eau ayant affecté les chambres ainsi que la cage d’escalier proviennent des studios n°2 et 3 de la SCI [Adresse 9], à raison de la vétusté et du caractère fuyard des installations, ce qui engage la responsabilité de son assurée.

Sur ce,

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, dispose que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes ; qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Par ailleurs, il est constant qu’en application de ce texte, le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’a commis aucune faute.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le plancher haut constitue une partie commune. Pour s’exonérer de sa responsabilité, le syndicat oppose que ce sont les infiltrations en provenance des studios de la SCI [Adresse 9] qui sont à l’origine de la dégradation de cette partie commune. Toutefois, et comme le relèvent les demandeurs, l’expert judiciaire a précisément indiqué, en page 13 de son rapport, que :

« le plancher est ancien, plusieurs solives sont fendues ou cassées, et d’autres présentent un ventre important. L’une des solives a été renforcée antérieurement par deux cornières métalliques. L’expert estime que ce désordre a les origines suivantes :

— les travaux réalisés dans les années 1969/1970 de réaménagement des combles avec surélévation de la toiture ont eu une incidence sur ce plancher.

— ces désordres sont également dus au fait que les solives mises en œuvre lors de la construction de l’immeuble en 1880, ont été sous-dimensionnées et que leur résistance a faibli avec le temps ».

Si l’expert judiciaire a effectivement retenu que la SCI [Adresse 9] était à l’origine des infiltrations affectant le plafond des demandeurs en raison de l’absence d’entretien de l’évacuation des balcons, il n’établit aucun lien entre ces infiltrations et la dégradation du plancher haut dont l’origine est établie comme plus ancienne. Si les infiltrations en provenance de l’étage supérieur ont pu éventuellement contribuer aux désordres affectant le plancher haut, ce qui n’est au demeurant établi par aucune constatation de l’expert, il est en revanche suffisamment établi que les désordres affectant le plancher haut ont pour origine une absence d’entretien incombant au syndicat dont la responsabilité est alors engagée.

Sa responsabilité ne saurait en revanche être retenue pour les autres désordres, ceux-ci ayant pour origine les installations fuyardes des studios appartenant à la SCI [Adresse 9], outre une absence d’entretien de l’évacuation de leurs balcons.

* sur la responsabilité de la SCI [Adresse 9]

Les demandeurs recherchent la responsabilité de la SCI [Adresse 9] sans toutefois invoquer de fondement précis. Les juges du fond doivent dès lors examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques, conformément aux règles de droit qui leur sont applicables. Il convient ainsi de considérer que la responsabilité de la SCI [Adresse 9] est recherchée sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage.

Sur ce,

Selon l’article 544 du code civil la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Ce droit est limité par l’obligation que la propriétaire a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

La théorie des troubles anormaux du voisinage consacre une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les désordres concernant le plafond du salon sont liés à un défaut d’évacuation des balcons des appartements appartenant aux studios n°14 et 15, propriété de la SCI [Adresse 9].

Les désordres constatés dans les chambres et dans la cage d’escalier ont quant à eux pour origine les installations vétustes et fuyardes des studios n°2 et 3, propriété de la SCI [Adresse 9], l’expert ayant relevé :

— pour le studio n°3 : une absence de raccord de l’évacuation du lavabo, l’eau se déversant directement sur le sol ;

— pour le studio n°2 : lors de la mise en eau de la douche, de l’eau apparaît instantanément sous la douche et de nombreuses gouttes d’eau apparaissent au plafond de la chambre située en dessous.

Décision du 11 mai 2026

8ème chambre 3ème section

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Ainsi, ces constatations établissent incontestablement que les infiltrations observées au plafond du salon et dans les chambres proviennent des installations de la SCI [Adresse 9], et qu’elles excèdent par leur durée, leur répétition et leur intensité les inconvénients normaux du voisinage.

La responsabilité de la SCI [Adresse 9] est donc engagée à l’égard des demandeurs sur ce fondement.

C- Sur les préjudices

M. [B] et Mme [C] sollicitent l’indemnisation de divers postes de préjudices :

* frais de remise en état du plafond

Ces frais, d’un montant de 16 400,69 euros TTC, sont justifiés par le devis de l’entreprise Trezentorres du 28 septembre 2021, produit aux débats et soumis à l’expert judiciaire. Ils sont en lien avec les désordres subis et constituent donc un préjudice indemnisable.

Au regard des développements qui précédent, il convient de retenir que si la responsabilité de la SCI [Adresse 9] a été retenue pour les désordres causés au plafond, les frais de remise en état de ce plafond sont également imputables aux désordres constatés sur le plancher haut dans la mesure où l’expert judiciaire a relevé dans son rapport (page 15), que « ce sinistre n’a pas d’incidence financière, car de toutes façons il faut refaire le plancher haut du R+4 ainsi que le plafond de celui-ci ». Outre que les demandeurs ne dirigent leur demande relative aux frais de reprise du plafond qu’à l’encontre du syndicat, il apparait que les désordres affectant le plancher haut sont directement à l’origine des frais sollicités à ce titre, la remise en état du plafond étant rendue nécessaire par les désordres révélés sur le plancher haut.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires sera donc retenue au titre de ce poste de préjudice.

* frais de remise en état des chambres, de l’escalier et du WC de l’étage supérieur

Ces frais sont également justifiés par ce même devis à hauteur de 7 327,68 euros. Toutefois, et ainsi que le fait justement valoir la société Axa France IARD (en sa qualité d’assureur de la SCI [Adresse 9]), ces frais incluent des frais de remise en état des WC à hauteur de 1 296,08 euros qui ne sont pas en lien avec les désordres, l’expert n’ayant pas relevé de désordres dans cette pièce. Ce poste de préjudice sera donc retenu uniquement à hauteur de 6 031,60 euros, déduction faite des frais concernant les WC.

Seule la responsabilité de la SCI [Adresse 9] sera retenue pour ce poste de préjudice.

* remboursement des travaux de réfection effectués en 2014

Les demandeurs sollicitent le remboursement des travaux de réfection de l’appartement qu’ils ont fait réaliser en 2014 en faisant valoir que ceux-ci ont été réduits à néant du fait des dégâts des eaux successifs qui ont suivi.

La société Axa France IARD soutient que les demandeurs sont mal fondés à obtenir le montant des travaux qu’ils ont réalisés en 2014 alors même que les infiltrations avaient déjà débuté et que la cause n’avait pas encore été identifiée et réparée.

Sur ce,

Il est constant que le principe de réparation intégrale du préjudice implique que le responsable du dommage doit indemniser l’intégralité du préjudice, sans qu’il en résulte pour la victime ni appauvrissement, ni enrichissement. Ce principe implique de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable ne s’était pas produit.

En l’espèce, il est justifié par les pièces produites aux débats que les demandeurs avaient fait réaliser en 2014 des travaux de rénovation des plafonds des deux chambres de leur appartement (facture du 19 novembre 2014 de M. [E]). Cette facture mentionne que ces travaux sont effectués « suite à un dégât des eaux ». Est par ailleurs produite une facture du 6 novembre 2014 émanant de l’entreprise Premibel Parquet pour un montant de 2 463,41 euros.

Outre qu’il n’est pas suffisamment établi que ces travaux ont été effectués en pure perte, l’expertise n’ayant mentionné spécifiquement aucun désordre affectant les sols des deux chambres objet des travaux effectués en 2014, les indemnités précédemment allouées au titre des frais de remise en état des chambres suffisent à replacer les demandeurs dans la situation préalable à la survenue des désordres objet de la présente instance. Il convient par conséquent de les débouter de leur demande à ce titre.

* préjudice de jouissance

Les demandeurs sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 90 392,50 euros depuis septembre 2016, date des premières infiltrations. Ils indiquent que la dépose du faux-plafond en 2019 a révélé des désordres affectant le plancher haut et que l’arrêt consécutif des travaux les a contraints à vivre dans un appartement dont le plafond du salon est à nu. Ils ajoutent que leur salon est inutilisable et que les meubles le garnissant ont dû être déplacés dans d’autres pièces.

Le syndicat des copropriétaires oppose que le préjudice de jouissance ne saurait être fixé à un montant supérieur à 19 256 euros car celui-ci doit être fixé selon le loyer de référence, qu’ils n’ont pas cessé d’occuper leur appartement et qu’il n’a commencé à courir qu’en janvier 2019, date de la dépose du faux-plafond.

Sur ce,

Les juges du fond apprécient souverainement le montant du préjudice de jouissance dont ils justifient de l’existence par l’évaluation qu’ils en font, sans être tenus d’en préciser les divers éléments.

Compte tenu de la durée des désordres et de leur récurrence, empêchant tout travaux de reprise avant que les causes ne soient réparées, le préjudice de jouissance est indéniable et il ne fait d’ailleurs l’objet d’aucune contestation en son principe.

Décision du 11 mai 2026

8ème chambre 3ème section

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Les parties s’opposent sur la valeur locative à prendre en compte, le syndicat et son assureur estimant que celle-ci doit être fixée conformément au montant des loyers de référence (soit 23,30 euros le m2 ), les demandeurs l’estimant pour leur part à 34,60 euros le m2.

C’est à juste titre que M. [B] et Mme [C] soutiennent que le loyer de référence n’a pas à s’appliquer dès lors que le bien n’était pas sur le marché locatif et n’avait pas vocation à y être mais était occupé à titre de résidence principale.

Au soutien de l’évaluation proposée, ceux-ci produisent une capture d’écran extraite du site Seloger.com affichant le prix moyen des appartements [Adresse 11] à la somme de 34,60 euros le m2. Le tribunal relève toutefois que cette moyenne est établie par rapport aux biens vendus et non loués, et n’est donc pas pertinente pour fixer la valeur locative.

Au regard des caractéristiques de cet appartement (duplex de 95m2), de sa localisation et de l’état du marché de l’immobilier d’habitation durant la période considérée, la valeur locative sera fixée à la somme de 28 euros par m2, soit 2 660 euros par mois.

S’agissant de la période à retenir, les demandeurs font valoir que leurs conditions d’occupation ont été dégradées à partir de 2016, date des premières infiltrations. Si la réalité de celles-ci est établie par les pièces produites aux débats dès 2016, leur ampleur n’est toutefois pas justifiée, de sorte que l’impact sur l’occupation du logement n’est pas précisément établi. Le préjudice de jouissance sera ainsi fixé pour la période de septembre 2016 à janvier 2019 (17 mois) à la somme de 2 000 euros.

Pour la période postérieure à la dépose du faux-plafond et la découverte à cette occasion des désordres structurels, il est suffisamment établi par les pièces produites aux débats que si les demandeurs ont continué à habiter leur appartement, les plafonds étaient mis à nus, les contraignant à modifier l’agencement de leur logement. Le préjudice de jouissance sera ainsi fixé à 25% de la valeur locative mensuelle jusqu’à la date des dernières conclusions des demandeurs (novembre 2025) JC 669343081Yes

soit à la somme de 55 195 euros ((2 660 x 25%) x 83 mois).

Le préjudice de jouissance sera ainsi évalué à la somme totale de 57 195 euros, pour une période courant de septembre 2016 à novembre 2025 inclus (2 000 + 55 195).

Il ressort de l’ensemble des développements précédents que les désordres concernant le plancher haut, les infiltrations du plafond du salon et des chambres ont toutes concouru au préjudice de jouissance subi par les demandeurs, étant au surplus précisé que le préjudice de jouissance lié aux désordres dans le salon est lié à la fois aux désordres affectant le plancher haut et aux infiltrations en provenance des lots de la SCI [Adresse 9], de sorte que ce préjudice est indivisible.

Dans la mesure où chaque partie ayant concouru au dommage est tenue à réparation, les demandeurs, qui ont droit à une réparation intégrale, sont ainsi bien fondés à demander la condamnation in solidum de toutes les parties à les indemniser de la totalité du préjudice subi, à charge ensuite pour les parties d’exercer, entre elles, leurs appels en garantie afin de n’être tenues, in fine, que de la seule part de responsabilité leur incombant.

Décision du 11 mai 2026

8ème chambre 3ème section

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Les responsabilités du syndicat des copropriétaires et de la SCI [Adresse 9] seront retenues in solidum pour cet entier préjudice.

* préjudice moral

M. [B] et Mme [C] sollicitent à ce titre la somme de 20 000 euros en faisant valoir qu’ils ont vécu dans un stress permanent, notamment à l’idée de la survenance d’un nouveau dégât des eaux, et que leur fils a été contraint de s’inscrire en pension afin de poursuivre sereinement ses études supérieures en classe préparatoire.

Si ce dernier élément n’est pas justifié par les pièces produites aux débats, il n’en est pas moins incontestable que M. [B] et Mme [C] ont subi un préjudice moral engendré par les tracasseries et l’anxiété générées par la multiplication des dégâts des eaux à répétition pendant de longues années et par la crainte de nouvelles infiltrations – celles-ci caractérisant le préjudice invoqué qui sera évalué à la somme de 4 000 euros.

Le syndicat et la SCI [Adresse 9] ayant tous deux concouru à ce préjudice, leur responsabilité sera retenue in solidum.

D- Sur la garantie des assureurs et les actions directes

Bien que leur demande ne soit pas fondée en droit, il convient de considérer que M. [B] et Mme [C] exercent l’action directe à l’encontre de la société Axa France IARD, prise tant en qualité d’assureur du syndicat que de la SCI [Adresse 9].

Le syndicat des copropriétaires recherche par ailleurs la garantie de son assureur, en application des dispositions contractuelles.

* sur la garantie de la société Axa France IARD en qualité d’assureur du syndicat

La société Axa France IARD ne conteste pas être l’assureur du syndicat en vertu d’un contrat d’assurance multirisques immeubles n°4585940604 à effet au 1er avril 2010. Elle oppose toutefois un défaut d’entretien de l’immeuble, outre une absence d’aléa, qui seraient exclusifs de sa garantie.

Sur ce,

L’article L. 124-5 alinéa 3 du code des assurances prévoit que « la garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration de la garantie[…] ».

Il est rappelé que suivant les dispositions de l’article L. 124-1-1 du code des assurances, « le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage. Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique ».

En application de l’article 1108 du code civil, il est constant que le contrat d’assurance est par nature aléatoire. Lorsque l’assuré a connaissance du fait générateur du dommage avant la souscription du contrat, bien que le dommage soit encore incertain, le contrat est considéré comme dépourvu d’aléa et ne peut ainsi produire d’effets.

Il incombe à l’assureur qui se prévaut d’un défaut d’aléa de démontrer sinon la volonté de l’assuré de causer le dommage, à tout le moins la conscience que l’assuré avait du caractère inéluctable de la réalisation du risque.

Aux termes de l’article L. 124-3 du code des assurances, « le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré ».

En l’espèce, au titre du défaut d’entretien, l’assureur invoque la clause suivante figurant aux conditions générales :

« Ainsi, n’entre ni dans l’objet ni dans la nature du contrat, l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui ».

Le tribunal relève à cet égard qu’en application des dispositions de l’article L. 113-1 du code des assurances, la clause invoquée ne peut trouver application dans la mesure où l’exclusion prévue n’est ni formelle ni limitée. En effet, celle-ci se réfère à la notion générale de « défaut d’entretien », et non à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, ce qui rend nécessaire son interprétation. L’assuré est par conséquent privé de la possibilité de savoir, à la seule lecture de la police d’assurance, quels sont les événements susceptibles de justifier une exclusion de garantie.

Par ailleurs, la société Axa France IARD soutient que les premiers sinistres ont été dénoncés par les demandeurs en 2008, soit antérieurement à la prise d’effet du contrat d’assurance. Toutefois, il convient de rappeler que les désordres affectant le plancher haut, relevant de la responsabilité du syndicat, n’ont été révélés qu’en 2019 lors de la dépose du faux-plafond endommagé par les infiltrations en provenance de l’étage supérieur. Il n’est donc nullement établi que le syndicat avait connaissance, lors de la souscription du contrat d’assurance en avril 2010, des désordres affectant le plancher haut, ceux-ci ne s’étant révélés que neuf ans après.

La société Axa France IARD est donc mal fondée à opposer l’exclusion de sa garantie au syndicat des copropriétaires et sera donc condamnée à garantir celui-ci de toutes condamnations formées à son encontre. L’action directe exercée par les demandeurs étant bien fondée, elle sera par ailleurs condamnée in solidum avec le syndicat à les indemniser des préjudices dont ce dernier est responsable.

Il n’y a par ailleurs pas lieu de répondre aux moyens soulevés par l’assureur quant à l’absence de prise en charge des travaux de renforcement du plancher haut, ceux-ci ne faisant l’objet d’aucune condamnation au terme de la présente décision.

* sur l’action directe exercée à l’encontre de la société Axa France IARD en qualité d’assureur de la SCI [Adresse 9]

Comme indiqué précédemment, la responsabilité de la SCI [Adresse 9] a été retenue à l’égard des demandeurs, de sorte que leur action directe est recevable.

La société Axa France IARD (en qualité d’assureur de la SCI [Adresse 9]) conteste la mobilisation de sa garantie en faisant valoir le défaut d’aléa, les premiers désordres étant apparus antérieurement à la prise d’effet de la police le 9 août 2016.

Contrairement à ce que soutient l’assureur, si les demandeurs allèguent avoir subi de nombreux désordres depuis 2008, soit antérieurement à la date de prise d’effet de la police d’assurance, aucun élément de la procédure ne permet d’imputer les désordres antérieurs à ceux dont il est demandé réparation à la SCI [Adresse 9]. Les premières infiltrations dénoncées par M. [B] et Mme [C] sont situées en septembre 2016.

La société Axa France IARD France indique que les dégâts des eaux antérieurs provenaient des lots de son assurée, ce qui exclurait tout aléa. Elle ne démontre toutefois nullement que les dégâts des eaux antérieurs provenaient des lots en cause dans les désordres objet de la présente instance et de la mesure d’expertise. L’assureur échoue donc à démontrer que l’assurée avait connaissance du fait générateur des dommages objet de la présente instance avant la date de souscription de l’assurance en 2016.

Il s’ensuit que la société Axa France IARD ne démontre pas que la SCI [Adresse 9] avait connaissance de la réalisation du risque à la date de souscription du contrat et est dès lors mal fondée à dénier sa garantie pour défaut d’aléa.

M. [B] et Mme [C] sont donc bien fondés en leur action directe à l’encontre de la société Axa France IARD (en sa qualité d’assureur de la SCI [Adresse 9]), qui sera condamnée à les indemniser des préjudices dont leur assurée est responsable.

Conformément à l’article L. 112-6 du code des assurances, la société Axa France IARD pourra opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire, telles que les franchises et plafonds contractuels.

E – Sur les condamnations

Au regard des développements qui précédent sur les responsabilités, préjudices et garanties des assureurs, les condamnations seront prononcées dans les termes suivants :

— le syndicat des copropriétaires sera condamné in solidum avec son assureur à régler la somme de 16 400,69 euros TTC au titre des frais de remise en état du plafond ;

— la société Axa France IARD, en qualité d’assureur de la SCI [Adresse 9], sera condamnée à verser la somme de 6 031,60 euros au titre des frais de remise en état des chambres et de l’escalier ;

Décision du 11 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/16499 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3CST

— le syndicat des copropriétaires et la société Axa France IARD (prise tant en qualité d’assureur du syndicat que de la SCI [Adresse 9]) seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 57 195 euros au titre du préjudice de jouissance et 4 000 euros au titre du préjudice moral.

F- Sur les appels en garantie

Le syndicat des copropriétaires et la société Axa France IARD s’appellent mutuellement en garantie, le syndicat faisant valoir que sa responsabilité au titre du préjudice de jouissance ne pourrait excéder 10%, tandis que la société Axa France IARD soutient que la part de responsabilité de son assurée ne saurait excéder 20 %.

Alors que l’assureur de la SCI [Adresse 9] soutient que le syndicat est exclusivement responsable d’une part importante du préjudice de jouissance, dès lors que le plafond de leur salon est à nu du fait de sa défaillance à faire effectuer les travaux de renforcement du plancher, le tribunal relève qu’il est établi par les pièces produites aux débats que Me [P], en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, a décidé le 15 novembre 2022, soit postérieurement au rapport d’expertise préconisant ces travaux, de faire réaliser ces travaux de renforcement et de procéder aux appels de fonds nécessaires. Il apparait en revanche que ces travaux n’ont pu être mis en œuvre en l’absence de fonds disponibles, en raison de la défaillance ancienne et récurrente de la SCI [Adresse 9] dans le paiement des charges alors qu’elle représente à elle-seule 85 % des tantièmes.

Par ailleurs, dans la mesure où les désordres en lien avec la structure du plancher haut n’ont été révélés qu’en 2019, alors que ceux en lien avec les parties privatives de la SCI [Adresse 9] sont établis dès 2016, que ce sont les infiltrations au plafond du salon qui ont conduit à la révélation des désordres structurels, dont il n’est pas établi qu’ils auraient sans cela été révélés, il convient de fixer le partage de responsabilité suivant :

—  20 % à la charge du syndicat des copropriétaires ;

—  80 % à la charge de la SCI [Adresse 9]

Sur la base et dans la limite du partage de responsabilité instauré, il sera donc fait droit aux appels en garantie, s’agissant des préjudices de jouissance et moral.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs appels en garantie, ceux-ci n’étant pas fondés.

4 – Sur les demandes en exécution de travaux

Les demandes formées à ce titre à l’encontre de la SCI [Adresse 9] ayant été déclarées irrecevables, il ne sera pas statué sur les demandes en exécution de travaux de réfection des installations sanitaires formées à son encontre.

M. [B] et Mme [C] sollicitent la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux d’étanchéité des balcons du R+5 et R+6. Le tribunal relève à cet égard que le dispositif de leurs dernières conclusions ne comporte plus de demande relative aux travaux de renforcement du plancher haut, étant par ailleurs précisé que ces travaux ont été votés par l’assemblée générale du 15 novembre 2022.

Le syndicat s’oppose à cette demande en faisant valoir que sa responsabilité n’est pas engagée à ce titre, l’expert ayant relevé que l’entretien de l’évacuation des balcons incombait à leur propriétaire.

Comme le fait justement valoir le syndicat, sa responsabilité n’a pas été retenue s’agissant des désordres ayant pour origine l’évacuation de ces balcons comme jugé ci-avant, de sorte qu’il ne peut être condamné à exécuter les travaux de nature à y remédier.

M. [B] et Mme [C] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Ils seront par ailleurs déboutés de leur demande subsidiaire, par ailleurs non fondée en droit ni motivée, tendant à la condamnation du syndicat et de son assureur à leur verser la somme de 72 564 euros correspondant au montant des devis retenus pour l’ensemble de ces travaux – ceux-ci étant mal fondés à solliciter réparation au titre de travaux qu’ils n’ont pas vocation à effectuer eux-mêmes.

5 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires et la société Axa France IARD, parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire en application des dispositions de l’article 695 4° du code de procédure civile.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires et la société Axa France IARD seront condamnés in solidum à payer à M. [B] et Mme [C] la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles et seront en conséquence déboutés de leurs demandes à ce titre.

La SCI [Adresse 9] et Me [R], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de cette société, formulent leurs demandes au titre des frais irrépétibles à l’encontre des seuls demandeurs. L’équité commande de les débouter de leurs demandes.

Décision du 11 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/16499 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3CST

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE l’exception d’incompétence soulevée ;

DECLARE irrecevables les demandes de fixation au passif et en exécution de travaux sous astreinte formées par M. [B] et Mme [C] à l’encontre de la SCI [Adresse 9] ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 8] et la société Axa France IARD à payer à M. [Y] [B] et Mme [F] [C] la somme de 16 400,69 euros TTC au titre des frais de remise en état du plafond ;

CONDAMNE la société Axa France IARD, en qualité d’assureur de la SCI [Adresse 9], à payer à M. [Y] [B] et Mme [F] [C] la somme de 6 031,60 euros au titre des frais de remise en état des chambres et de l’escalier ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à Paris 17ème et la société Axa France IARD (prise tant en qualité d’assureur du syndicat que de la SCI [Adresse 9]) à payer à M. [Y] [B] et Mme [F] [C] les sommes de :

—  57 195 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  4 000 euros au titre du préjudice moral ;

DIT que dans leurs rapports entre eux, la contribution à la dette résultant de ces condamnations sera ainsi répartie :

—  20 % à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 8] et de son assureur Axa France IARD ;

—  80 % à la charge de la société Axa France IARD (prise en qualité d’assureur de la SCI [Adresse 9]) ;

CONDAMNE la société Axa France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 8] de toutes condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts et accessoires ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à Paris 17ème et la société Axa France IARD (prise tant en qualité d’assureur du syndicat que de la SCI [Adresse 9]) à payer à M. [Y] [B] et Mme [F] [C] une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à Paris 17ème et la société Axa France IARD (prise tant en qualité d’assureur du syndicat que de la SCI [Adresse 9]) aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 11 mai 2026.

La greffière La présidente