Validité de la clause résolutoire
Décisions
[…] Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu à bon droit que l'action en nullité de la clause résolutoire du bail exercée en application de l'article L. 145-15 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 18 juin 2014, doit être engagée dans les deux ans de la signature du bail et relevé que le bail avait été conclu le 10 octobre 1994 et son avenant le 21 juin 2002 et que l'assignation en contestation de la validité de la clause résolutoire reproduite dans les commandements avait été délivrée le 10 décembre 2010, la cour d'appel en a exactement déduit que l'action en nullité de la clause résolutoire et, partant, des commandements, était prescrite ;
[…] au motif qu'il existait une contestation sérieuse sur la validité de la clause résolutoire, alors, selon le moyen, "que le problème de la validité de la clause résolutoire litigieuse se limitait à rechercher si cette clause était conforme aux nouvelles dispositions de la loi du 22 juin 1982 plus favorables au locataire en ce qu'elles stipulaient un délai de un mois pour se libérer des loyers impayés ; que la Cour d'appel se devait de rechercher si le commandement délivré au locataire pour faire jouer la clause résolutoire n'avait pas respecté les dispositions de la loi nouvelle auquel il se référait cependant expressément, ce qui excluait toute contestation sérieuse, […]
[…] — constater l'acquisition de la clause résolutoire, […] que les débats seront donc rouverts afin que les parties s'expliquent sur la validité de la clause résolutoire insérée au bail ;
[…] Sur la validité de la clause résolutoire […] Au cas d'espèce, en se référant à 'une seule des charges et conditions du bail', mention qui, à l'évidence, renvoie à l'article 'Charges et conditions', lequel prévoit l'obligation d'exploitation des lieux loués, la clause résolutoire vise le comportement reproché, de sorte que sa validité ne se heurte sur ce point à aucune contestation sérieuse.
[…] — constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans les baux , […] que les débats seront donc rouverts afin que les parties s'expliquent sur la validité de la clause résolutoire insérée dans les baux ;
[…] Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MERYLL a fait signifier à Monsieur [X] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 9 mai 2023 un commandement de payer la somme de 1 983,52 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. […] En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire figurant au bail ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
[…] Sur la validité de la clause résolutoire et du commandement de payer : […] Nous déclarons incompétent pour stater sur la validité du bail et de la clause résolutoire, compte tenu de la contestation sérieuse soulevée et de l'action pendante devant la Cour d'Appel de Paris.
[…] La société R & A ne conteste pas le montant de la dette et remet un chèque de 1000 euros; à titre principal, elle oppose une contestation sérieuse en invoquant l'absence de validité de la clause résolutoire contenue dans le bail au motif qu'il est précisé qu'elle peut être mise en oeuvre par une simple lettre recommandée avec accusé de réception, ce qui ne peut être tranché que par le juge du fond. A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement de 12 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire en invoquant des difficultés personnelles et financières. […] Le bailleur agissant sur le fondement de cette clause conforme aux dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce, il n'y pas lieu de faire droit à la contestation du preneur sur sa validité.
[…] Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier au locataire par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 1.693,45 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. […] ORDONNE la réouverture des débats aux fins de recueillir les observations des parties sur la validité de la clause résolutoire,
[…] Attendu qu'il y a lieu de reporter la cause à une audience ultérieure afin de recueillir les observations sur les effets du commandement et la validité de la clause résolutoire, qui prévoit un délai d'un mois en cas d'impayés contrevenant aux dispositions légales (la loi de 1989 prévoit désormais six semaines);
pendant 7 jours
Commentaires
La question centrale portait sur la validité de la clause résolutoire contractuelle prévoyant un délai de deux mois, dérogeant au délai légal de six semaines. Le tribunal a dû déterminer si cette clause était plus favorable au locataire et donc licite. […]
Lire la suite…La mise en œuvre d'une clause de résiliation de plein droit d'un bail commercial pour impayés de loyers ne peut résulter que d'un acte extrajudiciaire, […] La Cour de Cassation exige du bailleur qui entend mettre en œuvre la clause résolutoire stipulée au bail commercial qu'il recoure aux services d'un huissier de justice. […] l'article L. 145-41 du code de commerce subordonnant la validité de la clause résolutoire à la délivrance d'un commandement de payer. […] La Cour de Cassation casse cette décision au visa des articles L. 145-41 et L. 145-15 du code de commerce considérant que la mise en œuvre d'une clause de résiliation de plein droit d'un bail commercial ne peut résulter que d'un acte extrajudiciaire. […]
Lire la suite…LA VALIDITE DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE La Cour de Cassation a affirmé dans un arrêt du 8 décembre 2010 : «…Mais attendu qu'ayant relevé que le bail prévoyait qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du bail et quinze jours après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant mention de la clause resté sans effet, […] qui a retenu à bon droit que la mention dans la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de quinze jours tenait en échec les dispositions […] L'énoncé des conditions de validité de la clause résolutoire La clause résolutoire insérée dans le bail commercial est soumise au statut des baux commerciaux, […]
Lire la suite…Puis, il lui adresse des commandements de payer visant la clause résolutoire. […] Or, le bail commercial avait été conclu le 10 octobre 1994 et son avenant le 21 juin 2002. […] En outre, l'assignation en contestation de la validité de la clause résolutoire reproduite dans les commandements avait été délivrée le 10 décembre 2010. […]
Lire la suite…Le 10 décembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a statué sur la demande d'un bailleur commercial visant à faire constater l'acquisition d'une clause résolutoire. […] La question de droit portait sur la validité de la clause résolutoire et le pouvoir du juge des référés d'accorder des délais de grâce d'office. […]
Lire la suite…La question de droit portait sur la validité de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement. Le juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire mais a accordé des délais suspensifs. […]
Lire la suite…La valeur de ce constat est de clore le débat sur la validité de la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire. La portée de cette décision est de rappeler que le départ volontaire éteint l'action en expulsion, rendant celle-ci sans objet. II. La condamnation au paiement de la dette locative Le tribunal a retenu la solidarité des défendeurs pour le paiement des loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2025. Il convient de condamner solidairement les défendeurs à payer cette somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 31-10-25 (Motifs).
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
Les juges, saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1, 1244-2, 1244-3 du code civil, peuvent en accordant des délais [*de grâce*] suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la réalisation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Article 4 de l'Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période
Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er.
Article 80 de la Loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement
[…] Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi octroyés au locataire. La clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué si le locataire se libère dans les conditions déterminées par l'ordonnance du juge.
Article L145-41 du Code de commerce
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- Partie législative
- LIVRE Ier : Du commerce en général
- TITRE IV : Du fonds de commerce
- Chapitre V : Du bail commercial
- Section 7 : De la résiliation
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Article L261-13 du Code de la construction et de l'habitation
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- Partie législative
- Livre II : Statut des constructeurs
- Titre VI : Ventes d'immeubles à construire ou à rénover
- Chapitre Ier : Ventes d'immeubles à construire
Nonobstant toutes stipulations contraires, les clauses de résolution de plein droit concernant les obligations de versement ou de dépôt prévues aux articles L. 261-10 à L. 261-12 ne produisent effet qu'un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux.
Article 4 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Est réputée non écrite toute clause : […]
Article 1224 du Code civil
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- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre III : Des sources d'obligations
- Sous-titre Ier : Le contrat
- Chapitre IV : Les effets du contrat
- Section 5 : L'inexécution du contrat
- Sous-section 4 : La résolution
La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Article 1225 du Code civil
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- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre III : Des sources d'obligations
- Sous-titre Ier : Le contrat
- Chapitre IV : Les effets du contrat
- Section 5 : L'inexécution du contrat
- Sous-section 4 : La résolution
La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
Article 1343-5 du Code civil
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- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre IV : Du régime général des obligations
- Chapitre IV : L'extinction de l'obligation
- Section 1 : Le paiement
- Sous-section 2 : Dispositions particulières aux obligations de sommes d'argent
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord …
Article 1109 du Code civil
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- Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété
- Titre III : Des sources d'obligations
- Sous-titre Ier : Le contrat
- Chapitre Ier : Dispositions liminaires
Le contrat est consensuel lorsqu'il se forme par le seul échange des consentements quel qu'en soit le mode d'expression. Le contrat est solennel lorsque sa validité est subordonnée à des formes déterminées par la loi. Le contrat est réel lorsque sa formation est subordonnée à la remise d'une chose.
- Acquisition de la clause résolutoire
- Conditions d'acquisition de la clause résolutoire
- Jeu de la clause résolutoire
- Clause résolutoire
- Application de la clause résolutoire
- Effets de la clause résolutoire
- Respect des conditions de la clause résolutoire
- Inapplicabilité de la clause résolutoire
- Clause résolutoire pour défaut de paiement
- Clause résolutoire du bail
- Clause résolutoire viager
- Acquisition des effets de la clause résolutoire
- Demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire
- Suspension des effets de la clause résolutoire
- Suspension de la clause résolutoire
- Demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire
- Résolution du contrat
- Demande de suspension des effets de la clause résolutoire
- Effets de la résiliation judiciaire
- Demande de constatation du jeu de la clause résolutoire
Bail commercial et validité de la clause résolutoire inférieure à un mois Il n'existe aucune obligation légale d'insérer une clause résolutoire dans un bail commercial. […] La difficulté est claire : la clause et le commandement sont antérieurs à 2014 ; mais l'instance, et donc l'appréciation de la validité de la clause, est postérieure. […] La question est donc : Le juge doit-il apprécier la validité de la clause selon la loi ancienne ou la loi Pinel ? La Cour casse la décision d'appel en affirmant trois points essentiels : 1. […]
Lire la suite…