TRIBUNAL

JUDICIAIRE

[X] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/11313

N° Portalis 352J-W-B7F-CUYBN

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

12 Juillet 2021

JUGEMENT

rendu le 06 Janvier 2026

DEMANDERESSES

Madame [P] [T] épouse [G]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [R] [G]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Mathieu COUËDO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0775

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. SERAIL FRANCE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Afifa TEKARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2083

Décision du 06 Janvier 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 21/11313 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUYBN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition au greffe,

Rédactrice :Diana SANTOS CHAVES,

DÉBATS

A l’audience du 09 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé au 6 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 juillet 2015, Mme [P] [T], épouse [G], et Mme [R] [G] (ci-après ensemble « les consorts [G] ») ont donné à bail à la SARL Chez [U] [X], devenue la société « Sérail France », un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 9], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2015, désigné comme suit :

— Un local commercial d’une superficie de 18 m² environ se trouvant à droite de la porte cochère.

— Deux caves au sous-sol reliées entre elles d’une superficie approximative de 30 m² et communiquant avec le local du rez-de-chaussée par un escalier intérieur.

Les lieux loués sont destinés à l’activité de « petite restauration rapide, vente de pizzas, paninis, crêpes, desserts, glaces, à consommer sur place ou à emporter ».

Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 14.400 euros payable par trimestre et d’avance, outre une provision sur charges.

Le 10 mai 2016, M. et Mme [D], associés de la société Chez [U] [X], ont cédé leurs parts sociales à trois personnes dont M. [C] [Y], lequel est devenu seul détenteur du capital de la société par acte du 1er juillet 2020. La société a été renommée Sérail France.

Par acte d’huissier délivré le 23 octobre 2020, les bailleresses ont signifié à la locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à justifier de la garantie bancaire ou de la caution personnelle et solidaire de deux personnes physiques, conformément aux termes du bail.

Par acte d’huissier du 12 juillet 2021, les consorts [G] ont fait assigner la société Sérail France devant le tribunal judiciaire [X] aux fins principales de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement du 23 octobre 2020, ordonner son expulsion et la condamner aux paiements d’arriérés locatifs.

Le 27 juillet 2022, les bailleresses ont fait délivrer un nouveau commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à exercer son activité conformément aux dispositions contractuelles en supprimant les installations non-conformes et non autorisées et en se limitant à la destination autorisée par le bail. Il était également fait commandement d’avoir à payer le solde du loyer du premier trimestre 2022, soit la somme de 2.900 euros en principal.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 27 février 2023, la société Sérail France a formé une demande de communication de pièces portant sur une copie des actes de caution remis par Mme et M. [D] le 2 juillet 2015, lors de la signature du bail, ainsi qu’une demande de mesure d’expertise aux fins notamment de dire si l’obligation de fournir une garantie est remplie, de vérifier les comptes entre les parties et les régularisations de charges, d’examiner les désordres évoqués par les bailleresses, de définir les travaux réalisés dans les locaux et les travaux à réaliser au titre des mises aux normes, de caractériser d’éventuels manquements aux obligations réglementaires, de déterminer les éventuelles responsabilités des parties.

Par ordonnance du 1er février 2024, le juge de la mise en état a débouté la société Sérail France de l’ensemble de ses demandes.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 mai 2024, les consorts [G] demandent au tribunal de :

« DIRE les demanderesses recevables et fondées en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

DIRE la défenderesse infondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et en conséquence les rejeter ;

CONSTATER l’acquisition DE PLEIN DROIT de la clause résolutoire suivant commandement des 23 octobre 2020 et 27 juillet 2022,

ORDONNER en conséquence l’expulsion immédiate et sans délai de la société SERAIL FRANCE, de ses biens et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 250 € par jour,

AUTORISER les parties demanderesses à faire transporter les mobiliers et les effets de la partie requise dans tel garde-meubles de leur choix, aux frais, risques et périls des partie défenderesses dans les conditions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivant du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNER la société SERAIL FRANCE à payer aux demanderesses la somme de 1.576,51 € au titre des impayés de loyer, assortie des intérêts de retard à compter de la présente ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNER la société SERAIL FRANCE à payer aux demanderesses la somme de 158 € au titre de la clause pénale ;

AUTORISER les demanderesses à conserver le dépôt de garantie conformément aux dispositions contractuelles ;

CONDAMNER la société SERAIL FRANCE au paiement 6.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER la partie défenderesse à payer à compter du jour de la résiliation par l’effet de la clause résolutoire (commandement + un mois) et jusqu’à complète libération des locaux, une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer de majorer de 50 % (loyer principal et provision pour charges), soit la somme trimestrielle de 5.850€;

ORDONNER la dépose immédiate du four à pizza et du conduit d’évacuation avec remise en l’état initial sous astreinte journalière de 500 € par jour de retard ;

SE RESERVER la liquidation de l’astreinte ;

RAPPELER l’exécution provisoire du jugement à intervenir

CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens qui comprendront également, l’éventuelle dénonciation aux créanciers inscrits, le coût du commandement et, le cas échéant, le coût des dénonciations aux créanciers inscrits, des frais de recouvrement de l’huissier des articles A444-31 et A444-32 du Code de commerce et des frais du commandement de payer visant la clause résolutoire »

Elles soutiennent en substance :

— que la société Sérail France s’est trouvée régulièrement en retard de paiement les obligeant à notifier plusieurs commandements de payer,

— que la somme réclamée dans le commandement du 27 juillet 2022 demeure impayée, ce qui justifie l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la société preneuse,

— que la bailleresse a communiqué les éléments relatifs aux régularisations de charges le 14 novembre 2023, lesquels ne sont pas contestables, dont il ressort un trop versé de 1.323,49 euros pouvant être déduit de la dette locative ; que les indemnités de retard contractuellement prévues doivent être payées,

— que la clause résolutoire peut également être déclarée acquise à la suite du commandement d’avoir à justifier de la garantie bancaire ou de la caution personnelle signifié le 23 octobre 2020 et auquel il n’a pas été déféré,

— que la locataire reconnait avoir fait des travaux d’installation d’un four à pizza sans autorisation des bailleresses et alors que le bail l’interdit, ce qui justifie également l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation à déposer l’installation et le conduit d’évacuation avec remise en état initial, sous astreinte.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 mai 2024, la société Sérail France demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL

— CONSTATER l’irrecevabilité de l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et débouter les demanderesses

A TITRE SUBSIDIAIRE

— DIRE et JUGER que Mesdames [G] ne démontrent pas la réalité des manquement allégués à l’appui des différentes demandes en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

— DEBOUTER Mesdames [G] de leurs demandes fins et conclusions

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONSTATER l’exécution par la société SERAIL France de ses obligations contractuelles

— DEBOUTER les demanderesses de leurs demandes en paiement au titre d’arriéré locatif, intérêts et clause pénale

— DECLARER nulles et non-avenues les stipulations de l’article 8 du bail du 2 juillet 2015, notamment en son alinéa premier

— CONDAMNER en conséquence Mesdames [G] à rembourser les sommes qu’elles ont indûment perçu au titre de provisions sur charges et accessoires, depuis novembre 2015

— CONDAMNER Mesdames [G] à payer à la société SERAIL France 1 000,00€ au titre de dommages et intérêts

— CONDAMNER Mesdames [G] au paiement 3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER les demanderesses aux dépens. »

La société Sérail France expose en substance :

— que l’action des bailleresse sur le fondement de la garantie bancaire est irrecevable en ce que le bail prévoit que cette garantie est produite à peine de caducité du bail, de sorte que la sanction du défaut de cautionnement est la forclusion et non l’acquisition de la clause résolutoire ; que si le cautionnement est considéré comme une obligation contractuelle et non une condition de validité du bail, l’obligation devait être satisfaite à la date de signature du bail et la demande en acquisition de la clause résolutoire devait être introduite dans le délai de deux ans à compter de la défaillance de cette obligation en application des articles L. 145-41 et L. 145-60 du code de commerce,

— que les bailleresses ne démontrent pas que la condition de garantie ne serait pas remplie alors qu’il existe des raisons sérieuses de penser que cette garantie a bien été fournie aux termes de différents actes ; que la défaillance n’étant pas démontrée, la clause résolutoire ne peut être acquise sur ce fondement ; qu’en gage de sa bonne foi, elle produit deux actes de caution solidaire à l’appui de sa demande de renouvellement de bail dont elle demande qu’il lui soit donné acte,

— que l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être fondée sur des travaux non autorisés en ce que le commandement du 27 juillet 2022 fait commandement d’avoir à exploiter une activité conforme au bail ; que la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour activité non autorisée est prescrite en ce qu’elle avait déjà été évoquée par la bailleresse en 2020 verbalement et par courrier et que la demande est formée plus de trois ans après la révélation des manquements ; que les bailleresses ne démontrent pas les travaux qui auraient été réalisés en contravention avec les clauses du bail, les seuls travaux réalisés étant ceux de rénovation au début du bail qui ne nécessitaient aucune autorisation ; que les exigences des bailleresses visant à imposer une restauration limitée à de la décongélation et du réchauffage de plats constitue une ingérence dans l’activité de la preneuse, le terme de « petite restauration rapide » ne signifiant pas l’absence de restauration et de recours à des équipements de cuisine,

— qu’en tout état de cause l’activité est conforme à celle prévue au bail, aucun plat n’étant cuisiné sur place ; que seule la pâte à pizza est préparée puis cuite sur place dans un four moderne, écologique et sans nuisance, le choix de l’équipement relevant de sa liberté d’entreprendre,

— que l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être prononcée sur le fondement d’un défaut de paiement alors qu’elle justifie avoir réglé tous ses loyers,

— qu’elle est fondée à contester toutes les sommes versées au titre des provisions sur charges en l’absence de mention claire des charges récupérables dans le bail et en l’absence de quote-part contractuellement prévue ; qu’en l’absence de régularisation des charges, les sommes versées sont indues et doivent être remboursées ; qu’en application de l’article 1235 du code civil, elle est bien fondée à demander le remboursement de la somme de 9.000 euros à parfaire au titre des charges et impôts facturés d’octobre 2015 à mars 2024, avec intérêts au taux légal majoré de 5 points,

— qu’elle a subi un préjudice matériel et moral du fait du comportement des bailleresses qu’elle estime à 1.000 euros.

L’état relatif aux inscriptions des privilèges et publications mentionne deux inscriptions de privilège au nom de l’URSSAF Ile-de-France à la date de l’assignation. Les consorts [G] justifient avoir dénoncé l’assignation à l’égard de M. [J] [M], ancien gérant de la société Sérail France, uniquement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 9 septembre 2025. A l’audience, la société Serail France ne s’est pas présentée et n’a pas produit les pièces au soutien de ses dernières conclusions.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, prorogée au 6 janvier 2026, rendue par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, le Tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur les irrecevabilités soulevées par la société Sérail France

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

[…]

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. […] »

En application de l’article 791 du code de procédure civil, il est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées, distinctes des conclusions au sens de l’article 768 du même code.

En l’espèce, la société Sérail France, qui oppose plusieurs fins de non-recevoir aux demandes des consorts [G], n’a saisi le juge de la mise en état d’aucune de ces irrecevabilités dans le cadre de conclusions d’incidents, alors qu’il ressort des moyens développés que les causes d’irrecevabilité invoquées existaient déjà au cours de la procédure de mise en état.

Les fins de non-recevoir soulevées par la défenderesse seront, en conséquence, déclarées irrecevables devant le tribunal.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Si la clause résolutoire est régulièrement mise en œuvre, le juge est tenu de constater son acquisition sans avoir à se prononcer sur la gravité de l’infraction.

Le commandement de payer délivré pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est valable pour la partie non contestée.

Il est constant que l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire exige que le commandement de payer visant une telle clause soit délivré de bonne foi par le bailleur, que celle-ci est présumée et qu’il appartient à la preneuse de caractériser l’absence de bonne foi du requérant lors de la délivrance de l’acte.

L’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le contrat de renouvellement de bail en date du 2 juillet 2015 stipule qu’en cas de défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou accessoire à son échéance, ou de tous frais de poursuite dus en vertu du contrat, comme en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, un mois après un commandement de payer ou sommation d’exécuter demeurés sans effet, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur.

Les consorts [G] sollicitent le constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail sur le fondement de différents moyens qu’il convient d’examiner successivement.

*Sur le défaut de garantie bancaire ou de garantie personnelle

Par acte extrajudiciaire signifié le 23 octobre 2020, les consorts [G] ont fait commandement à la société Chez [U] [X], devenue Sérail France, « d’avoir à fournir au bailleur une caution bancaire ou personnelle et solidaire de deux personnes physiques garantissant la bonne exécution de toutes les clauses, charges et conditions du bail, comme indiqué à l’article 12 du bail susvisé ».

L’article 12 « CAUTIONNEMENT » du bail stipule que « Le Preneur s’oblige à fournir au Bailleur soit une caution bancaire, soit la caution personnelle et solidaire de deux personnes physiques garantissant la bonne exécution de toutes les clauses, charges et conditions du présent bail et, notamment le paiement d’une année de loyer ou d’indemnité d’occupation.

A défaut le présent bail sera considéré comme caduc et le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur à titre d’indemnité d’immobilisation. »

Aux termes de cette clause, les parties ont prévu une sanction spécifique au défaut de caution bancaire ou personnelle fournie par le preneur, à savoir la caducité du contrat, sans qu’un manquement du preneur aux obligations prévues pour l’exécution du bail ne soit nécessaire.

La caducité expressément prévue par les parties, vise ainsi à sanctionner la disparition d’une condition qui était prévue pour la validité du bail, à savoir la garantie bancaire ou personnelle.

Au regard de cette sanction spécifique prévue par les parties, il n’y a pas lieu de faire application de la clause résolutoire dans le cas de la disparition de cette condition de validité du contrat, le simple fait que les bailleresses aient délivré un commandement de faire à ce titre n’étant pas suffisant pour déroger aux stipulations contractuelles.

*Sur le défaut de paiement des loyers et charges

Selon l’article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au preneur d’établir qu’il s’est acquitté de son loyer entre les mains de son bailleur.

Par acte extrajudiciaire signifié le 27 juillet 2022, les consorts [G] ont fait commandement à la société Sérail France, anciennement Chez [U] [X], d’avoir à payer la somme de 2.900 euros au titre du solde du loyer du 1er trimestre 2022, outre le coût de l’acte.

Les bailleresses produisent les relevés de compte de Mme [P] [G] faisant apparaitre les paiements reçus de la société Sérail France pour la période du 22 décembre 2019 à octobre 2022, dont il ressort un impayé de 2.900 euros début 2022.

La société Sérail France soutient avoir exécuté son obligation de paiement et qu’à la date du commandement de payer elle ne présentait pas d’impayé. Elle ne produit, cependant, aucun justificatif de nature à établir qu’elle s’est acquittée de la dette locative spécifiée au commandement entre les mains de ses bailleresses, à l’échéance convenu, ou dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement de payer.

Dès lors, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et que le contrat de bail du 2 juillet 2015 est résilié depuis le 27 août 2022 à vingt-quatre heures.

Il sera en conséquence fait droit à la demande d’expulsion formée par les consorts [G] dans les termes du présent dispositif, mais il n’y pas lieu de prononcer une astreinte laquelle n’est pas justifiée en l’espèce. Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

*Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation en application de l’article 1382 devenu 1240 du code civil. L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

En application des dispositions de l’article 1152 du code civil (devenu l’article 1231-5), le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le caractère excessif de la pénalité conventionnelle, qui a un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire, s’apprécie au regard d’une part du dommage que la clause a vocation à compenser, et d’autre part en considération de la pression que la menace de la sanction doit exercer sur l’autre partie pour l’inciter à s’exécuter.

En l’espèce, la société Sérail France occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 27 août 2022, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’article 15 du bail stipule : « Dés la résiliation, le Preneur sera débiteur de plein droit jusqu’à la reprise de possession des Lieux par le Bailleur d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer principal en vigueur à la date de ladite résiliation, outre tous accessoires dudit loyer ».

La majoration de la somme due au titre de l’indemnité d’occupation à hauteur de 100%, apparait manifestement excessive dès lors qu’il n’apparait pas que les impayés se sont multipliés pendant la période examinée, que les bailleresses ne fait pas état d’un préjudice résultant de la défaillance de la locataire, distinct de la somme due elle-même et des frais exposés pour son recouvrement et de la résiliation en justice du contrat.

En conséquence, la clause pénale sera réduite à de plus justes proportions et l’indemnité d’occupation due à compter du 28 août 2022 sera ainsi fixée à un montant égal au dernier loyer contractuel, majoré des taxes et charges jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur les demandes en paiement

*Sur la demande de la société Sérail France en remboursement des provisions sur charges versées depuis 2015

La société Sérail France demande de déclarer « nulles et non avenues les stipulations de l’article 8 du bail du 2 juillet 2015, notamment en son alinéa premier » et de « condamner en conséquence Mesdames [G] à rembourser les sommes qu’elles ont indûment perçu au titre de provisions sur charges et accessoires, depuis novembre 2015 », sans que sa demande ne soit chiffrée dans le dispositif mais le montant de 9.000 euros étant indiqué dans les moyens développés.

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il appartient à celui qui réclame la restitution de sommes qu’il estime avoir indûment versées de caractériser l’existence et le bien fondé de cet indu.

Selon l’article L. 145-40-2 du code de commerce, applicable à la cause, s’agissant d’un contrat de bail renouvelé à compter du 1er juillet 2016, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

D’après l’article R. 145-35 de ce code, ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

L’article R. 145-36 du même code dispose en outre que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel, et que le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En application des dispositions des articles 1134 et 1315 anciens du code civil, outre des articles susvisés, il est constant que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels de provisions à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir remboursement à moins que le bailleur ne justifie, dans l’instance judiciaire en remboursement, du quantum des charges effectivement récupérables sur le preneur.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties stipule :

« Outre le loyer ci-dessus stipulé, le Preneur devra supporter intégralement les charges, contributions, impôts, taxes (y compris la taxe foncière) de toute nature présents ou à venir, telles qu’établies par le Bailleur dans la limite de l’article R. 145-35 du code de commerce.

Il est expressément convenu entre les parties que seules les stipulations strictement contraires à l’article L. 145-40-2 du code de commerce et de l’article R. 145-35 du même code contenues dans un article ou une clause du présent bail seront réputées non écrites et par conséquent non appliquées par le Bailleur dans le cadre de sa gestion locative.

En revanche, les autres stipulations et/ou clauses et/ou articles relatifs à la répartition des charges, impôts taxes et redevances non contraires à l’article L. 145-40-2 du code de commerce resteront parfaitement valables et applicables entre les parties comme constituant une condition essentielle et déterminante du consentement du Bailleur au présent bail.

L’inventaire des charges, impôts et prestations fera l’objet d’un état récapitulatif incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges dans les délais prévus à l’article R. 145-36 du code de commerce.

En conséquence, le Preneur devra dans un premier temps acquitter en même temps que le loyer une provision concernant les charges et impôts supportés par le Bailleur. Cette provision d’un montant annuel de mille deux cent euros (1200 €) sera payable par quart chaque trimestre en même temps et de la même manière que le loyer.

Cette provision sera, au besoin, révisée chaque année en fonction des dépenses réelles de l’année précédente.

L’ensemble de ces charges et impôts sera liquidé une fois par an après l’approbation des comptes de charges établis par le syndic de la copropriété c’est-à-dire en principe six mois après la fin d’un exercice annuel.

Si un reliquat demeure dû par le Preneur, il sera exigible avec le terme suivant. S’il existe un trop perçu, celui-ci sera imputé sur la provision à venir. »

La société Sérail France soutient que cette clause est trop générale pour être conforme aux stipulations de l’article L. 145-40-2 du code de commerce et qu’elle ne prévoit pas de quote-part pour la refacturation des charges au preneur.

Toutefois, il peut être déduit du contrat de bail que la locataire est tenue de supporter les charges de copropriété relatives au lot qu’elle occupe, en ce compris notamment les dépenses afférentes aux charges générales communes qui ne figurent pas au nombre des charges ne pouvant être imputées au locataire en application de l’article R. 145-35 précité du code de commerce.

La régularisation annuelle prévue par le bail n’est accompagnée d’aucune sanction, de sorte que les bailleresses ont pu régulariser dans le cours de la présente instance judiciaire le quantum des charges effectivement récupérables en application du bail. Il convient à ce titre de préciser que la société Sérail France ne prétend, ni ne justifie avoir contesté les provisions sur charges imputées, ni avoir demandé les régularisations de charges qui n’avaient pas été faites par les bailleresses, avant la présente instance, de sorte que sa demande s’inscrit dans une démarche opportuniste dans le cadre de la présente instance.

Il ressort des régularisations de charges versées aux débats par les bailleresses pour les années 2018 à 2022, que les appels de fonds précisent les tantièmes attachés à chaque lot de copropriété de Mme [G] et que les charges imputables à chaque lot sont clairement identifiables. Les charges que les bailleresses entendent imputées à la locataire en application du contrat de bail portent ainsi sur les charges communes générales et les charges d’eau afférentes au local considéré.

Il ressort ensuite des relevés de comptes de Mme [G] que la société Sérail France a également payé la taxe foncière, expressément visée dans l’article « Charges – Impots » du bail, sans jamais émettre de contestation au cours du bail.

Au surplus, la sanction posée par l’article L.145-5 du code de commerce d’une clause visant à faire échec à l’inventaire des charges prévu aux dispositions précitées n’est pas la nullité, mais le réputé non écrit.

Au regard de ces éléments, la demande de nullité de la clause du bail relative aux charges sera rejetée, cette clause renvoyant aux charges générales de l’immeuble, lesquelles sont réparties selon une clé de répartition identifiée sur les appels de fonds, ainsi qu’à la taxe foncière.

Au regard de la régularisation des charges intervenue en cours d’instance, la défenderesse sera déboutée de sa demande de remboursement de l’intégralité des charges versées.

*Sur les demandes en paiement des bailleresses

A la suite de la régularisation des charges, les bailleresses exposent que la société Sérail France a versé une somme de 6.000 euros sur la période de 2018 à 2022, soit un trop-versé de 1.323,49 euros par rapport au total du de 4.676,51 euros après régularisation des charges.

Elle sollicite en conséquence le paiement de la somme de 1.576,51 euros (2.900 – 1.323,49) au titre des loyers et charges restant dus à la date de l’acquisition de la clause résolutoire avec intérêts de retard à compter de l’assignation.

Au regard des justificatifs produits au titre des sommes payées par la société Sérail France et des régularisations de charges, la société Sérail France sera condamnée à payer la somme de 1.576,51 euros aux bailleresses au titre de l’arriéré locatif.

Le commandement de payer étant postérieur à l’assignation et la dette n’étant fixée qu’à la suite de la régularisation de charges survenue en cours d’instance, les intérêts de retard courront à compter du prononcé du jugement.

*Sur la clause pénale

En l’espèce, le contrat de bail prévoit dans son article 16 « clause pénale » que le non-paiement à son échéance exacte des sommes dues au titre des loyers et accessoires par le preneur, entrainera une majoration forfaitaire de 10% à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de l’échéance, à titre de dommages et intérêts, sans qu’il y ait lieu de notifier une quelconque mise en demeure.

Les bailleresses réclament le paiement de la somme de 158 euros en application de la clause pénale et la société preneuse ne développe aucun moyen en réponse.

En application de l’article 16 du contrat de bail, au regard du commandement de payer délivré le 27 juillet 2022, il y a lieu d’appliquer la clause pénale contractuellement prévue et de condamner la société Sérail France à payer la somme de 158 euros (1.576,51 x 0,1 = 157,6 arrondis à 158) au titre de la clause pénale.

*Sur la conservation du dépôt de garantie

Les bailleresses forment une demande d’autorisation de conservation du dépôt de garantie mais ne développent aucun moyen au soutien de cette demande.

Il ressort de l’article 12 du bail que la conservation du dépôt de garantie est prévue en cas de caducité du bail à titre d’indemnité d’immobilisation, laquelle caducité n’a jamais été constatée.

En l’absence de toute explication et de toute autre clause spécifique, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur la demande de dépose des installations du preneur

Aux termes de l’article 1134 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, l’article 4 « Destination » du bail stipule que les lieux loués sont exclusivement destinés à l’activité « de petite restauration rapide, vente de pizzas, paninis, crêpes, desserts, glaces, à consommer sur place ou à emporter.

Toute cuisine sur place est interdite ».

C’est donc de mauvaise foi que la société Sérail France soutient que la destination de « petite restauration rapide » n’exclut pas en l’espèce la possibilité de cuisiner sur place et que son activité de préparation et cuisson de pizza ne serait pas exclue par le bail, dès lors qu’elle reconnait qu’il ne s’agit pas de simple réchauffage mais bien de cuisson.

Pour autant, si la société Sérail France reconnait avoir installé un four moderne dans son local, force est de constater que les bailleresses ne produisent aucun élément de nature à justifier que cette installation serait contraire aux stipulations du bail, ni qu’une extraction aurait été installée par la société preneuse.

En l’absence de caractérisation des manquements de la locataire et d’explications sur la nature des installations dénoncées, la demande de condamnation à déposer le four à pizza et le conduit d’évacuation ainsi que la remise en état devra être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Sérail France

Aux termes de l’article 1382 du code civil dans sa version applicable au présent litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société Sérail France qui succombe à l’instance, ne démontre aucune faute imputable aux bailleresses qui ont agi dans le cadre de leurs prérogatives contractuelles. Elle ne démontre pas davantage le préjudice matériel et moral allégué.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, la société Sérail France qui succombe à l’instance supportera la charge des dépens incluant les frais du commandement du 27 juillet 2022, sans qu’il soit besoin d’énumérer les dépens qui sont expressément mentionnés à l’article 695 du code de procédure civile et sans qu’il soit statué sur les frais d’exécution tels que sollicités par les consorts [G], lesquels sont des frais futurs et purement éventuels.

Condamnée aux dépens, la société Sérail France sera condamnée à payer aux consorts [G] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déclare irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par la SARL Sérail France,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 10 juillet 2015 portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9], à la date du 27 août 2022 à vingt-quatre heures, par l’effet du commandement du 27 juillet 2022 délivré par Mme [P] [G] et Mme [R] [G] à la SARL Sérail France,

Dit que la SARL Sérail France devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

Dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte,

Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL Sérail France à Mme [P] [G] et Mme [R] [G] à une somme égale au montant du dernier loyer mensuel, majoré des taxes et charges, à compter du 28 août 2022 et la condamne au paiement de ladite indemnité à compter de cette date et jusqu’à complète libération des lieux,

Déboute la SARL Sérail France de sa demande visant à déclarer nulle l’article 8 du bail relatif aux charges,

Déboute la SARL Sérail France de sa demande de remboursement des sommes versées au titre des provisions sur charges depuis novembre 2015,

Condamne la SARL Sérail France à payer à Mme [P] [G] et Mme [R] [G] la somme de 1.576,51 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts légaux à compter de la signification du présent jugement,

Dit que les intérêts au taux légal dus au moins pour une année entière seront capitalisés en application de l’article 1154 devenu 1343-2 du code civil,

Condamne la SARL Sérail France à payer à Mme [P] [G] et Mme [R] [G] la somme de 158 euros au titre de la clause pénale,

Déboute Mme [P] [G] et Mme [R] [G] de leur demande de conservation du dépôt de garantie,

Déboute Mme [P] [G] et Mme [R] [G] de leur demande visant à ordonner la dépose du four à pizza et du conduit d’évacuation sous astreinte avec remise dans l’état initial,

Déboute la SARL Sérail France de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la SARL Sérail France à payer à Mme [P] [G] et Mme [R] [G] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARL Sérail France de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Sérail France aux dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement du 27 juillet 2022,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à [Localité 8] le 06 Janvier 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME