Clause résolutoire viager
Décisions
Dans un contrat de vente d'immeuble en viager comportant deux clauses résolutoires, l'une en cas de défaut de paiement du prix, l'autre en cas de défaut de paiement de la rente, celle-ci n'étant qu'une modalité de paiement du prix, l'acheteur qui s'abstient de payer un terme de cette rente à son échéance devient défaillant dans son obligation de payer le prix au moment où il est exigible.
[…] Par acte du 24/02/2025, M. [X], représenté par l'UDAF de la Manche (tutrice), a fait assigner M. [G] devant le Tribunal de céans afin de solliciter le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de vente en viager au bénéfice de M. [X] à la date du 14/09/2024, la restitution des clés de l'immeuble sous astreinte, la récupération des meubles et à défaut son expulsion. Il sollicite également 20.000€ au titre du préjudice financier distinct subi, outre 2.500€ au titre de l'article 700 cpc.
[…] Attendu que Mademoiselle Z A indique s'opposer aux demandes de la S.C.I. X Y tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire de la vente en viager conclue entre les parties et à l'obtention de délais de vingt-quatre mois pour le paiement de son arriéré de vente ;
[…] — Décider, compte tenu des circonstances de la cause, que les créances réciproques des parties peuvent se compenser et que feu Monsieur [I] restait devoir à Madame [B] la somme de 55.579,63 Euros avec intérêts de droit à dater de l'arrêt à intervenir ; — Vu les dispositions de l'article 1187 du Code Civil ; — Dire que la clause résolutoire de l'acte de vente viager a été sollicitée de mauvaise foi ; — Dire que Madame [B] était fondée à opposer l'exception d'inexécution en raison du comportement fautif de feu [A] [I] ; — En conséquence, décider que la clause résolutoire de l'acte de vente en viager du 12 juillet 1984 n'a pas lieu de s'appliquer tant que feu Monsieur [I] est redevable de sa dette envers Madame [B] ;
[…] Par acte notarié du 30 novembre 2001, Monsieur Z a vendu à Madame Y un immeuble sis à XXX pour le prix de 60.979,61 € payable au comptant à hauteur de 15.244,90 €, le surplus en une rente viagère annuelle de 7.317,55 € payable par échéances mensuelles de 609,79 €, somme indexée. Une transaction est intervenue entre les parties le 28 mars 2006 aux termes de laquelle Madame Y s'engageait à régler 453,16 € au titre du mois de mai 2006 puis 653,16 € ensuite par virement. Une mise en demeure d'avoir à payer la somme de 2.712,63 € arrêtée au 26 janvier 2007 et visant la clause résolutoire du contrat viager a été délivrée à Madame Y. SUR LES SOMMES DUES : Il résulte des pièces versées aux débats qu'au jour de la mise en demeure Madame Y devait :
[…] Par jugement du 25 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Dieppe a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de vente en viager pour M. [R] et M. [W]. […]
[…] 1°/ que l'action résolutoire ouverte au créancier contractuel qui n'a pas reçu la contrepartie qui lui était due, est l'accessoire de sa créance et, […] de son vivant, manifesté la volonté de se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans ledit contrat, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1978 du code civil ; […] signification qui n'avait pas été faite en l'espèce ; que la nullité de ce commandement a pour effet de replacer les parties dans la situation antérieure à cet acte dont l'existence est anéantie, en sorte qu'il ne peut être considéré comme la manifestation de la crédirentière de se prévaloir de la clause résolutoire du contrat de vente en viager préalablement à son décès, […]
[…] — Constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée à l'acte de vente viager dont bénéficiaient les époux Y… selon acte notarié reçu le 8 décembre 1982 par M e Jean-Louis Moreau à la date du 23 mai 2011,
[…] elle fait valoir que l'état de formalité de publication du commandement de saisie immobilière délivré le 20 avril 2012 mentionne l'existence d'une assignation en date du 28 avril 2011 publiée le 11 mai 2011, volume 2011 P n°3738 délivrée à sa requête à l'encontre du propriétaire aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, de la vente en viager publiée le 24 mars 2009 et que le cahier des conditions de vente ne mentionne pas l'état de la procédure en cours, que l'absence de dénonciation de la procédure de saisie immobilière l'a privée de faire valoir ses droits et qu'aux termes de l'article R 311-8 du code des procédures civiles d'exécution, […]
[…] — constaté, au profit de M me X l'acquisition de la clause résolutoire insérée à l'acte de vente viager dont bénéficient M. et M me Y F et ordonné leur expulsion de l'appartement qu'ils occupent à Paris (18 e ) XXXs, condamné les défendeurs à payer une indemnité d'occupation, ordonné la publication du jugement constatant la résiliation de contrat de vente viagère et condamné M. et M me Y F à payer à M me X la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, le tout avec exécution provisoire.
pendant 7 jours
Commentaires
En effet, il n'est pas rare de voir des personnes âgées vendre leur bien en viager afin de bénéficier des arrérages de rente afin de subvenir à leurs besoins ou de compléter leurs revenus. Malheureusement, […] de priver le crédirentier de ses arrérages et de tout espoir de paiement ultérieur, puisque l'arrêt des poursuites individuelles interdit la mise en recouvrement de l'arriéré et la force résolutoire ne peut s'exercer. Il s'agit là d'une situation catastrophique pour ces crédirentiers impayés qui attendaient bien souvent après cette vente pour se constituer un complément de ressources indispensable à leur revenu. […] Il est donc indispensable que les clauses de garantie de l'acte, […]
Lire la suite…En effet, il n'est pas rare de voir des personnes âgées vendre leur bien en viager afin de bénéficier des arrérages de rente afin de subvenir à leurs besoins ou de compléter leurs revenus. Malheureusement, […] de priver le crédirentier de ses arrérages et de tout espoir de paiement ultérieur, puisque l'arrêt des poursuites individuelles interdit la mise en recouvrement de l'arriéré et la force résolutoire ne peut s'exercer. Il s'agit là d'une situation catastrophique pour ces crédirentiers impayés qui attendaient bien souvent après cette vente pour se constituer un complément de ressources indispensable à leur revenu. […] Il est donc indispensable que les clauses de garantie de l'acte, […]
Lire la suite…Rente viagère et clause résolutoire : dernières précisions jurisprudentielles Régulièrement considéré comme une vente atypique, le viager a pour objet l'acquisition d'un bien, occupé ou libre, avec pour particularité, que paiement du prix s'effectuer par le versement d'une rente régulière, et ce jusqu'au décès du propriétaire. […] À ce titre, une clause résolutoire de plein droit permet la rupture du contrat, et dont l'exécution forcée peut être demandée judiciairement, tout en limitant le pouvoir d'appréciation du juge, qui se contente alors de contrôler les conditions de mises en œuvre de la clause. […]
Lire la suite…Rente viagère et clause résolutoire : dernières précisions jurisprudentielles Régulièrement considéré comme une vente atypique, le viager a pour objet l'acquisition d'un bien, occupé ou libre, avec pour particularité, que paiement du prix s'effectuer par le versement d'une rente régulière, […]
Lire la suite…Rente viagère et clause résolutoire : dernières précisions jurisprudentielles Régulièrement considéré comme une vente atypique, le viager a pour objet l'acquisition d'un bien, occupé ou libre, avec pour particularité, que paiement du prix s'effectuer par le versement d'une rente régulière, et ce jusqu'au décès du propriétaire. […] À ce titre, une clause résolutoire de plein droit permet la rupture du contrat, et dont l'exécution forcée peut être demandée judiciairement, tout en limitant le pouvoir d'appréciation du juge, qui se contente alors de contrôler les conditions de mises en œuvre de la clause. […]
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Lois et règlements
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 7 : De la résiliation
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Article 1224 du Code civil
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- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre III : Des sources d'obligations
- Sous-titre Ier : Le contrat
- Chapitre IV : Les effets du contrat
- Section 5 : L'inexécution du contrat
- Sous-section 4 : La résolution
La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Article 1225 du Code civil
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- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre III : Des sources d'obligations
- Sous-titre Ier : Le contrat
- Chapitre IV : Les effets du contrat
- Section 5 : L'inexécution du contrat
- Sous-section 4 : La résolution
La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
Article 25 du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanalAbrogé
Les juges, saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1, 1244-2, 1244-3 du code civil, peuvent en accordant des délais [*de grâce*] suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la réalisation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Article 80 de la Loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement
[…] Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi octroyés au locataire. La clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué si le locataire se libère dans les conditions déterminées par l'ordonnance du juge.
Article 4 de l'Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période
Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er.
Article 1229 du Code civil
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- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre III : Des sources d'obligations
- Sous-titre Ier : Le contrat
- Chapitre IV : Les effets du contrat
- Section 5 : L'inexécution du contrat
- Sous-section 4 : La résolution
La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Article 4 de l'Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19
- Ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020
Les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, […]
Article L315-1 du Code de la consommation
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- Partie législative nouvelle
- Livre III : CRÉDIT
- Titre Ier : OPÉRATIONS DE CRÉDIT
- Chapitre V : Prêt viager hypothécaire et prêt avance mutation
- Section 1 : Définition et champ d'application
Le prêt viager hypothécaire est un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d'un capital ou de versements périodiques, […]
Article L261-13 du Code de la construction et de l'habitation
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- Partie législative
- Livre II : Statut des constructeurs
- Titre VI : Ventes d'immeubles à construire ou à rénover
- Chapitre Ier : Ventes d'immeubles à construire
Nonobstant toutes stipulations contraires, les clauses de résolution de plein droit concernant les obligations de versement ou de dépôt prévues aux articles L. 261-10 à L. 261-12 ne produisent effet qu'un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux.
- Tribunal administratif de Paris, 21 février 2023, n° 2221941
- Tribunal de grande instance de Paris, 1re chambre section sociale, 27 juin 2017, n° 15/16573
- MCD INVESTISSEMENTS
- CODIM 2
- AGRI-TP
- Article 352 Traité sur le fonctionnement de l'Union Européenne
- SOCIETE DES EAUX DU GRAND ARRAS (ARRAS, 812050755)
- Cour d'appel de Paris, 23 juin 2015, n° 14/08915
- SAS LE JULIA'S (DIEPPE, 800682593)
- Redressement judiciaire PONCIN (01450)
- LES AILES POURPRES (PARIS 4, 493529648)
- MOVIANTO FRANCE (GONESSE, 310644612)
- CK EAT (MONTEVRAIN, 922380530)
- Tribunal administratif de Paris, 4e section - 1re chambre - r.222-13, 12 septembre 2024, n° 2329567
- Tribunal administratif de Nîmes, 5 décembre 2024, n° 2404364
- O.M.T. TRANSPORTS (SAINT-CLEMENT-SUR-VALSONNE, 353066277)
- CHAIN CONSULTING (LA CELLE SAINT CLOUD, 832952873)
- D'STOCK AUTO (MONTPELLIER, 844058958)
- CONVERGENCE (TOULOUSE, 514331867)
- Cour de cassation, Chambre civile 2, 18 février 2016, 14-20.199, Publié au bulletin
- GRANDE BOUCHERIE CHARCUTERIE SLIMANI (OULLINS-PIERRE-BENITE, 817581861)
- Prescription d'arbre trentenaire : jurisprudence, commentaires, lois et règlements
- OTEIS (BOIS-COLOMBES, 338329469)
Il est donc indispensable que les clauses de garantie de l'acte, le privilège du vendeur et la clause résolutoire, ne jouissent d'aucune exception. A cette question, le Garde des sceaux avait répondu en 2002 qu'en application de l'article L. 621-40 du code de commerce les recours du vendeur d'un bien immobilier contre l'acquéreur qui ne paie plus la rente viagère stipulée lors de la vente sont suspendus lorsque ce dernier est placé en redressement ou en liquidation judiciaires. […] L'avenir des retraites est aujourd'hui un sujet de préoccupation particulièrement sensible pour nombre de nos concitoyens et le viager est considéré par beaucoup comme un mode de revenus complémentaires. […]
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