TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 11]-[Localité 10]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 10 Avril 2025

AFFAIRE N° RG 22/01383 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-ON2D

NAC : 51A

Jugement Rendu le 10 Avril 2025

FE Délivrées le :

_______________

ENTRE :

SOCIETE [Y] 13, Société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de TOULOUSE sous le numéro 333 940 377, dont le siège social est situé [Adresse 6]

Représentée par Maître François PALES de la SELARL LEGABAT, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDERESSE

ET :

SOCIETE ATHIS NATIONALE 7, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 814 837 720, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentée par Maître Marc ZIMMER de l’AARPI ACCENT LEGAL, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 octobre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 06 Février 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 10 Avril 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 juin 2015, la SCI [Y] 13 a donné à bail à la société NCM LEASE un ensemble immobilier situé au [Adresse 4], [Adresse 1] et [Adresse 7] à ATHIS MONS (91), moyennant un loyer de 6 300 € HT, soit 7 560 € TTC, devenu, par l’effet de l’indexation, de 8 631,91 € TTC.

Les locaux étaient alors utilisés par plusieurs sous-locataires, dont la SASU ATHIS NATIONALE 7.

En cours d’exécution du bail, un litige relatif au paiement des loyers a amené la SCI [Y] à faire délivrer, le 28 octobre 2019, à la société NCM LEASE un commandement de payer visant la clause résolutoire.

C’est dans ce contexte que la SCI [Y] 13 et la société NCM LEASE ont décidé de mettre un terme à la location et de conclure un accord global auquel a également participé la société ATHIS NATIONALE 7, désireuse de devenir le nouveau titulaire du bail commercial.

Par convention tripartite du 10 juin 2020, la SCI [Y] 13, la société NCM LEASE et la société ATHIS NATIONALE 7 ont signé un protocole transactionnel prévoyant :

— la résiliation anticipée du bail du 30 juin 2015 conclu entre la SCI [Y] 13 et la société NCM LEASE à effet du 31 mai 2020, ledit avenant étant annexé au protocole et signé le même jour,

— la signature d’un bail commercial entre la SCI [Y] 13 et la société ATHIS NATIONALE 7 prévoyant le versement d’un loyer mensuel de 6 300 € HT et HC à compter du 1er juin 2020,

— la fixation de l’arriéré locatif dû par la société NCM LEASE au titre du bail du 30 juin 2015 à la somme de 40 000 € HT, majorée de la TVA et son règlement en 18 mensualités de 2 666,66 € TTC.

La société ATHIS NATIONALE 7 s’est engagée solidairement avec la société NCM LEASE au remboursement de cette dette.

Par courrier du 17 août 2020, la SCI [Y] 13 a mis en demeure les sociétés NCM LEASE et ATHIS NATIONALE 7, de régulariser des impayés, mise en demeure renouvelée par courrier du 16 novembre 2020.

Les sociétés NCM LEASE et ATHIS NATIONALE 7 ont sollicité et obtenu de la SCI [Y] 13 un délai supplémentaire de six mois pour exécuter le protocole, avec fixation d’un nouvel échéancier.

Par courrier recommandé du 12 juillet 2021, la SCI [Y] 13 a mis en demeure la SASU ATHIS NATIONALE 7 de régler de nouveaux impayés, mise en meure renouvelée le 14 janvier 2022.

C’est dans ces circonstances que par acte du 03 mars 2022, la SCI [Y] 13 a fait assigner la SASU ATHIS NATIONALE 7 en paiement de son propre arriéré locatif et de l’arriéré antérieur à la prise d’effet du bail.

Par exploit du 23 mai 2022, la SCI [Y] 13 a fait délivrer à la SASU ATHIS NATIONALE 7 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

* * *

Dans ces conclusions récapitulatives n° 3, notifiées par RPVA le 05 septembre 2024, la SCI [Y] 13 demande au tribunal, au visa des articles 1231-1, 1103 et 1104, 1227 et 1728 du code civil, et L.145-41 et suivants du code de commerce, de :

— juger acquise la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail en l’absence de suite donnée dans le délai d’un mois au commandement de payer qui a été notifié le 23 mai 2022,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société ATHIS NATIONALE 7 au regard de ses manquements graves aux dispositions du bail,

— juger que la société ATHIS NATIONALE 7 est occupant sans droit ni titre depuis le 24 juin 2022,

— ordonner en conséquence l’expulsion de la société ATHIS NATIONALE 7 ainsi que de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 5] et [Adresse 8] à [Localité 9] avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 800 € par jour de retard,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets laissés dans les lieux dans tel garde meubles qu’il appartiendra aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— juger que le juge de l’exécution sera compétent pour statuer sur la liquidation de toute astreinte qui serait ordonnée,

— condamner la société ATHIS NATIONALE 7 à payer à la SCI [Y] 13 la somme de 9 459,64 € correspondant à son arriéré locatif provisoirement arrêté au 4 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner la société ATHIS NATIONALE 7 à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 8 631,91 € TTC à compter du 1er octobre 2024, et ce jusqu’à la complète libération des locaux et remise des clés, montant correspondant au montant des loyers, outre les charges que la requérante se réserve également de réclamer,

— condamner la société ATHIS NATIONALE 7 à payer à la SCI [Y] 13 à titre de dommages et intérêts la somme de 30 000 € au titre de sa résistance abusive à paiement depuis le commencement du bail,

— constater que le diagnostic amiante, le diagnostic de performance énergétique et le diagnostic sur l’état des risques sont communiqués par la concluante suite et en réponse à la demande formée à ce titre en cours de procédure,

— débouter la société ATHIS NATIONALE 7 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, -tirer toutes conséquences de fait et de droit de l’absence de justification d’un quelconque entretien réalisé par la société ATHIS NATIONALE 7 pendant toute la période pendant laquelle elle était sous-locataire de la société NCM LEASE ou depuis qu’elle est devenue le preneur,

— rejeter la demande de la société ATHIS NATIONALE 7 visant à voir condamner la concluante à des travaux de réfection intégrale de la couverture dont la nécessité n’est pas établie, a fortiori contradictoirement, ni son imputabilité au bailleur,

— rejeter la demande de la société ATHIS NATIONALE 7 à hauteur de 50 077,48 € TTC se rapportant une valorisation exagérée de dégradations prétendues contestables dans leur matérialité, non vérifiées contradictoirement, et dont la cause n’est pas justifiée ni par conséquent son imputabilité au bailleur,

— débouter en outre sa demande en ce qu’elle comporte la TVA qu’elle récupère puisqu’elle est une société commerciale assujettie à cette taxe,

— rejeter la demande de la société ATHIS NATIONALE 7 visant à voir réduire « rétroactivement depuis la prise d’effet du bail du 10 juin 2022 de 30 % le loyer dû par la société ATHIS NATIONALE 7 afin de compenser le préjudice de jouissance subi aux titres des infiltrations récurrentes en toiture » alors que, jusqu’à preuve du contraire, ce préjudice n’est pas établi ni n’est rapportée, à supposer qu’il le serait, la démonstration de son imputabilité au bailleur,

— rejeter la demande de la société ATHIS NATIONALE 7 visant à voir condamner la concluante à lui payer la une somme correspondant à 30 % des sommes versées au titre des loyers depuis le 1er juin 2020 au titre de désordres prétendument survenus en cours de procédure,

— juger licite la clause d’indexation prévue au bail,

— débouter la société ATHIS NATIONALE 7 de sa demande en paiement et plus largement de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement et pour le cas où le tribunal retiendrait l’existence d’une distorsion ponctuelle avant la première révision du loyer :

— juger que la durée annuelle pour les révisions suivantes, à compter du 2ème trimestre 2022, est licite et conforme aux exigences de l’article L 112-1 du code monétaire et financier.

Pour le cas où une quelconque condamnation serait par extraordinaire prononcée au profit de la société ATHIS NATIONALE 7,

— ordonner la compensation des créances connexes conformément aux dispositions des articles 1347 et suivants du code civil,

En toute hypothèse :

— condamner la société ATHIS NATIONALE 7 à payer à la SCI [Y] 13 la somme de 12 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût afférent à la délivrance du commandement du 23 mai 2022,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

* * *

Dans ses conclusions récapitulatives n° 3, notifiées par RPVA le 02 septembre 2024, la SASU ATHIS NATIONALE 7 demande au tribunal, au visa des articles 1719, 1720 et 1754 du code civil, R.145-35 du Code de commerce, L.125-5 du code de l’environnement, L.126-9 du code de la construction et de l’habitation, L.1334-12-1 et R1334-29-5 du code de la santé publique, de :

Sur les demandes principales de la SCI [Y] 13 :

— juger que le commandement de payer du 23 mai 2022 est nul et dénué de tout effet,

Subsidiairement, si le commandement de payer était jugé régulier :

— suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder rétroactivement des délais de paiement à la société ATHIS NATIONALE 7 ;

— juger que compte tenu du paiement de l’intégralité des sommes réclamées au titre du commandement du 23 mai 2022, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

En tout état de cause :

— débouter la SCI [Y] 13 de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre reconventionnel :

Au titre de l’état dégradé de la toiture :

— condamner la société SCI [Y] 13 à réaliser à ses frais exclusifs les travaux de réfection intégrale de la toiture et des gouttières dans un délai de 2 mois à compter du jugement à intervenir, délai au-duquel la société SCI [Y] 13 sera redevable d’une astreinte de 1 000 € par jour de retard jusqu’à l’achèvement des travaux,

— condamner la société SCI [Y] 13 à payer à la société ATHIS NATIONALE 7 la somme de 50 077,48 € TTC au titre du coût de réparation des dégradations causées aux aménagements intérieurs et aux matériels du preneur,

— réduire rétroactivement depuis la prise d’effet du bail du 10 juin 2022 de 30 % le loyer dû par la société ATHIS NATIONALE 7 afin de compenser le préjudice de jouissance subi aux titres des infiltrations récurrentes en toiture, et ce jusqu’à l’achèvement des travaux de réfection de la toiture constaté contradictoirement par huissier de justice aux frais du bailleur,

Par voie de conséquence, et pour la période antérieure au jugement à intervenir :

— condamner la société SCI [Y] 13 à payer à la société ATHIS NATIONALE 7 une somme correspondant à 30 % des sommes versées depuis le 1er juin 2020 au titre des loyers uniquement, ladite somme étant à parfaire au jour de l’achèvement des travaux de réfection de la toiture.

Au titre de l’absence d’état des risques naturels et technologiques :

— condamner la société SCI [Y] 13 à payer à la société ATHIS NATIONALE 7 une indemnité égale à 10 % du loyer dû depuis la prise d’effet du bail et jusqu’à la remise d’un état des risques naturels et technologiques conforme à la réglementation ;

Au titre de l’absence de remise d’un diagnostic technique amiante et d’un diagnostic de performance énergétique :

— condamner la société SCI [Y] 13 à payer à la société ATHIS NATIONALE 7 une indemnité forfaitaire de 20 000 € ;

Au titre de la clause d’indexation :

— juger que la clause d’indexation prévue à l’article 8 du bail commercial est réputée non écrite ;

Par voie de conséquence :

— juger que le loyer applicable depuis la prise d’effet du bail commercial correspond au loyer de base s’élevant à 7 560 € TTC par mois hors charges ;

— condamner la société SCI [Y] 13 à rembourser à la société ATHIS NATIONALE 7 la somme de 11 875,16 € correspondant, d’une part et à hauteur de 10 981,90 € TTC, à la quote-part des loyers trop perçus par la SCI [Y] 13 depuis la prise d’effet du bail commercial et jusqu’au mois d’août 2024, ladite somme étant à parfaire à la date du jugement à intervenir, et d’autre part à hauteur de 893,26 €, à la quote-part de dépôt de garantie détenue par le bailleur excédant trois mois du loyer en cours hors taxes ;

En tout état de cause :

— condamner la société SCI [Y] 13 à payer la somme de 10 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société SCI [Y] 13 aux entiers dépens de la procédure.

* * *

Pour un examen exhaustif des moyens et prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 03 octobre 2024.

À l’audience de plaidoiries du 06 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Il importe de rappeler que l’article 803 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances en cours au 1er janvier 2020 dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Par ailleurs l’article 802 du même code n’admet après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ni aucune pièce, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Ne sont recevables, en dehors des conclusions tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture, que les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, aux termes de conclusions aux fins de révocation de la clôture notifiées par RPVA le 03 février 2025, soit trois jours avant l’audience, la SCI [Y] 13 expose que postérieurement à l’ordonnance de clôture, la dette locative s’est aggravée.

En réplique, la SASU ATHIS NATIONALE 7, par conclusions d’incident en défense notifiées par RPVA le 05 février 2025, s’oppose à cette révocation, contestant le terme retenu par la demanderesse et, partant, la somme réclamée au titre de l’actualisation.

Dans ces conditions, et alors que la SCI [Y] 13 a formulé, aux termes de ses conclusions du 05 septembre 2024, outre le règlement d’un arriéré locatif, une demande de condamnation au versement d’une indemnité d’occupation, il n’apparaît pas que la demande d’actualisation de créance, souffrant d’une contestation sérieuse comme il vient d’être dit, constitue une cause grave de révocation de l’ordonnance de clôture.

En conséquence, cette demande est rejetée.

Sur la validité du commandement de payer

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Saisi d’une telle clause, le juge doit uniquement vérifier la réalité des manquements invoqués aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, sans pouvoir aucunement apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées.

En outre, il doit vérifier les modalités d’exercice de cette clause, à savoir l’existence d’un commandement et la régularité de ce dernier ainsi que l’usage de bonne foi de cette clause par le bailleur.

La clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail, qui doit être contractuellement sanctionnée par la clause résolutoire, et les conditions d’application d’une telle clause doivent être interprétées strictement.

En l’espèce, en date du 23 mai 2022, la SCI [Y] 13 a fait signifier à la SASU ATHIS NATIONALE 7 un commandement de payer.

Ce commandement mentionne une dette de 51 652,67 €, coût de l’acte compris, correspondant aux loyers, charges et taxes impayés arrêtés à la date du 1er mai 2022, et vise la clause résolutoire du contrat de bail.

La SASU ATHIS NATIONALE 7 ne justifie pas s’être acquittée de la somme réclamée ni l’avoir contestée dans le mois de la signification de ce commandement de sorte que, en application des dispositions précitées et de la clause résolutoire prévue au contrat de bail et citée dans cet acte, la résiliation de celui-ci a été acquise à compter du 24 juin 2022, soit à l’expiration du délai d’un mois suivant le commandement.

Pour paralyser le jeu de cette clause résolutoire invoquée par la SCI [Y] 13, la SASU ATHIS NATIONALE 7 soulève la nullité du commandement de payer tirée de l’imprécision des sommes réclamées d’une part, et, d’autre part, de la mauvaise foi de sa bailleresse qui a délivré le commandement alors qu’elle ne satisfait pas à son obligation de délivrance.

*Sur l’imprécision du commandement

À l’examen du décompte joint au commandement litigieux, il apparaît que ce document comporte un tableau faisant apparaître les appels de loyers de janvier à mai 2022, outre des frais de relance, mais également un solde antérieur de 28 673,55 €.

Si la SASU ATHIS NATIONALE 7 fait valoir que ce solde antérieur ne reprend pas de façon exhaustive la composition des sommes réclamées à ce titre et qu’il inclut, à tort, une somme de 2 666,66 € déjà réglée, force est de constater qu’elle vise elle-même, dans ses écritures, la précédente assignation délivrée à son endroit par la SCI [Y] 13 le 03 mars 2022, laquelle poursuivait, notamment, le paiement cette somme de 28 673,55 € au titre de la taxe foncière des exercices 2020 et 2021, ainsi que le précise d’ailleurs la défenderesse.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’un commandement de payer reste valable pour la partie non contestable de la dette, en l’espèce les loyers appelés pour la période de janvier à mai 2022, de sorte que la comptabilisation de cette somme de 2 666,66 €, à la supposer erronée, ne saurait emporter la nullité du commandement.

En conséquence, le moyen tenant à l’imprécision du décompte est rejeté.

*Sur la mauvaise foi et le manquement à l’obligation de délivrance

La SASU ATHIS NATIONALE 7 reproche à sa bailleresse d’avoir fait délivrer un commandement alors qu’elle-même ne satisfait pas à son obligation de délivrance.

Il convient de rappeler que pour qu’une exception d’inexécution puisse être valablement opposée au titre d’une contestation sérieuse, encore faut-il qu’elle soit établie et invoquée de bonne foi, la charge pesant sur le preneur.

L’obligation de délivrance pour le bailleur d’un local commercial s’entend de la délivrance d’un local conforme à l’usage pour lequel il a été donné à bail et de l’entretien dans un tel état de service, cette obligation de délivrance, incombant au bailleur, perdurant tout au long de l’exécution du contrat.

Il est rappelé que le défaut d’entretien ou de réparation de l’immeuble par le bailleur autorise le preneur à le mettre en demeure d’exécuter les travaux à sa charge, ou à saisir le juge pour demander leur exécution, la résiliation du bail ou la suspension du paiement des loyers, mais ne l’autorise pas à cesser de son chef de payer les loyers.

En l’espèce, la SASU ATHIS NATIONALE 7 reproche à sa bailleresse l’état extrêmement vétuste et dégradé de la toiture des locaux et son inaction à ce titre. Elle explique qu’à la suite d’importants orages survenus les 3 et 4 juin 2021, elle a subi un important sinistre causé par des infiltrations en toiture, dégâts aggravés par de nouvelles intempéries quelques jours plus tard. Elle justifie avoir déclaré ces sinistres à son assureur et avoir fait intervenir un huissier de justice qui, aux termes d’un procès-verbal du 12 juillet 2021, versé aux débats, constatait, s’agissant de l’état de la toiture : « J’accède ensuite au toit du bâtiment et constate que ce dernier est en mauvais état général. Que certaines zones sont rouillées et marquées. Des auréoles sont visibles. La poutre métallique située côté rue est également en très mauvais état et semble s’effriter sur certaines zones. Mon requérant a fait poser sur des pans entiers de la toiture du rouleau d’étanchéité afin de contenir la pluie et les infiltrations ».

La SASU ATHIS NATIONALE 7 produit également le rapport d’expertise rédigé par la compagnie AVIVA, son assureur, au terme d’un rendez-vous d’expertise organisé le 18 février 2022 en l’absence du représentant de la bailleresse, néanmoins dûment convoqué, ainsi qu’en attestent les pièces versées aux débats.

Selon l’avis de l’expert de l’assurance, « l’origine des infiltrations réside dans le mauvais état de la toiture », de sorte que l’assureur AVIVA a dénié sa garantie en indiquant que les « sinistres répétés ne revêtent pas un caractère accidentel permettant de bénéficier d’une indemnisation ».

La SASU ATHIS NATIONALE 7 ajoute que sa bailleresse était informée depuis au moins 2019 de l’état extrêmement dégradé de la toiture, versant à l’appui un devis du 06 novembre 2019 pour une réfection de gouttière pour l’immeuble du [Adresse 2], adresse du bail litigieux, devis qui comportait une note en gras « COUVERTURE TRÈS VÉTUSTE ».

En réplique, la SCI [Y] 13 conteste les manquements allégués. Si elle concède avoir eu « connaissance du sinistre survenu ponctuellement en 2021 et pour lequel rien ne permettait alors de mettre en cause l’état de la couverture, a fortiori dans sa globalité », elle ajoute qu’en tout état de cause la nécessité d’une réfection intégrale de la couverture n’est pas démontrée.

Il convient d’observer que la SCI [Y] 13 ne s’explique pas sur le courrier adressé par l’assureur AVIVA à son gestionnaire en date du 18 février 2022 rédigé en ces termes à la suite du rendez-vous d’expertise : « […] ces locaux sont victimes d’infiltration par la toiture, dont cette dernière est en mauvais état, et que les locataires précédents subissaient aussi des venues d’eau. Il est donc à envisager des travaux de réfection, afin d’éviter tous nouveaux dommages. Nous vous invitons à faire intervenir un professionnel, afin d’établir un diagnostic complet de l’ouvrage ».

Si la chronologie postérieure, comprenant l’assignation du 03 mars 2022 et le commandement de payer du 23 mai 2022 pourrait questionner, force est de constater que la bailleresse justifie de démarches antérieures aux fins d’obtenir le paiement de sa créance. En l’occurrence, elle produit des mises en demeure adressées en recommandé à la SASU ATHIS NATIONALE 7 les 17 août 2020, 16 novembre 2020, 02 décembre 2020, 12 juillet 2021 et 14 janvier 2022.

De son côté, s’il n’est pas discutable que la SASU ATHIS NATIONALE 7 a subi des dégâts à la suite d’intempéries, et si les photographies versées au dossier permettent de se convaincre de l’existence de désordres affectant la couverture, force est de constater que la défenderesse ne justifie d’aucune démarche auprès de sa bailleresse, notamment en suite du constat d’huissier qu’elle a fait réaliser le 12 juillet 2021, pour formuler une demande de travaux en toiture. Elle n’explique d’ailleurs pas le délai écoulé entre le premier RDV proposé par son assureur le 23 juillet 2021 et celui intervenu en février 2022, pas plus qu’elle ne justifie avoir invité sa bailleresse à ce premier rendez-vous fixé en juillet 2021.

La SASU ATHIS NATIONALE 7 n’a pas d’avantage invoqué l’état de la couverture comme cause de son inexécution de paiement de ses loyers, ainsi qu’en attestent les correspondances versées aux débats depuis 2020, ce moyen n’ayant été développé que dans le cadre de la présente instance. D’ailleurs, la locataire ne justifie aucunement que c’est réellement du fait de l’absence de réalisation des travaux incombant à la propriétaire qu’elle a cessé de payer les loyers puisqu’elle ne démontre pas, ainsi qu’il a été dit, avoir, au préalable, adressé une mise en demeure de faire ces travaux.

Dans ces conditions, la mauvaise foi de la bailleresse, qui avait un intérêt légitime à délivrer un commandement de payer, n’étant pas caractérisée, l’exception d’inexécution ne peut qu’être rejetée.

Sur les effets du commandement de payer

L’article L.145-41 précité prévoit que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsqu’elle n’est pas déjà prononcée ou constatée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1353-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en meure de payer la somme due à l’issue du délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, la SASU ATHIS NATIONALE 7 sollicite l’octroi de délais rétroactifs, affirmant avoir soldé sa dette par virement du 23 février 2024. Elle ajoute que la résiliation du bail se traduirait par la perte définitive de son fonds de commerce et, par conséquent, le licenciement de son personnel. Elle précise, d’une part, que son gérant, M. [M] [H], a créé une société sérieuse et réputée sous l’enseigne « RENAULT » et, d’autre part, que la résiliation emporterait également des conséquences pour les sous-locataires, à savoir la société de restauration ROJ-DAN, la société de contrôle technique de véhicules M AUTO BILAN, et les particuliers titulaires d’un bail d’habitation.

La SCI [Y] 13 s’y oppose, considérant que sa locataire, qui a déjà bénéficié de large délais de paiement et qui n’est toujours pas à jour du règlement de ses loyers et taxes foncières, est de mauvaise foi. Elle précise que depuis la prise d’effet du bail, la SASU ATHIS NATIONALE 7 percevait les loyers de ses sous-locataires à hauteur de 4 695 € HT par mois de sorte qu’elle avait les moyens de s’acquitter de sa dette. Elle ajoute que s’il est exact que la dette a été réduite dans de grandes proportions, elle ne l’aura été que de nombreux mois après le commandement de payer et l’introduction de la présente procédure, de sorte que ces règlements tardifs ne sauraient avoir pour effet de régulariser rétroactivement le défaut de règlement des causes du commandement de payer dans le délai requis et de remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire qui en découle.

Il n’est pas discuté que les locaux pris à bail font l’objet de sous-locations, la demanderesse produisant elle-même les conventions y afférentes (conclues avec l’ancienne locataire NCM LEASE) et mentionnant, dans ses écritures, la consistance des locaux sous-loués, le nom des locataires et le montant des loyers.

S’agissant des manquements de la SASU ATHIS NATIONALE 7, il convient de constater qu’entre chacune des mises en demeure adressées entre août et décembre 2020, la débitrice a partiellement régularisé sa situation. Les incidents de paiement postérieurs se sont révélés en début d’année 2022, le plus important de la dette portant alors sur la taxe foncière 2021 à hauteur de 18 097,00 €.

Les décomptes produits par la SCI [Y] 13, édités les 15 mars et 31 octobre 2023, montrent que la SASU ATHIS NATIONALE 7 a procédé à plusieurs virements conséquents en novembre 2022, soldant sa dette à hauteur de 86 588,46 € et a repris, à l’issue, le règlement régulier de son loyer. Sur le décompte édité le 25 mars 2024, qui reprend d’ailleurs l’historique depuis juin 2020, il convient d’observer que la débitrice a poursuivi ses efforts de règlements.

Le dernier décompte, édité le 04 septembre 2024, fait état d’un solde débiteur de 9 459,64 €, incluant l’appel du loyer de septembre à hauteur de 8 631,91 €, comptabilisé à la date du 01 septembre 2024, et un reliquat de solde antérieur de 827,73 €.

Or, comme le soutient à juste titre la défenderesse, le bail prévoit en son article 5 que « le Preneur s’oblige à payer le loyer au Bailleur le 10 de chaque mois », de sorte qu’au 1er septembre, et a fortiori, au 04 septembre, ce loyer n’était pas encore exigible.

Les efforts consentis par la locataire pour s’acquitter des causes du commandement dès novembre 20220 et poursuivre le règlement de ses loyers courant témoignent de sa bonne foi.

Au vu de ces éléments, il apparaît que la résiliation du bail et l’expulsion de la SASU ATHIS NATIONALE 7 sont de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives par la perte de ce fonds de commerce et le risque de licenciement de salariés.

La demande visant à l’acquisition de la clause résolutoire, et partant, à la résiliation du bail, sera en conséquence rejetée.

Sur les sommes dues

Au titre du dernier décompte précité, la SCI [Y] 13 demande la condamnation de sa locataire au versement d’une somme de 9 459,64 €.

Or, comme il vient d’être dit, cette somme inclut à tort le loyer de septembre qui n’était pas contractuellement exigible à la date du décompte produit.

La SASU ATHIS NATIONALE 7 produit ses relevés périodiques BANQUE POPULAIRE justifiant du règlement des sommes de 8 631,91 €, au titre du loyer d’août 2024, et 555,46 €, au titre d’un complément de dépôt de garantie, ces sommes étant ainsi enregistrées dans le décompte arrêté au 04 septembre.

Par ailleurs, la défenderesse reproche à sa bailleresse, à juste titre, d’avoir comptabilisé des frais de relance à hauteur de 60 €, qui, à l’examen du bail litigieux, ne sont pas contractuellement prévus, ainsi que le coût du commandement à hauteur de 311,36 €, qui n’a pas à figurer dans la dette locative de la SASU ATHIS NATIONALE 7. Il convient en conséquence de soustraire ces sommes du reliquat de solde antérieur.

Enfin, si la défenderesse ajoute que la somme de 444,34 € au titre du trop perçu versé dans le cadre du protocole doit être retranchée, il convient d’observer, dans le décompte édité le 25 mars 2024, que cette somme a déjà été déduite de sorte qu’elle n’apparaît pas incluse dans le reliquat de 827,73 €.

En considération de ce qui vient d’être dit, il y a lieu de conclure qu’à la date du 04 septembre 2024, la SASU ATHIS NATIONALE 7 restait à devoir la somme de 456,37 € (827,73 – (60 + 311,36)), et non 12,03 € comme elle le soutient dans ses écritures.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 05 septembre 2024, date des dernières conclusions actualisées.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive à paiement depuis le commencement du bail

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, la SCI [Y] 13, qui sollicite la somme de 30 000 € à ce titre, ne caractérise pas, comme il a été dit, la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne se présume pas et que des retards de paiement ne sauraient suffire à démontrer.

En effet, bien que la période sur laquelle repose la demande s’étale sur quelques mois, le tribunal ne peut faire abstraction des efforts de la SASU ATHIS NATIONALE 7 tant au titre de la prise en charge des arriérés de la NCM LEASE aux termes du protocole précité que ceux engagés dès la fin de l’année 2022, efforts maintenus ensuite sur la durée, malgré l’importance de sa dette initiale.

En outre, la demanderesse, qui ne précise pas plus avant sa demande au-delà de celle d’acquisition de la clause résolutoire, ne prouve pas qu’elle a subi un dommage distinct du retard de paiement qui n’est pas compensé par la somme qui lui est allouée en principal, les intérêts produits par celle-ci et capitalisés, ou les sommes allouées au titre des frais de procédure.

Le dommage dont l’indemnisation est sollicitée n’étant pas établi, la demande à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

*Sur les demandes de réalisation de travaux en toiture sous astreinte

S’agissant des travaux sollicités, il convient de rappeler qu’ils relèvent des réparations visées par l’article 606 du code civil.

Si le constat d’huissier précité mentionne que la toiture est en mauvais état général et qu’un devis de 2019 évoque une « couverture vétuste », il ne saurait s’évincer de ces seules pièces la nature et l’étendue des désordres affectant la toiture, ni leur imputabilité exclusive au bailleur. La défenderesse ne rapporte pas davantage la preuve qui lui incombe à l’aide d’une expertise que la réfection entière de la toiture serait nécessaire.

Par ailleurs, comme il a été dit, la SASU ATHIS NATIONALE 7 ne justifie pas avoir formulé la moindre demande d’exécution de travaux, tant à l’occasion du premier sinistre en 2021, qu’à l’occasion des suivants.

Dans ces conditions, la demande de réalisation de travaux sous astreinte ne peut qu’être rejetée.

*Sur la demande d’indemnisation au titre des coûts de réparation des dégradations

Le devis versé aux débats à l’appui de la demande de paiement à hauteur de 50 077,48 € ne saurait suffire à démontrer tant l’étendue des dégradations alléguées que, à les supposer avérées, leur imputabilité à la demanderesse, la défenderesse ayant échoué à rapporter la preuve du manquement de la SCI [Y] 13.

*Sur la demande de paiement au titre d’une réduction de loyers rétroactive de 30 %

La SASU ATHIS NATIONALE 7 formule cette demande pour compenser le préjudice de jouissance subi aux titres des infiltrations récurrentes en toiture, et ce jusqu’à l’achèvement des travaux de réfection de la toiture.

Les pièces versées au dossier ne démontrent ni la réalité du préjudice de jouissance allégué, ni sa contenance, pas plus qu’il n’est démontré, à le supposer avéré, son imputabilité à la bailleresse.

Tenant le rejet de la demande de travaux et les considérations qui précèdent, cette demande ne saurait prospérer.

*Sur la demande d’indemnité au titre de l’absence d’état des risques naturels et technologiques

Au visa de l’article L.125-5 du code de l’environnement, les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques.

En cas de mise en location de l’immeuble, l’état des risques naturels et technologiques est fourni au nouveau locataire dans les conditions et selon les modalités prévues à l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

L’état des risques naturels et technologiques, fourni par le bailleur, est joint aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce.

En cas de non-respect des dispositions du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

En l’espèce, il est constant que le bail commercial signé par les parties le 10 juin 2020 ne comportait pas en annexe l’état des risques naturels et technologiques.

La SCI [Y] 13 a produit en cours d’instance les documents sollicités, réalisés à la date du 31 mai 2023.

Au soutien de sa demande, la défenderesse invoque des jurisprudences ayant accueilli une demande de résolution au titre d’un tel manquement sans démonstration d’un préjudice.

Or, il convient de rappeler que si l’absence de cette annexe constitue un manquement contractuel du bailleur, il appartient à la juridiction, d’une part, d’apprécier la gravité du manquement, et, d’autre part, de déterminer si un préjudice a été subi par le locataire.

En l’espèce, la SASU ATHIS NATIONALE 7 ne produit aucun justificatif quant à un éventuel préjudice qu’elle ne précise d’ailleurs pas. Elle n’établit pas ni même n’allègue avoir subi un sinistre en relation avec l’absence d’annexion de l’état des risques.

Elle n’allègue pas davantage avoir subi un trouble de jouissance en relation avec ce défaut d’information.

Il sera d’ailleurs observé, ce qui est constant, que la SASU ATHIS NATIONALE 7 connaissait parfaitement les locaux loués pour les avoir occupés avant la signature du bail.

Dès lors, le manquement n’apparaît pas suffisant pour accueillir cette demande en restitution de loyers de ce chef, étant rappelé que l’état des risques a été produit en cours d’instance.

En conséquence, la SASU ATHIS NATIONALE 7 sera déboutée de sa demande d’indemnité à ce titre.

*Sur la demande d’indemnité forfaitaire au titre de l’absence de remise d’un diagnostic technique amiante et d’un diagnostic de performance énergétique

L’article L.126-29 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’en cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L.126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière. Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n’ont qu’une valeur informative.

En l’espèce, au soutien de sa demande de dommages et intérêts, la SASU ATHIS NATIONALE 7 affirme que « l’état de dégradation de la toiture est certainement à l’origine d’une déperdition thermique extrêmement importante ». Elle ajoute que « la transmission d’un DPE qui comporte d’ailleurs des recommandations en matière de travaux et des pratiques destinés à réaliser des économies d’énergie permettrait au preneur d’anticiper les dépenses énergétiques liées à l’exploitation des locaux loués et que cela aurait permis au bailleur de comprendre l’intérêt fondamental de réaliser des travaux de réfection de la toiture ».

Il convient de constater qu’au-delà de cette simple doléance, d’ailleurs exprimée de manière hypothétique, la défenderesse ne produit aucun élément de preuve justifiant que l’absence de ce diagnostic de performance énergétique aurait généré un quelconque préjudice, un tel préjudice n’étant au demeurant pas allégué.

Elle n’est donc pas fondée à réclamer une indemnisation à ce titre.

S’agissant du diagnostic technique amiante, aux termes de l’article R.1334-18 du code de la santé publique, les propriétaires des immeubles bâtis autres que ceux mentionnés aux articles R.1334-15 à R.1334-17 y font réaliser un repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante.

L’article L.1334-12-1 du code de la santé publique dispose que les propriétaires, ou à défaut les exploitants, des immeubles bâtis y font rechercher la présence d’amiante ; en cas de présence d’amiante, ils font établir un diagnostic de l’état de conservation de l’amiante dans les matériaux et produits repérés et mettent en œuvre, le cas échéant, les mesures nécessaires pour contrôler et réduire l’exposition.

Aux termes de l’article R.1334-29-5.III dudit code, issu du décret du 3 juin 2011, la fiche récapitulative du dossier technique amiante est communiquée par le propriétaire dans le délai d’un mois après sa constitution ou sa mise à jour aux occupants de l’immeuble bâti.

En l’espèce, la SASU ATHIS NATIONALE 7 expose que « l’ancienneté manifeste de la toiture qui est sans doute d’origine et n’a jamais été reprise laisse à craindre que certains matériaux utilisés contiennent de l’amiante. Le devis réalisé en 2019 pour la réfection de la gouttière indique à cet égard que le propriétaire a l’obligation de communiquer avant le démarrage des travaux le « Repérage Amiante Avant Travaux ». Elle ajoute que « l’absence de remise d’un DTA traduit une violation par le bailleur de son obligation d’information contractuelle sur les caractéristiques de la chose louée ».

S’il est exact que la communication du DTA aux personnes exécutant des travaux est une obligation réglementaire édictée par le décret n° 2001-840 du 13 septembre 2001 ainsi que le mentionnent les conditions générales d’exécution annexées au devis précité, il convient de constater que la SASU ATHIS NATIONALE 7 opère une confusion entre cette disposition et les obligations qui pèsent sur le bailleur.

Contrairement à ce que prétend la SASU ATHIS NATIONALE 7, il n’y a pas d’obligation légale ou réglementaire pour le bailleur d’annexer le diagnostic technique amiante au bail commercial.

Comme précédemment, il y a lieu d’observer, d’une part, que le DTA a été produit en cours d’instance par la SCI [Y] 13, et, d’autre part, que la SASU ATHIS NATIONALE 7 se borne à évoquer l’absence de DTA sans justifier, ni même alléguer, un quelconque préjudice qui en aurait découlé.

Dans ces circonstances, la SASU ATHIS NATIONALE 7 sera déboutée de sa demande d’indemnité forfaitaire.

*Sur les demandes de remboursement au titre de la clause d’indexation

L’article L.112-1 du code monétaire et financier dispose, en son alinéa 2, qu’est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Aux termes des dispositions précitée, la validité d’une clause d’indexation est soumise au respect de l’homogénéité de la période de variation entre deux indices et la durée s’écoulant entre deux révisions.

Le principe est qu’en cas de variation annuelle, la période de variation ne peut être supérieure à un an.

En l’espèce, l’article 8 « INDEXATION ET RÉVISION DU LOYER » du bail stipule que « le loyer sera indexé automatiquement chaque année à la date anniversaire de prise d’effet du présent bail, sans accomplissement de formalités judiciaires ou extrajudiciaires, en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC). L’indice de base est le dernier indice publié à la date de la conclusion du présent Bail, s’agissant de l’indice au 4è trimestre 2019 qui est de 116,16. L’indice de révision sera l’indice du 2è trimestre de chaque année […] ».

Au titre de sa demande de remboursement, la SASU ATHIS NATIONALE 7 rappelle que « le bail commercial a pris effet le 1er juin 2020, de sorte que dès la première indexation intervenue le 1er juin 2021, l’application de la clause susvisée a conduit à une distorsion prohibée :

— Indice de base : 4è trimestre 2019

— Indice de révision : 2è trimestre 2021

— Période de variation indiciaire : 18 mois entre le T4 2019 et le T2 2021

— Période écoulée entre l’indexation : 12 mois entre le 1er juin 2020 et le 1er juin 2021 ».

Elle en conclut que cette clause conduit à une distorsion prohibée par les dispositions précitées.

En réplique, la SCI [Y] 13 affirme ne pas avoir « recherché de distorsion », rappelant qu’il « s’est écoulé 15 mois entre le 21 mars 2020, date de la parution au JO de l’indice du 4è trimestre 2019 pris comme référence, et le 25 juin 2021, date de parution de l’indice pris en référence pour l’application de la première révision, soit à peine plus que la durée entre deux révisions qui est de 12 mois ». Elle ajoute que « l’évolution de l’indice entre le 4è trimestre 2019 et le 2è trimestre 2021 a été mineure, la hausse ayant été inférieure à 1,02 % sur cette période », concluant que la distorsion alléguée n’est pas avérée.

Subsidiairement, elle soutient que si la distorsion était retenue, elle ne saurait invalider en son entier la clause d’indexation du bail commercial.

Toutefois, il importe peu que la bailleresse ait corrigé l’erreur de rédaction de la clause querellée à l’occasion de son application postérieure puisque le texte susmentionné prohibe l’organisation contractuelle d’une distorsion entre la période de variation indiciaire et l’intervalle s’écoulant entre deux révisions.

Or la clause telle que stipulée en l’espèce organise une distorsion prohibée en prévoyant une période de variation de l’indice supérieure à la période de variation du loyer.

En outre, ainsi que le soutient à juste titre la SASU ATHIS NATIONALE 7, il n’est pas possible de retrancher de la clause la partie lésée puisqu’en l’occurrence, ladite clause est stipulée en deux phrases qui sont indissociables. La suppression de l’une ou l’autre viderait la clause de son sens et en deviendrait inapplicable.

Dans ces conditions, il convient de réputer non écrite la clause d’indexation du loyer contenue dans le bail liant les parties.

Pour justifier la somme réclamée à ce titre, la SASU ATHIS NATIONALE 7 produit un « Tableau de calcul des conséquences de l’invalidité de la clause d’indexation » réalisé par ses soins.

La bailleresse, qui se contente de conclure au rejet de toute demande de restitution et, à titre subsidiaire, de solliciter la compensation des créances, ne conteste pas le calcul du montant des loyers trop-perçus par la SASU ATHIS NATIONALE 7. Ce montant sera retenu.

En conséquence, la SCI [Y] 13 sera condamnée à lui payer une somme de 11 875,16 € TTC au titre d’un trop perçu de loyers et de quote-part du dépôt de garantie, arrêtée au mois d’août 2024.

Sur la demande de compensation

Il y a lieu de faire droit à la demande de compensation entre les sommes réciproquement dues entre les parties.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant partiellement, il convient de laisser à chacune d’elles la charge définitive des dépens qu’elle a exposés et de rejeter leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, en premier ressort,

DÉBOUTE la SCI [Y] 13 de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial conclu avec la SASU ATHIS NATIONALE 7 le 10 juin 2020 ;

CONDAMNE la SASU ATHIS NATIONALE 7 à verser à la SCI [Y] 13 la somme de quatre-cent-cinquante-six euros et trente-sept centimes (456,37 €) au titre de sa dette locative arrêtée au 04 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 05 septembre 2024, date des dernières conclusions actualisées ;

DÉCLARE non écrite la clause d’indexation du loyer stipulée dans le bail commercial du 10 juin 2020 ;

CONDAMNE la SCI [Y] 13 à verser à la SASU ATHIS NATIONALE 7 la somme de onze-mille-huit-cent-soixante-quinze euros et seize centimes TTC (11 875,16 €) au titre d’un trop perçu de loyers et de quote-part du dépôt de garantie, arrêtée au mois d’août 2024 ;

ORDONNE la compensation entre les sommes réciproquement dues par les parties ;

REJETTE le surplus des demandes de chacune des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés.

Ainsi fait et rendu le DIX AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,