COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. MAISON DU CASTELLET c/ [F] [A], [J] [A]

MINUTE N°

Du 05 Février 2025

2ème Chambre civile

N° RG 20/03061 – N° Portalis DBWR-W-B7E-NAUG

Grosse délivrée à

M^e Jean-marc SZEPETOWSKI

expédition délivrée à

M^e Sylvain ROSTAGNI

le 05 Février 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

cinq Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2024 en audience publique , devant :

Président : Madame LACOMBE

Greffier : Madame CONTRERES, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Madame MORA

Assesseur : Madame LACOMBE

Assesseur : Madame BENZAQUEN,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 5 Février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 05 Février 2025 signé par Madame MORA, Président et Madame CONTRERES, Faisant fonction de Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

S.C.I. MAISON DU CASTELLET, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS:

Monsieur [F] [A]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Sylvain ROSTAGNI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [J] [A]

[Adresse 2]

[Localité 7]

n’ayant pas constitué avocat

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MAISON DU CASTELLET, dont les gérants sont Monsieur [G] et Madame [O], était co-propriétaire d’un bien immobilier du lot 8, au sein de la copropriété CI Lou Casteu située [Adresse 1], formant le lot n°95 dépendant du lotissement [Adresse 14], cadastré n° [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10].

Elle a confié à un agent immobilier, l’agence BRISTOL, un mandat de vente sans exclusivité dans lequel le bien est désigné comme « une villa d’une superficie totale de 184,37m² et cinq pièces principales sur 3 niveaux piscine garage pour deux voitures studio indépendant de 26,33 m² en copropriété représenté au cadastre par les parcelles [Cadastre 4],[Cadastre 5] et [Cadastre 6] » au prix de 3 850 000 euros.

Monsieur [F] [A] a adressé le 11 décembre 2019, pour son compte et celui de son épouse, une lettre d’intention d’achat aux termes de laquelle il a émis une offre d’achat au prix de 3.210.000 euros, offre contresignée le 13 décembre 2019 par la SCI MAISON DU CASTELLET.

Une promesse synallagmatique de vente a été signée entre la SCI MAISON DU CASTELLET d’une part et monsieur [F] [A] et madame [J] [B] épouse [A] d’autre part le 7 janvier 2020.

Se plaignant de l’absence de réitération de la vente par ces derniers, la SCI MAISON DU CASTELLET a, par acte judiciaire du 2 septembre 2020, fait assigner madame [J] [B] épouse [A] et monsieur [F] [A] devant le tribunal de céans.

Par jugement en date du 27 octobre 2022, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture, ordonné la réouverture des débats, a invité les parties à apporter toutes observations quant à la recevabilité des demandes formées par Maître [C] dans l’intérêt de madame [J] [B] épouse [A], a invité la SCI MAISON DU CASTELLET à justifier de la signification de ses dernières écritures à madame [J] [B] épouse [A], a réservé l’ensemble des demandes, a renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 5 septembre 2023.

Par jugement du 6 février 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et invité la SCI LE CASTELLET à justifier qu’il a été procédé à la signification de l’acte à madame [B] épouse [A] ou à défaut, de justifier d’un nouvelle signification à madame [J] [B] épouse [A] dans le respect de l’article 688 du code de procédure civile, a réservé l’ensemble des demandes.

Vu les dernières conclusions ( RPVA 13 juin 2022 ) aux termes desquelles la SCI MAISON DU CASTELET sollicite, au visa des dispositions de l’article 1583 et suivants du Code civil, de voir

— Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture pour accueillir les conclusions et pièces en réponse à celles notifiées la veille de la clôture.

Dans l’hypothèse inverse, écarter des débats les conclusions et pièces signifiées le vendredi 13 mai 2022 par Monsieur [A],

— la voir déclarer bien fondée et recevable dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit :

— Juger que les époux [A] ont, de manière fautive, refusé de réitérer par acte authentique la promesse vente du 7 janvier 2020 ;

En conséquence :

— Condamner les époux [A] à lui payer la somme de 321.000 euros au titre de la stipulation de pénalité prévue à la promesse de vente du 7 janvier 2020 ;

— Ordonner la libération immédiate des fonds séquestrés entre les mains de Mademoiselle [W] [M], collaboratrice de l’office notarial dénommée SCP « [S] [Y] et [U] [I], Notaires associés », sis à [Adresse 11], à savoir de la somme totale de 321.000 euros ;

— condamner les époux [A] à lui payer la somme de 1.010 euros au titre de l’indemnisation pour l’acompte non remboursé ;

— condamner les époux [A] à lui payer la somme de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la différence entre le prix convenu avec les époux [A] et le montant auquel elle a revendu son bien,

— débouter les époux [A] de l’intégralité de leurs demandes,

En tout état de cause,

— condamner les époux [A] à lui verser la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître SZEPETOWSKI,

Vu les conclusions (RPVA 2 octobre 2023) aux termes desquelles Monsieur [F] [A] sollicite, au visa des articles 1102, 1112-1, 1113, 1128, 1130, 1131, 1132, 1133, 1218, 1231-2, 1231-5, 1240, 1304-6, 1329, 1330, 1353, 1583 du Code Civil, de l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, de l’article L442-7 du Code de l’urbanisme, des articles 700, 768, 802 et 803 du Code de Procédure Civile, de voir

A TITRE PRINCIPAL :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture pour accueillir les conclusions et pièces des

parties notifiées postérieurement au 17 mai 2022 ;

— juger que la SCI MAISON DU CASTELLET a tenté de lui vendre les biens et droits immobiliers relatifs à la villa sise à [Adresse 1]

— juger que cette vente sous conditions suspensives résulte de plusieurs accords constitués par deux lettres d’intention d’achat des 4 novembre 2019 et 11 décembre 2019, divers autres lettres et courriels échangés entre les parties intéressées et par une promesse synallagmatique sous conditions suspensives de vente notariée du 7 janvier 2020 ;

— juger que cet accord de vente sous conditions suspensives est imparfait et suppose nécessairement des modifications substantielles qui entrainent l’absence de purge du droit légal de rétractation ;

— juger que cet accord de vente sous conditions suspensives est caduc et de nul effet du fait de sa rétractation et du non-accomplissement des conditions suspensives avant le 31 mars 2020 ;

A TITRE SURABONDANT ET DE MANIERE ALTERNATIVE :

— juger que cet accord de vente sous conditions suspensives n’a pu et ne peut être réitéré en raison de la force majeure constituée par les mesures gouvernementales de confinement

national entre le 17 mars 2020 et le 11 mai 2020 ;

— juger que cet accord de vente sous conditions suspensives doit être résolu en raison de l’imprévision sur le fondement de l’article 1195 du code civil ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— juger que cet accord de vente sous conditions suspensives est nul et non avenu en raison des erreurs ayant vicié son consentement

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

— juger que la stipulation de pénalité d’un montant de 321 000 euros contenue dans la promesse synallagmatique conclue le 07 janvier 2020 entre la SCI MAISON DU CASTELLET et lui est manifestement excessive ;

— juger en conséquence qu’il n’est redevable que d’une indemnité symbolique d’un euro ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— juger que la différence entre le prix contenu dans la promesse et celui accepté par la SCI MAISON DU CASTELLET lors de la vente de la Villa Les Vignes en date du 22 mars 2022

n’est pas un préjudice réparable au sens de l’article 1231-2 du Code Civil ;

— rejeter l’intégralité des demandes de la SCI MAISON DU CASTELLET ;

— ordonner la restitution du dépôt de garantie de 321 000 euros détenu par Mademoiselle [W] [M] à lui-même

— condamner la SCI MAISON DU CASTELLET à lui payer la somme de 15 000 euros pour procédure abusive et dilatoire ;

— condamner la SCI MAISON DU CASTELLET au paiement de la somme de 20 000 euros

par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI MAISON DU CASTELLET aux entiers dépens d’instance ;

— rappeler que les décisions du Tribunal Judiciaire bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

Madame [J] [B] épouse [A] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que la clôture a été prononcée le 7 octobre 2024, que la demande de rabat de l’ordonnance de clôture est sans objet.

Par ailleurs, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ou «prendre acte» ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne tendent aucunement à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision.

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des dispositions de l’article 684 du code de procédure civile, l’acte destiné à être notifié à une personne ayant sa résidence habituelle à l’étranger est remis au parquet, sauf dans les cas où un règlement européen ou un traité international autorise l’huissier de justice ou le greffe à transmettre directement cet acte à son destinataire ou à une autorité compétente de l’Etat de destination.

L’acte destiné à être notifié à un Etat étranger, à un agent diplomatique étranger en France ou à tout autre bénéficiaire de l’immunité de juridiction est remis au parquet et transmis par l’intermédiaire du ministre de la justice aux fins de signification par voie diplomatique, à moins qu’en vertu d’un règlement européen ou d’un traité international la transmission puisse être faite par une autre voie.

Le parquet auquel la remise doit être faite est, selon le cas, celui de la juridiction devant laquelle la demande est portée, celui de la juridiction qui a statué ou celui de la juridiction dans le ressort de laquelle demeure le requérant. S’il n’existe pas de parquet près la juridiction, l’acte est remis au parquet du tribunal judiciaire dans le ressort duquel cette juridiction a son siège.

Aux termes des dispositions de l’article 4 de l’ordonnance souveraine n°106 du 2 décembre 1949 rendant exécutoire la convention relative à l’aide mutuelle judiciaire entre la France et la principauté de Monaco, les actes judiciaires et extra-judiciaires, tant en matière civile et commerciale qu’en matière pénale, destinés à des personnes résidant sur le territoire de l’une des deux Hautes Parties Contractantes seront transmis directement par l’autorité compétente en France, au Procureur de la République dans le ressort duquel se trouve le destinataire de l’acte, dans la Principauté, au Procureur Général.

Aux termes des dispositions de l’article 10 de cette ordonnance les dispositions des articles qui précèdent ne s’opposent pas, en matière civile et commerciale, la faculté, pour les intéressés résidant, soit en France, soit dans la Principauté, de faire effectuer, dans l’un des deux Pays, par les soins des officiers ministériels, des significations ou remises d’actes aux personnes y demeurant.

En l’espèce, suite au jugement du 6 févier 2024, la SCI MAISON DU CASTELLET produit un acte de commissaire de justice de signification de ses dernières conclusions du 13 juin 2022, stipulant une nouvelle adresse pour madame [A] à savoir le [Adresse 2], que n’ayant trouvé personne, le commissaire de justice a déposé l’acte à la mairie de Monaco qui a visé l’acte le 13 septembre 2023, il est aussi produit le récépissé du dépôt d’un recommandé sans avis de réception à l’attention de madame [A] portant le tampon de la poste du 8 septembre 2009.

La SCI MAISON DU CASTELLET produit également un acte de signification du commissaire de justice monégasque du 13 mars 2024 qui indique avoir signifié ses conclusions et donné copie à madame [A], l’acte portant un tampon d’enregistrement du 14 mars 2024.

Dès lors les conclusions de la SCI MAISON DU CASTELLET ont valablement été signifiées à madame [A].

Sur le fond

La SCI MAISON DU CASTELLET fait valoir que la promesse de vente litigieuse du 7 janvier 2020 signée entre les parties est parfaite car elle comporte leur accord sur la chose, soit l’achat du bien immobilier et sur le prix, soit la somme de 3.210.000 euros, ce, même si le transfert de propriété se trouvait différé à la date de réitération de la vente, qu’aucune stipulation n’a été insérée dans la promesse de vente érigeant la signature de l’acte authentique par-devant le Notaire en tant que condition de validité de la vente projetée.

Elle soutient que le refus opposé par les époux [A] de procéder à l’acquisition du bien immobilier litigieux pour des raisons qui leur sont personnelles ne peut faire échec à la perfection de la vente.

En réponse aux écritures de monsieur [A], elle fait valoir qu’il n’existait pas de condition suspensive d’obtention d’une autorisation susceptible de permettre la réalisation de travaux, que la promesse synallagmatique contient la totalité des renseignements utiles relatifs au bien, que la promesse établie par le notaire du vendeur mentionne à plusieurs reprises que l’acquéreur a reçu copie et pris connaissance de l’ensemble des documents et notamment du cahier des charges du lotissement.

Elle fait valoir que l’origine de propriété, l’absence de servitudes et de charges ainsi que l’état des inscriptions, ont été depuis l’origine justifiés par le notaire de M. [G] qui a transmis l’intégralité de ces éléments à son confrère, qu’il n’a fait l’objet d’aucune demande de communication de documents qui auraient fait défaut.

Elle fait plaider que M. [A], jusqu’à la signification de ses conclusions, n’a jamais fait état de ce prétendu défaut de réalisation de conditions suspensives y compris lors de la sommation de comparaître dont il a fait l’objet, et d’établissement du procès-verbal de carence qui en a résulté.

Elle fait valoir produire l’état hypothécaire et l’origine de propriété, soutenant ne pouvoir rapporter une preuve négative de l’absence de servitudes et charges.

Elle rappelle avoir, le 14 décembre 2019, adressé un courrier recommandé aux époux [A] dans lequel étaient mentionnées la totalité des informations concernant le bien objet de l’offre d’achat comprenant l’ existence de défauts structurels dans certaines parties du bien, l’existence d’humidité dans certaines annexes, l’existence de glissement de terrain et l’ existence de problèmes avec les voisins et leur préconisant de faire appel à un professionnel, que le compromis de vente a été régularisé l3 semaines après.

Elle fait plaider que les époux [A] étaient en relation avec le cabinet d’architecture ALLIONE pour l’étude de leur projet de travaux et avaient reçu la totalité des plans disponibles.

Elle fait valoir que dans le cadre de la promesse synallagmatique a été expressément stipulé que l’acquéreur avait un projet de travaux, qu’il avait une parfaite connaissance des obligations relatives à l’obtention d’une autorisation administrative ainsi qu’à celles des organes délibérant de l’Association syndicale libre (ASL) et du syndicat des copropriétaires, qu’il n’ entendait pas faire de l’obtention de ces autorisations, une condition suspensive de l’acquisition sans recours contre elle.

Elle indique que postérieurement à la signature du compromis, les époux [A] ont fait réaliser d’autres études par plusieurs cabinets d’architecture dont les résultats leur sont parvenus au plus tard le 12/02/2020 sans qu’ils ne fassent état de difficulté, que lorsque monsieur [A] a renoncé à la vente, il a seulement invoqué la nécessité de travaux importants, avec une implication personnelle importante, qu’il n’était pas en mesure d’y faire face devant se concentrer sur sa situation professionnelle.

Concernant l’erreur invoquée tiré de l’impossibilité de procéder à des travaux d’agrandissement; elle rappelle l’absence de condition suspensive dans l’acte, fait valoir qu’il n’a jamais existé de plans détaillés de la maison ce qui n’a pas empêché les époux [A] de régulariser la promesse de vente le 7 janvier 2020.

Concernant l’erreur tirée de la superficie, elle soutient que le mandat de vente fait état d’une superficie totale de 184,37 m² avec un studio indépendant de 26,33 m² soit un total de 210 m², que les offres émises par les époux [A] après visite du bien font état de la superficie figurant dans le mandat, qu’en avril 2019, le certificat de superficie établi et transmis immédiatement aux acquéreurs fait état d’une superficie de la maison principale de 147,39 m² outre d’une superficie des annexes et dépendances de 98,13 m² dont 22 m² de séjour et cuisine, 4 m² de salle d’eau et WC, 30 m² de cuisine, 7 m² de loggia fermée, soit 63 m² habitables.

Elle fait valoir que les stipulations de la promesse de vente indiquent que la superficie, au sens de la loi Carrez, est de 147,39 m², que la garantie du vendeur, au sens des dispositions de la loi Carrez, est de 147,39 m², que la superficie figurant dans la promesse correspond à la réalité.

Sur la propriété du garage, elle fait valoir que les conditions de la création du garage figurent

dans la lettre d’information adressée à l’acquéreur préalablement à la promesse, que figurent dans la promesse de vente les autorisations obtenues pour la création de ce garage avec l’autorisation d’urbanisme ainsi que les déclarations d’achèvements des travaux, que ce garage est situé en limite de la voie.

S’agissant du studio qui empièterait sur la propriété d’autrui, elle fait valoir avoir matérialisé sur le plan la maison principale, le garage, le studio, le local EDF dont une partie empiète sur les parties communes.

Sur la force majeure invoquée liée à l’épidémie de coronavirus, elle fait valoir que la date du 31 mars n’était pas prévue à peine de caducité, qu’il s’agissait d’un délai non pas extinctif mais constitutif du point de départ permettant à chacune des parties de contraindre l’autre à signer, que rien n’empêchait les époux [A] de se déplacer pour visiter les lieux antérieurement ou postérieurement au 31 mars, que son déménagement était possible puisqu’elle l’avait déjà organisé avec la société RAVARINO,

Sur le changement de circonstances imprévisibles, elle soutient qu’il n’existe pas de lien entre la crise sanitaire et l’acquisition du bien ainsi que le projet éventuel de travaux, qu’il n’est pas justifié du caractère imprévisible concernant la difficulté de réaliser le projet de travaux dont les époux [A] font état, que le prix de la vente convenu n’a jamais changé.

Elle soutient que les époux [A] lui ont fait savoir avant la date prévue pour la réitération de la vente en la forme authentique, leur volonté de ne pas acquérir le bien immobilier dès le 8 mars 2020, à l’occasion d’un entretien téléphonique entre d’une part, Monsieur [G] et, d’autre part, Monsieur [A], puis dans l’email daté du 15 mars 2020, que dans ses emails des 15 et 19 mars, Monsieur [G] a proposé aux époux [A] plusieurs alternatives pour remédier aux difficultés et aux obligations découlant de l’achat immédiat du bien immobilier, à condition qu’il ne soit pas affecté par une baisse du marché et/ou par les frais d’entretien, sans réponse.

Elle rappelle les conséquences financières d’une éventuelle inexécution de la promesse de vente

litigieuse définies par les parties dans la promesse de vente, qu’elle a par l’intermédiaire de son conseil adressé un courrier de mise en demeure aux époux [A] afin de solliciter que ces derniers donnent l’instruction au séquestre de procéder au paiement, sous huitaine, de la somme de 321.000 euros, qu’elle a tenté d’obtenir de Maître [I] une date et un horaire afin de pouvoir adresser une mise en demeure aux époux [A] pour procéder à la réitération de l’acte authentique, en vain.

Elle fait valoir que le défaut de réalisation de la vente du bien immobilier du fait des époux [A] lui a causé plusieurs préjudices financiers, qu’elle a résilié le 10 mars 2020, le contrat de déménagement souscrit avec la société Déménagement Raverino dans la mesure où celui-ci devait se réaliser le 16 mars 2020, qu’elle n’a pu récupérer le montant de l’acompte versé.

Elle soutient que la crise sanitaire liée au « Covid-19 » affectait et affectera davantage dans les mois à venir les intentions d’achat et le prix de valeurs immobilières du marché français.

En réponse, Monsieur [A] fait valoir que la vente ne peut être parfaite par la seule signature de la promesse, car le droit légal de rétractation ne pouvait être purgé, que le transfert de propriété a été différé au jour de la réitération de la vente par acte authentique ce qui n’était pas une simple modalité d’exécution de celle-ci mais une véritable condition d’existence.

Il soutient que lui et son épouse se sont rendu compte de l’intervention de nouveaux éléments constituant des modifications substantielles intervenues postérieurement à la signature de la promesse.

Il indique qu’ils ont informé à plusieurs reprises la SCI MAISON DU CASTELLET de leur volonté de réaliser leur projet de travaux, ce qui est énoncé dans la promesse, avoir insisté pour obtenir les plans détaillés de la propriété, qu’ils les ont obtenus postérieurement à la signature de la promesse, que leur conseil technique les a informés le12/02/2020 de la non-faisabilité de leur projet tel qu’ils l’avaient conçu et partagé avec la SCI MAISON DU CASTELLET.

Il soutient que sa faisabilité était un élément déterminant et que la découverte et la compréhension ultérieure des contraintes constitue un élément substantiel affectant la promesse.

Il fait plaider l’incomplétude de la désignation du bien immobilier vendu avec l’absence d’indication en matière de tantièmes, que s’il est mentionné au numérateur le chiffre de 3366, il n’est mentionné aucun dénominateur, rendant les tantièmes et le calcul de l’ensemble des charges de copropriété afférentes au bien objet de la promesse, inintelligible.

Il fait valoir que la SCI MAISON DU CASTELLET indique qu’il existe un local public EDF édifié sur sa propriété, que cette information n’a pas portée à la connaissance du notaire instrumentaire en temps utile, que ce local n’apparaît pas dans la désignation du bien et qu’elle est donc incomplète.

Il fait valoir qu’il est nécessaire de compléter la promesse afin de purger le droit de rétractation prévu par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Il fait valoir que le bien objet de la promesse est une maison formant un lot de copropriété, établie sur un lot de lotissement dénommé SOLEILLAT, lequel lotissement dépend lui-même d’un lotissement plus grand dénommé LOTISSEMENT DU CASTELLET, que le propriétaire doit se conformer au règlement de copropriété de la copropriété LOU CASTOU,au cahier des charges du sous lotissement SOLEILLAT et au cahier des charges du lotissement DU CASTELLET, constitutifs d’autant de documents sur lesquels son attention aurait dû être attirée par la SCI MAISON DU CASTELLET et par le notaire.

Il soutient que ni le cahier des charges du lotissement du SOLEILLAT, ni le cahier des charges du lotissement du DOMAINE DU CASTELLET, ne leur ont été remis.

Il fait valoir que la promesse est incomplète notamment en p. 28 où il est mentionné « Est demeurée annexée la copie d’un a » , que ni la phrase, ni son dernier mot, ne sont finis, qu’il n’est pas possible de savoir quelle devait être cette annexe, sa nature, nisi elle est déterminante pour leur consentement, que l’article 442-7 du Code de l’urbanisme susvisé n’a pas été respecté par la SCI MAISON DU CASTELLET.

Il soutient qu’aux termes de la promesse, il n’est pas indiqué la forme des cahier des charges sous seing privé ou authentique, ni la date de ces actes, ni une indication de publication ou d’enregistrement, que ces absences les rendent non-identifiables ainsi que leurs éventuels modificatifs et additifs, qu’il n’est pas indiqué dans la promesse que les cahiers des charges y sont « joints » ou « annexés ».

Il relève que les emails des notaires ne font pas référence à ces cahiers des charges et qu’il n’est pas rapporté la preuve par la SCI MAISON DU CASTELLET de leur production.

Il fait valoir que la lettre de divulgation du 14/12/2019 en traduction libre de la SCI LE CASTELLET informe les époux [A] de la situation du garage qu’elle a construit, par rapport aux aspects techniques de l’ouvrage, et les met en garde sur les risques techniques, uniquement, en résultant, qu’elle omet de les informer des risques juridiques entraînés par cet empiètement.

Il soutient qu’ils n’ont à aucun moment été informés de cette situation juridique et des risques y afférents, que dans la mesure où le garage a été excavé et construit sous l'[Adresse 1] par la SCI MAISON DU CASTELLET, il en résulte que celle-ci a empiété sur un fonds voisin, que la SCI MAISON DU CASTELLET ne justifie pas d’un titre juridique lui permettant d’occuper le tréfonds de l'[Adresse 1].

Il fait valoir que le procès -verbal de l’assemblée générale des copropriétaires produit ne contient aucune disposition relative à l’autorisation invoquée, que la SCI MAISON DU CASTELLET se contredit en indiquant tantôt que “le garage est fouillé sous l'[Adresse 1]”, et tantôt que “le garage (…) n’empiète aucunement sur la propriété de qui que ce soit d’autre (ASL ou SDC )”, que le fait que des autorisations d’urbanisme aient été éventuellement délivrées ne change rien sur l’existence et les conséquences de l’empiètement tel que le risque d’éviction.

Il soutient qu’en outre la superficie de ce garage est litigieuse puisqu’elle est de 26 m² selon le certificats de superficie, alors que la déclaration de travaux et l’autorisation d’urbanisme

mentionnaient 20 m² de Surface Hors d’œuvre Brute (SHOB).

Il relève que la déclaration attestant l’achèvement des travaux n’est pas complète ni signée par la SCI MAISON DU CASTELLET ou par la mairie alors qu’un cadre est prévu par ce formulaire.

Il fait valoir que la SCI MAISON DU CASTELLET a déclaré de façon mensongère aux termes de la promesse qu’il n’y a eu aucun empiètement sur le fonds voisin, qu’elle n’est pas en mesure de les garantir sur le risque d’éviction quant au garage.

Il soutient qu’ il y a une éviction relevant du fait personnel de la SCI MAISON DU CASTELLET, que le fait que le garage ait été construit sur un terrain voisin dont la SCI MAISON DU CASTELLET est sans droit ni titre constitue un trouble à la jouissance paisible du futur acquéreur qui, à tout moment, peut se voir imposer une remise en état des lieux en l’état, que dans la mesure où le garage est construit sur une parcelle voisine, il ne fait aucun doute qu’ils n’auraient pas reçu l’intégralité du droit qu’ils auraient acquis, caractérisant ainsi l’éviction.

Il soutient qu’il a été indiqué aux termes de la promesse que l’acquéreur bénéficiera d’un droit réel sur le garage, dès lors qu’il est mentionné dans la désignation du lot de copropriété formant le bien immobilier objet de la vente sans aucune réserve ,qu’ils ne bénéficieraient ni d’un droit réel sur ce garage, ni d’un droit à caractère purement personnel, qu’ils seraient sans droit ni titre en ce qui concerne ce garage, que cette découverte quant à l’absence de droits de la SCI MAISON DU CASTELLET sur le garage est constitutive d’une modification substantielle et fait courir un nouveau droit de rétractation.

Il fait valoir que la construction de la dépendance consistant en un studio, empiète également sur une propriété voisine au visa de la consultation du cadastre car la parcelle [Cadastre 13] ne comprend qu’une partie de cette dépendance.

Il soutient que cet empiètement n’a jamais été déclaré, que la SCI MAISON DU CASTELLET n’est pas en mesure de les garantir sur le risque d’éviction quant à cette dépendance, que le fait que cette dépendance ait été construite sur un terrain voisin dont la SCI MAISON DU CASTELLET est sans droit ni titre constitue un trouble à la jouissance paisible du futur acquéreur, qu’ils seraient sans droit ni titre sur cette dépendance.

Il fait valoir que cette découverte est constitutive d’une modification substantielle, qu’il est nécessaire de compléter la promesse afin de les mettre à nouveau en mesure d’exercer leur droit de rétractation prévu par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Il relève que la SCI MAISON DU CASTELLET indique qu’il existe un local public EDF édifié sur sa propriété, que l’existence de ce local n’est pas visée dans la désignation du bien dans la promesse ni dans le paragraphe « servitudes » de la promesse, que ce local public implique nécessairement l’existence d’une servitude afin d’en permettre l’accès.

Il fait valoir que cette découverte est constitutive d’une modification substantielle nécessitant de voir compléter la promesse afin de lui permettre d’exercer leur droit de rétractation prévu par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Il fait valoir que le transfert de propriété a été différé au jour de la constatation définitive de la vente par acte authentique, qu’en l’absence de signature de l’acte authentique, le transfert de propriété n’a pas eu lieu et la vente ne saurait être parfaite.

Il fait plaider qu’ il est stipulé que la promesse est consentie pour un délai expirant le 31 mars 2020 à seize heures, le dernier jour, et que les parties s’obligent à constater par acte authentique la réalisation définitive de la vente et le transfert de propriété au plus tard à cette date qu’il s’agit d’un élément déterminant de leur consentement tel qu’il ressort d’un courriel du 11 décembre 2019 .

Il fait valoir que par courriel du 16 mars 2020, après avoir été informé de leur impossibilité de poursuivre la vente, Monsieur [E] [G], co-gérant de la SCI MAISON DU CASTELLET, n’entendait pas poursuivre l’exécution forcée de la promesse, ni dans son courriel du 26 mars 2020.

Il soutient que par le biais de la promesse, le promettant-vendeur s’interdisait seulement d’aliéner la propriété mais gardait toutes les prérogatives attachées au droit de propriété et demeurait propriétaire du bien immobilier, que dès lors la constatation de la vente par acte authentique était un élément essentiel de sa perfection et qu’à défaut, la vente ne saurait être parfaite, que la promesse a expiré depuis le 31 mars 2020, qu’elle est caduque.

Il fait valoir que la non-réalisation de la vente par acte authentique est justifiée par le non-accomplissement des conditions suspensives de la promesse.

Il soutient qu’en vertu de la promesse, au 31 mars 2020, il aurait dû être procédé soit à la signature de l’acte authentique de vente, soit à l’établissement d’un procès-verbal dans lequel serait constaté le défaut de l’une ou l’autre des parties, procès-verbal notifié ensuite à la partie défaillante, et ouvrant éventuellement le droit à l’indemnité de la clause pénale, que la demanderesse ne rapporte pas la preuve que les conditions suspensives ont bien toutes été réalisées dans le délai.

Il fait valoir que la promesse prévoyait comme conditions suspensives à leur seul bénéfice que les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner, que le promettant devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans, que l’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible ,qu’ils n’ont reçu ces éléments que dans le cadre de la procédure, que l’état hypothécaire produit dans le cadre de la procédure est périmé, puisque certifié jusqu’au 22/10/2019 tant à la date prévue pour la réitération aux termes de la promesse, qu’à la date du procès-verbal de carence du 16/07/2020, que la durée de validité d’un état hypothécaire est de 2 mois.

Il soutient qu’existaient dans l’acte des conditions suspensives implicites à savoir la condition suspensive relative au projet de travaux , élément déterminant entériné contractuellement dans

la promesse, que la lettre du 14 décembre des époux [G] adressée aux époux [A] nommée « disclosure letter » ne fait pas état de difficultés techniques, que ce n’est qu’après la signature de la promesse qu’ils ont appris que leur projet n’était pas réalisable, notamment car la construction du garage empiète sur une propriété voisine.

Il fait valoir que la SCI MAISON DU CASTELLET a omis de les informer sur les implications des ASL du sous lotissement du SOLEILLAT et du lotissement DOMAINE DU CASTELLET, que l’obtention des autorisations nécessaires par les ASL du sous lotissement du SOLEILLAT et du lotissement DOMAINE DU CASTELLET était également une condition suspensive de la promesse.

Il fait valoir que l’absence de mention des ASL dans cette clause de la promesse, les placent nécessairement hors champ de la soi-disant renonciation à la condition suspensive qui leur a été imposée et hors champ de leur connaissance eu égard à l’extrême complexité de la structuration de la propriété.

Il fait valoir que la promesse était assortie d’un délai, que la signature de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 31 mars 2020, qu’il était impossible au regard des mesures restrictives de confinement en France, qui ont duré jusqu’au 10 mai 2020, de procéder à cette signature, qu’une telle crise sanitaire échappait au contrôle des époux [A], qu’aucune mesure de la part des parties à la promesse n’aurait pu éviter la fermeture des offices notariaux du fait du premier confinement national à compter du 17 mars 2020.

Il fait valoir qu’en vertu de la promesse de vente, ils avaient un droit de visite de la propriété juste avant la signature de l’acte authentique qui a été empêché par la situation de confinement national.

Il invoque un changement de circonstances imprévisibles rendant l’exécution de la promesse excessivement onéreuse, que la crise sanitaire a des conséquences économiques dramatiques qui ont impacté leur situation, que sa situation professionnelle et économique est incertaine du fait de la crise sanitaire, ne lui permettant pas de supporter une charge d’emprunt financier de 15 000 euros par mois environ outre qu’il ne pourra pas s’investir suffisamment pour assurer les travaux qui étaient un élément déterminant de leur consentement dans cet achat.

Il fait valoir que la promesse de vente est nulle pour vice du consentement, que leur consentement a été vicié sur la faisabilité du projet de travaux , que la promesse est intervenue avant qu’un plan de la Propriété ne leur soit remis .

Il fait valoir qu’ils avaient l’ intention d’acquérir une villa d’une superficie totale de 210 m² au 11 décembre 2019, tel qu’il ressort de la lettre d’intention d’achat du même jour, que lors de la signature de la promesse, le 07 janvier 2020, révélant une superficie de 147 m², soit inférieure de 30% à celle de la lettre d’intention d’achat, ils croyaient légitimement en la possibilité d’agrandir la propriété pour qu’elle corresponde au bien qu’ils souhaitaient acquérir.

Il rappelle que le garage est excavé sous le fonds voisin que cela constitue un empiètement chez autrui, qu’ils ont été trompés par l’assurance donnée par le Vendeur dans sa lettre de divulgation.

Il fait valoir qu’aucune négligence ne peut leur être imputée car ils ont questionné deux architectes sur leur projet de travaux, que leurs informations ne sont pas conformes à celles fournies préalablement à la signature de la promesse, qu’une telle erreur et portant sur une qualité essentielle déterminante du consentement est de nature à entraîner la nullité de la promesse de vente.

Il soutient que l’absence de remise des cahiers des charges du sous-lotissement du SOLEILLAT et du lotissement du DOMAINE DU CASTELLET est constitutive d’un manquement de la SCI MAISON DU CASTELLET dans son obligation d’information, que cette défaillance a nécessairement vicié son consentement par l’erreur.

Il fait valoir qu’il leur a été rappelé l’autorisation d’absence obtenue par rapport à des modifications effectuées, qu’en l’état de l’interdiction édictée par règlement de copropriété LOU CASTOU relatives à ces modifications, il fait valoir que ces dernières ne pourront jamais être régularisées.

Il soutient que la régularisation de ces travaux à l’égard du syndicat des copropriétaires exige

l’unanimité des copropriétaires et constitue une information dont l’importance est déterminante et a un lien direct avec le contenu de la promesse, au sens de l’art. 1112-1 du Code civil.

Il fait valoir qu’ils n’auraient pas conclu cette promesse connaissance prise de cette interdiction, rendant la régularisation des travaux effectués par la SCI MAISON DU CASTELLET impossible, que la promesse est nulle.

Il soutient que la promesse ne fait pas état d’autorisation délivrée par l’Association syndicale libre du sous lotissement ou celle du lotissement, qu’ en l’absence de cahier des charges, cette absence d’information les place dans une situation inconnue, les exposant à des recours.

A titre infiniment subsidiaire, il fait valoir qu’aucun préjudice n’est prouvé par la SCI MAISON DU CASTELLET, que la pénalité de 321 000 euros n’aurait pu être attribuée que pour l’immobilisation de la propriété entre le 07 janvier 2020 et le 15 mars 2020, date à partir de laquelle la SCI MAISON DU CASTELLET aurait pu accepter la révocation de la promesse et reproposer la propriété à la vente, qu’elle a contribué à son propre préjudice éventuel , qu’elle a préféré vendre la Villa Les Vignes à un autre acheteur le 22 mars 2022 à un prix de 2 802 500 euros.

Il relève la modification unilatérale, sans les en informer de l’acte de la promesse de vente vis-à-vis du projet de promesse qui leur avait été transmis en prévision de sa signature.

Il indique qu’aucune clause de la promesse ne stipule que la lettre d’intention d’achat du 11 décembre 2019, acceptée par le vendeur pour un prix de 3 210 000 euros et pour une superficie totale de la propriété de 210 m², serait annulée ou remplacée par la promesse, qu’en vertu de l’article 1103 du Code Civil et de l’article 1113, l’offre d’achat du 11 décembre 2019 acceptée par le vendeur a force contractuelle entre les parties, qu’ à défaut de novation, la SCI MAISON DU CASTELLET s’était engagée à délivrer une propriété d’une superficie totale de 210 m² contre la somme de 3 210 000 euros, que celle-ci ne peut délivrer qu’une propriété de 147 m², soit une superficie inférieure de 30% à son engagement, ce qui est considérable.

Il conclut au rejet des prétendus préjudices financiers de la SCI LE CASTELLET relatifs à la promesse du 07 janvier 2020, du fait de l’existence d’une clause pénale sanctionnant de manière forfaitaire l’inexécution de la promesse à laquelle ne peuvent être cumulés des dommages et intérêts pour des préjudices résultant de ladite inexécution.

Il fait valoir qu’il n’existe aucun préjudice, que cette indemnisation s’analyse en une perte de chance de contracter au prix contenu dans la promesse, dont les conditions pour être réparables ne sont pas remplies, d’autant qu’en matière de perte de chance, l’indemnisation ne peut correspondre au paiement intégral de la différence éventuelle.

Il fait valoir l’absence de l’existence d’un préjudice économique en raison de la différence entre le prix convenu dans la promesse et le prix accepté par elle lors de la vente de la Villa Les Vignes à un tiers le 22 mars 2022, de 2 802 500 euros, que la SCI MAISON DU CASTELLET a, suite à ses précédentes conclusions en date du 7 octobre 2021, renoncé à demander de prononcer la vente forcée de la Villa Les Vignes et a décidé de la vendre à des tiers. Il soutient que la différence de prix ne constitue pas un préjudice économique pour la SCI MAISON DU CASTELLET qui résulterait d’une faute commise par eux mais l’acceptation de la juste valorisation de la Villa Les Vignes à son prix de marché.

Il fait valoir que la SCI MAISON DU CASTELLET invoque un préjudice en raison de la revente de la Villa Les Vignes à un tiers à un prix de 2 802 500 euros en date du 22 mars 2022, soit inférieur au prix de la promesse conclue avec eux, que les conditions relatives à une éventuelle perte de chance ne sont pas réunies car les conditions suspensives de la promesse n’étaient pas réalisées à la date d’expiration de la promesse.

Ils font valoir qu’ ils n’ont pas tergiversé auprès du vendeur ni immobilisé la villa après s’être rendu compte que leur projet n’était pas réalisable, qu’ aucun renseignement n’est fourni par la SCI MAISON DU CASTELLET sur les négociations intervenues avec les nouveaux acquéreurs, ni sur l’état du marché immobilier à Villefranche-sur-Mer.

Ils sollicitent à titre reconventionnel des dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire faisant valoir que la SCI MAISON DU CASTELLET ne peut que de manière abusive leur reprocher aux époux [A] le défaut de réitération par acte authentique d’une promesse pour laquelle le délai de rétractation n’avait pas été purgé, ni les conditions suspensives et qui était grevée de vices affectant sa validité.

SUR CE

La SCI MAISON DU CASTELLET a confié à un agent immobilier, l’agence BRISTOL, un mandat de vente sans exclusivité portant sur une villa d’une superficie totale de 184,37m² et cinq pièces principales sur 3 niveaux, piscine, garage pour deux voitures, studio indépendant de 26,33 m² en copropriété représenté au cadastre par les parcelles [Cadastre 4],[Cadastre 5] et [Cadastre 6] au prix de 3850 000 euros.

Monsieur [F] [A] a adressé le 11 décembre 2019, pour son compte et celui de son épouse, une lettre d’intention d’achat éditée sur papier en tête de l’agence immobilière BRISTOL aux termes de laquelle il émettait une offre d’achat au prix de 3.210.000 euros, offre contresignée le 13 décembre 2019 par la SCI MAISON DU CASTELLET sous conditions de l’établissement d’un avant contrat établi entre les parties afin de préciser les modalités de vente et ce au plus tard le 3 janvier 2020 à condition que les documents demandés par le notaire soient prêts, du versement d’un dépôt de garantie de 10 % à la signature de l’avant contrat , financement sans conditions suspensive de prêt. Il est stipulé que l’avant contrat sera notamment soumis aux conditions suspensives suivantes : état hypothécaire : les biens seront libres de tout privilège immobilier spécial et de toutes hypothèques, si des hypothèques se révèlent le vendeur s’obligera à porter mainlevée et certificat de radiation à ses frais, l’acte authentique notarié définitif sera établi au plus tard le 10 mars 2020 .

Une promesse synallagmatique de vente a été signée devant notaire entre la SCI MAISON DU CASTELLET d’une part et monsieur [F] [A] et madame madame [J] [B] épouse [A] d’autre part le 7 janvier 2020.

La vente n’a pas été réitérée par acte authentique, les acquéreurs ayant manifesté leur souhait de ne pas acquérir, exposant finalement ne pas être engagés par l’acte du 7 janvier 2020.

La demanderesse soutient au contraire qu’un accord est intervenu sur la chose et sur le prix dès le 7 janvier 2020 engageant les acquéreurs.

En l’espèce, l’acte du 7 janvier 2020 rappelle que s’agissant d’une promesse synallagmatique, les parties s’engagent définitivement sauf révocation par consentement mutuel ou dans les conditions autorisées par la loi.

Il stipule au titre des conditions suspensives de droit commun que les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres ne doivent pas révéler de servitudes, de charges ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner.

Il indique que le promettant devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans , que l’état hypothécaire ne devra pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmentées du cout des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible.

Il est mentionné l’absence de condition suspensive d’obtention de prêt, l’absence de condition suspensive relative à l’obtention d’autorisations d’urbanisme ou des organes délibérants des ensembles immobiliers .

L’acte stipule que le bénéficiaire déclare qu’il a pour objet de réaliser des travaux modifiant notamment la superficie et l’aspect extérieur des biens, qu’il reconnaît avoir reçu du notaire soussigné tous avertissements utiles sur les autorisations à obtenir préalablement des services de l’urbanisme et des syndicats de copropriétaires et ne pas vouloir faire de leur obtention une condition suspensive de son acquisition sans recours à ce titre contre le notaire soussigné et le vendeur , qu’il déclare avoir pris connaissance des limitations aux droits de construire et des conditions de vote figurées dans les cahier des charges des lotissement et règlement de copropriété sans recours à ce titre contre le notaire et le promettant.

La venderesse a par ailleurs adressé aux époux [A] un courrier en date du 14 décembre 2019 soit avant la signature de l’acte leur faisant part de différents éléments qui pourraient affecter leur décision d’achat ou l’utilisation normale de la propriété les invitant à faire appel à un expert compétent , courrier annexé à l’acte.

Aux termes des dispositions de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Aux termes de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion.

Tout manquement à l’obligation d’information mentionnée à l’avant-dernier alinéa est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.

Aux termes des dispositions de l’article L442-7 du code de l’urbanisme dispose que le permis d’aménager et, s’il y a lieu, le cahier des charges fixant les conditions de vente ou de location des lots sont remis à l’acquéreur lors de la signature de la promesse ou de l’acte de vente ainsi qu’au preneur lors de la signature des engagements de location. Ils doivent leur avoir été communiqués préalablement.

Monsieur [A] ne peut invoquer l’existence d’un nouveau de droit de rétraction qui aurait commencé à courir du fait de la réception le 12 février 2020 du courriel du cabinet CAPELIER ARCHITECTE & ASSOCIES sur l’impossibilité de mener à bien les travaux qu’il avait envisagés dès lors que l’acte stipule sa volonté d’effectuer des travaux importants et qu’il ne sollicite à ce titre aucune condition suspensive. Au demeurant, aux termes de la lettre d’achat la date fixée pour la signature du compromis de vente est à son initiative. Il ne peut faire grief à la venderesse de la date d’arrivée du rapport de l’architecte postérieure à la signature de la promesse.

Ce moyen sera part conséquent rejeté.

Monsieur [A] soutient l’incomplétude de la désignation du bien immobilier vendu en l’absence de mention afférente aux tantièmes et l’absence de mention du local EDF.

En l’espèce l’acte mentionne que «  le bien est situé dans un ensemble immobilier nommé LOU CASTEU soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 14] formant le nouveau lot n°95 du sous lotissement du Soleillat dépendant lui même du lotissement du Castellet, qu’il est constitué du lot 8 soit une villa [Adresse 1] élevée sur sous sol à usage de cave, d’un rez de chaussée et de deux étages dont un en retrait comprenant au rez de chaussée une entrée, un living room une cuisine un water closet et un cabinet de toilette, au premier étage trois chambres et deux salles de bain, au deuxième étage une chambre avec loggia et un solarium et une salle de bains, garage enterré, piscine et les trois virgule trois cent soixante sixièmes ( 3,366/0 ème des parties communes générales).

Etant précisé que la désignation ci dessus est celle résultant du titre de propriété du promettant ».

L’acte stipule que les parties précisent que la désignation actuelle des biens vendus par suite de modifications apportées par le promettant ou les propriétaires antérieurs est la suivante sans créer aucun droit à ce titre au bénéficiaire : une villa dénommée « villa les vignes » élevée sur sous sol d’un rez de chaussée et de deux étages composée d’une cave et d’un vide sanitaire , d’un rez de chaussée : entrée, séjour cuisine, WC et un bureau, au premier étage un dégagement deux chambres et deux salles de bain avec WC,un balcon, au deuxième étage un dégagement une chambre avec balcon, une loggia fermée , une salle d’eau avec WC combles non aménagées, piscine, cuisine d’été, garage enterré.

S’il est manifeste que l’acte ne mentionne pas le dénominateur portant le chiffre total des tantièmes, il n’est pas établi que cet élément ait été un élément déterminant de la vente .Il est par ailleurs stipulé que les acquéreurs ont reçu copie avant le jour de la signature des cahiers des charges du lotissement et sous lotissement. Dès lors, cet élément était aisément déterminable par l’acquéreur et ne peut fonder un nouveau délai de rétraction.

Ce moyen sera par conséquent rejeté .

S’agissant du « local EDF » , à propos duquel la SCI MAISON DU CASTELLET précise qu’il se situe à la fois sur sa parcelle et sur les parties communes, il n’est produit aucune pièce ne serait-ce qu’un constat d’huissier pour permettre au tribunal de déterminer en quoi il consiste ( bâtiment, transformateur), quel est son usage, ni aucun élément permettant d’attester que la SCI MAISON DU CASTELLET en serait propriétaire. Il n’apparaît dès lors pas surprenant qu’il ne soit pas mentionné à l’acte portant sur la désignation du bien vendu.

Ce moyen sera rejeté.

S’agissant de l’absence de remise du cahier des charges du sous lotissement et du lotissement invoquée par monsieur [A] , la promesse de vente stipule comme indiqué plus haut qu’ils lui ont été remis avant le jour de la signature de la promesse de vente.

Dès lors ce moyen sera écarté.

S’agissant de l’empiètement du garage invoqué par monsieur [A] entraînant un risque d’éviction , nonobstant le fait que l’acte mentionne que le promettant déclare qu’il n’y a eu aucun empiètement sur le fonds voisin, la réalité de l’empiètement invoqué ne peut être établie par la mention dans le courrier du 14 décembre 2019 joint au compromis qui précise que le « garage est fouillé sous l'[Adresse 1] » sans plus de précision.

Dès lors ce moyen sera rejeté.

S’agissant du studio ou de la dépendance du rez de jardin qui selon monsieur [A] dépasserait la propriété des vendeurs située sur la parcelle [Cadastre 13], la seule production d’un état cadastral i n’est pas de nature à établir l’existence d’un empiètement.

Dès lors ce moyen sera rejeté.

S’agissant de l’existence d’une servitude non déclarée qui affecterait nécessairement le local EDF selon monsieur [A], l’acte du 7 janvier 2020 dispose que « le bénéficiaire profitera ou supportera les servitudes s’il en existe, que le promettant déclare ne pas avoir crée ou laissé créer de servitude qui ne serait pas relaté aux présentes, qu’à sa connaissance il n’en existe pas d’autres que celles résultant le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle et environnementale des lieux, de l’urbanise, du cahier des charges état descriptif de division, règlement de copropriété de l’ensemble immobilier dont dépend le bien vendu et de celles résultant des documents régissant le sous lotissement du SOLEILLAT et du LOTISSEMENT DU CASTELLET ».

Nonobstant le fait que comme indiqué plus haut il ne soit apporté aucun élément afférent à ce local EDF, ni à l’existence d’une servitude, il n’est pas démontré que si une servitude l’affecte, elle soit du fait de la SCI LA MAISON DU CASTELLET, au surplus l’acte stipule que le bénéficiaire supportera les servitudes s’il en existe.

Dès lors ce moyen est inopérant.

S’agissant de l’accord des parties de ne pas perfectionner la vente au delà du 31 mars 2020 invoqué par monsieur [A], l’acte du 7 janvier 2020 stipule que la promesse est consentie pour un délai expirant le 31 mars 2020 à seize heures le dernier jour , qu’en cas de réalisation des conditions suspensives entrainant la perfection du contrat de vente au sens de l’article 1589 du code civil les parties s’obligent à constater par acte authentique la réalisation définitive de la vente et le transfert de propriété au plus tard à cette date, que si à l’expiration du délai fixé ci dessus certains des documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, ce délai serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables sans que cette prorogation puisse excéder 30 jours.

Il est par ailleurs expressément mentionné que le délai ci- dessus indiqué est constitutif du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter. Par suite, alors que la ou les conditions suspensives seraient réalisées et les documents nécessaires à la perfection de l’acte obtenus et que l’acte authentique de vente ne soit pas signé dans le délai convenu, la partie la plus diligente procédera par acte d’huissier à une mise en demeure de signer l’acte authentique.

Il se déduit de ces dispositions que ce n’est pas la signature de l’acte authentique qui conditionne la perfection de la vente mais la réalisation des conditions suspensives.

Il n’est stipulé en l’espèce aucune condition suspensive autres que celles du droit commun rappelées plus haut et qui ont pour objet de préserver l’acquéreur contre les modifications affectant le bien et susceptibles d’en réduire la valeur.

En l’espèce, il est versé un mail du 13 décembre 2019 dans lequel le notaire de la venderesse sollicite le notaire des acquéreurs pour avoir confirmation que le titre de propriété lui a effectivement été transmis outre les diagnostics. L’acte fait également état des permis de construire successifs afférents à la réalisation des garages et de l’ensemble des travaux réalisés par les vendeurs , l’absence de garantie décennale .Est produit un extrait de l’acte de vente par la SCI LOU CASTEU à madame [R] du 25 mai 1978.

Par ailleurs, il ne peut être reproché à la SCI MAISON DU CASTELLET une non réalisation des conditions suspensives et notamment la communication d’un état hypothécaire trop ancien comme datant du 22 octobre 2019 ou une absence de titre afférent au garage construit dès lors que c’est monsieur [A] qui a avisé la SCI MAISON DUCASTELLET le 16 mars soit avant l’expiration du délai de son souhait de ne pas donner suite .Les motifs exposés ne sont pas en lien avec une éventuelle absence de communication des documents visés dans la condition suspensive mais avec le rapport de leur architecte concernant leur projet de travaux.

Au demeurant, la SCI MAISON DU CASTELLET a adressé une sommation en réitération de la vente pour le 16 juillet 2020.

Dès lors ce moyen sera écarté .

Par conséquent la demande de voir déclarer nulle la promesse de vente du 7 janvier 2020 sera rejetée.

Monsieur [A] sollicite de voir déclarer caduque la promesse de vente du 7 janvier 2020 aux motifs que les conditions suspensives n’ont pas été réalisées. Ce moyen sera écarté pour les mêmes motifs que ceux indiqués plus hauts.

Monsieur [A] invoque la caducité de la promesse de vente du fait de l’existence de conditions suspensives implicites, leur acquisition étant liée à la possibilité de réaliser des travaux. Ce moyen sera rejeté dès lors que l’acte mentionne expressément le projet de réalisation de travaux par monsieur [A] et la renonciation à une condition suspensive relative à l’octroi d’autorisations tant administratives que des associations syndicales.

S’agissant de la force majeure invoquée par monsieur [A], l’article 1218 du code civil dispose qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Monsieur [A] invoque la crise sanitaire qui n’aurait pas permis, du fait de la mesure de confinement décidée au 16 mars 2020, de signer la vente par acte authentique au 31 mars 2020 comme contractuellement prévu, qu’il n’a pu davantage disposer de son droit de visite du bien, que les époux [G] résidaient dans la propriété à cette époque.

Ce moyen sera écarté dès lors que comme mentionné plus haut le délai mentionné à l’acte pour la signature est constitutif d’un point de départ pour obliger l’autre à s’exécuter et non un délai extinctif.

Il n’est en outre pas établi que jusqu’à la sommation délivrée par la SCI MAISON DU CASTELLET monsieur [A] n’a pas eu accès à la propriété.

Enfin l’acte stipule que le bénéficiaire aura la jouissance du bien le jour de la constatation de la vente en la forme authentique, le bien devant être à cette date être libéré de tout occupant.Dès lors, le fait que le bien ait été occupé est inopérant en l’espèce puisque la venderesse était tenue de le libérer à la signature de l’acte authentique, signature qui n’a pas eu lieu.

S’agissant du changement de circonstance imprévisible invoqué par monsieur [A], l’article 1195 du code civil dispose que si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe.

Monsieur [A] invoque les conséquences de la crise du coronavirus sur son activité professionnelle car elle a impacté la société LEONTEQ SECURITIES AG pour laquelle il travaille, ce qui a rendu la promesse excessivement onéreuse en raison de la charge démesurée d’emprunt bancaire et de l 'impossibilité de s’investir suffisamment pour assurer les travaux.

Force est de constater que les parties ont convenu d’un prix pour le bien, que monsieur [A] ne justifie pas de l’imprévision qu’il invoque s’agissant de ses ressources, se contentant de produire des éléments financiers suite à la crise sanitaire sur la situation de l’ entreprise et non sur la sienne propre .

Enfin l’impossibilité de réaliser des travaux ou de s’investir personnellement à cette fin ne peut manifestement pas être considérée comme caractérisant l’imprévisibilité prévue à l’article 1195 du code civil.

Dès lors ce moyen sera rejeté.

Monsieur [A] sollicite la résolution de la vente invoquant le vice du consentement sur la faisabilité du projet de travaux relativement à la surface du bien et à l’absence de communication des informations contenues dans le cahier des charges des sous lotissement et lotissement à l’acquéreur et de celles afférentes à l’interdiction des travaux réalisés par la SCI MAISON DU CASTELLET .

Or, aux termes des dispositions de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

De plus, aux termes des dispositions de l’article 1112-1 du code civil celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

En l’espèce ,il n’est pas mentionné dans l’acte que les acquéreurs ont subordonné leur achat à la possibilité de réaliser des travaux par une autorisation administrative ni à la remise de plans.

S’agissant de la superficie, si la lettre d’intention contresignée mentionne une surface totale de 184,37 m² outre un studio de 26,33 m², le compromis de vente du 7 janvier stipule expressément une superficie de 147,39 m² au titre de la loi Carrez, superficie mentionnée dans le certificat de superficie.

Ce dernier mentionne également au titre des annexes et dépendances un total de 98, 13 m².

S’agissant du garage il a été retenu que monsieur [A] échoue à démontrer l’existence d’un empiètement.

Dès lors monsieur [A] est mal fondé à invoquer une erreur relative à la superficie du bien vendu.

S’agissant du manquement à son devoir d’information par la SCI MAISON DU CASTELLET, il a été établi plus haut que monsieur [A] a été destinataire selon la promesse de vente des cahiers des charges du lotissement et du sous lotissement. Il n’est pas établi par monsieur [A] que la connaissance d’éléments relatifs comme il le soutient aux conditions d’agrément du terrain ait été une condition déterminante de la vente .

Ce moyen sera rejeté.

Monsieur [A] soutient que la SCI MAISON DU CASTELLET ne l’a pas informé que les travaux qu’elle a réalisés dans autorisation étaient interdits aux termes du cahier des charges, qu’ils ne peuvent pas être régularisés, que ce manquement d’information est également constitutif d’un vice du consentement.

Monsieur [A] invoque le règlement de copropriété LOU CASTOU dans ses écritures faisant état de la nécessité d’un accord unanime des copropriétaires en cas de transformation.

Cependant Monsieur [A] ne produit pas ce règlement de copropriété.

Par ailleurs il se déduit de ce qui précède qu’une autorisation peut bien être délivrée par les copropriétaires.

Enfin la promesse stipule que le bénéficiaire déclare avoir pris connaissance des limitations au droit de construire et des conditions de vote figurées dans le cahier des charges des lotissements et règlement de la copropriété sans recours contre le notaire soussigné et le promettant.

Dès lors ce moyen sera écarté .

Monsieur [A] soutient que les informations qui lui ont été communiquées sur les sanctions afférentes à l’absence des autorisations nécessaires étaient incomplètes, qu’il n’a pas été informé sur de potentielles autorisations délivrées par l’ ASL ni si elles étaient nécessaires, que ce manquement a nécessairement vicié son consentement.

L’acte stipule que le bénéficiaire déclare avoir pris connaissance des limitations au droit de construire et des conditions de vote figurées dans le cahier des charges des lotissements et règlement de la copropriété sans recours contre le notaire soussigné et le promettant.

L’acte stipule par ailleurs les autorisations d’urbanisme sollicitées par la SCI MAISON DU CASTELLET, précise que dans le cadre des travaux ayant fait l’objet de la déclaration préalable 00615911S0022 déposée le 2 mars 2011 elle a aménagé sans autorisation ni d’urbanisme ni de la copropriété dans les serres le studio dépendance visé dans la désignation des biens achevé en 2012/2013.

L’acte stipule qu’il a été avisé par le notaire qu’a défaut d’avoir autorisé ces travaux le syndicat des copropriétaires pourrait exiger la remise en état des bien dans un délai de 10 ans suivant l’achèvement des travaux ou de 30 ans si ces travaux ont entrainé une appropriation des parties communes .

Dès lors il n’est pas établi de défaut d’information comme le soutient monsieur [A].

Par conséquent sa demande de voir déclarer nul l’acte du 7 janvier 2020 sera rejetée.

Aux termes de cet acte, il a été stipulé que la partie qui ne régulariserait pas l’acte authentique devrait verser à l’autre la somme de 321.000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil.

Aux termes de cet article, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Monsieur [A] sollicite la réduction de la clause pénale à 1 euro faisant valoir que la SCI MAISON DU CASTELLET ne justifie d’aucun préjudice.

Si la clause pénale a pour objet de contraindre les parties à l’exécution du contrat, elle a aussi pour objet de réparer les conséquences dommageables de l’absence de réitération devant notaire de l’acte sous seing-privé de vente. En prévoyant cette clause pénale, les parties ont ainsi entendu évaluer forfaitairement et à l’avance, l’indemnité à laquelle donnerait lieu l’inexécution de l’obligation contractée, sans qu’il y ait lieu de démontrer un préjudice spécifique, le dédommagement étant forfaitairement convenu par les parties.

En l’espèce il est établi que dès la mi mars 2020 les époux [A] ont émis leur souhait de ne pas poursuivre la vente, que la non réitération de la vente leur est imputable.

Il n’est pas contesté que le bien a été vendu le 22 mars 2022 pour un montant de 2 802 500 euros .

Le bien a donc été immobilisé pendant presque deux ans.

Dès lors, la clause pénale fixée d’un commun accord entre les parties qui représente 10 % du prix d’acquisition n’est pas manifestement excessive.

Par conséquent monsieur et madame [A] seront condamnés in solidum à payer à la SCI MAISON DU CASTELLET la somme de 321000 euros au titre de la clause pénale.

Sur simple notification de la présente décision, Mademoiselle [W] [M], collaboratrice de l’office notarial dénommée SCP « [S] [Y] et [U] [I], Notaires associés », sis [Adresse 12], en sa qualité de séquestre, devra remettre à la SCI MAISON DU CASTELLET prise en la personne de son représentant légal la somme de 321 000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation séquestrée en son étude.

La SCI MAISON DU CASTELLET sollicite également la somme de 300 000 euros de dommages et intérêts, qui correspond à la différence entre le prix du bien tel que prévu au compromis de vente du 7 janvier 2020 et le montant auquel il a été effectivement vendu.

Il résulte de ces dispositions que l’allocation de dommages et intérêts indépendamment de la clause pénale suppose la démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé forfaitairement par la clause pénale.

En l’espèce, la SCI MAISON DU CASTELLET ne démontre pas l’existence d’un dommage qui n’est pas entré dans la sphère de la prévision indemnitaire de la clause pénale ni que cette diminution du prix est due à monsieur et madame [A].

Elle sera en conséquence déboutée de cette demande.

La SCI MAISON DU CASTELLET sollicite également le montant correspondant aux frais de déménagement et notamment l’avance qu’elle a engagée pour libérer le bien dans les délais prévus au compromis de vente.

Cependant au regard de la clause pénale ci-dessus accordée qui a notamment pour objet de compenser ces frais, il n’est pas établi de préjudice supplémentaire qui justifierait l’octroi de cette somme.

La SCI MAISON DU CASTELLET sera donc déboutée de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle de monsieur [A] au titre de la procédure abusive et dilatoire

Monsieur [A] sollicite la somme de 15 000 euros au motif que cette procédure est abusive et dilatoire.

Eu égard à la solution du litige, il sera débouté de sa demande.

Sur l’exécution provisoire

Il y a lieu de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI MAISON DU CASTELLET les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente action; il convient en conséquence de faire droit partiellement à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de condamner monsieur [F] [A] et madame madame [J] [B] épouse [A] in solidum au paiement de la somme de 8 000 euros à ce titre.

Monsieur [F] [A] qui succombe sera débouté de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [F] [A] et madame madame [J] [B] épouse [A] qui succombent supporteront in solidum les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement , par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par décision mise à disposition au greffe,

DIT sans objet la demande de rabat de l’ordonnance de clôture,

DIT que monsieur [F] [A] et madame madame [J] [B] épouse [A] sont responsables de la rupture abusive de la promesse du 7 janvier 2020,

CONDAMNE in solidum monsieur [F] [A] et madame [J] [B] épouse [A] à payer à la SCI MAISON DU CASTELLET la somme de 321 000 euros ( trois cent vingt et un mille euros ) au titre de la clause pénale stipulée dans l’acte sous seing privé du 7 janvier 2020,

DIT que sur simple notification de la présente décision Mademoiselle [W] [M], collaboratrice de l’office notarial dénommée SCP « [S] [Y] et [U] [I], Notaires associés », sis [Adresse 12], en sa qualité de séquestre devra remettre à la SCI MAISON DU CASTELLET prise en la personne de son représentant légal le montant de l’indemnité d’immobilisation séquestrée en son étude soit la somme de 321 000 euros ( trois cent vingt et un mille euros ),

DEBOUTE la SCI MAISON DU CASTELLET de sa demande de 1.010 euros au titre de l’indemnisation pour l’acompte non remboursé,

DEBOUTE la SCI LA MAISON DU CASTELLET de sa demande de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE monsieur [F] [A] de l’ensemble de ses demandes , y compris de sa demande de dommages et intérêts,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE in solidum monsieur [F] [A] et madame madame [J] [B] épouse [A] à payer à la SCI MAISON DU CASTELLET la somme de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [F] [A] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum monsieur [F] [A] et madame madame [J] [B] épouse [A] aux dépens qui seront distraits au profit de Maître SZEPETOWSKI

LE GREFFIER LE PRESIDENT