TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 26 Mai 2026

Numéro de rôle : N° RG 25/00020 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JVVD

N° MINUTE : 2026/38

DEMANDERESSE

Fonds Commun de Titrisation (FCT) CEDRUS

ayant pour société de gestion la SAS IQ EQ MANAGEMENT immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° B431 252 121 dont le siège social est à [Localité 2][Adresse 1]) [Adresse 2],

représenté par la SAS MCS ET ASSOCIES, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro B 334 537 206, ayant son siège social à [Adresse 3],

agissant en qualité de recouvreur, poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

et venant aux droits de la société BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE,

représentée par Maître Eve CAMBUZAT de la SELARL VERNUDACHI-CAMBUZAT-DUSSOURD, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEURS

Monsieur [F] [K] [N] [J]

né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 3] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 4] – PORTUGAL

non comparant

Madame [W] [X] [S] épouse [N] [J]

née le [Date naissance 2] 1982 à [Localité 4] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 4] – PORTUGAL

non comparante

PARTIES SAISIES

TRESOR PUBLIC- SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 5], dont les bureaux sont situés [Adresse 5]

CREANCIER INSCRIT

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 10 février 2026 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 31 mars 2026, délibéré prorogé au 26 Mai 2026.

Par acte authentique reçu le 10 août 2012 par Maître [A] [C], notaire associé à [Localité 6] (37) et publié le 07 septembre suivant (volume 2012 P n°1850), la société Banque Populaire Val de France (également désignée ci-après la banque) a consenti à M. [F], [K] [N] [J] né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 3] (Portugal) et Mme [W], [X] [S], épouse [N] [J] née le [Date naissance 2] 1982 à [Localité 4] (Portugal) :

— un prêt “immobilier standard” n° 08646849 d’un montant de cent quarante cinq mille (145 000) euros, remboursable au taux de 5,050 % soit un teg annuel de 6,13 % en 300 échéances mensuelles constantes d’un montant hors assurances groupe de 851,88 euros à compter du 05 septembre 2012.

Affecté à l’achat d’un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 7], cadastré section C, n° [Cadastre 1], lieu-dit “ [Adresse 6]” d’une contenance de 00 ha 15a 06ca, cet emprunt était garanti par le privilège du prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 13 octobre 2020, la banque a mis en demeure chacun des époux [N] [Q] de lui régler dans le délai de huit jours la somme de 8 264,38 euros due au titre des échéances du mois de janvier à octobre 2020 en précisant qu’à défaut, la déchéance du terme interviendrait de plein droit.

Le courrier adressé à M. [F], [K] [N] [J] qui était domicilié à [Localité 8] (91) a été renvoyé à l’expéditeur revêtu de la mention “destinataire inconnu à l’adresse”. Celui destiné à l’épouse mentionnait une adresse en Espagne.

Par une autre lettre recommandée avec avis de réception datée du 26 novembre 2020,la banque a mis en demeure chaque débiteur de lui régler sous huitaine la somme de 133 257,11 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 26 avril 2022, rappelant que la déchéance du terme avait été prononcée le 26 novembre 2020 et qu’elle n’avait reçu aucune offre de remboursement même si elle percevait chaque mois une somme de 500 euros correspondant à un loyer, elle se plaignait de n’avoir reçu aucun règlement en avril et mettait en demeure les débiteurs de payer la somme de 134 609,34 euros. Le courrier destiné à l’époux lui était retourné revêtu de la mention “ lrar destinataire inconnu”.

Dans le cadre d’une opération plus vaste, par acte du 1er août 2023, la société Banque Populaire Val de France a cédé cette créance au Fonds commun de titrisation (FCT) Cedrus (également désigné ci-après le Fonds ou le Fonds commun de Titrisation (FCT) Cedrus) ayant pour société de gestion la Sas IQ EQ Management (Anciennement Equitis Gestion) représentée par la Sas MCS ET Associés agissant en qualité de recouvreur du Fonds Commun de Titrisation.

En exécution de son titre et suivant acte extra judiciaire délivré le 04 mars 2024, le Fonds commun de Titrisation (FCT) Cedrus a fait délivrer à M. [F], [K] [N] [J] et Mme [W], [X] [S], épouse [N] [J], un commandement aux fins de saisie vente afin de recouvrer une somme globale de 146 073,84 euros arrêtée au 29 février 2024.

Puis toujours en exécution de cet acte authentique, il a engagé une saisie immobilière à leur encontre.

Le 12 février 2025, afin de recouvrer une somme globale de 152 186,23 euros arrêtée au 13 janvier 2025, elle lui a fait délivrer par le ministère de Me [Z] [T], membre de la Selarl Acthuis, commissaires de justice associés à [Localité 9] (37), un commandement aux fins de saisie de l’immeuble.

Ce commandement a été publié le 07 avril 2025 au service de la publicité foncière d'[Localité 10] et [Localité 11] sous la référence “Volume 2025 S n° 125".

L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 05 juin 2025 et placée le 12 juin suivant aux fins de voir, sur le fondement des articles R. 322-5-2°, 322-15 et R. 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution :

“. dire que la créance (…) s’élève au 13 janvier 2025 à la somme 152 186,23 € au titre du prêt 08646849 en principal, frais, intérêts, et autres accessoires,

. déterminer les modalités de poursuite de la procédure et

1°) dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée

conformément à l’article R.322-26 du Code des procédures civiles d’exécution :

— fixer dès à présent la date d’adjudication,

— dire que les visites des biens et droits immobiliers saisis seront organisées, au moins 10 jours avant la vente, par la Selarl Acthuis, Commissaires de justice associés à [Localité 9] (37), ou tel autre Commissaire de justice, lequel pourra se faire assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, et pourra se faire assister de tous professionnels qualifiés pour établir le dossier de diagnostics techniques obligatoires en application de l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitat,

— dire que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée préalablement aux occupants des biens saisis, autres que les propriétaires,

. ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics dont distraction au profit de Maître Eve-Elisabeth Cambuzat, associée de la Selarl Vernudachi – Cambuzat – Dussourd, avocat aux offres,

2°) Dans l’hypothèse où la vente amiable serait autorisée

conformément à l’article R.322-21 du Codes des procédures civiles d’exécution :

. s’assurer que la vente amiable peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur,

. dire qu’il sera fait application des clauses du cahier des conditions de la vente relatives à la vente amiable sur autorisation judiciaire, et notamment :

. fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu,

. taxer les frais de poursuite de Maître [D] [U], associée de la Selarl Vernudachi – Cambuzat – Dussourd, avocat poursuivant,

. surseoir à statuer concernant les frais complémentaires de signification de jugement, publication du jugement constatant la vente, main-levée d’hypothèque et de radiation du commandement,

. dire que, après le jugement constatant la vente, le notaire devra consigner auprès de la Direction des Finances Publiques Pays [Localité 11], Pôle de Gestion des Consignations (séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente) le prix de vente de l’immeuble, ses intérêts, ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur en sus du prix de vente à quelque titre que ce soit,

. dire que les frais taxés, auxquels sont ajoutés les émoluments calculés selon les dispositions de l’article A.444-191de la partie Arrêtés du Code de commerce sont versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente, à l’avocat poursuivant qui les déposera sur son compte CARPA, à charge de restitution en cas de jugement refusant de constater que les conditions de la vente sont remplies et ordonnant la vente forcée, ou aux fins d’encaissement en cas de jugement constatant la vente amiable,

. fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois,

. dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente”.

Par acte extra judiciaire délivré le 06 juin 2025, la procédure a été dénoncée au créancier inscrit : le Trésor public qui n’a pas constitué avocat.

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 12 juin 2025.

Par conclusions signifiées (avec ses pièces) et transmises respectivement le 02 février 2026 auxquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, le Fonds commun de Titrisation (FCT) Cedrus ayant pour société de gestion la Sas IQ EQ Management (Anciennement Equitis Gestion) représentée par la Sas MCS ET Associés agissant en qualité de recouvreur qui vient aux droits de la S.A. Banque Populaire Val de France demande au Juge de l’exécution :

“Vu les pièces énumérées selon bordereau annexé aux présentes,

Vu les articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu les articles R.322-5-2°, R.322-15 et R.322-18 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu les articles L.312-36, L.312-39 et L.313-50 et L.313-51 du Code de la Consommation,

Vu les articles 1217, 1221, 1224 et 1226 du Code civil

. (le) recevoir (…) en l’ensemble de ses demandes, et les dire bien fondées,

A titre principal :

. dire et juger valable la clause résolutoire du contrat de prêt immobilier n°08646849 consenti à M. [F] [N] [J] et à Mme [W] [S] épouse [J] [N] suivant acte authentique reçu le 12 août 2012 par Maître [A] [C], Notaires associés à [Localité 6],

. dire valide la procédure de saisie immobilière initiée suivant commandement de payer valant saisie immobilière en date du 12 février 2025 valablement publié le 7 avril 2025 au Service de Publicité Foncière d'[Localité 10]-et-[Localité 11], volume 2025 S n° 125,

En conséquence,

. dire que les conditions des articles L311-2, 311-4 et 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies en ce qui concerne la procédure de saisie immobilière tendant à la vente forcée (…)

. dire que la créance (…) s’élève au 13 janvier 2025 à la somme 152 186,23 € au titre du prêt 08646849 en principal, frais, intérêts, et autres accessoires,

A titre subsidiaire :

. dire et constater la validité de la résiliation du contrat de prêt immobilier n°08646849 consenti à M. [F] [N] [J] et à Mme [W] [S] épouse [J] [N] suivant acte authentique reçu le 12 août 2012 par Maître [A] [C], Notaires associés à [Localité 6] prononcée par LRAR du 26 novembre 2020,

. dire valide la procédure de saisie immobilière initiée suivant commandement de payer valant saisie immobilière en date du 12 février 2025 valablement publié le 7 avril 2025 au Service de Publicité Foncière d'[Localité 10]-et-[Localité 11], volume 2025 S n° 125,

En conséquence,

. dire que les conditions des articles L311-2, 311-4 et 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies en ce qui concerne la procédure de saisie immobilière tendant à la vente forcée (….)

. dire que la créance (…) s’élève au 13 janvier 2025 à la somme 152 186,23 € au titre du prêt 08646849 en principal, frais, intérêts, et autres accessoires,

A titre infiniment subsidiaire

. dire valide la procédure de saisie immobilière initiée suivant commandement de payer valant saisie immobilière en date du 12 février 2025 valablement publié le 7 avril 2025 au Service de Publicité Foncière d'[Localité 10]-et-[Localité 11], volume 2025 S n° 125, au titre des échéances mensuelles échues et impayées au 10 février 2026, outre intérêts, frais et accessoires,

En conséquence,

. dire que les conditions des articles L311-2, 311-4 et 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies en ce qui concerne la procédure de saisie immobilière tendant à la vente forcée d’un immeuble (…)

. dire que la créance (…) s’élève au 10 février 2026 à la somme 70 644,41 € au titre du prêt 08646849 en principal, frais, intérêts à compter du 11 février 2026, et autres accessoires,

En tout état de cause :

. déterminer les modalités de poursuite de la procédure et,

1°/ Dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée

conformément à l’article R.322-26 du Code des procédures civiles d’exécution :

. fixer dès à présent la date d’adjudication,

. dire que les visites des biens et droits immobiliers saisis seront organisées, au moins 10 jours avant la vente, par la Selarl Acthuis, Commissaires de justice associés à [Localité 9] (37), ou tel autre Commissaire de justice, lequel pourra se faire assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, et pourra se faire assister de tous professionnels qualifiés pour établir le dossier de diagnostics techniques obligatoires en application de l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitat,

. dire que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée préalablement aux occupants des biens saisis, autres que les propriétaires,

. ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics dont distraction au profit de Maître Eve-Elisabeth Cambuzat, associée de la Selarl Vernudachi – Cambuzat – Dussourd, avocat aux offres de droit.

2° Dans l’hypothèse où la vente amiable serait autorisée

conformément à l’article R.322-21 du Codes des procédures civiles d’exécution :

. s’assurer que la vente amiable peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

. dire qu’il sera fait application des clauses du cahier des conditions de la vente relatives à la vente amiable sur autorisation judiciaire, et notamment :

. fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu.

. taxer les frais de poursuite de Maître [D] [U], associée de la Selarl Vernudachi – Cambuzat – Dussourd, avocat poursuivant.

.surseoir à statuer concernant les frais complémentaires de signification de jugement, publication du jugement constatant la vente, main-levée d’hypothèque et de radiation du commandement,

. dire que, après le jugement constatant la vente, le notaire devra consigner auprès de la Direction des Finances Publiques Pays [Localité 11], Pôle de gestion des Consignations (séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente) le prix de vente de l’immeuble, ses intérêts, ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur en sus du prix de vente à quelque titre que ce soit,

. dire que les frais taxés, auxquels sont ajoutés les émoluments calculés selon les dispositions de l’article A.444-191de la partie Arrêtés du Code de commerce sont versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente, à l’avocat poursuivant qui les déposera sur son compte CARPA, à charge de restitution en cas de jugement refusant de constater que les conditions de la vente sont remplies et ordonnant la vente forcée, ou aux fins d’encaissement en cas de jugement constatant la vente amiable,

. fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois,

. dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente”.

Evoquée le 12 août 2025 puis renvoyée au 25 novembre suivant, l’affaire a été examinée à l’audience du 10 février 2026 où le Fonds commun de Titrisation (FCT) Cedrus ayant pour société de gestion la Sas IQ EQ Management (Anciennement Equitis Gestion) représentée par la Sas MCS ET Associés agissant en qualité de recouvreur qui vient aux droits de la S.A. Banque Populaire Val de France a maintenu ses demandes tendant à être autorisé à procéder à la vente forcée de l’immeuble saisi.

M. [F], [K] [N] [J] et Mme [W], [X] [S], épouse [N] [H] n’ont pas constitué avocat, n’ont pas comparu de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire.

Sur quoi

Attendu que si aux termes de l’article 647-1 du Code de procédure civile, “la date de la notification faite à l’étranger est à l’égard de celui qui y procède, la date d’expédition de l’acte par le commissaire de justice ou à défaut la date de réception par le parquet compétent”, l’article 687-2 du même code précise que “la date de notification d’un acte judiciaire à l’étranger ou extrajudiciaire à l’étranger est à l’égard de celui à qui elle a été faite la date à laquelle l’acte lui a été remis ou valablement notifié” ;

Attendu que les défendeurs qui n’ont pas constitué avocat et n’ont jamais comparu, sont domiciliés au Portugal de sorte que l’intégralité des actes de procédure doit leur être signifiée selon les modalités édictées par le règlement européen n° 2020/1784 en date du 25 novembre 2020 qui est entré en application le 1er juillet 2022 ;

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles 8, 10, 13 et 14 de ce règlement que la signification d’un acte extrajudiciaire doit être régularisée selon des modalités spécifiques par l’entité requise et que la date de cette signification ou notification est celle à laquelle l’acte a été signifié ou notifié conformément au droit de l’entité requise qui adresse à l’entité requérante une attestation de signification et la copie de l’acte signifié ou notifié ; que l’article 22 relatif au “défendeur non comparant” de ce même règlement précise que :

“1. Lorsqu’un acte introductif d’instance ou un acte équivalent a dû être transmis dans un autre État membre aux fins de signification ou de notification dans le cadre du présent règlement, et que le défendeur ne comparaît pas, le juge est tenu de surseoir à statuer aussi longtemps qu’il n’est pas établi que, soit la signification ou la notification de l’acte, soit la remise de l’acte a eu lieu dans un délai suffisant pour permettre au défendeur de se défendre et que : a) l’acte a été signifié ou notifié selon un mode prescrit par le droit de l’État membre requis pour la signification ou la notification d’actes dans le cadre d’actions nationales à des personnes se trouvant sur son territoire; ou b) l’acte a été effectivement remis au défendeur ou à sa résidence selon un autre mode prévu par le présent règlement.

2. Chaque État membre peut informer la Commission du fait qu’une juridiction, nonobstant le paragraphe 1, peut statuer même si aucune attestation constatant soit la signification ou la notification, soit la remise de l’acte introductif d’instance ou d’un acte équivalent, n’a été reçue, pour autant que l’ensemble des conditions ci-après soient remplies:

a) l’acte a été transmis selon l’un des modes prévus par le présent règlement ;

b) un délai, que le juge estimera être approprié dans chaque cas particulier et qui ne peut être inférieur à six mois, s’est écoulé depuis la date de transmission de l’acte;

c) aucune attestation n’a pu être obtenue, malgré tous les efforts raisonnables déployés auprès des autorités ou organismes compétents de l’État membre requis”;

Attendu qu’en l’espèce, le créancier poursuivant a fait signifier des pièces ainsi qu’un jeu de conclusions aux termes desquelles il complète ses prétentions initiales en réclamant à titre subsidiaire la liquidation de sa créance au montant des échéances exigibles postérieurement au commandement et en appliquant un taux d’intérêt majoré (8,05 %) repris d’une stipulation susceptible de s’analyser en une clause pénale ; que toutefois, il n’a pas produit ou transmis les justificatifs de leur réception ; que force est donc de surseoir à statuer, de rouvrir les débats et de l’inviter à produire l’attestation d’accomplissement des formalités de signification de ses conclusions et pièces (formulaire K) prévue par l’article 14 du règlement européen n° 2020/1784 en date du 25 novembre 2020, les dépens étant réservés ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, insusceptible de recours s’agissant d’une mesure d’administration judiciaire :

Sursoit à statuer et ordonne la réouverture des débats à l’audience d’orientation du mardi 23 juin 2026 à 11 heures ;

Invite le Fonds commun de Titrisation (FCT) Cedrus ayant pour société de gestion la Sas IQ EQ Management (Anciennement Equitis Gestion) représentée par la Sas MCS ET Associés agissant en qualité de recouvreur qui vient aux droits de la S.A. Banque Populaire Val de France à produire l’attestation d’accomplissement des formalités de signification de ses écritures (formulaire K) prévue par l’article 14 le règlement européen n° 2020/1784 en date du 25 novembre 2020 ;

Réserve les dépens ;

Jugement prononcé le 26 Mai 2026 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier

F. SONNET

Le Juge de l’Exécution

M-D MERLET