TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/10611 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBLPL

N° MINUTE :

10 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître BOUANANE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [X],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 19 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/10611 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBLPL

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 02 août 2018, la S.A.S. HENEO a donné en location un logement n°304 à Monsieur [T] [X] situé dans la résidence sociale du [Adresse 3].

La redevance initiale mensuelle était de 365,39 euros, charges et prestations annexes incluses.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 octobre 2022, la S.A.S. HENEO a donné congé à Monsieur [T] [X] pour le 11 janvier 2023 compte tenu du dépassement de la durée de séjour.

Par ailleurs, des redevances étant demeurées impayées, la S.A.S. HENEO a fait signifier par courrier de commissaire de justice le 29 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 2218,34 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 octobre 2025 à étude, la S.A.S. HENEO a fait assigner Monsieur [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal,

— valider le congé donné le 29 octobre 2024 à Monsieur [T] [X] sur le titre d’occupation temporaire du 02 août 2018 portant sur le logement n°304 sis [Adresse 3] ;

— juger que Monsieur [T] [X] est déchu de tout titre d’occupation sur ce logement ;

subsidiairement,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au titre d’occupation en date du 02 août 2018 et visée dans le commandement de payer délivré le 29 octobre 2024 ;

— constater la résiliation du titre d’occupation sur le logement n°304 sis [Adresse 3] ;

plus subsidiairement,

— prononcer la résiliation judiciaire du titre d’occupation temporaire du 02 août 2018 portant sur le logement n°304 sis [Adresse 3] ;

en tout état de cause, et en conséquence,

— ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [T] [X], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— le condamner à lui payer la somme de 2856,37 euros au titre des redevances impayées selon décompte arrêté au 29 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure ;

— le condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle en vigueur ;

— le condamner au paiement d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 09 janvier 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, la S.A.S. HENEO, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 2856,37 euros au 15 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse. Elle s’oppose par ailleurs à l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire soulignant que le bail conclu n’est pas soumis au régime juridique de la loi de 1989. Elle s’oppose également à l’octroi de délais pour quitter les lieux. Elle rappelle que Monsieur [T] [X] a dépassé la durée de séjour prévue ainsi que la limite d’âge.

Monsieur [T] [X] comparait en personne, et indique, sur le montant de la dette, avoir effectué un versement de 100 euros le jour même. Il indique avoir trouvé un emploi dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée, la première paye devant intervenir le jour même. Il déclare un revenu de 1500 euros environ. Il explique avoir sollicité un relogement à la mairie mais s’oppose à son départ des lieux n’ayant aucun lieu pour dormir. Il demande des délais et indique, par ailleurs, pouvoir payer 100 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mars 2026.

Il a été sollicité la production, en cours d’un délibéré, d’un décompte actualisé pour s’assurer du versement évoqué par Monsieur [T] [X]. Ce décompte a été produit par la demanderesse, par la voie de son conseil, le 15 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [T] [X] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [Etablissement 1]-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil, quant à lui, prévoit que la résolution d’un contrat résulte, notamment, de l’application d’une clause résolutoire, et l’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Le titre d’occupation pour un logement meublé de résidence sociale signé entre les parties est régi par les articles L.633-1 et R.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Aux termes de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

Sur le congé

En l’espèce, l’article 7 du titre d’occupation prévoit que celui-ci pourra être résilié par la S.A.S. HENEO, notamment, en cas de dépassement du délai maximum de séjour, soit 24 mois.

Par courrier du 11 octobre 2022, la S.A.S. HENEO a donné congé à Monsieur [T] [X] pour le 11 janvier 2023 compte tenu du dépassement de la durée de séjour. Toutefois, si la S.A.S. HENEO produit des photocopies des documents de la poste relatif à l’envoi de ce courrier, aucun élément n’a été complété s’agissant de la remise de la lettre recommandée avec accusé de réception. Ainsi, seul le tampon de la poste portant la date à laquelle le courrier a été posté apparaît, mais ni la signature du destinataire, ni la date de remise, ni les modalités de cette remise ou de l’impossibilité d’une remise du courrier n’apparaissent, si bien qu’il n’est pas possible de s’assurer que le courrier a bien été remis à Monsieur [T] [X], ou qu’a minima une tentative de lui distribuer le courrier a été effectuée.

Par conséquent, le congé n’a pas été valablement délivré par la S.A.S. HENEO et il convient donc d’étudier les demandes subsidiaires formulées par la S.A.S. HENEO.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 02 août 2018 entre la [Etablissement 2] HENEO et Monsieur [T] [X] stipule que le gestionnaire peut résilier le contrat en cas d’impayés de redevances et un mois après la délivrance d’une mise en demeure restée infructueuse. La S.A.S. HENEO a fait délivrer à Monsieur [T] [X] le 29 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 2218,34 euros, après trois termes consécutifs impayés, et faisant suite à une mise en demeure de régler la somme de 888,56 euros du 11 juin 2024, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, non réceptionnée, mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Ainsi, si le commandement ne vise pas explicitement et ne reproduit pas la clause résolutoire insérée au contrat, il est néanmoins clairement indiqué dans le commandement que Monsieur [T] [X] s’expose à une procédure judiciaire d’expulsion à défaut de paiement des sommes réclamées dans un délai d’un mois. Ce commandement fait, en outre, suite à une mise en demeure qui fait elle explicitement référence à la clause résolutoire insérée au contrat.

Il ressort du décompte produit par la S.A.S. HENEO que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti d’un mois.

La résiliation de plein droit du contrat de séjour sera donc constatée à la date du 30 novembre 2024. En conséquence, Monsieur [T] [X] étant occupant sans droit ni titre depuis le 30 novembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, il ressort tout d’abord des éléments de procédure et de l’audience que si une dette s’est constituée, à la suite d’impayés au cours de l’année 2024 notamment, il n’en demeure pas mois que Monsieur [T] [X] s’est acquittée de sa redevance de manière régulière au cours de l’année 2025, et a mis en place des paiements supplémentaires de 100 euros presque tous les mois pour commencer à apurer sa dette. Monsieur [T] [X] fait état d’un nouvel emploi dans le cadre d’un contrat à durée déterminée et sollicite l’octroi de délai pour quitter les lieux afin de retrouver un logement maintenant qu’il a retrouvé une situation personnelle plus stable.

Au regard de ces éléments et de la qualité du bailleur, et tout en prenant en compte la nécessité pour la S.A.S. HENEO de récupérer le logement, il convient d’accorder à Monsieur [T] [X] un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [T] [X] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le titre d’occupation s’était poursuivi.

Toutefois, pour une meilleure compréhension des sommes dues, cette indemnité d’occupation sera traitée au titre de la dette locative jusqu’à la date du 15 janvier 2026. Monsieur [T] [X] sera, par ailleurs, condamnée à verser une provision au titre de l’indemnité d’occupation à compter de l’échéance de janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la S.A.S. HENEO en cours de délibéré que Monsieur [T] [X] est redevable de la somme de 2756,37 euros au 15 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [T] [X] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 29 octobre 2024 sur la somme de 2218,34 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [T] [X] demande à bénéficier d’un échéancier pour régelr sa dette, proposant de verser 100 euros par mois.

Au regard des éléments précédemment développés, il sera fait droit à sa demande selon les modalités précisées ci-après.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Monsieur [T] [X], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la nature du litige, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la S.A.S. HENEO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Elle sera donc déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. HENEO de sa d emande de validité de congé, le congé du 11 octobre 2022 n’ayant pas été valablement délivré ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 02 août 2018 entre la [Etablissement 2] HENEO et Monsieur [T] [X] concernant la chambre située [Adresse 3] sont réunies à la date du 30 novembre 2024 ;

ACCORDE à Monsieur [T] [X] un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés à l’issue de ce délai ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A.S. HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [T] [X] à payer à la S.A.S. HENEO la somme provisionnelle de 2756,37 euros (deux mille sept cent cinquante-six euros et trente-sept centimes), selon décompte arrêté au 15 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation impayées, avec intérêt au taux légal à compter du 29 octobre 2024 sur la somme de 2218,34 euros (deux mille deux cent dix-huit euros et trente-quatre centimes) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [T] [X] à s’acquitter de la dette en 23 mensualités de 100 euros (cent euros), au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24e et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible quinze jours après l’envoi par la créancière d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ;

CONDAMNE Monsieur [T] [X] à verser à la S.A.S. HENEO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, à compter de l’échéance de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été payées si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [T] [X] aux dépens ;

DÉBOUTE la S.A.S. HENEO de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait à [Localité 1], le 19 mars 2026.

La greffière La juge des contentieux de la protection