N° RG 23/03108

N° Portalis DBXS-W-B7H-H4W4

N° minute : 25/00298

Copie exécutoire délivrée

le

à :

— la SELARL CABINET JP

— la SCP GOURRET JULIEN

— la SCP TRENO VERNET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GÉNÉRAL

JUGEMENT DU 26 AOÛT 2025

DEMANDERESSE :

Madame [W] [U]

[Adresse 8]

[Localité 20]

représentée par Maître Isadora VERNET JOSET de la SCP TRENO VERNET, avocats postulants au barreau de la Drôme, Maître Véronique BOLLANI de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocats plaidants au barreau de Paris

DÉFENDERESSES :

S.E.L.A.R.L.U. [F] [M] notaire prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par Maître Olivier JULIEN de la SCP GOURRET JULIEN, avocats postulants au barreau de la Drôme, Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats plaidants au barreau de Grenoble

S.C.I. MIELANDRE prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 24]

[Localité 9]

représentée par Maître Jean POLLARD de la SELARL CABINET JP, avocats au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Présidente : C. LARUICCI, vice-présidente, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : D. SOIBINET

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 mai 2025, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée le 15 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Le délibéré a été prorogé à ce jour, les avocats ayant été avisés conformément à l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte authentique du 2 décembre 2022, une promesse unilatérale de vente a été régularisée entre Madame [W] [U] (bénéficiaire) et la SCI MIELANDRE (promettant) aux termes de laquelle celle-ci s’est engagée à vendre « une propriété rurale comprenant une bâtisse avec dépendances et parcelles de terrains attenantes », « à usage d’habitation et d’hébergement touristique », au prix net vendeur de 800.000€ HT (soit un prix total de 882.722,56€ en ce compris la commission d’agence, les frais d’acte de vente ainsi que le prorata de la taxe foncière) pour une durée expirant le 31 mars 2023.

Lesdits biens figuraient au cadastre sous les références suivantes :

Section C n°[Cadastre 1] Lieudit [Localité 22]

Section C n°[Cadastre 4], n°[Cadastre 5], n°17,n°18,n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 7] lieudit [Localité 28]

Section D n°[Cadastre 11], n°[Cadastre 12], n°[Cadastre 13] [Adresse 27] [Localité 23]

SectionDn°396,n°397,n°398,n°399,n°400,n°401,n°402,n°403,n°404,n°405,n°[Cadastre 18], n°[Cadastre 14] [Localité 26] [Localité 25]

Section C n°[Cadastre 3] Lieudit [Localité 28]

Section D n°[Cadastre 19] Lieudit [Localité 25]

L’acte prévoyait une indemnité d’immobilisation, correspondant à 10% du prix de vente, soit la somme de 80.000 euros dont la moitié a été versée par Madame [U] en la comptabilité du Notaire rédacteur de la promesse, Maître [F] [D], laquelle somme a, ensuite, été affectée, à titre de nantissement à la sûreté de sa restitution éventuelle au bénéficiaire, à un tiers convenu, Madame [K] [R], constitué séquestre et domicilié professionnellement, en sa qualité de comptable, en l’Etude de Maître [F] [D].

La promesse était assortie d’autres conditions suspensives, stipulées dans l’intérêt de Madame [U].

Des discussions s’en sont suivies relatives à la durée réelle de l’interdiction de coupe des arbres sur les parcelles jouxtant celles faisant l’objet de la promesse, appartenant à la Commune de Vesc, la révélation d’une servitude liée à l’existence d’un chemin rural ou communal traversant la parcelle sur laquelle était implantée la bâtisse objet de la promesse, aux conventions de chemins de randonnées, au droit de préemption du locataire, au transfert du permis de construire et aux projets d’aménagement envisagés par la commune sur le terrain de la SCI MIELANDRE.

A l’issue d’une réunion, les parties ont envisagé de régulariser un avenant aux fins de proroger le terme de la promesse, mais un désaccord est également survenu sur la date de prorogation et l’indication des motifs de celle-ci.

Par courrier du 1er juin 2023, Me [M], notaire de la SCI MIELANDRE, a mis en demeure Madame [W] [U] d’avoir à régulariser l’acte de vente le 09 juin 2023.

Par courrier du 08 juin 2023, Me [B], notaire de Madame [W] [U], a répondu que cette régularisation était impossible tant que les nombreuses interrogations n’étaient pas levées, puis, par courrier du 15 juin 2023, a fait part que, en l’absence de communication des informations nécessaires et indispensables au consentement éclairé de sa cliente, le processus de vente ne pouvait se poursuivre et a sollicité la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée.

Par courrier du 26 juin 2023, Me [O] a fait part du refus de sa cliente de restituer l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier du 25 juillet 2023, le conseil de Madame [W] [U] a adressé une ultime mise en demeure à la SCI MIELANDRE, qui, par courrier de son conseil en date du même jour, l’a mise en demeure de régler l’indemnité d’immobilisation.

Par actes de commissaire de justice du 19 octobre 2023, Madame [W] [U] (ci-après dénommée le bénéficiaire) a assigné la SCI MIELANDRE (ci-après dénommée le promettant) et la SELARL [F] DELEVAL-PISSONIER notaire (ci-après dénommée le notaire) aux fins de solliciter du tribunal, au visa des dispositions des articles 1103, 1104, 1112-1, 1124, 1130 et suivants, 1240 et 1241 du code civil, de la déclarer non redevable de l’indemnité d’immobilisation, ordonner la restitution de la partie d’indemnité d’immobilisation qu’elle a versée, condamner la SCI MIELANDRE à lui restituer la somme de 40000 € augmentée des intérêts au taux légal en vigueur à compter de la mise en demeure du 25 juillet 2023, ordonner la capitalisation des intérêts, enjoindre au tiers constitué séquestre de lui remettre cette somme augmentée des intérêts, condamner in solidum la SCI MIELANDRE et la société [F] [H] Notaire à lui verser les sommes de 5000 € en réparation du préjudice subi, 10000 € au titre de l’article 700 u code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, Madame [W] [U] a maintenu ses demandes et, y ajoutant, sollicité du tribunal de débouter la SCI MIELANDRE et la société [F] [H] Notaire, de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que la SCI MIELANDRE et Me [M] ont commis des manquements fautifs à son obligation de loyauté et d’information pour le promettant, et son obligation de conseil pour le notaire, consistant en la dissimulation de l’étendue réelle de l’interdiction de coupe des arbres des parcelles voisines puisqu’il ne lui avait été transmis seulement un extrait de l’acte de vente par la SCI MIELANDRE à la commune de Vesc du 27 mai 2020, régularisé par le même notaire, alors que, en réalité, l’interdiction n’était pas perpétuelle mais encadrée dans un délai de 20 ans selon un cahier des charges régularisé entre ladite commune et la SAFER prévoyant que l’exploitation forestière devait reprendre sur ces parcelles à l’issue de ce délai.

Elle leur reproche ainsi de ne pas lui avoir communiqué l’intégralité de cet acte de vente qui visait expressément ledit cahier des charges portant sur la cession des surfaces boisées et que les défendeurs en avaient conscience puisqu’ils ont considéré qu’il fallait obtenir de la commune la confirmation de ce que l’interdiction de coupe des arbres était bien perpétuelle et non capée à 20 ans.

Elle explique que, à ce titre, un courrier de la commune ne pouvait être satisfaisant, mais qu’il fallait une modification du cahier des charges ou un acte authentique tripartite, dans la mesure où la SAFER, qui était également partie à l’acte de vente du 27 mai 2020 et au cahier des charges, n’avait pas donné son accord sur une interdiction perpétuelle.

Elle leur fait également grief de n’avoir jamais répondu à ses interrogations suite à la découverte, après la régularisation de la promesse, de l’existence d’un chemin passant devant la propriété et sur la nature rurale ou communale de ce chemin, ce qui n’implique pas les mêmes contraintes juridiques puisque, selon, il relèverait soit du domaine privé soit du domaine public.

Elle leur fait en outre grief de ne lui avoir communiqué que le 09 juin 2023 les plans annexés aux deux conventions visées dans la promesse de vente relatifs aux sentiers de randonnée, et que, non seulement ces plans étaient inexploitables mais, surtout, ils impactaient d’autres parcelles que celles visées dans les deux conventions (C 14, C 15 et D 406).

Elle leur reproche, par ailleurs, l’absence de régularité de la purge du droit de préemption du fermier en dépit de ses nombreuses demandes, conformément aux dispositions de l’article L 412-8 du code rural, dans la mesure où il ne peut y être renoncé par anticipation, s’agissant d’un droit d’ordre public.

Elle considère que ces manquements l’ont privée de la possibilité de lever l’option de telle sorte que l’indemnité d’immobilisation ne peut rester acquise au promettant et doit lui être restituée.

En réplique aux arguments opposés par les défendeurs, elle rappelle que les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties ont une importance déterminante et que tel est le cas de l’interdiction perpétuelle de coupe des arbres en ce que ce point avait justifié la transmission de l’extrait de l’acte de vente du 27 mai 2020, en occultant l’existence du cahier des charges qui en limitait la durée, ainsi que l’intervention de la SCI MIELANDRE auprès de la commune de Vesc qui s’est engagée par courrier du 1er juin 2023.

Elle ajoute également qu’il incombait au promettant de l’informer de l’existence du chemin d’accès et de ses conséquences sur son projet qui consistait à réaliser une maison d’hôtes de prestige proposant une cuisine gastronomique et l’exposition de différentes oeuvres artistiques.

Elle réplique aux arguments opposés par le notaire que, en sa qualité de rédacteur, il est tenu de prendre toutes les dispositions utiles pour assurer la validité et l’efficacité de l’acte et que le devoir d’information et de conseil du notaire qui instrumente un acte ne se limite pas à s’assurer de l’intégrité du consentement des parties mais qu’il est aussi tenu de délivrer aux parties une information complète et circonstanciée sur la portée et les conséquences de l’acte, si besoin en retardant la signature de l’acte.

Elle lui fait ainsi grief, alors que Me [M] connaissait son projet et l’importance de son environnement, de ne pas lui avoir transmis l’intégralité de l’acte du 27 mai 2020, dont elle avait également été le rédacteur, mais seulement un extrait incomplet et erroné occultant l’existence du cahier des charges prévoyant la limitation de la durée de l’interdiction de coupe des arbres, et, partant, les mentions contradictoires sur l’interdiction perpétuelle et capée à 20 ans de la coupe des arbres.

Elle lui reproche également de ne pas avoir recherché quelle était la nature juridique du chemin d’accès passant devant la propriété, alors que cela relevait de sa compétence en sa qualité de professionnelle du droit.

Elle lui fait grief par ailleurs de ne pas lui avoir apporté d’explications sur la présence de sentiers non recensés sur les plans qui lui ont été transmis après la signature de la promesse, et, enfin, de ne pas avoir purgé le droit de péremption conformément au formalisme imposé par les dispositions légales d’ordre public.

Elle sollicite l’indemnisation des divers préjudices subis du fait de l’empêchement de régulariser l’acte de vente, ayant exposé, en vain, des frais de déplacement et des frais d’architecte, outre le temps qu’elle a consacré pour dénouer les diverses problématiques.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 février 2025, la SCI MIELANDRE (et non la SCI MELIANDRE comme mentionné par Madame [W] [U]) a sollicité du tribunal, également au visa des dispositions des articles 1137 et 1353 du code civil, de débouter Madame [W] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, et dire et juger que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 40000 € séquestrée entre les mains du notaire est acquise à la SCI MIELANDRE, ordonner le versement de cette somme à son profit avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 juillet 2023, dire et juger que Me [M] devra effectuer le versement de cette indemnité avec les intérêts, condamner Madame [U] à lui verser le solde de l’indemnité d’occupation d’un montant de 40000 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 juillet 2023, ainsi que la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle conteste tout manquement dans la mesure où l’interdiction des coupes d’arbres sur les parcelles voisines n’avait pas été évoquée dans le cadre des pourparlers et conditionnait le consentement de Madame [W] [U] ou constituait un élément déterminant dans son consentement à la régularisation de la promesse alors que, après avoir reçu l’extrait de l’acte de vente du 27 mai 2020, elle a considéré qu’il n’était pas nécessaire d’en faire une condition dans la promesse.

Elle précise, qu’à ce titre, la commune de [Localité 29] s’est engagée par correspondance du 1er juin 2023 à respecter l’interdiction perpétuelle de coupe d’arbres, et que cette interdiction n’impacte pas directement les parcelles objet de la promesse.

Elle explique, s’agissant du chemin d’accès, que Madame [W] [U] s’est rendue à plusieurs reprises sur le site et ne pouvait donc ignorer la disparition du chemin existant au profit d’un nouvel accès figurant sur les deux permis de construire de 2002 et 2022.

Elle ajoute que la nature communale du chemin a été précisée à la bénéficiaire par la commune de Vesc et que la SCI MIELANDRE ne pouvait délivrer à Madame [W] [U] une information qu’elle-même ignorait, et dont il n’est pas indiqué en quoi l’existence de ce chemin viendrait faire échec à la vente ou compromettrait son projet ou encore constituait un élément déterminant dans la vente.

Elle indique, s’agissant des sentiers de randonnées, avoir satisfait à son obligation d’information puisque la copie des deux conventions a été annexée à la promesse laquelle a repris la numérotation des parcelles C [Cadastre 1], C [Cadastre 4] et C [Cadastre 18] concernées par ces conventions et reproche à Madame [W] [U] de ne pas rapporter la preuve de manquement fautif, procédant par voie d’affirmation en prétendant que les plans annexés aux conventions ne lui auraient pas été remis.

Enfin, elle déclare, s’agissant de la levée d’option d’achat par le locataire, que la purge du droit de préemption est intervenue régulièrement puisque le bail à ferme avait pour échéance le jour du départ à la retraite de l’exploitante de la SCEA DU COL DE BLANC, laquelle, par courrier du 28 octobre 2022, a attesté sur l’honneur partir en retraite à compter du 1er janvier 2023 et que le bail prendra fin au 31 décembre 2022, mais aussi est intervenue à l’acte pour signifier son renoncement au droit de préemption.

Elle ajoute justifier que la SCEA DU COL DE BLANC avait cessé son activité et était dissoute au 30 novembre 2022, soit avant la signature de la promesse de vente.

Elle sollicite en conséquence le rejet de la demande de Madame [W] [U] de restitution de l’indemnité d’immobilisation, et réclame son attribution à son profit ainsi que le versement du solde de ladite indemnité dans la mesure où non seulement elle n’a commis aucun manquement, mais où les motifs allégués par la bénéficiaire pour refuser de réitérer l’acte de vente sont fallacieux et l’ensemble des conditions suspensives ont été réalisées.

Elle s’oppose enfin à la demande de dommages et intérêts formée par Madame [W] [U] au titre de frais de déplacement exposés avant la signature de la promesse de vente, au titre des frais d’architecte, dont il n’est pas justifié qu’ils concernaient le projet litigieux et où le refus de réitération de la vente n’était pas fondé.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, la société [F] [M] notaire (et non [F] [H] comme mentionné par Madame [U]), a sollicité du tribunal de juger qu’elle n’a commis aucun manquement à ses obligations professionnelles, que Madame [U] s’est engagée en toute connaissance de cause, étant par ailleurs assistée de son propre notaire pour les besoins de la régularisation de cette vente, a bénéficié d’une information pleine et entière s’agissant des caractéristiques du bien objet de la promesse de vente et que les contraintes aujourd’hui alléguées ne constituaient pas un obstacle juridique à la régularisation de l’acte de vente, que Me [M] n’est pas responsable de l’absence de réitération de la vente, et de débouter Madame [U] de ses prétentions financières dirigées à son encontre, statuer ce que de droit sur ses prétentions à l’encontre de la SCI MIELANDRE et des éventuelles demandes reconventionnelles de celles-ci, de lui donner acte qu’elle procédera spontanément à la libération du séquestre au profit de qui de droit en exécution du jugement à intervenir, et de condamner Madame [U] à lui verser la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que sa responsabilité civile professionnelle n’est pas une responsabilité sans faute et qu’il incombe à Madame [W] [U] de rapporter la preuve d’une faute commise par le notaire dans l’exercice de ses fonctions, rappelant que, pour s’assurer de la validité et de l’acte rédigé, elle n’est tenue qu’à une obligation de moyens, qui est d’autant plus assouplie que les difficultés invoquées par Madame [W] [U] à son encontre, concernent la régularisation d’un avant-contrat qui n’est qu’un acte préparatoire destiné à arrêter la volonté des parties de vendre et d’acquérir ou de renoncer à l’acquisition.

Elle ajoute, au même titre que la SCI MIELANDRE, que Madame [W] [U] a modifié son projet qui, au départ, n’était que celui de réaliser une maison d’hôtes pour déclarer dans le cadre de cette procédure qu’il s’agissait de réaliser une maison d’hôtes de prestige proposant une cuisine de haute gastronomie (…) et tenant également lieu de salle d’exposition pour des artistes.

Elle oppose, s’agissant de l’interdiction des coupes d’arbres, qui plus est sur des parcelles voisines, qu’il ne s’agissait pas d’un élément déterminant évoqué lors des négociations et informations transmises au notaire mais aussi que ce problème n’existait plus puisque, d’une part, Madame [W] [U], après la réception du projet de promesse de vente, de différents documents en annexe dont un extrait de l’acte de vente du 27 mai 2020 régularisé entre la SCI MIELANDRE et la commune de Vesc visant des conditions particulières, n’a pas réclamé des documents complémentaires, d’autre part, cette interdiction de coupe d’arbres n’avait pas été établie à son profit, et, enfin, le maire de la commune de Vesc avait confirmé par courrier du 1er juin 2023 que l’interdiction de coupe d’arbres était perpétuelle.

Elle conteste toute difficulté liée à l’existence d’un chemin d’accès passant devant la propriété dans la mesure où il s’agit désormais d’une ravine et où la desserte de la propriété ne s’effectue pas par ce chemin, ajoutant qu’il ne s’agissait pas d’un élément déterminant puisqu’il n’était plus apparent depuis très longtemps et qu’il n’est pas établi que le notaire en avait connaissance.

Elle ajoute que la commune de [Localité 29] a transmis courant avril 2023 un projet de convention tripartite prévoyant que le chemin rural passant le long du gîte sera déclassé, donnant ainsi à Madame [W] [U] toutes les garanties utiles concernant la restriction de l’usage du chemin rural, ainsi que les déplacements du chemin de randonnée passant à proximité du bâtiment.

S’agissant des sentiers de randonnées, elle explique que la promesse de vente précise l’existence des conventions signées en 2003 et 2015, l’assiette des parcelles concernées, et le fait que le bénéficiaire déclare avoir été parfaitement informé de la situation, d’autant que la copie des conventions a été annexée à l’acte et que le conseil de Madame [W] [U] n’a jamais exigé la communication des plans annexés à celles-ci, mais surtout oppose l’absence de preuve que de nombreux autres chemins de randonnées emprunteraient les parcelles objet de la vente.

Elle oppose enfin la mauvaise foi de Madame [W] [U] concernant l’absence de purge du droit de préemption alors que la promesse précise que le bien était libre de toute occupation ou location et qu’il n’avait jamais été délivré de congé à un locataire, lequel était d’ailleurs intervenu à l’acte et où il était justifié qu’à la date de réitération de l’acte il ne serait plus locataire et avait, de ce fait, perdu son droit de préemption par la fin de son activité agricole et son départ à la retraite au 1er janvier 2023.

Elle considère que les dommages et intérêts réclamés ne sont pas fondés dans la mesure où les frais de déplacement sont antérieurs à la signature de la promesse, avaient vocation à prendre connaissance du bien, et où c’est Madame [W] [U] qui a décidé de ne pas donner de suite sur des moyens contestables, tout comme pour les frais d’architecte dont il n’est pas établi qu’ils concernent le projet litigieux.

Elle précise que, s’agissant de l’indemnité d’immobilisation dont le montant a été séquestré, elle ne pouvait procéder à la libération des fonds qui étaient réclamés par les deux parties en l’absence d’accord, de telle sorte que c’est à juste titre qu’elle n’a pas pu procéder à la libération de la somme séquestrée.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

La clôture a été prononcée le 04 avril 2025, par ordonnance du même jour.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 13 mai 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 15 juillet 2025, prorogé au 26 août 2025.

MOTIFS :

Sur les manquements fautifs de la SCI MIELANDRE et de Me [F] [O] en sa qualité de notaire rédacteur de la promesse de vente du 02 décembre 2022

Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1112-1 du code civil dispose :

“[Localité 21] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.”

L’article 1124 du même code dispose :

“La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.”

L’article 1231-1 du code civil dispose :

“Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

L’article 1240 du code civil dispose “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

L’article 1241 du même code dispose “Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.”

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

Il est rappelé en préambule que, d’une part, s’agissant de la responsabilité civile professionnelle du notaire, celle-ci est de nature délictuelle de telle sorte qu’il incombe à Madame [W] [U] de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice, et, d’autre part, le notaire, chargé de la rédaction de l’acte, doit s’assurer de sa validité et de son effectivité, et est tenu, à ce titre, à un obligation de moyens.

Cependant, s’agissant d’une promesse de vente, et donc d’un avant-contrat qui n’est qu’un acte préparatoire destiné à arrêter la volonté des parties de vendre et d’acquérir ou de renoncer à l’acquisition, l’obligation de moyens incombant au notaire pour s’assurer de la validité de l’acte et de son efficacité est moindre.

Madame [W] [U] impute à la SCI MIELANDRE et à Me [F] [M] divers manquements qui l’ont privée de la possibilité de réitérer l’acte authentique.

Il leur est reproché d’une part, un manquement à leur obligation d’information et de conseil, voire même la dissimulation de certaines informations déterminantes, et, d’autre part, l’absence de réalisation de la condition suspensive relative à la purge du droit de préemption et de celle relative à l’existence de droits réels autres que ceux énoncés, faisant obstacle à la libre disposition du bien susceptibles d’en diminuer sensiblement la valeur.

En l’occurrence, la promesse de vente stipulait que la destination des locaux était à usage d’habitation et d’hébergement touristique, l’existence de servitudes, notamment relative au passage de sentiers de randonnées, suivant deux conventions à durée indéterminée, remises en annexe, implantés sur les parcelles C [Cadastre 1], C [Cadastre 4] et C [Cadastre 18].

Cependant, aucune mention ne fait état de l’interdiction perpétuelle de coupe d’arbres concernant les parcelles voisines, et le chemin rural/communal passant devant la bâtisse.

Sur le manquement, voire la dissimulation, relative à la durée de l’interdiction de la coupe d’arbres

Si la promesse de vente ne fait nullement état de cette information, il résulte cependant des pièces produites et des échanges antérieurs à la signature de ladite promesse que, par mail du 29 novembre 2022, l’étude de Me [M] a adressé au conseil de Madame [W] [U], parmi de nombreux documents, un “fichier reprenant les extraits de l’acte de vente par la SCI MIELANDRE (à la commune de Vesc) du reste de sa propriété en 2020 : conditions particulières”.

Lesdites conditions particulières, figurant en pages 21 et 22, font, notamment, état d’une interdiction de coupe d’arbres sur les parcelles figurant sur un plan annexé (outre une réserve de chasse, une interdiction de clôture des parcs de pâturage et le maintien des sentiers de randonnées).

Ainsi, il y a lieu de considérer que cette information préalablement donnée à la signature de la promesse de vente revêtait une importance déterminante dans la mesure où elle avait un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat, puisqu’elle impactait l’environnement dans lequel se trouvaient les biens immobiliers objet de la promesse de vente.

Or, Madame [W] [U] établit que la SCI MIELANDRE, venderesse, et Me [M], rédacteur de l’acte de vente du 27 mai 2020 desdites parcelles à la commune de Vesc, auquel était intervenue la SAFER, avaient connaissance des charges et conditions générales relatives, notamment, au cahier des charges cession de surfaces boisées figurant en page 16, selon lequel la commune a pris l’engagement à l’égard de la SAFER, pendant une durée de 20 ans à compter de la signature de l’acte de vente, de s’interdire de procéder à des coupes d’arbres sur tout ou partie des parcelles figurant sur un plan en annexe.

Si l’absence de communication de cette information importante et d’apparence contradictoire avec la mention figurant dans les conditions particulières est fautive, force est de constater que le fait que l’interdiction de coupe d’arbres ait été limitée à 20 ans à l’égard de la SAFER, est sans incidence sur l’engagement perpétuel figurant dans l’acte de vente du 27 mai 2020, dans la mesure où la commune de [Localité 29] ne s’est nullement engagée à l’égard de la SAFER à une coupe des arbres au-delà de ce délai.

Par voie de conséquence, le fait que la commune soit libérée de cette interdiction de coupe à l’égard de la SAFER au-delà de la durée de 20 ans, ne la dispensait pas de respecter son engagement figurant dans les conditions particulières dérogatoires de l’acte de vente.

De plus, Madame [W] [U] a eu la confirmation de la part du maire de la commune de [Localité 29] du respect de l’interdiction de coupe d’arbre perpétuelle sur les parcelles concernées.

Dès lors, en l’absence de démonstration que ce manquement a pu avoir une quelconque incidence sur l’engagement de la commune au-delà de 20 ans sur l’interdiction de coupe d’arbres, Madame [W] [U] n’était pas fondée à refuser la réitération de la vente en alléguant ce motif.

Sur le manquement relatif aux sentiers de randonnées

Si la SCI MIELANDRE et Me [F] [M] n’ont pas transmis préalablement à la signature de la promesse de vente à Madame [W] [U] les plans annexés aux conventions relatives aux sentiers de randonnées, il résulte néanmoins des termes de la promesse que les parcelles faisant l’objet de l’assiette desdits sentiers sont expressément mentionnées, de telle sorte qu’elle avait connaissance de l’existence de cette servitude grevant lesdites parcelles.

En l’absence de démonstration que les plans sont inexploitables ou comportent des sentiers figurant sur d’autres parcelles objet de la vente, il y a lieu de considérer que la SCI MIELANDRE et Me [F] [M] n’ont commis ni manquement, ni faute.

Surabondamment, si le plan communiqué (pièce 14 de Me [M]) comporte un seul passage non contractualisé entre les parcelles [Cadastre 15] et [Cadastre 16], Madame [W] [U] aurait disposé des moyens juridiques pour faire cesser son accès sans que cela ne compromette ses droits.

Madame [W] [U] ne rapporte pas davantage la preuve de son préjudice résultant de la prétendue présence de sentiers de randonnées autres que ceux figurant sur les plans, alors, qu’en fait, elle tente de faire supporter au promettant et à son notaire, l’échec de ses négociations avec la SCI MIELANDRE tendant à ce qu’elle procède à la rupture des conventions signées en 2003 et 2015, et avec la commune de Vesc pour modifier le tracé des sentiers, sans pour autant que cela ait fait l’objet d’une condition suspensive pour la réitération de la vente.

Par conséquent, Madame [W] [U] n’était pas fondée à refuser la réitération de la vente en alléguant ce motif.

Sur le manquement relatif au chemin rural/communal

Il n’est ni contesté ni contestable que la promesse de vente ne comporte aucune mention relative à la présence d’une servitude au profit de la commune de [Localité 29] portant sur un chemin rural/communal dont le tracé, qui n’était plus visible lors de la visite du site, passait devant la bâtisse implantée sur la parcelle D [Cadastre 17], et que cette information a été délivrée à Madame [W] [U] postérieurement à la signature de cet acte par le maire de ladite commune.

Cependant, il apparaît à la lecture du mail de Me [M] du 09 juin 2023 que le chemin figurait sur le plan cadastral annexé à la promesse, qui n’est pas communiqué par les parties.

En l’occurrence, si Madame [W] [U] fait grief au promettant et à son notaire de ne pas avoir apporté de réponse sur la nature juridique du chemin litigieux, dont il n’est pas davantage démontré qu’ils en avaient connaissance avant la signature de la promesse, il résulte du mail daté du 27 avril 2023 (pièce 25 de Me [M]) que le maire de la commune de Vesc a accepté le déclassement du chemin rural, apportant ainsi une réponse sur la nature juridique du chemin, de telle sorte que, en l’absence de condition suspensive relative à la modification de l’assiette de ce chemin et de prise en charge du coût de cette modification, aucun manquement ne peut être relevé à l’encontre de la SCI MIELANDRE et de Me [F] [M].

Par conséquent, Madame [W] [U] n’était pas fondée à refuser la réitération de la vente en alléguant ce motif.

Sur la condition suspensive relative à la purge du droit de préemption du locataire

L’article L 412-8 du code rural dispose :

“Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l’hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d’acquérir.

Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. Les dispositions de l’article 1589, alinéa 1er, du code civil sont applicables à l’offre ainsi faite.

Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l’offre aux prix, charges et conditions communiqués avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption. Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption.”

En l’occurrence, il s’induit du texte susvisé que la notification doit être faite au plus tard deux mois avant la date de réitération de la vente.

Il résulte de la promesse de vente consentie le 02 décembre 2022, que celle-ci devait être levée au plus tard le 31 mars 2023, et que, de fait, cette date a été prorogée au 17 mai 2023, nonobstant l’absence de signature d’un avenant.

De plus, le promettant avait envisagé la signature de la vente le 09 juin 2023.

Dès lors, la purge du droit de préemption devait être effectuée au plus tôt le 30 janvier 2023 et au plus tard le 08 avril 2023.

Or, depuis le 1er janvier 2023, il n’existait plus de bail à ferme en cours d’exécution puisque celui-ci avait expiré à la date à laquelle l’exploitante avait pris sa retraite, à savoir le 31 décembre 2022, ni même de locataire puisque la SCEA COL DE BLANC, titulaire du bail à ferme, avait cessé son activité depuis le 30 novembre 2022.

Surabondamment, Madame [W] [U] n’ignorait pas ces faits puisque, d’une part, la promesse stipulait que le bien était libre de tout occupation ou location, Madame [Y], gérante de la SCEA DU COL DE BLANC ayant attesté sur l’honneur partir en retrait à compter du 1er janvier 2023, et, d’autre part, celle-ci était intervenue à la promesse de vente pour le confirmer et dispenser le bailleur de toute notification prévue à l’article L 412-8 du code rural, déclarant qu’elle n’était pas acquéreur du bien.

Ainsi, aucune purge du droit de préemption avait lieu d’être notifiée faute de bail à ferme en cours dans les deux mois précédant la réitération de la vente.

Par conséquent, Madame [W] [U] est mal fondée en l’absence de faute de la part de Me [F] [M] et de préjudice en lien avec cette faute, mais aussi au regard de la réalisation de la condition suspensive relative à la purge du droit de préemption.

Il résulte de tout ce qui précède que la responsabilité de la SCI MIELANDRE et de Me [F] [M] n’est pas engagée et que rien ne faisait obstacle à la réitération de la vente, de telle sorte que Madame [W] [U] sera déboutée de ses demandes tendant à l’octroi de dommages et intérêts et à la restitution de la partie de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains du séquestre.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI MIELANDRE

La SCI MIELANDRE justifie ainsi que toutes les conditions suspensives ont été levées et avoir invité Madame [W] [U] à se présenter en l’étude de M^e DELAVAL-PELISSIER à la date du 09 juin 2023 pour réitérer la vente, mais que la bénéficiaire a refusé de s’y rendre.

Dès lors, il y a lieu de faire application des stipulations contractuelles et de condamner Madame [W] [U] à verser à la SCI MIELANDRE la somme de 80000 € correspondant à l’indemnité d’immobilisation, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 juillet 2023.

Il y a lieu d’ordonner la libération du séquestre d’un montant de 40000 € au profit de la SCI MIELANDRE, dont le montant viendra s’imputer sur l’indemnité d’immobilisation.

Sur les mesures accessoires

Madame [W] [U], qui succombe, sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI MIELANDRE et la SELARL [F] [M], notaire, les frais irrépétibles qu’elles ont exposés dans la présente instance.

Par conséquent, Madame [W] [U] à payer à chacune d’elles la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement susceptible d’appel, et mis à disposition au greffe,

Déboute Madame [W] [U] de l’intégralité de ses fins et prétentions à l’encontre de la SCI MIELANDRE et la SELARL [F] [M], notaire ;

Condamne Madame [W] [U] à verser à la SCI MIELANDRE la somme de 80000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 juillet 2023 ;

Ordonne la libération du séquestre d’un montant de 40000 € au profit de la SCI MIELANDRE qui viendra s’imputer sur ladite indemnité d’immobilisation ;

Déboute les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires ;

Condamne Madame [W] [U] à verser à la SCI MIELANDRE et la SELARL [F] [M], notaire, la somme de 1500 € chacune au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Madame [W] [U] de sa demande à ce titre ;

Condamne Madame [W] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par la présidente assistée de la greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

D. SOIBINET C. LARUICCI