TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 6]

N° RG 24/00819 – N° Portalis DB22-W-B7I-SR5Y

JUGEMENT

Du : 06 Juin 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[U] [T]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e PEREZ

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [T]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 06 Juin 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur François GUERANGER, Magistrat à titre temporaire chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier ;

Après débats à l’audience du 12 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Marc-Antoine PEREZ de la SELARL PEREZ-MESSAGER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Madame [U] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparante

A l’audience du 12 Mai 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS et PRÉTENTIONS

La société OSICA, aux droits de laquelle vient la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL (RCS de [Localité 9] n°551 046 484), sise [Adresse 3] à [Localité 10], a donné à bail d’habitation le 2 décembre 2016 à Madame [U] [T] un logement de type 2 situé [Adresse 1] à [Localité 8] où cette dernière réside, pour un loyer mensuel de 464,63 euros, assorti d’un dépôt de garantie du même montant. Un emplacement de stationnement a, en sus, été loué à la même adresse le 24 janvier 2017 pour un loyer mensuel de 45,76 suros.

En dernier lieu, le loyer s’élevait à 613,63 euros (provisions sur charges comprises) majoré d’un montant de 1 563,93 euros au titre du Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) pour le logement outre la consommation d’eau et 53,65 euros pour l’emplacement de parking.

À la suite de plusieurs incidents de paiement, le bailleur a fait délivrer le 21 juin 2024 à la locataire un commandement de payer pour un montant restant dû de 12 091,03 euros, dont 7 819,15 euros de SLS incluant la consommation d’eau, et visant la clause résolutoire stipulée à l’article 3 des conditions générales du bail d’habitation et également à l’article 3 du contrat de location de parking. Cet exploit est resté infructueux.

Par acte introductif d’instance du 10 octobre 2024, la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL a assigné Mme [U] [T] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Versailles. Elle sollicite de :

— DÉCLARER acquise au 22 août 2024 la clause résolutoire insérée dans le bail;

— PRONONCER la résolution du bail;

— CONDAMNER Mme [U] [T] à lui payer la somme de 18 965,67 euros dont 12 510,64 euros de SLS, correspondant à la dette locative au 19 septembre 2024 (loyer d’août 2024 inclus),

— CONDAMNER Mme [U] [T] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges et de 1 563,83 euros au titre du SLS à compter de la résiliation du bail du 22 août 2024 jusqu’à libération des lieux;

— ORDONNER l’expulsion de Mme [U] [T] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, de l’appartement sis au [Adresse 1] à [Localité 8] et de la cave située à la même adresse ;

— L’AUTORISER à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans tout endroit de son chef aux frais, risques et périls de Mme [U] [T] en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution;

Subsidiairement

— ORDONNER la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés avec la faculté de les entreposer dans tel garde meuble qu’il plaira au tribunal de désigner aux seuls frais, risques et périls du locataire et ce conformément à l’article 1961 du code civil ;

— CONDAMNER Mme [U] [T] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire;

— CONDAMNER Mme [U] [T] à tous les dépens ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025.

Lors de cette audience, la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL a produit en présence de la défenderesse une mise à jour de sa créance à hauteur de 5 516,36 euros arrêtée au 9 mai 2025, la SLS ayant été régularisée et le paiement du loyer ayant repris depuis plusieurs mois. Elle ajoute ne pas être opposée à l’octroi de délais. Elle s’est rapportée à son assignation pour le reste.

Présente à l’audience, Mme [U] [T] a déclaré avoir repris le paiement des loyers depuis un an et pouvoir solder sa dette par chèque immédiatement ce qui justifie, selon elle, une suspension de l’expulsion.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT

Aux termes de l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »

Précisé par l’article R.213-9-3 du même code : « Le juge des contentieux de la protection connaît à charge d’appel des actions mentionnées à l’article L. 213-4-3. »

et l’article R213-9-4 dudit code énonce : « Le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000 euros, et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6. »

En l’espèce, la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL est représentée et Mme [U] [T] est comparante. Le montant demandé par la requérante est supérieur à 5 000 euros.

En conséquence, la présente décision sera contradictoire en premier ressort.

SUR LE FOND

Sur les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Et l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

En l’espèce, le relevé de comptes de Mme [U] [T] figurant dans le dossier mentionne une dette de 5 516,36 arrêtée au 9 mai 2025 que la locataire ne conteste pas.

En conséquence, Mme [U] [T] sera condamnée à verser à la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5 516,36 euros au titre des loyers et des charges impayées. Toutefois, il sera accordé à Mme [U] [T] un délai maximum de 6 mois à compter de la signification de la présente décision pour régler sa dette.

Sur la résiliation du bail d’habitation de l’appartement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « I.- Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail d’habitation du 2 décembre 2016 comporte l’article 3 des conditions générales du bail d’habitation et le contrat de location de parking du 24 janvier 2017 comprend également un article 3, tous deux portant une clause résolutoire qui peut être actionnée en l’absence de paiement des loyers et des charges.

La SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL est donc fondée à demander la constatation de la clause résolutoire pour son compte.

Par ailleurs, la CCAPEX a été informée le 21 février 2024 et la préfecture des Yvelines saisie le 11 octobre 2024 de l’assignation du 10 octobre 2024. L’audience étant tenue le 12 mai 2025, les délais légaux sont respectés.

Un commandement de payer du 21 juin 2024 est resté sans suite et la clause résolutoire est donc acquise à compter du 22 août 2024, soit deux mois après comme stipulé dans ledit commandement de payer.

Pour autant, le relevé de compte produit par le bailleur à l’audience montre que Mme [U] [T] a payé à la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL une somme de 2 231,11 euros le 1er novembre 2024 et que, depuis le 27 novembre 2024, elle règle ses échéances. Il ressort des débats d’une part qu’elle se propose de verser au plus tôt le reliquat de 5516,36 euros et d’autre part que le bailleur ne s’oppose pas à des délais de paiement. Mme [U] [T] fait la demande de la suspension de la mesure d’expulsion.

Les conditions d’application des alinéas V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont donc réunies.

En conséquence, la résiliation du bail du 2 décembre 2016 et celle du contrat de location du parking du 24 janvier 2017 seront constatées à compter du 22 août 2024, deux mois après le commandement de payer du 21 juin 2024.

Toutefois, il sera accordé à Mme [U] [T] un délai de 6 mois pour apurer sa dette. Les effets de la résiliation de son bail d’habitation et de son contrat de parking seront donc suspendus pendant cette période, suspension qui prendrait fin « dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge ».

Dès que Mme [U] [T] se sera libérée de sa dette locative tout en continuant à régler ses échéances, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

Sur l’expulsion du locataire de l’appartement

L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

Et l’article L431-1 du même code prévoit : « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. »

En l’espèce, la résiliation du bail d’habitation dont bénéficiait Mme [U] [T] étant acquise à compter du 22 août 2024, celle-ci est occupante sans droit ni titre du logement de la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL depuis cette date.

En conséquence, sauf si le locataire a quitté les lieux et remis les clés au propriétaire avant le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, l’expulsion de Mme [U] [T] sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Toutefois, la mesure d’expulsion est suspendue au règlement dans les 6 mois de la dette locative de Mme [U] [T] dans les conditions du point VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et détaillées dans le paragraphe ci-dessus.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 544 du code civil dispose : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Et l’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le bail d’habitation ayant été résilié au 22 août 2024, Mme [U] [T] se trouve occupante sans droit ni titre du bien de la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL, ce qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation pour compenser le dommage causé au propriétaire par l’occupation illicite de Mme [U] [T].

En l’occurrence, la requérante demande à ce que l’indemnité d’occupation soit égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges et de 1 563,83 euros au titre du SLS à compter de la date de la résiliation du bail. Ce sera le montant fixé. au montant du loyer mensuel augmenté des charges

Le montant du dépôt de garantie sera décompté.

En conséquence, Mme [U] [T] sera condamnée à verser à la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, en l’occurrence 667,28 euros, et de 1 563,83 euros au titre du SLS à compter de la résiliation du bail du 22 août 2024 jusqu’à libération des lieux. Le montant du dépôt de garantie sera décompté.

Toutefois, le versement de l’indemnité d’occupation est suspendue au règlement dans les 6 mois de la dette locative de Mme [U] [T] dans les conditions du point VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et détaillées dans le paragraphe ci-dessus.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe

CONDAMNE Mme [U] [T] à verser à la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL la somme de 5 516,36 euros au titre des loyers et des charges impayées dans un délai maximum de 6 mois à compter de la signification de la présente décision

CONSTATE la résiliation conventionnelle du bail d’habitation conclu le 2 décembre 2016 et celle du contrat de location du parking du 24 janvier 2017 entre la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL et Mme [U] [T] à compter du 22 août 2024.

Toutefois, un délai de 6 mois pour apurer sa dette étant accordé à Mme [U] [T], les effets de la résiliation de son bail d’habitation et de son contrat de parking seront donc suspendus pendant cette période, suspension qui prendrait fin « dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge » en l’occurrence dans le délai de 6 mois.

Dès que Mme [U] [T] se sera libérée de sa dette locative tout en continuant à régler ses échéances, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

ORDONNE l’expulsion de Mme [U] [T] et de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 1] à [Localité 8] conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec le concours de la force publique sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion est toutefois suspendue au paiement par Mme [U] [T] du reliquat de sa dette dans les conditions exposées à l’alinéa précédent.

CONDAMNE Mme [U] [T] à verser à la SOCIÉTÉ CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, en l’occurrence 667,28 euros, et de 1 563,83 euros au titre du SLS à compter de la résiliation du bail du 22 août 2024 jusqu’à libération des lieux. Le montant du dépôt de garantie sera décompté. Cette mesure est toutefois suspendue au paiement par Mme [U] [T] du reliquat de sa dette dans les conditions exposées au second alinéa de la décision.

CONDAMNE Mme [U] [T] au paiement d’une somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

CONDAMNE Mme [U] [T] aux dépens de la présente instance conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT