TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e MELLOUL (P0074)

M^e NEU-JANICKI (A0891)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/12250

N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZJH

N° MINUTE : 4

Assignation du :

21 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 06 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. O’CAFFE (RCS de [Localité 2] 811 736 107)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître David MELLOUL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0074

DÉFENDERESSE

S.A.S. [N] [U] (RCS de [Localité 1] 841 055 726)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la S.E.L.A.R.L. Cabinet NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0891

Décision du 06 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/12250 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZJH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 20 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAÏNI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 01 Avril 2026, puis prorogé le 06 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

__________________

FAITS ET PROCÉDURE

Par actes sous signatures privées des 12 mai 2009 et 6 avril 2016, la S.N.C. du centre commercial du KB, aux droits de laquelle est venue la S.A.S. Société des grands magasins, a donné à bail commercial respectivement à la société Y Del, aux droits de laquelle vient la S.A.S. [M], et à la société [K], des locaux relevant dudit centre commercial situé [Adresse 3] au [Localité 5].

Par acte sous signature privée du 9 février 2021, la S.A.S. Société des grands magasins, aux droits de laquelle vient la S.A.S. [N] [U], la S.A.S. [M] et la société [K] ont conclu un protocole d’accord transactionnel et sont notamment convenues de :

— la fixation de la dette de la S.A.S. [M] à l’égard de la bailleresse à la somme de 25 000 euros TTC,

— la fixation de la dette de la société [K] à l’égard de la bailleresse à la somme de 61 000 euros TTC,

— la cession de la dette de la société [K] à la S.A.S. [M], dès lors débitrice à l’égard de la bailleresse de la somme totale de 86 000 euros TTC,

— l’aménagement de l’apurement de cette dette de la manière suivante :

* règlement de la somme de 10 000 euros TTC à la date de signature du protocole,

* versement de 60 mensualités de 1 266,67 euros TTC chacune à compter de la prise d’effet du nouveau bail commercial portant sur le kiosque n°2, outre le paiement des échéances courantes.

Par acte sous signature privée du même 9 février 2021, la S.A.S. Société des grands magasins a donné à bail commercial à la S.A.S. [M] un local situé au rez-de-chaussée du centre commercial désormais dénommé Okabe, soit le kiosque n°K2. Le bail a été consenti pour une durée de 10 ans à effet du 9 février 2021 au 8 février 2031, moyennant un loyer annuel de 17 500 euros en principal, payable par mois d’avance. La destination du local a été fixée comme suit : « vente de café sous toutes ses formes, petite restauration à l’italienne, boissons fraîches, glaces, viennoiseries, pâtisseries et toutes boissons relevant de la licence de 3ème catégorie ».

Par un troisième acte du même jour, la S.A.S. Société des grands magasins a mis à la disposition de la S.A.S. [M] un emplacement d’une surface de 15 m² environ jouxtant le kiosque donné à bail commercial, ce afin qu’y soit exclusivement exploitée une terrasse de restauration sur place. Cette mise à disposition a été consentie à compter de la date d’effet du bail et à titre gracieux.

Par acte extrajudiciaire du 4 septembre 2023, la S.A.S. [N] [U] a fait signifier à la S.A.S. [M] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 11 336,06 euros TTC au titre du bail commercial et de 50 938,31 euros au titre du protocole d’accord.

Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2023, la S.A.S. [M] a assigné la S.A.S. [N] [U] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir des dommages et intérêts ainsi que des délais de paiement suspendant la mise en œuvre de la clause résolutoire.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 28 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge rapporteur du 20 janvier 2026. Elle a été mise en délibéré au 1er avril et prorogée au 6 mai suivant.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 11 avril 2025, la S.A.S. [M] demande au tribunal de :

« A titre principal,

— JUGER que les causes du commandement de payer signifié suivant exploit du 4 septembre 2023, sont injustifiées en fait et en droit ;

— JUGER que le commandement de payer signifié suivant exploit du 4 septembre 2023, a été délivré de mauvaise foi par la société [N] [U] ;

En conséquence,

— DEBOUTER la Société [N] [U] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER la société [N] [U], à verser à la société [M], une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— CONDAMNER la société [N] [U], à verser à la société [M], une somme de 8.809,4 euros, en remboursement des charges de contribution au fonds marketing ;

A titre subsidiaire,

— ACCORDER à la société [M] un délai de 24 mois pour le règlement de toute sommes qui pourraient être allouées à la demanderesse et ce à compter de l 'expiration d’un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire du jugement à intervenir ;

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire au cours de l’échéancier accordé ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société [N] [U], au paiement d’une somme de 8.000 euros au titre des dispositions prévues à l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société [N] [U] aux entiers dépens. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 avril 2025, la S.A.S. [N] [U] demande au tribunal de :

« – DEBOUTER la société [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la société [M] à payer à la société [N] [U] la somme de 14.108,75 € TTC au titre du protocole d’accord arrêtés au 7 avril 2025;

— CONDAMNER la société [M] à payer à la société [N] [U] la somme de 7.769,95 € TTC au titre des loyers, impôts, taxes et redevances au titre du bail commercial arrêtés au 7 avril 2025 ;

Décision du 06 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/12250 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZJH

— ASSORTIR toutes les autres condamnations pécuniaires à intervenir de l’intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec anatocisme ;

— MAJORER toutes les condamnations de 10 % au titre du bail commercial ;

— MAJORER toutes les condamnations de 4,22 % au titre du bail commercial ;

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 9 février 2021 au 4 octobre 2023 ;

— JUGER que le bail du 9 février 2021 est résilié au 4 octobre 2023 ;

— CONDAMNER la société [M] à payer à la société [N] [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 2.715,75 € TTC à compter du 4 octobre 2023, date de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective du local kiosque n°K2 situé au rez-de-chaussée du centre commercial OKABE sis [Adresse 4], outre les charges qui étaient dues au titre du bail ;

A titre subsidiaire :

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail du 9 février 2021 conclu entre la société [N] [U] et la société [M], portant sur le local kiosque n°K2 situé au rez-de-chaussée du centre commercial OKABE sis [Adresse 4], aux torts exclusifs de la société [M] ;

— CONDAMNER la société [M] à payer à la société [N] [U] la somme de 14.108,75 € TTC au titre des loyers, impôts, taxes et redevances arrêtés au 7 avril 2025 ;

— CONDAMNER la société [M] à payer à la société [N] [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 2.715,75 € TTC, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la libération effective du local kiosque n°K2 situé au rez-de-chaussée du centre commercial OKABE sis [Adresse 4], outre les charges qui étaient dus au titre du bail ;

En tout état de cause :

— ORDONNER l’expulsion, sous astreinte de 500 € par jour de retard, de la société [M] et de tous les occupants de son chef ou non du local kiosque n°K2 situé au rez-de-chaussée du centre commercial OKABE sis [Adresse 4] ainsi que de la terrasse qu’elle occupe, avec si besoin est le concours de la force publique, d’un serrurier et d’une entreprise de déménagement ;

— JUGER que la société [N] [U] est autorisée à saisir et à faire séquestrer dans tel garde-meubles qu’il leur plaira aux frais, risques et périls des défendeurs, les biens meubles et objets mobiliers ne leur appartenant pas trouvés dans les lieux ;

— AUTORISER la société [N] [U] à procéder à toutes saisies, ventes des meubles, immeuble, véhicules saisis jusqu’au paiement intégral de la dette ;

— JUGER que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R. 221-30 à R. 221-40 du Code des Procédure Civile d’Exécution ;

— DECLARER que l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la décision à intervenir en ce compris les honoraires de recouvrement de l’article A 444-32 du Code de commerce seront à la charge de la société [M] ;

— CONDAMNER la société [M] à payer tous les frais d’huissier y compris les droits proportionnels de recouvrement ;

— CONDAMNER la société [M] à payer à la société [N] [U] la somme de 10.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de relever que les demandes tendant à voir « juger que » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile mais des moyens, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, en application de l’article 768 du même code, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Le tribunal n’est donc en l’espèce pas saisi d’une demande d’annulation du commandement délivré le 4 septembre 2023, demande qui n’est formulée que dans le corps des écritures de la S.A.S. [M].

Sur la mise en œuvre de la clause résolutoire

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose en outre que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, en vertu de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial conclu le 9 février 2021 par les parties contient un article 23.1 intitulé « clause résolutoire » selon lequel : « La présente clause résolutoire sanctionne toute méconnaissance par le preneur de l’une quelconque des obligations résultant pour lui tant du présent Bail, dont les stipulations sont toutes de rigueur, que des articles L. 145-1 à L. 145-60 et R. 145-1 à R. 145-37 du code de commerce ou de tous textes qui leur seraient substitués.

Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer, et notamment (…) et plus généralement de toutes sommes qui viendraient à être dues par le Preneur au [S], quelle que soit l’origine de cette dette, ou encore en cas d’inexécution par le Preneur d’une seule des conditions du Bail (stipulées aux Articles 1 à 4, 6 à 12.4, 12.5.3, 13 à 17, 22,23, 25 à 27 tels que modifiés ou complétés par les conditions particulières) ou de ses annexes, notamment (…), le bail sera, s’il plaît au [S], et sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire, résilié de plein droit si, un mois après un commandement ou une mise en demeure visant la présente clause et mettant le Preneur en demeure, soit de payer soit d’exécuter l’obligation ainsi méconnue, il n’a pas été satisfait à ce commandement ou cette mise en demeure, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration des délais ci-dessus. (…) »

La S.A.S. [N] [U] a fait signifier le 4 septembre 2023 à la S.A.S. [M] un commandement, visant cette clause résolutoire, de lui payer la somme de 11 336,06 euros au titre de l’arriéré locatif et la somme de 50 938,31 euros au titre du solde du protocole d’accord.

La bailleresse sollicite, dans le cadre du présent litige, que soit constatée la résiliation du bail à la date du 4 octobre 2023 du fait du jeu de la clause résolutoire. La S.A.S. [M] s’oppose à cette prétention en développant plusieurs moyens.

La S.A.S. [M] soutient en premier lieu qu’alors que la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que relativement à des arriérés de loyers et de charges, la S.A.S. [N] [U] tente de la faire jouer pour des sommes dues au titre du protocole d’accord transactionnel du 9 février 2021. La preneuse conteste par ailleurs l’imputation des paiements réalisée par la bailleresse et affirme qu’elle était, au jour de la signification de l’acte, à jour du paiement des loyers et charges.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1192 du code civil, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

En l’espèce, la clause résolutoire dont les termes ont été ci-avant rappelés stipule qu’elle ne peut être mise en œuvre que pour sanctionner une inexécution par la S.A.S. [M] de l’une de ses obligations émanant du bail ou bien du statut des baux commerciaux.

En application de cette stipulation dénuée d’ambiguïté, la S.A.S. [N] [U] n’était pas fondée à mettre en œuvre la clause résolutoire, et donc à délivrer un commandement de payer, sur le fondement de sommes dues au titre d’un autre contrat, à savoir le protocole d’accord transactionnel conclu entre les parties le 9 février 2021.

S’agissant ensuite de l’existence, contestée par la preneuse, d’un arriéré locatif d’un montant de 11 336,06 euros à la date du 4 septembre 2023, le tribunal constate qu’aux termes du dernier décompte arrêté au 21 janvier 2026 produit par la S.A.S. [N] [U], par note en délibéré autorisée, la S.A.S. [M] était débitrice à la date du 1er septembre 2023 de la somme de 40 675,69 euros.

L’analyse du décompte locatif permet cependant de constater qu’y figurent à la fois les sommes facturées au titre du bail et les sommes facturées au titre du protocole d’accord. Le 6 octobre 2022, la S.A.S. [N] [U] a en effet porté au débit de la preneuse la somme totale de 51 855,26 euros au titre de la « créance [K] » cédée le 9 février 2021 à la S.A.S. [M].

Il convient de rappeler que selon l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Le bail stipule par ailleurs, en son article 7.4.4 : « En cas de contentieux, l’imputation des paiements effectués par le Preneur sera faite par le [S] dans l’ordre suivant

— créances de loyers ou d’indemnités d’occupation,

— provisions sur charges communes, travaux, impôts et reddition annuelle,

— frais de recouvrement des procédures, dommage et intérêt, intérêts,

— clause pénale, pénalités et astreintes, contribution, au fonds marketing, si dépôt de garantie et réajustement du dépôt de garantie,

— fonds de roulement et ses réajustements. »

Il n’est pas contesté que la S.A.S. [M] n’a pas indiqué au fur et à mesure de ses paiements celles de ses dettes qu’elle entendait acquitter. Conformément à ce que la locataire développe, cette dernière avait toutefois davantage intérêt à payer les sommes échues au titre du bail commercial qui constitue son titre d’occupation. Ce contrat contient en effet la clause résolutoire dont il s’agit, au contraire du protocole transactionnel.

Par suite, force est de constater qu’à la date de la délivrance du commandement, une fois les sommes facturées au titre du protocole retranchées, la S.A.S. [M] n’était débitrice d’aucune somme en application du bail.

De surcroît, il est exact que le virement de 25 000 euros effectué par la S.A.S. [M] le 7 novembre 2022 n’apparaît pas sur le décompte annexé au commandement du 4 septembre 2023.

Ce paiement est pourtant bien porté sur les extraits de compte locatif établis par la mandataire de la bailleresse.

Finalement, la S.A.S. [N] [U] échoue à rapporter la preuve de l’existence, à la date de la délivrance du commandement, de la dette locative de 11 336,06 euros dont elle a exigé le paiement.

En conséquence, le commandement litigieux est dépourvu d’effet. La S.A.S. [N] [U] sera donc déboutée de sa demande d’acquisition la clause résolutoire.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

La S.A.S. [N] [U] sollicite subsidiairement la résiliation judiciaire du bail au motif tiré de l’inexécution répétée par la preneuse de son obligation de règlement du loyer.

En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du même code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, en vertu de l’article 1228, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Par ailleurs, en application de l’article 1728 de ce code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Le contrat de louage se résout, d’après l’article 1741, par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, la résiliation judiciaire du bail ne peut sanctionner, par définition, que l’une des obligations mises à la charge de la preneuse par ledit contrat. Or, la S.A.S. [M] ne s’est pas obligée, aux termes du bail commercial du 9 février 2021, à régler les sommes dues au titre du protocole régularisé le même jour, suivant les modalités fixées au sein de celui-ci. Par suite, la S.A.S. [N] [U] n’est pas fondée à motiver partiellement sa demande de résiliation du bail par la circonstance que la S.A.S. [M] n’a pas intégralement respecté son obligation de paiement à cet égard.

En application du bail commercial, la S.A.S. [M] est redevable d’un loyer annuel de 17 500 euros en principal, payable par mois d’avance, assujetti à la TVA.

Le décompte locatif le plus récent, arrêté au 21 janvier 2026, présente un solde débiteur de 18 535,85 euros. Comme cela a précédemment été exposé, ce décompte regroupe à la fois les sommes appelées au titre du bail et la somme de 51 855,26 euros facturée le 6 octobre 2022 au titre du protocole. Force est donc de constater, pour les mêmes motifs que ceux déjà développés quant à l’imputation des paiements, qu’il n’existe aucune dette locative au 21 janvier 2026.

La lecture du décompte permet en outre de constater que la S.A.S. [M] règle le montant exact de chaque échéance appelée au titre du bail – soit un loyer indexé mensuel de 2 082,91 euros depuis le mois de juin 2025. S’il apparaît, dans la partie la plus récente du décompte, qu’elle n’a pas procédé au paiement de la facture de reddition des charges 2024 (soit 710,90 euros facturés le 23 octobre 2025), le caractère mineur de cette inexécution ne permet pas de justifier la sanction sollicitée par la bailleresse.

Finalement, la S.A.S. [N] [U] ne rapporte pas la preuve d’une inexécution par la S.A.S. [M] revêtant un caractère suffisamment grave pour justifier de résilier le contrat de bail commercial.

Sa demande sera donc rejetée, tout comme ses demandes subséquentes d’expulsion du local kiosque n°K2 et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de restitution de charges

La S.A.S. [M] demande que la S.A.S. [N] [U] soit condamnée à lui restituer 8 809,40 euros au titre des charges payées pour la contribution au fonds marketing, estimant ces charges dépourvues de cause dès lors qu’elle ne figure pas sur le site internet du centre commercial.

Selon l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Les dispositions des articles 1103, 1104 et 1353 du code civil ont précédemment été rappelées.

En l’espèce, parmi les charges refacturables à la S.A.S. [M] en application du contrat de bail commercial figurent « les contributions de fond marketing, d’animation, de promotion et de publicité du centre telles que définies à l’article 16.1 » (article 9.3 du bail).

Cet article 16.1.1 stipule que :

« Le Preneur reconnaît expressément la nécessité d’actions visant au développement, à la promotion et l’animation du Centre. En conséquence, il s’engage à contribuer financièrement à un fonds marketing mis en place et géré par le bailleur ou tout mandataire, et dont l’objet sera la promotion et l’animation du centre.

Les contributions financières des différents preneurs, qui constitueront le fonds marketing, seront versées directement au [S] ou à tout mandataire du [S]. Ces contributions incluent la rémunération du mandataire chargé des actions d’animation et de promotion du centre et de la facturation et du recouvrement des contributions financières des preneurs.

(…)

Le [S] ou son mandataire définira la politique d’animation et de promotion du centre, le budget prévisionnel annuel et les actions d’animation et de promotion à mettre en œuvre, en concertation avec un « comité marketing », composé des propriétaires exploitants du centre, de 6 exploitants du centre désignés par le bailleur, dont un membre représentant les exploitants de surfaces inférieures ou égales à 900 m².

(…)

A titre de condition déterminante, le Preneur s’engage expressément, comme tout cessionnaire, pendant toute la durée du bail et de ses éventuels renouvellements et/ou prolongations, à contribuer financièrement au budget du fonds marketing dans les conditions ci-après.

Le Preneur (…) reconnaît que le [S] n’est tenu à aucune obligation de résultat dans le cadre de ces actions de promotion et d’animation commerciales. (…) ».

Le montant de la contribution annuelle au fond marketing est ensuite définie à l’article 16.1.2 en fonction de la surface pondéré du local exploité.

Le moyen développé par la S.A.S. [M] n’est manifestement pas de nature à caractériser l’absence de cause des paiements effectués au titre de la contribution au fonds marketing. La S.A.S. [N] [U] ne s’est en effet pas engagée à faire apparaître les différents exploitants sur le site internet du centre.

La S.A.S. [N] [U] indique au demeurant dans ses écritures les différentes animations et organisations d’événements mises en œuvre par elle au sein du centre, qui démontrent que le fonds marketing est bien utilisé conformément à son objet contractuel.

Décision du 06 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/12250 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZJH

La demande de la S.A.S. [M], injustifiée, sera par suite rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement

La S.A.S. [N] [U] demande que la S.A.S. [M] soit condamnée à lui payer 7 769,95 euros TTC au titre des loyers, taxes et redevances arrêtés au 7 avril 2025, avec majoration de 10 % et de 4,22 % en application du bail. Elle sollicite en outre 14 108,75 euros TTC au titre du protocole d’accord, la dette étant arrêtée à la même date.

La S.A.S. [M] conteste l’existence de ces dettes.

En l’espèce, le récent décompte précédemment évoqué présente, à la date du 7 avril 2025, un solde débiteur de 24 955,86 euros, soit un total ne correspondant pas à l’addition des sommes sollicitées par la bailleresse.

Les dispositions de l’article 1353 du code civil ont précédemment été rappelées.

Alors qu’il revient à la demanderesse reconventionnelle de rapporter la preuve du bien fondé de sa demande, le tribunal, en présence d’un décompte ne distinguant pas entre les sommes facturées au titre d’un bail commercial et celles facturées au titre d’un protocole transactionnel, n’est pas mis en mesure de vérifier l’imputation des paiements réalisée par la S.A.S. [N] [U].

De plus, alors que la S.A.S. [M] affirme, preuve des versements à l’appui, que le décompte ne fait pas figurer l’intégralité de ses paiements, force est de constater que la bailleresse n’apporte pas de réponse précise aux irrégularités dénoncées. Si le décompte du 21 janvier 2026 liste bien le paiement de 25 000 euros intervenu le 7 novembre 2022, il ne fait en revanche pas mention du paiement de 10 000 euros que la locataire démontre avoir effectué par chèque du 9 mars 2021, déclaré encaissé par sa banque.

La S.A.S. [N] [U] ne rapportant pas la preuve du quantum de ses créances à la date du 7 avril 2025, ses demandes en paiement seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle d’expulsion de la terrasse

La S.A.S. [N] [U] sollicite en tout état de cause que l’expulsion de la S.A.S. [M] soit ordonnée relativement à la terrasse qu’elle occupe.

En l’espèce, aux termes de la convention de mise à disposition régularisée le 9 février 2021 entre les parties, la S.A.S. [N] [U] a mis à disposition de la S.A.S. [M] « un emplacement d’une surface de 15 m² environ jouxtant le kiosque loué [à la S.A.S. [M]], objet d’un bail commercial distinct ».

Cette mise à disposition a été consentie « à compter de la date d’effet du bail commercial ». Les parties sont ensuite convenues que « sous réserve du renouvellement de son bail commercial principal au profit de la société O’Caffee, ce à l’issue de sa date d’expiration, la présente convention se renouvellera à son expiration par périodes successives de 12 mois, sauf dénonciation, à tout moment, par l’une ou l’autre des parties, par accusé de réception. Dans cette hypothèse, l’occupant disposera d’un délai de quinze jours, à compter de la réception (…), pour déménager et rendre l’emplacement libre de toute occupation de son chef ». « Il est expressément convenu entre les parties que la société Société des grands magasins pourra par ailleurs, à tout moment, modifier la forme de la terrasse (…) ou faire cesser ladite occupation, et reprendre la libre disposition des lieux, le tout sans avoir à justifier aucun motif ni avoir à verser aucune indemnité à quelque titre que ce soit au profit de l’occupant ».

La S.A.S. [N] [U] a notifié à l’occupante, par lettre recommandée avec avis de réception du 6 avril 2023, son intention de mettre un terme à la convention en cause à l’issue du délai de quinze jours contractuellement fixé.

Force est de constater que la S.A.S. [N] [U] a ainsi régulièrement mis un terme à la convention de mise à disposition de l’emplacement.

La S.A.S. [M] ne développe, dans le corps de ses dernières conclusions, aucun moyen de nature à faire échec à ce qui précède. Elle avait opposé à la S.A.S. [N] [U], par courrier recommandé du 26 mai 2023, un argument infondé tiré de ce que le terme de la convention serait « intrinsèquement lié à celui de l’exploitation du local commercial », ce qui ne ressort pas des contrats en cause, conclus par deux actes séparés et dont les stipulations sont au demeurant claires.

En conséquence, il sera fait droit à la demande d’expulsion de la S.A.S. [N] [U], ce dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement.

Il n’est en revanche pas justifié d’assortir cette expulsion d’une astreinte, la résistance de la S.A.S. [M] à l’exécution de la présente décision ne pouvant être en l’état présumée. Les autres demandes de la S.A.S. [N] [U] relatives à l’exécution forcée de ce jugement seront pour le même motif rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts

La S.A.S. [M] demande que la S.A.S. [N] [U] soit condamnée à lui verser 20 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Par ailleurs, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces textes que la partie qui a subi l’engagement d’une procédure abusive est fondée à rechercher la responsabilité de son contradicteur et à solliciter la réparation de tout préjudice en ayant, pour elle, découlé. Cependant, la faute ne peut être admise dans ce cadre que si la procédure a été initiée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, la prétention de la S.A.S. [M] repose sur l’allégation, erronée, que la S.A.S. [N] [U] aurait initié la présente procédure.

Quant au fait que la S.A.S. [N] [U] lui a fait signifier deux commandements de payer, force est de constater qu’un juge des référés a statué sur le premier dans un sens favorable à la preneuse, tout comme la présente juridiction s’agissant du second commandement de payer.

Les autres faits énoncés par la S.A.S. [M] ne sont pas de nature à démontrer que la S.A.S. [N] [U] aurait agi avec l’intention de lui nuire. Son préjudice n’est finalement constitué que des frais qu’elle a engagés pour se pourvoir en justice, qui sont l’objet de l’article 700 du code de procédure civile.

Par suite, la demande de dommages et intérêts, insuffisamment justifiée quant à l’existence d’une faute comme d’un préjudice, sera rejetée.

Décision du 06 Mai 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/12250 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZJH

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. [N] [U], partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens.

En vertu de l’article 700 du même code, la S.A.S. [N] [U], condamnée aux dépens, devra payer à la S.A.S. [M] une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens que l’équité commande de fixer à 5 000 euros.

Les demandes formées par la S.A.S. [N] [U] sur ces mêmes fondements seront en conséquence rejetées.

Il sera enfin rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, étant souligné qu’aucune partie ne forme de demande contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE le commandement de payer signifié le 4 septembre 2023 à la S.A.S. [M] par la S.A.S. [N] [U] dépourvu d’effet,

DÉBOUTE la S.A.S. [N] [U] de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation subséquente du bail à la date du 4 octobre 2023,

DÉBOUTE la S.A.S. [N] [U] de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

DÉBOUTE en conséquence la S.A.S. [N] [U] de ses demandes d’expulsion du local kiosque n°K2 et de fixation d’indemnité d’occupation,

DÉBOUTE la S.A.S. [M] de sa demande de restitution des charges versées au titre de la contribution au fonds marketing,

DÉBOUTE la S.A.S. [N] [U] de sa demande en paiement de la somme de 7 769,95 euros TTC au titre des loyers, impôts, taxes et redevances arrêtés au 7 avril 2025 et des demandes de majoration subséquentes,

DÉBOUTE la S.A.S. [N] [U] de sa demande de paiement de la somme de 14 108,75 euros TTC au titre du protocole d’accord arrêtée au 7 avril 2025,

ORDONNE à la S.A.S. [M] de restituer l’emplacement de 15 m² environ qu’elle occupe, qui jouxte le kiosque n°K2 situé au rez-de-chaussée du centre commercial OKABE sis [Adresse 5] au [Localité 5],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de la S.A.S. [M], ainsi que de tous occupants de son chef, dudit emplacement de 15 m² environ, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,

REJETTE la demande d’astreinte et les autres demandes relatives à l’exécution forcée de la présente décision formées par la S.A.S. [N] [U],

DÉBOUTE la S.A.S. [M] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la S.A.S. [N] [U] au paiement des dépens,

CONDAMNE la S.A.S. [N] [U] à payer à la S.A.S. [M] la somme de 5 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

REJETTE toute autre demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 06 Mai 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA