TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/10610 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBLOB

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître BOUANANE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [O] [B] [F],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 19 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/10610 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBLOB

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 14 mai 2021, la S.A.S. HENEO a donné en location un logement n°438 à Madame [O] [B] [F] situé dans la résidence sociale du [Adresse 3].

La redevance initiale mensuelle était de 537,21 euros, charges et prestations annexes incluses.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 10 octobre 2024, la S.A.S. HENEO a fait signifier à Madame [O] [B] [F] un congé pour le 31 janvier 2025, au motif du dépassement de la durée du séjour.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 octobre 2025 à personne, la S.A.S. HENEO a fait assigner Madame [O] [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal,

— valider le congé donné le 10 octobre 2024 à Madame [O] [B] [F] sur le titre d’occupation temporaire du 14 mai 2021 portant sur le logement n°438 sis [Adresse 3] ;

juger que Madame [O] [B] [F] est déchue de tout titre d’occupation sur ce logement ;

subsidiairement,

— prononcer la résiliation judiciaire du titre d’occupation temporaire du 14 mai 2021 portant sur le logement n°438 sis [Adresse 3] ;

en tout état de cause, et en conséquence,

— ordonner l’expulsion sans délai de Madame [O] [B] [F], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— la condamner à lui payer la somme de 1934,78 euros au titre des redevances impayées selon décompte arrêté au 1er septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse ;

— la condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle en vigueur ;

— la condamner au paiement d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 09 janvier 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, la S.A.S. HENEO, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 915,51 euros au 15 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse. Elle s’oppose par ailleurs à l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Madame [O] [B] [F] comparait en personne et reconnaît le montant de la dette telle qu’actualisée à l’audience, après les paiements qu’elle a effectués. Elle sollicite de pouvoir payer ce reliquat de sa dette, en deux fois. Elle indique, par ailleurs, avoir effectué des recherches pour se reloger depuis 2024 sans être parvenue à trouver un nouveau logement. Elle n’est pas accompagnée par une assistante sociale. Elle demande des délais de six mois pour quitter les lieux.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [O] [B] [F] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [Etablissement 1]-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil, quant à lui, prévoit que la résolution d’un contrat résulte, notamment, de l’application d’une clause résolutoire, et l’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Le titre d’occupation pour un logement meublé de résidence sociale signé entre les parties est régi par les articles L.633-1 et R.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Aux termes de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

En l’espèce, l’article 7 du titre d’occupation prévoit que celui-ci pourra être résilié par la S.A.S. HENEO, notamment, en cas de dépassement du délai maximum de séjour fixé à 24 mois.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 octobre 2024 à étude, la S.A.S. HENEO a donné congé à Madame [O] [B] [F] pour le 31 janvier 2025 compte tenu du dépassement de la durée de séjour. Le congé a bien été délivré en respectant un délai de trois mois conformément à la clause insérée au contrat.

Par conséquent, la S.A.S. HENEO ayant valablement mis fin au titre d’occupation, Madame [O] [B] [F] est déchue de tout titre d’occupation depuis le 31 janvier 2025 et son expulsion des lieux doit être ordonnée.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, il ressort tout d’abord des éléments de procédure et de l’audience que Madame [O] [B] [F] a effectué des efforts conséquents pour apurer sa dette locative. Elle sollicite l’octroi d’un délai de six mois pour quitter les lieux afin de retrouver un logement, soulignant que, malgré son emploi dans le cadre d’un contrat de travail à durée indéterminée, elle n’est pas parvenue à trouver de solution de relogement à ce jour.

Au regard de ces éléments et de la qualité du bailleur, et tout en prenant en compte la nécessité pour la S.A.S. HENEO de récupérer le logement, il convient d’accorder à Madame [O] [B] [F] un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Madame [O] [B] [F] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le titre d’occupation s’était poursuivi.

Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la date du 15 décembre 2025. Madame [O] [B] [F] sera, par ailleurs, condamnée à verser une provision au titre de l’indemnité d’occupation à compter de l’échéance de décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la S.A.S. HENEO que Madame [O] [B] [F] est redevable de la somme de 915,51 euros au 15 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Madame [O] [B] [F] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [O] [B] [F] demande à pouvoir s’acquitter de sa dette en deux paiements.

Au regard des éléments précédemment développés, et notamment des efforts de paiement qu’elle a réalisés pour s’acquitter de sa dette, il sera fait droit à sa demande selon les modalités précisées ci-après.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Madame [O] [B] [F], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la nature du litige, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la S.A.S. HENEO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Elle sera donc déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat de résidence conclu le 14 mai 2021 entre la S.A.S. HENEO et Madame [O] [B] [F] concernant la chambre située [Adresse 3] est résilié depuis le 31 janvier 2025 ;

ACCORDE à Madame [O] [B] [F] un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [B] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés à l’issue de ce délai ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [B] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A.S. HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [O] [B] [F] à payer à la S.A.S. HENEO la somme provisionnelle de 915,51 euros (neuf cent quinze euros et cinquante et un centimes), selon décompte arrêté au 15 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation impayées ;

AUTORISE Madame [O] [B] [F] à s’acquitter de la dette en deux mensualités, la première de 458 euros (quatre cent cinquante-huit euros) à verser au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 2e et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible quinze jours après l’envoi par la créancière d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ;

CONDAMNE Madame [O] [B] [F] à verser à la S.A.S. HENEO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, à compter de l’échéance de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été payées si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [O] [B] [F] aux dépens ;

DÉBOUTE la S.A.S. HENEO de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection