TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e PANEPINTO (P0102)

M^e TROUVIN (A0354)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 19/14691

N° Portalis 352J-W-B7D-CRKPI

N° MINUTE : 1

Assignation du :

16 Décembre 2019

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [J] (RCS de [Localité 1] n°572 117 463)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Valérie PANEPINTO de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0102

DÉFENDEURS

Madame [B] [I] épouse [S]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [A] [I]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Pierre-emmanuel TROUVIN de la SELARL CABINET TROUVIN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0354

Décision du 07 Mai 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 19/14691 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRKPI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente assistée de Paulin MAGIS, Greffier

DEBATS

A l’audience du 22 janvier 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 21 juillet 1994, Mme [X] [K] épouse [I], Mme [B] [I] épouse [S] et M. [A] [I] (ci-après les consorts [I]) ont donné à bail commercial, en renouvellemennt, à la société [J] des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 3], [Adresse 2] et [Adresse 1], pour une durée de neuf années du 1er juillet 1994 au 30 juin 2003, l’exercice de l’activité de « BAR-CAFE-RESTAURANT » et un loyer annuel de 140 000 francs, soit 21 342,86 euros, hors taxes et hors charges.

Selon acte sous seing privé en date du 29 décembre 2004, les consorts [I] ont consenti au renouvellement du bail pour une durée de neuf années du 1er juillet 2003 au 30 juin 2012 et le montant du loyer a alors été fixé à la somme de 24 620 euros à la suite d’un jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris le 5 avril 2004.

Par acte d’huissier de justice signifié le 28 décembre 2011, les consorts [I] ont donné congé des locaux loués à la société [J] pour le 30 juin 2012 à minuit, avec refus de renouvellement du bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

A la suite de ce congé, par ordonnance en date du 26 février 2013 le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, à la demande des consorts [I] et au contradictoire de la société [J], a ordonné une mesure d’expertise en désignant pour y procéder M. [Y] [W] et en lui donnant pour mission de rechercher tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation dues réciproquement par les parties.

Au cours des opérations d’expertise, par acte d’huissier de justice signifié le 16 décembre 2019, la société [J] a assigné les consorts [I] à comparaître devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Paris afin de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

L’expert a déposé son rapport le 29 avril 2021.

A la suite du décès de Madame [X] [K] veuve [I] le 9 juin 2023, Madame [B] [I] épouse [S] et Monsieur [A] [I] sont devenus seuls propriétaires des locaux considérés selon acte de notoriété en date du 30 juin 2023.

Selon acte de commissaire de justice signifié le 17 mai 2024, les consorts [I] ont fait commandement à la société [J], en visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de leur payer dans le délai d’un mois, la somme de 76 419,35 euros en règlement d’un arriéré de loyer selon décompte arrêté au 23 avril 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 janvier 2025, la société [J] demande au tribunal de :

« Juger irrecevable, pour être prescrite, et en toute hypothèse mal fondée, la demande de Madame [B] [I] et Monsieur [A] [I] en fixation de l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2012.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où l’action de Madame [B] [I] et Monsieur [A] [I] en fixation de l’indemnité d’occupation ne serait pas prescrite, appliquer un abattement pour précarité de 20 % sur le montant de l’indemnité d’occupation, à compter du 1er juillet 2012, d’une part et fixer l’indemnité d’occupation, pour la période du 1 er avril 2020 au 30 juin 2022, à la somme annuelle de 40.000 €.

En toute hypothèse,

Juger irrecevable et en toute hypothèse mal fondée la fin de non-recevoir tirée de la prescription invoquée par Madame [B] [I] et Monsieur [A] [I]

En conséquence les en débouter

Condamner Madame [B] [I] et Monsieur [A] [I], à payer à la société [J] la somme de 100.000 € à titre de dommages-intérêts, par application de l’article 123 du code de procédure civile, compte tenu de l’intention dilatoire dont ont fait preuve les consorts [I] et subsidiairement, dans l’hypothèse où la prescription serait acquise, à la somme de 2.151.250 €, sauf à parfaire, correspondant au préjudice subi par la société [J].

Fixer comme suit le montant des indemnités dues à la société [J] :

Indemnité principale… 1.670.000 €,

Remploi… 167.000 €,

Trouble commercial… 42.250 €,

Réinstallation… 266.000 €,

Déménagement… 3.500 €,

Frais administratifs… 2.500 €,

Frais de licenciement… mémoire.

Condamner, dans ces conditions, solidairement Madame [B] [I] et Monsieur [A] [I], à payer à la société [J] une indemnité d’éviction totale, sauf frais de licenciement, de 2.151.250 €, sauf à parfaire.

Débouter Madame [B] [I] et Monsieur [A] [I] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions

Les condamner solidairement à payer à la SARL [J] somme de 15.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les condamner solidairement aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise. ».

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2025, les consorts [I] demandent au tribunal de :

« – DECLARER les consorts [I] recevables et bien fondés en leur demandes,

— DEBOUTER la société [J] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

Et en conséquence :

▪ SUR l’INDEMNITE D’EVICTION

A TITRE PRINCIPAL,

— DECLARER l’action mise en œuvre par la société [J] à l’encontre des consorts [I] en paiement de l’indemnité d’éviction prescrite, l’action ayant été introduite plus de deux ans après la date de prise d’effet du congé avec refus de renouvellement délivré par les consorts [I],

Et en conséquence,

— DECLARER irrecevable l’ensemble des demandes formulées par la société [J],

— CONSTATER que la société [J] est occupante sans droit ni titre à compter du 1er juillet 2012,

— ORDONNER l’expulsion immédiate de la société [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés au rez-de-chaussée [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 4] et des trois caves au sous-sol et ce, avec l’assistance d’un serrurier, du Commissaire de Police et de la force publique si besoin est,

— ORDONNER la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira aux consorts [I], aux frais, risques et périls de la société [J],

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— FIXER le montant de l’indemnité d’éviction due à la société [J] à 1.280.610 €, conformément aux dispositions de l’article L.145-14 du Code de Commerce, correspondant à :

Poste de préjudice

Quantum

Valeur du fonds de commerce

1.163.000 €

Frais de remploi

111.610 €

Trouble commercial

Néant

Frais de réinstallation

Néant

Frais administratifs

2.500 €

Frais de déménagement

3.500 €

TOTAL

1.280.610 €

— ORDONNER que le paiement de l’indemnité d’éviction intervienne selon les modalités prévues à l’article L 145-29 du code de commerce,

— ORDONNER la compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation,

▪ SUR l’INDEMNITE D’OCCUPATION

A TITRE PRINCIPAL,

— DECLARER qu’à la suite du congé avec refus de renouvellement, le bail consenti par les consorts [I] a pris fin le 30 juin 2012,

— DECLARER recevable la demande en fixation du montant de l’indemnité d’occupation des consorts [I], comme n’étant pas prescrite,

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société [J] aux consorts [I] à la somme de 69.822 €/HT/HC/AN à compter du 1er juillet 2012 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— DECLARER que les arriérés dus sur les indemnités d’occupation porteront intérêt légal en application de l’article 1343-1 du Code civil à compter de la délivrance de l’exploit introductif d’instance en date du 16 novembre 2019,

— DECLARER que les intérêts échus depuis plus d’un an porteront eux-mêmes intérêt au taux légal en application de l’article 1343-2 du Code Civil,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— DECLARER qu’à la suite du congé avec refus de renouvellement, le bail consenti par les Consorts [I] a pris fin le 30 juin 2012,

— DECLARER recevable la demande en fixation du montant de l’indemnité d’occupation des Consorts [I], comme n’étant pas prescrite,

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société [J] aux consorts [I] à la somme de 55.860 €/HT/HC/AN à compter du 1 er juillet 2012 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— DECLARER que les arriérés dus sur les indemnités d’occupation porteront intérêt légal en application de l’article 1343-1 du Code civil à compter de la délivrance de l’exploit introductif d’instance en date du 16 novembre 2019,

— DECLARER que les intérêts échus depuis plus d’un an porteront eux-mêmes intérêt au taux légal en application de l’article 1343-2 du Code Civil,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

— DECLARER qu’à la suite du congé avec refus de renouvellement, le bail consenti par les Consorts [I] a pris fin le 30 juin 2012,

— DECLARER que la société [J] est redevable du loyer fixé contractuellement à compter du 1er juillet 2012 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— ORDONNER que les arriérés dus sur les indemnités d’occupation portent intérêt légal en application de l’article 1343-1 du Code civil à compter de la délivrance de l’exploit introductif d’instance en date du 16 novembre 2019,

— ORDONNER que les intérêts échus depuis plus d’un an portent eux-mêmes intérêt au taux légal en application de l’article 1343-2 du Code Civil,

▪ SUR L’EXECUTION PROVISOIRE ET LES FRAIS DE PROCEDURE

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER la société [J] à payer aux Consorts [I] la somme de 15.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. ».

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 05 février 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et a renvoyé l’affaire à l’audience collégiale du 22 janvier 2026 à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 07 mai 2026.

MOTIFS

1- Sur les demandes de la société [J] en fixation et en paiement d’une indemnité d’éviction

Sur la fin de non-recevoir

La société [J] conteste la fin de non-recevoir pour prescription soulevée par les consorts [I] sur le fondement de l’article L. 145-9 du code commerce du code de commerce.

La société [J] invoque, d’une part, qu’il existe des causes d’interruption et de suspension de la prescription. En application de l’article 2241 du code civil, qui selon elle pose le principe général selon lequel la demande en justice interrompt le délai de prescription, sans autre précision, elle soutient que l’assignation en référé du 25 février 2013 à fin de désignation d’un expert a interrompu la prescription. De plus, en vertu de l’article 2239 du code civil, qui selon elle pose le principe général de la suspension du délai de prescription quand le juge fait droit à une mesure d’instruction, elle considère que l’ordonnance de référé rendu le 26 février 2013 a suspendu la prescription. Elle précise que selon la jurisprudence, lorsque l’objet de la mesure d’instruction porte sur les droits réciproques des parties, notamment la détermination de la créance de l’une d’entre elles comme l’indemnité d’éviction, la partie qui n’était pas demanderesse à la mesure peut incontestablement se prévaloir de la suspension du cours de la prescription de l’action en paiement de sa créance dans l’attente de l’issue de la mesure d’expertise. En tout état de cause, elle invoque que le juge des référés était saisi d’une demande de sa part puisque dans son assignation du 25 février 2013, le bailleur avait demandé la désignation d’un expert « chargé de réunir les éléments d’appréciation permettant à la juridiction du fond, ultérieurement saisie, de fixer les indemnités d’éviction et d’occupation dues respectivement par les parties » et demandait également que celui-ci ait pour mission de « déterminer le montant de l’indemnité d’éviction » ainsi que les dépens soient réservés. Elle ajoute que lors de l’audience les parties étaient effectivement convenues de la désignation d’un expert et qu’elle a demandé la désignation d’un expert, ce qui a permis au juge des référés de rendre sa décision sans renvoi de l’audience qui a eu lieu le lendemain de l’assignation, sur le siège, en désignant l’expert [Y] [W] en accord avec les parties et en condamnant, à sa demande, le bailleur aux dépens et au paiement de la provision pour expertise alors que celui-ci avait demandé dans son assignation que les dépens soient réservés. Elle souligne que s’il a pu être admis par la Cour de cassation dans un arrêt du 19 mars 2020 que l’interruption puis la suspension de la prescription quinquennale de l’action en responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur quant aux désordres révélés en l’absence de réception de l’ouvrage n’avaient pas profité au maître de l’ouvrage car l’instance en référé avait été introduite par les bénéficiaires de la construction, cette décision n’est pas transposable à la relation bailleur/locataire, qui est exclusive de tout tiers, et lorsque le bailleur sollicite la désignation d’un expert pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction devant revenir au locataire. Elle considère que les « protestations et réserves » mentionnées dans l’ordonnance de référé ne correspondent pas à la réalité puisqu’elle a indiqué à l’audience qu’elle entendait voir désigner un expert et que si les « protestations et réserves » ne peuvent être qualifiées de défense au fond, elles constituent nécessairement une demande interruptive de prescription. Elle ajoute que la jurisprudence invoquée par le bailleur a de toute façon été rendue en 2019, 2020 et 2022, soit postérieurement au délai de deux ans suivant la date d’effet du congé, de sorte qu’elle ne peut être appliquée à l’espèce conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation qui considère que les effets de l’application d’un revirement seraient de nature à priver le plaideur d’un procès équitable au sens de l’article 6.1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. En l’espèce, l’application de la jurisprudence postérieure aurait pour effet de déclarer prescrite sa demande et de la priver d’un accès au juge ainsi que de porter une atteinte disproportionnée à la sécurité juridique.

D’autre part, la société [J] soutient que le bailleur a reconnu son droit à indemnité d’éviction dans le congé lui-même qui comporte une offre d’indemnité d’éviction, aux termes de l’assignation devant le juge des référés signifiée le 25 février 2013 en sollicitant la désignation d’un expert ayant pour mission d’évaluer l’indemnité d’éviction, ce qui est dépourvu d’ambiguïté, ainsi qu’au cours des opérations d’expertise et de la présente instance. Elle en conclut qu’en application de l’article 2240 du code civil, cette reconnaissance a interrompu le délai de prescription.

Enfin, sur le fondement des articles 2250 et 2251 du code civil, la société [J] expose que le bailleur a incontestablement renoncé à la prescription puisque postérieurement à la date du 30 juin 2014 à laquelle la prescription serait selon lui acquise, il a fait valoir ses observations sur le montant de l’indemnité ou sollicité la transmission d’éléments utiles à son évaluation sans émettre la moindre réserve au titre d’une prétendue prescription.

Les consorts [I] expliquent qu’en vertu des articles L.145-9 et L.145-60 du code de commerce fixant un délai de prescription de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, la société [J] aurait dû saisir le tribunal au plus tard le 30 juin 2014 alors qu’elle a fait délivrer son assignation le 16 décembre 2019, de sorte que son action en paiement d’une indemnité d’éviction est prescrite.

Les consorts [I] considèrent que l’effet interruptif et suspensif de prescription prévu par les articles 2241 et 2239 du code civil ne bénéficie qu’à la partie ayant sollicité la mesure d’instruction, sans que les autres parties ne puissent s’en prévaloir en l’absence de demandes formulées également par elles. Ils précisent que la circonstance que la mission de l’expert porte également sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction est sans incidence sur l’effet interruptif et suspensif de prescription. Ils ajoutent que le fait qu’il existe une relation tripartite dans l’arrêt de la Cour de cassation qu’ils citent et que les demandes formulées ultérieurement ne soient pas l’objet de la mesure d’expertise sont sans aucune incidence sur les décisions rendues citées. Ils indiquent également que cette jurisprudence est parfaitement opposables à la société [J], et ce quand bien même certaines décisions ont été rendues après le 30 juin 2014, date d’expiration du délai de prescription, puisqu’elle ne résulte que de la stricte application des articles 2239 et 2241 du code civil, et qu’au demeurant celles-ci n’opèrent pas de revirement de jurisprudence. Ils soulignent que la société [J] n’a formulé aucune demande reconventionnelle dans le cadre de la procédure en référé qui aurait été de nature à interrompre la prescription mais qu’elle s’est contentée de formuler des « protestations et réserves » qui n’ont aucune valeur juridique et ne sauraient en aucun cas s’analyser comme une demande de la part de son auteur, ou comme un acquiescement à la demande adverse, mais comme une contestation de la mesure d’expertise sollicitée, simple moyen de défense qui n’est donc nullement de nature à interrompre et suspendre la prescription. Ils précisent qu’il ne ressort pas des termes de l’ordonnance de référé que la société [J], ainsi qu’elle le soutient, aurait indiqué à l’audience qu’elle entendait effectivement voir désigner un expert pour l’estimation de l’indemnité d’éviction et qu’elle aurait sollicité leur condamnation aux dépens et que si elle avait véritablement sollicité la désignation d’un expert la provision concernant les frais d’expertise aurait alors été consignée à frais partagés et les dépens auraient également dû être partagés. En ce qui concerne l’application de l’article 6.1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, les consorts [I] exposent que l’on ne peut considérer que la société [J] se verrait privée d’un accès au juge car, d’une part, les règles applicables pour un « accès au juge » lui ont été exposées dans le congé qui lui a été délivré, lequel rappelle expressément le délai de prescription de deux ans, d’autre part, les dispositions des articles 2239 et 2241 du code civil relatives à l’interruption et la suspension des délais de prescriptions et leur application, résultent dans leur version en vigueur, de la réforme du 17 juin 2008 modifiant les règles de prescription et,enfin, les arrêts cités par la société [J] portent sur l’application d’un texte de loi relatif à une règle de prescription en matière de droit de la presse qui ne pouvait recevoir application immédiate puisque modifié en cours de procédure. Or, dans la présente instance la règlementation relative à la prescription en matière d’indemnité d’éviction résulte de la réforme du 17 juin 2008, antérieure à la procédure de référé initiée en 2013, et les décisions qu’ils citent des 4 juin 2020, 12 avril 2022 et 23 novembre 2022 ne constituent qu’une application de ces textes inchangés.

Les consorts [I] contestent en outre avoir reconnu le droit à indemnité d’éviction de la société [J] aux motifs que leurs diligences relatives au congé et à l’expertise en évaluation de l’indemnité d’éviction ne signifiaient pas pour autant qu’ils reconnaissaient expressément et de manière non équivoque un droit à indemnité d’éviction vis-à-vis du preneur puisqu’ils se conformaient seulement à la procédure applicable en cas de congé avec refus de renouvellement. De plus leurs dires et écrits adressés en cours d’expertise ne valent pas plus reconnaissance de ce droit car ils n’ont discuté du montant de l’indemnité d’éviction que dans l’hypothèse de l’exigibilité de cette indemnité.

Sur ce,

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il ressort de l’article L. 145-60 du code de commerce que toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Selon l’article L.145-9 du même code, le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Il résulte de ces dispositions qu’en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé.

Cette prescription est toutefois susceptible d’être interrompue ou suspendue en application :

— de l’article 2241 du code civil selon lequel la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription et ce, jusqu’à l’extinction de l’instance en application de l’article 2242 du code civil,

— de l’article 2239 du même code, selon lequel la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, le délai de prescription recommençant à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée,

— et de l’article 2240 en vertu duquel la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

L’article 2230 du code civil dispose que la suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru.

En vertu de l’article 2231 du même code, l’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien.

Selon l’article 2219, la prescription extinctive est un mode d’extinction d’un droit résultant de l’inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps.

En l’espèce, les consorts [I] ont donné congé des locaux loués à la société [J] pour le 30 juin 2012 à minuit, avec refus de renouvellement du bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Il appartenait ainsi à la société [J] d’agir en paiement de l’indemnité d’éviction dans un délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, soit au plus tard le 30 juin 2014 à minuit.

Il s’avère que le délai de prescription de l’action des consorts [I] a été interrompu par l’assignation en référé signifiée le 25 février 2013 à la société [J] et jusqu’à l’ordonnance de référé rendue le 26 février 2013, date à laquelle il a été suspendu par l’ordonnance de référé décidant d’une mesure d’expertise et ce, jusqu’au dépôt du rapport de l’expert le 29 avril 2021.

Il ressort cependant tant de l’article 2241 que de l’article 2239 du code civil que l’interruption et la suspension du délai de prescription bénéficient à celui qui forme la demande en justice et à celui qui forme la demande de mesure d’instruction avant tout procès, ce qui s’entend de la mesure d’instruction sollicitée en référé en vertu de l’article 145 du code de procédure civile.

En outre, la suspension de la prescription, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit.

Or, il ressort de l’ordonnance rendue le 26 février 2013 que le juge des référés a donné acte « des protestations et réserves formulées en défense », ce qui doit s’analyser en une contestation par la société [J] de la mesure d’expertise sollicitée par les époux [I] et en aucun cas en une demande d’expertise de sa part, ou en un acquiescement de sa part à la demande d’expertise, ni même en un accord des parties quant à la désignation d’un expert, ainsi que la société [J] le soutient.

La société [J] ne peut davantage invoquer que la suspension du délai de prescription doit lui bénéficier au motif que les consorts [I] sollicitaient une mesure d’instruction portant sur les droits réciproques des parties. Il ressort en effet de leur assignation signifiée le 25 février 2013 que les consorts [I] ne considéraient pas que le droit à indemnité d’éviction de la société [J] lui était définitivement acquis puisqu’ils mentionnaient que le congé ouvrait droit à la société [J] au paiement d’une indemnité d’éviction « Sous réserve qu’elle remplisse les conditions pour y prétendre ». Il était donc de plus fort nécessaire que la société [J] sollicite elle-même expressément une mesure d’expertise pour affirmer son droit à obtenir une indemnité d’éviction.

En outre, la société [J] n’indique pas pour quel motif la jurisprudence selon laquelle l’effet suspensif ne joue qu’au profit de la partie qui a sollicité la mesure d’instruction, laquelle a été rendue dans le cadre d’une relation tripartite, ne serait pas applicable à la relation bailleur-locataire.

Enfin, la société [J] ne peut prétendre que cette jurisprudence n’est pas applicable à l’espèce au motif qu’elle a été consacrée postérieurement au délai de deux ans suivant la date d’effet du congé et qu’elle la priverait d’un accès au juge. Il est en effet de principe qu’une jurisprudence nouvelle s’applique de plein droit à tout ce qui a été réalisé antérieurement à celle-ci et afin que la mise en oeuvre de ce principe n’affecte pas irrémédiablement la situation des parties ayant agi de bonne foi, en se conformant à l’état du droit applicable à la date de leur action, il appartient au juge de procéder à une évaluation des éléments justifiant qu’il soit fait exception au principe de la rétroactivité de la jurisprudence et rechercher, au cas par cas, s’il existe, entre les avantages qui y sont attachés et ses inconvénients, une disproportion manifeste. Or, la société [J] ne pouvait ignorer qu’il lui appartenait d’agir en paiement de cette indemnité dans le délai de prescription de deux ans de sorte qu’elle devait effectuer toute diligence utile et former toutes les demandes nécessaires à la préservation de ses droits devant la juridiction compétente, que celle-ci soit saisie par les consorts [I] ou par elle-même. Il est donc incompréhensible qu’elle ait contesté la demande d’expertise sollicitée devant le juge des référés alors qu’en l’état du litige elle avait intérêt à ce qu’un expert réunisse tous les éléments nécessaires à la détermination du montant de l’indemnité et donne son avis à ce sujet. Ainsi, il n’est pas justifié de déroger au principe de l’application immédiate de la jurisprudence, étant rappelé qu’il est acquis que la sécurité juridique, invoquée sur le fondement du droit à un procès équitable, ne saurait consacrer un droit acquis à une jurisprudence figée.

Dans ces conditions, il doit être retenu qu’il n’y a eu ni interruption ni suspension du délai de prescription de deux ans au profit de la société [J].

D’autre part, il ne peut être déduit du congé avec refus de renouvellement du bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction signifié le 28 décembre 2011 et de l’assignation en référé du 25 février 2013 à fin de désignation d’un expert que les consorts [I] ont reconnu sans équivoque le droit à indemnité d’éviction de la société [J]. Il ressort au contraire du congé que les consorts [I] ont offert à la société [J] « de payer l’indemnité d’éviction à laquelle elle serait éventuellement en droit de prétendre (…) » et de leur assignation en référé qu’ils ont indiqué que le congé lui ouvrait droit au paiement d’une indemnité d’éviction « Sous réserve qu’elle remplisse les conditions pour y prétendre », l’emploi de ces termes hypothétiques étant exclusif d’une reconnaissance expresse et certaine d’un droit à indemnité d’éviction.

En outre, dans les dire et lettres qu’ils ont adressés à l’expert, les concorts [I] n’ont pas reconnu sans ambiguïté leur obligation de paiement de l’indemnité d’éviction mais seulement fait part de leurs critiques et observations sur l’évaluation à laquelle celui-ci avait procédé.

Ainsi, il ne peut être retenu qu’il y a eu reconnaissance par les consorts [I] du droit à indemnité d’éviction de la société [J] ayant interrompu la prescription à l’égard de celle-ci.

Par conséquent, le congé avec refus de renouvellement du bail et offre d’indemnité d’éviction ayant été délivré par les consorts [I] pour le 30 juin 2012, la société [J] aurait dû agir en paiement de l’indemnité d’éviction dans un délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, soit au plus tard le 30 juin 2014 à minuit. Or, elle a assigné les consorts [I] à comparaître devant le tribunal judiciaire le 16 novembre 2019, soit après l’expiration du délai de prescription. Ses demandes en fixation d’une indemnité d’éviction d’un montant de 2 151 250 euros et en condamnation des consorts [I] à lui payer cette indemnité d’évition sont donc prescrites et doivent être déclarées irrecevables.

2- Sur la demande de dommages-intérêts de la société [J]

En vertu de l’article 123 du code de procédure civile, la société [J] expose qu’en invoquant la prescription pour la première fois le 26 janvier 2022 alors qu’ils l’estimaient acquise depuis le 30 juin 2014, que l’instance avait été introduite le 16 novembre 2019 et que le rapport d’expertise avait été déposé le 29 avril 2021, les consorts [I] se sont abstenus de la soulever plus tôt dans une intention dilatoire, ce qui justifie selon elle qu’il lui soit alloué des dommages-intérêts d’un montant égal au préjudice qu’elle a subi et qui correspond à la perte de l’indemnité d’éviction qu’elle avait évaluée à un montant total de 2 151 250 euros.

Les consorts [I], qui ont demandé au tribunal de débouter la société [J] de l’ensemble de ses demandes, ne formulent aucune observation quant à cette demande de dommages-intérêts.

Sur ce,

L’article 123 du code de procédure civile dispose que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

En l’espèce, il ne saurait résulter de la chronologie invoquée par la société [J] la démonstration de manoeuvres dilatoires de la part des consorts [I].

De surcroît, la société [J] ne produit aucun élément de nature à démontrer que les consorts [I] étaient animés d’une intention dilatoire.

En tout état de cause, la perte du droit au paiement de l’indemnité d’éviction ne résulte pas de l’évocation tardive de la fin de non-recevoir, mais de la présentation tardive de cette demande en justice, de sorte que les bailleurs n’ont pas à indemniser la locataire de cette perte.

Dans ces conditions, la demande de la société [J] de condamnation des consorts [I] à lui payer la somme de 2 151 250 euros à titre de dommages-intérêts sera rejetée.

3- Sur la demande des consorts [I] d’expulsion de la société [J]

Selon la société [J], les consorts [I] doivent être déboutés de leur demandes de voir juger qu’elle est occupante sans droit ni titre ainsi que de leur demande d’expulsion au motif qu’ils ne pouvent se prévaloir d’aucune prescription.

Les consorts [I] demandent au tribunal de constater que la société [J] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2012 et d’ordonner en conséquence son expulsion.

Sur ce,

Il ressort de l’article L.145-28 du code de commerce que le locataire qui peut prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Selon l’article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Il se déduit de ces dispositions que le locataire évincé, qui peut prétendre à une indemnité d’éviction, a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu’à l’expiration du délai de prescription de l’action en fixation et paiement de l’indemnité d’éviction.

En l’espèce, la société [J] a eu droit au maintien dans les lieux jusqu’au 30 juin 2014, date d’expiration du délai de prescription de deux ans de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction, et c’est à compter du 1er juillet 2014, et non du 1er juillet 2012 ainsi que le soutiennent les consorts [I], qu’elle est devenue occupante sans droit ni titre.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire de sa part dans le mois suivant la signification du présent jugement, son expulsion, et celle de tout occupant de son chefs, des locaux loués sera ordonnée, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

En cas de besoin, le sort des meubles laissés sur place sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

4- Sur la demande des consorts [I] en fixation d’une indemnité d’occupation

Sur la fin de non-recevoir

La société [J] expose que la demande des consorts [I] en fixation d’une indemnité d’occupation est irrecevable car prescrite puisqu’ ils ont attendu le 26 janvier 2024 pour solliciter, par conclusions et pour la première fois, la fixation de l’indemnité d’occupation alors qu’ils auraient dû présenter leur demande avant le 28 avril 2023. Elle explique que le délai de prescription a été interrompu le 25 février 2013, date de l’assignation en référé puis suspendu le 26 février 2013, date de l’ordonnance de référé et que l’on peut considérer que, l’ordonnance étant intervenue le lendemain de l’interruption du délai de prescription, les bailleurs disposaient d’un délai de deux ans à compter du 29 avril 2021, date du dépôt du rapport d’expertise, pour solliciter la fixation de l’indemnité d’occupation, soit jusqu’au 28 avril 2023.

Les consorts [I] déclarent que leur demande de fixation d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2012 est parfaitement recevable. Ils exposent que le délai de prescription a tout d’abord été interrompu par l’assignation en référé du 25 février 2013 puis suspendu par l’ordonnance du 26 février 2013 ayant ordonné l’expertise et ce,jusqu’au au jour du dépôt de son rapport par l’expert, soit le 29 avril 2021, en application de l’article 2239 du code civil. Ils en concluent qu’ils disposaient ainsi d’un nouveau de délai de deux ans à compter du 29 avril 2021, soit jusqu’au 28 avril 2023. Or, ils rappellent que par conclusions en réplique régularisées pour l’audience de mise en état du 7 novembre 2022 ils ont contesté le droit de la société [J] à percevoir une indemnité d’éviction compte tenu de la prescription de son action, ce qui selon eux et en application de la jurisprudence de la Cour de cassation, a pour effet de ne faire courir la prescription qu’à compter du jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d’une indemnité d’éviction, soit au plus tôt à compter du jugement à intervenir. Ils ajoutent que dans le cadre de la présente procédure ils contestent également devoir toute indemnité d’éviction à la société [J] au regard des manquements caractérisés de cette dernière de paiement du loyer, rappelant que ces manquements ont donné lieu à la signification d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 mai 2024 pour un arriéré locatif s’élevant à 76 418,35 euros, lequel n’a pas donné lieu à ce jour à l’apurement de leur dette.

Sur ce,

Selon l’article L.145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En outre, il ressort de l’article L. 145-60 du code de commerce que toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

Jusqu’à l’expiration du délai de prescription de l’action en fixation et paiement de l’indemnité d’éviction, le locataire évincé, qui peut prétendre à une indemnité d’éviction, a droit au maintien dans les lieux sur le fondement de l’article L.145-28 du code de commerce. Il est donc redevable, jusqu’à cette même date, d’une indemnité d’occupation statutaire.

Il en résulte que la société [J] est débitrice à l’égard des consorts [I] d’une indemnité d’occupation statutaire du 1er juillet 2012, lendemain de la date d’effet du congé, au 30 juin 2014, date d’expiration du délai de prescription.

Dans la mesure où les consorts [I] ont donné congé des locaux loués à la société [J] pour le 30 juin 2012 à minuit, avec refus de renouvellement du bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, il leur appartenait d’agir en paiement de cette indemnité d’occupation statutaire dans un délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, soit au plus tard le 30 juin 2014 à minuit.

Cependant, le délai de prescription a été interrompu par l’assignation en référé signifiée le 25 février 2013 par les consorts [I] à la société [J], aux termes de laquelle ils ont sollicité la désignation d’un expert chargé de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation, et jusqu’à l’ordonnance de référé rendue le 26 février 2013, date à laquelle il a été suspendu par l’ordonnance de référé décidant d’une mesure d’expertise et ce, jusqu’au dépôt du rapport de l’expert le 29 avril 2021, date à laquelle un nouveau délai de deux ans a couru jusqu’au 29 avril 2023.

Les consorts [I] ont toutefois sollicité pour la première fois la fixation d’une indemnité d’occupation statutaire par conclusions notifiées par voie électronique le 26 janvier 2024, soit postérieurement à l’expiration du délai de prescription.

Leur demande se trouve ainsi prescrite.

Le fait que par conclusions notifiées le 7 novembre 2022 ils aient contesté le droit de la société [J] de percevoir une indemnité d’éviction n’a aucune incidence sur le cours du délai de prescription de l’indemnité d’occupation.

Par conséquent, la demande principale des consorts [I] de fixation du montant de l’indemnité d’occupation annuelle due par la société [J] à compter du 1er juillet 2012 à la somme de 69 822 euros hors taxes et hors charges, ainsi que leur demande subsidiaire de fixation de cette indemnité d’occupation à la somme de 55 860 euros hors taxes et hors charges, seront déclarées irrecevables.

Les demandes subséquentes des consorts [I] relatives aux intérêts dus sur les arriérés d’indemnité d’occupation et à leur capitalisation seront également déclarées irrecevables pour cause de prescription.

5- Sur la demande subsidiaire des consorts [I] en paiement du loyer du 1er juillet 2012 jusqu’à parfaite libération des lieux

La société [J] ne se prononce pas sur la demande subsidiaire des consorts [I] de paiement du loyer du 1er juillet 2012 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Les consorts [I] exposent que si par extraordinaire la prescription de l’indemnité d’éviction due en application de l’article L.145-28 du code de commerce était acquise, la société [J] serait à tout le moins tenue de s’acquitter du loyer contractuel à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à parfaite libération des lieux. Ils soutiennent qu’en effet, à défaut d’action du bailleur en fixation de l’indemnité d’occupation, le locataire reste alors tenu de s’acquitter du loyer contractuel transformé en indemnité d’occupation.

Sur ce,

Selon l’article L.145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Aux termes de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, devenu l’article 1240 actuel du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort de ces dispositions que jusqu’à l’expiration du délai de prescription de l’action en fixation et paiement de l’indemnité d’éviction, le locataire évincé, qui peut prétendre à une indemnité d’éviction, a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré sur le fondement de l’article L. 145-28 du code de commerce.

En outre, après l’expiration du délai de prescription de l’action en fixation et paiement de l’indemnité d’éviction, le locataire devient occupant sans droit ni titre des locaux dont il est évincé. Il est alors redevable, en application de l’article 1240 du code civil (ancien article 1382 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige), d’une indemnité d’occupation destinée à rémunérer la jouissance des lieux et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre de ses locaux.

En l’espèce, il a été jugé dans les développements précédents que les consorts [I] étaient prescrits en leur demande en paiement d’une indemnité d’occupation statutaire pour la période du 1er juillet 2012 au 30 juin 2014.

Cependant, ils sont bien fondés à percevoir de la société [J] une indemnité d’occupation en contrepartie de son occupation des locaux sans droit ni titre postérieurement au 1er juillet 2014 et jusqu’à leur libération.

Dès lors qu’elle est destinée à rémunérer la jouissance des locaux et les consorts [I] n’invoquant aucun préjudice autre que celui résultant de leur simple occupation, cette indemnité d’occupation doit être fixée au montant du loyer contractuel.

Par conséquent, le tribunal déclarera que la société [J] est redevable à l’égard des consorts [I] du paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel pour la période du 1er juillet 2014 jusqu’à la libération des locaux, outre intérêts au taux légal à compter du jugement en vertu de l’article 1231-7 du code civil et avec capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil.

La demande des consorts [I] de voir déclarer que la société [J] est redevable du paiement du loyer durant la période du 1er juillet 2012 au 30 juin 2014 sera rejetée.

6- Sur les demandes accessoires

Les parties succombant chacune en leurs demandes principales, elles conserveront la charge de leurs dépens en application de l’articles 696 du code de procédure civile.

En conséquence, leurs demandes de condamnation réciproques formées en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version antérieure au 1er janvier 2020 applicable au litige, car elle s’avère incompatible avec la nature de l’affaire. La demande en ce sens des consorts [I] sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare irrecevables les demandes de la société [J] en fixation d’une indemnité d’éviction d’un montant de 2 151 250 euros et en condamnation de Madame [B] [I] épouse [S] et Monsieur [A] [I] à lui payer cette indemnité d’éviction ;

Rejette la demande de la société [J] de condamnation de Madame [B] [I] épouse [S] et Monsieur [A] [I] à lui payer la somme de 2 151 250 euros à titre de dommages-intérêts ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire de sa part dans le mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de la société [J], et celle de tout occupant de son chef, des locaux sis à [Localité 3], [Adresse 2] et [Adresse 1], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

Déclare qu’en cas de besoin, le sort des meubles laissés sur place sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Déclare irrecevables la demande principale de Madame [B] [I] épouse [S] et Monsieur [A] [I] de fixation du montant de l’indemnité d’occupation annuelle due par la société [J] à compter du 1er juillet 2012 à la somme de 69 822 euros hors taxes et hors charges, ainsi que leur demande subsidiaire de fixation de cette indemnité d’occupation à la somme de 55 860 euros hors taxes et hors charges ;

Déclare irrecevables les demandes de Madame [B] [I] épouse [S] et Monsieur [A] [I] relatives aux intérêts dus sur les arriérés d’indemnité d’occupation et à leur capitalisation ;

Déclare que la société [J] est redevable à l’égard de Madame [B] [I] épouse [S] et Monsieur [A] [I] du paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel pour la période du 1er juillet 2014 jusqu’à la libération des locaux, outre intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

Rejette la demande de Madame [B] [I] épouse [S] et Monsieur [A] [I] de voir déclarer que la société [J] est redevable du paiement du loyer durant la période du 1er juillet 2012 au 30 juin 2014 ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

Rejette la demande de la société [J] de condamnation de Madame [B] [I] épouse [S] et Monsieur [A] [I] à lui payer la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Madame [B] [I] épouse [S] et Monsieur [A] [I] de condamnation de la société [J] à leur payer la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Madame [B] [I] épouse [S] et Monsieur [A] [I] de voir prononcer l’exécution provisoire du jugement.

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 Mai 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA