COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE 1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 07 MARS 2017

A.V

N° 2017/ Rôle N° 15/14031

A X

B C épouse X

C/

D E

Grosse délivrée

le :

à :M^e Chiarella M^e Silve

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DIGNE-LES-BAINS en date du 17 Juin 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 14/00297.

APPELANTES

Madame A X

née le XXX à XXX

de nationalité Française, demeurant XXX

représentée par M^e Anne CHIARELLA, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE, plaidant

Madame B C épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité Française, demeurant Lot Les Coussières 5 rue Hugues Auguste – 04000 DIGNE-LES-BAINS/FRANCE représentée par M^e Anne CHIARELLA, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE, plaidant

INTIME

Monsieur D E

né le XXX à XXX

représenté par M^e Philippe SILVE, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 30 Janvier 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Madame VIDAL, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Monsieur Olivier BRUE, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2017

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2017,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte d’huissier en date du 13 juin 2012, M. A X et M^me B C épouse X, vendeurs de deux appartements situés à XXX, ont fait assigner M. D E, acquéreur, devant le tribunal de grande instance de Digne-les Bains pour voir dire qu’il a défailli à la réalisation de la condition suspensive de financement prévue dans le compromis de vente du 14 février 2011, voir prononcer la résolution de cette promesse à ses torts et obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 14.000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts capitalisés, outre 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 17 juin 2015, le tribunal de grande instance de Digne-les Bains a :

• Constaté la non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt pour des demandes de crédit déposées dans les délais utiles, ayant fait l’objet de réponse négative expresse des banques, sans que ce défaut soit imputable à des man’uvres frauduleuses de l’acquéreur et candidat au crédit, • Dit que la défaillance de la condition suspensive emporte caducité de la promesse sans que cette caducité puisse être dite aux torts de l’acquéreur, • Rejeté l’intégralité des demandes de M. et M^me X au titre de la clause pénale, • Ordonné la restitution entre les mains de M. D E de la somme de 2.000 euros séquestrée entre les mains de la SARL MAGNAN Immo, • Condamné solidairement M. et M^me X à payer à M. D E la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, • Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a retenu que l’avenant du 12 avril 2011 fixe un nouveau calendrier, que l’acquéreur justifie avoir déposé deux demandes de prêt intervenues dans le calendrier prévu et qui ont donné lieu à des refus à hauteur de 100.000 euros sur 264 mois au taux de 4% et de 110.000 euros sur 244 mois, aucune divergence sérieuse ne pouvant être retenue avec les montants prévus au compromis (100.000 euros sur 22 ans au taux maximum de 4%). Il a considéré que les vendeurs ne démontrent pas que l’acquéreur leur aurait fourni des informations inexactes sur sa situation et ses possibilités de crédit afin de bloquer le bien et que le refus des banques trouverait sa cause dans des man’uvres frauduleuses de l’emprunteur.

M. et M^me X ont interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 29 juillet 2015.

M. et M^me X, suivant leurs dernières conclusions signifiées le 18 avril 2016, demandent à la cour, au visa des articles 1589, 1134, 1178 et 1147 du code civil, ainsi que 1154, 1156 et 1126 du code civil, de :

— réformer le jugement du tribunal de grande instance de Digne-les Bains,

— débouter M. D E de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— débouter M. D E de sa demande de réduction de la clause pénale,

— dire que M. D E a défailli à la réalisation de la condition suspensive de financement inscrite à la promesse de vente du 14 février 2011,

— dire que la promesse s’est trouvée résolue à ses torts,

— condamner M. D E à indemniser M. et M^me X de leur préjudice consécutif au paiement de la somme de 14.000 euros au titre de la clause pénale,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière sur le fondement de l’article 1154 du code civil, – ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant recours et sans caution,

— condamner M. D E au paiement de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils prétendent que la défaillance de la condition suspensive de prêt est due à la mauvaise foi de M. D E qui a déclaré faussement, lors du compromis qu’il n’avait aucun prêt en cours, trompant ainsi les vendeurs et incitant les banques à refuser les prêts sollicités ; que M. D E n’a pas déposé ses demandes de prêt dans le délai prévu dans le compromis, ce qui l’a amené à solliciter, le 11 avril 2011, un mois supplémentaire, et que la condition était dès lors réputée accomplie à raison de sa défaillance.

Ils font valoir que les demandes de prêt ne correspondent pas aux caractéristiques du compromis : la demande LCL du 4 février 2011 ne constitue pas une demande de prêt mais une simple simulation (car antérieure au compromis) et n’a pas donné lieu à un refus de la banque, le courrier du 28 mai 2011 ne pouvant être rapporté à cette demande ; la demande LCL du 1^er avril 2011 porte sur une somme de 103.200 euros (et non 100.000 euros) et n’est pas signée de sorte que l’on peut douter de son instruction sérieuse ; la demande CIC du 20 mars 2011 n’est pas produite aux débats et le courrier de refus du 17 mai 2011 fait état d’un prêt de 110.000 euros sur 240 mois, non conforme au prêt prévu dans le compromis. Ils ajoutent que les informations données au CIC par l’emprunteur sur ses revenus (1000 euros par mois) ne correspondaient pas aux déclarations faites lors du compromis (3000 euros par mois) et que, si les revenus de l’acquéreur avaient baissé, il devait « faire son possible » pour que l’opération aboutisse, ce qu’il n’a pas fait puisqu’il n’a pas actualisé sa situation financière en indiquant qu’il avait perçu un prix de 159.000 euros pour la cession de son fonds de commerce.

Ils sollicitent des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1147 du code civil et au titre de la clause pénale et font valoir que le montant de 14.000 euros, soit 10% du prix de vente, n’est pas excessif au regard du préjudice puisqu’ils ont cessé les visites de leur bien, qu’ils ont libéré l’appartement qu’ils occupaient en prenant une location et qu’ils ont perdu la chance d’acquérir une maison à Z. Ils soutiennent encore que M. D E a immobilisé des biens qu’il n’entendait pas acheter dès le début de la transaction et qu’il avait largement les moyens de faire face à ses engagements.

M. D E, en l’état de ses écritures signifiées le 18 février 2016, demande à la cour de confirmer en tous points le jugement déféré et de :

— constater que M. D E a présenté des demandes de prêt conformes aux stipulations de la promesse de vente dans les délais contractuels,

— constater qu’il a parfaitement respecté son obligation de loyauté,

— constater qu’il se trouvait dans une situation ne lui permettant pas d’obtenir le prêt envisagé,

— constater que la condition aurait défailli dans tous les cas en raison de l’effondrement du marché locatif local du fait de la Révision Générale des Politiques Publiques et des revenus de M. D E,

— constater que les banques sollicitées ont refusé l’octroi du prêt sollicité,

— constater la non réalisation de la condition suspensive dans les délais impartis, En conséquence,

— dire que la défaillance de la condition suspensive n’est pas imputable à M. D E,

— dire que la condition suspensive ne pouvait se réaliser quelles que soient les démarches accomplies par M. D E auprès des organismes de crédit,

— dire que la condition suspensive ne s’étant pas trouvée remplie pour des raisons qui ne sont pas imputables à l’acquéreur, celle-ci ne peut être réputée accomplie,

— dire que la défaillance de la condition suspensive emporte la caducité de la promesse, dont ne peuvent se prévaloir les vendeurs,

— débouter M. et M^me X de toutes leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— si par extraordinaire, la non réalisation de la vente était jugée imputable à l’acquéreur, constater le caractère manifestement excessif de la clause pénale au regard du préjudice effectivement subi,

En conséquence,

— débouter M. et M^me X de leur demande relative à l’application de la clause pénale,

— dire que le montant de l’indemnité ne saurait excéder le montant des dommages subis par le créancier, soit 1 euro,

Dans tous les cas,

— condamner M. et M^me X au paiement de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il développe son argumentation autour des points suivants :

• Il a déposé une demande de prêt LCL conforme aux caractéristiques décrites dans le compromis, le 4 février 2011 (100.000 euros sur 264 mois au taux de 4%) qui a été refusée par le courrier du 28 mai 2011 qui vise expressément cette demande de prêt ; la banque n’a pas voulu prendre en compte ses revenus commerciaux en raison de la vente de son fonds de commerce ; la différence de 3.200 euros du montant du prêt sollicité le 20 mars auprès du CIC n’affecte pas la conformité de la demande ; les demandes ont été faites dans les délais contractuels tels que reportés par l’avenant ; • Il a respecté l’obligation de loyauté dans le contrat : lors de la signature du compromis, il disposait de 3.181,58 euros par mois ; mais il a vendu son fonds de commerce le 19 avril 2011, ce dont M. et M^me X ont été informés, et la banque LCL a modifié son dossier ; cette vente ne permettait pas à l’acquéreur de disposer du prix avant le mois d’août 2011 et seulement après déduction des oppositions, de sorte que ce prix ne pouvait être intégré dans l’opération ; • La condition suspensive ne pouvait dans tous les cas pas être réalisée car le marché locatif s’effondrait et l’investissement locatif envisagé n’était pas rentable ; • Sa situation financière a été affectée par la difficulté de la SCI Y de rembourser les prêts souscrits, contraignant M. D E à céder ses parts à ses parents puis la SCI à vendre son unique bien pour payer les prêts ; • En tout état de cause, le préjudice de M. et M^me X est nul ; ils n’avaient aucune obligation de libérer les lieux au 1^er avril 2011 et ont agi avec précipitation ; en outre, leur maintien dans l’un des appartements en tant que locataires aurait pu favoriser l’octroi d’un prêt.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 3 janvier 2017.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu qu’à la suite d’une lettre d’intention d’achat signée par M. D E portant sur la maison, composée de deux appartements, vendue par M. et M^me X, moyennant le prix de 140.000 euros, outre 5.000 euros de commission d’agence, les parties ont signé, le 14 février 2011, un compromis de vente sous condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur, M. D E, d’un prêt répondant aux caractéristiques suivantes :

— montant maximum : 100.000 euros,

— durée : 22 ans,

— taux d’intérêt maximum (hors assurance) : 4%,

soit des charges mensuelles d’emprunt maximales de 570 euros, l’acquéreur déclarant à cet égard n’avoir aucun emprunt en cours et bénéficier de ressources mensuelles nettes de 3.000 euros ;

Que la durée de la réalisation de la condition suspensive y est fixée à quarante jours à compter de la signature du compromis et qu’il est indiqué : 'La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès que l’acquéreur aura obtenu, dans les délais fixés ci-avant, un ou plusieurs prêts couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies au paragraphe 'caractéristiques des prêts’ ;

Que l’acte fixe, en cas de réalisation des conditions suspenives, la réitération authentique au plus tard le 29 avril 2011, ce délai étant automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique, la date d’expiration de ce délai n’étant pas extinctive de droit mais constituant le point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter ; qu’il prévoit le versement d’une somme de 14.000 euros à titre de clause pénale au cas où l’une des parties viendrait à refuser de passer l’acte authentique de vente, 'sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive’ ;

Que les parties sont convenues, suivant avenant du 12 avril 2011, de proroger les dates fixées dans le compromis au 15 avril 2011 pour le dépôt de la demande de prêt, au 15 mai 2011 pour l’obtention de l’offre de prêt et au 31 mai 2011 pour la signature authentique ;

Attendu qu’il est constant que M. D E n’a pas obtenu le prêt lui permettant de financer l’opération projetée et que M. et M^me X considèrent que la condition suspensive est défaillie de son fait, à défaut pour lui d’avoir respecté les caractéristiques du prêt et au regard des dissimulations dans ses déclarations de revenus ;

Attendu qu’en application de l’article 1178 du code civil dans sa rédaction applicable au litige , la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ; que, s’agissant d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt, si le vendeur doit rapporter la preuve que le bénéficiaire de la promesse sous condition suspensive, a empêché la réalisation de la condition, il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente ;

Que le débiteur est admis à démontrer que la condition aurait tout de même défailli, sous réserve qu’il ait respecté son obligation de loyauté à l’égard de son cocontractant ; Attendu que M. D E prétend avoir présenté une demande de prêt auprès de la banque LCL le 4 février 2011 pour un montant de 100.000 euros sur 264 mois (soit 22 ans) au taux de 4%, soit selon les caractéristiques prévues dans la condition suspensive, et avoir essuyé un refus de la banque le 28 mai 2011 pour ce montant et cette durée ; mais que la pièce produite pour valoir demande de prêt n’est en réalité qu’une copie d’écran d’une simulation faite sur ordinateur du coût du prêt et des échéances mensuelles prévisibles, et non une demande de prêt laquelle ne pouvait être formalisée le 4 février alors même que le compromis n’a été signé que le 14 février suivant ; quant à la lettre de refus du 28 mai 2011, il est curieux de noter, d’une part qu’elle ne porte aucune référence de dossier, qu’elle n’indique pas la date de la demande de prêt qu’elle rejette et qu’elle intervient alors que, comme il va être vu, M. D E avait présenté une demande de prêt le 1^er avril 2011 dont il n’est fait aucun état ;

Que M. D E justifie en effet avoir présenté une demande de prêt auprès de la banque LCL, le 1^er avril 2011, pour un montant de 103.200 euros sur 22 ans, sur la base d’un revenu annuel déclaré de 12.000 euros, soit 1.000 euros par mois ; mais que cette demande ne correspond pas aux prévisions du contrat puisque le prêt sollicité devait être d’un montant de 100.000 euros et que M. D E prétendait l’obtenir en se prévalant dans l’acte d’un revenu mensuel de 3.000 euros ;

Qu’enfin, M. D E présente une lettre de refus du CIC en date du 17 mai 2011 faisant état d’une demande du 20 mars 2011, mais qu’il y est indiqué que la demande portait sur un prêt de 110.000 euros sur 240 mois, ce qui ne répond absolument pas aux caractéristiques du prêt prévues dans l’acte sous condition suspensive ;

Attendu que M. D E est mal fondé à soutenir qu’en tout état de cause le prêt lui aurait été refusé compte tenu de l’effondrement du marché locatif et du défaut de rentabilité de l’investissement locatif envisagé ;

Qu’en effet, il convient de constater qu’il n’a pas respecté son obligation de loyauté dans le contrat en déclarant, lors de la signature de l’acte sous condition suspensive, qu’il bénéficiait d’un revenu mensuel de 3.000 euros et qu’il n’avait aucune charge d’emprunt, alors que, quelques semaines plus tard, il déposait des dossiers auprès des banques faisant état d’un revenu annuel de 12.000 euros et que la banque LCL connaissait parfaitement sa situation d’endettement puisqu’il était alors gérant de la SCI Y, débitrice de deux prêts de 365.877 euros et 125.000 euros ;

Que, certes, sa situation financière a évolué après le 14 février 2011 puisque, alors qu’il déclarait des revenus industriels et commerciaux de l’ordre de 19.907 euros par an en 2010, il a cédé son fonds de commerce le 22 avril 2011, se privant ainsi de cette source de revenus ; mais qu’il avait connaissance, à la date de la signature du compromis, de cette perte de revenus commerciaux, de même qu’il avait connaissance de sa qualité de caution personnelle et solidaire des deux prêts souscrits par la SCI dont il tirait ses revenus fonciers déclarés ;

Que la baisse du marché locatif local est sans incidence sur le refus par les banques de la demande de prêt, refus justifié en réalité par le manque de surface financière de l’emprunteur au regard de ses revenus et de ses charges effectifs qui avaient fait l’objet de fausses déclarations dans le compromis ;

Attendu qu’il convient en conséquence de constater que la défaillance de la condition suspensive est imputable à M. D E, que la condition est donc réputée accomplie en application de l’article 1178 du code civil et que les époux X sont bien fondés à solliciter la mise en jeu de la clause pénale à raison de l’inexécution par M. D E de ses obligations ;

Attendu que le compromis fixe le montant de la clause pénale due en cas de refus de l’une des parties de régulariser l’acte de vente à la somme forfaitaire de 14.000 euros ; Que M. D E sollicite la modération de cette clause en soutenant qu’elle est excessive au regard du préjudice effectivement subi par les vendeurs ;

Qu’en application de l’article 1152 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, le juge peut en effet modérer ou augmenter la peine contractuellement prévue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, la mesure de ce caractère excessif ou dérisoire se faisant au jour où le juge statue et s’appréciant en comparant le montant de cette peine et celui du préjudice effectivement subi, sans que l’indemnité allouée puisse être inférieure au montant du dommage ;

Qu’en l’espèce, M. et M^me X, qui occupaient l’un des deux appartements vendus à M. D E, ont libéré les lieux en considération de la date de réitération prévue de l’acte de vente et pris à bail un appartement à Digne à compter du 1^er avril 2011 moyennant un loyer mensuel de 540 euros, outre 108 euros de provision sur charges, jusqu’au mois d’août 2011 ; qu’ils ont en outre perdu la chance, en raison de la défection de M. D E et de l’absence de présentation de leur bien à la vente pendant plusieurs mois à la suite de la signature du compromis du 14 février 2011, de concrétiser l’acquisition d’une maison à Z pour laquelle ils avaient versé, le 15 avril 2011, la somme de 11.500 euros et à laquelle ils ont dû renoncer à défaut de pouvoir réaliser leur apport personnel ;

Que dès lors, la somme de 14.000 euros prévue à titre de clause pénale, sur la base de 10% du prix de vente de l’immeuble, n’apparaît pas excessive au regard du préjudice subi par les vendeurs ;

Attendu qu’il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré et de condamner M. D E à payer à M. A X et M^me B X ensemble une somme de 14.000 euros au titre de la clause pénale prévue dans l’acte de vente du 14 février 2011 ;

Que s’agissant d’une somme allouée à titre indemnitaire, elle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; que ces intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du code civil dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS,

la cour statuant publiquement, contradictoirement,

et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Dit que la condition suspensive d’obtention d’un prêt prévue dans l’acte de vente du 14 février 2011 a défailli du fait de M. D E, son bénéficiaire, et qu’elle est donc réputée accomplie ;

Condamne M. D E à verser à M. A X et M^me B X ensemble la somme de 14.000 euros au titre de la clause pénale prévue à l’acte, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

Le condamne à payer à M. A X et M^me B X ensemble une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Le condamne aux dépens d’appel lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT