TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeurs

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeurs

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06554 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKLG

N° MINUTE :

2026/3

JUGEMENT

rendu le mardi 31 mars 2026

DEMANDEURS

Madame [I] [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Reda KOHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Monsieur [X] [M], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Reda KOHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

DÉFENDERESSE

Madame [T] [G], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Thibault MERCIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #W0006

Monsieur [K] [N] demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Thibault MERCIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #W0006

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection, assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 mars 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 31 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06554 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKLG

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 3 février 2025 soumis la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, M. [N] [K] et Mme [T] [G] ont donné à bail à Mme [I] [D] et M. [X] [M] un appartement meublé situé au [Adresse 4], d’une surface habitable de 104,33 m², moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3200 euros outre 200 euros de provision sur charges et taxes.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, Mme [I] [D] et M. [X] [M] ont assigné M. [N] [K] et Mme [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,

— dire et juger que le contrat de bail signé le 3 février 2025 doit être requalifié en contrat de location nue soumis aux dispositions du titre Ier de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner la requalification du contrat de bail en bail non meublé à compter du 12 février 2025, pour une durée de 3 ans,

— dire et juger que le loyer mensuel hors charges applicable à ce bail est fixé à la somme de 2641,60 euros, conformément au plafond légal prévu par l’arrêté préfectoral applicable à la date de la conclusion du contrat ;

— condamner M. [N] [K] et Mme [T] [G] à restituer à Mme [I] [D] et M. [X] [M] les sommes indûment perçues au titre du trop-perçu de loyers depuis le début du contrat, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025,

— constater que les bailleurs ont méconnu leur obligation de délivrance prévue à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— condamner M. [N] [K] et Mme [T] [G] à verser solidairement à Mme [I] [D] et M. [X] [M] la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi résultant du manquement à leur obligation de délivrance,

— condamner M. [N] [K] et Mme [T] [G] à verser solidairement à Mme [I] [D] et M. [X] [M] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Reda Kohen, avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 octobre 2025, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 29 janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2025, M. [N] [K] et Mme [T] [G] ont fait délivrer à Mme [I] [D] et M. [X] [M] un congé pour vente, à effet du 11 février 2026.

À l’audience du 29 janvier 2026, Mme [I] [D] et M. [X] [M], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, et aux termes desquelles ils maintiennent les demandes contenues dans leur acte introductif d’instance, ajoutant les demandes suivantes :

A titre liminaire,

— le rejet de la fin de non recevoir soulevée par M. [N] [K] et Mme [T] [G] tirée du défaut de saisine préalable de la commission départementale de conciliation,

— qu’il soit dit et jugé que leurs demandes sont recevables,

Sur le fond,

— qu’il soit ordonné aux bailleurs d’entreprendre et de justifier sous astreinte les travaux nécessaires à la mise en conformité définitive du logement (y compris mais non limités à : éradication complète des nuisibles, réfection des éléments structurels endommagés…) dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, l’astreinte provisoire étant comminatoire et définitivement liquidable par le tribunal passé un délai de trois mois suivant la décision à intervenir ;

— l’autorisation, en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, de consigner les loyers à échoir entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignation (ou tout autre séquestre désigné) tant que le logement n’aura pas été intégralement remis en état décent, et ce sans qu’il puisse leur être reproché un défaut de paiement durant cette période,

Sur les demandes reconventionnelles,

— le rejet des demandes formées par M. [N] [K] et Mme [T] [G] au titre des dommages-intérêts et de l’amende civile,

— le rejet de l’intégralité des demandes, fins et prétentions formulées par M. [N] [K] et Mme [T] [G].

Ils en outre, à l’audience du 29 janvier 2026, oralement demandé au juge de dire non valide le congé délivré par leurs bailleurs le 5 novembre 2025.

Au soutien de leur demande de requalification de leur contrat de bail, Mme [I] [D] et M. [X] [M] invoquent les dispositions des articles 2, 25-4 et 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments mobiliers d’un logement meublé, dont ils rappellent le caractère d’ordre public, empêchant l’interprétation du contrat de bail à la lumière de la commune intention des parties; ils ajoutent qu’en application de l’article 1190 du code civil, le contrat s’interprète en tout état de cause contre le créancier et en faveur du débiteur ; ils soulignent que l’appartement leur a été loué vide et ne pouvait en conséquence être qualifié de bail meublé, et considèrent que l’argumentation des bailleurs, qui soutiennent que ce sont les locataires qui auraient demandé le retrait du mobilier, est inopérante, puisque le caractère meublé de la location s’appréciant lors de la remise des clés, indépendamment des préférences individuelles du preneur.

Au soutien de leur demande relative à la restitution du trop-perçu de loyers, ils invoquent la violation du titre III de l’article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, soutenant que dès lors que le bail porte sur un logement nu, c’est le loyer de référence majoré applicable aux logements nus dont il doit être tenu compte, en l’espèce supérieur de 558,40 euros par mois à celui qu’ils ont réglé, différence que la réduction de 184 euros que leur ont consentie leurs bailleurs n’a pas suffi à compenser.

Au soutien de leur demande indemnitaire, ils invoquent la violation par leurs bailleurs de leur obligation de délivrance, prévue à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi qu’à l’article 1721 du code civil, cette dernière étant caractérisée par la présence d’un parquet gondolé en certains endroits, par le présence de nuisibles, et par des placards de cuisine et des appareils électro-ménagers en mauvais état, ces désordres étant présents depuis leur entrée dans les lieux jusqu’à ce jour. Ils contestent par ailleurs en être responsables, rappelant que les réparations nécessaires relèvent, en application des articles 1719 et 1720 du code civil, de la responsabilité du bailleur. Ils soulignent que ces conditions de vie leur ont occasionné divers troubles, évoquant un retard et des perturbations dans leur emménagement, la présence de nuisibles portant atteinte à leur sécurité et à la salubrité des lieux, une jouissance altérée par des travaux de remise en état durant les premières semaines du bail, ainsi que l’absence de certains équipements qu’ils indiquent avoir dû acheter en raison de la carence du bailleur.

Enfin, ils déduisent de la requalification du contrat de bail que le congé délivré par leurs bailleurs est inopérant, leur bail ayant une durée de trois ans.

Au soutien du rejet des demandes reconventionnelles formées par M. [N] [K] et Mme [T] [G], ils contestent toute mauvaise foi ou abus, soulignant au contraire avoir agi aux fins de préservation de leurs droits.

M. [N] [K] et Mme [T] [G], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils demandent au juge de :

A titre principal,

— rejeter la demande de requalification du contrat de location meublé en bail non meublé du 3 février 2025,

— déclarer irrecevable la demande de réduction du loyer à hauteur de 2641,60 euros,

— déclarer irrecevable la demande de condamnation de M. [N] [K] et Mme [T] [G] à restituer à Mme [I] [D] et M. [X] [M] les sommes indûment perçues au titre du trop-perçu de loyers depuis le début du contrat, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025,

— condamner solidairement Mme [I] [D] et M. [X] [M] à leur payer des dommages-intérêts à hauteur de 5000 euros,

— condamner solidairement Mme [I] [D] et M. [X] [M] au paiement d’une amende civile de 2000 euros ;

— rejeter la demande d’astreinte de 100 euros par jour de retard dans les travaux prétendument nécessaires à la mise en conformité du logement,

— rejeter la demande de consignation des loyers à échoir entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignation,

A titre subsidiaire,

— rejeter la demande de réduction du loyer à hauteur de 2641,60 euros,

— rejeter la demande de condamnation de M. [N] [K] et Mme [T] [G] à restituer à Mme [I] [D] et M. [X] [M] les sommes indûment perçues au titre du trop-perçu de loyers depuis le début du contrat, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025,

En tout état de cause,

— débouter Mme [I] [D] et M. [X] [M] de l’intégralité de leurs prétentions,

— condamner Mme [I] [D] et M. [X] [M] à leur payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, M. [N] [K] et Mme [T] [G] exposent que la qualification du contrat doit être déterminée en tenant compte de l’importance prépondérante accordée par la jurisprudence à la commune intention des parties ; qu’en l’espèce, le logement a été proposé aux locataires meublé, mais que ce sont eux qui ont demandé le retrait des meubles pour installer les leurs, demande qu’ils ont acceptée par convenance sans que cela ne remette en question le caractère meublé du bail, ce que les locataires ont expressément accepté. Ils ajoutent avoir tenu le mobilier à la disposition des locataires, lesquels n’ont pas répondu à leur proposition de remeubler l’appartement lorsqu’elle leur a été faite.

Au visa des articles 122 et suivants du code de procédure civile et du titre III de l’article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, ils soutiennent par ailleurs que les demandes formées au titre de la diminution du montant du loyer et de la restitution du trop-perçu est irrecevable, dès lors que la commission départementale de conciliation n’a pas été préalablement saisie ; sur le fond, ils soulignent qu’en dépit d’une erreur de plume présente dans le contrat de bail, le loyer est composé d’un loyer de base et d’un complément de loyer, parfaitement justifié par les caractéristiques exceptionnelles du bien. Ils ajoutent par ailleurs avoir consenti une réduction de 184 euros sur le montant des échéances locatives à valoir pendant la durée du bail, lequel est ainsi ramené au plafond réglementaire applicable à un logement meublé.

Invoquant les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ils reconnaissent qu’au jour de l’entrée dans les lieux des locataires, l’appartement était en mauvais état, du fait des précédents locataires. Ils soulignent toutefois avoir fait procéder aux travaux de remise en état nécessaires, après avoir obtenu l’accord des locataires, auxquels ils ont par ailleurs consenti des réductions sur les loyers de février et mars 2025. Ils ajoutent qu’il n’est pas apporté la preuve de la persistance de nuisibles dans l’appartement, et qu’un parquet en mauvais état ne caractérise pas l’indécence d’un logement; ils font enfin valoir les diligences qu’ils ont immédiatement accomplies lorsque leur ont été signalés un problème sur la chaudière ou des infiltrations..

S’agissant de la validité du congé pour vente, ils soulignent que ce dernier est régulier, tant sur la forme que sur le fond.

Leurs demandes reconventionnelles, au soutien desquelles ils invoquent l’article 1103 et 1231-1 du code civil, sont fondées sur la mauvaise foi des locataires et le caractère abusif de la procédure diligentée par eux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à « constater » ou à « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel.

Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement et elles ne donneront pas davantage lieu à mention au dispositif de celui-ci.

Sur la qualification du contrat de bail

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Avant l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, la loi ne définissait pas le logement meublé. La jurisprudence avait suppléé à cette absence en donnant une définition fonctionnelle fondée sur deux éléments :

— un critère intentionnel : les parties doivent avoir eu l’intention de souscrire un contrat de location meublée, ce qui peut résulter, entre autres circonstances, de l’intitulé même du bail ou de la signature d’un inventaire ;

— un critère matériel : le logement doit être garni de meubles en nombre suffisant pour permettre au locataire de vivre convenablement ou normalement.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, la loi du 6 juillet 1989 a été complétée pour intégrer dans son article 25-4 une définition du logement meublé et prévoir dans son titre I bis l’application de dispositions communes aux logements vides et des dispositions spécifiques aux logements meublés. Cet article 25-4, consacrant la jurisprudence dominante, définit désormais le logement meublé comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 est en outre venu fixer le mobilier minimum que doit contenir un logement pour que le bail puisse être qualifié de meublé.

Il est constant que la qualification de meublé s’apprécie au jour de la conclusion du bail.

Il a par ailleurs été jugé que si les meubles sont apportés par le locataire, ceux du propriétaire étant entreposés dans un local qui n’est pas loué au locataire, le bail doit être requalifié (CA [Localité 2], 1re et 7e ch. réunies, 14 sept. 2023, n° 21/17335) ; Le fait qu’au cours du bail la consistance des meubles ait été réduite, pour la plus grande part à l’initiative des locataires, est sans incidence sur la nature de la location initiale qui s’apprécie à l’entrée dans les lieux (CA [Localité 1], 6e ch. B, 6 déc. 1991 – CA [Localité 1] 4e ch., 13 déc. 2011, n° 09/03812).

En l’espèce, le contrat de bail s’intitule « bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 – location meublée ».

Il est établi par le procès-verbal de constat du 12 février 2025 et il n’est d’ailleurs pas contesté par les défendeurs que lors de l’entrée dans les lieux des locataires, le logement ne comportait pas le mobilier prévu par le décret précité.

Il résulte cependant de l’attestation de témoin rédigée le 24 avril 2025 par M. [R] [B], agent immobilier, que, lors de la visite du bien, il a été précisé à Mme [I] [D] et M. [X] [M] que certains des meubles appartenant aux précédents locataires seraient remplacés par d’autres, Mme [I] [D] et M. [X] [M] ayant alors indiqué qu’ils disposaient déjà de leur propre mobilier, qu’ils souhaitaient installer dans les lieux, en remplacement du mobilier proposé par les bailleurs, lequel est, selon l’attestant, cependant demeuré à leur disposition et pouvait être réinstallé sur demande.

Ces déclarations sont corroborées par les échanges de messages versés aux débats par les bailleurs, dont il résulte que les locataires, après cette visite, ont expressément approuvé la signature d’un bail portant sur une location meublée, par les photographies de l’annonce publiée aux fins de mise en location, et par le courrier du 27 mars 2025 et le courriel du 10 avril 2025, adressés en réponse aux locataires, qui le 20 mars 2025, ont sollicité la requalification du contrat de bail, aux termes duquel les bailleurs leur ont précisé que les meubles étaient tenus à leur disposition.

Il convient par ailleurs de rappeler qu’en application de l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties. Or, il résulte des pièces susvisées qu’un accord de volontés est intervenu entre les parties s’agissant de la substitution du mobilier des locataires à celui des bailleurs, cela antérieurement à la conclusion du contrat de bail, et qu’elles se sont par ailleurs entendues sur le maintien de la qualification de bail portant sur un logement meublé, ce que les demandeurs ne contestent d’ailleurs pas dans leurs écritures. Il n’existe donc pas de doute sur l’interprétation du contrat et il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 1190 du code civil.

Il en résulte que les deux parties se sont accordées sur le maintien de la qualification de logement meublé en dépit des meubles manquants dès l’origine du bail, et, dès lors que le mobilier d’origine demeurait à leur disposition, le contrat de bail ne saurait être requalifié en bail portant sur un logement nu.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de requalification du bail du 3 février 2025 en bail portant sur des locaux nus.

Sur la diminution du montant du loyer

Les locataires sollicitent :

— qu’il soit dit et jugé que le loyer mensuel hors charges applicable à ce bail est fixé à la somme de 2641,60 euros, conformément au plafond légal prévu par l’arrêté préfectoral applicable à la date de la conclusion du contrat ;

— la condamnation de M. [N] [K] et Mme [T] [G] à restituer à Mme [I] [D] et M. [X] [M] les sommes indûment perçues au titre du trop-perçu de loyers depuis le début du contrat, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025, la condamnation de M. [N] [K] et Mme [T] [G] à restituer à Mme [I] [D] et M. [X] [M] les sommes indûment perçues au titre du trop-perçu de loyers depuis le début du contrat, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025, dès lors que ce dernier dépasse le plafond tel que prévu pour un logement non meublé.

Les bailleurs soutiennent que ces demandes sont irrecevables, faute de saisine préalable la commission départementale de conciliation. Sur le fond, ils considèrent que ces demandes sont infondées.

Sur la recevabilité des demandes

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 dispose qu’à titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de [Localité 1], les établissements publics territoriaux de la métropole du [Localité 3] [Localité 1], la métropole de [Localité 4] et la métropole d'[Localité 5]-[Localité 6]-Provence peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.

L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 institue un dispositif d’encadrement des loyers dans certaines zones dites « d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements (….) », dont la ville de [Localité 1] fait partie.

Ce dispositif prévoit essentiellement, d’une part, un loyer de base, librement fixé par les parties lors de la conclusion du bail, dont le montant doit toutefois être inclus dans une fourchette fixée par l’autorité préfectorale et, d’autre part, un éventuel complément de loyer justifié par « des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ».

L’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 dispose par ailleurs, en son III., que:

A. Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.

B. Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

(…)

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.

En son V, l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 énonce que le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements. En cas d’absence dans le contrat de location de cette mention, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. À défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Il résulte de ces dispositions que la loi prévoit trois hypothèses :

— la première, dans laquelle le loyer contractuel est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat, et dans laquelle le locataire, peut, sous réserve d’avoir saisi la commission départementale prévue à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, solliciter une diminution de son loyer auprès du juge,

— la seconde, dans laquelle le locataire souhaite contester le complément de loyer, et ne peut le faire devant un juge que sous réserve d’avoir saisi la commission départementale prévue à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989,

— la troisième, dans laquelle le contrat de location ne mentionne pas le loyer de référence et le loyer de référence majoré, et dans laquelle le locataire qui souhaite faire porter cette mention au contrat de bail, doit, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de le faire, et, en l’absence de réponse, peut saisir la juridiction d’une demande en diminution du loyer, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure.

L’arrêté n°2024-05-28-0001 a fixé les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de [Localité 1] pour les baux d’habitation conclus entre du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ; il en résulte que, pour un logement meublé de quatre pièces situé au [Adresse 5] (secteur géographique 5), tel le cas d’espèce, le loyer de référence majoré s’élevait à la date de la conclusion du bail à 29 €/m². Le montant du loyer applicable au logement loué à Mme [I] [D] et M. [X] [M] ne pouvait donc dépasser 104 x 29 = 3016 euros, hors charges.

Or, le contrat de bail, qui ne fait mention d’aucun complément de loyer, stipule que le loyer de base s’élève à 3200 euros, soit un différentiel de 184 euros.

Il convient toutefois de constater que Mme [I] [D] et M. [X] [M] ne justifient pas avoir saisi la commission départementale de conciliation, et ce alors même qu’ils se trouvent dans l’hypothèse, prévue au III. A. de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018.

En conséquence, leurs demandes sont irrecevables.

Il sera au surplus observé leur demande de requalification du contrat de bail en bail portant sur un logement nu ayant été rejetée, le différentiel n’aurait porté que sur la somme de 184 euros mensuels, étant établi par la pièce n°24 versée aux débats par les demandeurs que cette réduction a déjà été consentie par le bailleur depuis l’origine du bail, de sorte que sur le fond, leur demande n’aurait pu prospérer.

Sur le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance

L’article 1719 du code civil et 6 prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer un logement décent au preneur et de lui assurer une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail.

Les caractéristiques de décence sont définies par deux textes légaux : l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et le décret d’application n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. […]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; […]

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; […]

Il est constant que ces obligations sont de résultat, et qu’elles perdurent tout au long de la durée du bail.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment à la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation, à l’évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale, et à la conformité des réseaux et branchements d’électricité et de gaz ainsi que des équipements de chauffage et de production d’eau chaude aux normes de sécurité définies par les lois et règlements.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au demandeur à l’action de prouver les inexécutions contractuelles alléguées, de même que l’existence des dommages dont il réclame la réparation ainsi que leur imputabilité aux manquements allégués.

En l’espèce, les locataires se plaignent de :

— la présence dans les lieux de nuisibles (rongeurs), signalés de façon récurrente,

— un parquet gondolé, abîmé,

— des meubles de cuisine en mauvais état,

— une peinture devenue poussiéreuse par endroit et comportant à certains endroits des salissures, ainsi que des trous de cheville non rebouchés,

— un four et un lave-vaisselle dysfonctionnels.

Il sera constaté qu’à l’exception de la présence alléguée de nuisibles, ces éléments ne sont pas constitutifs d’une indécence; ils pourraient constituer un éventuel manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation.

Les désordres que les locataires décrivent ont été constatés et consignés dans un procès-verbal émanant d’un commissaire de justice le jour de leur entrée dans les lieux, le 12 février 2025, à cette nuance près que l’huissier n’a pas constaté la présence de rongeurs, mais de déjections de rongeurs dans un placard.

Toutefois, un second commissaire de justice mandaté par les bailleurs après réalisation de travaux de peinture, dont il est justifié, a, le 1 mars 2025, constaté que les peintures étaient à l’état neuf, que les appliques et les lustres étaient en cours de repose, et qu’une opération de nettoyage était en cours. S’agissant des désordres relevés dans ce second procès-verbal de constat, ils sont les suivants :

— le parquet présentait encore plusieurs zones abîmées, avec traces d’usure importante, le parquet gondolant légèrement dans la cuisine,

— le placard du dressing buanderie était encore dysfonctionnel (tiroir manquant, glissière d’un tiroir non fixée, tiroirs non alignés,

— les meubles de cuisine avaient été repeints, mais le bois était légèrement gonflé par endroits.

Aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir la persistance de la présence de rongeurs postérieurement au 12 février 2025. En effet les locataires ne produisent aucun élément faisant état des “signalements récurrents” dont ils se prévalent.

Les opérations de nettoyage décrites par le commissaire de justice rendu sur les lieux le 1 mars sont par ailleurs corroborées par une facture établie le 1 mars 2025, pour 16 heures de « ménage approfondi », d’un montant total TTC de 560 euros.

Il n’est pas établi qu’il ait été mis fin aux désordres affectant le dressing et les meubles de cuisine, ni aux dysfonctionnements du four et du lave-vaisselle, dont se sont plaints les locataires par SMS du 4 mars 2025.

De l’ensemble de ce qui précède, il résulte que :

— lors de l’entrée dans les lieux des locataires, a été constatée la présence de déjections de rongeurs, non signalés par la suite,

— entre le 12 février 2025 et le 1 mars 2025, les locataires ont vécu dans un appartement dont les peintures étaient en mauvais état,

— pendant toute la durée de leur jouissance, les placards du dressing et de la cuisine étaient en mauvais état,

— pendant toute la durée de leur jouissance, le four et le lave-vaisselle étaient dysfonctionnels ;

— pendant toute la durée de leur jouissance, le parquet était en divers points abîmé, et, dans la cuisine, légèrement gondolé.

Ces éléments caractérisent un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation.

S’agissant du préjudice de jouissance qui en résulte, celui-ci peut raisonnablement être estimé à 20 % du montant du loyer entre le 12 février 2025 et le 1 mars 205, et à 10 % du montant du loyer entre le 1 mars 2025 et la date de l’audience, soit, à:

— pour la période allant du 12 février 2025 au 1 mars 2025 (17 jours) = 3016 / 28 x 17 x 20 % = 366,22 euros, arrondis à 367 euros;

— pour la période allant du 1 mars 2025 au 29 janvier 2026: 3016 x 10 % x 11 mois = 3317,6 euros, arrondis à 3318 euros.

Soit un préjudice de jouissance s’élevant à 3685 euros.

Il est toutefois établi et constant que les locataires ont bénéficié d’une franchise de loyer au mois de février 2025 ainsi que d’une réduction de loyer au mois de mars 2025, en raison précisément du préjudice de jouissance qu’ils subissaient du fait du manquement à leur obligation de délivrance des bailleurs; ils ont ainsi déjà été indemnisés à hauteur de 1600 euros au titre du mois de février 2025, ce qui résulte du courrier du 27 mars 2025 émanant du conseil des bailleurs, non contesté, et à hauteur d’une somme qu’il est possible d’estimer à 3016 – 1505 euros, selon la pièce n°16 versée aux débats par les bailleurs, soit 1511 euros.

Le préjudice de jouissance des locataires ayant déjà été indemnisés par leurs bailleurs à hauteur de 3111 euros, ces derniers ne seront en conséquence condamnés qu’à régler la différence, soit 3685 – 3111 euros = 574 euros.

La solidarité ne se présumant pas, et aucune pièce ne permettant d’établir que les conditions de la solidarité légale sont réunies, la demande de condamnation solidaire sera rejetée et les bailleurs seront conjointement condamnés à payer cette somme à Mme [I] [D] et M. [X] [M].

Compte-tenu de la validité du congé pour vente ainsi que jugé ci-après, et du statut d’occupants sans droit ni titre de Mme [I] [D] et M. [X] [M] depuis le 12 février 2026, il n’y a pas lieu d’ordonner aux bailleurs de réaliser des travaux sous astreinte ni d’autoriser les locataires à consigner les loyers entre les mains de la caisse des dépôts et consignation pendant la durée des travaux, et leurs demandes formées à ces titres seront rejetées.

Sur la validité du congé pour vente

En application des dispositions de l’article 25-8 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable dès lors que le contrat de bail n’a pas été requalifié, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…).

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, le bail consenti à Mme [I] [D] et M. [X] [M] l’a été à effet du 12 février 2025 pour une durée d’un an, de sorte qu’il expirait le 11 février 2026 à minuit, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 et en l’absence de requalification du contrat de bail en bail portant sur un logement nu.

Le congé pour vente délivré le 5 novembre 2025, à effet du 11 février 2026, respecte les exigences de forme applicables, et notamment la durée du préavis de trois mois.

Il n’est par ailleurs pas contesté sur le fond, son motif étant d’ailleurs justifié par un mandat de vente prouvant les diligences accomplies par les bailleurs en vue de sa mise en vente.

Il est ainsi valable et produit ses pleins effets.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, qu’invoquent les bailleurs au soutien de leur demande indemnitaire, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts notamment à raison de l’inexécution de l’obligation contractuelle.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du code civil, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire, notamment lorsque l’auteur de l’action judiciaire ne pouvait pas légitimement penser qu’il obtiendrait gain de cause. Toutefois le simple fait que toutes les demandes d’une partie aient été rejetées ne saurait caractériser un abus de droit. Il en est de même du seul défaut de paiement.

Enfin, en application de l’article 32-1 du code de procédure civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés, étant rappelé toutefois que ce texte ne saurait être mis en œuvre que de la propre initiative du tribunal saisi.

En l’espèce, aucun abus de droit ne saurait être relevé, dès lors qu’il est établi que les demandeurs ont pu légitimement penser, sur la base des conseils que leur a manifestement donné leur assureur protection juridique (contenus dans la pièce n°11 produite par les bailleurs) que leur action pouvait prospérer, et M. [N] [K] et Mme [T] [G] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice en lien de causalité direct avec un manquement contractuel. Leur demande indemnitaire sera par conséquent rejetée.

Il n’y a pas lieu à condamnation à amende civile.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu des succombances réciproques des parties, chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens.

Les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande tendant à requalifier le contrat de bail signé le 3 février 2025 en contrat de location nue soumis aux dispositions du titre Ier de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 12 février 2025, pour une durée de 3 ans,

DIT IRRECEVABLE la demande tendant à dire et juger que le loyer mensuel hors charges applicable à ce bail est fixé à la somme de 2641,60 euros, conformément au plafond légal prévu par l’arrêté préfectoral applicable à la date de la conclusion du contrat ;

DIT IRRECEVABLE la demande tendant à condamner M. [N] [K] et Mme [T] [G] à restituer à Mme [I] [D] et M. [X] [M] les sommes indûment perçues au titre du trop-perçu de loyers depuis le début du contrat, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025,

CONDAMNE conjointement M. [N] [K] et Mme [T] [G] à verser à Mme [I] [D] et M. [X] [M] la somme de 574 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par leur manquement à leur obligation de délivrance,

REJETTE la demande tendant à ce qu’il soit ordonné aux bailleurs d’entreprendre les travaux nécessaires à la mise en conformité définitive du logement (y compris mais non limités à : éradication complète des nuisibles, réfection des éléments structurels endommagés…) dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard;

REJETTE la demande tendant à autoriser les demandeurs, en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, à consigner les loyers à échoir entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignation (ou tout autre séquestre désigné) tant que le logement n’aura pas été intégralement remis en état décent,

DIT valide le congé pour vente délivré par M. [N] [K] et Mme [T] [G] à Mme [I] [D] et M. [X] [M] à effet du 11 février 2026,

REJETTE la demande reconventionnelle de condamnation de Mme [I] [D] et M. [X] [M] à verser à M. [N] [K] et Mme [T] [G] la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE M. [N] [K] et Mme [T] [G] de leur demande de condamnation de Mme [I] [D] et M. [X] [M] au paiement d’une amende civile,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

REJETTE les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

Décision du 31 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06554 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKLG

Fait et jugé à [Localité 1] le 31 mars 2026

le greffier le Président