Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 18 NOVEMBRE 2024

N° RG 21/03551 – N° Portalis DB22-W-B7F-QB4R

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [W], exerçant sous l’enseigne TREND IMMO, Entreprise individuelle immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 478 019 920, ayant son siège social [Adresse 3],

représenté par M^e Martina BOUCHE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Florence BAUDOUIN THIERREE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [F], né le 29 mai 1952 à [Localité 4], de nationalité française, retraité, domicilié [Adresse 1],

représenté par M^e Pauline PIETROIS CHABASSIER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Ayant pour Avocat plaidant, La SCP CADORET-TOUSSAINT DENIS ET ASSOCIES, société d’avocats inter-barreaux de NANTES & SAINT-NAZAIRE, représentée par Maître Bruno DENIS, Avocat au Barreau de SAINT NAZAIRE

Madame [E] [F], née le 31 octobre 1964 à [Localité 6], de nationalité française, retraitée, domiciliée [Adresse 1],

représenté par M^e Pauline PIETROIS CHABASSIER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Ayant pour Avocat plaidant, La SCP CADORET-TOUSSAINT DENIS ET ASSOCIES, société d’avocats inter-barreaux de NANTES & SAINT-NAZAIRE, représentée par Maître Bruno DENIS, Avocat au Barreau de SAINT NAZAIRE

ACTE INITIAL du 28 Mai 2021 reçu au greffe le 21 Juin 2021.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 17 Septembre 2024, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame TAKENINT, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Novembre 2024.

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 21 juin 2016, Monsieur [V] [F] et Madame [E] [O] épouse [F] ont confié à Monsieur [D] [W] exerçant sous l’enseigne TREND IMMO un mandat de vente exclusif de leur bien immobilier situé [Adresse 2] (78) pour un prix net vendeur de 970 000 euros, la rémunération de l’agence, d’un montant de 25 000 euros étant à la charge du vendeur.

Alors qu’une promesse unilatérale de vente avait été signée le 12 avril 2017 au profit de Monsieur et Madame [I] pour le prix net vendeur de 930 000 euros, le rendez-vous de signature de l’acte de vente du 7 juillet 2017 a été annulé et la vente ne s’est finalement pas réalisée.

Monsieur [D] [W] exerçant sous l’enseigne TREND IMMO a alors fait assigner les époux [I] et leur notaire afin d’obtenir réparation de son préjudice.

Le tribunal judiciaire de Paris, par jugement du 31 mai 2019, a rejeté toutes ses demandes.

Puis, soutenant avoir découvert que le bien avait fait l’objet d’un compromis de vente par les vendeurs dès le 11 juillet 2017 pour un prix de 960 000 euros net vendeur et que l’acte avait été réitéré le 25 août 2017, Monsieur [D] [W] a, par lettre recommandée du 14 juin 2019, sollicité des explications auprès des époux [F].

En réponse, Monsieur [F] lui a rappelé que le mandat avait été annulé par mail.

En l’absence d’accord amiable, Monsieur [D] [W] a, par acte d’huissier du 28 mai 2021, fait assigner les époux [F] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de les voir condamner à lui payer la somme de 25 000 euros au titre de l’équivalent de la rémunération devant lui revenir, outre 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

La même assignation ayant donné lieu à l’enrôlement de l’affaire sous deux instances différentes, le juge de la mise en l’état a, par ordonnance du 11 octobre 2021, ordonné la jonction des deux instances.

Puis, saisi d’un incident d’incompétence soulevé par les époux [F], le juge de la mise en l’état a notamment, par ordonnance du 28 novembre 2022, déclaré le tribunal judiciaire de Versailles territorialement compétent pour statuer sur les demandes et réservé les dépens de l’incident.

La clôture est intervenue le 26 mars 2024 par ordonnance du même jour.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 15 septembre 2023, Monsieur [D] [W] exerçant sous l’enseigne TREND IMMO demande au tribunal, outre le prononcé de l’exécution provisoire, de :

In limine litis,

à titre principal, de déclarer irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par les époux [F],à titre subsidiaire, de rejeter les fins de non-recevoir,Sur le fond,

de rejeter la demande de nullité du mandat exclusif de vente en date du 21 juin 2016,de condamner les époux [F] à lui verser la somme de 25 000 euros au titre de dommages et intérêts,de condamner les époux [F] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de dommages et intérêts complémentaires,de débouter les époux [F] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles,de condamner les époux [F] aux entiers dépens, avec recouvrement au profit de M^e Martina BOUCHE,de condamner les époux [F] à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,de rappeler l’exécution provisoire de droit.

Monsieur [D] [W] expose qu’au visa de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état étant seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir, les époux [F] auraient dû soulever ces moyens dans le cadre de l’incident devant le juge de la mise en état et non dans leurs conclusions au fond, de sorte qu’ils sont irrecevables en ces demandes.

A titre subsidiaire, il soutient en outre que ces motifs d’irrecevabilité invoqués sont infondés.

Ainsi, concernant l’absence d’intérêt à agir, Monsieur [D] [W] souligne que la date de création de l’EURL TREND IMMMO le 11 juillet 2018 est postérieure au contrat de mandat signé avec les consorts [F] le 21 juin 2016 et qu’agissant en tant qu’entrepreneur individuel, il est seul titulaire de la créance revendiquée et donc est seul à pouvoir agir à l’encontre des défendeurs.

Concernant la prescription, Monsieur [D] [W] fait valoir qu’il n’agit pas en paiement de sa facture de commission, qui relèverait de l’article L137-2 du code de la consommation devant L218-2 du même code, mais en responsabilité afin d’obtenir à titre de dommages et intérêts l’équivalent du montant de la commission qu’il aurait dû percevoir si Monsieur et Madame [F] n’avaient pas manqué à leurs engagements ; que cette action en responsabilité relève de la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du code civil et n’est ainsi pas prescrite.

A titre très subsidiaire, il soutient qu’il n’a appris la vente du bien immobilier qu’en juin 2019, et qu’il ne pouvait donc pas agir avant cette date.

Concernant la clause de compétence, Monsieur [D] [W] souligne que le contrat de mandat a été signé le 21 juin 2016 alors que l’ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016 n’est entrée en vigueur que le 1er juillet 2016, de sorte qu’il n’avait pas à l’appliquer, peu important que le tribunal de commerce de Versailles soit visé dans la notice d’information précontractuelle, puisqu’il n’a pas assigné les défendeurs devant ce tribunal.

Concernant les registres de mandat, Monsieur [D] [W] expose avoir respecté ses obligations professionnelles, produisant l’extrait de son registre tenu par un tiers de confiance.

Concernant l’absence de remise immédiate du mandat invoquée par les défendeurs, Monsieur [D] [W] fait valoir que les époux [F] n’ont pas signé l’exemplaire qu’ils ont conservé, mais qu’ayant envoyé le mandat par courrier ils l’avaient nécessairement en leur possession ; que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude alors qu’au surplus, il leur a envoyé un exemplaire par email le 21 juin 2016 soit à la date mentionnée sur le mandat.

A l’appui de ses demandes de dommages et intérêts, Monsieur [D] [W] soutient que l’article 4 du mandat exclusif de vente en date du 21 juin 2016 prévoit la possibilité d’une dénonciation du mandat avec l’obligation pour la partie souhaitant y mettre fin d’en aviser l’autre partie 15 jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et qu’à défaut d’une telle résiliation, le mandat prend fin automatiquement le 21 septembre 2017.

Il souligne que le courriel de dénonciation invoqué par les époux [F] date du 9 juillet 2017 et qu’il n’émane que de Monsieur [F] alors que le mandat avait été signé par les deux époux [F], de telle sorte que les époux [F] ont agi en violation du mandat exclusif de vente en signant un compromis de vente le 11 juillet 2017, soit deux jours après le courriel de dénonciation, alors que le contrat de mandat de vente prévoyait que le mandant s’interdisait pendant toute la durée du mandat de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire la vente du bien immobilier en question.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts complémentaires, Monsieur [D] [W] expose que les époux [F] étaient de mauvaise foi car selon lui, étant donné le très court délai entre les rendez-vous, les époux [F] étaient nécessairement en contact avec leurs acquéreurs antérieurement à l’annulation de la vente par les époux [I].

Il met en avant un bénéfice de 55 000 euros supplémentaires pour les époux [F].

Il souligne également que Monsieur [F] l’a incité à engager une action contre les époux [I] et leur notaire, au motif que seuls ces derniers seraient responsables de la situation, et qu’ainsi il a engagé inutilement des frais de procédure dans la première instance, aggravant son préjudice.

Il demande, ainsi, réparation de ses préjudices matériel et moral.

Concernant sa demande de rejet des demandes reconventionnelles des époux [F], Monsieur [D] [W] fait valoir que la clause particulière ne visait que Monsieur [H] comme autre intermédiaire possible et ce, sous conditions ; qu’il a fourni les formulaires du mandat signé, qu’il a respecté ses obligations professionnelles.

Il affirme que la condamnation à un euro symbolique sollicité à titre très subsidiaire par les époux [F] ne correspond pas au préjudice subi, dès lors qu’il a engagé des frais aux fins de vente du bien immobilier.

Monsieur [D] [W] fait valoir qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les dépens et les frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile ; que 'exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et que les époux [F] ont déjà bénéficié de délais.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2024, les époux [F] demandent au tribunal :

In limine litis,

de déclarer irrecevable Monsieur [D] [W] exerçant sous l’enseigne TREND IMMO es nom en son action et ses demandes ;de déclarer prescrite l’action de Monsieur [D] [W] ;A titre principal,

de prononcer la nullité du mandat ;de débouter Monsieur [D] [W] exerçant sous l’enseigne TREND IMMO de l’ensemble de ses demandes ;A titre reconventionnel,

de qualifier le contrat liant les parties de mandat semi-exclusif ;en conséquence, de débouter Monsieur [D] [W] exerçant sous l’enseigne TREND IMMO de l’ensemble de ses demandes ;A titre subsidiaire,

de condamner Monsieur [D] [W] exerçant sous l’enseigne TREND IMMO à verser aux époux [F] la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts ;d’ordonner la compensation des dettes respectives ;A titre très subsidiaire,

de condamner les époux [F] au paiement d’une somme d’un euro symbolique au titre de l’indemnité due à Monsieur [D] [W] ;En tout état de cause,

de débouter Monsieur [D] [W] exerçant sous l’enseigne TREND IMMO de l’ensemble de ses demandes,d’écarter l’exécution provisoire de droit,de condamner Monsieur [D] [W] exerçant sous l’enseigne TREND IMMO aux dépens,de condamner Monsieur [D] [W] exerçant sous l’enseigne TREND IMMO à verser à Monsieur [F] et Madame [F] la somme de 4000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [F] invoquent tout d’abord l’absence de qualité à agir du demandeur au regard des articles 31 et 32 du code de procédure civile, en ce que Monsieur [D] [W] n’a pas intérêt à agir du fait de la cession de son fonds de commerce de commerce de transaction sur immeubles suivant acte du 13 juin 2018, de sorte qu’à compter de cette cession, c’est la société EURL TREND IMMO, venant aux droits de Monsieur [D] [W], qui avait qualité à agir,

Ils invoquent également, la prescription de l’action au regard des articles L.137-1 et L.137-2 du Code de la consommation, dans la mesure où, au regard de l’ordonnance du juge de la mise en état du 28 novembre 2022, Monsieur [D] [W] agit, dans le cadre d’un contrat de fourniture de services exécutés par l’agent immobilier, sur fondement de la responsabilité contractuelle et qu’à ce titre que la prescription était acquise en août 2019 si le point de départ est la date de passation du contrat de vente litigieux, et en septembre 2019 si le point de départ est celui de la date de fin de contrat.

Ils soutiennent, par ailleurs, que le contrat est nul pour défaut de compétence juridictionnelle alors que la notice d’information précontractuelle devait comporter les mentions obligatoires prescrites par l’ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016 et que la juridiction compétente mentionnée est celle du tribunal de commerce de Versailles ; qu’en contradiction des dispositions de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 modifié par les articles 45 et 46 du décret n°2005-1315 du 21 octobre 2005, le registre ne respecte pas les conditions et critères de tenue, notamment sans rature ou rajout ; le mandat leur aurait été remis tardivement et qu’ils n’ont en leur possession qu’un exemplaire paraphé et signé seulement par Monsieur [D] [W].

S’agissant de la demande en paiement présentée par Monsieur [D] [W] au titre de sa rémunération, les époux [F] exposent que la vente a été réalisée sans son concours et en dehors de son champ d’intervention puisqu’ils ont dénoncé le contrat antérieurement à cette opération.

Ils soulignent que la rapidité chronologique de la seconde opération est due simplement à l’activité du notaire ayant préparé le dossier, l’opération étant la même que celle prévue initialement avec les époux [I].

Ils contestent en ce sens toute mauvaise foi de leur part.

S’agissant de la demande en paiement présentée par Monsieur [D] [W] à titre de dommages et intérêts, les époux [F] contestent avoir eu un comportement fautif et déloyal.

Ils soutiennent que la première opération immobilière a été annulée à la demande des acquéreurs et de leur notaire et qu’ils sont étrangers à cette décision ; qu’ils ont dénoncé le contrat antérieurement aux opérations ; que le notaire n’a pas estimé utile d’attraire Monsieur [D] [W] à l’opération.

Ils estiment que Monsieur [D] [W] ne justifie ni des frais de procédure ni des investissements pour la commercialisation du bien immobilier ni des frais de procédure réclamés en sus par son conseil sous le visa de l’article 700 du code de procédure civile lors de la première procédure ; qu’au demeurant, s’agissant de procédures distinctes, il ne peut être fait droit à cette demande ; qu’enfin, aucune manœuvre tendant à éluder la commission n’est démontrée alors que Monsieur [D] [W] ne justifie pas d’un préjudice permettant d’allouer des dommages et intérêts.

Au soutien de leur demande reconventionnelle, les époux [F] font valoir que le mandat conclu était semi-exclusif en ce qu’ils avaient la possibilité de traiter seuls une opération, que l’exclusivité concernait seulement l’absence de mise en concurrence du mandataire avec d’autres agences immobilières ou de contracter directement avec des acquéreurs présentés par l’agence.

Ils sollicitent encore que soit ordonnée la compensation entre les sommes allouées à Monsieur [W] et leur propre préjudice.

Ils invoquent, à ce titre, l’article 1347 du code civil et soulignent que l’absence de communication immédiate du mandat signé par les deux parties leur a fait perdre avec certitude une chance de se rétracter, voire plus utilement une chance de dénoncer le mandat ou son exclusivité après trois mois.

Ils font valoir à ce titre la qualité professionnelle de Monsieur [D] [W] et leur propre qualité de non spécialiste.

A titre très subsidiaire, les époux [F] exposent que le montant de la demande formulée par Monsieur [D] [W] est manifestement disproportionnée, au motif que l’agent immobilier n’est pas intervenu dans l’intermédiation et qu’il a agi contre eux à la suite de la première procédure intentée contre les acquéreurs de la première opération.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

MOTIVATION

A titre préliminaire, il est rappelé qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

Par ailleurs, le présent litige sera résolu par application des dispositions antérieures à la réforme du droit des contrats opérée par l’ordonnance du 10 février 2016 et la loi du 20 avril 2018, les contrats liant les parties ayant été conclus avant l’entrée en vigueur de ces textes. Le juge étant tenu, en vertu de l’article 12 du code de procédure civile, de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, il sera le cas échéant restitué aux demandes des parties les fondements adéquats sans que la référence aux nouvelles dispositions n’ait pour effet de les rendre irrecevables ou infondées.

SUR [Localité 5] DE NON RECEVOIR

En application de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction postérieure au 1er janvier 2020, applicable à la cause, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure et les fins de non-recevoir.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir ultérieurement à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge.

Il résulte de l’article 791 du même code que le juge de la mise en état n’est saisi que par des conclusions lui étant spécifiquement adressées. Il ne saurait être saisi par des demandes relevant de sa compétence dans des conclusions comportant, en outre, des prétentions et moyens relevant du fond de l’affaire.

En l’espèce, les époux [F], qui avaient toute faculté de saisir le juge de la mise en état aux fins de statuer sur les fins de non-recevoir qu’ils soulèvent dans leurs conclusions au fond, n’ont pas provoqué d’incident en notifiant des conclusions spécialement adressées au juge de la mise en état.

Par conséquent, leurs fin de non-recevoir seront déclarées irrecevables, conformément aux dispositions de l’article 789 du code de procédure civile.

SUR LA NULLITE DU CONTRAT :

Sur les mentions de la notice d’information précontractuelle :

L’article 2 du code civil pose le principe de non-rétroactivité de la loi.

Il est, ainsi, constant que les conditions de validité d’un acte juridique sont celles en vigueur au jour de sa conclusion, la loi nouvelle fût-elle d’ordre public.

Ce pourquoi la loi qui édicte une nouvelle cause de nullité est sans effet sur les actes valablement conclus avant son entrée en vigueur.

L’article 1117 dans sa rédaction en vigueur antérieurement au 1er octobre 2016, applicable au présent litige au regard de la convention contractée par erreur, violence ou dol n’est point nulle de plein droit, elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision.

Quant à la notice d’information précontractuelle, antérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016, le 1er juillet 2016, aucune sanction à l’obligation précontractuelle d’information n’était prévue.

En l’espèce, le contrat de mandat a été signé le 21 juin 2016, soit antérieurement à l’entrée en vigueur le 1er juillet 2016 de l’ordonnance du 14 mars 2016 susmentionnée.

Dès lors, au regard du principe de non-rétroactivité de la loi, il ne peut être reprochée à la notice d’information précontractuelle, produite aux débats par le demandeur, de ne pas respecter les obligations émanant de cette ordonnance qui n’était pas alors entrée en vigueur.

Ainsi, la demande visant la nullité du contrat au motif du non-respect des obligations issues de l’ordonnance susvisée sera rejetée.

Sur l’absence invoquée de production du registre des mandats respectant les conditions et critères de tenue :

Au regard de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 modifié par les articles 45 et 46 du décret n°2005-1315 du 21 octobre 2005, tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie. Le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant. Ce registre est à l’avance coté sans discontinuité et relié. Doit être apprécié en ce sens les éléments permettant de voir si le registre est tenu de manière régulière.

En l’espèce, Monsieur [D] [W] fournit un extrait du registre des mandats de transaction avec une chronologie respectée, les ratures ne concernant que les réservations d’annonces et non les mandats.

Le numéro 11629 présent sur le registre pour désigner le contrat de mandat exclusif conclu avec les époux [F] est bien indiqué au demeurant sur le contrat de mandat signé par les parties.

Ainsi, il apparaît que Monsieur [D] [W] a satisfait à ses obligations professionnelles et légales en la matière.

Dès lors, la demande tendant au prononcé de la nullité du contrat de mandat au motif de l’absence de production du registre respectant les conditions et critères de tenu sera rejetée.

Sur le caractère tardif de remise du mandat invoqué :

L’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dans la rédaction en vigueur au jour de la signature du mandat de vente, prévoit qu’une clause d’exclusivité, ou une clause pénale, ou encore une clause aux termes de laquelle les honoraires seront dus par le mandat même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire peuvent recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant.

Il est exigé à ce titre qu’un exemplaire soit remis immédiatement au mandant, à charge pour ce dernier de prouver que cette exigence n’a pas été respectée.

En l’espèce, les époux [F] font valoir qu’ils n’ont pas un exemplaire signé de leur propre part en leur possession et qu’en ce sens Monsieur [D] [W] n’aurait pas remis l’exemplaire immédiatement. Or dans le courriel que Monsieur [D] [W] a envoyé à Monsieur [V] [F] le 21 juin 2016, il a écrit qu’à la suite de leur échange téléphonique, il envoie aux époux le mandat en précisant « merci d’en prendre connaissance et de vérifier qu’il est bien conforme à ce que nous avons convenu, et de m’en retourner un exemplaire signé de votre épouse et de vous-même ».

A la suite, dans la réponse adressée le 23 juin 2016 à 11h08, par Monsieur [V] [F] à Monsieur [D] [W], celui-ci indique « nous avons signé le mandat et nous vous le retournons ce jour ».

Ainsi, quand bien même les époux [F] n’ont pas signé l’exemplaire qu’ils ont conservé en leur possession, ils n’apportent aucunement la preuve que Monsieur [D] [W] ne leur a pas envoyé un exemplaire immédiatement.

Au contraire, les époux [F] ne peuvent se prévaloir de ne pas avoir signé de leur côté l’exemplaire qu’ils ont conservé en leur possession, alors qu’au surplus, ce sont eux qui ont renvoyé l’exemplaire deux jours après la date prévue sur le mandat en question.

De surcroît, il est précisé à la fin du mandat que ce dernier a été réalisé « en autant d’exemplaires que de parties dont un est remis à chacune des parties qui le reconnaît » en caractère gras, avant signatures des époux [F] précédées de la mention « lu et approuvé bon pour mandat ».

En conséquence, le moyen tiré du caractère tardif de la remise du mandat est inopérant et il ne peut être fait droit à la demande de nullité sur ce motif.

SUR LE CARACTERE EXCLUSIF OU NON EXCLUSIF DU MANDAT

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, une clause d’exclusivité, ou une clause pénale, ou encore une clause aux termes de laquelle les honoraires seront dus par le mandat même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire ne peuvent recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse du mandat en question.

En l’espèce, le mandat litigieux stipule en son article 4 qu’il est conclu « AVEC EXCLUSIVITE » écrit en lettres capitales, puis il est précisé qu’outre les facultés de dénonciation, « à l’issue de la période de trois mois il sera automatiquement prorogé avec exclusivité pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires ».

En outre, aux termes de l’article 7 II qui s’intitule « obligations et droits du mandant – exclusivité », le mandant doit signaler au mandataire toute modification juridique ou matérielle affectant le bien ou son propriétaire, et plus encore « il s’interdit, pendant la durée du mandat, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire, la vente du bien désigné ci-avant ».

La clause d’exclusivité a donc bien été stipulée expressément.

Le fait que l’article 6 relatif aux conditions particulières prévoit que les mandants conservent toute latitude pour finaliser leur vente avec Monsieur [H] pour le cas où ce dernier obtiendrait ses fonds avant que Trend Immo ne trouve un autre acquéreur solvable n’enlève en rien l’exclusivité du mandat en dehors de cette simple possibilité réservée aux mandants.

En l’espèce, Monsieur [V] [F] a envoyé un courriel le 9 juillet 2017 entendant se prévaloir de la clause de dédit prévu par le mandat.

Toutefois, l’article 4 du mandat prévoit expressément que ce dédit doit intervenir avec un préavis de 15 jours, de sorte que les effets du mandat ne cessent que 15 jours après sa dénonciation du mandat par une des parties.

Quand bien même ce courriel aurait les mêmes effets qu’une lettre recommandée avec avis de réception, le mandat dont s’agit n’a cessé ses effets que passé le 24 juillet 2017.

Il convient donc de considérer qu’avant cette date, le mandat conclu entre les parties revêt bien le caractère de mandat exclusif, et la demande de requalification du dit mandat en mandat semi-exclusif sera rejetée.

SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERETS FORMULEES PAR MONSIEUR [D] [W] :

* Sur la demande de dommages et intérêts de 25.000 euros :

Aux termes de l’article 1134 du code civil, le contrat légalement formé tient lieu de loi à ceux qui l’ont fait.

En application de l’article 1147 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

Pour engager la responsabilité contractuelle de son débiteur, le créancier doit ainsi prouver l’existence d’un manquement contractuel, d’un dommage et d’un lien de causalité entre les deux.

Les dommages et intérêts s’entendent de la perte subie par le créancier ou le gain manqué. La perte de chance d’un gain est réparable dès lors qu’il est rapporté la preuve d’une disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

En l’espèce, il convient de rappeler qu’il résulte de ce qui précède que le mandat conclu entre les parties revêtait un caractère exclusif jusqu’au 24 juillet 2017.

Or, il résulte des pièces versées aux débats que les époux [F] ont vendu leur bien selon acte authentique du 25 août 2017, après avoir signé une promesse unilatérale de vente en date du 11 juillet 2017.

De surcroît, il convient de noter qu’au paragraphe intitulé « présence et représentation » de l’acte de vente, il est mentionné que Madame [E] [O] épouse [F] a donné procuration à Monsieur [V] [F] pour signature de l’acte de vente dès le 6 juillet 2017, soit avant même le courriel du 9 juillet 2017.

Or il est prévu expressément par le mandat en son article 7 II. « obligations et droits du mandant – exclusivité », que le mandant « s’interdit, pendant la durée du mandat, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire, la vente du bien désigné ci-avant ».

Dès lors, au regard de la chronologie des faits, il est établi que les époux [F] se sont engagés dans une vente immobilière avec un acquéreur qui ne leur a pas été proposé par Monsieur [W], et ce alors qu’ils étaient encore tenus contractuellement par le mandat signé avec celui-ci.

Ainsi, l’existence d’une faute contractuelle commise par les époux [F] est démontrée.

Leur comportement fautif a fait perdre à l’agent immobilier sa rémunération, de sorte qu’ils lui doivent réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Dans la mesure où l’acquéreur ne leur a pas été présenté par Monsieur [W], cette indemnisation ne peut correspondre au montant de la commission contractuellement prévue mais doit compenser le temps et l’argent perdu par l’agent pour parvenir à la conclusion d’une vente entre le 6 juillet (date de la procuration de Madame [F]) et le 24 juillet 2017.

Toutefois, force est de constater que Monsieur [W] ne justifie ni des frais engagés ni des démarches effectuées durant cette période.

En conséquence, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

* Sur la demande de dommages et intérêts de 10.000 euros :

L’article 1134 ancien dispose que « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi. ».

En l’espèce, le mandat conclu entre les parties prévoit en son article 7 II que le mandant doit « signaler [au mandataire] toute modification juridique ou matérielle affectant le bien ou son propriétaire ». Il y est également précisé qu'« en cas de vente dans un délai de douze mois suivant l’expiration du mandat, le mandant s’engage à communiquer sans délai au mandataire les nom et adresse de l’acquéreur et de son Notaire, par lettre recommandée avec accusé réception ».

Il apparaît au regard des échanges de courriel précédemment cités que les époux [F] n’ont pas informé l’agent immobilier du fait qu’ils avaient trouvé un autre acquéreur, et ce nécessairement avant le 9 juillet 2017, puisque comme précisé ci-dessus, Madame [E] [O] épouse [F] avait fourni une procuration aux fins de représentation par son époux pour la vente, dès le 6 juillet 2017.

En revanche, force est de constater que c’est Monsieur [W], lui-même, qui a pris la décision d’engager une action contre les époux [I] et leur notaire alors qu’il avait toute liberté de le faire ou non après avoir apprécié les éléments du débat de telle sorte qu’il ne saurait valablement reprocher à Monsieur [F] de l’avoir incité à engager cette action, à l’origine de frais de procédure supplémentaire.

Aucune faute imputable aux époux [F] n’est donc démontrée de ce chef.

Il résulte toutefois de l’ensemble de ces développements que les époux [F] ont, à l’évidence, fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution du contrat, directement à l’origine, pour Monsieur [W] d’un préjudice moral qu’il convient de réparer par l’allocation de dommages et intérêts de 3.000 €.

SUR LA DEMANDE DE COMPENSATION PRESENTEE PAR LES EPOUX [F] :

Il résulte des dispositions des articles 1347 et 1347-1 du Code civil que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Il a été jugé ci-dessus que les époux [F] ne sauraient se prévaloir de la tardiveté de la remise d’un exemplaire du mandat.

Ils ne font donc aucunement état d’un préjudice lié à un manquement quelconque de Monsieur [D] [W].

De surcroît, la perte de chance invoquée est tout à fait hypothétique, alors que l’agent immobilier leur a présenté des candidats acquéreurs avec lesquels ils ont signé une promesse de vente et qu’en tout état de cause, ils ne précisent pas les raisons pour lesquelles ils auraient pu se rétracter.

Ainsi, les époux [F] ne justifient pas être fondés à réclamer des dommages et intérêts, de sorte que la demande de compensation doit être rejetée.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [F], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens qui seront recouvrés directement par M^e Martina BOUCHE selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles :Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux [F], parties perdantes et condamnées aux dépens, devront verser à Monsieur [D] [W] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leurs propres demandes de ce chef.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En vertu de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, la nature de l’affaire est tout à fait compatible avec l’exécution provisoire, dès lors qu’il s’agit d’un litige portant sur une vente ayant eu lieu en 2017, dont les époux [F] ont tiré un bénéfice certain, supérieur à celui prévu lors de la première opération immobilière et auquel ils avaient consentis. Aucun élément ne permet de considérer que l’exécution provisoire doive être écartée, ainsi que le réclament les époux [F].

.

En ce sens, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande des époux [F] et l’exécution provisoire sera maintenue.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT que les fins de non-recevoir soulevées par Monsieur [V] [F] et Madame [E] [O] épouse [F] sont irrecevables ;

REJETTE les demandes de Monsieur [V] [F] et Madame [E] [O] épouse [F] tendant à l’annulation du contrat de mandat conclu le 21 juin 2016 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [F] et Madame [E] [O] épouse [F] à payer la somme de 3 000 € à Monsieur [D] [W] au titre de son préjudice moral ;

REJETTE les autres demandes de condamnation au titre de dommages et intérêts formulées par Monsieur [D] [W] d’une part, et par Monsieur [V] [F] et Madame [E] [O] épouse [F] d’autre part ;

CONDAMNE Monsieur [V] [F] et Madame [E] [O] épouse [F], aux dépens de l’instance qui seront recouvrés directement par M^e Martina BOUCHE selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [F] et Madame [E] [O] épouse [F] à payer à Monsieur [D] [W] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes formulées par Monsieur [V] [F] et Madame [E] [O] épouse [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 18 NOVEMBRE 2024 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame TAKENINT, Greffier, en application des articles 453, 456, 801 et suivants du Code de procédure civile, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M^e Florence BAUDOUIN THIERREE

M^e Martina BOUCHE

M^e Pauline PIETROIS CHABASSIER