TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25 /

N° RG 24/06895 – N° Portalis DB3E-W-B7I-NBTL

AFFAIRE :

S.C.I. LE VAL D’AZUR

C/

[I]

JUGEMENT réputé contradictoire du 31 JUILLET 2025

Grosse exécutoire : SCI LE VAL D’AZUR + restitution de pièces

Copie : M. [U] [I]

délivrées le

JUGEMENT DU 31 JUILLET 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. LE VAL D’AZUR

158 chemin des Carrières Donamorte

83200 TOULON

représentée par Mme [G] [V], gérante

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [I]

Le Palais d’Azur – 64 rue Gimelli

83000 TOULON

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 02 Juin 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 31 JUILLET 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 18 juillet 2014, la SCI LE VAL D’AZUR, représentée par IBOX GESTION LOCATION, a consenti à Monsieur [U] [I] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement sis 64 Rue Gimelli – Le Palais d’Azur – 4ème étage – 83000 TOULON, moyennant un loyer mensuel de 550,00 euros, outre une provision pour charges mensuelles d’un montant de 50,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 550,00 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 08 mars 2024, un commandement de payer les loyers et les charges et de justifier de l’assurance ainsi que de l’occupation des locaux a été délivré par la SCI LE VAL D’AZUR à Monsieur [U] [I] pour la somme en principal de 3 350,99 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 07 mars 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 08 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 27 novembre 2024, la SCI LE VAL D’AZUR a fait assigner Monsieur [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :

Constater les manquements de Monsieur [U] [I] à ses obligations de locataire ; Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail liant les parties ; – En conséquence :

A défaut de remise volontaire des clés, ordonner son expulsion, corps et biens, ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;Condamner Monsieur [U] [I] à verser à la SCI LE VAL D’AZUR les sommes suivantes :◦

4 999,57 euros au titre des loyers et charges puis indemnités d’occupation impayés jusqu’au 12 novembre 2024 compris, outre, le cas échéant, la somme de 550,00 euros et de 50,00 euros complémentaires par mois, du mois de la remise de l’assignation au jour de la décision à intervenir ; ◦Une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant des loyers et charges comprises à compter du 09 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ; Dire et juger que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer ; Condamner Monsieur [U] [I] à payer à la SCI LE VAL D’AZUR une somme de 700,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Monsieur [U] [I] aux entiers dépens et frais de justice comprenant les coûts du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ; Confirmer et ne pas écarter l’exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 28 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 juin 2025, au cours de laquelle la gérante associée de la SCI LE VAL D’AZUR a comparu et a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Elle précise avoir reçu un SMS de la part du locataire sollicitant l’octroi de délais, auxquels elle et favorable à hauteur de 111 euros durant 36 mois, précisant que la dette locative s’élève à la somme de 4 093,53 euros.

Au visa des articles 7 et 24 de la loi du 06 juillet 1989, des articles 1224 à 1230, 1344 et 1741 du code civil, ainsi que des articles 1103 et 1728 du code civil et de l’article 1760 du code civil, il soutient que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Monsieur [U] [I] est acquise suite à la délivrance du commandement de payer en date du 08 mars 2024 demeuré infructueux, étant donné que la somme sollicitée n’a pas été purgée en totalité par le locataire dans le délai imparti. Il fait également valoir que l’attestation d’assurance d’une compagnie d’assurance notoire solvable et comportant l’adresse du bien assuré n’a pas été présentée au bailleur.

Monsieur [U] [I], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 28 novembre 2024).

Par ailleurs, en dépit du fait qu’il s’agisse d’une personne physique, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 08 mars 2024).

L’action de la SCI LE VAL D’AZUR est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [U] [I], qui s’est engagé à payer son loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail le liant à la SCI LE VAL D’AZUR, a délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’il a cessé de payer son loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité. Ainsi, il résulte du décompte locatif arrêté au 1er juin 2025, que les impayés locatifs ont débuté en mai 2023, pour se poursuivre régulièrement jusqu’en mai 2025.

Or, malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail en son article X et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 08 mars 2024, le défendeur n’a pas apuré l’intégralité de la dette dans les délais impartis ni sollicité de délai par les voies légales.

Dès lors, force est de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’article X du bail.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation

Il appartient au défendeur conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre, le juge peut même d’office, sur le fondement de l’article 24V de la loi du 06 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, ce qui entraîne la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.

En application des articles 24V et 24VII de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit être en situation de régler sa dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, ou à défaut avoir obtenu l’accord du bailleur, mais faute d’avoir l’un ou l’autre, aucun délai ne peut lui être octroyé.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé en date du 1er juin 2025 que le retard pris par le défendeur dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 4 093,53 euros, mois de juin 2025 inclus.

En conséquence, Monsieur [U] [I] sera condamné à verser la somme de 4 093,53 euros à la bailleresse, échéance de juin 2025 incluse, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

A l’audience, la demanderesse expose avoir reçu une demande de délais de paiement de la part du locataire, à laquelle elle ne s’oppose pas, escomptant un apurement de la dette en 36 mois par des versements de 111 euros.

Il résulte du décompte locatif en date du 1er juin 2025 que le défendeur a effectivement réglé en son intégralité le dernier loyer avant l’audience. De plus, le Diagnostic Social et Financier réalisé par le Département du Var en date du 22 mai 2025 permet de considérer qu’il dispose d’une capacité financière suffisante pour apurer sa dette locative.

Ainsi et dans ces conditions, des délais de paiement seront accordés à Monsieur [U] [I], qui sera autorisé à se libérer de sa dette locative en 36 mois, comme précisé dans le dispositif ci-dessous, en plus du loyer courant.

Si Monsieur [U] [I] se libère de la dette de 4 093,53 euros dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en supplément du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due sur la somme de 4 093,53 euros deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [U] [I] et celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après, Monsieur [U] [I] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 600,00 euros correspondant au dernier loyer chargé, ce jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clefs, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [I], succombant à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les coûts du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Monsieur [U] [I] sera également condamné à payer à la SCI LE VAL D’AZUR la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevables les demandes de la SCI LE VAL D’AZUR ;

CONSTATE que le bail relatif à la location d’un appartement sis 64 Rue Gimelli – Le Palais d’Azur – 4ème étage – 83000 TOULON consenti le 18 juillet 2014 entre la SCI LE VAL D’AZUR et Monsieur [U] [I] est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire prévue audit contrat ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] à payer à la SCI LE VAL D’AZUR la somme de 4 093,53 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement;

AUTORISE Monsieur [U] [I] à régler la somme due à l’aide de 36 versements mensuels successifs, les 35 premiers d’un montant de 111,00 euros et le 36e versement mensuel égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que le paiement doit intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [U] [I] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés de la somme de 4 093,53 euros en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut de paiement de la somme de 4 093,53 euros ou du loyer courant :

10 jours après une vaine mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, la totalité de la somme due sur le montant de 4 093,53 euros deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,faute de départ volontaire des lieux situés 64 Rue Gimelli – Le Palais d’Azur – 4ème étage – 83000 TOULON, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [U] [I] et celle de tous occupants de son chef, et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Monsieur [U] [I] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale à la somme de 600,00 euros jusqu’au départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clés, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] aux dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [U] [I] à payer à la SCI LE VAL D’AZUR la somme de 300,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT