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Minute n° 24/
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON
ORDONNANCE DE REFERE du : 02 Juillet 2024
N° RG 23/02318 – N° Portalis DB3E-W-B7H-MM7I
Président : Anne LEZER, 1ère Vice-Présidente
As[…]tée de : Magali CORCELLI, Greffier
Entre
DEMANDEUR
LA SOCIÉTE AUVIMO, dont le siège social […] […] 2, chemin de la Carraire – 83200 TOULON, prise en la personne de son représentant légal en exercice

Rep/as[…]tant : Maître Pascal ZECCHINI, avocat au barreau de TOULON
et
DEFENDEUR
Madame X Y, demeurant […]
Rep/as[…]tant : M^e Guillaume LUCCISANO, avocat au barreau de TOULON
Débats:
Après avoir entendu à l’audience du 14 Mai 2024, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.
Grosse(s) délivrée(s) le : à : M^e Guillaume LUCCISANO – 0176 M^e Pascal ZECCHINI – 1027
Copie au dossier

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EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure
Par acte sous seing privé du 20 juillet 2022, la SCI AUVIMO a donné à bail commercial à Madame X Y un local […] […], […], 4 pièces, 58ème m2, moyennant un loyer mensuel de 850 € HT et charges non comprises payable tous les 5 de chaque mois par virement bancaire.
Madame X Y a pris ce local commercial aux fins d’exploitation du fonds en tant qu’institut de beauté et a versé un dépôt de garantie de 850 €.
Elle a réglé les loyers des mois d’août et de septembre 2022, puis n’a plus rien payé.
Par acte de commissaire de justice du 24 août 2023, la SCI AUVIMO a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Madame X Y pour une somme de 10.200,00 € pour les loyers allant de septembre 2022 à août 2023 et un total, prix de l’acte inclut de 10.375,14 €.
Ledit commandement de payer n’ayant pas été réglé dans le délai légal d’un mois, par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2023, la SCI AUVIMO a fait assigner Madame X Y, devant la Présidente du Tribunal judiciaire de Toulon statuant en référé aux fins notamment de voir :
- « Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail litigieux à la date du 23 septembre 2023 ;
- Ordonner la libération immédiate des lieux, sous astreinte de 300,00 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement ;
- Ordonner faute de libération volontaire des lieux, l’expulsion de X Y ainsi que celle de toute personne dans les lieux avec, si besoin est, l’as[…]tance de la force publique et celle d’un serrurier ;
- Dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;
- Condamner Madame X Y à verser à la SCI AUVIMO, au titre des arriérés de loyers et accessoires dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire à savoir le 23 septembre 2023, la somme de 11.050,00 € assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation ;
- Condamner Madame X Y à verser à la SCI AUVIMO, à titre d’indemnité d’occupation, la somme mensuelle de 850,00 €, outre les charges et taxes, jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés ;
- Dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties ;
- Ordonner que les intérêts échus pour une année produiront intérêts ;
- Condamner X Y à verser à la SCI AUVIMO la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- Condamner X Y aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement »
Madame X Y a quitté les lieux et rendu les clés du local le 12 février 2024.
Par conclusions récapitulatives visées à l’audience et reprises oralement par son avocat , auxquelles le tribunal se réfère pour plus ample exposé des moyens et des arguments, la SCI AUVIMO demande au juge de :
- Débouter madame X Y de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
- « Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail litigieux à la date du 24 septembre 2023 ;
- Condamner Madame X Y à verser à la SCI AUVIMO, la somme de 3.921,72 € à titre d’indemnité d’occupation, pour la période du 25 septembre 2023 au 12 février 2024, date de libération des lieux

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- Condamner Madame X Y à verser à la SCI AUVIMO, au titre des arriérés de loyers et accessoires dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire à savoir le 24 septembre 2023, la somme de 11.050,00 € assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation ;
- Ordonner que les intérêts échus pour une année produiront intérêts ;
- Condamner X Y à verser à la SCI AUVIMO la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- Condamner X Y aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement »
La SCI AUVIMO estime au visa de l’article L145-41 alinéa 1 du code de commerce que la clause^er résolutoire est acquise de plein droit ayant respecté l’ensemble des modalités exigées par la loi. Il est naturel d’appliquer les conséquences légitimes qui en découlent à savoir le règlement des arriérés de loyers et l’indemnité d’occupation. Par ailleurs, Madame Y X est partie sans faire d’état des lieux de sortie et doit remettre en état le local utilisé.
En réponse aux éléments présentés par la partie adverse, sur l’existence de contestations sérieuses, la SCI AUVIMO rappelle qu’il n’y a aucune contestation sérieuse possible, la clause résolutoire étant acquise de plein droit. Aucun élément de preuve n’est avancé aux fins de venir démontrer que la SCI AUVIMO aurait manqué à une quelconque de ses obligations et ce d’autant plus qu’après le 24 septembre 2023 le bailleur n’était plus tenu à aucune obligation contractuelle à l’égard de Madame Y, la clause résolutoire ayant été acquise. Enfin, quoiqu’il en soit l’engagement de la responsabilité de la SCI AUVIMO relève de la compétence des juges du fond.
La SCI AUVIMO estime ensuite que la demande de suspension des loyers n’était possible que durant la période où Madame Y X était encore dans les lieux et tenue de régler les loyers et que celle d’une indemnisation du préjudice de jouissance n’appartient pas au juge des référés.
Enfin sur les délais de paiement, la SCI AUVIMO fait état de ce que Madame Y n’a pas cru bon de justifier de sa situation.
Par conclusions notifiées par RPVA le 16 février 2024 et reprises oralement par son avocat lors de l’audience, auxquelles le tribunal se réfère pour plus ample exposé des moyens et des arguments, Madame X Y demande au juge de :
- Débouter la SCI AUVIMO de toutes ses demandes fins et prétentions,
A titre principal :
- Déclarer la SCI AUVIMO irrecevable et mal fondée
- Dire qu’il n’y a pas lieu à référé
- Renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond et renvoyer l’affaire à telle audience au fond qu’il vous plaira en application des dispositions de l’article 837 du Code de procédure civile
A titre subsidiaire :
- Ordonner la suspension du règlement des loyers mensuels dus par Madame X Y à la SCI AUVIMO à hauteur de 850 € par mois, jusqu’à preuve de la réalisation des travaux de remise en état conformément aux critères de délivrance conforme en application des dispositions combinées des articles 1219, 1719 du code civil et article R145- 35 du Code de commerce et à défaut autoriser Madame Y à consigner les loyers
- Enjoindre la SCI AUVIMO de justifier de la déclaration de sinistre auprès de son assurance pour les désordres ayant affectés son local commercial

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- Condamner à défaut la SCI AUVIMO à payer à Madame Y la somme de 11.050 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice personnel relatif au trouble de jouissance et ordonner la compensation des sommes réclamées
A titre infiniment subsidiaire :
- Accorder les plus larges délais de paiement à madame X Y dans la limite de 24 mois, en application des dispositions combinées de l’article 847-2 du Code de procédure civile et de l’article 1343-5 du Code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016
- Juger qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 alinéa 4 du Code civil, la décision rendue suspendra les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne seront pas encourues pendant le délai fixé par le juge
En toutes hypothèse :
- Condamner la SCI AUVIMO à payer à Madame Y la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens
- Juger que Maître Guillaume LUCCISANO pourra recouvrer directement ceux dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile
- Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel dans la mesure où elle se trouve justifiée au regard des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile
Aux termes de ses écritures pour justifier sa demande principale Madame X Y, au visa des articles 1719 et 1721 du code civil, explique qu’elle a subi un dégât des eaux le 30 août 2022 qui s’aggravait le 10 novembre 2022 et que malgré l’information tant du syndic que de son bailleur rien n’a été fait. Ainsi elle n’a pu jouir paisiblement de son local et surtout n’a pu avoir une activité pérenne lui permettant de régler son loyer. La SCI AUVIMO a donc manqué à son obligation de délivrance conforme. Considérant la responsabilité du bailleur dans le trouble de jouissance subi par Madame Y, il lui parait évident qu’il y a des contestations sérieuses qui empêchent le juge des référés de statuer sur les demandes faites par la SCI AUVIMO.
Pour justifier sa demande à titre subsidiaire, Madame Y évoque au visa des articles 1217 et 1219 du code civil une exception d’inexécution lui permettant de solliciter une suspension des loyers, la condamnation de la SCI AUVIMO à indemniser le trouble de jouissance et d’obtenir la compensation des sommes entre les indemnités perçues et les arriérés de loyers.
Enfin s’agissant de sa demande infiniment subsidiaire, au visa de l’article 1343-5 du code civil, Madame Y sollicite les plus larges délais pour régler et apurer sa dette étant donné sa situation économique délicate, suite au dégât des eaux qu’elle a subi et qui l’a empêché de pouvoir exploiter son institut de beauté.
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Après trois renvois l’affaire a été évoquée à l’audience du 14 mai 2024 et mis en délibéré au 2 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la dette locative
Il résulte de l’article 834 du Code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence,

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peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
L’article 835 du même Code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En application de ces textes, s’il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire, il appartient néanmoins au juge des référés de vérifier que la dette locative fondant le commandement de payer et la demande de provision ne se heurtent à aucune contestation sérieuse et, le cas échéant, d’en retrancher les sommes contestées.
En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail produit contient une telle clause résolutoire (article XVI intitulé « clause résolutoire » page 7/8 du contrat de bail commercial) et que le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail délivré le 4 décembre 2023 porte sur la somme principale de 10.200 euros au titre des loyers charges et éventuels accessoires impayés du mois de septembre 2022 au mois d’août 2023 inclus. Il n’est pas non plus contesté que l’arriéré locatif dû par Madame X Y s’élève à 11.050 euros arrêté au 23 septembre 2023.
Madame X Y pour faire échec à l’application de la clause résolutoire se prévaut d’une exception d’inexécution justifiant le non-paiement de ses loyers en raison d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.
Sur l’exception d’inexécution liée au manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance
L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
L’article 1720 du Code civil indique que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
L’article 1721 du Code civil précise qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.
Il est constant que si une partie à un contrat peut suspendre l’exécution de sa propre obligation, c’est à la condition que l’inexécution par l’autre partie de ses obligations soit suffisamment grave, soit en l’espèce que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou d’entretien ait pour conséquence que les lieux ne puissent plus être utilisés conformément à leur destination contractuelle. En conséquence, si le locataire est seulement gêné dans son exploitation, ou si le local est seulement partiellement inutilisable, la rétention ne sera pas justifiée.
En l’espèce, Madame X Y a subi un dégât des eaux dès le mois d’août 2022 et ce dernier n’a eu de cesse de s’aggraver comme le démontre les nombreux échanges par mails entre Madame Y, le syndic de copropriété, son bailleur et les assurances.

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Madame Y verse aux débats un mail de la SCI AUVIMO au syndic de la copropriété en date du 29 août 2022 qui explique que la demanderesse a constaté que le plafond sur le palier s’est effondré et que le mur du local est encore mouillé. La SCI AUVIMO évoquait alors son recours à un dépôt de plainte contre le syndic pour défaut d’entretien si la situation venait à perdurer.
Madame X Y verse également un mail du 14 octobre 2022 faisant état de l’aggravation du sinistre, aux termes duquel le syndic évoquait des fuites intermittentes d’eaux usées dans son local, qui se propageaient dans les autres pièces. La SCI AUVIMO était en copie de l’ensemble de ces échanges et connaissait les difficultés rencontrées par Madame X Y.
Le constat amiable réalisé le 10 novembre 2022 entre Madame Y et l’assurance Generali fait état de ce qu’elle était obligée de fermer son local commercial à compter du 7 octobre 2022. Elle verse également les échanges entre elle et son assurance AXA s’agissant de la prise en charge de sa perte d’exploitation.
Il y a donc une exception d’inexécution étant donné que Madame Y n’a pu jouir du local mis à sa disposition en raison du sinistre dont elle a été victime l’empêchant de pouvoir exploiter son activité et duquel était informé son bailleur.
Ainsi, il existe donc une contestation sérieuse empêchant le juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
En conséquence, il n’y a lieu à référé ni sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ni sur les demandes subséquentes de condamnation à l’arriéré de loyer et au règlement d’indemnité d’occupation.
Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes reconventionnelles subsidiaires et infiniment subsidiaires de Madame Y.
Sur la demande reconventionnelle de renvoi au fond
L’article 837 du code de procédure civile dispose qu’à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire (…) peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statuer au fond.
En l’espèce, Madame Y ne justifie d’aucune urgence à faire renvoyer l’affaire au fond, ce d’autant moins qu’elle a quitté le local mis à bail le 12 février 2024 et qu’elle a signé un nouveau bail commercial le 12 décembre 2023.
Aussi la demande de renvoi au fond sera rejetée.
Sur les frais de justice
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la SCI AUVIMO, partie succombante, aux dépens de l’instance.
En outre l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l’espèce, l’équité commande de condamner la SCI AUVIMO à payer à Madame X Y la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
La SCI AUVIMO sera donc déboutée de ses demandes.

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Sur la demande reconventionnelle d’écarter l’exécution provisoire de droit :
L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi sur la décision rendue n’en dispose autrement.
L’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile dispose que par exception le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.
Aussi, l’exécution provisoire de droit sera applicable et ne pourra être écartée.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes de condamnation aux arriérés de loyers et à une indemnité d’occupation ;
REJETONS la demande de renvoi au fond
REJETONS la demande de la SCI AUVIMO au titre de l’article 700 du code de procédure civile
CONDAMNONS la SCI AUVIMO à payer à Madame X Y la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
CONDAMNONS la SCI AUVIMO aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Guillaume LUCCISANO conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;
DISONS ne pouvoir écarter l’exécution provisoire de plein droit
RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe des référés du Tribunal judiciaire de TOULON, les jour, mois et an susdits
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE