N° RG 25/00599 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NRHZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/00599 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NRHZ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Adélaïde SCHMELTZ

[Z] [O]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Adélaïde SCHMELTZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

30 JANVIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

Société [Z] [O]

venant aux droits de la Société Immobilière du BAS-RHIN SIBAR et de l’Office Public de l’Habitat OPUS 67

Société d’économie mixte

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparante, représentée par Mme [X], gestionnaire contentieux

PARTIE REQUISE :

Monsieur [N] [C]

né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Adélaïde SCHMELTZ, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 116

OBJET : Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER,Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 30 Janvier 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine KRUMMER,Vice-Présidente des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat signé le 6 juillet 2007 avec effet au 9 juillet 2007, la [R] [Z] [O], anciennement dénommée Société Immobilière du Bas Rhin (SIBAR), a consenti à Monsieur [T] [C] et Madame [K] [C] un bail sur un logement de 4 pièces sis [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant un loyer de 465.05 euros hors provisions sur charges.

Par ordonnance du 28 novembre 2017, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, condamné solidairement Monsieur [T] [C] et Madame [K] [C] au paiement des impayés locatifs d’un montant de 5003.59 euros et autorisé ces derniers à apurer la dette à raison de 22 mensualités dont 19 de 270.00 euros en sus du loyer courant.

Madame [K] [C] est décédée le [Date décès 1] 2020.

Monsieur [T] [C] est décédé le [Date décès 2] 2021.

Les délais de paiement n’ayant pas été respectés, et la résiliation du bail acquise, la [R] [Z] [O] a tenté de faire délivrer le 2 janvier 2023 un commandement d’avoir à quitter les lieux à Monsieur [T] [C], apprenant à cette occasion le décès de ce dernier.

La [R] [Z] [O] a fait délivrer le 18 janvier 2023 à Monsieur [N] [C], fils du défunt et occupant sans droit ni titre, une sommation d’avoir à quitter les lieux, actant d’une dette locative d’un montant de 32866.70 euros.

La [R] [Z] [O] a fait délivrer le 6 février 2025 à Monsieur [N] [C] une seconde sommation d’avoir à quitter les lieux et actant d’une dette locative d’un montant de 54644.52 euros.

Selon acte délivré le 8 [Date décès 3] 2025, la [R] [Z] [O] a fait citer Monsieur [N] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de voir déclarer ce dernier occupant sans droit ni titre, ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement de la dette locative et indemnités d’occupation.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour échange de pièces et écritures.

A l’audience du 28 novembre 2025, la [R] [Z] [O], dûment représentée, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :

— Dire que le bail est résilié de plein droit du fait du décès de Monsieur [T] [C],

— Déclarer Monsieur [N] [C] occupant sans droit ni titre,

— Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [N] [C] et sans délais ains que tout occupant de son chef du logement et de la cave et au besoin avec le concours de la force publique,

— Rejeter toute demande de délais de paiement et de grâce,

— Condamner Monsieur [N] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du 5 décembre2021 et jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance à intervenir,

— Condamner Monsieur [N] [C] à lui payer la somme de 59897.52 euros avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1237-1 du code civil,

— Dire que le délai de deux mois, prévu au commandement de quitter les lieux sera supprimé,

— Condamner Monsieur [N] [C] aux entiers frais et dépens, qui comprendront les frais des sommations et de l’acte introductif d’instance,

— Condamner Monsieur [N] [C] à lui payer la somme de 500.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

La [R] [Z] [O] expose que Monsieur [N] [C], occupant sans droit ni titre, se maintient sans les lieux en dépit des sommations délivrées d’avoir à les quitter et précise que la dette locative ne cesse d’augmenter pour s’élever au 1er mars 2025 à la somme de 55452.97 euros.

Elle ne conteste par que Monsieur [N] [C] résidait avec son père Monsieur [T] [C] depuis au moins une année avant le décès de ce dernier au sens des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, mais soutient que le défendeur ne remplit pas les conditions fixées à l’article 40 de ladite loi et de l’article L 621-2 du code de la construction et de l’habitat, dans la mesure où vivant seul ce dernier ne peut prétendre à occuper un logement de plus de 2 pièces. Elle estime ainsi que le bail est résilié de plein droit au décès de Monsieur [T] [C] soit le [Date décès 4] 2021.

Elle considère, selon la jurisprudence, qu’à défaut d’éléments contraires, Monsieur [N] [C] est supposé avoir accepté la succession de ses parents si bien qu’il est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du [Date décès 4] 2021 jusqu’à la restitution effective des lieux nonobstant le fait que le bail ne lui a pas été transféré.

Elle estime être en droit de solliciter l’expulsion de Monsieur [N] [C], sans délai, et ainsi de voir supprimer le délai de deux mois, prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, faisant valoir la mauvaise du défendeur qui se maintient dans les lieux en dépit des sommations délivrées depuis le 18 janvier 2023.

Elle s’oppose à tout délai de grâce et délais de paiement de la dette locative dans la mesure où d’une part Monsieur [N] [C] n’est pas locataire du bail ni en situation de régler la dette, le règlement des échéances courantes n’ayant pas repris.

Monsieur [N] [C], représenté par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :

— Constater sa situation précaire,

— Constater qu’il met tout en œuvre pour stabiliser et améliorer sa situation,

— Reporter les paiements pour une durée de 24 mois,

— A tout le moins, Echelonner le paiement de la dette locative sur une durée de 36 mois,

— Condamner la [R] [Z] [O] aux dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire,

Monsieur [N] [C] expose avoir résidé au domicile de ses parents, puis au décès de ces derniers s’être reposé sur sa sœur, décédée en [Date décès 3] 2025, pour toutes les formalités afférentes au logement. Il indique qu’à la suite d’un AVC en 2018, il a été en arrêt maladie pendant 3 années, n’a pu reprendre son travail et étant en fin de droit pour percevoir les allocations chômage, percevoir aujourd’hui le RSA. Il soutient avoir pris attache avec une assistante sociale aux fins de relogement et chercher une situation professionnelle compatible avec son état de santé. Il considère, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 pouvoir bénéficier d’un report de paiement sur 24 mois ou à tout le moins d’un délai de paiement de 36 mois.

La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande.

L’assignation a été notifiée le 10 [Date décès 3] 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 12 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant toutefois relevé que la demande d’expulsion n’est pas poursuivie pour loyers impayés mais pour occupation sans droit ni titre.

Par conséquent, les demandes d’expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur la résiliation du bail.

En application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— sans préjudice des sixième et septième, alinéas de l’article 832 du code civil, au conjoint survivant ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En application de l’article 40 de la loi précitée, l’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Les treizième à vingt-troisième alinéas du I de l’article 15 sont applicables lorsque le congé émane du locataire.

En application de l’article L621-2 du code de la construction et de l’habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Les pièces effectivement utilisées pour l’exercice d’une fonction publique élective ou d’une profession et indispensables à l’exercice de cette fonction ou profession ne sont pas considérées comme des pièces habitables.

En l’espèce il est produit le contrat signé le 6 juillet 2007 avec effet au 9 juillet 2007 consenti par la [R] [Z] [O], anciennement dénommée Société Immobilière du Bas Rhin (SIBAR), à Monsieur [T] [C] et Madame [K] [C] et portant sur un logement de type 4 pièces sis [Adresse 5] à [Localité 3].

Il est produit les actes de décès des locataires en date du [Date décès 1] 2020 s’agissant de Madame [K] [C] et du [Date décès 2] 2021 s’agissant de Monsieur [T] [C].

Il n’est pas contesté que Monsieur [N] [C], fils des défunts, résidait depuis au moins une année au domicile de ses parentes lors du décès de son père Monsieur [T] [C].

Il ressort toutefois des textes susvisés que Monsieur [N] [C], qui vit seul, ne peut prétendre à occuper un logement de plus de 2 pièces.

Par conséquent la résiliation du bail de plein droit sera constatée à compter du [Date décès 2] 2021.

Sur l’indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce du fait de la résiliation du bail, Monsieur [N] [C] est occupant sans droit ni titre depuis le [Date décès 2] 2021.

En conséquence Monsieur [N] [C] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre soit le [Date décès 2] 2021 et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce la [R] [Z] [O] produit un décompte actualisé au 26 mars 2025 aux termes duquel la dette locative s’élève à la somme de 59897.52 euros, échéance de novembre 2025 incluse.

Monsieur [N] [C] ne conteste pas sa qualité d’héritier de Monsieur [T] [C] et Madame [K] [C] et ne justifie d’aucune renonciation à succession, il est donc tenu au paiement de la dette locative dont il ne conteste pas non le montant.

Monsieur [N] [C] sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, à verser à la [R] [Z] [O] la somme de 55452.97 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, à défaut d’autre demande, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de mars 2025 incluse.

Sur la demande d’expulsion et les demandes de grâce et de délais de paiement.

En application de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Il résulte par ailleurs des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En application de l’article 1243-1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce il est relevé que Monsieur [N] [C] n’a jamais été locataire du bail signé le 6 juillet 2007 par ses parents, il ne peut en conséquence bénéficier des dispositions de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [N] [C] se maintient dans les lieux depuis le [Date décès 2] 2021 sans régler les échéances courantes si bien que la dette locative, indemnités d’occupation comprises, est très importante.

Par ailleurs Monsieur [N] [C], qui perçoit le RSA à hauteur de 635.71 euros par mois et ne justifie d’aucune perspective d’emploi à court terme, ne dispose pas non plus d’une solvabilité suffisante pour l’octroi de délais de paiement ni d’un délai de grâce pour le paiement de la dette locative sur 24 mois.

En conséquence Monsieur [N] [C] sera débouté tant de sa demande de délais de grâce que de délais de paiement et son expulsion sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [N] [C] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur les délais d’expulsion.

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion est ordonnée sont entrées dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce Monsieur [N] [C] ne peut être considéré comme occupant de bonne foi du logement donné à bail à ses parents, depuis décédés, dans la mesure où il se maintient dans les lieux en dépit de deux sommations de quitter les lieux, délivrées depuis le 18 janvier 2023, si bien que dans les faits le défendeur a déjà bénéficié de très larges délais étant relevé que qu’il n’est justifié d’aucune des démarches alléguées effectuées auprès des services sociaux aux fins de relogement.

Au vu de ces éléments la demandes de suppression des délais prévus à l’article L 412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution sera ordonnée.

Sur les mesures accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [N] [C], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens en ce compris les frais des sommations d’avoir à quitter les lieux, délivrées les 18 janvier 2023 et 6 février 2025 outre les frais de l’acte introductif d’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [N] [C] supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la [R] [Z] [O], la somme de 150.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens.

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la [R] [Z] [O] en ses demandes ;

CONSTATONS que Monsieur [N] [C] occupe, sans droit ni titre, le logement et de la cave situés [Adresse 5] à [Localité 3] depuis le [Date décès 2] 2021 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [N] [C] à payer à la [R] [Z] [O] la somme de 59897.52 euros (cinquante-neuf mille huit cent quatre-vingt-dix-sept euros et cinquante-deux centimes) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [C] de sa demande de délais de grâce ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [C] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [N] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement et de la cave situés [Adresse 5] à [Localité 3] ;

ORDONNONS à Monsieur [N] [C] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS la suppression du délai de deux mois visés à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [C] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la [R] [Z] [O] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [N] [C] à payer à la [R] [Z] [O] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges à compter du [Date décès 2] 2021 qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 59897.52 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [N] [C] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le [Date décès 2] 2021 et la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [C] aux dépens, en ce compris les frais des sommations de quitter les lieux, délivrées les 18 janvier 2023 et 6 février 2025 outre les frais de l’acte introductif d’instance;

CONDAMNONS Monsieur [N] [C] à payer à la [R] [Z] [O] la somme de 150.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE