DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

10 Mars 2025

N° RG 21/04684 – N° Portalis DB3U-W-B7F-MFEP

Code NAC : 50D

[V] [N]

[W] [R]

C/

[S] [Y]

[Z] [X]

[G] [O]

S.C.P. [G] [O] & François FERRIEN

[H] [K] [M] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 10 mars 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 06 Janvier 2025 devant Violaine PERRET, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Violaine PERRET.

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Madame [V] [N], née le 01 Décembre 1978 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [W] [R], né le 06 Novembre 1976 à [Localité 8] (95), demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Emeline LEVASSEUR, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Julie CANTON, avocat plaidant au barreau de Lyon.

DÉFENDEURS

Madame [S] [Y] épouse [X], née le 21 Avril 1978 à [Localité 6] (92), demeurant [Adresse 3]

Monsieur [Z] [X], né le 08 Janvier 1978 à [Localité 5] (95), demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Vanessa BERNE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Cécile GONTHIER, avocat plaidant au barreau de Paris.

Maître [G] [O], notaire, membre de la SCP [G] [O] et FRANÇOIS FERRIEN, demeurant [Adresse 4]

S.C.P. [G] [O] & FRANÇOIS FERRIEN, notaires associés, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 321 091 845 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentés par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise

Madame [H] [K] [M] [I], née le 10 Novembre 1944 à [Localité 9] (44), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Katy CISSE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Fabienne MAGNA, avocat plaidant au barreau de Béziers.

— -==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

Faits :

Par acte authentique du 7 janvier 2005, passé en l’étude notariale de la SCP [O] ET GOGUE MEUNIER devenue la SCP [G] [O] ET FRANCOIS FERRIEN, NOTAIRES ASSOCIES, Madame [S] [Y] et Monsieur [Z] [X] ont acquis de Madame [H] [I] une maison à usage d’habitation pour un montant de 237 000 euros située [Adresse 2] dont la désignation comprend “à l’étage : une chambre avec une douche et lavabo, grenier en partie”.

Par acte authentique du 28 août 2017, Madame [V] [N] et Monsieur [W] [R] ont acquis de Madame [S] [Y] et de Monsieur [Z] [X], ladite maison pour la somme de 430 000 euros. Elle est désignée comme comprenant un rez-de-chaussée et un étage lequel comprend “une chambre avec douche et lavabo, grenier en partie”, la désignation actuelle de l’étage étant complété ainsi : “pallier, dressing, water-closets avec lavabo, deux chambres, grenier en partie”. La vente a eu lieu en l’état.

Courant 2018, les acquéreurs ont souhaité réaliser des travaux mais les entreprises mandatées ont refusé d’intervenir à l’étage en raison de la structure du plancher lequel ne peut supporter aucune charge et de non-conformités affectant la charpente.

Via leur assureur habitation, une expertise amiable confiée au cabinet POLYEXPERT a eu lieu le 21 décembre 2018 relevant des problématiques tant au niveau du plancher que des escaliers.

Relevant d’autres désordres, les acquéreurs ont sollicité une expertise judiciaire. Les vendeurs quant à eux, ont cherché l’acte translatif de propriété précédent le leur. Il s’agit d’un acte de licitation du 24 mars 1981 lequel ne mentionne pas d’étage mais seulement un “grenier perdu au-dessus”.

Procédure :

L’expertise judiciaire a été accordée par ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Pontoise du 25 septembre 2019 désignant Monsieur [F] [J] en qualité d’expert. Cette ordonnance a été rendue commune et opposable à Madame [H] [I], la compagnie d’assurances MMA et la compagnie d’assurances ALLIANZ par nouvelle ordonnance du 27 novembre 2020.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 22 novembre 2021, ses honoraires s’élevant à la somme de 15 404,40 euros TTC.

Par exploit d’huissier du 16 septembre 2021, Madame [V] [N] et Monsieur [W] [R] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Pontoise, Madame [S] [Y] (à personne physique) et Monsieur [Z] [X] (à personne physique) aux fins de les voir prendre en charge le coût des travaux réparatoires du bien immobilier qu’ils leur ont vendu ainsi qu’au versement de dommages et intérêts.

Par assignations en intervention forcée, Madame [S] [Y] épouse [X] et Monsieur [Z] [X], ont cité Madame [H] [I] le 14 avril 2022 (dépôt en l’étude) et Monsieur [G] [O], Notaire ainsi que la SCP [G] [O] ET FRANCOIS FERRIEN le 25 avril 2022 (remise à personne morale), aux fins de les voir condamner in solidum à les relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre en principal, accessoires et intérêts.

Par ordonnance du 7 juillet 2022, la jonction de ces deux instances a été prononcée.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 5 janvier 2023, les demandes provisionnelles sollicitées par Madame [V] [N] et Monsieur [W] [R] ont été rejetées.

***************

Par conclusions notifiées par voie électronique le 06 mars 2024, Madame [V] [E] [B] [N] et Monsieur [W] [A] [R] demandent au tribunal de :

— vu les articles 1104 et 1112-1, 1137, 1142, 1231-1, 1604, 1641, 1792 et suivants du code civil,

— condamner in solidum Monsieur [Z] [X] et Madame [S] [Y], ainsi que Monsieur [G] [O], la SCP [G] [O] ET FRANCOIS FERRIEN NOTAIRES ASSOCIES aux entiers dépens, y inclus les frais d’expertise à hauteur de 15 404,40 euros et à verser à Madame [V] [N] et à Monsieur [W] [R] les sommes suivantes :

— la somme de 47 894,31 euros TTC au titre des travaux réparatoires de la charpente,

— la somme de 40 709,82 euros au titre des travaux réparatoires du plancher et de l’escalier,

— la somme de 85 000 euros au titre du préjudice de jouissance jusqu’au mois de février 2024, à parfaire,

— la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral,

— la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— outre intérêts à compter de l’assignation au fond avec bénéfice de l’anatocisme,

— et exécution provisoire de droit,

— ordonner que les dépens soient distraits au profit de Maître Emeline LEVASSEUR, avocat au barreau du Val d’Oise.

Se fondant sur le rapport d’expertise judiciaire, les acquéreurs estiment que la maison acquise par leurs soins est affectée de désordres et de non-conformités dont la responsabilité incombe à Madame [H] [I] pour avoir aménagé les combles comme un étage habitable sans adapter le plancher ni la charpente, à Monsieur [Z] [X] et à Madame [S] [Y] pour avoir modifié l’accès et l’aménagement des combles sans précaution, sans respect des règles de l’art et sans mention à l’acte authentique, et enfin à Maître [G] [O] pour avoir modifié le descriptif du bien sans préciser les conditions de réalisation de la création des combles, ni faire état des travaux intervenus. Ils reprennent également le chiffrage et le partage de responsabilité établi par l’expert judiciaire tout en précisant qu’ils n’ont de lien contractuel qu’avec leur propres vendeurs qui doivent endosser la responsabilité des autres parties.

Au titre des fondements juridiques, Madame [V] [N] et Monsieur [W] [R] évoquent, à titre principal de nombreux textes, à savoir : la garantie des vices cachés, excluant la clause exonératoire du contrat, les vendeurs ayant réalisé eux-même des travaux ; le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme, le premier étage étant inhabitable ; le manquement des vendeurs à leur obligation d’information sur les travaux effectués et l’état réel du bien, allant jusqu’à se fonder sur le dol ; la garantie décennale des vendeurs sur le fondement de l’article 1792 du code civil. Contrairement au dernier paragraphe de leurs premiers développements, ils sollicitent la condamnation in solidum de l’ensemble des parties, celle du notaire sur la responsabilité civile délictuelle et celle de Madame [H] [I] sur la chaîne contractuelle et subsidiairement sur le fondement délictuel.

Ensuite, les acquéreurs précisent le montant chiffré de leurs demandes actualisant le montant des travaux de reprise à faire avec des devis. Ils expliquent le montant de leur préjudice de jouissance en raison du risque d’effondrement de la chambre de leur fille à l’étage, la relogeant dans leur propre chambre à l’étage et eux occupant la pièce du rez-de-chaussée de 8 mètres carrés et ce à compter de l’expertise amiable du 21 décembre 2018. À compter du 9 juin 2020, compte tenu des aggravations, ils ont condamné l’étage, installant leur fille dans la petite pièce du bas et dormant dans le salon. A compter du 31 juillet 2021, ils ont pris à bail un appartement à [Localité 7], Monsieur [W] [R] pouvant télétravailler de manière provisoire. Ce dernier a ensuite perdu son emploi. Ils reprennent les calculs pour chaque période avec la valeur locative du bien mais aussi celle estimée de l’étage. Ils sollicitent ensuite un préjudice moral à hauteur de 10 000 euros pour les impacts au quotidien . Ils souhaitent également se voir rembourser les frais d’expertise qu’ils ont préfinancés à hauteur de 15 404,40 euros.

Répondant aux arguments des époux [X], les acquéreurs précisent que la clause exonératoire de la garantie des vices cachés ne saurait être efficiente compte tenu de la réalisation de travaux par les vendeurs eux-mêmes, ce qui est par ailleurs précisé dans ladite clause. Ils ajoutent que leurs vendeurs sont responsables des travaux réalisés par Madame [H] [I] par rapport à eux. Concernant le préjudice de jouissance, ils rappellent que si des travaux provisoires ont été nécessaires, cela prouve l’inhabilité de l’étage, lesdites mesures n’étant pas suffisantes notamment parce qu’une partie du plancher devait rester ouverte pour l’expertise. Les acquéreurs ajoutent que leur déménagement sur [Localité 7] n’était pas lié à un motif professionnel en l’absence de mutation, Madame [V] [N] ayant pu télétravailler et souhaitant se rapprocher de sa famille le temps que la maison soit habitable. La maison est toujours inhabitée (ni occupée, ni louée).

Répondant aux arguments de Madame [H] [I], Madame [V] [N] et Monsieur [W] [R] estiment que la prescription trentenaire évoquée pour soulever l’irrecevabilité des demandes, ne saurait prospérer s’agissant non d’une action réelle immobilière mais d’actions personnelles. Le point de départ en est donc l’action principale. Ils ajoutent que les demandes et fondements contractuels (garantie des vices cachés, obligation de délivrance conforme, responsabilité délictuelle), ne se heurtent à aucune prescription. Ils précisent par ailleurs qu’ils sont fondés à agir contre Madame [H] [I] sur les mêmes fondements que contre leurs propres vendeurs.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, Madame [S] [D] [T] [Y] épouse [X] et Monsieur [Z] [X] demandent au tribunal de :

— vu les articles 6, 9, 122 et 789 du code de procédure civile,

— vu les articles 1147 anciens et suivants du code civil ; vu les articles 1137 et suivants du code civil ; vu les articles 1240 et suivants du code civil ; vu les articles 1603 et suivants du code civil ; vu les articles 1641 et suivants du code civil,

A titre principal,

— se déclarer incompétent au profit du juge de la mise en état pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Madame [I], déclarer cette demande irrecevable et l’en débouter,

— débouter les consorts [N]-[R] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre des époux [X] formulées au visa des articles 1104, 1112-1, 1604 et 1641 du code civil,

A titre subsidiaire :

— débouter Madame [I] ainsi que Maître [O] et la SCP [O] ET FERRIEN de toutes leurs demandes dirigées contre les époux [X] ;

Dans l’hypothèse d’une condamnation éventuelle des époux [X],

— limiter la condamnation des époux [X] au titre des travaux réparatoires à la somme de 6 429,48 euros,

— Limiter la condamnation éventuellement accordée au titre du préjudice de jouissance à la période effective des travaux de reprise,

— ramener le préjudice moral des consorts [N]-[R] à de plus justes proportions,

— limiter la condamnation des époux [X] au titre des frais d’expertise à la somme de 2 212,07 euros ;

Et ce faisant,

— cantonner la condamnation des époux [X], à quelque titre que ce soit, dans la limite de 14,36%, correspondant au taux d’imputabilité retenu par l’expert judiciaire à leur encontre,

— condamner in solidum Madame [I] ainsi que Maître [O] et la SCP [O] ET FERRIEN à relever et garantir les époux [X] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre en principal, accessoires et intérêts au bénéfice des consorts [N]-[R],

En tout état de cause,

— condamner in solidum Madame [I] ainsi que Maître [O] et la SCP [O] ET FERRIEN à payer aux époux [X] la somme de 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre liminaire, les vendeurs s’opposent à la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Madame [H] [I] en raison de l’incompétence du tribunal, cette question devant être soulevée, de manière exclusive, devant le juge de la mise en état. Ils rappellent que l’action initiée par les époux [X] à l’encontre de Madame [H] [I] n’est pas une action réelle immobilière et partant n’est pas prescrite. Reprenant la modification des délais de prescription par la réforme du 17 juin 2008, ils déduisent que le point de départ de la prescription est le jour de la réalisation du dommage ou le jour où il a été révélé à la victime, soit au plus tôt le 23 avril 2019. En conséquence, l’action en responsabilité contractuelle engagée sur le non respect des obligations de délivrance, d’information et de conseil n’est pas prescrite, peu importe la date réelle des travaux de sorte que l’action, non fondée sur l’article 1792 du code civil n’est pas entachée de forclusion non plus.

A titre principal, les époux [X] sollicitent le débouté des demandes de leurs acquéreurs, reprenant des fondements évoqués.

Concernant la garantie des vices cachés alléguée à l’appui du seul rapport d’expertise judiciaire aux termes duquel il détermine des pourcentages d’imputabilité entre les parties selon les postes de préjudices, les époux [X] rappellent que si les défauts relevés sur la charpente et le plancher sont bien antérieurs à la vente, ils ne sont pas rédhibitoires. A ce titre, ils relèvent que l’expert judiciaire ne note aucun désordre structurel sur le gros oeuvre de la maison, que la structure du plancher était stable et qu’il n’a préconisé ni départ ni travaux provisoires. Ils ajoutent que le contrat de vente prévoit une exclusion de cette garantie. Seul pourrait y faire échec la mauvaise foi des époux [X], ce qui n’est pas démontré ni rapporté en l’espèce, eux-mêmes ayant le bien avec une désignation masquant la non-conformité de l’étage. Les époux [X] ne sauraient être tenus responsables pour les travaux effectués par Madame [H] [I]. Eux n’ont modifié que l’emplacement des escaliers et non l’aménagement des combles tel que cela ressort du schéma validé par l’expert. Enfin, les demandes sur ce fondement sont incompatibles avec celles formulées au visa des articles 1104 (bonne foi), 1112-1 (information) ou 1604 (délivrance) du code civil.

Concernant le fondement des articles 1104 et 1112-1 du code civil, les époux [X] rappellent que l’aménagement des combles a été effectué par Madame [H] [I], préalablement à leur propre acquisition du bien, par elle-même et son mari, sans faire appel à une entreprise et donc sans consolidation et sans respect des règles de l’art. Cette création d’un premier étage n’a pas été mentionnée dans l’acte de vente des époux [X] de sorte qu’ils ne pouvaient soupçonner les problématiques. N’étant pas eux-même au courant de la situation, ils étaient dans l’impossibilité d’informer leurs acquéreurs sur ces points. Concernant les travaux réalisés par leurs soins, ils ont actualisé la désignation du bien tel que cela ressort de l’acte, lesdits travaux ayant fait l’objet d’une autorisation administrative.

Concernant le fondement des articles 1137 et 1604 du code civil, les époux [X] insistent sur leur ignorance de la situation du bien ce qui exclut tout dol lequel nécessite l’utilisation de manoeuvres ou de mensonges pour tromper intentionnellement son co contractant. En l’espèce, les acquéreurs procèdent par voie d’affirmation sans rapporter la preuve ni matérielle ni intentionnelle d’un tel dol. Les époux [X] n’ont été informés des désordres provenant des travaux de Madame [H] [I] que par la présence procédure initiée par leurs acquéreurs. Ignorants, ils ont utilisé l’étage pendant les 12 années d’occupation avec leurs enfants. Ils précisent que l’expert a parfaitement noté que les travaux réalisés pendant l’occupation des époux [I] sont à l’origine des désordres et que le notaire a modifié la description sans indiquer cela. La description a ainsi été évolutive participant à la survenance du désordre. Concernant la délivrance conforme, ils rappellent que les acquéreurs disposent d’une action contre le vendeur initial, responsable de la situation.

Concernant le fondement de la garantie décennale, les époux [X] précisent à nouveau ne pas avoir effectué les travaux ayant donné lieu aux désordres.

Concernant une condamnation in solidum des défendeurs, ils rappellent qu’une telle condamnation ne peut être prononcée que si plusieurs parties ont participé à causer le même dommage ce qui n’est pas le cas en l’espèce. L’expert judiciaire, concernant les désordres relatifs à l’aménagement des combles, prévoit les imputabilités de Madame [H] [I] et du notaire mais pas des époux [X]. Ils précisent encore que l’expert a relevé que le déplacement de l’escalier n’a pas fragilisé la structure du plancher et que les démolitions de cloisons non porteuses telles que celle séparative dans le salon n’ont pas de lien avec les désordres liés à la charpente.

A titre subsidiaire, dans l’éventualité d’une condamnation des concluants, ils sollicitent un cantonnement des sommes mais également d’être garantis par leur vendeuse et le notaire.

* Concernant les travaux réparatoires, sur une somme totale de 44 744,06 euros retenue par l’expert, ce dernier n’a imputé que la somme de 6 429,48 euros aux époux [X] pour les escaliers. En outre, l’expert n’a pas retenu l’intégralité des devis de la société [P] pour 87 185,28 euros TTC, ceux-ci comprenant la réfection totale de la toiture et non la reprise exclusive de la panne faîtière au dessus de la chambre. En conséquence, les époux [X] ne pourront pas être condamnés à verser les sommes demandées par les acquéreurs, certaines ne les concernant pas et d’autres n’ayant pas été retenues par l’expert. Seule la somme de 6 429,48 euros pourrait éventuellement leur être imputée. Ils refusent également d’avoir à assumer le coût des travaux d’amélioration réalisés par les acquéreurs au cours de l’année 2023. Le doublement du chiffrage des demandes par les acquéreurs pour correspondre aux frais réels, n’est pas accepté par les époux [X], le devis du 27 juin 2021 ayant déjà été examiné et limité par l’expert. Selon eux, les demandeurs cherchent à faire accepter les devis non validés par l’expert pour voir assumer par les parties défenderesses les coûts de travaux d’amélioration et non seulement des travaux réparatoires.

Concernant le préjudice de jouissance, les époux [X] présentent une autre analyse rappelant que entre le 31 décembre 2018 et le 10 juin 2020, l’étage était habitable et qu’en juin 2020, lors de l’apparition d’un désordre, ce dernier a été constaté immédiatement par l’expert, lequel a autorisé les mesures provisoires. La condamnation d’une chambre à l’étage entre le 31 décembre 2018 et le 31 juillet 2020 n’est pas la conséquence d’un désordre mais d’un choix personnel des acquéreurs. La seule chose préconisée par l’expert était de moiser la panne faîtière, ce qui a été fait, de sorte que le bien ne présentait aucun danger. Suivant photographies, les époux [X] ajoutent que les travaux réparatoires et d’amélioration sont achevés depuis le 16 juin 2023. Quant au déménagement sur la ville de [Localité 7], il ne saurait être dû à une dangerosité de la maison mais procède donc d’un choix personnel. Le conseil des demandeurs a même pu préciser dans un courrier adressé à l’expert que cela faisait suite à une mutation professionnelle. En outre, il ressort du devis du 18 janvier 2023 et d’une annonce immobilière, que les demandeurs principaux projetaient la vente de la maison. Ainsi, les loyers payés à [Localité 7] ne sont pas un préjudice indemnisable faute de lien causal. L’expert judiciaire a d’ailleurs préconisé une perte d’usage des chambres de l’étage pendant la période des travaux uniquement, sans demander de condamner l’étage ni même de ne pas habiter le bien. Ainsi, si ce préjudice devait être retenu, il devrait être cantonné à la période effective des travaux et se voir appliquer la part d’imputabilité soit 14,36 %. S’il devait excéder cette période (un mois maximum), seuls Madame [H] [I] et le notaire devront être condamnés à l’indemniser.

Concernant le préjudice moral, les demandeurs n’apportent aucune précision, aucun élément de preuve, ni aucun élément de chiffrage de sorte qu’il faudrait le limiter dans le temps (période effective des travaux) et le cantonner à l’imputabilité retenue par l’expert (14,36%).

Concernant les frais d’expertise judiciaire, les époux [X] rappellent avoir réglé la somme de 2 000 euros venant donc en déduction de la somme totale de 15 404,40 euros TTC. En cas de condamnation à ce titre, il conviendra de limiter la somme à 2 212,07 euros (14,36%) dont il faudra déduire les 2 000 euros déjà consignés.

* Les époux [X] entendent voir la responsabilité de Maître [G] [O] et de la SCP dont il dépend, engagée en raison de la violation du devoir de conseil lui incombant sur le fondement de la responsabilité délictuelle, la responsabilité notariale étant statutaire. Ils rappellent que le notaire rédacteur d’actes doit éclairer les parties et assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il rédige ; partant, il ne peut se fier aux seuls dires des parties notamment quant à la consistance du bien et doit faire les recherches indispensables et nécessaires. L’acte de licitation de 1981 précisait bien qu’il n’y avait pas d’étage mais juste un grenier, ce qui n’a pas été précisé à l’acte de vente entre Madame [H] [I] et les époux [X]. Le notaire s’est abstenu d’examiner les titres du vendeur sur trente ans via les actes de vente. Étant donné la modification très substantielle de la désignation du bien, le notaire aurait du s’interroger, vérifier et prévenir les acquéreurs des risques encourus. Répondant aux arguments développés par le notaire et l’étude notariale, les époux [X] rappellent que n’a pas été déterminée l’obligation selon laquelle le notaire serait exonéré de mentionner les travaux ayant plus de 10 ans alors qu’il n’existe pas de garantie décennale en l’espèce mais des désordres persistants au-delà de 10 ans. Ensuite, ils reviennent sur la différence de désignation du bien entre l’acte de licitation de 1981 et l’acte de vente de 2005, le notaire devant alors mettre en doute les déclarations de la venderesse et ne pouvant se fonder sur elles seules pour établir l’acte. Enfin, il lui est reproché, non des mentions erronées, mais des mentions manquantes. Concernant le lien de causalité, les époux [X] rappellent que si la qualité des travaux est bien sans lien avec la rédaction de l’acte, le notaire se devait de les informer des conditions d’aménagement du grenier perdu. En ne le faisant pas, il les a privés de la possibilité de faire réaliser des diagnostics ou de renoncer à la vente. Les époux [X] n’ont pas été mis en mesure d’évaluer les risques techniques et juridiques de la situation. En conséquence, le notaire doit les garantir.

Enfin, Madame [H] [I] leur doit la même garantie, engageant sa responsabilité sur le fondement de l’ancien article 1147 du code civil (vente en 2005) et notamment sur la violation de son obligation de délivrance prévue aux articles 1603 et suivants du code civil. Cette obligation s’accompagne des obligations d’information et de conseil. Madame [H] [I] étant celle qui a réalisé les travaux litigieux ayant entraîné des désordres relevés par l’expert, elle se devait d’informer les acquéreurs des transformations effectuées et de la façon dont celles-ci avaient été faites. Elle a vendu le bien comme disposant d’un étage. Répondant aux écritures de cette dernière, les époux [X] précisent qu’elle ne fait que procéder par affirmation sans preuve ni démonstration et devra être déboutée. Les époux [X] considèrent que la clause d’exclusion est inapplicable en raison du fondement retenu qui est la responsabilité contractuelle et le défaut de délivrance si les combles sont habitables. Si par extraordinaire le tribunal considérait les combles comme inhabitables, la garantie des vices cachés serait acquise de manière subsidiaire dans la mesure où Madame [H] [I] a été réalisatrice de travaux et de mauvaise foi puisqu’elle a caché la transformation du grenier perdu en premier étage.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2024, Monsieur [G] [O], Notaire et la SCP [G] [O] ET FRANCOIS FERRIEN NOTAIRES ASSOCIES, demandent au tribunal de :

— vu l’article 771 et l’article 9 du code de procédure civile,

— juger Maître [O] et la SCP [G] [O] ET FRANCOIS FERRIEN NOTAIRES ASSOCIES recevables et bien fondés en leurs demandes,

— juger que Maître [O] et la SCP [G] [O] ET FRANCOIS FERRIEN NOTAIRES ASSOCIES n’ont commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité.

— juger qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la prétendue faute du notaire et les préjudices allégués.

En conséquence,

— débouter les consorts [N]/[R] de leurs demandes formulées à l’encontre de Maître [O] et de la SCP [G] [O] ET FRANCOIS FERRIEN NOTAIRES ASSOCIES,

— débouter les époux [X] de leur demande d’appel en garantie formulée à l’encontre de Maître [O] et de la SCP [G] [O] ET FRANCOIS FERRIEN NOTAIRES ASSOCIES,

— débouter Madame [I] de sa demande de condamnation à parts égales ou selon le taux de répartition retenu par l’expert.

— à titre subsidiaire, si par impossible le tribunal venait à entrer en voie de condamnation à l’encontre de Maître [O] et de la SCP [G] [O] ET FRANCOIS FERRIEN NOTAIRES ASSOCIES,

— limiter le montant de la condamnation de Maître [O] et de la SCP [G] [O] ET FRANCOIS FERRIEN NOTAIRES ASSOCIES à la somme de 11 494,37 euros,

en tout état de cause,

— condamner toute partie succombante dans le cadre de l’incident à verser à Maître [O] et de la SCP [G] [O] ET FRANCOIS FERRIEN NOTAIRES ASSOCIES la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner toute partie succombante aux dépens de l’incident.

Au titre du rappel de la procédure, Maître [G] [O] énonce que les demandes formulées à son encontre par les demandeurs principaux sont arrivées tardivement dans la procédure, tout comme celles de Madame [H] [I].

Les concluants rappellent que pour engager la responsabilité civile professionnelle d’un notaire, il faut démontrer un manquement à ses obligations professionnelles, un préjudice né, réel et certain ainsi qu’un lien de causalité direct. Ils estiment que tant les consorts [N]/[R] que les époux [X], à qui incombe la charge de la preuve, sont défaillants.

En premier lieu, ils dénient toute faute qui aurait pu être commise par les concluants et notamment quant à son devoir de conseil. Les jurisprudences visées par les époux [X] seraient inapplicables faute de problématique d’urbanisme. Entre la licitation du 24 mars 1981 et l’acte de vente du 7 janvier 2005, 24 ans se sont écoulés, la désignation pouvant évoluer sans que l’ensemble des travaux ne soient mentionnés et particulièrement ceux antérieurs à 10 ans par rapport à la garantie décennale. Le notaire a interrogé la venderesse sur la date des travaux et cette dernière a indiqué plus de 10 ans. Elle a confirmé cela devant l’expert judiciaire, datant les travaux d’entre 1984 et 1994. Ils rappellent que les acquéreurs n’ont pas sollicité de factures de travaux. Les parties étaient d’accord sur la désignation et le notaire n’avait pas à faire plus, n’ayant aucune raison de douter des déclarations. Ils n’avaient pas à se rendre sur place pour vérifier la qualité des travaux. La vérification sur titres suffit. Ils ajoutent que les époux [X] ont également réalisé des travaux impactant les mêmes zones sans émettre de protestation ou de doute. Ils ne se sont pas interrogé sur l’étage pendant leurs 12 années d’occupation. Ils énoncent également que l’expert a dépassé son cadre de compétence en mettant en cause le notaire et que ses conclusions devront être rejetées de ce fait. Quant aux demandeurs principaux, ils ne développent aucune argumentation contre le notaire et son étude et devront être déboutés. Quant à Madame [H] [I], se fondant sur les conclusions expertales dont il est demandé le rejet, elle ne pourra qu’être déboutée.

En second lieu, aucun lien de causalité ne saurait être retenu contre les concluants si d’aventure une faute était retrouvée. Il n’existe aucun lien de ce type avec les préjudices allégués par les consorts [N]/ [R]. Les malfaçons liées aux travaux des différents propriétaires sont sans lien avec l’acte, tout comme la qualité des travaux. Les époux [X] ont, en outre, réalisé des travaux par la suite. Le notaire et son étude rejettent également les préjudices retenus par l’expert et davantage ceux argués par les acquéreurs finaux. Subsidiairement, ils sollicitent une limitation des sommes prévues pour les travaux réparatoires. Concernant le préjudice moral, ils précisent que les demandeurs n’ont jamais mis l’expert en mesure de se prononcer sur ce point, ne lui donnant aucun élément à ce titre. L’expert n’a jamais relevé de dangerosité ni interdit des travaux provisoires et il est du seul choix des consorts [N]/[R] d’avoir d’abord condamné une chambre, puis l’étage et enfin d’avoir déserté l’habitation. Les précédents propriétaires ont pu y vivre sans aucun problème pendant plus de 30 ans. Le préjudice moral n’est pas justifié, les demandeurs principaux versant des attestations du médecin du travail sans contexte ni explications. Ils sont par ailleurs mal fondés en leurs demandes au titre des frais d’expertise alors que les époux [X] en ont payé une partie et qu’ils ne justifient pas du versement total de la somme.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 04 septembre 2024, Madame [H] [K] [M] [I] demande au tribunal de :

— vu les articles 2227, 1147, 1603 et suivants, 1792-1 du code civil,

A TITRE PRINCIPAL :

— juger irrecevables et mal fondées les demandes des consorts [N]/[R], ainsi que des époux [X] à l’encontre de Madame [I], eu égard au délai de forclusion.

— à défaut, juger que la clause d’exclusion de garantie de l’acte notarié du 07 janvier 2005 doit être appliquée au bénéfice de Madame [I], en l’absence de quelconques désordres pendant une durée de 47 ans.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— débouter les consorts [N]/[R] de l’intégralité de leurs demandes et moyens contraires, au titre d’une condamnation in solidum notamment à l’égard de Madame [I], eu égard à l’absence de lien contractuel et à la répartition des responsabilités entre plusieurs parties à l’instance.

— débouter en conséquence les époux [X] de leur demande à être relevés et garantis par Madame [I] pour les sommes éventuellement mises à leur charge dans le cadre de l’indemnisation des consorts [N]/[R].

— débouter Maître [O] et la SCP [G] [O] ET FRANCOIS FERRIEN NOTAIRES ASSOCIES de leurs demandes et moyens contraires à l’encontre de Madame [I].

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE :

— juger que le partage des responsabilités doit être effectué en parts égales entre les différentes parties défenderesses concernant le coût des travaux de reprise de la charpente et du plancher.

— juger à cet égard que la responsabilité du notaire doit être retenue.

— juger que le coût des travaux de reprise de l’escalier doit être mis à la charge exclusive des époux [X].

— débouter les consorts [N]/[R] de leur demande au titre du préjudice de jouissance, en l’absence de lien de causalité.

— réduire à de plus justes proportions la demande des consorts [N]/[R] au titre du préjudice moral.

— débouter les époux [X] de leurs demandes de cantonnement de responsabilité et de fixation de leur imputabilité à 14%.

— débouter les époux [X] de leur demande à être relevés et garantis par Madame [I] pour les sommes éventuellement mises à leur charge dans le cadre de l’indemnisation des consorts [N]/[R], eu égard à la répartition des responsabilités.

— débouter Maître [O] et la SCP [G] [O] ET FRANCOIS FERRIEN NOTAIRES ASSOCIES de leurs demandes et moyens contraires à l’encontre de Madame [I].

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

— juger que la répartition des responsabilités et des coûts de travaux de reprise doit être fixée conformément aux pourcentages évalués par l’expert judiciaire.

— juger à cet égard que la responsabilité du notaire doit être retenue.

— débouter les époux [X] de leur demande à être relevés et garantis par Madame [I] pour les sommes éventuellement mises à leur charge dans le cadre de l’indemnisation des consorts [N]/[R], eu égard à la répartition des responsabilités.

— débouter les consorts [N]/ [R] de leur demande au titre du préjudice de jouissance, en l’absence de lien de causalité.

— débouter Maître [O] et la SCP [G] [O] ET FRANCOIS FERRIEN NOTAIRES ASSOCIES de leurs demandes et moyens contraires à l’encontre de Madame [I].

— réduire à de plus justes proportions la demande des consorts [N]/[R] au titre du préjudice moral.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— condamner in solidum les consorts [N]/[R], les époux [X], Maître [O] et la SCP [O] FERRIEN, notaires associés, à payer à Madame [I] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Subsidiairement, réduire à de plus justes proportions la demande des consorts [N]/[R], la demande des époux [X] et la demande de Maître [O] ainsi que de la SCP [O] FERRIEN, notaires associés, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— juger que les frais d’expertise doivent être répartis en parts égales à la charge des parties succombantes.

— débouter les consorts [N]/ [R] de leur demande au titre des intérêts avec bénéfice d’anatocisme.

— statuer ce que de droit sur les dépens.

A titre principal, Madame [H] [I] soulève l’irrecevabilité des demandes au visa de l’article 2227 du code civil prévoyant que les actions réelles immobilières se prescrivent par 30 ans, les travaux ayant été réalisés avant. Elle précise que la date de construction du bien est 1954, qu’elle l’a acquis en 1981 et que des travaux de consolidation de la charpente ont été réalisés en 1984. Elle rappelle que durant toute son occupation, elle n’a subi aucun dommage concernant le grenier en partie aménagé, pas plus que les époux [X]. Elle explique que le litige concerne un droit réel s’agissant de la consistance du bien eu égard à la nature des combles. Selon elle, ce sont des combles aménagés et habitables, ce que confirme l’expert judiciaire en notant l’absence de danger et en ne préconisant à aucun moment un départ des lieux. L’action en garantie des vices cachés ne pourrait concerner que des combles inhabitables, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En conséquence, le point de départ de l’action est la délivrance du bien et non la connaissance du vice. Subsidiairement, Madame [H] [I] est de bonne foi et doit bénéficier de la clause d’exclusion de garantie prévue à l’acte de vente de 2005. La longue période sans difficulté plaide en sa faveur à ce titre. Elle ne s’explique pas que les époux [X] en demandent l’inapplication alors qu’ils sollicitent la même chose dans leur acte de vente de 2017. Enfin, elle rappelle que la garantie du constructeur d’ouvrage est applicable au particulier qui réalise lui-même les travaux. Le délai de 10 ans est un délai de forclusion qui peut être relevé d’office par le juge. La forclusion est acquise en l’espèce.

A titre subsidiaire, elle sollicite le débouté des demandeurs principaux en l’absence de tout lien contractuel et en raison de la répartition des responsabilités ; ainsi les époux [X] doivent être également déboutés de leur demande de garantie quant à l’indemnisation des demandeurs principaux.

A titre très subsidiaire et infiniment subsidiaire, elle rappelle tout d’abord le partage de responsabilité effectué par l’expert. Elle précise que les époux [X] ont eu connaissance de la situation des combles lors de la visite des lieux où ils ont été informés de leur aménagement. Ils ont eux-mêmes réalisé des travaux, la chambre avec douche et lavabo et grenier en partie devenant un palier, un dressing, un WC avec lavabo, deux chambres et grenier en partie. Ils ont également supprimé une chambre en rez-de-chaussée, procédé à la démolition de cloisons, des travaux en sous-sol, etc. Ainsi leur imputabilité ne saurait se limiter aux seuls escaliers. Sur le rapport d’expertise, elle indique ne pas être l’auteur de la suppression des contre fiches de la charpente et n’avoir déposé qu’une seule cloison posée dans les combles et reposant sur la cloison de la cuisine en dessous. Les travaux des époux [X], dont la dépose d’une cloison sans respect des règles de l’art, est également à l’origine des désordres. La division en trois lui parait ainsi plus pertinente. Donc à titre très subsidiaire, elle sollicite la division en trois des différentes condamnations et à titre infiniment subsidiaire, l’application du pourcentage de l’expert.

Ensuite, concernant la responsabilité du notaire, elle estime que l’expert l’a retenue à bon escient, ce dernier ayant une obligation de vérification et d’information. Elle précise ne rien lui avoir dissimulé sur les travaux réalisés mais que sa bonne foi n’exonère pas le notaire de sa responsabilité partielle en l’espèce.

Puis, elle sollicite le rejet des demandes d’indemnisation des consorts [N]/[R], rappelant l’absence de lien contractuel entre elle et eux et que la répartition exclut une condamnation in solidum ; concernant le préjudice de jouissance, elle rappelle que l’expert n’a préconisé aucun départ du bien et que les pièces démontrent un déménagement pour choix personnel (mutation), les explications des demandeurs se heurtant aux éléments produits. Les éléments de calcul sont par ailleurs non pertinents et le montant du préjudice dépasse le montant des réparations. L’expert avait envisagé un préjudice de jouissance de trois mois, soit le temps des travaux et ils ne lui ont fourni aucun élément pour se prononcer. Les loyers payés ne sont pas indemnisables faute de lien causal. Le préjudice moral n’est quant à lui pas justifié. Le devis de la société [P] a clairement été écarté par l’expert et ne peut pas être retenu.

Enfin, elle demande le rejet des demandes des époux [X] à son encontre en raison de la division des responsabilités faites par l’expert qui ne permet pas de faire d’appel en garantie. En outre, ils ne sauraient être tenus qu’aux frais de l’escalier.

Elle demande à ce que les sollicitations au titre de l’article 700 du code de procédure civile soient ramenées à de plus justes proportions et que les frais d’expertises soient réparties entre les succombants.

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Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 19 décembre 2024, l’audience de plaidoiries s’est tenue 6 janvier 2025, et les conseils des parties ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 10 mars 2025.

MOTIVATION

1/ sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription et de la forclusion

L’article 122 du code de procédure civile précise : “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

L’article 123 du même code indique : “les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages et intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt”.

L’article 789 du même code prévoit expressément : “Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° statuer sur leurs exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge; (…)

6° statuer sue les fins de non-recevoir. (…)

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou ne soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état”.

Il résulte de la combinaison de ces articles que si une irrecevabilité pour prescription ou forclusion d’une des nombreuses actions engagées, est potentiellement encourue dans ce litige, la demande aurait dû être portée devant le juge de la mise en état, seul compétent pour trancher ce point particulier du litige.

En conséquence, les demandes formulées à ces titres par Madame [H] [I] seront rejetées comme irrecevables pour avoir été portées devant la mauvaise juridiction.

2/ sur le fond

L’article 9 du code de procédure civile prévoit: “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’espèce, la partie demanderesse se fonde sur la simple possible imputabilité de postes de préjudices réalisée par l’expert judiciaire pour en déduire la responsabilité des parties défenderesses dans les désordres relevés invoquant de multiples fondements sans faire la moindre démonstration ni rapporter le moindre élément de preuve. Elle n’explique pas en quoi les fondements peuvent prospérer et sont pertinents, ces derniers étant étalés sans hiérarchie. Or, les conclusions expertales ne dispensent pas les demandeurs de la démonstration que ce que l’expert a pu relever s’accorde avec tel ou tel fondement juridique et en quoi cela est prouvé et pertinent. Les conclusions expertales sont par ailleurs discutées entre les parties et ne tranchent pas le fond du droit.

Ainsi, invoquant pèle-mêle de multiples fondements légaux sans aucune distinction, elle ne démontre aucunement en quoi tel ou tel fondement s’appliquerait au litige en cause :

— Elle évoque la garantie des vices cachés sans préciser en quoi les désordres relevés par l’expert seraient à la fois antérieurs à la vente, cachés et rédhibitoires. Elle se contente de préciser que les vendeurs ne peuvent s’exonérer de cette garantie par la clause insérée à l’acte en ce sens dans la mesure où ils ont réalisé des travaux, là encore sans préciser lesdits travaux et s’ils seraient constitutifs d’un vice caché reproché.

— la partie demanderesse énonce également l’absence de délivrance conforme prétendant que le niveau 1 est inhabitable sans démontrer par des éléments de preuve et de fait cette assertion contestée.

— les acquéreurs soutiennent ensuite que l’obligation d’information sur les travaux n’a pas été faite par les vendeurs et que ces derniers seraient coupables de dol, là encore sans démontrer l’absence d’information, sans démontrer la qualité de l’information attendue, sa nature et encore moins la moindre manoeuvre ou intention dolosive.

— la partie demanderesse énonce également la garantie décennale dont serait redevable les vendeurs, là encore sans aucun élément sur les travaux, leur date, leur mauvaise réalisation, etc.

— enfin et de la même manière, elle évoque la responsabilité délictuelle du notaire sans démonstration de faute à son égard, d’un préjudice en lien avec cette faute non étayée. Elle agit de même avec la venderesse originaire évoquant une chaîne contractuelle voire une responsabilité délictuelle à leur encontre sans démontrer la matérialité de la chaîne de contrat ni même de faute, de lien causal et de préjudices en lien.

En conséquence, faute de démonstration juridique, de preuves et alors qu’il n’appartient pas au tribunal de deviner les éléments, les demandeurs seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

3. Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [V] [N] et Monsieur [W] [R] succombent à l’instance et seront condamnés aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont la partie avancée par les époux [X] qui pourront en obtenir le remboursement.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. (…) Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [V] [N] et Monsieur [W] [R], parties succombantes, seront condamnés à régler Madame [S] [Y] épouse [X] et Monsieur [Z] [X], une somme qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

Il convient par ailleurs, de les condamner également à régler à Madame [H] [I] la somme de 1 000 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP [G] [O] ET FRANCOIS FERRIEN et Monsieur [G] [O] ne formulent de demande à ce titre que pour l’incident qui a déjà été tranché, de sorte qu’ils ne font pas de demande au fond.

PAR CES MOTIFS

DÉBOUTE Madame [H] [I] de ses demandes d’irrecevabilité pour cause de prescription ou de forclusion ;

DÉBOUTE Madame [V] [N] et Monsieur [W] [R] de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNE Madame [V] [N] et Monsieur [W] [R] à payer à Madame [S] [Y] épouse [X] et à Monsieur [Z] [X] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [V] [N] et Monsieur [W] [R] à payer à Madame [H] [I] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Madame [V] [N] et Monsieur [W] [R] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. A ce titre, les CONDAMNE à rembourser à Madame [S] [Y] épouse [X] et à Monsieur [Z] [X] la somme de 2 000 euros versée en régie par leurs soins.

Ainsi jugé le 10 mars 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY