TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AB

N° RG 25/01747

N° Portalis DBX4-W-B7J-UET4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 20 Janvier 2026

SOCIETE ADOMA, prise en la personne de son représentant légal

C/

[K] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Janvier 2026

à l’AARPI BAYLE BESSON – ESTRADE

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 20 janvier 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SOCIETE ADOMA, société anonyme d’économie mixte, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit-siège

représentée par Maître Bernard BAYLE-BESSON de l’AARPI BAYLE-BESSON ESTRADE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [U]

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Charlotte CAMBON, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé signé le 17 octobre 2023, la Société Anonyme d’Economie Mixte (ci-après SAEM) ADOMA a signé un contrat de résidence avec Monsieur [K] [U] portant sur un local d’habitation situé [Adresse 8] moyennant une redevance mensuelle de 451,42 euros.

Invoquant le fait que Monsieur [K] [U] n’a pas respecté les dispositions du règlement intérieur au regard de son comportement insultant et menaçant au sein de l’établissement le 8 et 14 novembre 2024 à l’égard de la directrice de l’établissement, une lettre de mise en demeure lui était adressée par lettre recommandée avec accusé de réception le 27 novembre 2024 lui notifiant la résiliation du contrat de résidence.

Monsieur [K] [U] s’est maintenu dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, la SAEM ADOMA a fait assigner en référé Monsieur [K] [U] devant le juge du contentieux de la protection de [Localité 11] aux fins de résiliation de contrat de résidence et d’expulsion.

L’affaire était appelée à l’audience du 17 octobre 2025.

A l’audience, la SAEM ADOMA représentée par son conseil reprend les demandes contenues dans ses dernières écritures remises à l’audience, et sollicite ainsi du juge des référés de :

A titre principal,

Constater la résiliation du contrat de résidence en application de la convention ;Prononcer l’expulsion de Monsieur [K] [U] et tout occupant de son chef le cas échéant avec le concours de la force publique ;Condamner Monsieur [K] [U] aux dépens ;Condamner Monsieur [K] [U] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de civile ;A titre subsidiaire,

Rejeter la demande de délai sollicité par Monsieur [K] [U] ;Ordonner le renvoi de l’affaire à une prochaine audience de la chambre civile du tribunal judiciaire de Toulouse pour qu’elle soit jugée au fond, en application de l’article 837 du code de procédure civile.

A l’appui de sa demande de résiliation, la SAEM ADOMA explique que Monsieur [K] [U] a proféré des menaces et injures à l’encontre de la directrice de l’établissement. Elle précise qu’une plainte a été déposée et que des attestations de témoins sont produites. La demanderesse considère ainsi que Monsieur [K] [U] n’a pas respecté les clauses du contrat de résidence.

Sur l’incompétence du juge des référés soulevée par le défendeur, la SAEM ADOMA considère qu’au regard de la gravité des faits, l’urgence est caractérisée. Elle estime que les contestations qui sont relevées ne peuvent être considérées comme sérieuses.

A l’audience, Monsieur [K] [U] représenté par son conseil reprend les demandes contenues dans ses dernières écritures remises à l’audience, et sollicite ainsi du juge des référés de :

A titre principal,

Se déclarer incompétent ;Rejeter des demandes de la SAEM ADOMA ;A titre subsidiaire,

Faire droit à la demande de délais de départ au titre de l’article L412-1 du CPCE à hauteur de 3 mois au titre de la prorogation du délai de 2 mois de l’article L412-1 du CPCE et un délai au titre des articles L412-3 et L412-4 du même code, l’octroi d’un délai d’un an ; Condamner Monsieur [K] [U] à payer une somme ramenée à de justes proportions s’agissant de la demande de la SAEM ADOMA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.A l’appui de sa demande de déclaration d’incompétence, au visa des articles 834 et 365 du code de procédure civile, le défendeur argue qu’il existe une contestation sérieuse quant aux faits dénoncés, que l’urgence n’est pas caractérisée et qu’aucun élément ne justifie d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite justifiant une expulsion.

Il reconnait avoir été en colère le 8 et 14 novembre 2024 mais ne pas avoir été menaçant ni violent. Il conteste avoir dit « fuck you » mais précise avoir dit « fucking », ce qui ne constitue pas une injure selon lui. Il ajoute que les attestations des témoins ne décrivent pas la même scène et qu’à aucun moment il a pu faire part de ses observations auprès de la SAEM ADOMA.

Il estime ainsi qu’il y a un doute quant à la réalité de la scène dénoncée. Il indique par ailleurs que les nouvelles attestations de témoins versées au débat par la demanderesse sont datées du 2 septembre 2025, soit avant l’assignation. Il ajoute qu’il n’y a pas eu de procédure pénale ou de condamnation.

A l’appui de sa demande subsidiaire, Monsieur [K] [U] sollicite, au visa des articles L411-1, L412-1, L412-2, L412-3, L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais pour quitter les lieux au regard de sa situation de travailleur handicapé actuellement sans emploi et des difficultés de relogement.

La décision était mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que les moyens d’incompétence soulevés en défense ne s’apparentent pas à des exceptions d’incompétence mais consistent en des contestations du pouvoir du juge des référés s’agissant des demandes formulées par la SAEM ADOMA.

— Sur la résiliation du contrat :

Il convient de relever que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le titre 1er bis de ladite loi relatif aux rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ne s’applique pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation, ou leurs modalités d’attribution. Il ne s’applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

En l’espèce le contrat porte sur un logement meublé faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur ses conditions d’occupation, ou ses modalités d’attribution qui entre dans le champ des résidences exclues de l’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors la demande en résiliation du contrat de résidence fondée sur le non-respect des stipulations contractuelles, n’est pas soumise aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l’article R.633-3 code de la construction et de l’habitation le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis et notamment a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur (…) III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En application de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Selon les termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution que le juge doit donner au litige.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, le contrat de résidence prévoit en son article 11) « [9] » que le contrat peut être résilié à l’initiative du gestionnaire en cas de « manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception ».

L’article 2 du règlement intérieur relatif aux conditions d’occupation stipule « de façon générale, le résident s’engage à se conformer à la réglementation en vigueur, à user des lieux paisiblement et selon leur stricte destination. (…) Le résident s’engage également à respecter toutes dispositions portées à sa connaissance par voie d’affichage ainsi qu’à observer notamment de respecter les personnes et les biens. Tout comportement constitutif d’une violence et/ou d’une voie de fait sera considérée comme une faute grave justifiant la résiliation du contrat de résidence. »

Il apparaît ainsi que le contrat de résidence, comme le règlement intérieur, prévoient que la résiliation peut intervenir en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur et notamment en cas de comportement constitutif d’une violence, ce qui suppose donc une appréciation de la gravité du manquement invoqué.

La SAEM ADOMA a produit trois témoignages dont deux sont datés du 02 septembre 2025, soit postérieurement aux faits à l’origine de cette action en justice introduite le 26 mai 2025, de sorte que leur valeur probante sera ici totalement réduite.

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [R] [Z] a porté plainte le 15 novembre 2024 pour outrage à agent chargé de mission de service public à l’encontre de Monsieur [K] [U]. Elle indique que déjà, le vendredi 8 novembre 2024, à l’occasion d’une réunion avec les intervenants et les résidents, Monsieur [K] [U] s’est énervé et s’est adressé à elle en langue anglaise avec énormément de véhémence, tapant du poing sur la table, et sans comprendre la totalité de ses propos, elle expose qu’il lui a adressé l’expression «fucking », sans avoir à ce moment-là porter plainte. Mais c’est à l’occasion de la sortie prévue avec les résidents le 14 novembre 2024, qu’après avoir refusé la présence de Monsieur [U] suite à l’épisode précédent, ce dernier lui a hurlé dessus, s’est rapproché d’elle, a été menaçant, ainsi qu’il l’a suivie lorsqu’elle s’est éloignée avec le groupe et lui a dit à plusieurs reprises «fuck you » de façon parfaitement audible.

Selon le témoignage du 22 novembre 2024 de Madame [I] [J] [C], exerçant sous la responsabilité de Madame [R] [Z], après que cette dernière a refusé la participation de Monsieur [K] [U] à la sortie au restaurant faisant suite à l’épisode du 8 courant, celui-ci très énervé à commencer à l’insulter en anglais et à répéter à plusieurs reprises « fuck you » tout en la suivant ainsi que le groupe et en continuant à hurler en anglais.

De son côté, Monsieur [K] [U] conteste avoir adressé les mots « fuck you » à Madame [R] [Z], ou encore avoir été menaçant ou violent, même s’il reconnaît avoir été en colère en raison de ce qu’il décrit comme une injustice de la situation – son exclusion du groupe par « décision unilatérale et abusive » de celle-ci – et qui l’a conduit à hausser le ton « se parlant à lui-même en anglais ».

Il prétend que la SAEM ADOMA n’a produit aucun autre témoignage notamment de résidents pour corroborer ces allégations.

Or, Monsieur [K] [U] qui a reçu, par lettre recommandée du 27 novembre 2024, dont l’accusé de réception a été signé le 12 décembre 2024, l’information selon laquelle son comportement a été jugé, selon l’article 2 du règlement intérieur, constitutif d’une violence et/ou d’une voie de fait et a été considéré comme une faute grave qui justifie la résiliation du contrat de résidence aux termes d’un délai d’un mois, n’a pas contesté les faits, ni produit aucun témoignage infirmant ses récriminations. Il connaissait pourtant, depuis cette date, la conséquence de cette qualification des faits. Néanmoins, aucun élément n’est versé à la procédure.

De même que les moyens soulevés par Monsieur [K] [U] tenant à l’absence de poursuites pénales faisant suite à la plainte précitée, qui relèvent de l’opportunité des poursuites appartenant au Procureur de la république, ou à ce qu’il n’aurait pas été entendu par la SAEM ADOMA sur sa version des faits relatifs à cet épisode, qui n’est d’ailleurs pas un préalable obligatoire posé par le règlement intérieur, ne suffisent pas à considérer que les faits n’ont pas eu lieu ou encore qu’ils ne doivent pas être considérés comme une faute grave et donc sanctionnés.

Par conséquent, Monsieur [K] [U] en adressant et en hurlant à plusieurs reprises les injures « fuck you » à Madame [R] [Z] s’est rendu fautif d’un comportement prohibé par le règlement intérieur, considéré comme constitutif d’une violence et/ou voie de fait et considéré comme une faute grave, de sorte que la SAEM ADOMA était bien fondée à se prévaloir de la résiliation du bail.

Ainsi, il convient de constater que le contrat de résidence a pris fin le 12 janvier 2025.

Monsieur [K] [U] qui n’a plus de titres d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— Sur la demande de délai pour quitter les lieux :

* de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. (…)

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [K] [U] a bénéficié d’un contrat de résidence.

La SAEM ADOMA s’oppose à la demande de délais formulée par Monsieur [U] sans pour autant indiquer le fondement de cette opposition.

En conséquence, il convient de faire droit aux délais légaux applicables en cas de résiliation d’un local d’habitation.

* de l’article L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution

Selon l’article L. 412-3 du CPCE, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. (…) Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L. 412-4 du même code prévoit que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Monsieur [K] [U] justifie être âgé de 55 ans, bénéficiaire du RSA depuis le mois d’avril 2025 faisant suite à la perte de son emploi, et reconnu travailleur handicapé.

Il indique que dans la mesure où il ne pourra plus travailler, il devra solliciter des dispositifs d’aide tels que le logement social et, compte tenu des délais aujourd’hui de 36 mois pour que le tribunal administratif statue sur une demande de logement social considérée comme non traitée, il n’aura d’autre choix que de se tourner vers le 115.

En conséquence, compte tenu des faits graves à l’origine de la résiliation du bail et du fait que Monsieur [K] [U] a déjà bénéficié d’un délai d’une année depuis la notification de la résiliation du bail par la SAEM ADOMA, mais également de la situation personnelle de Monsieur [K] [U] et professionnelle, reconnu travailleur handicapé par décision du 09 novembre 2022 et enfin au regard de sa situation dans l’emploi jusqu’en janvier 2025, il lui sera accordé un délai complémentaire d’un mois pour libérer volontairement les lieux.

— Sur les frais accessoires :

Monsieur [K] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, Monsieur [K] [U] supportera une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS à la date du 12 janvier 2025 la résiliation du contrat de résidence conclu le 17 octobre 2023, et liant la société ADOMA à Monsieur [K] [U], concernant le logement situé [Adresse 6] [Localité 4] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [U] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

ACCORDONS à Monsieur [K] [U] un délai complémentaire de 1 mois pour libérer les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [U] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [U] à verser à la société ADOMA une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFIER LE JUGE