TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e VAUCOULEUR (c1472)

M^e QUETU (B0514)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 20/08773

N° Portalis 352J-W-B7E-CSYCF

N° MINUTE : 1

Assignation du :

17 Septembre 2020

JUGEMENT

rendu le 18 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. COMME A LA MAISON (RCS de Paris 807 600 531)

Chez Maître Barbara VAUCOULEUR,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par M^e Barbara VAUCOULEUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1472

DÉFENDERESSE

S.C.I. DU, [Adresse 2] (RCS de Paris 429 646 755),

[Adresse 2],

[Localité 1]

représentée par M^e Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0514

Décision du 18 Mars 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 20/08773 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSYCF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 12 Novembre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocat que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Cassandre AHSSAÏNI

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 23 mars 1988, la S.C.I. du, [Adresse 2] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Bar de l’horizon aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. Comme à la maison, des locaux à usage de « bar, restauration, café, salon de thé, pâtisserie, vente à emporter, restauration rapide », situés, [Adresse 2] à, [Localité 1], pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 1988.

Le bail initial a été renouvelé par acte du 26 août 1998 puis par un protocole d’accord signé les 6 et 23 juillet 2010, pour une durée de neuf ans à effet du 23 avril 2010 au 22 avril 2019, moyennant un loyer annuel de 65 170,24 euros en principal.

La S.A.R.L. Comme à la maison a acquis le fonds de commerce comprenant le droit au bail précité par acte du 28 novembre 2014 auquel la S.C.I. du, [Adresse 2] a été partie.

Par acte sous signature privée du 17 avril 2018, la bailleresse et la preneuse ont conclu une transaction mettant un terme à un litige les opposant devant le tribunal de grande instance de Paris.

Par acte sous signature privée du 1er janvier 2020, la S.C.I. du, [Adresse 2] et la S.A.R.L. Comme à la maison sont convenues de renouveler le bail pour une nouvelle durée de neuf ans, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 75 193,09 euros en principal.

Par acte sous signature privée du 14 janvier 2020, la S.A.R.L. Comme à la maison a vendu le fonds de commerce comprenant le droit au présent bail.

Par acte d’huissier du 17 septembre 2020, la S.A.R.L. Comme à la maison a assigné la S.C.I. du, [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir la restitution de loyers et charges indûment versés, outre des dommages et intérêts.

Décision du 18 Mars 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 20/08773 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSYCF

Par ordonnance du 11 mai 2023, la juge de la mise en état, saisie d’un incident par la S.C.I. du, [Adresse 2], a :

— déclaré irrecevable comme prescrite la demande de répétition de l’indu au titre de la révision des loyers formée par la S.A.R.L. Comme à la maison,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription relativement à l’éventuelle prétention de la S.C.I. du, [Adresse 2] quant aux charges 2015,

— joint au fond l’incident du chef de défaut d’intérêt à agir de la S.A.R.L. Comme à la maison.

Par mention au dossier du 20 novembre 2024, la juge de la mise en état a décidé que la nouvelle fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la S.C.I. du, [Adresse 2] serait examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 19 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience collégiale de plaidoirie du 12 novembre 2025 et mise en délibéré au 18 mars 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 6 mars 2025, la S.A.R.L. Comme à la maison demande au tribunal de :

— prononcer la nullité du protocole transactionnel du 17 avril 2018,

— condamner la S.C.I. du, [Adresse 2] à lui restituer l’indemnité transactionnelle de 72 028,93 euros,

— condamner la S.C.I. du, [Adresse 2] à lui restituer la somme de 43 486,35 euros au titre des charges indûment versées,

— déclarer la S.C.I. du, [Adresse 2] irrecevable à invoquer son défaut d’intérêt,

Subsidiairement, si la nullité du protocole du 17 avril 2018 n’était pas prononcée :

— condamner la S.C.I. du, [Adresse 2] à lui restituer la somme de 48 470,10 euros au titre des charges indûment versées du 4ème trimestre 2014 au 1er trimestre 2020 inclus,

— condamner la S.C.I. du, [Adresse 2] à lui restituer la somme de 38 888,12 euros au titre des loyers indûment payés,

En tout état de cause :

— condamner la S.C.I. du, [Adresse 2] à lui verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la S.C.I. du, [Adresse 2] à lui verser la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la S.C.I. du, [Adresse 2] aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à venir,

— débouter la S.C.I. du, [Adresse 2] de l’intégralité de ses prétentions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 janvier 2025, la S.C.I. du, [Adresse 2] demande au tribunal de :

— déclarer la S.A.R.L. Comme à la maison irrecevable en ses demandes relatives au montant des loyers et des charges payées jusqu’au 1er trimestre 2018, à la nullité du protocole transactionnel du 17 avril 2018, à la restitution de l’indemnité transactionnelle y afférente d’un montant de 72 028,93 euros,

— débouter la demanderesse de sa demande de remboursement des loyers indûment payés à hauteur de 38 888,12 euros,

— débouter la S.A.R.L. Comme à la maison de sa demande de remboursement de l’intégralité des appels de provision sur charges de 2014 à 2020,

— juger que la S.A.R.L. Comme à la maison n’a finalement trop payé que la somme de 2 656,52 euros au titre des charges locatives, ou la somme de 2 438,25 euros si le tribunal exclut l’application du protocole transactionnel du 17 avril 2018,

— débouter la S.A.R.L. Comme à la maison de sa demande de dommages et intérêts,

— débouter la S.A.R.L. Comme à la maison de sa demande de condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la S.A.R.L. Comme à la maison à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des demandes d’annulation du protocole transactionnel et de restitution subséquente

La S.C.I. du, [Adresse 2] conclut, au visa des articles 2241 et 2224 du code civil, à l’irrecevabilité de la prétention principale de la S.A.R.L. Comme à la maison au motif que cette dernière est prescrite depuis le 18 avril 2023. Elle souligne que la S.A.R.L. Comme à la maison n’a régulièrement demandé cette annulation que par conclusions notifiées le 22 (sic) janvier 2024. Elle conteste l’existence d’une cause de report du point de départ de la prescription, affirmant que la locataire a été informée au jour de la signature du protocole litigieux des conditions dans lesquelles la révision de loyer avait été opérée.

La S.A.R.L. Comme à la maison, qui affirme avoir été victime d’un dol, soutient que ses prétentions sont recevables en arguant en substance qu’elle n’a obtenu que le 4 mars 2021 communication du protocole d’accord signé en 2010 et par ailleurs découvert le 5 septembre 2022 que le loyer avait été illicitement révisé en 2013 et non pas indexé, de sorte que le point de départ du délai de prescription doit être reporté à cette date.

Sur ce,

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 1144 du même code précise que le délai de l’action en nullité ne court, en cas d’erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts et, en cas de violence, que du jour où elle a cessé.

Le dol, selon l’article 1137 du code civil, est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, le protocole transactionnel litigieux a été signé le 17 avril 2018 par la S.A.R.L. Comme à la maison et la S.C.I. du, [Adresse 2] de sorte que la S.A.R.L. Comme à la maison disposait en principe d’un délai expirant le 17 avril 2023 pour en contester la validité.

Décision du 18 Mars 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 20/08773 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSYCF

Aux termes de ce protocole d’accord, la S.A.R.L. Comme à la maison s’est engagée à payer la somme de 72 028,93 euros à la S.C.I. du, [Adresse 2] au titre de l’arriéré locatif dû pour les 3ème et 4ème trimestres 2017 et le 1er trimestre 2018. La S.C.I. du, [Adresse 2] s’obligeait en contrepartie à se désister de l’instance et de l’action en acquisition de la clause résolutoire du bail pendante devant la présente juridiction.

Le montant de la dette locative en cause a été calculé, comme cela résulte du préambule du protocole litigieux, sur la base du loyer principal annuel de 65 170,24 euros convenu entre la S.C.I. du, [Adresse 2] et la société Le Duquesne, précédente locataire, lors du protocole d’accord des 6 et 23 juillet 2010. Il n’est pas contesté que ce protocole de 2010, par lequel le bail commercial avait été renouvelé pour neuf nouvelles années, n’a pas été annexé au protocole de 2018.

La dette locative a au surplus été déterminée au regard de « l’indexation » intervenue en 2013 comme cela ressort de l’article 3 de l’acte de cession du 28 novembre 2014 – par lequel la S.A.R.L. Comme à la maison a acquis le fonds, et auquel la S.C.I. du, [Adresse 2] a participé – : « Le 23 avril 2010, le bail est consenti moyennant un loyer principal annuel de 65 170,24 euros hors taxes et hors charges, qui a ensuite été indexé sur le dernier indice publié à la date du 23 avril 2013, à savoir celui du 1er trimestre 2013 ».

Un autre paragraphe de la même clause, intitulé « Révision », stipule que : « Le loyer sera révisé à la demande de l’une ou de l’autre des parties à l’expiration de chaque période triennale, conformément aux dispositions prévues par le décret du 30 septembre 1953 (…) ».

Il a enfin été convenu lors de l’acquisition du fonds par la S.A.R.L. Comme à la maison que : « Pour le surplus, l’acquéreur s’en remet à la lecture du bail du 26 août 1998 dont il a reçu une copie ».

La lecture du bail du 26 août 1998 permet de constater que ce contrat ne contient aucune clause d’indexation du loyer.

Il apparaît ici utile de rappeler que le présent litige a débuté avec la notification par la S.C.I. du, [Adresse 2] le 9 juillet 2019 d’un courrier de « réactualisation du loyer à compter du 23 avril 2019 ». La S.A.R.L. Comme à la maison a alors contesté l’augmentation du loyer imposée par la bailleresse, soulignant que les formalités impératives de la révision triennale n’avaient pas été respectées.

Si la S.A.R.L. Comme à la maison conteste la validité du protocole signé en 2018, c’est parce qu’elle affirme avoir été induite en erreur par les termes de l’acte de cession du fonds de commerce de 2014 indiquant que le loyer avait été « indexé » en 2013. Elle indique avoir cru que cette indexation était intervenue en vertu d’une clause d’échelle mobile. Comme elle le développe, la S.A.R.L. Comme à la maison n’a ensuite eu communication du protocole transactionnel valant avenant de renouvellement de 2010 que le 4 mars 2021, dans le cadre du présent litige. Elle dit avoir à cette date constaté que cet acte ne stipulait aucune clause d’échelle mobile, de sorte qu’à défaut de révision triennale régulière en 2013, le montant du loyer appelé depuis le 2ème trimestre 2013 était erroné. La S.A.R.L. Comme à la maison affirme avoir eu confirmation de cette irrégularité grâce à la communication le 5 septembre 2022 d’un mail du 24 juin 2013 faisant référence à la « révision triennale » pour motiver l’augmentation de loyer alors appliquée, sans que le formalisme légal applicable à la révision n’ait été respecté.

Néanmoins, force est de constater que la lecture de l’article 3 de l’acte de cession du fonds de commerce, intitulé « Énonciation du bail » et qui reprend les « principales clauses » dudit contrat, ne fait aucune référence à une clause d’indexation du loyer. Plus encore, la lecture du bail du 26 août 1998 annexé à l’acte de cession permettait à la S.A.R.L. Comme à la maison de vérifier l’absence de clause d’indexation du loyer.

Décision du 18 Mars 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 20/08773 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSYCF

La seule référence à une éventuelle indexation provient de la phrase précédemment citée suivant laquelle le loyer avait été indexé sur l’indice du 1er trimestre 2013. L’indice servant de support à cette supposée indexation n’y est pas précisé.

Au vu de ce qui précède, les éléments portés à la connaissance de la S.A.R.L. Comme à la maison lors de la conclusion de l’acte de cession du fonds lui permettait d’interroger la S.C.I. du, [Adresse 2] sur la prétendue « indexation » opérée en 2013 au motif tiré de l’absence d’une telle clause au bail de 1998 ainsi que dans les principales clauses reprises à l’acte de cession.

Le cas échéant, il lui revenait donc de solliciter la communication du protocole ayant valeur d’avenant de renouvellement de 2010 dont il était fait état dans l’acte de cession, ce afin de lever tout doute et de contester le cas échéant le montant du loyer.

En définitive, et contrairement à ce qu’elle allègue, la S.A.R.L. Comme à la maison disposait dès le 28 novembre 2014 des informations nécessaires pour identifier l’irrégularité dont elle se prévaut désormais, de sorte qu’aucune information ne lui faisait défaut au jour de la signature du protocole transactionnel le 17 avril 2018.

La S.A.R.L. Comme à la maison ne rapporte donc pas la preuve du bien-fondé de la cause de report du point de départ du délai de prescription au-delà du 17 avril 2018 qu’elle excipe.

Par suite, et alors qu’elle a formulé pour la première fois le 23 janvier 2024 au dispositif de ses écritures, ce qui est seul à même de constituer une prétention saisissant le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile, la demande d’annulation du protocole d’accord transactionnel du 17 avril 2018, la S.A.R.L. Comme à la maison est prescrite en cette demande.

Il en va de même pour sa demande subséquente de restitution de la somme de 72 028,93 euros versée en application dudit protocole, sollicitée pour la première fois le 26 mars 2024.

La fraude à la loi invoquée à titre subsidiaire par la S.A.R.L. Comme à la maison n’est pas susceptible de faire obstacle à ce qui précède, étant rappelé que le principe selon lequel l’exception de nullité est perpétuelle est inapplicable en l’espèce en présence d’une action en nullité d’un contrat, la S.A.R.L. Comme à la maison étant demanderesse à l’instance. Cette cause de nullité de la convention est en tout état de cause également soumise à la prescription quinquennale et le raisonnement sur le point de départ du délai est similaire.

Sur les demandes relatives à la restitution des loyers et des charges payés par la S.A.R.L. Comme à la maison

Sur l’incidence de l’ordonnance du 11 mai 2023 sur la recevabilité des demandes de la S.A.R.L. Comme à la maison

Selon l’article 794 du code de procédure civile, les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée à l’exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l’instance.

En l’espèce, il convient de rappeler que par ordonnance contradictoire du 11 mai 2023, la juge de la mise en état a « déclaré irrecevable comme prescrite la demande de la S.A.R.L. Comme à la maison en répétition de l’indu au titre de la révision des loyers ».

Décision du 18 Mars 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 20/08773 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSYCF

Force est de constater qu’aucun appel n’a été interjeté à l’encontre de cette ordonnance. Faute d’avoir exercé la voie de recours qui lui était ouverte, la critique faite par la S.A.R.L. Comme à la maison de cette ordonnance dans ses dernières écritures au fond est inopérante.

Compte tenu de l’autorité de la chose jugée de cette décision, la S.A.R.L. Comme à la maison est irrecevable en sa demande, formulée à titre subsidiaire, de restitution de la somme de 38 888,12 euros TTC au titre des loyers indûment payés.

Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir soulevée par la S.C.I. du, [Adresse 2]

Se prévalant à la fois du principe de l’estoppel et de la caractérisation d’un aveu judiciaire, la S.A.R.L. Comme à la maison soutient que la S.C.I. du, [Adresse 2] est irrecevable à contester son intérêt à agir en restitution de sommes indûment payées.

Sur ce,

En droit, la fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel « nul ne peut se contredire au détriment d’autrui » sanctionne l’attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions (voir par exemple Civ. 1ère, 22 mars 2023, n°21-16.044).

Par ailleurs, suivant l’article 1383 du code civil, l’aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques. L’article 1383-2 ajoute que l’aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté. Il fait foi contre celui qui l’a fait. Il ne peut être divisé contre son auteur. Il est irrévocable, sauf en cas d’erreur de fait.

Il est constant que l’aveu judiciaire ne peut porter que sur des points de fait.

En l’espèce, la circonstance que la S.C.I. du, [Adresse 2] a partiellement reconnu, dans le cadre du présent litige, l’existence d’un trop-payé par la S.A.R.L. Comme à la maison, n’est pas incompatible avec le fait qu’elle soulève une fin de non-recevoir fondée sur la prescription ou sur la transaction conclue entre les parties afin de faire échec à la demande de restitution.

Quant à l’aveu de fait dont se prévaut la demanderesse, il s’agit d’un moyen inopérant au stade de l’examen de la recevabilité d’une fin de non-recevoir. La circonstance que la S.C.I. du, [Adresse 2] a reconnu avoir perçu une somme excédant le montant de sa créance ne constitue là encore pas un obstacle procédural lui interdisant d’opposer à la S.A.R.L. Comme à la maison une fin de non-recevoir.

Ainsi, la S.C.I. du, [Adresse 2] sera déclarée recevable à soulever une fin de non-recevoir à l’encontre de la S.A.R.L. Comme à la maison.

Sur la recevabilité des demandes de restitutions des loyers et chargés payés jusqu’au 1er trimestre 2018

La S.C.I. du, [Adresse 2] soutient que la S.A.R.L. Comme à la maison ne dispose pas d’un intérêt à agir pour contester le montant des loyers et charges payés jusqu’au 1er trimestre 2018 au moyen tiré du protocole transactionnel régularisé le 17 avril 2018 entre les parties.

Sur ce,

L’article 2044 du code civil dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Selon les articles 2048 et 2049 du même code, les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu. Les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

L’article 2052 ajoute que la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

En l’espèce, aux termes du protocole transactionnel régularisé entre les deux parties le 17 avril 2018, la S.A.R.L. Comme à la maison a reconnu être débitrice de la somme de 72 028,93 euros « correspondant au montant de l’arriéré de loyer et/ou de l’indemnité d’occupation dû pour les 3ème et 4ème trimestre 2017 et 1er trimestre 2018 ». Sous réserve de l’exécution par chaque partie de ses engagements, celles-ci sont convenues que le protocole aurait entre elles l’autorité de la chose jugée en dernier ressort et ne pourrait être mis en cause « pour quelque motif que ce soit, et notamment pour erreur de fait ou de droit ».

Il n’est pas contesté que la S.A.R.L. Comme à la maison comme la S.C.I. du, [Adresse 2] ont exécuté leurs engagements résultant de ladite transaction.

Ainsi, la S.A.R.L. Comme à la maison n’est pas recevable à contester l’exigibilité de la somme qu’elle a reconnu devoir et qu’elle a payée. Ce constat est néanmoins sans incidence s’agissant de la demande de restitution des loyers qui a déjà été jugée prescrite.

Cette irrecevabilité ne s’étend cependant pas à la demande de restitution de charges payées jusqu’au 1er trimestre 2018 dès lors que le protocole transactionnel ne fait aucune mention desdites charges.

La S.C.I. du, [Adresse 2] est mal fondée à se prévaloir, pour s’opposer à ce qui précède, d’un document intitulé « indemnité d’occupation n°18/689 », daté du 28 mars 2018 et qu’elle présente comme un décompte joint au protocole, alors que le protocole transactionnel ne mentionne aucune annexe. Au surplus, ce document est particulièrement lacunaire s’agissant du montant des charges et taxes facturées à la preneuse.

La S.C.I. du, [Adresse 2] échouant à démontrer que l’objet du protocole transactionnel était étendu aux charges locatives, la S.A.R.L. Comme à la maison sera donc déclarée intégralement recevable en sa demande de restitution de sommes payées au titre de charges.

Sur le bien-fondé de la demande de restitution de charges

Dans l’hypothèse où le protocole de 2018 n’était pas annulé, la S.A.R.L. Comme à la maison demande la restitution de la somme de 48 470,10 euros TTC au titre des charges versées entre le 4ème trimestre 2014 et le 1er trimestre 2020 inclus. Elle soutient que les sommes qu’elle a payées n’étaient pas dues en l’absence de clé de répartition conventionnelle conjointement convenue. Elle reproche par ailleurs à la bailleresse de lui avoir imputé des impôts et taxes illicites aux termes du bail. Elle affirme en outre en substance que la S.C.I. du, [Adresse 2] produit des factures falsifiées et erronées, dont certaines portent sur des prestations inexistantes.

La S.C.I. du, [Adresse 2] demande au tribunal de fixer le montant de l’indu à la somme de 2 438,25 euros. Sur le fond, elle expose avoir régularisé a posteriori le montant des charges locatives et justifié de la quote-part applicable à la S.C.I. du, [Adresse 2] et de la réalité des dépenses.

Sur ce,

Selon l’article 1103 du code civil reprenant les dispositions de l’ancien article 1134, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, l’article 1302 de ce code dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En l’espèce, la S.C.I. du, [Adresse 2] est propriétaire de l’intégralité de l’immeuble dans lequel sont situés les locaux. Les différents lots le constituant sont donnés à bail à différentes personnes.

Il est constant que la S.C.I. du, [Adresse 2] n’a jamais procédé à la régularisation des charges correspondant aux provisions appelées avant d’être mise en demeure par la S.A.R.L. Comme à la maison le 12 mars 2020 et de produire divers justificatifs dans le cadre de la présente instance.

S’agissant du bail nous intéressant, soit le bail du 26 août 1998, il stipule que : « En sus du loyer, le preneur paiera par provision ou remboursera au bailleur, aux mêmes échéances que le loyer :

— la TVA, au taux en vigueur lors de l’échéance, (…).

— Sa quote-part des charges générales de l’immeuble dues par les locataires, et de toutes prestations individuelles y compris les frais de concierge.

— Les taxes mises par la loi à la charge des locataires, et notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe d’assainissement, la taxe de balayage et toutes autres taxes et impôts existants ou qui pourraient être créés ».

Cette clause a été reproduite à l’acte de cession du fonds de commerce du 28 novembre 2014.

Force est de constater que le contrat ne prévoit aucun mode de répartition des charges entre les différents occupants de l’immeuble de situation des locaux, alors que la S.A.R.L. Comme à la maison n’est locataire que d’une partie de l’immeuble.

Pour palier cette absence, la S.C.I. du, [Adresse 2] produit une pièce qu’elle présente comme « l’état descriptif de division de l’immeuble ». Il s’agit d’un plan des locaux dressé par un géomètre-expert à une date indéterminée. Ce plan comprend un tableau descriptif qui met en regard les différents lots, leur situation dans l’immeuble, leur désignation et des tantièmes affectés. La S.C.I. du, [Adresse 2] affirme que la S.A.R.L. Comme à la maison occupe les lots n°2 et n°25.

Cependant, ni le bail initial du 23 mars 1988, ni le renouvellement du 26 août 1998 ni l’acte de cession du fonds du 28 novembre 2014 ne mentionnent de numéros de lots permettant de corroborer l’allégation de la bailleresse. De même, aucun tantième relatif aux parties communes n’apparaît dans les clauses de désignation de ces actes.

Au vu de ce qui précède, et alors que le contrat de bail ne comprend aucune clé de répartition des charges, l’affectation unilatérale par la bailleresse de tantièmes aux locaux loués par la S.A.R.L. Comme à la maison est dénuée de tout fondement contractuel.

En conséquence, le montant des charges imputé par la S.C.I. du, [Adresse 2] à la S.A.R.L. Comme à la maison n’est pas contractuellement justifié, de sorte que les provisions payées à ce titre sont indues. La S.C.I. du, [Adresse 2] sera donc condamnée à leur restitution.

Décision du 18 Mars 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 20/08773 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSYCF

S’agissant du quantum de cette restitution, la S.A.R.L. Comme à la maison affirme qu’il s’élève à la somme de 40 391,75 euros HT soit 48 470,10 euros TTC, au terme d’un tableau dont les montants sont partiellement corroborés par les avis d’échéance qu’elle produit. Aucune pièce n’est produite relativement au 4ème trimestre 2014, au 4ème trimestre 2017, au 1er trimestre 2018 ni relativement à l’année 2020. Si l’absence d’avis d’échéance en dépit des demandes de la S.A.R.L. Comme à la maison relève de la responsabilité de la bailleresse, la charge de la preuve du montant indûment payé par elle lui revient. Les sommes portées au tableau à ces différents titres seront donc retranchées faute de preuve suffisante de leur paiement.

Ainsi, la S.C.I. du, [Adresse 2] sera condamnée à restituer à la S.A.R.L. Comme à la maison la somme totale de 35 128,91 euros HT soit 42 154,69 euros TTC.

S’agissant des intérêts, dont la S.A.R.L. Comme à la maison sollicite qu’ils soient capitalisés, il doit être rappelé qu’en vertu des actuels articles 1352-6 et 1352-7 du code civil, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue. Celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande. Ces dispositions sont également applicables aux sommes payées antérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 tel qu’il résulte de la combinaison des anciens articles 1153 et 1378 du code civil.

La mauvaise foi de la S.C.I. du, [Adresse 2] n’étant pas caractérisée en l’espèce, les intérêts au taux légal seront dus à compter de l’assignation constituant la première demande de restitution, soit le 17 septembre 2020. Ils seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

La S.A.R.L. Comme à la maison demande que la S.C.I. du, [Adresse 2] soit condamnée à lui verser 50 000 euros à titre de dommages et intérêts au moyen tiré de sa mauvaise foi dans l’exécution du contrat. Elle soutient avoir indûment payé près de 100 000 euros à la S.C.I. du, [Adresse 2] au titre du loyer illicitement révisé et des charges injustifiées facturées.

Sur ce,

L’article 1104 du code civil, reprenant l’ancien article 1134, dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En application de l’article 1231-1 du code civil ensuite, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la S.C.I. du, [Adresse 2] reconnaît elle-même avoir procédé durant des années à l’appel de provisions sur charges sans régularisation annuelle postérieure. Néanmoins, elle n’a été mise en demeure d’y procéder qu’en mars 2020, et alors que la S.A.R.L. Comme à la maison l’a assignée devant la présente juridiction au mois de septembre suivant, c’est dans ce contexte que la bailleresse a produit les justificatifs sollicités. La S.A.R.L. Comme à la maison a donc été mise en mesure d’en critiquer la pertinence et il a été fait droit à sa demande de restitution des provisions non causées, de sorte qu’aucun préjudice n’est de ce chef caractérisé.

En ce qui concerne les loyers et leur augmentation unilatérale, dès lors que les prétentions de la S.A.R.L. Comme à la maison se sont heurtées à une prescription qu’elle n’a pas contestée en temps utile devant la cour d’appel, aucune faute de la S.C.I. du, [Adresse 2] ne peut ici être caractérisée.

Force est ensuite de constater que la S.A.R.L. Comme à la maison ne démontre pas les difficultés financières dont elle se prévaut, pas plus que l’allégation suivant laquelle le premier projet de cession de fonds de commerce envisagé en juin 2019 aurait échoué du fait du montant des charges appelées par la S.C.I. du, [Adresse 2]. En tout état de cause, la S.A.R.L. Comme à la maison a vendu son fonds le 14 janvier 2020 alors que le montant du loyer et de la provision mensuelle avaient augmenté avec la signature du nouveau bail le 1er janvier 2020, ce qui ne vient pas corroborer ses affirmations.

Finalement, la S.A.R.L. Comme à la maison ne démontre ni que la S.C.I. du, [Adresse 2] aurait agi avec une particulière mauvaise foi, ni qu’elle aurait subi un préjudice économique.

Sa demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie voyant ses demandes partiellement rejetées, les dépens seront partagés par moitié entre elles.

Au vu de ce qui précède ainsi que compte tenu de l’équité, les demandes formées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens seront rejetées.

Il sera enfin rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, étant souligné qu’aucune partie ne forme de demande contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE la S.A.R.L. COMME A LA MAISON irrecevable en sa demande d’annulation du protocole transactionnel du 17 avril 2018 ainsi qu’en sa demande subséquente de restitution de l’indemnité transactionnelle de 72 028,93 euros,

DÉCLARE la S.A.R.L. COMME A LA MAISON irrecevable en sa demande de restitution de la somme de 38 888,12 euros TTC au titre de loyers payés,

DÉCLARE la S.C.I. DU, [Adresse 2] recevable à opposer une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la S.A.R.L. COMME A LA MAISON,

DÉCLARE la S.A.R.L. COMME A LA MAISON recevable à solliciter la restitution des charges payées jusqu’au 1er trimestre 2018,

CONDAMNE la S.C.I. DU, [Adresse 2] à restituer à la S.A.R.L. COMME A LA MAISON la somme de 42 154,69 euros au titre des provisions sur charges indûment payées entre le 1er trimestre 2015 et le 4ème trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2020,

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt,

DÉBOUTE la S.A.R.L. COMME A LA MAISON de sa demande de dommages et intérêts,

ORDONNE que les dépens soient supportés à hauteur de 50% par la S.A.R.L. COMME A LA MAISON et de 50% par la S.C.I. DU, [Adresse 2],

REJETTE les demandes de condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 18 Mars 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA