TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e TEBOUL ASTRUC (A0235)

M^e MALLET (J119)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 16/03043

N° Portalis 352J-W-B7A-CHIA2

N° MINUTE : 2

Assignation du :

12 Juin 2015

JUGEMENT

rendu le 29 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. TRADE INVESTISSEMENT (RCS de [Localité 13] n°441 574 787)

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235

DÉFENDERESSE

S.A.S. DE BAECQUE & ASSOCIES (RCS de [Localité 12] n°509 647 186)

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Julie MALLET, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #J119, M^e Jérôme ORSI, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant, vestiaire 680

Décision du 29 Janvier 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 16/03043 – N° Portalis 352J-W-B7A-CHIA2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistées de Vanessa ALCINDOR, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier lors de la mise à disposition au greffe.

DEBATS

A l’audience du 18 Septembre 2025, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025, délibéré prorogé au 18 décembre 2025, puis de nouveau au 29 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 21 octobre 2002, la société FEDERATION CONTINENTALE, aux droits et obligations de laquelle se trouve la société TRADE INVESTISSEMENT, a donné à bail commercial à la société ENCHERES RIVE GAUCHE, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2002, des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 15], à « usage exclusif de bureaux pour l’exercice de l’activité suivante: estimation de biens mobiliers, organisation et réalisation de ventes volontaires de meubles aux enchères publiques, commissaire-priseur. »

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 09 mai 2014, la société TRADE INVESTISSEMENT a fait signifier à la société ENCHERES RIVE GAUCHE un congé à effet du 31 décembre 2014, offrant le renouvellement de son bail à compter du 1er janvier 2015, moyennant le règlement d’un loyer annuel porté à la somme de 48.000 euros en principal.

Par acte d’huissier du 02 juin 2014, la société ENCHERES RIVE GAUCHE a fait délivrer à la société TRADE INVESTISSEMENT une demande de renouvellement du bail à effet au 1er juillet 2014.

Par acte extrajudiciaire du 11 décembre 2014, la société TRADE INVESTISSEMENT a été informée de la transmission universelle du patrimoine de la société ENCHERES RIVE GAUCHE, consécutivement à sa dissolution, au profit de la société DE BAECQUE & ASSOCIES, intervenue le 23 mai 2014.

Par jugement en date du 27 janvier 2016, le juge des loyers commerciaux, saisi le 12 juin 2015 d’une demande de fixation judiciaire du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 48.000 euros en principal par la société TRADE INVESTISSEMENT, s’est déclaré incompétent pour trancher le différend opposant les parties, compte tenu des contestations relatives à la date de renouvellement du bail et à la destination des locaux, au profit de la 18ème chambre 2ème section du tribunal de grande instance de PARIS.

La mesure de médiation confiée à M. [E] [R] par ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Paris en date du 09 décembre 2016, n’a pas permis aux parties d’aboutir à une solution concertée.

Par jugement en date du 27 juin 2019, assorti de l’exécution provisoire, ce tribunal a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2014, par l’effet de la demande en renouvellement formée le 02 juin 2014 par la société DE BAECQUE & ASSOCIES,

— dit que le loyer de renouvellement sera fixé à la valeur locative,

— avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonné une expertise judiciaire aux frais avancés de la société TRADE INVESTISSEMENT, confiée à M. [O] avec pour mission de (1) rechercher tout élément et donner son avis sur la nature de l’activité exercée dans les locaux depuis l’origine du bail jusqu’à la date du renouvellement et sur l’acceptation du bailleur, dans l’hypothèse d’une modification de la destination contractuelle du bail et (2) rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2014 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce d’une part, de l’article R.145-11 du code de commerce d’autre part,

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

La société DE BAECQUE ET ASSOCIES a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance en date du 11 septembre 2020, le juge de la mise en état a rejeté la demande en rectification d’une erreur matérielle affectant le jugement du 27 juin 2019, introduite le 13 février 2020 par la société TRADE INVESTISSEMENT.

L’expert judiciaire a établi son rapport le 16 novembre 2020 et la clôture de la procédure a été prononcée le 10 mai 2021.

Par ordonnance en date du 13 décembre 2021, le juge de la mise en état a :

— accueilli la demande de révocation de l’ordonnance de clôture formée par la société DE BAECQUE & ASSOCIES, dont l’incident tendant à voir ordonner un sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt à intervenir de la cour d’appel de [Localité 14], élevé par voie de conclusions notifiées le 05 mars 2021, n’avait pas été purgé avant la clôture de l’instruction,

— ordonné un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel de Paris saisie de l’appel interjeté à l’encontre du jugement du 27 juin 2019,

— réservé les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état pour faire le point sur l’état de la procédure devant la cour d’appel.

Par arrêt en date du 11 janvier 2023, la cour d’appel de [Localité 14] a confirmé le jugement du 27 juin 2019.

Parallèlement, par acte extrajudiciaire du 21 octobre 2020, la société TRADE INVESTISSEMENT a fait signifier à la société DE BAECQUE & ASSOCIES une sommation visant la clause résolutoire du bail de n’exercer dans les lieux loués que les activités autorisées par la bail soit un « usage exclusif de bureaux pour l’exercice de l’activité suivante: estimation de biens mobiliers, organisation et réalisation de ventes volontaires de meubles aux enchères publiques, commissaire-priseur » et de cesser toute activité non-intellectuelle et notamment celle de vente d’objets dans les locaux, de vente en ligne, de stockage de marchandises et d’objets vendus aux enchères, d’expositions de biens sur place, de réception/stockage/manipulation de biens destinés à être revendus en salle de vente aux enchères et d’organisation du transport des marchandises entre les locaux et les salles des ventes.

La société DE BAECQUE & ASSOCIES a consécutivement fait assigner la société TRADE INVESTISSEMENT devant ce tribunal par exploit d’huissier en date du 19 novembre 2020 en opposition à ladite sommation.

Cette seconde instance, enrôlée sous le RG : 20/11620, a été distribuée à la 18ème chambre 1ère section.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2023, la société TRADE INVESTISSEMENT demande au tribunal, de :

RECEVOIR la société TRADE INVESTISSEMENT en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions et l’y DECLARER bien fondée,

Y faisant droit :

A TITRE PRINCIPAL

FIXER le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2014 à la valeur locative des locaux loués, soit la somme annuelle de 39.600 € hors taxes, hors charges correspondant,

A TITRE SUBSIDIAIRE

FIXER le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2014 à la valeur locative des locaux loués, soit la somme annuelle de 35.400 € hors taxes, hors charges correspondant,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER la société DE BAECQUE de l’ensemble de ses demandes, mémoire et conclusions,

DIRE que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

CONDAMNER la société DE BAECQUE au paiement de la différence entre l’ancien loyer et le nouveau montant du loyer depuis le 1er juillet 2014, date de prise d’effet du renouvellement au titre du bail initial, et au paiement des intérêts au taux légal sur cette différence conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an,

CONDAMNER la société DE BAECQUE à payer à la société TRADE INVESTISSEMENT la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du C.P.C.,

CONDAMNER la société DE BAECQUE aux entiers dépens, en ce compris les frais et honoraires d’expertise,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La société TRADE INVESTISSEMENT sollicite, au visa des articles L145-33, R145-3 à R145-8 du code de commerce, que le tribunal fixe le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2014 à la somme de 39.600 euros en principal, correspondant selon elle à la valeur locative des locaux donnés à bail. Elle oppose, à la société DE BAECQUE et ASSOCIES qui conteste la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, l’autorité de la chose jugée résultant du jugement rendu le 27 juin 2019 par ce tribunal, confirmé par la cour d’appel de Paris le 11 janvier 2023.

Elle acquiesce à la surface pondérée calculée par l’expert judiciaire conformément aux coefficients de la Charte de l’expertise immobilière, aboutissant à une surface de 52 m²p pour une surface utile de 89,50 m²u, mais conteste le prix unitaire ainsi que les majoration et abattement qu’il propose.

Elle se prévaut des références issues de décisions judiciaires et de renouvellements amiables invoquées successivement dans ses mémoires et conclusions pour revendiquer un prix unitaire de 725 euros/m²p/an, précisant que ce montant était précisément celui proposé par l’expert amiable consulté par la défenderesse. Elle estime que ce montant est pertinent dès lors que la moyenne des références aboutit à une valeur locative de 744 euros/m²p/an, l’expert judiciaire ayant, de son côté, retenu que le prix unitaire s’inscrivait dans une fourchette comprise entre 650 et 700 euros/m²p/an.

Elle s’oppose à l’application d’un abattement au titre de la refacturation au preneur de la taxe foncière. Elle explique que l’article L145-40-2 du code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, et l’article 35 de son décret d’application, dressent limitativement les postes de charges qui ne peuvent être répercutés sur le preneur, au rang desquels ne figure pas la taxe foncière. Elle en déduit que le transfert de cette charge au preneur ne constitue plus une obligation imposée au-delà de celles qui découlent de la loi et des usages, excluant ainsi qu’une minoration de la valeur locative puisse être appliquée de ce chef sur le fondement de l’article R145-8 du même code. Elle ajoute que la jurisprudence impose aux juges du fond de fixer la valeur locative selon la méthode la plus appropriée et qu’il leur appartient, dans ce cadre, de vérifier si le remboursement de la taxe foncière au bailleur ne constitue pas un usage, ou si les prix des baux de référence dans le voisinage ne prévoient pas, en plus du loyer, la refacturation totale ou partielle de la taxe foncière au preneur.

Elle tire par ailleurs argument du fait que le bail consenti à la société DE BAECQUE & ASSOCIES l’autorise à sous-louer les locaux, faculté qui constitue un avantage dans la mesure où l’article L145-31 du code de commerce prohibe toute sous-location totale ou partielle. Elle fait grief à l’expert judiciaire d’avoir retenu de ce chef une majoration de 3%, alors que celle usuellement appliquée est de l’ordre de 5%. Elle requiert donc que le coefficient de majoration de la valeur locative afférent soit fixé à 5% de la valeur locative.

A titre subsidiaire, elle prétend à un loyer annuel renouvelé fixé à la somme de 35.400 euros hors charges et hors taxes, tel que proposé par l’expert judiciaire, correspondant à un prix unitaire de 675 euros/m²p/an, une surface pondérée de 52 m²p, une majoration de 3% au titre de la clause du bail autorisant la sous-location et un abattement de 2% à raison de la refacturation au preneur de la taxe foncière.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2023, la société DE BAECQUE & ASSOCIES demande au tribunal, de :

A titre principal,

DIRE ET JUGER qu’il n’y a pas lieu à un déplafonnement du loyer du bail renouvelé,

DIRE ET JUGER que le loyer applicable au bail renouvelé ne pourra excéder la variation de l’indice contractuellement fixé par les Parties,

DEBOUTER la société TRADE INVESTISSEMENT de sa demande tendant à voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative,

Subsidiairement, sur la valeur locative

FIXER le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2014 à la valeur locative des locaux loués, soit la somme annuelle de 31.100 €, hors taxes et hors charges,

A titre infiniment subsidiaire

FIXER le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2014 à la valeur locative des locaux loués, soit la somme annuelle de 35.400 €, hors taxes et hors charges,

En tout état de cause

DEBOUTER la société TRADE INVESTISSEMENT de l’ensemble de ses demandes, et notamment de sa demande fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 39.585 € HT et HC,

CONDAMNER la société TRADE INVESTISSEMENT à payer à la société DE BAECQUE et ASSOCIES la somme de 8.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile,

CONDAMNER la même aux entiers dépens, en ce compris les dépens de l’instance de référé et les frais de l’expertise judiciaire.

La société DE BAECQUE & ASSOCIES résiste aux demandes de la bailleresse en contestant, à titre principal, la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative. Elle expose que dans son jugement avant dire-droit du 27 juin 2019, ce tribunal a estimé que le déplafonnement était acquis en raison de la destination contractuelle des locaux à usage exclusif de bureaux et/ou de la modification de ladite destination en cours de bail, ce qu’elle conteste. Elle soutient que les termes de la clause « destination » du bail, qui visent à la fois un usage exclusif de bureaux et les activités de commissaire-priseur dont l'« organisation et réalisation de ventes volontaires de meubles aux enchères publiques » ne permettent pas de retenir que les locaux seraient exclusivement à usage de bureaux. Elle invoque différentes jurisprudences notamment relatives aux clauses ambigües et les observations de l’expert judiciaire concernant l’activité des commissaires-priseurs, d’une part, et conteste, d’autre part, l’absence de modification de la destination des lieux au cours du bail expiré. Elle en déduit que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2014 doit être fixé au plafond légal résultant de l’application de l’article L145-34 du code de commerce.

A titre subsidiaire, elle sollicite que le loyer annuel du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative en application de l’article L145-33 du code de commerce, qu’elle chiffre à la somme de 31.100 euros en principal. Elle souscrit au prix unitaire de 675 euros/m²p/an proposé par l’expert judiciaire après analyse des références de comparaison. Elle souligne que la référence du local situé [Adresse 2], qui constitue le terme de comparaison le plus proche géographiquement, fait ressortir un prix unitaire de 500 euros/m²p/an. Elle fait siennes les observations de l’expert judiciaire qui a considéré que les termes de comparaison situés [Adresse 16] ou [Adresse 9] étaient moins pertinents, portant sur des tronçons plus attractifs et à la commercialité plus dense. Elle oppose aussi à la bailleresse que, les références qu’elle invoque pour prétendre à un prix unitaire plus élevé, ne permettent pas de vérifier si les locaux sont équivalents, faute de précisions notamment quant à leurs surfaces respectives. Elle ajoute que le Cabinet [P], qu’elle avait mandaté initialement, avait pris en compte des références issues de locaux commerciaux, alors qu’en application de l’article R145-11 du code de commerce, le loyer des locaux à usage de bureaux doit être fixé par référence à des locaux de même nature, outre que les surfaces ne sont pas comparables.

Elle revendique un abattement au titre de la taxe foncière que le bail met à sa charge, en application de l’article L145-8 du code de commerce. Elle affirme que les dispositions de la loi Pinel ont simplement consacré les solutions jurisprudentielles et que l’article R145-35 du même code n’a pas pour objet d’imposer une liste impérative des dépenses imputables au preneur à bail commercial. Elle soutient que la refacturation prévue de cet impôt légalement dû par le bailleur constitue une clause exorbitante du droit commun ouvrant droit à un abattement à son profit, tel que reconnu par la jurisprudence récente. Elle considère toutefois que le coefficient de minoration de 2% proposé par l’expert judiciaire est insuffisant et demande qu’il soit appliqué un taux de 5%, selon elle conforme aux usages en la matière.

Elle convient que la clause du bail l’autorisant à sous-louer les locaux constitue un avantage ouvrant droit à une majoration de la valeur locative, et acquiesce au coefficient de 3% appliqué par l’expert judiciaire. Elle rappelle aussi que cette autorisation n’est que partielle, puisque limitée à 30% de la surface des locaux, pour s’opposer à la demande de la bailleresse tendant à voir porter ce taux à 5%.

Elle conteste tant la surface utile (89,50 m²) que la surface pondérée (52 m²p) retenues par l’expert judiciaire, arguant que les mesurages auxquels il a procédé sont approximatifs. Elle demande que soient appliquée la surface utile calculée par son expert amiable, le Cabinet [P], plus précise et qui correspond aux mentions du bail (87,65 m²u). Elle critique également le coefficient appliqué au rez-de-chaussée concernant la zone 2. Elle explique que le coefficient de 0,8, prévu par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière au-delà des cinq premiers mètres à compter de la façade pour les locaux accessibles à la clientèle, n’a pas lieu d’être appliqué à des locaux en l’espèce à usage de réserves et bureaux non accessibles au public. Elle demande que leur soit appliqué un coefficient de 0,4. Si elle acquiesce aux coefficients de pondération appliqués au sous-sol (0,20 pour l’annexe 1 et 0,15 pour l’annexe 2), elle requiert qu’il soit tenu compte des surfaces mesurées par le Cabinet [P], qui sont inférieures. Elle conclut à une surface totale pondérée de 47,01 m²p pour une surface utile de 87,65 m²u.

A titre infiniment subsidiaire, elle demande que le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2014 soit fixé à la valeur locative telle qu’évaluée par l’expert judiciaire, à la somme annuelle de 35.400 euros, hors taxes et hors charges.

*

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 janvier 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 18 septembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « recevoir » « déclarer bien fondée » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

I- Sur la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2014

Sur la contestation de la fixation du loyer à la valeur locative

Aux termes de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4.

En vertu de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Il est constant que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans son dispositif.

La société DE BAECQUE ET ASSOCIES sollicite, à titre principal, que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2014 soit fixé au plafond légal résultant de la variation des indices, tel que prévu par l’article L145-34 du code de commerce, sans répondre au moyen tiré de l’autorité de la chose juge qui lui est opposé sur ce point par la demanderesse.

En l’espèce, dans le dispositif du jugement rendu le 27 juin 2019, ce tribunal a expressément jugé que « le loyer de renouvellement sera fixé à la valeur locative ».

Par arrêt en date du 11 janvier 2023, la cour d’appel de Paris, saisie par la société DE BAECQUE & ASSOCIES d’un appel partiel a, en son dispositif, « confirm(é) le jugement du 27 juin 2019 du tribunal de grande instance de Paris en toutes ses dispositions », aux termes de la motivation suivante :

« Il résulte de ces dispositions explicites que les parties ont entendu que les locaux loués soient destinés à l’usage de bureaux à l’exclusion de toute autre utilisation.

Les clauses de ce contrat sont donc concordantes, non équivoques et dépourvues d’ambiguïté.

Il est inopérant de faire valoir que la réglementation ne donne aucune définition spécifique des bureaux dans la mesure où les dispositions combinées des articles L 145-36 du code de commerce et 23-5° du décret n°53-960 du 30 septembre 1953, applicables lors de la formation de la convention, disposaient que le prix des baux des locaux à usage exclusif de bureaux sont déterminés, à défaut d’accord entre les parties, par référence aux prix couramment pratiqués dans le voisinage. En stipulant expressément que les locaux loués étaient à usage exclusif de bureaux, les parties ont ainsi clairement entendu soumettre le bail au cadre légal spécifique susmentionné impliquant le déplafonnement du prix du bail.

Par ailleurs, le preneur ne peut se prévaloir d’utiliser en pratique les lieux loués à d’autres fins que l’usage exclusif de bureaux sans violer le bail du 21 octobre 2002 qui est la loi des parties alors qu’il n’est établi par aucun élément du débat que le bailleur aurait accepté le changement de destination des lieux ni qu’une procédure de déspécialisation du bail ait été engagée.

Dès lors qu’il est acquis que le prix du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative au vu de la destination contractuelle du bail, il n’y a pas lieu de procéder à l’examen d’autres motifs de déplafonnement et le jugement entrepris sera confirmé. »

Par arrêt non spécialement motivé en date du 10 octobre 2024, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi introduit par la société DE BAECQUE & ASSOCIES à l’encontre de l’arrêt du 11 janvier 2023.

Il en résulte qu’ainsi que le soutient la bailleresse, la prétention de la société DE BAECQUE & ASSOCIES tendant à voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2014 au plafond légal, se heurte à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu par ce tribunal le 27 juin 2019 et à l’arrêt confirmatif de la cour d’appel de Paris en date du 11 janvier 2023.

Elle est, en conséquence, irrecevable.

Sur le montant du loyer renouvelé

L’article L145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

*Les caractéristiques des locaux loués

Selon l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1o De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2o De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3o De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4o De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5o De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire précise que les locaux :

— sont situés [Adresse 1], axe majeur du 6ème arrondissement, dans le segment compris entre le [Adresse 9] et la [Adresse 17], au sein d’un environnement de belle homogénéité architecturale, essentiellement de style haussmannien, la largeur du boulevard et ses contre-allées arborées garantissant une harmonie urbaine favorable à tous les immeubles,

— dépendent d’un immeuble haussmannien construit dans la seconde moitié du XIXème/ début XXème siècle, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, de deux étages en retrait aux cinquième et sixième étages et d’un septième étage sous brisis, dont la façade sur rue est en pierre de taille agrémentée de nombreux ornements et modénatures avec balcons et la toiture en zinc, brisis en ardoise, le tout en bon état apparent ;

— disposent d’un linéaire de façade surmonté d’une enseigne droite leur assurant une bonne visibilité, avec environ six mètres traités en vitrine ; sont accessibles directement depuis le [Adresse 10] par une porte en bois vitrée à double vantaux ; se composent, (1) au rez-de-chaussée, d’une boutique répartie en deux volumes principaux respectivement constitués d’un espace central correspondant à l’entrée de la boutique avec deux bureaux aux extrémités de la pièce et, dans le prolongement de la première zone, à un petit bureau dans la profondeur et à un espace cuisine en longueur, puis (2) au sous-sol, accessible par un escalier droit relié situé à gauche du local au rez-de-chaussée, d’un premier volume qui occupe l’espace central du sous-sol, à usage de réserve et d’un second volume, dans le prolongement, d’une seconde réserve relativement plus petite et en profondeur, outre des sanitaires à la suite ; sont équipés d’un rideau électrique et d’un système d’alarme ; sont en état d’usage requérant des travaux de rafraichissement.

Ces constatations sont corroborées par les photographies jointes au rapport d’expertise.

*Les facteurs locaux de commercialité

L’article R145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

A cet égard, l’expert a relevé que les locaux :

— sont implantés dans un secteur assez central, avec une clientèle bourgeoise et à forte capacité contributive, dans une zone commerçante et à proximité du pôle touristique de [Localité 19] où se concentrent de nombreuses enseignes haut de gamme ainsi que du Bon Marché ;

— bénéficient d’une bonne desserte routière, malgré une circulation souvent très dense, et par les transports en commun (stations de métros Vavin (100 mètres), Notre-Dame des [Localité 11] (200 mètres) et Edgar Quinet (600 mètres) outre différentes lignes de bus (arrêt à 50 mètres environ des lignes 28 et 93), le stationnement étant favorisé par la présence d’un parking Indigo à environ 200 mètres.

L’expert a relevé les facteurs de valorisation positifs suivants :

— très bonne desserte par les transports en commun,

— locaux intégralement reliés,

— bon linéaire de vitrine,

— distribution rationnelle,

— bonne visibilité de l’immeuble.

Il a également listé des facteurs de valorisation négatifs :

— locaux en état d’usage,

— configuration assez inégale,

— emplacement en léger décalage avec l’activité de commissaire-priseur exercée habituellement plus au centre du quartier de [Localité 19],

— équipement très partiel,

— absence de climatisation.

Les éléments exposés ci-dessus permettent de conclure que les locaux sont adaptés à l’activité de commissaire-priseur, même si leur emplacement est un peu à l’écart du centre du quartier de [Localité 19] lieu d’exercice traditionnel de cette activité.

*La surface des locaux à prendre en considération

Il convient, pour l’application de l’article R145-3 du code de commerce, de déterminer la surface des locaux à prendre en considération.

Selon ce texte, il faut différencier les surfaces de réception du public des autres surfaces des locaux loués.

L’article R145-7 du même code impose par ailleurs de raisonner par unité de surface.

L’expert, qui précise ne pas avoir eu communication de plans des locaux et s’être en conséquence basé sur les surfaces relevées lors de sa visite ainsi que sur ceux transmis par les parties, a retenu une surface réelle de 89,50 m², dont 47,50 m²u au rez-de-chaussée et 42 m²u au sous-sol, correspondant à :

— boutique, zone 1 (sur une profondeur de cinq mètres) : 33 m²

— boutique, zone 2 (surplus) : 14,50 m²

— annexe 1 au sous-sol : 33 m²

— annexe 2 et sanitaires au sous-sol : 9 m².

L’expert est d’avis que la surface pondérée, en application de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, peut être chiffrée à 52,55 m²p, qu’il propose d’arrondir à 52,00 m²p, calculée en retenant :

— un coefficient de 1 pour les cinq premiers mètres de la boutique à compter de la façade

soit 33 m² x 1 = 33 m²p

— un coefficient de 0,80 pour la deuxième zone de la boutique

soit 14,50 m² x 0,80 = 11,60 m²p

— un coefficient de 0,40 pour la première réserve en sous-sol

soit 33 m² x 0,20 = 6,60 m²p

— un coefficient de 0,30 pour la seconde réserve et les sanitaires en sous-sol

soit 9 m² x 0,15 = 1,35 m²p.

Si la bailleresse souscrit aux surfaces réelles et pondérées calculées par l’expert judiciaire, la défenderesse conteste les surfaces réelles retenues et le coefficient appliqué à la deuxième zone de la boutique.

La société DE BAECQUE & ASSOCIES, qui n’apparaît avoir élevé aucune contestation en cours d’expertise, revendique désormais une surface réelle de 87,65 m²u, fondée sur le mesurage réalisé par son expert amiable, le Cabinet [P].

Concernant les surfaces réelles, l’expert judiciaire a précisé émettre « toute réserve concernant les surfaces approximatives relevées par (ses) soins. Les surfaces utiles retenues pour les besoins de l’évaluation et de la pondération ne sauraient être assimilées à un métrage, qui doit être réalisé par un professionnel certifié, et ne constituent aucunement une attestation de l’Expert. »

En l’occurrence, aucune des parties ne produit de métrage des locaux effectué par un géomètre-expert.

Par ailleurs, le bail fixe la surface des locaux à l’article 1 des conditions particulières du bail, comme suit :

« – une surface de bureaux commerciaux d’environ 50,90 m² au rez-de-chaussée

— une réserve au 1er sous-sol d’environ 38,95 m² ».

La surface réelle des locaux retenue par l’expert judiciaire pour le calcul de la surface pondérée, correspond ainsi à la surface contractuelle de 89,85 m²u.

Elle sera donc retenue.

La société DE BAECQUE & ASSOCIES conteste par ailleurs le coefficient de pondération de 0,8 appliqué par l’expert judiciaire à la zone 2 du rez-de-chaussée. Elle indique que cette zone est constituée de réserves et bureau non accessibles au public, justifiant l’application d’un coefficient de 0,4.

Toutefois, à l’exception de l’espace cuisine/réserve, les constatations de l’expert judiciaire et les photographies figurant dans son rapport contredisent les affirmations de la défenderesse concernant l’inaccessibilité de la zone 2 à la clientèle.

Par conséquent, le coefficient de 0,8 sera appliqué à la zone 2 sauf pour la surface de 7,33 m²u correspondant à l’espace cuisine/réserve tel que métré par le Cabinet [P], auquel sera appliqué un coefficient de 0,4.

Dans ces conditions, la surface pondérée sera fixée à 49,62 m²p (au rez-de-chaussée : 33 m²p + 5,74 m²p + 2,93 m²p et au sous-sol : 6,60 m²p + 1,35 m²p).

*Les prix pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

En l’espèce, l’expert judiciaire a proposé de retenir à un prix unitaire de 675 euros /m²p/an après avoir analysé, dans le cadre de la méthode par comparaison, vingt références dont trois relatives à des bureaux et dix-sept portant sur des boutiques.

Il mentionne les éléments de comparaison suivants concernant des bureaux, d’une part, et des boutiques, d’autre part, situés dans le même secteur :

Bureaux :

Renouvellement amiables

Fixation judiciaire

L’expert précise qu’il ne dispose d’aucun terme de comparaison pertinent concernant les nouvelles locations de bureaux-boutiques, ce qu’il explique par le peu de mouvements et la grande stabilité des exploitations dans le secteur.

Il mentionne également une certaine homogénéité des valeurs locatives en renouvellements amiables pour des références situées sur la même artère.

Boutiques :

Nouvelles locations

L’expert, qui indique ne pas posséder de termes de comparaison en 2014 sur le [Adresse 10], relève une assez forte homogénéité des valeurs, hors extrêmes.

Il souligne que la valeur sis [Adresse 7] se situe en valeur basse des termes de comparaison (642 euros/m²) et que les valeurs issues de la [Adresse 18] se situent en fourchette haute (1.831 euros/m²).

Renouvellements amiables

Renouvellements judiciaires

L’expert judiciaire fait état d’une certaine hétérogénéité des valeurs locatives en renouvellements amiables et judiciaires dans les références. Il ajoute que les références présentes sur le [Adresse 9] se situent en fourchette haute (813 euros/m2p en renouvellement amiable en 2010 et 700 euros/m2p en renouvellement judiciaire en 2014), ce qu’il explique par le fait que ces références se situent sur un tronçon plus attractif avec une commercialité plus dense entre le [Adresse 10] et l'[Adresse 8].

Il précise ne disposer que d’une seule référence sur le [Adresse 10] en renouvellement amiable, au n°120 en 2014, laquelle est en cohérence avec le local loué à la société DE BAECQUE ET ASSOCIES.

Compte tenu des termes de comparaison, ainsi que des éléments d’appréciation exposés plus avant, l’expert judiciaire estime que la valeur locative en renouvellement peut être fixée dans une fourchette comprise entre 650 euros et 700 euros / m2p / an.

La bailleresse conteste l’estimation de la valeur locative brute des locaux retenue de 675 euros/m²p/an et demande de retenir une valeur de 725 euros/m²p/an, faisant valoir que la moyenne des références aboutit à une valeur locative de 744 euros/m²p/an et que le propre expert amiable de de la défenderesse concluait à un prix unitaire de 725 euros/m²p/an.

Toutefois, la valeur locative ne correspond pas à la moyenne des références de comparaison et il est d’usage d’écarter les références extrêmes.

En outre, le prix unitaire de 675 euros/m²p/an finalement arrêté par l’expert judiciaire tient compte de la moindre commercialité de l’emplacement des lieux loués par rapport à certaines références en privilégiant justement celles de surfaces et activités comparables, mais aussi du fait que les locaux, bien desservis, sont adaptés à l’activité exercée bien qu’en état d’usage et ne disposent pas de climatisation.

Le prix unitaire sera donc fixé à de 675 euros/m²p/an.

*Sur les clauses exorbitantes du droit commun

Aux termes de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Il est par ailleurs acquis que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

En l’espèce, l’expert est d’avis d’appliquer un abattement de 2% au titre de la taxe foncière refacturée au preneur, et une majoration de 3% au titre de l’autorisation de sous-location stipulée au bail.

Les parties s’opposent tant sur le principe de la déduction de la taxe foncière, que sur le coefficient appliqué au titre de cet abattement.

La bailleresse ne peut tirer argument de l’entrée en vigueur des dispositions de la loi Pinel et de son décret d’application pour contester la minoration de la valeur locative appliquée au titre de la taxe foncière. En effet, les dispositions de la loi du 18 juin 2014 et de son décret d’application n’ayant pas modifié les termes de l’article R145-8 du code de commerce, lorsque le preneur est tenu de rembourser la taxe foncière au bailleur qui en est redevable légal, en vertu d’une clause du bail commercial, ladite clause constitue une clause exorbitante du droit commun justifiant une minoration de la valeur locative. Le fait que le transfert d’une telle charge soit prévu dans la plupart des baux d’investisseurs est indifférent à cet égard.

En outre, contrairement à ce qu’elle affirme, l’expert judiciaire n’indique pas avoir constaté le transfert de la taxe foncière aux preneurs dans les baux de comparaison, de sorte qu’il ne peut être retenu que le prix unitaire tiendrait déjà compte de cette refacturation.

La société DE BAECQUE ET ASSOCIES peut donc prétendre à un abattement au titre de la taxe foncière.

Mais, sa demande tendant à voir porter à 5% le coefficient de minoration n’est pas étayée.

Elle sera donc rejetée.

Partant, l’abattement au titre de la taxe foncière sera justement fixé à 2% de la valeur locative, tel que préconisé par l’expert judiciaire.

La bailleresse conteste aussi le coefficient de majoration proposé au titre de l’autorisation consentie à la défenderesse de sous-louer ses locaux, qu’elle demande de fixer à 5% de la valeur locative.

Compte du caractère partiel de l’autorisation de sous-location consentie, laquelle est limitée à 30% de la surface des locaux, le coefficient de 3% proposé par l’expert est adapté.

Il sera donc retenu.

*

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2014 dû par la société DE BAECQUE ET ASSOCIES sera fixé à la somme de 33.828,43 euros [(49,62 m²p X 675 euros/m²/an) X 1,01] hors charges et hors taxes.

II- Sur l’ajustement du dépôt de garantie

La société TRADE INVESTISSEMENT sollicite, aux termes du dispositif de ses conclusions, l’ajustement du dépôt de garantie consécutivement à la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2014.

La société DE BAECQUE & ASSOCIES conclut au débouté de l’ensemble des demandes de la bailleresse.

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la demanderesse ne développe aucun fondement en fait ou en droit à l’appui de sa demande dans la partie « discussion » de ses écritures.

En conséquence, sa demande d’ajustement du dépôt de garantie sera rejetée.

III- Sur la demande de condamnation de la société DE BAECQUE & ASSOCIES au paiement de la différence entre le loyer provisionnel acquitté et le loyer fixé judiciairement augmentée des intérêts au taux légal, capitalisés

La société TRADE INVESTISSEMENT sollicite, aux termes du dispositif de ses conclusions, que la société DE BAECQUE & ASSOCIES soit condamnée au paiement de la différence entre le loyer provisionnel acquitté et le loyer fixé judiciairement au 1er juillet 2014, augmenté des intérêts au taux légal, capitalisés pour ceux échus depuis plus d’une année.

La société DE BAECQUE & ASSOCIES conclut au débouté de l’ensemble des demandes de la bailleresse.

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la demanderesse ne développe aucun fondement en fait ou en droit à l’appui de sa demande dans la partie « discussion » de ses écritures.

En conséquence, sa demande de paiement de la différence entre le loyer provisionnel acquitté et le loyer fixé judiciairement au 1er juillet 2014, augmenté des intérêts au taux légal, capitalisés, sera rejetée.

IV- Sur les mesures accessoires

Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu’elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l’expertise en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision, nécessaire eu égard à l’ancienneté du litige, et compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande de la société DE BAECQUE & ASSOCIES de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2014 au plafond légal,

FIXE le montant du loyer annuel du bail renouvelé portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 15], dû par la société DE BAECQUE ET ASSOCIES à la société TRADE INVESTISSEMENT à compter du 1er juillet 2014, à la somme de 33.828,43 euros (trente-trois mille huit cent vingt-huit euros et quarante-trois centimes) hors charges et hors taxes,

DEBOUTE la société TRADE INVESTISSEMENT de sa demande de réajustement du dépôt de garantie,

DEBOUTE la société TRADE INVESTISSEMENT de sa demande de paiement de la différence entre le loyer provisionnel acquitté et le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2014 fixé judiciairement,

DEBOUTE la société TRADE INVESTISSEMENT de sa demande de paiement des intérêts au taux légal sur cette différence, capitalisés,

ORDONNE que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE que chacune des parties conservera à sa charge les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance à l’exception des frais de l’expertise judiciaire qui seront supportés par moitié entre elles, et les y condamne en tant que de besoin,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 14] le 29 Janvier 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA