TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 13 Janvier 2026

Numéro de rôle : N° RG 25/00021 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JV3J

N° MINUTE : 2026/05

DEMANDERESSE

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA TOURAINE ET [Localité 1] [Adresse 1]

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 399 780 097, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Viviane THIRY de la SCP VAILLANT AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDEURS

Monsieur [L] [E] [I]

né le [Date naissance 1] 1988 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3] [Localité 4]

non comparant

Madame [V] [N]

née le [Date naissance 2] 1990 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Séverine PAYOT de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

PARTIES SAISIES

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 25 novembre 2025 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 13 Janvier 2026.

Par acte authentique reçu le 13 juin 2019 par Me [U] [S] , notaire associée à [Localité 5] (37) avec la participation de Me [G] [H], notaire à [Localité 6] (37), la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et [Localité 1] Poitou (également désignée ci-après la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et [Localité 1] Poitou ou la banque) a consenti à M. [L], [E] [I] né le [Date naissance 1] 1988 à [Localité 7] (45) et à Mme [V] [N] née le [Date naissance 2] 1990 à [Localité 7] (45) qui avait auparavant accepté une offre préalable électronique, les quatre emprunts suivants affectés à l’acquisition d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 6] (37) cadastré section AM n°[Cadastre 1] lieudit “[Adresse 5]” d’une contenance de 00 ha 04 a 79 ca :

— un prêt immobilier “PTH lisseur” n° 10000728992 d’un montant de quarante huit mille neuf cent quatre vingt cinq euros, remboursable au taux (hors assurance) de 1,65 % soit un teg annuel effectif global de 2,03 % en 296 échéances mensuelles dont 179 de 71,58 euros, 1 de 71,43 euros, 59 de 338,61 euros, 1 de 338,09 euros, 55 de 577,36 euros et 1 de 574,82 euros à compter du 05 juillet 2019,

— un prêt immobilier “Tout Habitat Facilimmo” n° 10000728993 d’un montant de quinze mille sept cent soixante dix euros, remboursable au taux (hors assurance) de 1,00 % soit un teg annuel effectif global de 1,61 % en 300 échéances mensuelles constantes dont 299 de 59,43 euros et une de 60,27 euros à compter du 05 juillet 2019,

— un prêt immobilier “Tout Habitat Facilimmo” n° 10000728994 d’un montant de quarante quatre mille euros, remboursable au taux (hors assurance) de 1,19 % soit un teg annuel effectif global de 1,87 % en 180 échéances mensuelles constantes dont 179 de 267,203 euros et une de 267,18 euros à compter du 05 juillet 2019,

— un prêt immobilier “Tout Habitat Facilimmo” n° 10000728995 d’un montant de cinquante mille euros, remboursable au taux (hors assurance) de 1,39 % soit un teg annuel effectif global de 2,00 % en 240 échéances mensuelles constantes dont 239 de 238,75 euros et une de 239,27 euros à compter du 05 juillet 2019.

Ces emprunts étaient garantis par le privilège du prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle.

Par lettre recommandée avec avis de réception, datée du 18 mars 2024, la banque a mis en demeure chaque emprunteur de régler dans un délai de quinze jours à réception de ce pli, la somme globale de 3 755,16 euros correspondant pour chaque emprunt à quatre échéances impayées (décembre-mars 2023) en rappelant qu’à défaut, la déchéance du terme pourrait être prononcée. Ces courriers ont été renvoyés à l’expéditeur avec la mention “pli avisé et non réclamé”.

Par courrier recommandé avec avis de réception daté du 03 mai 2024, la banque a prononcé la déchéance du terme et vainement mis en demeure chaque débiteur de lui rembourser dans un délai de quinze jours à réception de cette lettre, la somme de 152 409,11 euros au titre du solde des prêts. Mme [V] [N] a refusé la remise de ce pli. Le courrier destiné à M. [L], [E] [I] a été distribué le 1er juin 2024.

En exécution de son titre et suivant acte extra judiciaire délivré le 21 mars 2024 par Maître [B] [F], membre de la Selarl [B] [F], commissaire de justice à [Localité 8] ([Localité 9] et [Localité 10]), la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et [Localité 1] Poitou a fait donner à M. [L], [E] [I] et à Mme [V] [N] commandement valant saisie de l’immeuble afin de recouvrer la somme globale de cent soixante quatre mille six cent soixante dix neuf euros et dix sept centimes (164 679,17 euros) arrêtée au 10 février 2025.

Ce commandement a été publié le 24 avril 2025 au service de la publicité foncière d'[Localité 9] et [Localité 10] sous la référence : volume 2025 S numéro 15 et 16.

L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 13 juin 2025 et placée le 18 juin suivant aux fins de voir, sur le fondement des articles L. 311-2, L. 311-4, L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution, :

“. prononcer (…) la validité de la saisie immobilière, à l’encontre des débiteurs (…),

. statuer en tant que de besoin, sur toutes les contestations et demandes incidentes

afférentes à la présente procédure,

. fixer le montant de la mise à prix comme suit : lot unique 56 000 € ( …),

. déterminer les modalités de la vente de l’immeuble (…),

. dire qu’en cas d’orientation en vente amiable, l’acte de vente devra être établi selon les modalités fixées au cahier des conditions de vente,

. dire qu’en application des articles 13 et 14 du dit cahier des conditions de vente, les frais taxés, auxquels sont ajoutés les émoluments calculés conformément aux dispositions de l’article 37 du décret du 2 avril 1960, seront versés directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente, à l’avocat poursuivant,

. en cas de vente forcée, (…) fixer l’audience d’adjudication à une date comprise dans un délai de deux à quatre mois à compter de la décision à intervenir,

. fixer la créance (…) à la somme de 164.679,17 en principal, intérêts et frais, arrêtée au 10/02/2025, sans préjudice des intérêts postérieurs aux taux contractuels de chacun des prêts 10000728992, 10000728993,10000728994 et 10000728995,

. désigner Maître [B] [F], commissaire de justice associé, membre de la Selarl [B] [F], commissaire de justice (…) à [Localité 11] (…), aux fins d’organiser la visite de l’immeuble et dire que le commissaire de justice pourra requérir la force publique et se faire assister des personnes visées à l’article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution,

. dire et juger que les dépens seront inclus dans les frais privilégiés de vente”.

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 18 juin 2025.

Par conclusions transmises le 15 octobre 2025 auxquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, Mme [V] [N] demande au Juge de l’exécution :

“Vu l’article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, (de) :

. déclarer (…) recevable et bien fondé en ses écritures,

. l’autoriser (…) à vendre amiablement le bien immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 6] (37), cadastré AM n°[Cadastre 1], pour une contenance de 00 ha 04 a 79 ca,

. statuer ce que de droit sur les dépens d’instance.”

Expliquant que l’immeuble a été estimé à 140 000 euros et qu’elle est parvenue à obtenir de son ancien compagnon qu’il s’associe à sa démarche, elle sollicite l’autorisation de procéder à la vente amiable de leur bien déjà proposé sur la base d’un prix de 150 000 euros net vendeur.

A l’audience du 25 novembre 2025 où l’affaire évoquée les 09 septembre et 14 octobre précédents a pu être examinée, chaque partie a reconduit ses demandes mais la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Touraine et [Localité 1] Poitou a indiqué ne pas s’opposer à la vente amiable sollicitée.

Sur l’assignation délivrée en l’étude, M. [L], [E] [I] qui n’a pas constitué avocat, n’a pas comparu ou ne s’est pas présenté à l’audience de telle sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur quoi

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Sur la régularité de la saisie-immobilière

Attendu qu’eu égard à la bonne observation des formes et délais édictés aux articles R 321-6, 322-4 et 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure apparaît régulière ;

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ;

Sur le titre exécutoire fondant la saisie immobilière

Attendu qu’aux termes de l’article L 111-3, 4° du code des procédures civiles d’exécution, constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

Attendu que le commandement vise l’acte authentique reçu le 13 juin 2019 par Me [U] [S] , notaire associée à [Localité 5] (37) ;

Attendu que revêtu de la formule exécutoire, cet acte authentique qui fonde la saisie, répond à la définition du titre exécutoire ; qu’il comporte des annexes dont une offre préalable de crédit émise, reçue et acceptée les 15, 18 et 29 mai 2019 ; qu’il précise que “les annexes, s’il en existe, font partie intégrante de la minute (…)”;

Attendu qu’ainsi, l’offre de prêt signée par les co-emprunteurs qui en ont paraphé toutes les pages, s’incorpore et forme un tout avec l’acte dressé par l’officier ministériel ; qu’il s’en suit que le créancier poursuivant satisfaisait ainsi aux exigences des articles L 111-3 et 4 du Code des procédures civiles d’exécution puisque précisant de façon complète les caractéristiques de l’emprunt et ses modalités de remboursement, le titre comporte les éléments permettant d’évaluer la créance à la condition qu’elle soit exigible ;

Sur l’exigibilité de la créance

Attendu qu’indépendamment du fait qu’en droit (Cass, Civ 2ème, 14 octobre 2021 n° 19-11.758, Cass. Civ 1ère, 02 février 2022, n° 19-20.640, Cass.Com, 08 février 2023, n° 21-17.763), “le juge de l’exécution, statuant lors de l’audience d’orientation, à la demande d’une partie ou d’office, est tenu d’apprécier, y compris pour la première fois, le caractère éventuellement abusif des clauses contractuelles qui servent de fondement aux poursuites, sauf lorsqu’il ressort de l’ensemble de la décision revêtue de l’autorité de la chose jugée que le juge s’est livré à cet examen”;

Attendu que selon l’article L 132-1 du Code de la consommation devenu L 212-1, “dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 534-1, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161,1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public” ;

Attendu que l’article R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 applicable au cas d’espèce précise que “dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions du premier et du deuxième alinéas de l’article L. 132-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :

1° Prévoir un engagement ferme du non-professionnel ou du consommateur, alors que l’exécution des prestations du professionnel est assujettie à une condition dont la réalisation dépend de sa seule volonté ;

2° Autoriser le professionnel à conserver des sommes versées par le non-professionnel ou le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure ou à exécuter le contrat, sans prévoir réciproquement le droit pour le non-professionnel ou le consommateur de percevoir une indemnité d’un montant équivalent, ou égale au double en cas de versement d’arrhes au sens de l’article L. 114-1, si c’est le professionnel qui renonce ;

3° Imposer au non-professionnel ou au consommateur qui n’exécute pas ses obligations une indemnité d’un montant manifestement disproportionné ;

4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable ;

5° Permettre au professionnel de procéder à la cession de son contrat sans l’accord du non-professionnel ou du consommateur et lorsque cette cession est susceptible d’engendrer une diminution des droits du non-professionnel ou du consommateur;

6° Réserver au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relatives aux droits et obligations des parties, autres que celles prévues au 3° de l’article R. 132-1 ;

7° Stipuler une date indicative d’exécution du contrat, hors les cas où la loi l’autorise ;

8° Soumettre la résolution ou la résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le non-professionnel ou le consommateur que pour le professionnel ;

9° Limiter indûment les moyens de preuve à la disposition du non-professionnel ou du consommateur ;

10° Supprimer ou entraver l’exercice d’actions en justice ou des voies de recours par le consommateur, notamment en obligeant le consommateur à saisir exclusivement une juridiction d’arbitrage non couverte par des dispositions légales ou à passer exclusivement par un mode alternatif de règlement des litiges” ;

Attendu que par un arrêt rendu le 22 mars 2023 (n° 21- 16044) appliquant expressément la solution dégagée par la Cour de justice de l’union européenne par ses décisions du 26 janvier 2017 et 08 décembre 2022 en matière de contrôle des clauses abusives, la première chambre civile de la Cour de cassation considère que “la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement” ;

Attendu que les conditions générales de l’offre de prêt comportent une clause intitulé “Déchéance du terme-Exigibilité du présent prêt” stipulant qu’ “en cas de survenance de l’un quelconque des cas de déchéance du terme visés ci-après, le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt, en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours : en cas de défaillance dans le remboursement des sommes dues en vertu du/des prêts du présent financement(….)” ;

Attendu qu’il est ainsi loisible au créancier de prononcer discrétionnairement la déchéance du terme après mise en demeure restée infructueuse de régulariser les échéances impayées dans un délai de quinze jours ; que toutefois, un tel préavis a déjà été considéré comme n’étant pas constitutif d’un délai raisonnable de sorte que la clause de déchéance du terme devait être qualifiée d’abusive ( Cass. Civ. 1ère 29 mai 2024 n° 23-12.904 ) ;

Attendu qu’en l’espèce, la stipulation sus retranscrite est donc susceptible de s’analyser en une clause abusive ce qu’il incombe au juge d’examiner d’office ainsi que de ses potentielles conséquences notamment le caractère disproportionné de la voie d’exécution choisie au regard du montant exigible de la créance dont il doit être rappelé qu’en droit (avis n°24-70.001 émis par la Cour de cassation le 11 juillet 2024) le juge de l’exécution peut constater, dans le dispositif de sa décision, le caractère réputé non écrit d’une clause abusive, que s’il répute non écrite une clause abusive, il ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier, qu’il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi et que “le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi, (qu’il) tire ensuite toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi (et que) lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.”;

Que le tribunal ne dispose donc pas de l’intégralité des éléments lui permettant de vider le litige ; que dans ces conditions et par application des articles 16 et 444 du Code de procédure civile, force est de surseoir à statuer sur l’examen des demandes relatives à l’autorisation de la vente amiable ou forcée et aux frais irrépétibles, de rouvrir les débats et d’inviter la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et [Localité 1] Poitou, Mme [V] [N] ainsi que le cas échéant M. [L], [E] [I] de présenter leurs observations sur les points ci-après précisés au dispositif et de réserver les dépens ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe :

Sursoit sur les demandes aux fins de vente forcée ou amiable présentées respectivement par la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et [Localité 1] Poitou et Mme [V] [N] ;

Ordonne une réouverture des débats à l’audience du mardi 10 février 2026 à 11 heures et dit que la présente décision vaut convocation des parties ;

Invite la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et [Localité 1] Poitou, Mme [V] [N] et le cas échéant M. [L], [E] [I] à présenter leurs observations sur la validité de la clause “Déchéance du terme” des conditions générales de l’acte de prêt au regard des articles L 132-1devenu L 212-1 du Code de la consommation et R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du Décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 et plus largement le caractère abusif de cette clause ainsi que ses conséquences sur la procédure d’exécution forcée ;

Invite la société Caisse Régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et [Localité 1] Poitou, Mme [V] [N] ainsi que le cas échéant M. [L], [E] [I] à présenter leurs observations sur la validité de la saisie immobilière au regard des dispositions des articles L 111-7 et 121-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Réserve les dépens ;

Jugement prononcé le 13 Janvier 2026 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier

F. SONNET

Le Juge de l’Exécution

M-D MERLET