TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 27 Janvier 2026

Numéro de rôle : N° RG 25/00023 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JWES

N° MINUTE : 2026/11

DEMANDERESSE

BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 549 800 373,

dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

représentée par Maître Viviane THIRY de la SCP VAILLANT AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDERESSE

S.C.I. SCI [M]

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 829 611 094,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e LABBÉ substituant Maître Emeric DESNOIX de la SELARL SELARLU DESNOIX, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

PARTIE SAISIE

EN PRÉSENCE DE

BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 549 800 373, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Viviane THIRY de la SCPVAILLANT AVOCATS , avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

CRÉANCIER INSCRIT

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 9 décembre 2025 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 27 Janvier 2026.

M. [W] [V] et son épouse [J] [V] ont constitué une Sci dénommée Sci [M].

Par acte authentique reçu le 05 juillet 2017 par Maître [N] [E], notaire associé à Erquy avec le concours de Me [S] [X], notaire associé à Tours(37) et publié le 10 juillet suivant (volume 2017 P n° 3186), la société Banque Populaire Val de France (également désignée ci-après la banque) a consenti à la Sci [M] :

— un prêt “immobilier standard” n° 08727014 d’un montant de cent trente huit mille (138 000) euros, remboursable au taux de 2,770 % soit un teg annuel de 2,54 % en 240 échéances mensuelles constantes d’un montant hors assurances groupe de 721,49 euros à compter du 03 août 2017.

Affecté à l’achat et la rénovation d’un immeuble sis à [Adresse 5] (37), [Adresse 6], cadastré section ZO, lieu-dit “[Adresse 6]” n° [Cadastre 1] pour 00 ha 05 a 10 ca, cet emprunt était garanti par le privilège du prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle.

En exécution de ce titre et suivant acte extra judiciaire délivré le 26 mars 2025 par Maître [H] [F], commissaire de justice associé membre de la S.E.L.A.R.L. [H] [F], commissaire de justice à [Localité 4] ([Localité 5] et [Localité 6]), la société Banque Populaire Val de France a fait donner à la S.C.I [M] commandement valant saisie de l’immeuble désormais divisé en deux appartements et ce, afin de recouvrer la somme globale de cent dix mille trois cent soixante neuf euros et vingt centimes (110 369,20 euros) arrêtée au 23 janvier 2025.

Ce commandement a été publié le 06 mai 2025 au SPFE de l'[Localité 5] et [Localité 6] sous la référence Volume 2025 S n°18.

L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 18 juin 2025 et placée le 20 juin suivant aux fins de voir, sur le fondement des articles L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution, :

“. déclarer valide la procédure de saisie immobilière, à l’encontre des débiteurs (…),

. statuer en tant que de besoin sur toutes les contestations et demandes incidentes afférentes à la présente procédure,

. fixer le montant de la mise à prix comme suit : 70 000 € ( …),

. déterminer les modalités de la vente de l’immeuble (…),

. dire qu’en cas d’orientation en vente amiable, l’acte de vente devra être établi selon les modalités fixées au cahier des conditions de vente,

. dire qu’en application des articles 13 et 14 du dit cahier des conditions de vente, les frais taxés, auxquels sont ajoutés les émoluments calculés conformément aux dispositions de l’article 37 du décret du 2 avril 1960, seront versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente, à l’avocat poursuivant,

. en cas de vente forcée, (…) fixer l’audience d’adjudication à une date comprise dans un délai de deux à quatre mois à compter de la décision à intervenir,

. fixer le montant retenu de la créance (…) à la somme de 110 369,20 € en principal, intérêts et frais arrêtée au 23/01/2025, sans préjudice des intérêts à échoir à compter de cette date ,

. désigner Maître [H] [F], (…) Commissaire de justice associé membre de la Selarl [H] [F], titulaire de l’office de commissaire de justice, à la résidence de [Localité 4] (…), aux fins d’organiser la visite de l’immeuble et dire que le commissaire pourra requérir la force publique et se faire assister des personnes visées à l’article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution

. dire et juger que les dépens seront inclus dans les frais privilégiés de vente”.

Par acte extra judiciaire délivré le 21 juin 2025, la procédure a été dénoncée au créancier inscrit qui le 26 juin suivant a déclaré sa créance à hauteur de 27 787,85 euros, somme arrêtée au 19 février précédent.

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 20 juin 2025.

Par conclusions transmises le 18 novembre 2025 auxquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, la S.C.I [M] demande au Juge de l’exécution de :

“. CONSTATER qu'(elle) a entrepris toutes les mesures utiles pour parvenir à la vente dans les meilleurs délais du bien immobilier situé au [Adresse 7] à [Localité 7] ([Localité 5] ET [Localité 6]) afin de parvenir au remboursement au profit de la BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE du montant du prêt contracté pour l’acquisition de ce bien,

. AUTORISER la vente amiable (…) du bien immobilier situé au [Adresse 7] à [Localité 7] ([Localité 5] ET [Localité 6]) selon mandat de vente accordé à la société LA BONNE AGENCE pour un prix de 185.900€,

. DÉBOUTER LA BANQUE POPULAIRE VAL DE France de ses demandes visant à voir prononcer la vente judiciaire et forcée du bien immobilier situé au [Adresse 7] à [Localité 7] ([Localité 5] ET [Localité 6]) (…) dans l’attente de la bonne mise en œuvre de la vente amiable et par conséquence sera également et logiquement déboutée de sa demande complémentaire visant à fixer le montant de la mise à prix à la somme de 70.000€,

. CONDAMNER LA BANQUE POPULAIRE VAL DE France à régler à la SCI [M] la somme de 1000 €, sur le fondement des dispositions issues de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Emeric DESNOIX”.

Par conclusions transmises le 08 décembre 2025 auxquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, la S.A. Banque Populaire Val de France invite le Juge de l’exécution :

“Vu les articles L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, (…) à :

. PRONONCER la validité de la saisie immobilière diligentée (…) sur l’immeuble sis :

[Adresse 8] ([Localité 5]-et-[Localité 6]) [Adresse 9]

Une maison d’habitation divisée en deux appartements :

*un premier appartement composé de :

Au rez-de-chaussée : entrée, cuisine, salle de séjour, salle de bains, WC

À l’étage : deux chambres, WC, salle d’eau

*un second appartement composé de :

Au rez-de-chaussée : entrée, salle de séjour, cuisine, salle d’eau, WC, deux

chambres

À l’étage : grand grenier

Et un second bâtiment composé d’un garage

Le tout cadastré Section ZO n° [Cadastre 1] pour une contenance de .05a 10 ca

ORIGINE DE PROPRIÉTÉ :

Les immeubles ci-dessus désignés appartiennent à la SCI [M],

pour les avoir acquis aux termes d’un acte reçu par Maître [N]

[E], Notaire associé à [Localité 8] (22) en date du 05 juillet 2017,

publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 3] (2 ème Bureau) le 10

juillet 2017, volume 3704P02 2017P n°3186.

. AUTORISER la vente amiable de l’immeuble saisi et FIXER le montant du prix

plancher à la somme de 130.000, 00 € ;

. TAXER les frais de poursuite engagés (…), fixés à la somme de 3.141,18 €, lesquels seront payés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, tout comme les émoluments dus au conseil du créancier poursuivant ;

. DÉBOUTER la SCI [M] de ses autres demandes ;

. CONDAMNER la SCI [M] au paiement de la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens”.

Fixée au 09 septembre 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises sur demande des parties, l’affaire a été examinée à l’audience du 09 décembre 2025 où s’en rapportant à ses écritures, chaque partie a repris ses demandes et moyens.

SUR QUOI

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Sur la régularité de la saisie-immobilière

Attendu qu’eu égard à la bonne observation des formes et délais édictés aux articles R 321-6, 322-4 et 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure apparaît régulière ce qui n’est, au demeurant, pas discuté ;

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ;

Attendu qu’aux termes de l’article L 111-3, 4° du code des procédures civiles d’exécution, constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

Attendu que la procédure de saisie a été initiée en exécution d’un acte authentique reçu le 05 juillet 2017 par Maître [N] [E], notaire associé à [Localité 8] avec le concours de Me [S] [X], notaire associé à [Localité 9]) emportant vente immobilière avec emprunt en l’occurrence un prêt “immobilier standard” n° 08727014 ;

Attendu que revêtu de la formule exécutoire , l’acte authentique versé aux débats comporte des annexes dont une offre préalable de prêt émise, reçue et acceptée les 09, 10 et 22 juin précédents ; qu’il précise notamment (page 7 paragraphe “Conditions particulières et conditions générales”) que “le présent prêt est fait aux conditions particulières ci-annexées et sous les clauses, engagements et conditions générales contenues dans l’offre de prêt demeurée jointe et annexée aux présentes après mention, à l’exécution desquels l’EMPRUNTEUR s’oblige expressément (…)”;

Attendu qu’ainsi, l’offre de prêt dont toutes les pages ont été paraphées par les représentants légaux de la Sci [M] qui l’ont signée, s’incorpore et forme un tout avec l’acte dressé par l’officier ministériel ; qu’il s’en suit que le créancier poursuivant satisfaisait ainsi aux exigences des articles L 111-3 et 4 du Code des procédures civiles d’exécution puisque précisant de façon complète les caractéristiques de l’emprunt et ses modalités de remboursement, le titre comporte les éléments permettant d’évaluer la créance ; qu’un tableau d’amortissement concordant permet à l’emprunteur d’apprécier notamment l’imputation des remboursements ; que conformément aux modalités stipulées à l’offre de prêt (paragraphe 16, page 8/11 de l’offre), l’exigibilité de la créance résulte de la déchéance du terme prononcée le 25 septembre 2024 après vaine mise en demeure par une lettre recommandée avec avis de réception, datée du 09 novembre 2023 et renvoyée à l’expéditeur avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse” laquelle correspond pourtant au siège social et figure bien sur l’acte authentique, et écoulement du délai imparti pour régulariser l’impayé ;

Qu’ainsi le créancier poursuivant justifie remplir l’intégralité des conditions énoncées à titre liminaire car au vu des pièces produites, l’immeuble saisi appartient toujours à la débitrice et qu’il n’est pas grevé d’insaisissabilité ;

Sur le montant de la créance

Attendu qu’afin de satisfaire aux exigences de l’article R 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera mentionné que la créance du poursuivant -non contestée par les débiteurs- s’élève en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme globale de cent dix mille trois cent soixante neuf euros et vingt centimes (110 369,20 euros) arrêtée au 23 janvier 2025 ;

Sur les contestations et demandes incidentes

Attendu qu’aucune contestation n’a été élevée à l’encontre de la procédure et qu’il n’a pas été présenté d’autre demande incidente que celle examinée ci après ;

Sur la demande en autorisation de la vente amiable de l’immeuble

Attendu que conformément aux dispositions des articles L 322-3 et R 322-20 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable de l’immeuble, doit fixer le montant du prix en deçà duquel il ne peut être vendu et l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois ; qu’à cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente ; que ce délai ne peut excéder trois mois ;

Attendu qu’ainsi que le précise l’alinéa 2 de l’article R 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, “lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut bien être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur” ; que comme l’édicte l’article R 322-21 du même code, “ le Juge de l’Exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché, ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente” ; que la demande ne liant pas le Juge de l’exécution qui doit en apprécier l’intérêt, il lui faut s’assurer de la viabilité des conditions de la vente amiable envisagée ;

Attendu que la débitrice justifie avoir donné mandat de vente à un agent immobilier -comportant huit pages et dépourvu de signature numérique- ; qu’au regard des caractéristiques et notamment l’état général de l’immeuble -qui devra être rénové- tels que résultant du procès-verbal de description, le prix de cent quatre vingt cinq mille (185 000) euros auquel il est proposé à la vente apparaît élevé ; qu’afin de ne pas obérer toute perspective de vente amiable, il s’avère donc indispensable de ménager une marge de négociation ; que le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu, sera donc fixé à la somme de cent trente mille (130 000) euros, conforme au marché immobilier local ce qui n’interdit nullement à la débitrice d’obtenir, si elle trouve preneur, une somme supérieure voire celle espérée ; qu’en tout état de cause, ce montant supérieur à la mise à prix (70 000 euros), apparaît suffisant pour désintéresser la société Banque Populaire Val de France ; qu’ainsi, la demande à laquelle le créancier ne s’oppose pas, présente un caractère sérieux préservant suffisamment les intérêts respectifs ; que conforme aux critères sus rappelés, la vente amiable sera autorisée sur cette base et selon les modalités détaillées ci-après au dispositif étant précisé qu’à ce stade de la procédure, la demande initiale en vente forcée présentée par la banque ne peut être rejetée comme le sollicite à tort la Sci [M] et que si la vente amiable échoue conformément aux dispositions de l’article R 322-5 dernier alinéa du Code des procédures civiles d’exécution le juge de l’exécution ordonne la vente forcée de l’immeuble saisi ; qu’indépendamment de l’argumentation confuse et peu rigoureuse de la SCI [M], elle conteste également le montant de la mise à prix ce qui s’analyse en une seconde demande incidente sur laquelle il doit être sursis à statuer dans l’attente du sort de la vente amiable ;

Attendu qu’en application des articles R 322-21 alinéa 2 et R 322-24 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, les frais de poursuite qui doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente seront taxés à hauteur de trois mille cent quarante et un euros et dix huit centimes (3 141,18 euros) ; qu’outre les frais taxés, l’acquéreur devra également régler les émoluments dus en application des dispositions de l’article A 444-191 V du Code de commerce ;

Sur les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens

Attendu que s’il doit prononcé un sursis à statuer sur les fais irrépétibles, les dépens seront compris dans les frais de distribution ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort :

— Vu le commandement délivré le 26 mars 2025 et publié le 6 mai 2025 au SPFE de l'[Localité 5] et [Localité 6] sous la référence Volume 2025 S n°18,

— Vu les articles R 322-15 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution;

— DIT que les conditions des articles L311-2, 311-4 et 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies en ce qui concerne la procédure de saisie immobilière tendant à la vente forcée d’immeuble appartenant à la Sci [M] sis à [Adresse 5] (37), [Adresse 6], cadastré section ZO, lieu-dit “[Adresse 6]” n° [Cadastre 1] pour 00 ha 05 a 10 ca ;

— Dit que le montant retenu pour la créance de la société Banque Populaire Val de France à l’égard de la Sci [G] Marchais s’élève en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de cent dix mille trois cent soixante neuf euros et vingt centimes (110 369,20 euros) arrêtée au 04 septembre 2024 ;

— Rappelle que les intérêts postérieurs courent jusqu’à la distribution du prix de vente, dans la limite énoncée aux articles L 334-1 et R 334-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Autorise la Sci [M] à procéder à la vente amiable de l’immeuble saisi sous les conditions particulières suivantes :

— le montant du prix en deçà duquel le bien ne peut pas être vendu est fixé à cent trente mille (130 000) euros, qui sera consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations;

— Taxe par application des dispositions de l’article R 322-21, alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution les frais de poursuite à la somme de trois mille cent quarante et un euros et dix huit centimes (3 141,18 euros) ;

— Rappelle que dans le cadre de la vente amiable, les frais de poursuite taxés sont à la charge de l’acquéreur de même que les émoluments dus en application des dispositions de l’article A 444-191 V du Code de commerce mais que le surplus des dépens sera à la charge du débiteur saisi ;

— Rappelle que conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du Code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés ;

— Rappelle que le cahier des conditions de vente n’est opposable ni au notaire, ni à l’acquéreur amiable, mais qu’en application de l’article R. 322-24 du Code des procédures civiles d’exécution, le notaire chargé d’établir l’acte de vente peut obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente ;

— Rappelle qu’en application de l’article R. 322-22 du Code des procédures civiles d’exécution, le débiteur saisi doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin, et que le créancier poursuivant peut à tout moment l’assigner aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée ;

— Fixe au mardi 12 mai 2026 à 11 heures la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée pour vérifier la réalisation de la vente,

— Rappelle que conformément aux dispositions de l’article R 322-20, alinéa 2 du Code de l’exécution, la présente décision suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits, pour déclarer leur créance ;

— Sursoit à statuer sur la demande en contestation du montant de la mise à prix formée par la Sci [M] ;

— Sursoit à statuer sur les demandes au titre des frais irrépétibles présentées par la société Banque Populaire Val de France et la Sci [M] ;

— Dit que les dépens seront compris dans les frais de distribution.

Jugement prononcé le 27 Janvier 2026 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier

F. SONNET

Le Juge de l’Exécution

M-D MERLET