Tribunal Judiciaire de Rouen, 10 juin 2024, n° 24/00003

TJ Rouen 10 juin 2024

Arguments

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Accepté
Application des dispositions du code de l'expropriation
Le juge a estimé que l'indemnité doit être fixée selon la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation, en tenant compte des évaluations du service des domaines et des transactions comparables.

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Sur la décision

Référence :	TJ Rouen, 10 juin 2024, n° 24/00003
Numéro(s) :	24/00003

Sur les parties

Avocat(s) :	Jonathan AZOGUI
Cabinet(s) :	LONQUEUE - SAGALOVITSCH - EGLIE-RICHTERS & ASSOCIES
Parties :	ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE ( EPFN )

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN
Pôle des Affaires Civiles
Jugement du 10 Juin 2024
LE JUGE DE L’EXPROPRIATION STATUANT PAR APPLICATION DES DISPOSITIONS DU CODE DE L’EXPROPRIATION
POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE
DOSSIER N° : N° RG 24/00003 – N° Portalis DB2W-W-B7I-MMTS
MINUTE N°:
AFFAIRE: Etablissement ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE
EPFN C/ X Y épouse Z
NAC: Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation
DEMANDERESSE
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE (EPFN), dont le siège social est sis 5, Rue Montaigne – 76000 ROUEN, représenté par madame AA le 11/06/20 24 Assisté de Maître AZOGUI de la SCP Jonathan LONQUEUE-SAGALOVITSCH- EGLIE-RICHTERS & ASSOCIES, avocats plaidant au barreau de PARIS, Copie exccutone
-délivé à DÉFENDERESSE не Азодні M^me X Y épouse Z, demeurant Chez Maître (LRAR) et BRETON […]
à nne Brinville non comparante- non constitué
EN PRÉSENCE DE: (LRAR)
Copie certifice. M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Direction Régionale des Finances Publiques France Domaine confor ^m^e 21 quai Jean Moulin l’ÈPEN + R. 76037 ROUEN CEDEX
M. Gilles GARZAC, Inspecteur des finances publiques, […] Cave
-de gub
1

BIASHARREMEs ng Mon A
COMPOSITION DE LA JURIDICTION:
JUGE UNIQUE: Marie HAROU
GREFFIER: Valérie LIDOUREN
JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort
L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 28 mai 2024 et les parties ont été avisées du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 10 juin 2024, 1
[…] présent jugement a été signé par Madame Harou, juge unique et Madame Lidouren, greffier, présent lors du prononcé.
***** *********
*****
EXPOSE DU LITIGE:
Dans le cadre du projet d’aménagement de la tranche 2 d’Eurochannel II sur les communes de Dieppe et […] (76), une procédure d’utilité publique a été diligentée.
Par arrêté préfectoral en date du 29 juillet 2022, la déclaration d’utilité publique du projet est intervenue.
Parmi les parcelles impactées, figure celle située […] (76370) cadastrée section […] d’une superficie de 1 233 m2 comme appartenant à M^me X Y épouse Z.
Par arrêté préfectoral du 16 mai 2023, la parcelle considérée a été déclarée cessible au profit de l’Etablissement Public Foncier de Normandie.
Par ordonnance du 23 février 2024, la juridiction de l’expropriation a déclaré la parcelle expropriée et envoyé l’Etablissement Public Foncier de Normandie en possession.
Par mémoire valant offre reçu au greffe de la juridiction de l’expropriation le 13 mars 2024, l’Etablissement public foncier de Normandie a saisi le juge de l’expropriation de Seine Maritime aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir à M^me X Y épouse Z, après transport sur les lieux expropriés et auditions des parties, en présence du commissaire du gouvernement.
Par ordonnance en date du 28 mars 2024, le juge de l’expropriation a fixé la date de la visite et l’audition des parties au 28 mai 2024.
2

Dans son mémoire de saisine, l’autorité expropriante sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe l’indemnité totale due à M^me X Y épouse Z euros au titre de la dépossession de la parcelle cadastrée section […] […] (76370) décomposée comme suit :
9 371 euros (indemnité principale) et 1 656 euros (indemnité de remploi).
Par conclusions reçues au greffe de la juridiction le 15 mai 2024, le Commissaire du Gouvernement propose de fixer le montant total de l’indemnisation à 10 176 euros se décomposant en une indemnité principale de 8 631 euros et une indemnité de remploi de 1 545 euros.
[…] transport sur les lieux a été effectué en présence de M^e AZOGUI, conseil représentant l’EPFN, et de M. Gilles GARZAC, commissaire du gouvernement. […]s parties comparantes ont ensuite développé les éléments de leurs mémoires et conclusions. L’expropriée n’a constitué avocat. Il sera statué par jugement réputé contradictoire conformément aux dispositions des articles 474 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur l’indemnité de dépossession:
L’article L321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
[…] montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété en application des dispositions de l’article L322-1 du code de l’expropriation et les biens sont estimés à la date de la décision de première instance en application de celles du premier alinéa de l’article L322-2 du code précité. Sous réserve de l’application des dispositions des articles L322-3 à L322-6 est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.
Toutefois, en application des articles L213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation et qu’il n’est pas compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
La parcelle considérée doit être en l’espèce évaluée à la date de la présente décision et selon sa consistance au 23 février 2024, date de l’ordonnance
d’expropriation. S’agissant de la date de référence, elle est incluse dans le périmètre de la ZAC Eurochannel et soumise au droit de préemption urbain. Elle doit donc être évaluée selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le PLU en vigueur et dont la dernière modification date du 29 décembre 2022.
3

À la date du 29 décembre 2022, la parcelle, d’une superficie de 1 233 m2, était située en zone Uya du plan local d’urbanisme qui correspond à une zone à vocation économique intercommunale et intercommunautaire relatif aux autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires correspondant au parc d’activités Eurochannel de part et d’autre de la route départementale N°920. Elle correspond à une bande de terre agricole de terrain plat, de forme longitudinale quasi rectangulaire, enherbée et non cultivée, libre de toute occupation. Elle est affectée par des risques géologiques dès lors qu’il existe des indices de cavité souterraine.
Il n’est pas discuté que sa valeur doit être déterminée en considération de son usage de terrain à bâtir à vocation économique au sein de la ZAC et par comparaison avec des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables.
L’Etablissement Public Foncier de Normandie cite quatre références correspondant à des mutations récentes de terrains nus situés à proximité et compris dans le même zonage, à savoir:
->terme 1: cession par acte notarié du 12 décembre 2023 des parcelles cadastrées section ZA numéros 38 et 44 de 11 872 m2 (situées à Martin Eglise au sein de la DUP et affectées de cavités) au prix de 91 772 euros, soit au prix de 7,73 euros le m2,
- terme 2: accord amiable de cession du 22 septembre 2022 de la parcelle cadastrée section ZA numéro 40 de 1 235 m2 (située à Martin Eglise au sein de la DUP et affectée de cavités) au prix de 7 904 euros, soit au prix de 6,40 euros le m2,
- terme 3: cession par acte notarié du 29 décembre 2023 de la parcelle cadastrée section ZA numéro 41 de 1 090 m2 (située à Martin Eglise au sein de la DUP et affectée de cavités) au prix de 6 976 euros, soit au prix de 6,40 euros le m2,
- terme 4: accord amiable de cession des 7 avril 2022 et 16 janvier 2024 de la parcelle cadastrée section ZA numéro 37 de 515 m2 (située à Martin Eglise au sein de la DUP) au prix de 4 120 euros, soit au prix de 8 euros le m2.
[…] commissaire du gouvernement fait état des mêmes termes de comparaison et y ajoute les références suivantes :
- terme 5 cession du 04 septembre 2020 de la parcelle cadastrée section 466 AK numéro 409 de 1 549 m2 (située à Dieppe au sein de la ZAC déjà existante) au prix de 30 000 euros, soit au prix de 19,37 euros le m2,
- terme 6: cession du 10 septembre 2021 de la parcelle cadastrée section ZA numéro 176 de 779 m2 (située à Martin Eglise au sein de la ZAC déjà existante) au prix de 17 138 euros soit au prix de 22 euros le m2,
terme 7 cession du 05 décembre 2023 de la parcelle cadastrée section ZA numéro 152 et 181 de 23 608 m2 (située à Martin Eglise et affectée de cavités) au prix de 118 152 euros, soit au prix de 5 euros le m2,

terme 8: cession du 19 décembre 2023 de la parcelle cadastrée section ZA numéro 179 de 2 997 m2 (située à Martin Eglise au sein de la ZAC déjà existante) au prix de 65 934 euros, soit au prix de 22 euros le m2,
- terme 9: cession du 19 décembre 2023 de la parcelle cadastrée section ZA numéros 174, 175 et 177 de 5 165 m2 (située à Martin Eglise au sein de la ZAC déjà existante) au prix de 136 356 euros soit au prix de 26,40 euros le m2.
[…]s accords amiables intervenus dans le cadre de la déclaration d’utilité publique ont été fondés sur les évaluations du service des domaines et permettent ainsi au juge de l’expropriation de faire application des dispositions de l’article L322-8 du code de l’expropriation et de prendre pour base les prix qui ont résulté de ces cessions amiables.
En revanche, comme le relève le commissaire du gouvernement, il convient d’écarter les références citées correspondant aux cessions de terrains implantés au sein de la ZAC déjà existante, lesquels disposent d’infrastructures sur la voirie et sur les réseaux qui ne sont pas comparables à ceux implantés dans la zone de la déclaration d’utilité publique.
Seront donc retenus en l’espèce les termes n°1, 2, 3 cités par les parties compte tenu de la cavité affectant la parcelle considérée même sur une faible superficie.
Il en résulte ainsi un prix au mètre carré de 7 euros pour la parcelle expropriée sans qu’il n’y ait lieu de retenir un quelconque abattement du fait de la présence d’une cavité alors que les termes de comparation retenus tiennent déjà compte de ces risques géologiques.
En conséquence, l’indemnité principale de dépossession est évaluée à la somme de 1 233 m2 x 7 euros = 8 631 euros
Concernant l’indemnité de remploi, en application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, elle est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.
En l’espèce, elle a pour base le montant de l’indemnité principale de la parcelle expropriée et doit donc être liquidée comme suit :
20% sur 5 000 euros ' 1000 euros 15% sur 3 631 euros 545 euros Soit 1 545 euros '=====
L’indemnité totale de dépossession foncière, est ainsi égale à la somme de
10 176 euros, soit:
- 8 631 euros au titre de l’indemnité principale
- 1 545 euros au titre de l’indemnité de remploi
Selon les articles 4 et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties; le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

L’article L 321-1 du code de l’expropriation prévoit que "les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par
l’expropriation". Aux termes de l’article R 311-22 du code code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.
Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de
l’exproprié.
Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. En l’occurence, M^me X Y épouse Z n’a pas constitué avocat et n’a formulé aucune prétention et en particulier aucune demande de fixation de l’indemnité de dépossession de son bien, tandis que le commissaire du gouvernement a effectué une évaluation inférieure à l’offre de l’expropriant. Il convient, au vu des éléments établis, de retenir un prix de 7 euros le m2 et de fixer l’indemnité de dépossession foncière à la somme de 10 176 euros, se décomposant comme suit:
- 8 631 euros au titre de l’indemnité principale
- 1 545 euros au titre de l’indemnité de remploi
En application des dispositions de l’article L321-2 du code de l’expropriation, si le propriétaire d’un bien exproprié n’a pu être identifié, le juge fixe l’indemnité pour le compte de qui il appartiendra.
En l’espèce, lors de l’audience, l’autorité expropriante fait valoir que le commissaire de justice a rencontré des difficultés, telles que relatées dans un procès verbal daté du 09 février 2024, pour signifier le mémoire valant offre alors qu’il existe des incertitudes quant aux éléments d’identification de M^me X Y épouse Z. Il convient par conséquent de fixer le montant de l’indemnité de dépossession pour le compte de qui il appartiendra.
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’Etablissement public foncier de Normandie sera condamné aux
dépens.

PAR CES MOTIFS :
[…] juge de l’expropriation statuant publiquement, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire,
Fixe à la somme totale de 10 176 euros l’indemnité à payer par l’Etablissement public foncier de Normandie pour le compte de qui il appartiendra pour la dépossession de la parcelle située […] (76370) cadastrée section […] d’une superficie de 1 233 m2,
Dit que la somme de 10 176 euros se décompose comme suit:
- 8 631 euros au titre de l’indemnité principale
- 1 545 euros au titre de l’indemnité de remploi
Rejette toutes les autres demandes des parties,
Condamne l’Etablissement public foncier de Normandie aux dépens, en application des dispositions de l’article L312-1 du code de l’expropriation,
[…] juge de l’expropriation,
[…] greffier,
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EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Mande et Ordonne:
A tous Huissiers- commissaires- de Justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution.
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
EN FOI DE QUOI la présente décision a été signée par le Greffier et scellée du sceau du Tribunal.
P/[…] Directeur des services de greffe judiciaires,
DOSSIER: N° RG 24/00003 – N° Portalis DB2W-W-B7 I-MMTS Décision du: 10 Juin 2024 Affaire: Etablissement ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE EPFN C/X
Y épouse Z