TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 40]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/01607

N° Portalis 352J-W-B7H-CY752

N° MINUTE : 3

Assignation du :

03 Février 2023

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le : 13/01/2026

à M^e BRAULT et M^e PIEDELIEVRE

JUGEMENT

rendu le 13 Janvier 2026

DEMANDEURS

Madame [L] [G] veuve [P]

[Adresse 24]

[Localité 30]

Monsieur [M] [D] [U] [G]

[Adresse 25]

[Localité 34]

Monsieur [Y] [V] [B] [U] [G]

[Adresse 32]

[Localité 33]

tous et toutes représentés par Maître Charles-Edouard BRAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0082

DEFENDERESSE

S.A BNP PARIBAS

[Adresse 16]

[Localité 31]

représentée par Maître Géraldine PIEDELIEVRE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0238

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 15 Octobre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2013, Madame [L] [G] veuve [P], Madame [A] [E] veuve [G], Monsieur [M] [G] et Monsieur [Y] [G] (ci-après les consorts [G]) ont donné à bail commercial, en renouvellement, à la S.A BNP PARIBAS des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 19]) pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2009 jusqu’au 30 septembre 2018 moyennant un loyer principal annuel de 365.000 euros, aux fins d’y exploiter une agence de la BNP PARIBAS.

A compter du 1er octobre 2018, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par actes extrajudiciaires en date des 1er, 7 et 9 septembre 2022, la S.A BNP PARIBAS a fait signifier à Madame [L] [G] veuve [P], Madame [A] [E] veuve [G], Monsieur [M] [G] et Monsieur [Y] [G], une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022.

Les consorts [G] ont notifié un mémoire préalable à la S.A BNP PARIBAS par lettre recommandée avec avis de réception du 28 décembre 2022 aux fins notamment de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 500.700 euros par an hors charges, à compter du 1er octobre 2022.

En l’absence d’accord des parties sur le montant du loyer du bail en renouvellement, par acte extrajudiciaire du 03 février 2023, les consorts [G] ont assigné la société locataire devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux visas des articles L.145-36 et R.145-11 du code de commerce aux fins de :

« – Juger que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative selon les critères de l’article R.145-11 du code de commerce,

— En conséquence, fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 à la somme annuelle en principal de 500.700 euros (CINQ CENT MILLE SEPT CENT EUROS), toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve des ajustements découlant de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application,

— Dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tous rappels de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, ou subsidiairement à compter de la saisine du Tribunal, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

— Subsidiairement, et si une mesure d’instruction venait à être ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel au loyer contractuel actuellement exigible, outre les charges et taxes, et ce pendant la durée de l’instance et dans les termes de l’article L.145-57 du code de commerce,

— Débouter la société BNP PARIBAS de l’ensemble de ses prétentions,

— Condamner la société BNP PARIBAS aux entiers dépens. »

Par jugement avant-dire droit contradictoire en date du 24 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 1er octobre 2022 ;

— dit que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative ;

— ordonné une expertise immobilière judiciaire ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 22 avril 2025, estimant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 363.500 euros hors taxes et hors charges au 1er octobre 2022.

Madame [A] [E] veuve [G] est décédée en cours de procédure.

Aux termes de son dernier mémoire dont la notification n’est pas contestée et remis au greffe par RPVA le 11 septembre 2024, Madame [L] [G] veuve [P], Monsieur [M] [G] et Monsieur [Y] [G] demandent au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-36 et R.145-11 du code de commerce, de :

« • Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 à la somme annuelle en principal de 380 744 € (TROIS CENT QUATRE-VINGT MILLE SEPT CENT QUARANTE-QUATRE EUROS), toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve des ajustements découlant de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application,

• Subsidiairement, fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 à la somme annuelle en principal de 375 021€ (TROIS CENT SOIXANTE-QUINZE MILLE VINGT ET UN EUROS), toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve des ajustements découlant de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application,

• Débouter la Société BNP PARIBAS de l’ensemble de ses prétentions,

• Faire masse des dépens comprenant le coût de l’expertise et partager les dépens par moitié entre les parties ».

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 13 octobre 2025 dont la réception n’est pas contestée et remis au greffe par RPVA le 13 octobre 2025, la S.A BNP PARIBAS sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, de :

« – FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 à la somme annuelle en principal de 318.035,20 € HT ET HC ;

— ORDONNER en tant que de besoin la compensation judiciaire entre les sommes dues par Madame [L] [G], Monsieur [M] [G], Monsieur [Y] [G] au titre des loyers trop versés par la BNP PARIBAS et les futurs loyers de la BNP PARIBAS jusqu’à extinction de la dette de Madame [L] [G], Monsieur [M] [G] et Monsieur [Y] [G].

— DIRE que les trop-perçus de loyer porteront intérêts au taux légal et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles ;

— DIRE que les intérêts seront capitalisés par application de l’article 1343-2 du Code civil ;

— DEBOUTER Madame [L] [G], Monsieur [M] [G], Monsieur [Y] [G] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER Madame [L] [G], Monsieur [M] [G], Monsieur [Y] [G] au paiement de la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux mémoires des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 15 octobre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

1 – Sur la détermination de la valeur locative

Les consorts [G] font valoir que les locaux loués ont été donnés pour l’exploitation d’une agence bancaire, soit un usage exclusif de bureaux, de sorte que le loyer en renouvellement doit être fixé conformément aux dispositions des articles L.145-36 et R.145-11 du code de commerce.

La S.A BNP PARIBAS expose, quant à elle, que le loyer en renouvellement doit être fixé à la valeur locative sur le fondement de l’article L.145-33 du code de commerce et qu’il peut être inférieur au loyer du bail expiré, l’article L.145-34 du code de commerce prévoyant un plafond mais pas un plancher.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L.145-36 du même code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.

L’article R.145-11 du même code dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R.145-7 sont en ce cas applicables.

Ce texte instaure ainsi, pour les locaux à usage exclusif de bureaux, un régime spécial, dérogatoire au principe du plafonnement énoncé à l’article L.145-34 du code de commerce.

Il est admis de façon constante que les locaux à usage de banque dont l’activité essentielle est d’ordre comptable, administratif ou juridique et n’est pas affectée par la réception des clients, répondent à la définition de l’article R.145-11 du code de commerce.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en sa clause de destination que « les lieux loués sont destinés uniquement à l’exploitation d’une agence de la BNP PARIBAS ».

La clause « Conditions générales » du contrat de bail stipule que la S.A BNP PARIBAS s’oblige « de ne pouvoir céder leur droit au présent bail sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, si ce n’est à un successeur ayant la même activité commerciale et en restant garant et répondant solidairement de ses cessionnaires pour le paiement des loyers du bail et pour l’exécution de ses conditions ».

Il s’évince de ces éléments ainsi que du jugement avant dire droit qui n’a fait l’objet d’aucun recours que le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2022 et que, compte tenu de l’usage exclusif de bureaux des locaux, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, conformément aux articles L.145-36 et R.145-11 du code de commerce lesquels constituent un régime dérogatoire au principe du plafonnement énoncé à l’article L.145-34 du code de commerce. Il n’est donc pas justifié, contrairement à ce qu’affirme la S.A BNP PARIBAS, de prendre en compte le loyer plafond, en l’absence d’application de la règle de plafonnement de la valeur locative.

Par conséquent, le loyer en renouvellement au 1er octobre 2022 sera fixé à la valeur locative.

1.1 Sur les caractéristiques des locaux

Il ressort du rapport d’expertise que les locaux loués, situés [Adresse 20], font partis intégrants d’un ensemble de surfaces commerciales dépendant de deux immeubles distincts, objets de deux contrats de baux et de la propriété de deux bailleurs différents.

Les locaux loués, objet de l’expertise, dépendent d’un immeuble de construction ancienne, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de six étages droits et d’un septième étage mansardé, avec des balcons filants aux 2ème, 4ème, 5ème et 6ème étages et une façade de pierres de taille avec un ravalement correct. Ils sont situés au rez-de-chaussée, au 1er étage et au sous-sol, avec un linéaire de façade de 11,80 mètres environ sur la [Adresse 44].

Selon le rapport d’expertise, au rez-de-chaussée, les lieux loués constituent une boutique, accessible par une porte vitrée à double vantail à ouverture automatique, et se composent comme suit :

Des surfaces accessibles à la clientèle :

— un espace en accès libre avec un vaste hall d’entrée en présence de deux percements vers les surfaces mitoyennes surélevées de deux marches et d’un pilier central ;

— un espace « agence » desservi par deux dégagements :

* le premier étant sur la partie avant des locaux et constitué de deux bureaux éclairés sur la [Adresse 44] isolé au moyen d’un cloisonnement vitré, d’un bureau éclairé sur le dégagement au moyen d’un cloisonnement vitré et d’un local informatique dépourvu d’éclairement naturel ;

*le second étant sur la partie arrière des locaux et composé d’un espace d’accueil dans le prolongement du hall d’entrée en présence d’un pilier central et d’une rampe d’accès aux surfaces situées sur la partie arrière avec une hauteur sous-plafond de 2,85 mètres, et en surélévation de trois marches et accessible par une rampe, se trouvent un bureau partiellement ouvert sur l’espace accueil, un bureau faiblement éclairé sur cour par un fenestron qui est isolé du dégagement au moyen d’un cloisonnement léger et éclairé par pavés fluo-compact.

Des surfaces non accessibles à la clientèle :

— une réserve située en fond de dégagement, dépourvue d’éclairage naturel et éclairée par pavés fluo-compact ;

— un bloc sanitaire équipé d’un water-closet et d’un lave-mains ;

— un SAS sécurisé permettant l’accès sur la cour de l’immeuble.

Au sous-sol, accessible depuis le rez-de-chaussée par un escalier d’une largeur de 0,85 mètres environ qui est situé au sein des surfaces mitoyennes dépendantes d’un autre contrat de bail :

— un dégagement avec présence d’un percement d’une largeur de 0,90 mètres environ desservant les surfaces accessibles à la clientèle et celles non accessibles à la clientèle

— Des surfaces accessibles à la clientèle : Une vaste salle des coffres bénéficiant d’une « galerie technique » (anciennement dénommé « chemin de ronde ») avec une hauteur sous faux-plafond de 2,20 mètres.

— Des surfaces non accessibles à la clientèle :

— Une réserve de configuration relativement rationnelle donnant accès à la galerie technique ;

— Un vestiaire éclairé par pavé fluo-compact ;

— Un local électrique ;

— Deux pièces non utilisées constituant des surfaces désaffectées et situées en fond de local.

Les locaux comportent également une partie “ bureaux ”, au 1er étage des locaux loués. Ces bureaux sont accessibles par un escalier largement éclairé sur la [Adresse 44] d’une largeur de 0,95 mètres environ et composés d’un palier et un dégagement bénéficiant de deux portes d’accès sur les parties communes de l’immeuble desservant :

— quatre bureaux largement éclairés sur la [Adresse 44] et isolés du dégagement au moyen d’un cloisonnement vitré ;

— un bureau en « open space » éclairé par quatre fenêtres sur la cour de l’immeuble et en présence d’un pilier central ;

— un bureau éclairé en second jour isolé du dégagement au moyen d’un cloisonnement vitré ;

— une salle de réunion éclairée par deux fenêtres sur la cour de l’immeuble ;

— une salle de pause dépourvue d’éclairage naturel avec présence d’un bac évier inox ;

— un local abritant l’installation de la baie de brassage ;

— un local de petites dimensions dépourvu d’éclairement naturel contiguë à « l’open space » ;

— un bloc sanitaire équipé d’un water-closet d’un lavabo sur colonne éclairé par un fenestron ;

— un local climatisation.

La description matérielle et de situation faite par l’experte résulte des constatations objectives qu’elle a pu faire lors de sa visite sur place et n’est pas contestée par les parties.

L’experte relève une impression d’ensemble “ bonne ”.

Elle relève :

S’agissant de la partie boutique :

— des locaux en bon état d’entretien apparent ;

— des locaux aménagés avec des matériaux et agencements de qualité conforme pour ce type de locaux ;

— la présence d’un rideau métallique au niveau de l’entrée permettant d’isoler la partie agence du hall d’entrée ;

— la protection des ouvertures sur la cour par barreaudage ;

— la présence d’un système de vidéosurveillance ;

— la présence d’une installation de climatisation réversible.

S’agissant de la partie bureaux :

— des locaux en bon état d’entretien apparent ;

— des locaux aménagés avec des matériaux et agencements de qualité conforme pour ce type de locaux ;

— des huisseries en bois avec simple vitrage et des persiennes métalliques en ce qui concerne les ouvertures situées au 1er étage ;

— la protection des ouvertures sur la cour par barreaudage ;

— la présence d’un système de vidéosurveillance ;

— la présence d’une installation de climatisation réversible.

Par conséquent, en l’absence de contestation des parties, l’appréciation des caractéristiques des locaux faite par l’experte sera retenue.

1.2 Sur la situation géographique

L’experte relève que la [Adresse 44] dont dépendent les locaux loués est une très longue et large voie à circulation automobile à double sens qui relie le [Adresse 37] à la [Adresse 42] au niveau du [Adresse 36]. La section de la [Adresse 44] où se situent les locaux loués est comprise entre la [Adresse 45] et la [Adresse 42], à proximité immédiate de cette dernière.

Les activités commerciales sont décrites comme majoritairement orientées vers l’équipement de la personne avec en présence de grandes enseignes de prêt-à-porter, vers les commerces de services en présence également de grandes enseignes comme Free, Yves Rocher ou Jimmy Fairly, ainsi qu’un certain nombre d’agences bancaires parmi lesquelles figurent la Société Générale, le CCF et la Banque postale.

L’experte indique que les locaux loués bénéficient d’une bonne situation “ pour une “agence bancaire ” à raison de la présence de nombreuses enseignes à proximité qui génèrent du flux et de la proximité du secteur Montparnasse concentrant un certain nombre de cinémas, de théâtres ainsi que la gare éponyme qui contribuent à générer des flux. Elle relève que les locaux sont très facilement accessibles par les transports en commun, la station de métro Gare [38] (gare [46], lignes 4, 6, 12 et 13), « Louis Blanc » (lignes 7 et 7bis) et de nombreuses lignes de bus (12 au total), dont cinq situés à 100 mètres et sept autres situés face aux locaux loués.

Les parties ne contestent pas l’appréciation faite par l’experte.

En conséquence, il sera retenu l’appréciation de l’experte quant à la situation géographique des locaux loués.

1.3 Sur la pondération des locaux

L’experte judiciaire a estimé la surface utile des locaux à 542,70 m² au total, la partie boutique étant de 318,7 m² et la partie bureaux étant de 224 m², sur la base d’un tableau de surfaces utiles établis le 4 janvier 2012 par le cabinet de Monsieur [O] [S], géomètre-expert. Elle a estimé la surface pondérée à 163,52 m² pour la partie boutique et a retenu la superficie réelle de 224m² pour la partie bureaux selon l’usage.

Les parties ne contestent pas la surface des locaux à prendre en considération.

En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 163,52m² pour la partie boutique et une surface réelle de 224m² pour la partie bureaux.

1.4 Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes des dispositions de l’article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, l’experte judiciaire a estimé la valeur locative des lieux loués à 1.400 euros en brut /m² pour la partie boutique et à 550 euros en brut/m² pour la partie bureaux.

Au titre des éléments de comparaison récents, l’experte a tenu compte des locations de boutiques situées [Adresse 43] suivantes :

—  5 références de locations nouvelles :

*1.032 €/ m² au 01/07/2020 pour 44,20 m²B (ART OF WATCH – équipement de la personne), au [Adresse 3] ;

*1.111 €/ m² au 01/02/2019 pour 37,80 m²B (RIEKER – équipement de la personne), au [Adresse 7] ;

*1.579 €/ m² au 01/08/2021 pour 114 m²B (TEZENIS – lingerie), au [Adresse 11] [Localité 26] [Adresse 35] ;

*1.988 €/ m² en 2020 pour 83 m²B (HUBSIDE STORE – téléphonie/multimédia), au [Adresse 10] [Localité 26] [Adresse 35] ;

*2.353 €/ m² au 01/12/2021 pour 68 m²B (NOUVEAUX VOISINS – agence immobilière), au [Adresse 5] ;

—  4 références de locations renouvelées amiablement :

*1.070 €/ m² au 01/07/2022 pour 91,61 m²B (BNP – agence bancaire), au [Adresse 23] (boutique mitoyenne des locaux sous expertise) ;

*1.403 €/ m² au 01/07/2018 pour 121,90 m²B (CIC – agence bancaire), au [Adresse 29] ;

*1.515 €/ m² au 01/01/2021 pour 198 m²B (SOCIETE GENERALE – agence bancaire), au [Adresse 12] ;

*1.228 €/ m² au 01/04/2020 pour 125,53 m²B (LA BRIOCHE DOREE – salon de thé/snacking), au [Adresse 13] [Localité 26] [Adresse 35] ;

—  1 loyer pratiqué avec un droit d’entrée versé :

*1.441 €/ m² en 2020 pour 111 m²B (LUNETTES POUR TOUS – optique), au [Adresse 15] avec un droit au bail fixé à 600.000 euros ;

Au titre des locations de bureaux dans le secteur, elle a retenu :

—  8 références de locations nouvelles :

*464 €/ m² au 01/12/2021 pour 126 m² (Preneur confidentiel), au [Adresse 9] à [Localité 41] ;

*490 €/ m² au 01/02/2021 pour 110 m² (Centre de formation juridique), au [Adresse 14] à [Adresse 39] [Localité 27] ;

*500 €/ m² au 01/07/2021 pour 217 m² (COLVILLE CAPITAL PARTNERS FRANCE), au [Adresse 28] [Localité 26] [Adresse 35] ;

*535 €/ m² au 01/12/2021 pour 338 m² (CIEE), au [Adresse 4] ;

*550 €/ m² au 01/05/2021 pour 234 m² (STP PRODUCTIONS), au [Adresse 6] [Localité 26] [Adresse 35] ;

*550 €/ m² au 01/07/2021 pour 369 m² (DIAGORIS), au [Adresse 8] [Localité 26] [Adresse 35] ;

*600€/ m² au 01/12/2021 pour 330 m² (Preneur confidentiel), au [Adresse 2] [Localité 26] [Adresse 35] ;

*743 €/ m² au 15/04/2020 pour 100 m² (ALIXIO MOBILITES), au [Adresse 13] [Localité 26] [Adresse 35] ;

L’experte a indiqué avoir retenu les éléments favorables suivants :

Pour la partie boutique :

— Le bon emplacement pour une agence bancaire en raison, d’une part, de la présence de nombreuses enseignes situées à immédiate proximité qui génèrent du flux et en raison, d’autre part, de la proximité du secteur Montparnasse qui concentre un certain nombre de cinémas, de théâtres ainsi que la gare éponyme qui contribuent également à générer des flux ;

— L’excellente desserte du site par les transports en commun ;

— L’avantage de bénéficier de larges trottoirs devant les locaux sous expertise sur la [Adresse 44] ;

— La belle qualité architecturale de l’immeuble dont dépendent les locaux sous expertise ;

— L’importance du linéaire de façade qui confère une bonne visibilité aux locaux sous expertise, avantage dont il a été tenu compte dans la pondération des surfaces ;

— Le bon état d’entretien apparent des locaux ;

— Le bon éclairement naturel des surfaces situées en rez-de-chaussée ;

— La bonne adéquation ainsi que la bonne complémentarité de l’activité exercée d’agence bancaire avec les activités représentées sur le secteur.

Pour la partie bureaux :

— La bonne situation géographique pour des surfaces à usage de bureaux au sein d’un secteur central de [Localité 40] ;

— La bonne desserte du site par les transports en commun ;

— La bonne et belle qualité de construction apparente de l’immeuble dont dépendent les locaux sous expertise ;

— La configuration particulièrement rationnelle des surfaces ;

— Le bon éclairement naturel de l’ensemble des surfaces de ce niveau qui bénéficient d’une exposition tant sur la [Adresse 44] que sur la cour de l’immeuble ;

— L’avantage de disposer d’une liaison verticale directe avec les locaux situés en rez-de-chaussée.

Elle a également précisé avoir retenu les éléments défavorables suivants :

Pour la partie boutique :

— La répartition des surfaces sur deux niveaux reliés ;

— La répartition des surfaces d’exploitation sur deux baux distincts, propriétés de deux bailleurs différents ;

— L’existence d’une différence d’altimétrie au niveau de la liaison des surfaces du [Adresse 17] avec les surfaces mitoyennes dépendantes du [Adresse 22], objet d’une autre convention locative ;

— L’absence d’accès aux personnes à mobilité réduite entre les locaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 17] et des locaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 21] ;

— L’absence d’indivisibilité entre les deux baux sur lesquels l’agence est exploitée.

Pour la partie bureaux :

— L’absence d’effet d’adresse, critère déterminant pour des locaux à usage de bureaux ;

— La situation au 1er étage traditionnellement moins recherchée.

Les consorts [G] contestent le prix unitaire retenu par l’experte judiciaire pour la partie boutique et sollicitent de retenir un prix unitaire à 1.500 euros/m²B pour la partie boutique, considérant que le prix unitaire retenu par l’experte est en-deçà de celui de 1.950 euros/m²B retenue par l’expertise amiable établie par Madame [X] [J]. Ils indiquent que le prix unitaire de 550 euros /m²B pour la partie bureaux retenu par l’experte judiciaire constitue un minimum.

La S.A BNP PARIBAS conteste également le prix unitaire retenu par l’experte judiciaire pour la partie boutique et demande de retenir un prix unitaire à 1.200 euros /m²B, aux motifs que l’experte judiciaire n’a pas tenu compte des références communiquées par l’expert amiable Monsieur [I] et que le prix unitaire est bien au-dessus de celui de 1.070 euros retenu par l’expert judiciaire désigné pour évaluer la valeur locative des locaux mitoyens situés au [Adresse 22]. Elle conteste également le prix unitaire retenu par l’experte pour la partie bureaux, sollicitant de le fixer à 500 euros/m², aux motifs qu’elle le considère plus adapté aux locaux et à leur configuration.

S’agissant de la partie boutique, si le prix unitaire des locaux mitoyens et joints aux présents locaux loués a été fixé 1.070 euros par m² au 1er juillet 2022, un prix unitaire à 1.200 euros m² pondérée sur cette seule référence ne peut néanmoins être retenu, ce d’autant que cette dernière ne verse par ailleurs pas le rapport d’expertise judiciaire pour les locaux mitoyens permettant d’apprécier les éléments pris en compte pour fixer la valeur locative. Il convient au demeurant de rappeler que le prix unitaire est déterminé en fonction des prix couramment pratiqués dans le voisinage, lesquels sont corrigés afin de prendre en compte l’activité exercée dans les locaux loués, de la date de renouvellement du bail ainsi que les caractéristiques des locaux et leur situation géographique.

En outre, les expertises amiables sollicitées par chacune des parties ne présentent pas les garanties suffisantes de contradictoire, lesdites expertises n’étant par ailleurs pas corroboré sur le fond par aucune autre pièce de sorte qu’elles ne peuvent éclairer le juge sur la valeur locative.

A titre surabondant, contrairement à ce qu’affirme la S.A BNP PARIBAS, certaines références communiquées par l’expert amiable Monsieur [I] portant sur des locaux proches des locaux expertisés et à une date de renouvellement entre 2020 et 2021 ont bien été prises en compte par l’experte judiciaire. C’est notamment le cas des références concernant la société SOCIETE GENERALE, la société TEZENIS, la société LUNETTES POUR TOUS, la société RIEKER ou bien la société HUBSIDE STORE. Et c’est à bon droit que l’experte judiciaire n’a pas pris en compte les autres références communiquées par l’expert amiable qui ne peuvent éclairer le juge sur la valeur locative des locaux loués au 1er octobre 2022, ces références étant géographiquement éloignées des locaux expertisés ou ayant des dates de renouvellement anciennes entre 2014 et 2019.

S’agissant de la partie bureaux, il est justifié par l’experte judiciaire de fixer un prix unitaire à 550 euros par m², au regard des éléments particulièrement favorables pour le commerce exploité par le preneur, lequel jouit d’une particulière bonne situation pour une agence bancaire.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de retenir une valeur locative unitaire de base de 1.400 euros/m² pour la partie boutique et de 550 euros/m², telles que retenues par l’experte.

La valeur locative de base en renouvellement au 1er octobre 2022 sera dès lors fixée à la somme annuelle de :

— pour la partie boutique : 163,52 m²B x 1.400 euros = 228.928 euros

— pour la partie bureaux de 224 m² x 550 euros = 123.200 euros,

soit un total de 352.128 euros.

1.5 Sur la majoration au titre de la communication des locaux loués avec une surface mitoyenne

L’experte judiciaire a appliqué une majoration de 5 % de la valeur locative de la partie boutique, au titre de la mise en communication des locaux sous expertise avec une surface mitoyenne faisant l’objet d’un contrat de bail distinct et appartenant à un propriétaire différent, au moyen de deux percements et d’une liaison verticale permettant notamment un accroissement de la surface du rez-de-chaussée ainsi que celle du sous-sol.

La S.A BNP PARIBAS s’accorde avec la majoration retenue par l’experte à ce titre.

Les consorts [G] sollicitent quant à eux d’appliquer une majoration de 10 %, aux motifs que la communication entre les deux locaux appartenant à des propriétaires constituent un net avantage pour le preneur, dès lors qu’elle lui permet d’exploiter une agence bancaire unique et entièrement reliée tant au rez-de-chaussée qu’au sous-sol et que les deux locaux sont uniquement accessibles par les locaux leur appartenant.

Toutefois, si la communication des locaux loués avec une surface mitoyenne constitue effectivement un avantage pour l’activité exercée en ce que cela permet au preneur d’augmenter la surface d’exploitation de son commerce et d’exploiter une agence bancaire unique tant au rez-de-chaussée qu’au sous-sol, une telle communication a également pour effet de rendre indivisible les locaux loués avec les locaux mitoyens et d’être dépendante de locaux appartenant à deux propriétaires différents. Il n’est donc nullement justifié par les consorts [G] d’appliquer une majoration à ce titre de 10 %.

En conséquence, il convient d’appliquer une majoration de 5 % au titre de la communication des locaux loués avec une surface mitoyenne, telle que retenue par l’experte.

1.6 Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

La valeur locative des locaux donnés à bail s’établit ainsi à la somme de 363.574,4 euros après majoration [228.928 + (228.928 x 5 %)+123.200].

2-Sur la demande de compensation des sommes dues

Aux termes de l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

En l’espèce, compte tenu de la compétence du juge des loyers pour la seule fixation du prix du bail renouvelé, il ne relève pas de ses pouvoirs d’ordonner la compensation des sommes dues entre les parties. Il appartient aux consorts [G] et à la S.A BNP PARIBAS d’établir leurs comptes respectifs à l’issue du présent jugement et au regard du prix du loyer renouvelé fixé judiciairement, étant précisé que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant à la S.A BNP PARIBAS de recouvrer les trop-perçus de loyers versés aux consorts [G] depuis le 1er octobre 2022.

3 – Sur les intérêts au taux légal

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1302-3 du code civil, la restitution est soumise aux règles fixées aux articles 1352 à 1352-9.

En vertu des dispositions de l’article 1352-6 du même code, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1352-7 dudit code, celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 18 mars 1992 : pourvoi n°90-14000 ; Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d’autre part, les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail expiré et le nouveau loyer du bail renouvelé courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le preneur est à l’origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le bailleur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285).

En l’espèce, dès lors qu’il est démontré que la S.A BNP PARIBAS a payé, depuis le 1er octobre 2022 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer provisionnel d’un montant supérieur à celui du bail renouvelé, ce qui n’est pas contesté, et en l’absence de mauvaise foi des bailleurs, il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 1er octobre 2022 d’une part, et celui du loyer du bail renouvelé d’autre part, au 03 février 2023, date de signification de l’assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande, s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par les consorts [G] sur le différentiel existant entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté par la S.A BNP PARIBAS depuis le 1er octobre 2022 d’une part, et le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’autre part, à compter du 03 février 2023 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement.

4- Sur l’anatocisme

D’après les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

À cet égard, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 03 février 2023, date de la signification de l’assignation introductive de la présente instance.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 03 février 2023.

5 – Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, à hauteur de 50 % à la charge de la S.A BNP PARIBAS et de 50 % à la charge des consorts [G].

De même, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande d’indemnité présentée par la S.A BNP PARIBAS au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf année à compter du 1er octobre 2022 à la somme annuelle de 363.574,4 (TROIS CENT SOIXANTE TROIS MILLE CINQ CENT SOIXANTE-QUATORZE EUROS ET QUARANTE CENTIMES) euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial conclu entre Madame [L] [G] veuve [P], Monsieur [M] [G] et Monsieur [Y] [G], et la S.A BNP PARIBAS portant sur les locaux sis [Adresse 18] [Localité 40] [Adresse 1]), demeurant inchangées, sous réserve des clauses devant être mises en conformité avec les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par Madame [L] [G] veuve [P], Monsieur [M] [G] et Monsieur [Y] [G] sur le différentiel existant entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté par la S.A BNP PARIBAS depuis le 1er octobre 2022 d’une part, et le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’autre part, à compter du 03 février 2023 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement au 03 février 2023, jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 03 février 2023 ;

DECLARE le juge des loyers commerciaux sans pouvoir pour ordonner la compensation entre les sommes dues par Madame [L] [G] veuve [P], Monsieur [M] [G], Monsieur [Y] [G] au titre des loyers trop versés par la S.A BNP PARIBAS et les futurs loyers de la S.A BNP PARIBAS jusqu’à extinction de la dette de Madame [L] [G] veuve [P], Monsieur [M] [G] et Monsieur [Y] [G].

DÉBOUTE la S.A BNP PARIBAS de sa demande d’indemnité présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PARTAGE les dépens de l’instance , en ce compris les frais d’expertise judiciaire, à hauteur de 50 % à la charge de Madame [L] [G] veuve [P], Monsieur [M] [G] et Monsieur [Y] [G] et de 50 % à la charge de la S.A BNP PARIBAS ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 40], le 13 janvier 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. PERALTA