TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 08 Août 2025

N° RG 24/03571 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K7NT

Jugement du 08 Août 2025

N° : 25/667

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[Y] [F]

[U] [L]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e LEMONNIER

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [F] et à Mme [L]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 08 Août 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 09 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 08 Août 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [Y] [F]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparant en personne

Mme [U] [L]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2020, M. [C] [P] a consenti, par l’intermédiaire de son mandataire SOLIHA, un bail d’habitation à M. [Y] [F] et Mme [U] [L] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des locataires par acte séparé conclu le 1er octobre 2020.

Des loyers étant restés impayés, la garantie de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été activée.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023, la société cautionnaire a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 869.72 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [F] et Mme [U] [L] le 26 octobre 2023.

Par assignation du 15 mai 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de la dette locative.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 décembre 2024. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à plusieurs reprises pour être retenue à l’audience du 9 mai 2025.

A cette date, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu représentée par son conseil.

Soutenant oralement les termes de son assignation, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants, 2305 et suivants du Code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle sollicite :

— de déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ou, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— d’ordonner l’expulsion de M. [Y] [F] et Mme [U] [L] et de tous occupants du logement de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique,

— de condamner solidairement M. [Y] [F] et Mme [U] [L] à lui payer les sommes suivantes :

Sous réserve de la production d’une quittance subrogative, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égale à celui du loyer contractuel et des charges, à compter de la résiliation du bail,2.983,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que suite à divers incidents de paiement, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution et qu’elle se trouve par suite subrogée dans les droits de celui-ci. Elle relève que les locataires sont, selon les termes du contrat engagés, solidairement et qu’ils n’ont pas régularisé les impayés dans les suites du commandement de payer. Elle estime justifier du montant de sa créance par la production des quittances subrogatives.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES relève que seul le loyer du mois de mars 2025 a été intégralement réglé.

Elle remarque que malgré le dépôt d’un dossier de surendettement, aucune recevabilité n’a été prononcée faute pour les débiteurs d’avoir produit tous les justificatifs demandés.

A l’audience de renvoi, M. [Y] [F] et Mme [U] [L] ont comparu en personne.

Ils sollicitent des délais de paiement et proposent de verser 124 euros par mois. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux pendant les délais ainsi accordés.

Ils confirment que le dossier adressé à la commission de surendettement était incomplet mais affirment avoir renvoyé les documents demandés. Ils exposent avoir fait des demandes pour obtenir un logement plus adapté à leur situation mais être dans l’attente de propositions. M. [F] indique avoir trouvé un emploi en intérim et Mme [L] espère, dans les suites de problèmes de santé, pouvoir exercer à mi-temps thérapeutique.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, il convient de relever que le contrat de cautionnement conclu entre le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES rappelle en son article 8 que “(…) dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation (…)".

La société cautionnaire verse aux débats les quittances subrogatives justifiant des paiements effectués au titre de la garantie en lieu et place du locataire.

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur et est, en conséquence, en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire fondée sur les impayés de loyers.

De plus, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, et notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en son article VIII une clause résolutoire fixant le délai de paiement, après un commandement de payer, à deux mois.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 25 octobre 2023. Ce commandement reprenait les dispositions légales et la clause résolutoire prévue au contrat.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 869.72 euros n’a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La société cautionnaire est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 décembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Dès lors, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Cette indemnité d’occupation devra être payée à M. [C] [P], bailleur.

A défaut et si la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative visant les indemnités d’occupation dont elle sollicite le paiement, il sera prévu que ces sommes pourront, dans ce cas, être versées directement à la société cautionnaire.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 615,50 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 2308 du Code civil, « La caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Enfin, par application de l’article 1310 du Code civil, la solidarité des débiteurs ne se présume pas. Ainsi, il est admis que, sauf clause contractuelle expresse, la solidarité ne s’étend pas aux indemnités d’occupation.

En l’espèce, le contrat de bail fixe le montant initial du loyer à 550 euros, précise qu’il est révisable annuellement en fonction de l’indice de référence des loyers et qu’il est payable à terme échu le 1er de chaque mois suivant.

L’article X des conditions générales applicables au contrat et signées des parties prévoit que : « pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y aura solidarité et indivisibilité entre les parties ci-dessus désignées sous la dénomination « le locataire » […] ».

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître qu’au 29 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, les locataires restent redevables de la somme de 3.253,50 euros au titre de l’arriéré locatif.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative, arrêtée au 13 mars 2025, à hauteur de 2.983,50 euros, comprenant le règlement partiel ou total des échéances locatives jusqu’en février 2025.

Au regard de la rédaction de la clause de solidarité, laquelle n’est prévue que pour l’exécution des obligations résultant du contrat, celle-ci ne saurait être étendue aux indemnités d’occupation qui ne peuvent être ainsi qualifiées au regard de leur caractère indemnitaire.

Par suite, il convient de distinguer entre les sommes dues au titre des loyers et celles dues au titre des indemnités d’occupation.

Au vu du décompte de créance, il apparaît qu’avant la résiliation les locataires étaient redevables de 912,78 euros (loyers de décembre 2022, mars 2023, mai 2023, juillet 2023, septembre 2023) et que la société cautionnaire avait reçu 203,12 euros en règlement de cette créance. Ainsi, le montant de la créance antérieur à la résiliation du bail est de 709,66 euros, somme au paiement de laquelle, M. [Y] [F] et Mme [U] [L] seront solidairement condamnés.

Ce décompte permet de fixer la créance au titre des indemnités d’occupation à 2.273,84 euros, somme au paiement de laquelle M. [Y] [F] et Mme [U] [L] seront conjointement condamnés.

En conséquence, M. [Y] [F] et Mme [U] [L] seront solidairement condamnés à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 709,66 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023, date du commandement de payer.

De plus, M. [Y] [F] et Mme [U] [L] seront condamnés conjointement à payer la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.273,84 euros au titre des indemnités d’occupation, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

De plus, selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé permet de constater que les locataires ont payé intégralement le dernier loyer dû avant la date d’audience.

Les conclusions du diagnostic social du 21 novembre 2024 relève une baisse des revenus du couple, une situation financière nécessitant le dépôt d’un dossier de surendettement et des difficultés à se mobiliser.

Pour autant, les locataires se sont présentés à l’audience, et Monsieur indique avoir retrouvé un emploi.

Dès lors, il convient d’accorder des délais de paiement aux locataires comme il sera dit au dispositif de la présente décision.

Ainsi, si les locataires s’acquittent du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

4. Sur les demandes accessoires

M. [Y] [F] et Mme [U] [L], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 septembre 2020 entre M. [C] [P] d’une part, et M. [Y] [F] et Mme [U] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 10] [Adresse 1]) est résilié depuis le 26 décembre 2023,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [F] et Mme [U] [L] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 709,66 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023,

CONDAMNE conjointement M. [Y] [F] et Mme [U] [L] à payer la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.273,84 euros au titre des indemnités d’occupation, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

ACCORDE à M. [Y] [F] et Mme [U] [L] la faculté d’apurer leurs dettes, en réglant chaque mois pendant 25 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 124 euros (cent vingt-quatre euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette la plus ancienne,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Y] [F] et Mme [U] [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT, qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 décembre 2023,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [F] et Mme [U] [L] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [Y] [F] et Mme [U] [L] seront conjointement condamnés à verser à M. [C] [P] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité d’occupation pourra être versée à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en lieu et place de M. [C] [P], sous réserve que la société cautionnaire justifie d’une quittance subrogative visant les sommes dont elle sollicite le paiement,

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [Y] [F] et Mme [U] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 octobre 2023 et celui de l’assignation du 15 mai 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge