TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 21 Novembre 2025

autorisant directement la VENTE AMIABLE

DOSSIER N° : N° RG 24/00022 – N° Portalis DB2W-W-B7I-MQDV

AFFAIRE :

Société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, SA immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS, sous le numéro 542 016 381

C/

[O] [U] [D] épouse [V]

NAC : 78 A

CREANCIER POURSUIVANT :

Société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, SA immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS, sous le numéro 542 016 381, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Margaret BENITAH, avocat plaidant au barreau de VERSAILLES, et par Maître Philippe FOURDRIN de la SELARL PATRICE LEMIEGRE PHILIPPE FOURDRIN SUNA GUNEY ASSOCIÉS, avocats postulants au barreau de ROUEN, vestiaire : 58,

DEBITEUR SAISI :

Mme [O] [U] [D] épouse [V]

née le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 6] ( SENEGAL), demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Paul COUTURE, membre de L’AARPI ABC ASSOCIES, avocats plaidant au barreau de VERSAILLES et par la SELARL GRAY SCOLAN, avocats postulant au barreau de ROUEN, vestiaire : 101

Et plaidant par Maître GRAY

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

JUGE UNIQUE : [Localité 7] HAROU

GREFFIER : Valérie LIDOUREN

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 10 octobre 2025 et les parties ont été avisées du prononcé du jugement, par mise à disposition au greffe, à la date du 21 Novembre 2025

Le présent jugement a été signé par Madame HAROU, Juge Unique et Madame LIDOUREN, Greffier présent lors du prononcé.

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Selon commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 30 janvier 2024 et publié le 21 mars 2024 au service de publicité foncière ROUEN I, volume 2024 S n°23, le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a fait procéder à la saisie des biens et droits immobiliers appartenant à Mme [O] [D] épouse [V] et sis à [Adresse 10], cadastré section MW numéro [Cadastre 2] pour une contenance de 7 a 51 ca plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé le 22 mai 2024 au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de ROUEN.

Le 17 mai 2025, le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a fait assigner Mme [O] [D] épouse [V] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rouen, statuant en matière immobilière au visa des articles L311-2 et L311-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Par conclusions n°3, le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL demande au juge de l’exécution de :

— débouter Mme [O] [D] épouse [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— mentionner le montant de la créance en principal, intérêts, frais et autres accessoires à la somme de 720.740,56€ arrêtée au 10 octobre 2023 outre intérêts postérieurs, et subsidiairement à la somme de 107.246,73€ arrêtée au 25 avril 2025,

— fixer la date d’audience de vente à laquelle il sera procédé à l’adjudication de l’immeuble saisi à la barre du tribunal judiciaire de Rouen,

— nommer tel commissaire de justice pour procéder aux visites de l’immeuble en déterminant les modalités de ces visites,

— dire et juger qu’il sera procédé à la publicité de la vente par des avis simplifiés dans les journaux ou supports d’information,

En cas de vente sur autorisation judiciaire :

— dire et juger qu’il conviendra de rappeler au notaire chargé de la vente sur autorisation judiciaire qu’il devra respecter les articles R322-23 et R322-25 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que le jugement à intervenir,

— dire et juger que le séquestre du prix de vente sera la caisse des dépôts et consignations conformément aux clauses du cahier des conditions de la vente déposé au greffe du tribunal, pour permettre que l’affaire revienne à l’audience et que le tribunal constate que son jugement a bien été respecté par le notaire rédacteur de l’acte de vente sur autorisation judiciaire,

— rappeler au notaire que ce n’est qu’une fois la consignation effectuée que la mainlevée des inscriptions d’hypothèques sera donnée par le tribunal au vu d’un jugement à intervenir et qu’il sera procédé à la répartition du prix entre les créanciers conformément au décret visé,

— rappeler au notaire chargé de la vente sur autorisation judiciaire que faute par lui de respecter les dispositions susvisés, il sera fait application de l’alinéa 4 de l’article R322-25 du code des procédures civiles d’exécution,

— dire et juger que les frais de poursuite de vente judiciaire seront directement versés par l’acquéreur amiable lors de la vente sur autorisation judiciaire en sus du prix de vente et remis par le notaire rédacteur à l’avocat poursuivant,

— dire et juger que pour le calcul de ces derniers ainsi que sa répartition entre les différents intervenants, il convient de faire application du tarif de la postulation résultant du décret du 9 mai 2017 et de l’arrêté du 6 juillet 2017,

— condamner les requis susnommés au paiement de la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.

Par conclusions n°4, Mme [O] [D] épouse [V] demande au juge de l’exécution de :

In limine litis :

— prononcer la caducité du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 30 janvier 2024,

— débouter le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Au fond :

A titre principal :

— fixer la créance exigible du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à la somme de 16.556,16€ arrêtée au 28 juillet 2023,

— débouter le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL du surplus de ses demandes, fins et prétentions,

— reporter le paiement de la créance exigible pendant 2 années,

A titre subsidiaire :

— lui accorder les plus larges délais de paiement qui ne pourront être inférieurs à 24 mois avec 23 échéances à 1.000€ et le solde à la 24ème échéance,

A titre subsidiaire :

— fixer la créance du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL en écartant la somme due au titre de l’indemnité d’exigibilité de 7% ou en la ramenant à de plus justes proportions,

— autoriser la vente amiable du bien lui appartenant,

— fixer à 500.000€ le prix en deça duquel cet immeuble ne peut être vendu,

En tout état de cause,

— condamner le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon les articles L. 311-2 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à la saisie de tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

L’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 sont réunies – c’est à dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière et saisissable – et statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur”.

Sur la validité du commandement valant saisie immobilière :

L’article R-321-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que le commandement de payer valant saisie est publié au fichier immobilier dans un délai de deux mois à compter de sa signification.

Il convient de rappeler à titre liminaire que le non-respect du délai prescrit à l’article R321-6 du Code des procédures civiles d’exécution n’est pas sanctionné par la nullité dudit commandement, mais par sa caducité.

En l’espèce, il résulte des pièces produites et précisément de l’état hypothécaire que le commandement de payer valant saisie immobilière destiné à Mme [O] [D] épouse [V] lui a été délivré à étude le 30 janvier 2024 et a été publié auprès des services de la publicité foncière le 21 mars 2024.

Dans ces conditions, la publication du commandement de payer aux fins de saisie immobilière est régulière.

En outre, l’article R322-10 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant l’assignation délivrée au débiteur saisi, le créancier poursuivant dépose au greffe du juge de l’exécution un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente. Il y est joint la copie de l’assignation délivrée au débiteur et un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de payer valant saisie(…) ».

En l’espèce, il résulte des pièces produites que le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 22 mai 2024, soit dans le délai de 5 jours ouvrables à compter de la délivrance de l’assignation, le 17 mai 2024.

Aucune irrégularité n’étant susceptible d’être retenue à l’encontre du commandement de payer aux fins de saisie immobilière et du dépôt du cahier des conditions de vente, il y a lieu d’écarter les moyens soulevés par Mme [O] [D] épouse [V] de ce chef.

Sur le caractère liquide et exigible de la créance :

Au soutien de la procédure de saisie immobilière qu’il a diligentée, le créancier poursuivant produit aux débats :

— la copie exécutoire d’un acte reçu le 25 septembre 2015 par Me [M] [G], notaire à [Localité 8], contenant prêt d’un montant de 846.127€ remboursable en 294 mensualités au taux de 2,45% l’an à Mme [O] [D] épouse [V],

— un courrier de mise en demeure avant déchéance du terme en date du 18 avril 2023 adressé par lettre recommandée avec accusé de réception à Mme [O] [D] épouse [V],

— un courrier valant déchéance du terme en date du 28 juillet 2023 adressé par lettre recommandée avec accusé de réception à Mme [O] [D] épouse [V].

Le caractère exigible de la créance du poursuivant résulte d’une clause figurant dans l’acte notarié au paragraphe “EXIGIBILITE IMMEDIATE” (page 11) et également de l’application d’une clause figurant dans l’offre de prêt elle-même au paragraphe « EXIGIBILITE IMMEDIATE” aux termes de laquelle : “Les sommes seront dues de plein droit et immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants. Pour s’en prévaloir, le prêteur en avertira l’emprunteur par écrit. – Si l’emprunteur est en retard de plus de 30 jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent prêt (…) L’exigibilité immédiate d’un des prêts, objet du présent financement, intervenant pour les causes précitées pourra entraîner, sur décision du prêteur, l’exigibilité immédiate des autres prêts ayant concouru au financement du même objet.”

Selon l’article L 132-1 du Code de la consommation devenu L 212-1, “dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sous l’impulsion de la Cour de justice des Communautés européennes, devenue la Cour de justice de l’Union européenne, il est désormais jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit d’un contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement. (Cassation 1ère Chambre civile – 22 mars 2023 – pourvois n°21-16.476 et 21-16.044, s’agissant d’un délai de 8 jours, Cassation 1ère Chambre civile – 29 mai 2024 – pourvoi n° 23-12.904 s’agissant d’un délai de 15 jours).

En droit, (Civ 2, 03 octobre 2024, 21-25.823), le caractère abusif de la clause s’apprécie dans sa rédaction et non pas dans l’application qu’en a faite son auteur faute de quoi la législation d’ordre public protectrice des consommateurs serait sans objet. Contrairement à ce que soutient le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, la manière dont il a exécuté la clause est indifférente. La mise en demeure adressée à Mme [O] [D] épouse [V] le 18 avril 2023 mentionnait un délai de 8 jours pour régulariser la situation impayée et la possibilité de résiliation du contrat, sans énoncer clairement au bout de quel délai le contrat serait résilié de sorte que jusque dans la mise en oeuvre de la clause, la déchéance du terme ayant été prononcée par courrier recommandé avec accusé de réception du 28 juillet 2023, le prêteur a démontré que ce délai était discrétionnaire.

En l’espèce, permettant au créancier de résilier “de plein droit” le contrat sans avoir à observer de préavis mais simplement d’en informer l’emprunteur par écrit dès lors qu’une échéance n’est pas réglée dans le délai de trente jours suivant sa date d’exigibilité, la stipulation litigieuse qui crée ainsi un déséquilibre significatif entre les parties au détriment de l’emprunteur privé de faculté de régularisation des impayés lui permettant d’éviter l’exigibilité anticipée du prêt, s’analyse bien en une clause abusive également au sens de l’article R 132-2 sus retranscrit. En l’état, le créancier n’avance aucun argument de nature à renverser la présomption édictée par ce texte d’ordre public de sorte que la clause étant réputée non écrite, la déchéance du terme n’a pas été prononcée valablement et le contrat de prêt reste toujours en cours.

En revanche, comme le sollicite à titre subsidiaire le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, même réputée non écrite, la clause litigieuse n’affecte pas l’acte authentique qui reste un titre exécutoire et s’il lui est interdit de prononcer la déchéance du terme et par suite de rendre exigible par anticipation le capital restant dû et bénéficier de l’indemnité conventionnelle de 7 %, il lui est permis de poursuivre le recouvrement forcé des mensualités échues restées impayées. Restent ainsi exigibles la somme correspondant aux échéances mensuelles impayées actualisées jusqu’au jour de l’audience d’orientation ainsi que les intérêts s’y afférant.

Selon le décompte au 25 avril 2025, les échéances impayées à cette date s’élèvent à un total de 107.246,73€.

L’acte de saisie d’un immeuble emportant saisie de ses fruits, en vertu de l’article L.321-3 du code des procédures civiles d’exécution, et l’article R.321-16 du même code précisant que les fruits immobilisés à compter de la signification du commandement de payer valant saisie sont distribués avec le prix de l’immeuble selon le même ordre que la distribution de celui-ci, le montant des loyers afférents au bien de Mme [O] [D] épouse [V] n’ont pas à venir en déduction de la dette de cette dernière.

La créance du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL est donc fixée à la somme de 107.246,73€ arrêtée au 25 avril 2025, et le créancier poursuivant est fondé à poursuivre le recouvrement de cette créance exigible par voie de saisie immobilière.

Sur la demande de report et de délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Mme [O] [D] épouse [V] sollicite un report pendant 24 mois du paiement des échéances impayées afin de reprendre le paiement des échéances du prêt et utiliser l’excédent disponible pour commencer à apurer sa dette. A défaut, elle demande des délais de paiement en offrant de régler 1.000€ euros chaque mois pendant 17 mois avec paiement du solde à la dernière mensualité.

Force est de constater qu’aucun paiement n’a été effectué depuis plusieurs années par Mme [O] [D] épouse [V] permettant de démontrer sa bonne foi. Par ailleurs, si elle justifie de ses revenus et de sa situation financière, elle n’a pour autant réalisé aucun versement depuis plusieurs années et le rééchelonnement de sa dette sur 24 mois impliquerait des mensualités de l’ordre de 4.468€, en sus des échéances du prêt dont elle ne s’acquitte plus depuis plusieurs années, ce que sa situation financière ne lui permettrait pas de régler, étant ici précisé que le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet a lui-même rejeté, le 14 mars 2025, sa demande de suspension des mensualités du crédit immobilier.

En conséquence, il convient de rejeter ses demandes de report et de délai de paiement.

Sur la demande de vente amiable :

En application de l’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, la vente amiable peut être conclue de façon satisfaisante compte tenu des éléments fournis, à savoir un mandat de vente régularisé le 29 janvier 2024 au prix net de 841.300€, une estimation du bien saisi réalisée le 5 décembre 2024 par l’agence immobilière SCAMAC IMMO au prix net de 695.000€ et surtout une offre d’achat signée le 06 octobre 2025 pour un prix net vendeur de 535.000€.

Compte tenu de la description du bien ainsi que de son emplacement, le prix minimum de vente ne saurait être inférieur à 500.000€.

Il convient de taxer les frais de poursuite du créancier poursuivant, représenté par Me [W] [N], à 5.656,26€, déduction faite du droit d’engagement des poursuites de 321,75€ TTC, lequel n’incombe pas au futur acquéreur.

Il y a lieu de rappeler l’affaire à l’audience du 06 mars 2026 à 9h30 afin de constater éventuellement la vente amiable.

Le cours de la procédure de saisie immobilière est suspendu et pourra être repris sur l’assignation par le créancier poursuivant, en cas de défaillance du débiteur autorisé à vendre amiablement son bien dans les délais de la loi.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée de ce chef sera rejetée.

Mme [O] [D] épouse [V] sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge de l’Exécution, statuant en matière immobilière au tribunal judiciaire de Rouen, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

— Vu les articles L322-3, L322-4, R322-15, R322-20 à R322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

* Rejette la demande aux fins de caducité du commandement valant saisie immobilière,

* Dit que la clause contenue à la rubrique “Exigibilité immédiate” de l’acte notarié du 25 septembre 2015 est réputée non écrite comme abusive,

* Dit que le montant retenu de la créance de la partie poursuivante, arrêté au 25 avril 2025, est de : 107.246,73€

* Valide la procédure de saisie immobilière pour la somme ainsi fixée à 107.246,73€,

* Rejette la demande de report et la demande de délais de paiement,

* Dit que le bien saisi sur la commune de [Localité 9] (76), [Adresse 4], cadastré section MW numéro [Cadastre 2] pour une contenance de 7 a 51 ca pourra faire l’objet d’une vente amiable,

* Suspend le cours de la procédure pour une durée maximum de 4 mois,

* Fixe le montant du prix minimum de vente à 500.000€,

* Fixe les frais de poursuite du créancier poursuivant, ayant pour avocat M^e Margaret BENITAH, à 5.656,26€,

* Dit que le notaire chargé de la vente du bien saisi devra consigner le prix reçu à la caisse des dépôts et Consignation avec récépissé à présenter à l’audience d’orientation de rappel et reverser les frais taxés au créancier poursuivant contre reçu également à produire lors de l’audience de rappel,

* Rappelle que s’agissant d’une vente amiable sur autorisation judicaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument proportionnel prévu en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce, lequel sera inclus au sens de l’article 695 7° du code de procédure civile dans les dépens,

* Fixe la date d’audience à laquelle l’affaire sera rappelée au Vendredi 06 mars 2026 à 9h30 pour que soit constatée la vente amiable ou ordonnée la reprise de la procédure de vente forcée,

* Rappelle que le présent jugement est susceptible d’appel dans les 15 jours de sa signification conformément à l’application de l’article R311-7 du code des procédures civiles d’exécution,

Le greffier, Le juge,