N° RG 24/10242 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFBI

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 6]

11ème civ. S4

N° RG 24/10242 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFBI

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Sacha-abraham PARTOUCHE

M^e David ROSELMAC

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Sacha-abraham PARTOUCHE

M^e David ROSELMAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A. SACA DOMIAL

immatriculée sous le n° 945 651 149

représentée par son Président du Conseil d’Administration

dont le siège social est sis, [Adresse 4]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 139

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [L]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sacha-abraham PARTOUCHE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 343

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Décembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 24/10242 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFBI

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat daté du 15 janvier 2018, la SACA DOMIAL a consenti à Monsieur [H] [L] un bail d’habitation sur un logement n°27085 situé [Adresse 2] à [Localité 5] (6ème étage), pour un loyer mensuel de 290,57 € augmenté d’une provision sur charges mensuelle de 90,21 €, ainsi que 20,50 € pour l’eau et une provision pour le chauffage.

Se prévalant de loyers impayés, la SACA DOMIAL a fait signifier à Monsieur [H] [L], le 2 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.106,49 € arrêtée au 31 juillet 2024, après saisine préalable de la Caisse d’Allocations Familiales le 25 avril 2024, réceptionné le 30 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, la SACA DOMIAL a fait assigner Monsieur [H] [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg notamment afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion de celui-ci et obtenir paiement des arriérés de loyer d’un montant de 1.444,91 € arrêté au 30 septembre 2024 ainsi que le prononcé d’une indemnité d’occupation.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du Département du Bas-Rhin le 24 octobre 2024.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 5 mai 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises afin de permettre aux conseils des parties de conclure.

A l’audience du 6 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SACA DOMIAL, représentée par son conseil, a repris les prétentions et moyens de ses conclusions en date du 10 juillet 2025.

Elle sollicite ainsi, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation de plein droit du contrat de location logement conventionné passé à [Localité 8] le 15 janvier 2018 et portant effet au 25 janvier 2018 pour le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] ;

— subsidiairement : le prononcé de la résiliation dudit contrat de bail ;

— l’expulsion du défendeur du logement qu’il occupe ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation du défendeur à lui payer une indemnité d’occupation égale au même montant que le loyer éventuellement révisé qui serait normalement dû en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la condamnation en quittances et deniers du défendeur à lui payer les loyers courants, charges locatives et indemnités d’occupation arrêtées au 10 juillet 2025, soit une somme de 3.693,98 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.444,91 € à compter du 22 octobre 2024, date de l’assignation, et à compter du jugement pour le surplus ;

— la condamnation en quittances et deniers du défendeur à lui payer au titre de loyers courants, charges locatives et indemnités d’occupation à compter du 11 juillet 2025 et jusqu’à la résiliation du bail et la restitution effective des lieux, un montant mensuel de 503,34 € incluant les loyers ou indemnités d’occupation et l’avance mensuelle sur charges, outre l’indexation annuelle des loyers ;

— le débouté des demandes de Monsieur [H] [L] ;

— la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— la condamnation du défendeur aux dépens de l’instance et de son exécution sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 90,66 €, les frais provisionnels d’assignation et de notification à la Préfecture du Bas-Rhin.

Au soutien de ses demandes, la SACA DOMIAL expose que :

— Monsieur [H] [L] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le commandement de payer visant la clause résolutoire dans un délai de deux mois, de sorte que celle-ci est acquise ;

— Monsieur [H] [L] ne peut pas se prévaloir d’un exception d’inexécution pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire :

* le locataire ne peut, de sa propre initiative, suspendre le paiement des loyers et charges, même s’il se prévaut d’inexécution ou d’insalubrité du logement ; qu’il faut pour cela saisir le Juge des Contentieux de la Protection d’une autorisation de suspension des loyers ;

* il ne démontre pas l’existence d’une insalubrité ou d’un état qui l’empêcherait de vivre dans le logement ; que le rapport de visite du service de l’hygiène et de la salubrité produit aux débats ne permet pas de conclure à l’insalubrité du logement et ne constitue ni un arrêté ni un constat officiel d’insalubrité ; qu’aucune interdiction d’habiter ni de prescription de travaux urgents n’y figure ; qu’il n’y a eu aucune suite administratibe ou contentieuse :

* le rapport du service de l’hygiène et de la salubrité est ancien car datant de 2020 et qu’il ne reflète pas l’état actuel du logement ni les réalisations intervenues depuis ; que la situation d’impayés remonte à février 2024 et non de 2020 ; qu’ainsi, une mesure d’expertise s’avère infondée ;

— Monsieur [H] [L] ne démontre pas des inexécutions contractuelles pouvant lui être reprochée ; qu’elle a été diligente dès qu’un problème lui a été signalé et qu’elle a répondu à tous les courriers de son locataire ; que la problématique des nuisibles peut survenir ponctuellement dans tout ensemble collectif, y compris bien entretenu ; qu’elle justifie avoir mandaté un professionnel ; qu’elle démontre en outre avoir pris en compte tous les versements effectués par son locataire et avoir répercuté la régularisation sur charges en faveur du locataire sur son compte, contrairement à ce qu’il indique ;

— elle s’oppose à tout délai de grâce, Monsieur [H] [L] ne démontrant pas ne pas pouvoir se reloger dans des conditions normales; qu’il ne remplit pas les conditions de l’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution; que les arriérés de loyer ne cessent d’augmenter.

Monsieur [H] [L] , représenté par son conseil, reprend les prétentions et moyens de ses conclusions du 21 août 2025.

Il demande ainsi que tribunal de :

— débouter la SACA DOMIAL de ses demandes ;

— à titre reconventionnel :

* annuler les effets du commandement de quitter les lieux délivré par la SACA DOMIAL ;

* dire que ces manquements justifient une suspension partielle de l’obligation de paiement des charges du 1er janvier 2024 jusqu’à amélioration de la situation ;

* fixer une réduction des charges à hauteur de la somme réclamée par la partie adverse, et ce, jusqu’à amélioration de la situation et de la fourniture d’un logement décent ;

* condamner la SACA DOMIAL à lui payer une somme de 13.870 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel ;

* ordonner une expertise judiciaire en cas de contestation du caractère indécent du logement sur le fondement des dispositions de l’article 145 du Code de Procédure Civile ;

— subsidiairement, si son expulsion devait être prononcée, l’octroi d’un délai de douze mois pour se reloger ;

— la condamnation de la SACA DOMIAL aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il fait valoir que :

— depuis 2018, les charges n’ont eu de cesse d’augmenter et que les conditions de logement sont indécentes ; qu’il a fait des demandes de mutation de logement, et ce, dès 2018, compte tenu de l’insalubrité des lieux et du trafic de stupéfiants dans l’immeuble ;

— malgré les lettres recommandées, l’intervention du service hygiène et santé environnementale de la Ville de [Localité 8] et les nombreuses pétitions, aucune réponse concrète n’a été apportée à ses réclamations ;

— il conteste le montant des charges, la SACA DOMIAL n’ayant pas comptabilisé certains versements dont il justifie et n’ayant pas intégré dans son solde, un décompte de charges en sa faveur ;

— il se prévaut des désordres de son logement portant atteinte à la salubrité, à la sécurité et à un usage normal de son logement de manière continue depuis 2018 pour invoquer l’exception d’inexécution, solliciter une baisse de son loyer ainsi que former des demandes de dommages et intérêts ; qu’il estime que son bailleur ne lui a pas fourni un logement décent et qu’il a manqué à plusieurs de ses obligations ;

— il estime que le rapport établi par le service hygiène et santé environnemental de la Ville de [Localité 8], ainsi que les diverses pétitions et les photographies démontrent l’état du logement et constituent à tout le moins un commencement de preuve ; que si le juge devait estimer ces éléments incomplets, il a l’obligation d’ordonner une mesure d’expertise puisque celle-ci apparaît justifiée et que la preuve de l’insalubrité du logement ne peut pas être rapportée autrement que par le recours à une expertise judiciaire ;

— il ne perçoit que l’allocation adulte handicapé et n’a pas de garant ; que s’il devait être mis fin à son bail, il aura des difficultés pour se reloger ; qu’il lui faut au moins un délai de six mois pour trouver un nouveau logement.

Le diagnostic financier et social est daté du 25 avril 2025 et a été porté à la connaissance des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

Les parties étant toutes deux représentées par un avocat, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient tout d’abord de statuer sur la recevabilité des demandes de la SACA DOMIAL.

Il y aura lieu ensuite, de statuer, sur la demande d’expertise formulée par Monsieur [H] [L].

En effet, même s’il s’agit d’une demande reconventionnelle du défendeur, celui-ci invoque l’insalubrité du logement pour opposer l’exception d’inexécution et faire échec à la clause résolutoire.

Il y aura ensuite lieu de statuer sur les demandes principales du bailleur avant de se prononcer sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts de la part du locataire.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation du 22 octobre 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CAF, laquelle a eu lieu le 25 avril 2024, réceptionnée le 30 avril 2024.

L’assignation a été notifiée le 24 octobre 2024 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 5 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur la demande d’expertise

Monsieur [H] [L] sollicite une expertise afin de démontrer que la SACA DOMIAL n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent et que le logement est insalubre.

Selon l’article 145 du code de procédure civile, « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

L’article 146 du même code précise que « une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve ».

L’article 232 du même code indique que « le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien ».

Monsieur [H] [L] invoque des infiltrations, la présence de moisissures, l’hygiène électromagnétique, l’émanation de gaz d’échappements provenant de la station service, la présence de cafards dans l’ensemble de l’immeuble, la mauvaise isolation et les pannes de chauffage collectif régulières, les pannes d’eau chaude, les pannes d’ascenseur fréquentes, l’interphone hors service pendant plusieurs années et le manque d’entretien des espaces communs.

Il estime produire des commencements de preuve :

— des courriers envoyés à la SACA DOMIAL ;

— des pétitions signées par de nombreux résidents ;

— un rapport de visite émis par le service hygiène et santé environnementale de la Ville de [Localité 8] en date du 1er septembre 2020 ;

— des photographies des lieux.

Il sera tout d’abord relevé que Monsieur [H] [L] ne produit pas les pétitions dont il se prévaut.

Il résulte d’un courrier de la SACA DOMIAL en date du 17 juin 2019 qu’une pétition a effectivement été effectuée par les locataires mais le contenu n’en est pas produit. En outre, celle-ci est ancienne.

De même, les photographies produites aux débats non datées, ne permettent pas de savoir à quel moment celles-ci ont été prises.

En ce qui concerne le rapport de visite émis par le service hygiène et santé environnementale de la Ville de [Localité 8] en date du 1er septembre 2020, celui-ci est ancien et ses éléments ne permettent pas de caractériser un logement insalubre puisqu’il relève qu’il n’y a plus d’infiltration, la mesure avec l’humidimètre n’ayant pas permis de mettre en évidence la présence d’humidité. Les inspecteurs n’ont également pas relevé la présence de nuisibles. Les seuls points négatifs relevés étant un léger développement de moisissures consécutif à une infiltration, la présence de fils dénudés sortant du boîtier de l’alarme de l’ascenseur et une porte d’entrée de l’immeuble insuffisamment sécurisée.

Il n’est pas contesté que la porte d’entrée a été sécurisée en 2023. La SACA DOMIAL affirme avoir fait procéder à la peinture du mur de Monsieur [H] [L] et avoir effectué des travaux sur l’ascenseur.

Monsieur [H] [L] ne démontre pas la persistance des moisissures ni des fils concernant l’ascenseur au jour de l’assignation ni au jour du jugement.

En outre, il ne démontre pas avoir envoyé des courriers en ce sens à la SACA DOMIAL en 2024, date à laquelle il a cessé de régler le loyer.

Enfin, il sera également relevé que les différents courriers envoyés par Monsieur [H] [L] à la SACA DOMIAL ont faits l’objet de réponses circonstanciées et étayées.

La SACA DOMIAL indique, en ce qui concerne les pannes d’eau chaude, de chauffage et d’ascenseur, diligenter des interventions dès lors qu’elle en est avisée et qu’elle n’a été destinataire de telles demandes qu’à deux reprises en 2024 (cf. courriers des 18 juin 2024 et 16 décembre 2024).

Monsieur [H] [L] ne démontre pas l’existence de tels pannes récurrentes et de l’absence de réaction de la SACA DOMIAL.

La présence de cafards n’est pas niée mais la SACA DOMIAL justifie avoir fait procéder à un traitement contre les nuisibles fin 2023 et en avril 2024.

La présence ultérieure de nuisibles ou l’absence de réaction de la SACA DOMIAL ne sont pas démontrées ultérieurement. En outre, il résulte des feuilles de présence produites aux débats que Monsieur [H] [L] n’était pas présent lors des trois passages de la société en charge du traitement contre les nuisibles, en novembre 2023 et décembre 2023.

En outre, en ce qui concerne les émanations d’essence, elles sont dues à la station service au bas de l’immeuble et ne sont pas imputables au bailleur, de même que la présence des antennes téléphoniques et les ondes électromagnétiques.

En tout état de cause, aucun élément du dossier ne permet de penser qu’elles puissent l’être.

En ce qui concerne les espaces communs, il ressort de l’une des photographies de Monsieur [H] [L] qu’en janvier 2024 deux passages ont été effectués pour le nettoyage de ceux-ci. Le bailleur ne peut être tenu pour responsable des incivilités des autres résidents.

Dès lors, les éléments du dossier ne permettent pas de démontrer un début de preuve d’insalubrité ou d’indécence du logement.

Il sera relevé qu’il n’est pas démontré que le rapport de visite du service hygiène et santé environnementale de la Ville de [Localité 8] en date du 1er septembre 2020 ait été suivi par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité.

En outre, Monsieur [H] [L] ne sollicite pas que des travaux soient effectués pour mettre le logement en conformité.

Au regard de ces éléments, de l’absence d’éléments permettant de relever que le logement est indécent ou insuffisamment entretenu par le bailleur, ou en état d’insalubrité, notamment au jour du commandement de payer et au jour de l’assignation, une expertise n’apparaît pas opportune ni fondée.

Monsieur [H] [L] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule dans un paragraphe intitulé " résiliation’ qu’en cas de non-paiement du loyers et des charges au terme convenu, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail, que le loyer est payable chaque mois à terme échu et avant le 5 du mois suivant la facturation du loyer.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 2 août 2024 pour une somme en principal de 1.106,49 €, loyer du mois de juillet 2024 inclus.

Il ressort du décompte arrêté au 31 août 2025, produit contradictoirement lors de l’audience, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. En effet, Monsieur [H] [L] ne s’est acquitté entre le 2 août 2024 et le 2 octobre 2024 que d’un montant de 62,46 €.

Il est ainsi établi que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 2 octobre 2024 à 24 heures.

Monsieur [H] [L] conteste tout d’abord le montant réclamé, estimant que les versements de 31,23 € versés le 17 août 2024, le 21 septembre 2024, le 12 octobre 2024, le 14 novembre 2024 et le 6 février 2025 n’ont pas été pris en compte, de même que le décompte de charge émis le 8 décembre 2023 présentant un solde de 275,21 € en sa faveur.

Or, il résulte du relevé de compte arrêté au 31 août 2025 que les versements de 31,23 € précités ont bien été pris en compte et figurent sur ce relevé au crédit de Monsieur [H] [L].

De même, le décompte de charges de 275,21 € a bien été pris en compte et cette somme a été déduite des sommes dues par Monsieur [H] [L] puisque figurant certes au débit mais avec un négatif devant : à savoir Regul CHG 01/22 12/22 : 161,17 – , Regul CHF 01/22 12/22 : 98,48 – , et Régul EAU 01/22 12/22 : 15,56 -.

Par conséquent, il n’y pas d’erreur ni d’oubli dans les sommes sollicitées dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 août 2024, et les versements de 31,23 € intervenus en août et en septembre 2024 ont été pris en compte au titre des sommes versées dans la période du 2 août 2024 au 2 octobre 2024.

Il n’y a donc pas lieu de remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire à ce titre.

Monsieur [H] [L] entend également y faire opposition en se prévalant de l’exception d’inexécution.

Ainsi, il se prévaut de l’indécence du logement et des parties communes de celui-ci ainsi que de l’état d’insalubrité de ce son studio.

Tel que cela a été développé dans le paragraphe précédent en ce qui concerne l’expertise, les éléments du débats démontrent que la SACA DOMIAL a pris en compte les réclamations de Monsieur [H] [L], que certaines réclamations, bien que réelles, ne sont pas imputables au bailleur et lui sont extérieures.

Monsieur [H] [L] ne peut, au mieux, que prétendre, à ce titre, à des dommages et intérêts.

En outre, le locataire n’est fondé à oppposer l’exception d’inexécution que lorsque le logement est affecté de désordres tels qu’il y aura impossibilité totale d’utiliser les lieux conformément à leur destination, en l’espèce l’habitation.

Or, les éléments du dossier ne démontrent pas l’impossibilité pour Monsieur [H] [L] de vivre dans son logement.

En outre, aucun arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité n’ont été pris.

Dès lors, il ne peut se prévaloir des désordres affectant l’immeuble pour se prévaloir de l’exception d’inexécution.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant la SACA DOMIAL et Monsieur [H] [L] du 15 janvier 2018, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 27 août 2025 que la SACA DOMIAL rapporte la preuve que Monsieur [H] [L] lui doit, au 27 août 2025, la somme de 4.700,66 € au titre des loyers et charges et indemnité d’occupation.

Tel que cela a déjà été évoqué précédemment, Monsieur [H] [L] conteste le montant de la dette, estimant que des sommes versées n’ont pas été prises en compte, de même que le décompte de charges au titre de l’année 2022 émis le 8 décembre 2023.

Or, ces sommes ont bien été prises en compte, tel que cela a été développé précédemment.

Monsieur [H] [L] ne produit aucun autre élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

Il sollicite cependant la suspension voire la réduction du montant du loyer, notamment en ne versant pas les charges jusqu’à fourniture d’un logement décent.

Tel que déjà développé précédemment, l’exception d’inexécution ne peut être invoquée en l’espèce, le logement étant habitable et Monsieur [H] [L] ne démontrant pars l’insalubrité du logement.

En outre, une suspension ou réduction du loyer ne peut être prononcée par le juge que si des travaux de mise en conformité sont sollicités, la suspension ou réduction du loyer étant une mesure accessoire à la demande de travaux prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 2021.

Dès lors, Monsieur [H] [L] sera condamné à payer à la SACA DOMIAL, en deniers ou quittance, une somme de 4.700,66 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 31 août 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’expulsion

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant la SACA DOMIAL et Monsieur [H] [L] à compter du 3 octobre 2024.

Monsieur [H] [L] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [H] [L] sollicite un délai de douze mois, subsidiairement de six mois, pour pouvoir quitter le logement.

Conformément aux dispositions des articles L 412-3 et L 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution :

— “le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales” ;

— “la durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an” ;

— “Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement”.

En l’espèce, il résulte du diagnostic financier et social du 25 avril 2025 que Monsieur [H] [L] a le sentiment d’être harcelé et persécuté par son bailleur, qu’il est fragile et qu’une expulsion serait délétère pour sa santé.

L’assistance sociale relève cependant que la situation financière de celui-ci pourrait lui permettre de se maintenir dans son logement.

Les éléments du dossiers révèlent que Monsieur [H] [L] bénéficie d’une allocation adulte handicapé de 1.016,05 € que le loyer est de 503,34 € toutes charges comprises mais qu’il ne perçoit plus l’APL en raison de l’absence de versement de loyer.

Le refus de reprendre le paiement de l’intégralité du loyer et des charges est lié à la perte de confiance envers le bailleur, notamment au niveau des charges.

Néanmoins, les éléments du dossier ne permettent pas de remettre en cause les charges sollicitées par le bailleur, Monsieur [H] [L] ayant même bénéficié d’un versement de charges en sa faveur.

S’il est certain que la situation financière de Monsieur [H] [L] limite son accès au logement dans le secteur privé et qu’il apparaît que sa demande de mutation de logement effectuée dès 2018 n’a pas abouti, il ne justifie pas avoir formé une nouvelle demande depuis.

Eu égard à son état de santé, il apparaît nécessaire de lui laisser le temps d’effectuer des démarches pour retrouver un logement adapté à ses besoins, à ses allergies et à son état de santé.

Néanmoins, eu égard à la réticence de Monsieur [H] [L] de régler son loyer et ses provisions sur charges au regard de la perte de confiance dans son bailleur, ainsi qu’au montant de la dette qui est aujourd’hui conséquent puisque de 4.700,66 €, afin de prendre en compte les intérêts contraires des parties, il convient d’octroyer un délai à expulsion à Monsieur [H] [L] d’une durée de six mois à compter de la signification de la présente décision. Néanmoins, au regard de la situation financière de Monsieur [H] [L] qui est en mesure de s’acquitter du loyer et des charges et afin de s’assurer qu’il reprenne le règlement des indemnités d’occupation, le délai à expulsion sera conditionné au règlement du loyer à compter du 1er avril 2026.

Il convient de dire qu’à défaut de règlement d’une seule indemnité d’occupation, et passé un délai de 15 jours suivant la réception d’une mise en demeure de payer les sommes dues, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, Monsieur [H] [L] perdra le bénéfice du délai accordé et la SACA DOMIAL pourra reprendre la mesure d’expulsion.

Sur les indemnités d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 3 octobre 2024, date de résiliation du bail, à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable chaque année, conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Monsieur [H] [L] sollicite une suspension voire une diminution de cette indemnité notamment en ne versant pas les charges jusqu’à fourniture d’un logement décent.

Pour les mêmes motifs que ceux développés dans le paragraphe relatif aux arriérés de loyers, sa demande sur ce point sera rejetée.

Par conséquent, Monsieur [H] [L] sera condamné en deniers ou quittance au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er septembre 2025 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par Monsieur [H] [L]

Monsieur [H] [L] sollicite des dommages et intérêts pour deux motifs : le manquement du bailleur à ses obligations de délivrance d’un logement décent et celui relatif au paiement des charges.

* Sur le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent et les préjudices de jouissance et moral

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Ainsi, en vertu du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes :

“1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…)

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.”

Cette garantie joue dès lors que le locataire est troublé dans la jouissance paisible des lieux loués.

Le bailleur doit indemniser le preneur pour les troubles subis.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En matière contractuelle, il appartient à celui qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant à ses obligations d’en rapporter la preuve. Il appartient donc au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il n’est pas démontré que le logement est indécent. Néanmoins, il sera relevé, et cela n’est pas contesté, que la porte d’entrée n’a été sécurisée qu’en 2023 alors que dès 2020 cela avait été relevé par le rapport de visite émis par le service hygiène et santé environnementale de la Ville de [Localité 8] en date du 1er septembre 2020.

De même, le mur sur lequel des moisissures ont été relevées dans ce même rapport n’a été repeint qu’en 2021.

En ce qui concerne les autres reproches, notamment portant sur les ondes électromagnétiques, les odeurs de carburants liées à la station service, ils ne peuvent pas être imputés au bailleur car la station service se trouve au bas de l’immeuble depuis plusieurs années et s’y trouvait déjà lorsque Monsieur [H] [L] a emménagé dans les locaux ; le bailleur n’en est pas propriétaire. En outre, il ne ressort pas des éléments du dossier que les antennes se trouvent sur l’immeuble mais à proximité, de sorte que le bailleur n’en est pas responsable.

Enfin, le locataire met en compte plusieurs frais liés à ces deux postes, tels que des coûts pour diagnostiquer leur taux mais également des coûts pour l’achat de matériel pour limiter les incidences de ces nuissances. Or, il ne produit aucune facture à ce titre.

Ainsi, s’il est certain que ces nuissances sont importantes et troublent la jouissance paisible des locaux, elles n’émanent pas du bailleur ni de tiers dont il pourrait être responsable.

Aucune faute du bailleur à ce titre n’est démontrée.

Concernant les nuisibles, et tel que cela a déjà été développé dans le paragraphe relatif à l’expertise, la SACA DOMIAL justifie faire appel à une société spécialisée dans le traitement contre les nuisibles. Néanmoins, ces interventions ne peuvent prospérer que si tous les locataires permettent l’accès à leur logement et suivent sérieusement le protocole.

Monsieur [H] [L] est malvenu de reprocher cela à la SACA DOMIAL, et ce d’autant plus qu’il était absent lors de l’intervention de l’entreprise contre les nuisibles en novembre et décembre 2023.

Enfin, la SACA DOMIAL fait intervenir une société dès qu’un incident de chauffage, d’ascenseur, d’eau chaude lui est signalé mais encore faut-il qu’il lui soit signalé.

Monsieur [H] [L] ne démontre pas l’absence de réaction de la SACA DOMIAL après lui avoir signalé des dysfonctionnements à ce titre.

De plus, la SACA DOMIAL fait appel à une société de nettoyage deux fois par semaine, ce qui résulte effectivement d’un tableau figurant sur une photographie de Monsieur [H] [L].

La bailleresse précise qu’elle ne peut être responsable de l’indélicatesse de certains locataires.

Il est certain que le fait de tiers ne peut lui être reproché et qu’elle ne peut solliciter une intervention des services de ménage tous les jours, sous peine d’avoir des récriminations des locataires quant au montant des charges.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, un trouble de jouissance est démontré par Monsieur [H] [L] sur la période de 2020 à 2023 en ce qui concerne la sécurité du bâtiment en raison de l’absence de sécurité sur la porte d’entée ainsi que sur la jouissance de son logement lié aux moissisures, cette jouissance s’étalant sur une période d’une année.

Son préjudice de jouissance sera ainsi réparé à hauteur de 650 €.

* Sur le préjudice tendant au remboursement de charges engagées

Monsieur [H] [L] sollicite le remboursement de charges qu’il a versées depuis 2018-2019.

Il indique que la SACA DOMIAL n’en justifie pas et ne s’explique pas sur leur calcul.

Il résulte des éléments de la procédure, notamment des différents courriers produits dont celui du 23 mai 2024, que la SACA DOMIAL a expliqué à plusieurs reprises à Monsieur [H] [L] comment les charges étaient calculées, à savoir en ce qui concerne l’eau par la lecture de compteurs et répartiteurs pouvant être réalisés à distance.

Dans le courrier du 23 mai 2024, elle produit une copie du relevé des compteurs d’eau de Monsieur [H] [L] et explique que le justificatif de chauffage a été transmis avec le décompte.

Elle rappelle à celui-ci que les factures concernant les décomptes de charges sont à disposition des locataires pendant 6 mois à compter de l’envoi de ce dernier.

Contrairement à ce qu’indique Monsieur [H] [L], les relevés de charges peuvent être en sa faveur, tel que cela a été le cas du relevé de charges pour la période 2022.

Dès lors, Monsieur [H] [L] ne produit aucun élément permettant de remettre en cause les sommes qui ont été mise en compte par la SACA DOMIAL ainsi que les relevés de charges dont beaucoup lui sont favorables.

Monsieur [H] [L] ne semble pas avoir compris la facturation de celles-ci qui figurent au compte du débit mais avec une écriture négative, ce qui implique que ces charges sont déduites.

Il en va de même sur les autres charges et prestations, Monsieur [H] [L] ne fournissant aucun élément permettant de remettre en cause l’intervention des sociétés de nettoyage et des frais d’entretien de la VMC, ainsi que sur la taxe d’ordures ménagères laquelle est bien imputable au locataire.

En conséquence, Monsieur [H] [L] sera débouté de ses demandes à ce titre.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [H] [L], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 août 2024 ainsi que de la notification à la Préfecture, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Il sera par conséquent débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’équité ne justifie pas qu’il soit fait droit à la demande de la SACA DOMIAL fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SACA DOMIAL à l’encontre de Monsieur [H] [L] recevable ;

DIT n’y avoir lieu à expertise ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 15 janvier 2018 entre la SACA DOMIAL, d’une part, et Monsieur [H] [L], d’autre part, concernant le logement n°27085 situé [Adresse 2] à [Localité 5] (6ème étage), sont réunies à la date du 3 octobre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ACCORDE à Monsieur [H] [L] un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter le logement n°27085 situé [Adresse 2] à [Localité 5] (6ème étage) ;

CONDITIONNE ce délai, à compter du 1er avril 2026, au paiement de l’indemnité d’occupation courante, telle que fixée ci-dessous ;

DIT qu’à défaut de paiement à son terme d’une indemnité d’occupation courante à compter du 1er avril 2026, telle que fixée ci-dessous, et passé un délai de 15 jours suivant la réception d’une mise en demeure de payer les sommes dues, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, Monsieur [H] [L] perdra le bénéfice du délai accordé et la SACA DOMIALpourra reprendre la mesure d’ expulsion ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, et de restitution des clés, l’expulsion de Monsieur [H] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [H] [L] à la SACA DOMIAL à compter du 3 octobre 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges (provision sur charges, chauffage, eau..) qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation chaque année, selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE Monsieur [H] [L] à payer à la SACA DOMIAL la somme de 4.700,66 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 31 août 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [H] [L] à payer à la SACA DOMIAL, en deniers ou quittance, l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

CONDAMNE la SACA DOMIAL à payer à Monsieur [H] [L] la somme de 650 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur [H] [L] du surplus de ses demandes, y compris celle fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE la SACA DOMIAL de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [L] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 août 2024 ainsi que de la notification à la Préfecture ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Véronique BASTOS