TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 24/01984

N° Portalis 352J-W-B7I-C33TJ

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 12 Février 2026

DEMANDERESSE

[K] Madame [J]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Emilie SEILLON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1946

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, Monsieur [W] [F]

Chez Monsieur [W] [F]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0120

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 12 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/01984 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33TJ

DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [J] [K] est propriétaire des lots n° 13 situé au rez-de-chaussée dans le bâtiment C, et du lot n° 30, situé dans le bâtiment A au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’immeuble est composé de trois bâtiments nommés A, B et C. Les trois bâtiments sont liés par un hall commun et une cour commune.

A la suite de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 novembre 2022, les copropriétaires ont adopté la forme coopérative.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2023, Madame [J] [K] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] afin de solliciter, principalement, l’annulation des résolutions 6.1, 6 .2, 6.3, 6.4, 6.7, 8.2.1, 8.2.2, 8.2.3 de l’assemblée générale du 17 novembre 2022 pour violation de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 9 et 9-1 du décret du 17 mars 1967, et subsidiairement, l’annulation des résolutions 6.2, 6.3, 6.4, 8.2.1, 8.2.2 et 8.2.3 de cette même assemblée en raison de la violation du règlement de copropriété.

Par jugement rendu le 15 janvier 2026 (procédure enregistrée sous le numéro de RG 23/01854), le tribunal judiciaire de Paris (8ème chambre – 2ème section) a notamment :

— annulé les résolutions n° 6.1, 8.2.1, 8.2.2 et 8.2.3 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] du 17 novembre 2022,

— et débouté Madame [J] [K] de ses demandes d’annulation des résolutions n° 6.2, 6.3 et 6.4 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] du 17 novembre 2022.

Au cours de l’assemblée générale du 16 novembre 2023, ont été adoptées les résolutions n° 5, 6 et 7, outre les résolutions n° 32, 33 et 34 qui reprennent les termes des résolutions n° 8.2.1, 8.2.2, 8.2.3 adoptées lors de l’assemblée générale du 17 novembre 2022, comme suit :

— Résolution n° 5 : approbation des comptes compris entre le 1er octobre 2018 et le 30 septembre 2019,

— Résolution n° 6 : approbation des comptes compris entre le 1er octobre 2019 et le 30 septembre 2020,

— Résolution n° 7 : approbation des comptes compris entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2023,

— Résolution n° 32 : réaffectation du compte travaux étanchéité voté en AG du 15 novembre 2021 (n° 8.2.1 AG 17 novembre 2022), à hauteur de 257,86 euros en charges communes générales,

— Résolution n° 33 : réaffectation du compte travaux étanchéité voté en AG du 15 novembre 2021 (n° 8.2.2 AG 17 novembre 2022), à hauteur de 9.084,36 euros en charges communes générales,

— Résolution n° 34 : réaffectation du compte travaux étanchéité voté en AG du 15 novembre 2021 (n° 8.2.3 AG 17 novembre 2022), à hauteur de 7.270,53 euros en charges communes générales.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier en date du 25 janvier 2024, Madame [J] [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, l’annulation des résolutions n° 5, 6, 7, 32, 33 et 34 de l’assemblée générale du 16 novembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, Madame [J] [K] demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment les articles 10-1 et 14-3,

Vu le décret d’application du 17 mars 1967 et notamment les articles 9,9-1,

Vu le règlement de copropriété,

Vu Les pièces produites,

Vu la jurisprudence,

Déclarer Madame [J] [K] recevable et bien fondée en ses demandes ;

En conséquence :

Prononcer l’annulation des résolutions 5, 6, 7, 32, 33 et 34 votées lors de l’assemblée générale du 16 novembre 2023 ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires à verser à Madame [K] la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Rappeler qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [K], demanderesse à l’action, ne sera pas tenue au règlement des frais de procédure dus par le syndicat des copropriétaires ;

Prononcer l’exécution provisoire ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] demande au tribunal de :

Vu les articles 6-2, 6-4, 8 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées au débat ;

Recevoir le Syndicat des copropriétaires en ses conclusions et y faire droit,

Juger que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] et son syndic ont respecté les dispositions du règlement de la copropriété,

En conséquence,

Débouter Madame [J] [K] de ses demandes d’annulation des résolutions 32, 33 et 34 sur le fondement de la violation du règlement de copropriété,

Débouter Madame [J] [K] de ses demandes d’annulation des résolutions 5, 6, 7 sur le fondement de la violation du règlement de copropriété,

Débouter Madame [J] [K] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Madame [J] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic, Monsieur [W] [F], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Madame [J] [K] aux dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 4 décembre 2025, a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la demande principale d’annulation des résolutions n° 5, 6, 7, 32, 33 et 34 de l’assemblée générale du 16 novembre 2023 formée par Madame [J] [K] :

Madame [J] [K] soutient sur le fondement de l’article 1103 du code civil, des articles 4, 6-2, 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que de l’article 89 de la loi du 21 février 2022 que les résolutions 32, 33 et 34 de l’assemblée générale du 16 novembre 2023 doivent être annulées.

Elle relève notamment que :

— le vote de l’assemblée du 16 novembre 2023 portant sur les toitures des bâtiments A et B est intervenu en charges communes spéciales concernant les résolutions n° 32 à 34,

— ces résolutions correspondent en tous points aux résolutions 8.2.1, 8.2.2, 8.2.3 votées lors de l’assemblée du 17 novembre 2022 qui fait l’objet d’une procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Paris,

— il s’agit de réaffectations car, initialement, ces travaux étaient répartis en charges communes spéciales,

— l’assemblée du 21 mai 2019 avait réparti ces travaux entre les bâtiments A et B,

— cette décision s’inscrit dans la pratique de l’immeuble ; ainsi l’assemblée du 22 mai 2013 a voté la réfection de la toiture du bâtiment C en charges communes spéciales et son coût a été intégralement supporté par Madame [K] au titre du lot 13,

— il est indiscutable que les travaux d’étanchéité des bâtiments A et B portent sur des parties communes spéciales dont les coûts doivent être supportés par les seuls copropriétaires des bâtiments A et B,

— la société IDF BAT a facturé la somme de 11.753,50 euros au titre de travaux de « réfection de 2 cages d’escaliers et autres prestations », alors que le bâtiment C ne comprend pas de cage d’escalier,

— elle n’a donc pas à participer à ces dépenses, des travaux d’entretien portant sur des parties communes spéciales ne pouvant induire des charges communes générales,

— il en va de même pour le devis IDG BAT à hauteur de 4.306,50 euros « maçonnerie de 2 halls, antre et autres prestations », puisque seuls les bâtiments A et B disposent de halls d’entrée, ou encore, pour la facture de la société AQUALITE, à hauteur de 7.944,75 euros au titre de la création d’une arase étanche par injection, le devis répartissant lui-même les postes de dépense entre les bâtiments A et B.

En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires, elle oppose que :

— la jurisprudence produite par le syndicat des copropriétaires pour justifier ses arguments a perdu toute sa pertinence depuis l’entrée en vigueur de l’article 89 de la loi du 21 février 2022, puisque l’absence de mention dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales est sans conséquence sur l’existence de parties communes,

— cette disposition vise à préserver les droits acquis et les pratiques établies au sein des copropriétés dont les statuts n’ont pas été mis à jour,

— le règlement de copropriété de l’immeuble comporte en page 16 la définition des charges communes spéciales et en page 17 la division de la copropriété en 3 bâtiments composés de 1000 millièmes chacun,

— il existe bien des parties communes spéciales en application dudit article,

— le fait que le bâtiment C se situe au rez-de-chaussée n’implique pas que sa toiture se situe intégralement au même niveau que les autres bâtiments,

— il ressort des documents produits que le bâtiment C forme bien un bloc indépendant qui correspond au plan annexé au règlement de copropriété,

— l’entretien des trois toitures n’est pas réparti en charges communes générales depuis dix ans : ainsi le relevé des charges démontre que chaque bâtiment règle les frais d’entretien de sa toiture,

— Madame [K] n’a pas contesté l’absence de charges communes spéciales lors de l’entrée en vigueur de l’article 6-2 car, jusqu’à récemment, chaque bâtiment payait en charges communes spéciales,

— l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas pour objet d’exclure l’existence de parties communes spéciales lorsque tous les lots d’un immeuble appartiennent au même copropriétaire,

— le règlement de copropriété stipule en page 16 que les charges liées aux parties communes spéciales « affectent spécialement un ou plusieurs lots à l’exclusion des autres pour divers bâtiments ».

Sur l’annulation des résolutions 5, 6 et 7 de l’assemblée générale du 16 novembre 2023, elle soutient que :

Sur l’annulation de la résolution 5, sur le fondement de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 :

— les comptes présentés par le syndic au titre de l’exercice 2018/2019 sont inexacts puisque les dépenses induites par les travaux réalisés par les sociétés IDF BAT et AQUALITHE commandés et payés en 2019 ne sont pas présents tant au titre des charges communes générales qu’au titre des charges communes spéciales,

— lors de la consultation des justificatifs de comptes, elle a constaté que la facture de Maître [P] d’un montant de 2.160 euros ne figure pas dans les archives de la copropriété,

— il a été imputé au titre des charges communes générales la facture de la société DEPANNESECURE d’un montant de 495 euros au titre de la réparation de la tuyauterie,

— cette facture ne permet pas de localiser l’intervention qui semble ne pas concerner une partie commune,

— la proposition faite par le syndicat des copropriétaires de rembourser cette facture ne saurait régulariser des comptes erronés.

Sur l’annulation de la résolution n° 6 :

— cette résolution adopte le budget 2019/2020,

— la facture EBD travaux d’un montant de 2.970 euros est affectée en charges communes générales,

— il s’agit de travaux d’entretien de la façade cour du bâtiment A de sorte que cette dépense est une charge commune spéciale.

Sur l’annulation de la résolution n° 7 :

— cette résolution porte approbation des comptes 2022/2023,

— la facture de la société RAVIER RICCOBONI du 14 septembre 2023 d’un montant de 1.243 euros est affectée en charges communes générales,

— la facture et les échanges de mails font apparaître une visite d’entretien des toits de la copropriété à la suite de sinistres en parties privatives situées dans le bâtiment A,

— les noms des bénéficiaires et les lots sont cités dans la facture,

— le règlement de copropriété prévoit que les dépenses d’entretien et de nettoyage des parties communes sont des charges communes générales,

— l’imputation de cette facture aurait dû distinguer ce qui relève de l’entretien et ce qui relève des travaux, l’immeuble comportant des parties communes spéciales auxquelles sont rattachées des charges communes spéciales.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] répond que :

Sur la demande d’annulation des résolutions 32, 33 et 34 de l’assemblée générale du 16 novembre 2023 :

— aux termes des articles 6-2 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, il apparaît qu’une partie commune spéciale ne peut l’être que si elle est expressément prévue dans le règlement de copropriété,

— il ressort également de ces articles qu’une partie commune spéciale ne peut pas être la propriété d’un seul copropriétaire mais bien celle de plusieurs copropriétaires,

— il ressort également de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 que l’absence de mention de partie communes spéciales dans le règlement de copropriété ne peut permettre de considérer qu’elles existent de plein droit,

— tous les travaux votés par ces articles ont été affectés en charges communes générales selon le vote souverain de l’assemblée générale,

— le règlement de copropriété ne mentionne pas de parties communes spéciales mais donne seulement une définition générale des charges communes et spéciales sans indiquer à quels copropriétaires ces charges devraient s’appliquer,

— aucune charge spéciale n’est affectée au bâtiment C dans le règlement de copropriété,

— le bâtiment C comporte 4 toitures et n’a donc pas une situation totalement claire,

— les 4 toitures de ce bâtiment sont réparties en charges communes générales depuis dix ans et cela n’a jamais été contesté par Madame [K],

— Madame [K] est propriétaire du lot 13 mais également du lot 30 qui se situe dans le bâtiment A : elle doit donc payer les charges dont le bâtiment A est redevable.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 5, 6 et 7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 novembre 2023 :

— sur la résolution n° 5, Madame [K] a refusé d’obtenir le remboursement de la facture litigieuse par le syndic PROXIGES lors de l’assemblée du 19 janvier 2021 à hauteur de 495 euros et s’est opposée à la mise en cause de la responsabilité du syndic au cours de cette même assemblée,

— sur la résolution n° 6, aucune partie commune spéciale n’est établie de sorte que Madame [K] ne peut prétendre à une mauvaise imputation de la facture EBD, une procédure étant en cours qui fait intervenir la société EBD et l’ancien syndic PROXIGES afin qu’ils s’expliquent sur cette facture,

— sur la résolution n° 7, il en va de même sur l’absence d’affectation de la facture dans la mesure où il n’existe pas de parties communes spéciales dans l’immeuble,

— de plus, cette dernière facture de la société RAVIER RICCOBONI a été comptabilisée conformément aux règles comptables en compte de charges courantes de classe 6 « entretien et petites réparations ».

***

1-1 Sur la demande d’annulation des résolutions n° 32, 33 et 34 de l’assemblée générale du 16 novembre 2023

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, s’agissant des charges communes dites générales (alinéa 2), le principe est que tous les copropriétaires doivent y contribuer, chacun à proportion des quotes-parts attribuées à son lot, et ce même si elles ne présentent pour eux aucune utilité (Civ. 3ème, 8 février 1995, n° 92-19.262, 12 juillet 1995, n° 93-20.414, 8 juillet 1998, n° 96-21.629).

Aux termes de l’article 6-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. »

La prévision dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales que constitue chacun des bâtiments faisant partie de la copropriété a pour conséquence que seuls les copropriétaires qui sont propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider des travaux sur ces dernières et sont seuls tenus d’acquitter les charges correspondantes (Civ. 3ème, 3 juin 2009, n° 08-16.379).

Aux termes de l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, issu de l’article 209 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, « l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

En application du II de l’article 209 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, tel que modifié par l’article 89 de la loi n° 2022-2017 du 21 février 2022, « l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes ».

Les dispositions de l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 aux termes desquelles « l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention express dans le règlement de copropriété » sont issues de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018.

Elles ne sont applicables qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022, étant précisé qu’un processus de régularisation a été prévu pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022 et que, pour ces derniers, l’absence de régularisation du règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence des parties communes spéciales (article 209, II de la loi du 23 novembre 2018 dans sa version issue de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022).

Pour les parties communes spéciales ainsi créées (ex. : Cour d’appel de Colmar, deuxième chambre civile, section A, 4 mai 2006, n° RG 03/04149), sans adaptation corrélative du règlement de copropriété, l’absence de mise en conformité par mention express dans le règlement de copropriété est sans incidence sur leur existence, s’agissant d’immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022.

Toutefois, les dispositions issues de l’article 209 ne peuvent être utilisées pour modifier le contenu du règlement de copropriété en ce qu’il concerne les conditions de jouissance des parties communes, en application des articles 8 et 26 b) de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Paris, 23ème chambre B, 9 avril 2009, n° RG 07/18782, Jurisdata n° 2009-377571 ; Cour d’appel de Bordeaux, 1ère chambre, section B, 26 février 2010, n° RG 08/03367, Jurisdata n° 2010-003758 ; Civ. 3ème, 23 janvier 2013, n° 11-27.477).

Ainsi, l’assemblée générale ne peut, sous couvert d’adaptation, créer des parties communes spéciales à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 20 janvier 2016, n° 14/15077).

En l’absence de parties communes spéciales par bâtiment prévues dans le règlement de copropriété, il n’y a pas de possibilité de spécialisation des charges de l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et il convient de distinguer dans le règlement de copropriété les charges d’entretien et de conservation des charges d’équipement (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 6 janvier 2016, n° 12/07038 ; 15 septembre 2021, n° 19/18564).

La pluralité de bâtiments distincts n’est pas en elle-même de nature à justifier une répartition des charges par bâtiment (Civ. 3ème, 19 novembre 2015, n° 14-25.510).

Lorsque les stipulations du règlement de copropriété doivent être interprétées quant aux charges incombant à certains copropriétaires, les juges du fond apprécient souverainement si les travaux votés, en raison de leur nature, de leur ampleur et de leur montant, sont concernés ou non par les stipulations du règlement de copropriété prévoyant des charges spéciales et si leur coût doit ou non être réparti entre tous les copropriétaires (Civ. 3ème, 19 novembre 2015, n° 14-25.510 ; Civ. 3ème, 8 octobre 2015, n° 14.13.100).

En l’espèce, il ressort de l’examen du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] produite en pièce n° 1 par Madame [J] [K] (pages 9 à 11) que ce dernier n’institue nullement les bâtiments A (sur rue), B (du fond) et C (annexe) en parties communes spéciales.

Le fait que le règlement de copropriété mentionne trois bâtiments et le fait que des travaux de couverture aient pu, précédemment, être appelés en charges communes spéciales ne sont pas des éléments de nature à établir, en eux-mêmes, l’existence de parties communes spéciales.

Par ailleurs, ce même règlement mentionne, en pages 15 et 16 :

— des charges « communes générales » comprenant « toutes les dépenses occasionnées par les choses communes ou faites dans un intérêt commun »,

— et des charges « communes spéciales » sans détermination de la nature exacte des dépenses y afférentes qui seraient concernées mais en indiquant seulement que ces charges seront « composées d’une façon générale des dépenses qui affecteront spécialement un ou plusieurs lots à l’exclusion des autres, pour les divers bâtiments, l’entretien et les frais qui en découleront » sans définir précisément quelles charges devraient, le cas échéant, incomber à un ou plusieurs propriétaires seulement des « divers » bâtiments (cf. arrêt précité du 19 novembre 2015, n° 14-25.510, publié au bulletin 2015, III, n° 119).

Il se déduit de ces éléments, nonobstant la « pratique » antérieure alléguée en demande par Madame [J] [K] (pièces n° 11, 16, 17, 8 et 9), que l’assemblée générale a pu, selon résolutions querellées n° 32 à 34, valablement réaffecter en « charges générales » les sommes figurant sur un compte relatif à des « travaux d’étanchéité » ne portant pas sur des « parties communes spéciales » et dont le coût devait être réparti entre tous les copropriétaires.

Madame [J] [K] ne soulevant aucun autre moyen de droit au soutien de sa demande d’annulation des résolutions n° 32 à 34 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] en date du 16 novembre 2023, elle ne pourra qu’en être déboutée.

1-2 Sur la demande d’annulation des résolutions n° 5, 6 et 7 de l’assemblée générale du 16 novembre 2023

Aux termes de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, « pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat ».

Décision du 12 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/01984 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33TJ

L’article 9-1 du même décret précise que « pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9.

Lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d’accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.

Le copropriétaire peut se faire assister par un membre du conseil syndical.

Pendant le délai mentionné au premier alinéa, il peut également se faire assister par son locataire ou autoriser ce dernier à consulter en ses lieu et place les pièces justificatives de charges récupérables mentionnées à l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Tout copropriétaire peut obtenir une copie des pièces justificatives à ses frais ».

Ce texte, d’ordre public, vise à garantir l’information préalable des copropriétaires afin qu’ils puissent se prononcer en connaissance de cause sur l’approbation des comptes.

Dans le cas où le syndic de la copropriété a été défaillant à tenir les pièces, justificatives des charges, à disposition des copropriétaires, les privant ainsi d’exercer le droit de consultation qu’ils tiennent de la loi, la nullité est encourue. Lorsque la nullité est encourue, elle ne frappe pas l’assemblée générale dans son entier, mais la seule résolution relative à l’approbation des comptes de la copropriété ou plus généralement, toutes les résolutions ayant des incidences directes ou indirectes sur les charges (en ce sens, Cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 2, 14 juin 2017, n° 15/06423).

1-2-1 Sur la résolution n° 5 (approbation des comptes arrêtés au 30 septembre 2019) :

Madame [J] [K] déplore :

— l’absence de prise en considération dans les comptes présentés aux copropriétaires au titre de l’exercice 2018/2019 de travaux de « réfection de 2 cages d’escalier et autres prestations » facturés en 2019 par la société IDF BAT (pièce n° 8) ainsi que des travaux de « maçonnerie de 2 halls et autres prestations » facturés en 2019 par la même société (pièce n° 9) et de travaux de création d’une arase étanche par injection facturés en 2019 par Aqualithe Laboratoire (pièce n° 10),

— l’absence de facture de Maître [P] d’un montant de 2.160 €, relevé lors de sa consultation des justificatifs des charges du 14 novembre, que le syndic de l’immeuble a confirmé ne pas avoir dans sa réponse à un courriel de la demanderesse du 16 novembre 2023 (pièces n° 12 et 12-2),

— l’imputation en charges communes générales d’une facture de la société DEPANNESECURE du 17 septembre 2019 portant sur une intervention relative à deux fuites en rez-de-chaussée « sur la colonne d’alimentation » et au niveau d’une « tuyauterie en pvc fuyarde » alors que la demanderesse indique dans ses dernières écritures qu’il n’existerait qu’un couloir commun dans l’immeuble, sans colonne ni tuyau en PVC, outre qu’il n’y aurait pas de colonne et de tuyau PVC « dans le palier rez-de-chaussée du bâtiment A » (pièce n° 13).

Le syndicat des copropriétaires défendeur ne conteste pas ces erreurs et/ou omissions comptables, se contentant d’opposer que Madame [K] aurait « refusé d’obtenir » le remboursement d’une facture de la société DEPANNESERCURE par le syndic PROXIGES lors d’une assemblée générale du 19 janvier 2021, à hauteur de 495 €, et de déplorer que Madame [K] se soit opposée « à la mise en cause de la responsabilité du syndic PROXIGES lors de l’assemblée générale du 19 novembre 2021 », étant relevé en outre que les annexes comptables annexées à la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale litigieuse du 16 novembre 2023 ne sont pas produites dans le cadre de la présente instance.

Dans son courriel en réponse à Madame [K], le nouveau syndic de l’immeuble indique d’ailleurs à cette dernière (pièce n° 12-2 précitée produite en demande) :

« Votre contrôle des factures est excellent. Nous sommes totalement d’accord avec vous.

Comme vous, je me suis posé les questions sur des montants sans factures.

PROXIGES/AMI PARIS était un piètre gestionnaire (retard de comptabilisation, paiement en retard, mélange compte travaux et compte budget annuel, etc.) ».

Il convient donc d’annuler la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 16 novembre 2023 :

— pour violation des dispositions de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [K] n’ayant pas eu la possibilité de consulter toutes les pièces justifiant de l’approbation du compte faisant l’objet de ladite résolution (ex. : Cour d’appel de Grenoble, 2ème chambre civile, 2 août 2011, n° 09/04911),

— et en ce que les copropriétaires n’ont pas disposé en amont de l’assemblée générale de l’ensemble des éléments nécessaires pour leur permettre de se prononcer sur l’approbation des comptes arrêtés au 30 septembre 2019 en pleine connaissance de cause (ex. : Civ. 3ème, 12 novembre 2020, 19-21.668, deuxième moyen, seconde branche), en distinguant les différentes charges procédant de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 9 février 2011, n° 09-70.951).

1-2-2 Sur la résolution n° 6 (approbation des comptes arrêtés au 30 septembre 2020) :

L’annulation de l’approbation des comptes peut être sollicitée s’il est démontré que le syndic a commis des irrégularités dans l’établissement des comptes que la copropriété n’a pas été à même d’apprécier lors du vote, ou si les documents annexés à la convocation n’étaient pas de nature à permettre aux copropriétaires de manifester un vote éclairé, en violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 25 octobre 2017, n° RG 15/20708).

Il convient donc de rechercher si la communication des documents notifiés aux copropriétaires était de nature à leur délivrer une information suffisante leur permettant de voter l’approbation des comptes en toute connaissance de cause (ex. : Civ. 3ème, 12 novembre 2020, 19-21.668, deuxième moyen, seconde branche), en les mettant en mesure d’apprécier la situation comptable et financière de la copropriété (ex. Cour d’appel de Paris, 23ème chambre, section B, 20 décembre 2007, n° RG 07/06123 ; Pôle 4, Chambre 2, 27 janvier 2021, n° RG 17/09926), en toute connaissance de cause (ex. : Civ. 3ème, 27 novembre 2013, n° 12-26.395).

En l’espèce, pour justifier sa demande d’annulation de ladite résolution, Madame [J] [K] fait état d’une facture de travaux EBD du 24 juillet 2020 d’un montant de 2.970,00 € relative à la façade sur cour du bâtiment, dont elle se plaint de l’imputation en charges communes générales alors qu’elle estime qu’elle aurait dû être imputée en charges communes spéciale au bâtiment A (pièces n° 14 et 15 produites en demande).

Elle argue à nouveau de l’existence de parties communes spéciales et de charges communes spéciales au sein de l’immeuble.

Toutefois, il a été vu précédemment qu’aucune partie commune spéciale n’a été instituée aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble et il n’est pas davantage établi que les travaux faisant l’objet de la facture précitée de l’entreprise EBD (ne précisant pas la nature des travaux réalisés, ne faisant référence à aucun bâtiment et dont aucun élément n’indique qu’il s’agirait de « travaux d’entretien ») pourraient, d’une quelconque manière, par leur nature et/ou leur ampleur, relever des charges « communes spéciales » mentionnées en page 16 du règlement de copropriété, sans que soit précisée clairement la nature des dépenses affectant « spécialement un ou plusieurs lots à l’exclusion des autres », dont « l’entretien et les frais qui en découleront » devraient leur être spécialement imputés.

La preuve n’est donc pas rapportée en l’espèce, faute d’existence de parties communes spéciales, que la facture querellée :

— aurait été affectée à tort en « charges communes générales »,

— porterait pas sur une dépense dont le coût devrait être réparti entre les seuls copropriétaires du bâtiment A,

— justifierait l’annulation de la résolution n° 6 querellée en ce que cette erreur d’imputation n’aurait pas permis aux copropriétaires de se prononcer en pleine connaissance de cause sur l’approbation des comptes arrêtés au 30 septembre 2020.

Décision du 12 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/01984 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33TJ

Au surplus, le tribunal rappelle que l’approbation des comptes emportant seulement approbation de la répartition des comptes « généraux », sans qu’il puisse en être déduit implicitement une nouvelle « répartition des charges » (ex. : Civ. 3ème, 6 juillet 1994, n° 92-14.317 ; 25 novembre 2003, n° 02-14.119 ; 9 mai 2007, n° 06-13.630 ; 1er décembre 2010, n° 09-72.402 ; 10 septembre 2020, n° 18-24.350 ; 3 juin 2021, n° 19-20.657).

La demande d’annulation de la résolution n° 6 formée par Madame [J] [K] reposant exclusivement sur le moyen tiré de l’imputation d’une facture de travaux EBD en « charges communes générales », cette dernière ne pourra qu’en être déboutée.

1-2-3 Sur la résolution n° 7 (approbation des comptes arrêtés au 30 septembre 2023) :

Il est constant que l’approbation des comptes est indépendante de la répartition des charges entre copropriétaires (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 18 novembre 2020, n° 17/05944).

En l’espèce, Madame [J] [K] se plaint de l’imputation en « charges communes générales » d’une facture de la société Ravier Riccoboni du 14 septembre 2023 d’un montant de 1.243 € (non produite) en indiquant que cette facture (non produite) et les « échanges de mails » (ceux produits ne faisant nullement référence à ladite facture) feraient « apparaître une visite d’entretien des toits de la copropriété à la suite de sinistres en parties privatives de lots privatifs situés dans le bâtiment A ».

Elle ajoute que :

— il aurait été facturé à la copropriété cinq chapeaux sur deux cheminées situées dans les bâtiments A et B et une réfection d’une gouttière du bâtiment A,

— les noms des bénéficiaires et les numéros des lots seraient cités dans la facture (non produite),

— le règlement de copropriété prévoit que les dépenses d’entretien et de nettoyage des parties communes sont des charges communes générales,

— l’imputation de cette facture (non produite) aurait « dû distinguer ce qui relève de l’entretien et de qui relève des travaux puisque » l’immeuble « comporte bien des parties communes spéciales auxquelles sont rattachées des charges communes spéciales ».

Elle ne conteste donc pas le montant des travaux susvisés mais la répartition des charges afférente auxdits travaux.

Outre que Madame [K] ne rapporte pas la preuve des allégations susvisées et qu’il a été vu précédemment qu’il n’existe pas de parties communes spéciales par bâtiment au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], il n’est pas démontré en l’espèce que :

— la facture litigieuse porterait sur des travaux d’entretien et/ou de nettoyage qui devraient faire l’objet d’une ventilation en charges communes générales et en charges communes spéciales,

— l’imputation de cette facture en charges communes générales justifierait l’annulation de la résolution n° 7 d’approbation des comptes arrêtés au 30 septembre 2023, alors même que le fait que des sommes aient pu, le cas échéant, être imputées à tort à certains copropriétaires ne peut justifier l’annulation d’une résolution d’approbation des comptes pour ce seul motif (en ce sens : Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre – 2ème section, 12 décembre 2016, n° RG 15/01434).

Madame [J] [K] sera donc également déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n° 7 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] en date du 16 novembre 2023.

II – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Par ailleurs, au regard de la solution donnée au présent litige, Madame [J] [K] ayant été déboutée de sa demande d’annulation des résolutions n° 6, 7, 32, 33 et 34 de l’assemblée générale du 16 novembre 2023, seule la résolution n° 5 (approbation des comptes arrêtés au 30 septembre 2019) ayant été annulée, il convient de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

L’équité commande en outre en l’espèce de débouter :

— tant Madame [J] [K] que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Madame [J] [K] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Madame [J] [K] de sa demande d’annulation de la résolution n° 6, 7, 32, 33 et 34 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] en date du 16 novembre 2023,

Annule la résolution n° 5 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] en date du 16 novembre 2023,

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens,

Par conséquent,

Déboute Madame [J] [K] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [J] [K] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à Paris, le 12 Février 2026

La Greffière, Le Président,