TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 09 Décembre 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/00037 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JMGG

N° MINUTE :

DEMANDERESSE

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA TOURAINE ET DU [Localité 1],

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° D 399 780 097, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Boris LABBÉ de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEURS

Madame [C] [H]

née le [Date naissance 1] 1991 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Benjamin COIRON de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Monsieur [I] [M], [Z] [U]

né le [Date naissance 2] 1996 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Elsa GODEFROY, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

PARTIES SAISIES

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 25 novembre 2025 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 09 Décembre 2025.

Suivant acte authentique reçu le 28 janvier 2021 par Me [Y] [O], notaire associé [Localité 5] (Sarthe), la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du [Localité 1] (également désignée ci-après la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du [Localité 1] ou la banque) a consenti à Mme [C] [H] née le [Date naissance 1] 1991 à [Localité 6] (Ardèche) et Mme [E], [X], [D] [U] née le [Date naissance 3] 1996 à [Localité 7] ([Localité 8] et [Localité 9]) qui avaient auparavant accepté une offre préalable, les trois emprunts suivants affectés à l’acquisition d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 10] ([Localité 8] et [Localité 9]) cadastrés section A lieu-dit “[Adresse 5]”, n°[Cadastre 1], section A, lieu-dit “[Adresse 6]” n° [Cadastre 2]-123-[Cadastre 3]-[Cadastre 4]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6] et n° 1488 d’une contenance totale de 00 ha 60 a 80 ca :

— un prêt immobilier “PTH lisseur” n° 10001047623 d’un montant de cent quatre mille euros, remboursable (période d’anticipation incluse) au taux (hors assurance) de 1,5500 % soit un teg annuel effectif global de 1,90 % en 300 échéances mensuelles constantes dont 36 (période d’anticipation) de 134,33 euros, 119 de 244,41 euros, 1 de 244,01 euros, 59 de 327,74 euros, 1 de 326,90 euros, 119 de 688,74 euros et 1 de 687,96 euros à compter du 12 février 2021,

— un prêt immobilier “Tout Habitat Facilimmo” n°10001047624 d’un montant de dix mille euros, remboursable (hors période d’anticipation) au taux (hors assurance) de 0,0000 % soit un teg annuel effectif global de 0,81 % en 120 échéances mensuelles dont 119 de 83,33 euros et une de 83,73 euros à compter du 12 février 2021,

— un prêt immobilier “Tout Habitat Facilimmo” n° 10001047625 d’un montant de soixante mille quatre cent cinquante deux euros, remboursable (hors période d’anticipation) au taux (hors assurance) de 0,9700 % soit un teg annuel effectif global de 1,49 % en 180 échéances mensuelles dont 179 de 361,00 euros et 1 de 361,84 euros à compter du 12 février 2021.

Ces emprunts étaient garantis par le privilège du prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle.

Par jugement rendu le 06 octobre 2022, le Tribunal judiciaire de Tours a autorisé la modification de l’état civil de Mme [E], [X], [D] [U] devenue M. [I], [M], [Z] [U].

Par lettre datée du 28 juillet 2023, la banque a mis en demeure chaque emprunteur de régler dans un délai de quinze jours à réception de ce pli, la somme de 2 483,19 euros en rappelant qu’à défaut, la déchéance du terme pourrait être prononcée. Ces courriers ont été renvoyés à l’expéditeur pour le motif suivant “pli avisé non réclamé”.

Par courrier daté du 08 septembre 2023, la banque a prononcé la déchéance du terme et vainement mis en demeure chaque débiteur de lui rembourser dans un délai de quinze jours à réception de cette lettre, la somme de 176 983,47 euros au titre du solde des prêts. Ces courriers ont été également renvoyés à l’expéditeur pour le motif suivant “pli avisé non réclamé”.

En exécution de son titre et suivant acte extra judiciaire délivré le 24 mai 2024 par la Sas H2O [N], commissaire de justice à Tours (Indre et Loire) et 11 juin 2024 par la Scp Largot-Yschard commissaire de justice à Vienne (Isère), la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du [Localité 1] a fait donner à Mme [C] [H] et M.[I], [M], [Z] [U] commandement valant saisie de l’immeuble afin de recouvrer la somme globale de cent quatre vingt onze mille quarante cinq euros et quarante sept centimes (191 045,47 euros) arrêtée au 05 décembre 2023.

Ces commandements ont été publiés le 19 juillet 2024 au service de la publicité foncière d'[Localité 8] et [Localité 9] sous la référence : volume 2024 S numéro 32 et 33.

L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 17 septembre 2024 et placée le 20 septembre suivant aux fins de voir, sur le fondement des articles L. 311-2 et L. 311-6 et R. 322-15 à R. 322-19 du Code des procédures civiles d’exécution, :

“. (…) constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

. (…) constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

. (…) statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

. (…) fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires, frais et intérêts,

. dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

. (…) statuer, le cas échéant, sur l’autorisation de vente amiable présentée par les débiteurs saisis, et en ce cas, fixer les modalités de réalisation de la vente amiable,

. (…) fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit,

. dire que la vente devra intervenir dans un délai de quatre mois,

. dire que le débiteur saisi devra rendre compte au créancier poursuivant, et sur sa simple demande, des démarches accomplies pour vendre l’immeuble,

. (…) rappeler que la vente amiable se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente,

. dire que les fonds de la vente seront consignés par l’acquéreur auprès de la Caisse des dépôts et consignations tel que prévu à l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution,

. (…) taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

.(…) fixer la date d’audience à laquelle l’affaire sera rappelée conformément aux dispositions de l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution,

. Et, à défaut de vente amiable sollicitée, (…) ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis,

. (…) fixer la date de vente judiciaire,

. (…) fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 60 000 euros,

. (…) déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence de la SAS H2O [N], commissaires de justice à [Localité 7] ([Localité 8] et [Localité 9]), et si besoin avec le concours de la force publique ou l’une des personnes prévues à l’article L 142-l du code des procédures civiles d’exécution,

.(…) taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

. (…) employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente.”

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 20 septembre 2024.

Aux termes de ses écritures transmises par voie électronique le 16 avril 2025 auxquelles il faut se reporter pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, M. [I], [M], [Z] [U] prie le Juge de l’exécution :

“ Vu les articles L 311-5 et R322-5 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article L111-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu les articles L312-36 et L312-39 du code de la consommation,

Vu l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire

Vu l’article L722-2 du code de la consommation (de) :

. débouter purement et simplement la Caisse régionale de crédit agricole de la Touraine et du [Localité 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

. dire et juger que les clauses de déchéances du terme dont se prévaut la demanderesse sont abusives et réputées non écrites,

. dire et juger que la créance dont se prévaut la Caisse régionale de crédit agricole de la Touraine et du [Localité 1] n’est pas exigible,

. constater que la Caisse régionale de crédit agricole de la Touraine et du [Localité 1] ne dispose d’aucun titre exécutoire,

En conséquence,

. prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 24 mai 2024 (…) et de tous les actes subséquents,

Subsidiairement et en tout état de cause,

. constater la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée à (son) encontre (…),

. condamner la Caisse régionale de crédit agricole de la Touraine et du [Localité 1] à (lui) verser (…) la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamner la même aux entiers dépens de l’instance”.

Revenant sur les circonstances particulières entourant la déchéance du terme et évoquant une procédure de surendettement ainsi que des démarches en vue d’une remise en vente de l’immeuble, il soutient que la clause de résiliation anticipée des prêts s’analyse en une clause abusive de sorte que la banque a prononcé à tort la déchéance du terme et que sa créance n’est pas exigible. D’autre part, il fait valoir que l’assignation aux fins d’orientation se fonde sur “la copie exécutoire d’un acte de vente” qui ne peut être confondu avec un acte notarié de prêt de sorte que la banque ne dispose d’aucun titre exécutoire. Enfin, il sollicite la suspension de la procédure d’exécution forcée en application de l’article L722-2 du Code de la consommation.

Aux termes de ses écritures transmises par voie électronique le 18 avril 2025 auxquelles il faut se reporter pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, Mme [C] [H] invite le Juge de l’exécution à :

“. déclarer abusives les clauses de résiliation anticipée des trois prêts immobiliers en litige,

. dire et juger irrecevable la demande de résiliation des prêts formée par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du [Localité 1],

. débouter la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du [Localité 1] de ses demandes plus amples ou contraires,

En conséquence,

. prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière,

A défaut,

. dire et juger irrecevable l’assignation à l’audience d’orientation,

Très subsidiairement,

Vu l’article L 722-2 du code de la consommation,

. constater la suspension de la procédure de saisie-immobilière

. dire n’y avoir lieu, en l’état de la procédure, à fixation de la créance,

A défaut,

. dire et juger que les indemnités contractuelles de 7% stipulées dans chacun des prêts ont la nature de clause pénale,

. les réduire à un euro,

En tout état de cause,

. condamner la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et du [Localité 1] à (lui) verser (…) la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens de l’instance”

Pour l’essentiel, elle expose que le clause de déchéance du terme présente un caractère abusif de sorte que la saisie litigieuse est entachée de nullité faute d’exigibilité de la créance et qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du Juge de l’exécution de prononcer la résiliation judiciaire des prêts. Elle conclut également à “l’irrecevabilité de l’assignation” (sic) au motif qu’elle a été délivrée postérieurement à la notification de la décision de recevabilité d’un dossier de surendettement. A défaut, elle sollicite la suspension de la voie d’exécution mais “en tant que de besoin” demande que l’indemnité contractuelle de 7 % dont le créancier réclame le paiement, soit réduite à la somme d’un euro s’agissant d’une clause pénale.

Aux termes de ses écritures transmises par voie électronique le 04 juin 2025 auxquelles il faut se reporter pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du [Localité 1] demande au Juge de l’exécution :

“Vu, notamment, les dispositions des articles L 311-2 et L 311-6 et des articles R 322-15 à R 322-29 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

Vu les dispositions des articles 1103, 1104 et 1217 du code civil,

Vu les dispositions des articles L. 312-26 et L. 312-29 du Code de la consommation, (de) :

. (la) recevoir (…) en ses demandes, les dire bien fondées,

. (…) constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

. (…) constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

A titre principal,

. dire et juger valable la clause résolutoire du contrat de prêt immobilier objet des présentes,

A titre infiniment subsidiaire,

. prononcer la résiliation judiciaire du contrat de prêt objet de la présente procédure,

En tout état de cause,

. débouter Mme [C] [H] et M. [I] [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

. (…) fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires, frais et intérêts,

. dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

.(…) ordonner la vente forcée des biens situés à [Localité 10] ([Localité 8] et [Localité 9]) – [Adresse 4], cadastrés [Cadastre 7] section A n° [Cadastre 2] – [Cadastre 1] – [Cadastre 8] – [Cadastre 3] – [Cadastre 4] -127-[Cadastre 6] et n° [Cadastre 9] ,

. (…) fixer la date de vente judiciaire,

. (…) fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 60.000 €,

. (…) déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence de la SAS H2O [N], commissaires de justice à [Localité 7], et si besoin avec le concours de la force publique ou l’une des personnes prévues à l’article L 142-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

. condamner Mme [C] [H] et M. [I] [U] à (lui) payer (…) la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

. (…) taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

. (…) employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente”.

En substance, elle soutient qu’au regard du laps de temps écoulé – soit plus de quarante jours entre la mise en demeure et la résiliation du prêt- et de la mauvaise volonté des débiteurs qui ne lui ont rien versé et n’ont pas usé des options “souplesse” offertes par le contrat, elle a observé un délai suffisant avant de prononcer la déchéance du terme de sorte que nonobstant son libellé, la clause litigieuse ne présente pas de caractère abusif et que la carence des débiteurs exclut toute aggravation soudaine de leur situation. Subsidiairement, elle affirme qu’elle a pu valablement prononcer la résiliation judiciaire du prêt comme l’y autorisent les dispositions des articles L 312-26 et L. 312-29 du Code de la consommation et qu’à défaut, les débiteurs ont manqué gravement à leur principale obligation de sorte que la résolution doit être prononcée. Enfin, elle ajoute que l’acte notarié visé par le commandement constitue bien un titre exécutoire.

Fixée au 26 novembre 2024 puis évoquée à plusieurs reprises, l’affaire a été examinée à l’audience du 10 juin 2025 où chaque partie a repris ses demandes et moyens.

Par jugement en date du 07 octobre 2025, le Juge de l’exécution a notamment :

. prononcé un sursis à statuer et ordonné la réouverture des débats à l’audience du mardi 25 novembre suivant à 11 heures,

. enjoint à M. [I], [M], [Z] [U] et à la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du [Localité 1] de verser aux débats les décisions susceptibles d’avoir été rendues par la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 8] et [Localité 9],

. rappelé que la décision emportait convocation des parties,

. réservé les dépens.

M. [I], [M], [Z] [U] a transmis les justificatifs réclamés et à l’audience du 24 novembre 2025, chaque partie a déposé son dossier.

SUR QUOI

Attendu qu’au vu des pièces communiquées, le Tribunal constate que :

— le 23 juillet 2024, la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 8] et [Localité 9] a déclaré recevable la demande en surendettement présentée le 17 juin précédent par Mme [C] [H] – le 24 décembre 2024, elle a approuvé un plan définitif qui a pris effet le 31 janvier suivant,

— parallèlement, le 19 septembre 2024, la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 8] et [Localité 9] a déclaré recevable la demande en surendettement présentée le 11 septembre précédent par M. [I], [M], [Z] [U],

— le 30 juillet 2025, elle a validé des mesures imposées qui ont pris effet le 31 août suivant,

— cette décision suspend l’exigibilité des dettes pour une durée de 24 mois au taux de 0,00 % ;

Sur la demande de suspension de la procédure

Attendu que par combinaison des articles L 722-2 et 722-3 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande en surendettement emporte, pendant une durée qui ne peut excéder deux ans, suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur et portant sur des dettes autres qu’alimentaires selon les cas jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L 732-1, jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L 733-1, L 733-4, L 733-7 et L 741-1, jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ;

Attendu qu’aux termes de l’article L 733-16 du Code de la consommation, “les créanciers auxquels les mesures imposées par la commission en application des articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 ou celles prises par le juge en application de l’article L. 733-13 sont opposables ne peuvent exercer des procédures d’exécution à l’encontre des biens du débiteur pendant la durée d’exécution de ces mesures” ;

Attendu qu’il est constant qu’à compter de cette décision arrêtant un plan et à moins que les mesures ne deviennent caduques, le créancier ne peut pas reprendre la procédure d’exécution ; que dans ces conditions, la vente de l’immeuble ne peut être ordonnée ; qu’en revanche pendant le plan, le créancier doit veiller à éviter la péremption du commandement ;

Attendu qu’en l’espèce, Mme [C] [H] justifie bénéficier d’un plan de surendettement et M. [I], [M], [Z] [U] verse aux débats la décision de la commission arrêtant des mesures imposées ;

Attendu qu’en droit (avis Cour de Cassation 12 mars 2020 n° 1270 022) “ (…) conformément à l’article L. 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation financière du débiteur emporte suspension des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens de ce débiteur et que la procédure reprendra au stade où la décision de recevabilité l’avait suspendue. Il en résulte qu’en matière de saisie immobilière, lorsque la décision de recevabilité de la commission de surendettement intervient avant que le jugement d’orientation ne soit rendu, le juge de l’exécution, saisi d’une demande de constatation de la suspension de la procédure, n’a pas, à cette occasion, à procéder aux vérifications relatives à la créance ni à en fixer le montant” ; que logiquement, cette solution s’étend à toute la procédure de surendettement ; qu’il s’en suit que le Juge de l’exécution sursoit à statuer sur l’intégralité des contestations dès lors qu’une procédure de surendettement a été ouverte et reste en cours avant que le jugement d’orientation ait été rendu ;

Que sans qu’il soit besoin de reprendre les observations formulées à leur égard dans le précédent jugement, il faut donc de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait recouvré son droit de poursuite à l’égard de Mme [C] [H] et de M. [I], [M], [Z] [U] ;

Que les dépens doivent être réservés ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, par décision contradictoire rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe ;

Dit qu’eu égard aux décisions de la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 8] et [Localité 9] validant des mesures imposées ou arrêtant un plan, la procédure de saisie immobilière diligentée par la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du [Localité 1] à l’encontre de Mme [C] [H] et M. [I], [M], [Z] [U] ne peut pas être reprise tant que le créancier poursuivant ne recouvrera pas son droit de poursuite ;

Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait recouvré son droit de poursuite ;

Dit que l’affaire sera enrôlée dès cet événement survenu, à l’initiative de la partie la plus diligence ;

Rappelle que ce jugement doit être mentionné en marge des commandements délivrés les 24 mai et 11 juin 2024 puis publiés le 19 juillet 2024 au service de la publicité foncière d'[Localité 8] et [Localité 9] sous la référence : volume 2024 S numéro 32 et 33 ;

Réserve les dépens ;

Jugement prononcé le 09 Décembre 2025 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier

F. SONNET

Le Juge de l’Exécution

M-D MERLET