TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25 / 257

N° RG 24/05570 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M6HO

AFFAIRE :

[G]

[O]

S.A. SEYNA

C/

[W]

JUGEMENT réputé contradictoire du 05 MAI 2025

Grosse exécutoire : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS + dossier de plaidoirie

Copie : Monsieur [K] [W]

délivrées le

JUGEMENT DU 05 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Madame [S] [G]

née le 15 Juillet 1982 à ROCHEFORT (21510)

de nationalité Francaise

15 rue Verger

85190 LA GENETOUZE

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [C] [O]

né le 29 Mai 1983 à ROCHEFORT (21510)

de nationalité Francaise

15 rue Verger

85190 LA GENETOUZE

représenté par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

S.A. SEYNA

20 bis rue Louis-Philippe

92200 NEUILLY SUR SEINE

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [W]

né le 12 Avril 1983 à DRAGUIGNAN (83300)

de nationalité Francaise

Résidence Jardin de Saint Exupéry – Apt C33

422 avenue Antoine de Saint Exupéry

83500 LA SEYNE-SUR-MER

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 03 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 MAI 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 26 février 2020, Madame [S] [G] et Monsieur [C] [O] ayant pour mandataire la société C’IMMO, ont consenti à Monsieur [K] [W] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement sis 422 Avenue Antoine de Saint Exupéry – Résidence Jardin Saint Exupéry – Etage 4 – Apt C33 – 83500 LA SEYNE-SUR-MER, moyennant un loyer mensuel de 510,00 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 40,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 510,00 euros.

Par acte sous seing privé en date du 12 octobre 2019, Madame [S] [G] et Monsieur [C] [O] ont conclu avec la société C’IMMO un mandat de gestion locative sur le bien soumis à bail, contenant une garantie locative assurance loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié le 02 juillet 2024, un commandement de payer les loyers et mise en demeure de justifier de l’occupation du logement a été délivré par Madame [S] [G] et Monsieur [C] [O] ayant pour mandataire la société C’IMMO, à Monsieur [K] [W] pour la somme en principal de 1 108,59 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 04 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 16 septembre 2024, Madame [S] [G], Monsieur [C] [O] et la société SEYNA ont fait assigner Monsieur [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :

o A titre principal :

? Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Monsieur [K] [W] à compter du 02 septembre 2024 ;

o A titre subsidiaire :

? Prononcer la résiliation du bail consenti à Monsieur [K] [W] ;

o En tout état de cause :

? Condamner Monsieur [K] [W] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à Madame [S] [G] et Monsieur [C] [O] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;

? Ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [K] [W] ainsi que celle de toues les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ;

? Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

? Condamner Monsieur [K] [W] à payer la somme de 2 470,04 euros au titre des loyers et charges dus au terme de septembre 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

? La somme de 2 139,99 euros à Madame [S] [G] et Monsieur [C] [O] ;

? La somme de 330,05 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Madame [S] [G] et Monsieur [C] [O] à hauteur de ce montant ;

? Condamner Monsieur [K] [W] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux loués matérialisés par la remise des clés ;

o Condamner Monsieur [K] [W] à payer à la société SEYNA une somme de 1000,00 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 02 juillet 2024.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 19 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 mars 2025, au cours de laquelle Madame [S] [G], Monsieur [C] [O] et la société SEYNA étaient représentés par leur Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Ils actualisent le montant de leur créance à la somme de 1 507,84 euros.

Au visa de l’article 1346-1 du code civil et de la loi du 06 juillet 1989, ils soutiennent à titre principal que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Monsieur [K] [W] est acquise depuis le 02 septembre 2024 suite à la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux, étant donné que la somme sollicitée n’a pas été purgée par le locataire dans le délai de deux mois, de sorte que le locataire, occupant sans droit ni titre, doit être expulsé.

A titre subsidiaire elle soutient que la résiliation judiciaire du contrat de bail doit être prononcée.

En tout état de cause, ils considèrent que l’assureur est subrogé dans les droits du bailleur assuré à hauteur de la somme de 330,05 euros.

Enfin, ils s’opposent à toute demande éventuelle de délai de la part du locataire, qui n’a jamais justifié d’une quelconque difficulté financière.

Monsieur [K] [W], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initia-tive du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur, que cette subrogation doit être expresse et faite en même temps que le paiement.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats le contrat de bail conclu le 26 février 2020 entre d’une part Madame [S] [G] et Monsieur [C] [O] et d’autre part Monsieur [K] [W] portant sur un logement sis 422 Avenue Antoine de Saint Exupéry – Résidence Jardin Saint Exupéry – Etage 4 – Apt C33 – 83500 LA SEYNE-SUR-MER.

En outre, il est patent que par acte sous seing privé en date du 12 octobre 2019, Madame [S] [G] et Monsieur [C] [O] ont conclu avec la société C’IMMO un mandat de gestion locative sur le bien soumis à bail, contenant une garantie locative assurance loyers impayés. La société C’IMMO a conclu de son côté un contrat de Garantie de Loyers Impayés auprès de la société SEYNA, assureur, par l’intermédiaire de la société GARANTME. Or il résulte de ce contrat que la garantie de loyers impayés couvre pour la totalité des lots déclarés par le mandataire, en l’espèce la société C’IMMO, le risque d’impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation pour un montant d’indemnisation maximum de 90 000,00 euros versés aux bailleurs assurés, en l’espèce Madame [S] [G] et Monsieur [C] [O], qui subroge l’assureur, en l’espèce la société SEYNA, dans ses droits, actions et sûretés contre le locataire défaillant, en application des dispositions de ce contrat.

Or, par un mandat de délégation de gestion de la procédure d’expulsion, les bailleurs ont donné pouvoir à la société GARANTME de mener ladite procédure en leur nom, ce qu’ils ont réitéré par quittance subrogative en date du 24 juillet 2024.

En conséquence, il y a lieu de déclarer recevable l’action de la société SEYNA.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [K] [W], qui s’est engagé à payer son loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail le liant à Madame [S] [G] et Monsieur [C] [O], a délibérément mis fin à l’exécution de son obligation contractuelle, dès lors qu’il a cessé de payer son loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue à l’article VIII du bail et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 02 juillet 2024, le défendeur n’a pas apuré l’intégralité de la dette dans les délais impartis ni sollicité de délai par les voies légales, ni lors de l’audience à laquelle il ne s’est pas présenté. Dans ces conditions, en dépit du fait que le versement des loyers ait été repris et que le montant de la dette soit peu élevé, aucun délai de paiement ne pourra lui être accordé, les demandeurs y étant en tout état de cause opposés.

Dès lors, force est de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’article VIII du bail à la date du 03 septembre 2024.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [K] [W], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis 422 Avenue Antoine de Saint Exupéry – Résidence Jardin Saint Exupéry – Etage 4 – Apt C33 – 83500 LA SEYNE-SUR-MER selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation

Il appartient aux défendeurs conformément aux dispositions de l’article 1315 alinéa 2 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment du décompte locataire actualisé à l’audience, que le retard pris par le défendeur dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 1 507,84 euros, mois de février 2025 inclus.

En conséquence, Monsieur [K] [W] sera condamné à verser cette somme de 1 507,84 euros, jusqu’au mois de février 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Par quittance subrogative en date du 24 juillet 2024, Madame [S] [G] représentée par la société C’IMMO agissant en tant que créancier du locataire, a reconnu avoir reçu de la société GARANTME agissant pour le compte et par délégation de la société SEYNA, la somme de 330,05 euros correspondant au règlement provisionnel des dettes locatives de Monsieur [K] [W].

Ainsi, sur la somme de 1 507,84 euros à laquelle Monsieur [K] [W] sera condamné, 1 177,79 euros seront attribués à Madame [S] [G] et Monsieur [C] [O] et 330,05 euros seront attribués à la société SEYNA subrogée dans les droits des bailleurs à hauteur de ce montant.

Enfin, dans l’attente du départ effectif du locataire, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement 422 Avenue Antoine de Saint Exupéry – Résidence Jardin Saint Exupéry – Etage 4 – Apt C33 – 83500 LA SEYNE-SUR-MER à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 604,20 euros correspondant au montant du dernier loyer charges comprises, non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [W], succombant à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Monsieur [K] [W] sera également condamné à payer à la société SEYNA la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de la société SEYNA recevable ;

CONSTATE que le bail relatif à la location d’un logement sis 422 Avenue Antoine de Saint Exupéry – Résidence Jardin Saint Exupéry – Etage 4 – Apt C33 – 83500 LA SEYNE-SUR-MER conclu le 26 février 2020 entre Madame [S] [G] et Monsieur [C] [O] d’une part et Monsieur [K] [W] d’autre part est résilié de plein droit depuis le 03 septembre 2024 par l’acquisition de la clause résolutoire prévue audit contrat ;

ORDONNE à Monsieur [K] [W] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Monsieur [K] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis 422 Avenue Antoine de Saint Exupéry – Résidence Jardin Saint Exupéry – Etage 4 – Apt C33 – 83500 LA SEYNE-SUR-MER et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [W] à payer la somme de 1 507,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de février 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement, selon la répartition suivante :

— la somme de 1 177,79 euros à Madame [S] [G] et Monsieur [C] [O] ;

— la somme de 330,05 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Madame [S] [G] et Monsieur [C] [O] à hauteur de ce montant ;

CONDAMNE Monsieur [K] [W] à payer à Madame [S] [G] et Monsieur [C] [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 604,20 euros à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [K] [W] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [K] [W] à payer à la société SEYNA la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT