DU 15 Octobre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00172 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OHQ6

Code NAC : 72A

S.C.I. AGFL

C/

S.A.R.L. KRITE Prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, et actuellement [Adresse 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. AGFL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphanie DUGOURD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 344, M^e Estelle MADRAY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 27

DÉFENDEUR

S.A.R.L. KRITE Prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, et actuellement [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Christelle NICLET-LAGEAT de la SCP BOQUET-NICLET-LAGEAT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 155

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Débats tenus à l’audience du : 24 septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 15 Octobre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 29 septembre 2010, la société AGFL a consenti un bail commercial à la société KRITE, portant sur un local commercial formant le lot n°2 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 5] pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de

24.000 euros.

Par ordonnance du 20 septembre 2021, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de PONTOISE a déclaré l’expropriation immédiate, pour cause d’utilité publique, au profit de la SNCF, d’un ensemble de lots comprenant, notamment le lot n°2 loué à la société KRITE depuis le 29 septembre 2010.

Par jugement en date du 30 juin 2023, le juge de l’expropriation du tribunal judicaire de PONTOISE a fixé l’indemnité due par la SNCF à la société AGFL pour dépossession de ses locaux, qui sera payée le 6 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2025, la société AGFL a fait assigner en référé la société KRITE devant le tribunal judiciaire de PONTOISE sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois et la mise en place d’un calendrier de procédure, l’affaire a été appelée en dernier lieu à l’audience du 24 septembre 2025 à laquelle les parties ont comparu.

Aux termes de ses conclusions développées oralement et visées à l’audience, la société AGFL demande au juge des référés de :

CONDAMNER la société KRITE à verser à titre provisionnel la somme de 19.246,59 euros TTC, majorée des frais de recouvrement de 40 € pour chaque impayé ainsi que des intérêts de retard à hauteur de 3 fois le taux d’intérêt légal en vigueur, conformément aux dispositions légales applicables,

CONDAMNER la société KRITE à payer à la société AGFL la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions développées oralement et visées à l’audience, la société KRITE demande au juge des référés de :

SE DECLARER incompétent par suite de l’existence d’une contestation sérieuse,RENVOYER les parties à mieux se pourvoir au fond, par devant le tribunal de Pontoise,A titre subsidiaire,

DECLARER qu’il n’y a pas lieu à référé,DECLARER la demanderesse à la présente procédure irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et l’en débouter,ACCUEILLIR la société KRITE en sa demande reconventionnelle,CONDAMNER la société AGFL à payer à la société KRITE la somme de 12 460,72 euros au titre du trop-perçu de loyer,

A titre infiniment subsidiaire,

OCTROYER 24 mois de délais de paiement à la société KRITE pour s’acquitter du paiement des sommes auxquelles elle serait condamnée,En tout état de cause,

CONDAMNER la société AGFL à payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER la société AGFL aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 15 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur la recevabilité de la demande en paiement des taxes foncières et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la recevabilité de la demande en paiement des taxes foncières

La société AGFL sollicite une somme provisionnelle de 10.856,92 € TTC correspondant aux taxes foncières de 2019 et 2020, en soutenant que ses demandes ne sont pas prescrites, le délai de prescription ayant commencé à courir à compter de la date de régularisation des charges et impôts, soit en l’espèce le 1er août 2023 selon l’extrait de compte versé aux débats.

Elle expose également que le service des impôts fonciers commet depuis de nombreuses années une erreur manifeste quant à la personne destinataire des appels de taxes foncières, lesquels sont adressés à la SCI JOROSA, expliquant la régularisation effectuée en 2023. Elle soutient qu’elle n’a pris connaissance de cette erreur qu’en 2023 et qu’elle a adressé diverses réclamations au service des impôts fonciers dès le 3 octobre 2024 aux fins de régularisation de l’avis d’imposition de l’année 2024 mais aussi ceux des années précédentes.

En réponse la société KRITE prétend, au visa des articles 2224 du code civil et 1415 du code général des impôts que les sommes dues au titre des taxes foncières 2019 et 2020 sont prescrites, l’assignation de la société AGFL ayant été délivrée le 10 février 2025.

Elle soutient que les erreurs commises par le service des impôts fonciers ne sauraient justifier la régularisation tardive de la société AGFL qui connaissait parfaitement les faits lui permettant de solliciter le règlement de ces impôts auprès du preneur, et ce d’autant qu’elle reconnait avoir connaissance depuis de nombreuses années des erreurs commises par l’administration fiscale.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est constant que l’action en paiement du loyer commercial et de ses accessoires ne dérive pas du statut des baux commerciaux et n’est pas exercée en vertu des dispositions correspondantes du code de commerce. Il en va ainsi, y compris, lorsqu’un accessoire de loyer n’entre pas dans le champ des charges normalement répercutées sur le preneur, telle la taxe foncière.

S’il est admis en matière de charges locatives, que le point de départ du délai de prescription est constitué par la date de régularisation prévue par le bail, tel n’est pas le cas de la taxe foncière.

En effet, le point de départ de ce délai quinquennal court à compter de la date à laquelle le bailleur est en mesure de répercuter les accessoires de loyer litigieux sur le preneur, à savoir la date à laquelle la taxe foncière est appelée par l’administration fiscale.

Par ailleurs, il résulte de l’extrait de compte versé aux débats que les sommes appelées au titre des taxes foncières le 31 août 2023 correspondent à une facturation et non pas à une régularisation.

En l’espèce la taxe foncière 2019 ayant été mises en recouvrement le 31 août 2019 puis adressée à la SCI JOROSA le 11 septembre 2019, l’action correspondante était prescrite quand la société AGFL a assigné la société KRITE en paiement devant le juge des référés par assignation du 10 février 2025.

En revanche la taxe foncière 2020 ayant été mise en recouvrement le 31 août 2020 puis adressée à la SCI JOROSA le 22 septembre 2020, l’action en paiement de cette taxe foncière n’était pas prescrite le 10 février 2025.

Si la société AGFL fait valoir qu’elle a eu connaissance tardivement des erreurs commises par l’administration fiscale, elle ne le démontre pas. En effet, les premières réclamations datent du 14 octobre 2024 alors que la facturation date du 31 août 2023. De surcroit, il convient de souligner que la société AGFL et la SCI JOROSA ont le même gérant, à savoir Mme [H] [Y] et les mêmes associés, de sorte que la demanderesse ne peut valablement faire valoir qu’elle n’a pu régulariser les taxes foncières auprès de la société KRITE qu’en 2023.

Dès lors, la demande en paiement de la taxe foncière 2020 est recevable tandis que celle portant sur la taxe foncière 2019 est irrecevable car prescrite.

Sur la recevabilité de la demande en paiement des indemnités d’occupation

La société AGFL sollicite une somme provisionnelle de 6 025,77 € TTC au titre de l’occupation sans droit ni titre de la société KRITE pour la période du 20 septembre 2021, date de l’ordonnance d’expropriation, au 6 novembre 2023, date de paiement de l’indemnité d’expropriation. Elle soutient que l’action en paiement d’une indemnité d’occupation n’est pas fondée sur les baux commerciaux mais sur sa position d’occupant sans droit, ni titre, de sorte que le délai de prescription est quinquennal.

La société KRITE prétend quant à elle que l’action en paiement des indemnités d’occupation est biennale car elle relève du statut des baux commerciaux, de sorte que la société AGFL ne saurait réclamer le paiement des indemnités d’occupation antérieures au 10 février 2023, la demande étant prescrite.

Aux termes de l’article L. 222-2 du code de l’expropriation, l’ordonnance d’expropriation pour cause d’utilité publique éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 29 septembre 2010 a été résilié par l’effet de l’ordonnance d’expropriation rendue le 20 septembre 2021 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de PONTOISE.

Le bail étant résilié, la société KRITE est devenu occupante sans droit ni titre des lieux et redevable d’une indemnité d’occupation qui relève du droit commun de l’article 2224 du code, et non du régime spécial de l’article L145-28 du code de commerce applicable aux actions exercée en vertu du statut des baux commerciaux.

Dès lors, la demande la demande en paiement des indemnités d’occupation est recevable.

Sur la demande principale de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

La société AGFL sollicite le paiement provisionnel de la somme de 19 246,59 euros au titre de l’arriéré de taxe foncière, des impayés de charges, de loyers et d’indemnités d’occupation.

La société KRITE allègue quant à elle de l’existence de contestations sérieuses sur l’ensemble des montant appelés.

S’agissant de la provision au titre des taxes foncières impayées

La société AGFL soutient que le preneur est redevable de la moitié du montant de la taxe foncière, majorée de la TVA et des frais de gestion en vertu des dispositions du bail. Elle rappelle les règles applicables à la refacturation de la taxe foncière majorée de la TVA et fait valoir que les frais de gestion font partie intégrante du montant de calcul de la taxe foncière, de sorte qu’ils n’ont pas été mis à la charge de la société KRITE arbitrairement par la société AGFL. De plus, elle soutient que la société AGFL est bien la propriétaire du bien situé [Adresse 6] dont elle fait la déclaration via le formulaire 2072 des impôts chaque année.

La société KRITE soutient en réplique que les avis de taxes foncières produits sont adressés à la SCI JOROSA et que la société AGFL ne démontre pas avoir réglé ces sommes, ni même en être redevable.

Elle observe que la société AGFL produit des correspondances entre elle et l’administration fiscale visant à rectifier les avis d’imposition de 2024 mais pas ceux des années précédentes. Elle en conclut qu’elle n’est pas redevable d’un remboursement d’impositions foncières d’une société tierce.

Elle fait valoir subsidiairement qu’elle ne s’est jamais engagée contractuellement à régler la TVA sur la taxe foncière et les frais de gestion, de sorte qu’elle n’est redevable que de 50% du montant des taxes foncières des années 2021 à 2023, soit la somme de 5 308,50 euros.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre les parties stipule dans son article 8/ Impôts et taxes : « le preneur satisfera à toutes les charges de ville et de police dont les locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière à ce que le bailleur ne puisse être aucunement inquiété ni recherché à ce sujet, et notamment il acquittera les contributions personnelles et mobilières, taxes locatives, taxes professionnelles et impositions foncières à hauteur de 50% de leur montant, tant pour les propriétés bâties que non bâties pour la totalité du bâtiment et tous autres impôts créés ou à créer qui pourraient être légalement à sa charge et dont les propriétaires pourraient être responsables (…)

Il est expressément stipulé que les impositions foncières seront supportées par le preneur à hauteur de 50% de leur montant. Elles seront facturées par le bailleur au preneur qui devra en effectuer le remboursement audit bailleur, dans un délai de quinze jours, à première demande de celui-ci. »

Aux termes de son article LOYER : OPTION TVA, le bail stipule que « le présent bail sera soumis à la Taxe sur la Valeur Ajoutée, le loyer ci-dessus fixé s’entendant hors taxes. En conséquence, le bailleur devra faire les déclarations nécessaires quant à l’assujettissement de ce bail à la Taxe sur la Valeur Ajoutée qu’il devra facturer au preneur, en sus du loyer ci-dessus fixe. »

Il résulte des avis de taxes foncières produits que ceux-ci concernent bien l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4]. Il importe peu que ces avis aient été émis au nom de la SCI JOROSA dès lors que la société AGFL est la propriétaire, ce dont elle justifie. En outre, la société KRITE ne peut exiger la preuve que la AGFL a bien réglé les sommes sollicitées par la direction générale des finances publiques dans la mesure où dans ses relations avec le bailleur, il n’est pas contestable qu’elle doit payer la taxe foncière.

Il résulte de la motivation supra que l’action en paiement de la taxe foncière 2019 est prescrite.

S’agissant des taxes foncières 2020 à 2023, il n’est pas contestable que la société KRITE, en vertu des termes du bail, devait s’acquitter des sommes appelées à ce titre. Il n’est pas non plus contestable que le bail est soumis à la TVA, de sorte que la facturation des taxes foncières majorées de la TVA est conforme aux dispositions du bail et l’obligation de la société KRITE de les régler ne fait l’objet d’aucune contestation sérieuse.

En revanche, s’agissant des frais de gestion, ceux-ci ne sont pas explicitement mentionnées dans l’article 8/ Impôts et taxes du bail conclu entre les parties. Or, il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter les clauses du bail.

Il existe donc une contestation sérieuse à ce titre et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision relative aux frais de gestion.

En conséquence, et au vu des pièces produites, il n’est pas sérieusement contestable que la société KRITE est redevable de la somme totale de 8 .745,60 euros au titre des taxes foncières impayées majorées de la TVA, décomptée comme suit :

TF 2020 : 1 967,40 euros (3279/2*20% TVA)TF 2021 : 2 098,80 euros (3498/2*20% TVA)TF 2022 : 2 231,40 euros (3719/2*20% TVA)TF 2023 : 2 448,00 euros (4080/2*20% TVA)

S’agissant de la provision au titre des charges

La société AGFL sollicite une somme de 560,26 euros au titre des charges impayées. Elle fait valoir que la société KRITE n’a jamais procédé au règlement provisionnel de la somme mensuelle de 50 euros.

La société KRITE soutient en réplique que la société demanderesse vise des régularisations de charges pour les années 2019, 2020 et 2021 à hauteur de 551,21 euros et non 560,26 euros comme invoqué dans ces dernières écritures. Elle fait valoir que les provisions versées sont supérieures aux charges réelles et que la société AGFL ne démontre pas qu’elle doit rembourser ou compenser quelconque somme au titre des charges de copropriété.

En l’espèce, le bail commercial stipule dans son article 8/ Impôts et taxe : « Le règlement des charges se fera par le versement d’une provision fixée à la somme de 50 euros.

Il sera procédé à une régularisation en fin d’exercice et la provision sera réactualisée chaque année en fonction des dépenses réellement engagées. Si, en fin d’année, les provisions versées se révèlent inférieures aux charges réelles, le preneur s’engage à rembourser, sur premier appel du bailleur, toutes les sommes qui seront nécessaires pour compenser le montant total des charges réelles et la provision sera réajustée en conséquence. »

Il résulte du décompte des soldes impayées produit par la société AGFL (pièce 12) que des sommes ont été appelées au titre de la régularisation sur charges pour les exercices 2019, 2020 et 2021 pour un montant total de 551,21 euros.

La société AGFL verse également les décomptes de charges de copropriété pour les exercices 2019, 2020 et 2021 qui laissent apparaitre les éléments suivants :

Pour l’exercice 2019 : une somme de 94,80 euros est appelée avec le libellé « NOUVELLE CHARGES GENERALES » pour le local commercial (lot n°611) mais le solde du copropriétaire des lots n°287 et n°611 est créditeur à hauteur de 551,85 euros,Pour l’exercice 2020 : une somme totale de 236,84 euros est appelée avec les libellés « NOUVELLE CHARGES GENERALES » et « ASSURANCE AG 26/10/2021 » pour le local commercial (lot n°611) mais le solde du copropriétaire des lots n°287 et n°611 est créditeur à hauteur de 394,01 euros,Pour l’exercice 2021 : une somme totale de 228,93 euros est appelée avec les libellés « CHARGES GENERALES AG 26.10.21 », « NOUVELLE CHARGES GENERALES » et « ASSURANCE AG 26/10/2021 » pour le local commercial (lot n°611) mais le solde du copropriétaire des lots n°287 et n°611 est créditeur à hauteur de 933,70 euros.

Si la société KRITE ne démontre pas avoir versé la provision mensuelle sur charges de 50 euros prévue au bail commercial, la société AGFL ne justifie pas non plus que la provision sur charges fixée contractuellement se révèle inférieure aux charges réelles.

Bien au contraire, les pièces versées aux débats démontrent que le solde sur les exercices 2019, 2020 et 2021 est créditeur. De surcroit, les décomptes de charges de copropriété concernent les lots n°287 et n°611, de sorte que la répartition des charges entre les deux lots est indéterminée ainsi que les sommes versées à titre provisionnel pour chaque lot.

Il existe donc une contestation sérieuse à ce titre et dans ces conditions, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement à titre provisionnel des charges de copropriété.

S’agissant de la provision au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées

La société AGFL rappelle que le bail prévoyait un loyer mensuel de 2 000 € HT/HC et une indexation annuelle basée sur l’ICC du T4 2010.

Elle fait valoir que cet indice est toujours un indice valable et régulièrement utilisé pour les baux commerciaux. Elle expose que la société KRITE a procédé dans un premier temps au règlement des loyers indexés, de sorte qu’elle avait accès à l’information annuelle de révision du loyer via son espace client auprès de l’agence SERGIC.

Elle sollicite ainsi une somme provisionnelle de 1 803,64 euros au titre du reliquat de loyers impayées sur 2020/2021. Par ailleurs, elle rappelle qu’à compter de l’ordonnance d’expropriation, les loyers ont été substitués par des indemnités d’occupation et sollicite à ce titre la somme provisionnelle de 6 025,77 euros au titre des indemnités d’occupation impayées depuis septembre 2021 tout en reconnaissant que la société SERGIC a commis une erreur de gestion et a indûment facturé certaines sommes à la société KRITE qui n’a pas réglé les sommes appelées, ni celles dont elle était astreinte in fine.

La société KRITE soutient quant à elle, au visa de l’article L.145-34 du code de commerce et au regard de l’article REVISION DU LOYER du bail que les parties n’ont jamais entendu réviser annuellement le loyer et qu’au 1er octobre 2019, le loyer annuel hors charges et hors taxe était de 24 000 euros, soit 2 000 euros par mois HT et HC.

Elle fait valoir que la clause de révision du loyer est restée identique lors de son renouvellement, sauf que l’ICC prévu initialement a été substitué par l’ILC.

Elle expose également que le loyer pouvait être révisé tous les trois ans à compter du renouvellement du bail, soit le 1er octobre 2019 et le 1er octobre 2022, à condition que le bailleur ait adressé sa demande par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandé avec accusé de réception, ce qu’elle ne démontre pas.

Elle soutient que les téléversements exercés sur l’espace client ne sauraient se substituer à un acte extra judiciaire ou une lettre recommandée avec avis de réception. Elle indique également qu’il n’est pas démontré qu’elle ait eu accès à cet « espace client ». Elle considère que le loyer HT entre le 1er octobre 2019 et le 1er octobre 2022 ne pouvait excéder 2 000 euros car aucune révision du loyer n’a été sollicitée. S’agissant du loyer HT à compter du 1er octobre 2022, elle le fixe à 2 067 euros en se fondant sur l’ILC du T2 2019 et l’ILC du T2 2022. Au regard de ces éléments, elle prétend que la société AGFL a illégitimement sollicité et perçu la somme de 12 460,72 euros, et entend solliciter à titre reconventionnel le paiement de cette somme au titre de l’indu.

Il résulte des pièces versées aux débats que la société KRITE a versé au moins la totalité des loyers dus non indexés.

Selon l’article L. 145-39 du code de commerce, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile (ou clause d’indexation automatique), la révision du loyer peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, celui-ci se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

La clause d’indexation est la clause par laquelle les parties définissent la révision conventionnelle du loyer. Une telle clause permet d’échapper aux contraintes de la révision triennale légale prévue par l’article L.145-38 du Code de commerce. Ainsi, la clause d’indexation fait varier le prix du loyer, de manière automatique, sans formalisme, selon une périodicité librement définie et en fonction de la variation d’un indice.

En l’espèce, le bail contient une clause REVISION DU LOYER qui stipule « Conformément aux dispositions des articles L.145-37 et L.145-38 du code de commerce, le loyer du présent bail pourra être révisé, à la demande de l’une ou l’autre des parties, à l’expiration d’une première période triennale suivant la date d’entrée en jouissance, puis ultérieurement à l’expiration de chaque période triennale suivant la dernière date de révision. La demande devra être faite par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Le loyer sera révisé en plus ou en moins proportionnellement aux variations qu’aura enregistré pendant la même période l’indice « coût de la construction » tel qu’il est publié trimestriellement par l’I.N.S.E.E. La valeur de l’indice de référence sera celle de l’avant dernier trimestre civil précédent celui de l’entrée en jouissance ou de la dernière révision.

La valeur de l’indice de révision sera celle de l’avant dernier trimestre civil précédent la date de demande qui, par ailleurs, déterminera la date d’effet de la révision elle-même ainsi que la fixation du nouveau loyer. (…) »

Il résulte des termes de cette clause que le loyer sera révisé en fonction du taux de variation de l’ICC, toutefois il n’est pas prévu de périodicité. En outre, son intitulé semble se rapporter uniquement à la révision du loyer et non à une indexation. Ainsi, cette clause n’apparait pas manifestement comme une clause d’indexation ou clause d’échelle mobile, de sorte que sa nature, son application et son fonctionnement nécessitent une interprétation du contrat.

Or, il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter les clauses d’un contrat commercial et il existe une contestation sérieuse à ce titre.

De surcroit, la société KRITE ne démontre pas que le formalisme de la révision triennale prévu au contrat de bail commercial a été respecté et appliqué par les parties.

En raison de l’existence de contestations sérieuses, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées et la demande reconventionnelle de provision de la société KRITE au titre des loyers indûment versés.

En conséquence, l’obligation de la société KRITE n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 8 .745,60 euros au titre des impayés de taxes foncières majorés de la TVA pour les années 2020 à 2023.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

L’article D.441-5 du code de commerce dispose que le montant de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement prévue au II de l’article L. 441-10 est fixé à 40 euros.

Or, les demandes tendant à voir majorer l’intérêt au taux légal à hauteur de trois fois le taux d’intérêt légal en vigueur et relative aux frais de recouvrement de 40 euros par impayé apparaissent manifestement excessives et contestables, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Dès lors, il conviendra de condamner la société KRITE par provision au paiement de la somme de 8 745,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La société KRITE sollicite des délais de paiement en faisant valoir que sa situation financière ne lui permet pas de payer les sommes réclamées. Elle expose que son bilan 2023 laisse apparaitre un bénéfice de 7 273 euros et qu’à la suite du décès du dirigeant de la société AGFL, celle-ci a été radiée par le greffe, rendant toute communication impossible avec le bailleur. Elle précise que ce n’est qu’à la reprise de la société par ses héritiers que ces derniers ont formé des demandes extrêmement importantes au titre de prétendus arriérés de loyer.

Or, il ressort des pièces produites que la société KRITE n’établit pas la preuve des difficultés financières alléguées et ne démontre pas avoir procédé à des efforts de paiement en vue de l’apurement de sa dette.

Dès lors, et compte tenu des délais de fait dont la société KRITE a déjà bénéficié, il ne sera pas fait droit à la demande de délais.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société KRITE, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société AGFL le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société KRITE à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande de paiement de la taxe foncière 2020 et la demande de paiement des indemnités d’occupation ;

DECLARONS irrecevable la demande en paiement de la taxe foncière 2019 par l’effet de la prescription ;

CONDAMNONS la société KRITE à payer à la société AGFL la somme provisionnelle de 8.745,60 euros au titre des impayés de taxes foncières majorés de la TVA pour les années 2020 à 2023, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

REJETONS la demande subsidiaire de délais de paiement ;

CONDAMNONS la société KRITE au paiement des dépens ;

CONDAMNONS la société KRITE à payer à la société AGFL la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 15 Octobre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT