TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/02576 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IVX

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 08 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Maître GUERRIER Nicolas, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDERESSE

Madame [B] [K], domiciliée : chez Madame [E] [K], [Adresse 1]

Représenté par Maître SPIELMANN, avocat au barreau de Paris,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025008361 du 30/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/02576 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IVX

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 août 1980, la société anonyme d’économie mixte (SAEM) Compagnie parisienne de gestion, devenue la société anonyme (SA) Elogie Siemp, a donné à bail à Mme [E] [K] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Mme [E] [K] a été placée sous mesure de protection prenant la forme d’une tutelle par jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire le 27 septembre 2019.

Elle est entrée en EHPAD le 24 mars 2020.

Par courrier recommandé envoyé le 25 février 2021, Mme [B] [K] a sollicité le transfert à son profit du bail souscrit par sa mère.

Mme [E] [K] est décédée le 26 juin 2024.

Par courrier du 11 juillet 2024, Mme [B] [K] a informé la SA Elogie Siemp du décès de sa mère et a sollicité le transfert du bail sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Par courrier du 24 juillet 2024, la SA Elogie Siemp a sollicité de Mme [B] [K] la transmission de pièces de nature à établir le droit au transfert de bail en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Par courrier du 16 octobre 2024, la SA Elogie Siemp a indiqué à Mme [B] [K] que sa situation ne permettait pas de transférer le bail à son nom et lui a demandé de restituer les clés du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, la SA Elogie Siemp a fait assigner Mme [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’expulsion.

A l’audience du 21 octobre 2025 la SA Elogie Siemp, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— rejeter les demandes de Mme [B] [K],

— constater que le bail a pris fin au décès de Mme [E] [K] le 26 juin 2024,

En conséquence,

— juger que Mme [B] [K] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] (escalier 7, BAL 01) ;

— ordonner l’expulsion de Mme [B] [K] ainsi que de tout occupant de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— ordonner le transport et la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant dans le logement, dans tel garde-meuble ou local du choix du tribunal et aux frais, risques et périls de Mme [B] [K], ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L422-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixer à compter de la résiliation de plein droit l’indemnité d’occupation mensuelle au montant résultant du contrat résilié majoré des charges et de condamner Mme [B] [K] à payer les sommes dues de ce chef jusqu’à la complète libération des lieux,

— supprimer le délai de deux mois en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner Mme [B] [K] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle forme ses demandes au visa de la loi du 1er septembre 1948 et des articles 544, 1227, 1228 et 1240 du code civil.

La SA Elogie Siemp soutient que le bail conclu avec Mme [E] [K] est soumis à la loi du 1er septembre 1948 ; que son article 5 prévoit la résiliation du bail en cas de décès du locataire et ne prévoit pas de transfert du bail au bénéfice des descendants majeurs du locataire. Ainsi, elle considère que le bail a été résilié par le décès de Mme [E] [K] et que sa fille Mme [B] [K] ne bénéficie pas d’un droit au transfert du bail ou de maintien dans les lieux. Elle ajoute faire face à de nombreuses demandes de logement auxquelles elle ne peut faire face, et que l’occupation d’un logement par une personne sans droit aggrave cette situation. Elle conclut qu’il est justifié de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, afin de lui permettre de procéder à sa relocation.

En réponse à l’argumentation de la défenderesse, elle explique avoir adressé un courrier type visant la loi de 1989 sans prendre en compte la date de signature du bail et la loi applicable. Elle ajoute que la réglementation spécifique aux baux de sortie de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas applicable ici. Elle soutient à cet égard que le bail n’a pas expiré ; qu’il ne prévoyait pas de durée conformément à la loi de 1948 ; qu’en application de l’article 4 de cette loi, Mme [E] [K] disposait du droit au maintien dans les lieux loués aux clauses et conditions du contrat primitif. Elle précise que l’article 3 sexies a entendu mettre fin au droit au maintien dans les lieux, mais que cependant Mme [E] [K] a continué à bénéficier de son bail.

Subsidiairement, elle conteste le droit au transfert du bail invoqué par Mme [E] [K] dès lors que le départ de Mme [E] [K] en EHPAD ne peut être considéré comme un abandon du logement, celui-ci étant défini en jurisprudence comme un départ brusque et imprévisible, alors qu’une installation en EHPAD suppose des démarches préalables et un déménagement organisé.

S’agissant de la demande indemnitaire formée par la défenderesse, elle oppose que l’application de la loi ne saurait être un fait générateur de responsabilité et observe que le retard dans le traitement de sa demande l’a été à son bénéfice, de sorte qu’elle ne subit aucun préjudice. Elle estime que le droit au versement d’une allocation de logement n’est pas démontré, et que Mme [B] [K] pourrait en tout état de cause bénéficier d’un rattrapage en cas d’attribution d’un logement de sorte que son préjudice est indéterminé. Enfin, elle invoque la prescription triennale s’agissant d’une demande d’aide au logement découlant de l’existence d’un bail, devant conduire à limiter la demande.

Mme [B] [K], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater le transfert du bail liant Mme [E] [K] et la SA Elogie-Siemp à son profit, à la date du 24 mars 2020,

— débouter, en conséquence, la SA Elogie-Siemp de ses demandes,

— la condamner à lui payer la somme de 10 336 € ou subsidiairement celle de 5 472 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice,

— très subsidiairement, lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux et écarter l’exécution provisoire,

— condamner la SA Elogie Siemp aux dépens,

— la condamner à payer à M^e Danièle Spielmann la somme de 2 000 € en application de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, et autoriser cette dernière à en poursuivre le recouvrement.

Elle observe en premier lieu que le bail signé en 1980 était soumis à l’article 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948, conclu pour une durée de 3 ans expirant le 20 septembre 1983. A son expiration, et lors des renouvellements, il est passé sous le régime de la législation ordinaire des baux d’habitation, et est donc actuellement régi par la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient que la SA Elogie-Siemp en était consciente, dès lors que la loi du 6 juillet 1989 est visée dans son courrier du 24 juillet 2024.

Se fondant sur l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, elle invoque le transfert du bail intervenu à son profit par l’abandon du logement par sa mère. Elle rappelle à cet égard que le placement définitif d’un locataire en maison de retraite imposé à l’une des personnes mentionnées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un abandon du domicile au sens de cet article. Elle conclut que les conditions de transfert du bail étaient réunies le 24 mars 2020, lors du départ de sa mère en maison de retraite, précisant à cet égard avoir vécu avec sa mère dès la fin des années 1990. Elle ajoute que le logement comporte deux pièces ; qu’il est donc adapté à la taille du ménage au sens de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989.

A titre subsidiaire, elle sollicite un délai pour quitter les lieux, dans la mesure où ses ressources ne lui permettront pas de trouver un logement dans le secteur privé. Elle précise avoir fait une demande de logement social en juillet 2024. Elle indique que ce délai ne cause aucun préjudice à la demanderesse, dans la mesure où elle règle régulièrement son loyer et fait partie des personnes pouvant prétendre à un logement social.

Reconventionnellement, elle estime que la SA Elogie-Siemp a fait preuve de mauvaise foi en refusant d’examiner sa demande de transfert présentée dès 2020 ; en ne se présentant pas à la tentative de conciliation ; en invoquant une loi inapplicable à l’espèce. Elle affirme avoir subi un préjudice du fait de ce comportement, ayant vécu dans la crainte de se retrouver sans logement alors qu’elle ne bénéficie que du minimum vieillesse. Elle ajoute avoir été injustement privée des allocations de logement auxquelles elle pouvait prétendre, d’un montant mensuel de 152 €.

Les débats clos, les parties ont été avisées que le délibéré serait rendu le 8 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la loi applicable au bail

L’article 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948, abrogé par la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, disposait qu’ “à l’expiration du bail conclu dans les conditions prévues aux articles 3 bis (1° et 2°), 3 ter, 3 quater et 3 quinquies, ou au départ du locataire s’il intervient avant l’expiration du bail, le local n’est plus soumis aux dispositions de la présente loi.

Toutefois, le nouveau bail s’il en est conclu un, sera soumis aux conditions fixées par le décret n° 62-1140 du 29 septembre 1962".

Ces baux dérogatoires permettaient de faire échapper un local au domaine de la loi de 1948, sous réserve cependant que le bien présente certaines normes de confort et d’habitabilité fixées par décret.

Ces dispositions ont été abrogées par la loi du 23 décembre 1986 et, avant la promulgation de la loi n°94-624 du 21 juillet 1994, hors cas de renonciation, un bail conclu en application de l’article 3 sexies non précédé d’un bail fondé sur les articles 3 bis, 3 ter, 3 quater ou 3 quinquies de la loi était nul, ce qui entraînait un retour à l’application du régime prévu par la loi du 1er septembre 1948.

La loi n°94-624 du 21 juillet 1994 a, par son article 20 applicable aux baux en cours, mis fin à cette jurisprudence et à l’application du régime de la loi du 1er septembre 1948 en cas d’irrégularités.

Ainsi, il a notamment été précisé par la Cour de cassation que la loi du 1er septembre 1948 n’était plus applicable, en aucune de ses dispositions, aux locaux faisant l’objet d’un contrat de location conclu en vertu de l’article 3 sexies (Cass, 3ème Civ., 26 septembre 2001, n°U 99-17.433).

En l’espèce, le bail conclu le 12 août 1980 entre Mme [E] [K] et la SAEM Compagnie parisienne de gestion vise expressément les dispositions de l’article 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948. Contrairement à ce qui est soutenu par la demanderesse, le bail a été prévu pour une durée limitée à 3 ans, prenant effet au 1er octobre 1980.

Ainsi, le visa de la l’article 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948 comme la durée limitée à 3 ans du bail conclu confirment le caractère dérogatoire de ce bail, de nature à le faire échapper au régime établi par la loi du 1er septembre 1948 en cas de reconduction.

Or, il est constant que le bail s’est depuis tacitement reconduit, sans qu’il n’y ait eu conclusion d’un nouveau bail ou délivrance d’un congé.

Il s’en suit que la reconduction tacite de ce bail dérogatoire, par conséquent en cours lors de la promulgation de la loi n°94-624 du 21 juillet 1994, a eu pour effet de le faire sortir du régime prévu par la loi du 1er septembre 1948, et de le soumettre ensuite aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande d’expulsion du logement et la demande reconventionnelle de transfert de bail

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’ “en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue : […]

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

[…]

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : […]

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

[…]

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier”.

L’article 40 de la même loi prévoit par ailleurs que l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L 831-1 du code de la construction et de l’habitation et à ceux régis par une convention conclue en application de ce même article à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du bail remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Il en résulte que quatre conditions cumulatives doivent être remplies pour bénéficier du transfert du bail, relatives à la nature des liens entre le bénéficiaire et le locataire, à la durée de la cohabitation, aux ressources du bénéficiaire et à l’adéquation entre la taille de son ménage et la taille du logement.

Il est constant que le placement définitif d’un locataire en maison de retraite imposé à une des personnes mentionnées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un abandon du domicile au sens de cet article. Ainsi, l’abandon de domicile, au sens de l’article 14, doit s’entendre du départ brusque et imprévisible du locataire, à l’exclusion du départ concerté avec les personnes qui vivent avec lui.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par la défenderesse que Mme [E] [K] a intégré le 24 mars 2020 un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes et y a résidé jusqu’à son décès le 26 juin 2024.

Cet établissement proposait un hébergement médicalisé et il ressort du courrier adressé le 3 octobre 2020 par Mme [B] [K] à la SA Elogie-Siemp, soit alors qu’aucun litige n’était en cours, que sa mère a intégré cet établissement à la suite de problèmes de santé. Cet élément est en outre corroboré par le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire le 27 septembre 2019, ayant placé sa mère sous tutelle, cette mesure étant évoquée par le mandataire judiciaire à la protection des majeurs de sa mère dans son courrier du 10 septembre 2020 (pièce n°3 de la défenderesse).

Il est encore établi que Mme [B] [K] est venue vivre chez sa mère à la suite de son divorce, depuis au moins le 5 septembre 1996 selon l’attestation d’hébergement signée à cette date par Mme [E] [K].

Ainsi, l’ensemble de ces éléments permet de conclure que Mme [B] [K] et sa mère ont résidé ensemble pendant de nombreuses années, et que cette cohabitation n’a pris fin qu’en raison des problèmes de santé rencontrés par Mme [E] [K], nécessant son admission définitive en EHPAD médicalisé.

Dès lors, Mme [B] [K] établit que le départ définitif de sa mère lui a été imposé, caractérisant ainsi en droit un abandon du domicile par la locataire.

Mme [B] [K] justifie plus précisément qu’elle vivait avec sa mère depuis au moins un an avant le départ de sa mère en EHPAD le 24 mars 2020, par des pièces administratives (factures adressées, bulletins de pensions, carte d’électeur, …) et des attestations, notamment celle du gardien de l’immeuble voisin (pièce n°20 de la défenderesse).

Ainsi, elle démontre que la condition de cohabitation pendant un an avant la date de l’abandon est remplie.

Enfin, il n’est pas contesté que les revenus de Mme [B] [K] lui permettent de prétendre au bénéfice d’un logement social, cette dernière justifiant au demeurant percevoir des pensions de retraite et une allocation de solidarité aux personnes âgées pour un montant total de 985,92 euros par mois. Il n’est pas davantage contesté que le logement est adapté à la taille du ménage, pour s’agir d’un appartement de deux pièces alors que Mme [B] [K] vit seule.

Dès lors, Mme [B] [K] a bénéficié du transfert de bail conclu le 12 août 1980 par sa mère, et ce à compter du 24 mars 2020. La SA Elogie-Siemp sera par conséquent déboutée de ses demandes aux fins de voir constater la résiliation du bail et de celles subséquentes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts

Sur la recevabilité de la demande

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Mme [B] [K] sollicite reconventionnement des dommages-intérêts correspondant aux aides au logement auxquelles elle aurait pu prétendre depuis 2020, évaluées à 152 euros par mois.

La SA Elogie-Siemp oppose la prescription triennale d’une partie de la demande, comme découlant de l’existence d’un contrat de bail.

Sur ce, Mme [B] [K] a formulé sa demande lors de l’audience du 21 octobre 2025, pour un préjudice qu’elle considère être né dès le transfert du bail, soit à compter du mois d’avril 2020.

Dès lors, sa demande se heurte à la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 précité et sera déclarée irrecevable pour la période antérieure au 21 octobre 2022.

Sur le bien fondé de la demande

En l’espèce, Mme [B] [K] sollicite l’indemnisation du préjudice subi par la perte du versement de l’allocation logement versée jusqu’en février 2020, d’un montant de 152 euros, dont elle aurait dû bénéficier à la suite du transfert de bail opéré par l’effet de la loi.

Elle justifie à cet égard que sa mère, Mme [E] [K], percevait une aide au logement de 152 euros lorsqu’elle occupait personnellement le logement (avis d’échéance du mois de février 2020). Elle produit également un courrier de la tutrice de sa mère, précisant que la Caisse d’allocations a mis fin au versement des allocations de logement à compter de son entrée en EHPAD.

Si Mme [B] [K] établit que sa mère avait un droit à allocation logement, elle n’établit pas que ce droit aurait pu être perçu pour elle-même et par conséquent, elle n’établit pas l’avoir perdu du fait du refus de transfert de bail opposé par la SA Elogie-Siemp.

Dans ces conditions, Mme [B] [K] sera déboutée de sa demande indemnitaire formée pour la période postérieure au 21 octobre 2022.

Sur les demandes accessoires

La SA Elogie Siemp, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 2° du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le bail portant sur l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3], conclu le 12 août 1980 entre la SAEM Compagnie parisienne de gestion, devenue la SA Elogie Siemp d’une part et Mme [E] [K], d’autre part, a été transféré à Mme [B] [K] le 24 mars 2020,

DÉBOUTE la SA Elogie Siemp de ses demandes aux fins de constat de la résiliation du bail, expulsion, et paiement d’une indemnité d’occupation formées à l’encontre de Mme [B] [K],

DECLARE irrecevable la demande indemnitaire formée par Mme [B] [K] pour la période antérieure au 21 octobre 2022,

DEBOUTEMme [B] [K] de sa demande indemnitaire formée pour la période postérieure au 21 octobre 2022,

CONDAMNE la SA Elogie Siemp aux dépens de l’instance,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 2° du Code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 8 janvier 2026.

La greffière La juge