COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 2-4

ARRÊT AU FOND

DU 30 OCTOBRE 2019

A. L G.

N° 2019/306

Rôle N° 17/21515 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BBRYR

X, N A épouse Y

Z, X A

C/

Z K veuve A

C A épouse B

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pascale BARTON-SMITH,

M^e AP AQ

M^e U AM

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 05 Octobre 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 16/05824.

APPELANTES

Madame X, N A épouse Y

née le […] à […]

de nationalité Française,

demeurant […]

représentée et assistée par M^e U AM, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant.

Madame Z, X A

née le […] à […]

de nationalité Française,

demeurant […]

représentée et assistée par M^e U AM, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant.

INTIMEES

Madame Z K veuve A

née le […] à BAGNOLS-SUR-CEZE (30),

demeurant […]

représentée et assistée par M^e AP AQ, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant.

Madame C A épouse B

née le […] à […],

demeurant […]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE, assistée par M^e C A, avocat au barreau de PARIS, plaidant.

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Septembre 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, M^me Annaick LE GOFF, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Jean-Baptiste COLOMBANI, Premier président de chambre

M^me Annie RENOU, Conseiller

M^me Annaick LE GOFF, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Dominique COSTE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2019,

Signé par M. Jean-Baptiste COLOMBANI, Premier président de chambre et M^me Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. P A et M^me Q R, mariés sous l’ancien régime AA de la communauté réduite aux acquêts, ont acquis la pleine propriété d’un immeuble situé à […], […], consistant en une maison à usage d’habitation et une maison annexe.

Au décès de son épouse, survenu à Marseille le 17 décembre 1982, 3/24^e de l’immeuble en usufruit sont entrés dans le patrimoine de M. P A (déjà propriétaire de la moitié en pleine propriété), et C, Z ainsi que X A, les trois enfants du couple, sont devenues propriétaires indivises de l’immeuble en cause à concurrence chacune des 3/24^e en pleine propriété et d’un 1/24^e en nue-propriété.

M. P S a épousé M^me Z K en secondes noces le […], sous le régime de la séparation des biens.

Suivant acte reçu le […] par maître AC, notaire à Marseille, maître D, es qualité de liquidateur de M. P A, a vendu à M^me Z K épouse A la moitié en pleine propriété et les 3/24^e en usufruit de l’immeuble en cause, correspondant aux droits de son époux. C, Z et X A sont intervenues à l’acte en leur qualité de coïndivisaires pour donner leur agrément à cette cession.

P A est décédé à Marseille le […], laissant pour lui succéder M^me Z K, son conjoint survivant, ses trois filles issues de son union avec Q R ainsi que ses deux filles, M^mes F et T A, issues de son union avec M^me Z K.

Les parties étant en désaccord sur le partage de l’indivision, M^me Z K a fait assigner ses trois belles-filles devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de voir ordonner le partage de l’indivision et, préalablement, la licitation de l’immeuble.

M^me C A épouse B s’est associée à cette demande de licitation partage tandis que M^mes Z A et X A épouse Y s’y sont opposées, réclamant l’attribution préférentielle de la maison annexe dans laquelle elles déclarent résider ; reconventionnellement, elles ont sollicité l’ouverture de la succession de P A, à titre subsidiaire, les plus larges délais pour procéder à la vente amiable de l’immeuble et, à titre encore plus subsidiaire, l’instauration d’une mesure d’expertise.

Par jugement en date du 5 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Marseille a :

— écarté des débats les conclusions notifiées par voie électronique le 5 juillet 2017 par X et Z A,

— ordonné l’ouverture des opérations de compte, partage et liquidation de l’indivision existant entre Z K épouse A et C, X, Z A portant sur la pleine propriété d’un immeuble situé à […], […] cadastré section 833 L n° 63 lieu-dit […] d’une superficie d'1 ha 49 ca et 833 L n° 65 lieu-dit 348, […] d’une superficie de 9 a 52 ca,

— commis, pour y procéder, maître W AK AL, notaire, demeurant […], […],

— commis le juge de la mise en état du cabinet numéro 3 de la première chambre afin de surveiller lesdites opérations,

— dit que le notaire devra, dans le délai d’un an suivant sa désignation, dresser un état liquidatif qui établira les comptes entre les copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir,

— dit que le notaire pourra s’adresser aux fins d’évaluation de la valeur locative des biens immobiliers à la structure PERVAL détenant la base des données immobilières du notariat, ainsi que l’ensemble des statistiques immobilières nationales et régionales qui en découlent,

— dit que le notaire pourra s’adjoindre les services d’un expert, conformément à l’article 1365 alinéa 3 du code de procédure civile, choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis,

— dit que les frais nécessaires à l’instruction du dossier seront prélevés par le notaire et fixé à la somme de 500 € la provision qu’en cas d’insuffisance de liquidités la partie la plus diligente devra verser entre les mains dudit notaire,

— précisé qu’en cas de désaccord sur des questions relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond, le notaire adressera, en application de l’article 1373 du code de procédure civile, un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties, ainsi qu’un projet d’état liquidatif, et le transmettra au juge commis pour surveiller les opérations de partage,

— déclaré irrecevable la demande reconventionnelle formée par X et Z A en ouverture des opérations de partage de la succession de P A,

— rejeté la demande d’attribution préférentielle partielle du bien formée par X et Z A,

— dit qu’Z K épouse A, d’une part, et X et Z A, d’autre part, sont redevables d’une indemnité d’occupation envers l’indivision dont le montant sera déterminé par le notaire,

— débouté X et Z A de leur demande de communication de pièces,

— ordonné la licitation devant la chambre des criées du tribunal de grande instance de Marseille du bien immobilier suivant : la pleine propriété d’un immeuble situé à […], […] d’une superficie d'1 ha 49 ca et […] d’une superficie de 9 a 52 ca,

- fixé la mise à prix à 1.500.000 €, avec faculté de baisse du quart puis de la moitié aux clauses et conditions du cahier des charges dressé et déposé au greffe du tribunal de grande instance par maître AP AQ, avocat au barreau de Marseille, ou tout autre avocat du même barreau le substituant,

— ordonné la publicité de la vente selon les dispositions du code des procédures civiles d’exécution applicable aux saisies immobilières,

— dit que tout huissier territorialement compétent, chargé d’établir le procès-verbal de description et d’assurer les visites, se fera assister le cas échéant lors de l’une de ses opérations, d’un expert, lequel aura pour mission de procéder aux recherches pour déceler la présence d’amiante et éventuellement de plomb, de termites et autres insectes xylophages et de dresser également un diagnostic énergétique et le cas échéant de l’installation du gaz, ainsi qu’un état des risques naturels et

technologiques ainsi que l’état de surface conformément à la loi Carrez en se faisant assister si besoin est de la force publique ou de deux témoins et d’un serrurier,

— dit que le coût du procès-verbal de description, des visites, des impressions des affiches et les frais de l’expert seront inclus en frais privilégiés de vente,

— renvoyé les parties à l’issue devant le notaire en vue de la poursuite des opérations de partage,

— rappelé que les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable,

— condamné Z et X A in solidum à régler à Z K épouse A la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles,

— ordonné l’emploi des dépens en frais généraux de partage et privilégiés de licitation,

— dit qu’ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l’indivision,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le tribunal a observé que le bien immobilier en cause n’entrait pas dans l’actif de la succession de P A qui avait cédé ses droits à son épouse Z K alors qu’il se trouvait en situation de liquidation judiciaire. Par ailleurs, la demande d’ouverture des opérations de partage de la succession de P A ayant été formée hors la présence de deux ayants-droit du de cujus, F et T A, elle a été considérée comme irrecevable par les premiers juges.

Le tribunal a qualifié cette indivision de conventionnelle bien que les trois filles du défunt, issues d’un premier lit, soient devenues propriétaires indivises lors du décès de leur mère, Q R.

La demande d’attribution préférentielle a été écartée en ce que ce mécanisme n’était pas applicable dans l’hypothèse d’une indivision conventionnelle comme en l’espèce.

La licitation a été ordonnée au motif que le bien immobilier en cause n’était pas commodément partageable en nature, tant pour des motifs financiers que matériels.

Par acte reçu au greffe le 29 novembre 2017, M^mes X A épouse Y et Z A ont formé appel de ce jugement en ce qu’il a :

— écarté des débats les conclusions notifiées par voie électronique le 5 juillet 2017 par X et Z A ;

— ordonné l’ouverture des opérations de compte, partage et liquidation de l’indivision existant entre Z K épouse A et C, X, Z A portant sur la pleine propriété d’un immeuble situé à […], […] cadastré section 833 L n° 63 lieu-dit […] d’une superficie d'1 ha 49 ca et 833 L n° 65 lieu-dit 348, […] d’une superficie de 9 a 52 ca ;

— rejeté la demande d’attribution préférentielle partielle du bien formée par X et Z A ;

— débouté X et Z A de leur demande de communication de pièces, à savoir enjoindre à M^me Z K veuve A de communiquer sous peine d’astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, les originaux de toutes les procurations ayant permis la cession des parts de feu P A à M^me Z K veuve A le

[…] ;

— ordonné la licitation devant la chambre des criées du tribunal de grande instance de Marseille du bien immobilier suivant : la pleine propriété d’un immeuble situé à […], […] d’une superficie d'1 ha 49 ca et […] d’une superficie de 9 a 52 ca ;

- fixé la mise à prix à 1.500.000 €, avec faculté de baisse du quart puis de la moitié aux clauses et conditions du cahier des charges dressé et déposé au greffe du tribunal de grande instance par maître AP AQ, avocat au barreau de Marseille, ou tout autre avocat du même barreau le substituant ;

— condamné Z et X A in solidum à régler à Z K épouse A la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ;

et en ce que le tribunal :

— n’a pas donné acte à M^mes X A et Z A de ce qu’elles résident dans la petite maison édifiée sur la propriété du 348, […] et qu’y résident également les enfants de M^me Z A, elle-même handicapée ;

— n’a pas dit et jugé qu’il n’existait aucune urgence à procéder à la vente du bien immobilier et qu’une division de parcelle est envisageable et possible ;

— n’a pas constaté que le document intitulé 'rapport d’expertise’ établi par M. I en date du 14 juin 2017 et communiqué par M^me Z K veuve A en première instance n’indique pas que la division de parcelle est impossible, se contentant d’évoquer une seule dépréciation de la bâtisse et ce, de manière non justifiée ni documentée ;

— n’a pas subsidiairement, désigné un expert immobilier, aux frais de l’ensemble des indivisaires, nanti de sa mission habituelle en la matière avec notamment pour mission de :

* évaluer le bien immobilier situé à […], […], cadastré section 833 L n°63 ;

* préciser si une division de parcelle peut être réalisée et sous quelles conditions et évaluer les lots pouvant être détachés ;

* évaluer la valeur locative dudit bien ;

— n’a pas condamné M^me Z K veuve A à payer à M^mes Z et X A la somme de 3.000 € chacune sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— n’a pas condamné M^me Z K veuve A aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de maître U V sur son affirmation de droit (article 699 du code de procédure civile).

Suivant dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 août 2019, les appelantes demandent à la cour, au visa des articles 815-5-1, 831-2 du code civil et 378 du code de procédure civile, de :

— dire et juger recevable l’appel interjeté par M^mes X A et Z A et le dire bien fondé ;

Et, statuant de nouveau,

— infirmer le jugement rendu le 5 octobre 2017 par le tribunal de grande instance de Marseille,

— débouter en l’état M^me Z K veuve A et M^me C A de toutes leurs demandes,

— donner acte à M^mes X A et Z A de ce qu’elles ont saisi le tribunal de grande instance de Marseille en ouverture des opérations de succession de leurs parents, feu P A et feue Q R,

— surseoir à statuer dans l’attente du prononcé d’une décision définitive dans le cadre des opérations de comptes, liquidation et partage des successions de feu P A et de feue Q R afin que soit faite toute la lumière sur l’étendue des droits des héritiers et indivisaires,

— enjoindre à M^me Z K veuve A de communiquer, sous peine d’astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, les originaux de toutes les procurations ayant permis la cession des parts de feu P A à M^me Z K veuve A le […], au besoin en les remettant au greffe de la cour pour consultation,

— donner acte à M^mes X A et Z A de ce qu’elles résident dans la petite maison édifiée sur la propriété du 348, […] et qu’y résident également les enfants de M^me Z A, elle-même handicapée,

— dire et juger qu’il n’existe aucune urgence à procéder à la vente du bien immobilier,

— dire et juger qu’une division de parcelle est envisageable et possible,

— constater que le document intitulé 'rapport d’expertise’ établi par M. I en date du 14 juin 2017 et communiqué par M^me Z K veuve A en première instance n’indique pas que la division de parcelle est impossible, se contentant d’évoquer une seule dépréciation de la bâtisse et ce, de manière non justifiée ni documentée,

— constater que la note en date du 17 juin 2019 établie par M. I et M^me J, joignant une analyse de la société ORUS faisant état d’une adresse foncière située au '340 […]' alors même que la propriété litigieuse est située au […], ne précise pas, de la même manière, que la division de parcelle est impossible,

— constater que les comptes-rendus établis par M. W AA, géomètre-expert, en date du 2 août 2018 et du 17 décembre 2018, précisent que le bien est partageable et qu’une division de parcelle n’affecterait pas la valeur des deux lots,

— constater que M^me Z K veuve A présente un lien de parenté pour être la cousine de M^mes X A, Z A et C A,

— constater que de l’aveu même de M^me C A, la renonciation à l’exercice du droit de préemption lors de l’achat des parts de feu P A par M^me Z K a eu lieu dans le souci de protéger M^mes F et T A,

— dire et juger que l’indivision existant entre M^me Z K veuve A, d’une part, et M^mes X, Z et C A, d’autre part, a un caractère successoral,

— dire et juger que M^mes X et Z A sont bien fondées d’être maintenues en l’état dans l’indivision dans la mesure où :

* M^mes X et Z A sont indivisaires,

* M^mes X et Z A résident dans la propriété, étant rappelé que M^me Z A est handicapée avec un enfant handicapé,

* les successions de feu P A et de feue Q R ne sont pas réglées et les droits de chaque héritier ne sont pas établis,

* la propriété du […] fait l’objet d’expertises privées dont les résultats divergent, tant sur sa valeur que sur les conséquences d’une division de parcelles,

* il n’y a aucune urgence à procéder à la vente du bien immobilier,

— une attribution préférentielle serait la seule solution pour ne pas léser M^mes X et Z A une seconde fois,

— donner acte à M^mes X A et Z A de ce qu’elles sollicitent l’attribution préférentielle de la maison dans laquelle elles résident et du terrain sur lequel ladite maison est édifiée, figurant au lot 1 du projet de division foncière annexé aux présentes écritures et dire et juger cette demande d’attribution préférentielle recevable et bien fondée et l’ordonner,

— dire et juger que la licitation devant la chambre des criées du bien en cause et que sa mise à prix fixée à 1.500.000 € sont de nature à porter une atteinte excessive aux droits de M^mes X et Z A,

— dire et juger qu’il appartenait le cas échéant à M^me Z K veuve A d’attraire à l’instance ses deux filles, M^mes F et T A,

— octroyer subsidiairement les plus larges délais afin de procéder à la vente amiable de l’immeuble dont le montant de mise à prix ne devra pas être inférieur à la somme de 2.500.000€,

— encore subsidiairement, désigner un expert immobilier, aux frais de l’ensemble des indivisaires, nanti de sa mission habituelle en la matière avec notamment pour mission de :

* évaluer le bien immobilier situé à […], […], cadastré section 833 L n°63 ;

* préciser si une division de parcelle peut être réalisée et sous quelles conditions et évaluer les lots pouvant être détachés ;

* évaluer la valeur locative dudit bien ;

— débouter M^me Z K veuve A et M^me C A de leurs demandes d’indemnité d’occupation formulées à l’encontre de M^mes X et Z A, cette demande se heurtant à la prescription de cinq ans et faute pour elles de démontrer dans quelles proportions l’occupation des concluantes excéderait leurs droits d’indivisaires,

— condamner M^me Z K veuve A à payer a M^mes Z A et X A la somme de 3.000 € chacune sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me Z K veuve A aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître U AM sur son affirmation de droit (article 699 du code de procédure civile).

M^mes X A épouse Y et Z A reprochent à M^me Z K sa résistance à communiquer la moindre information sur le sort du patrimoine de son époux en dépit des relances qui lui ont été adressées, raison pour laquelle, tirant les conséquences de la décision entreprise, elles indiquent avoir de nouveau saisi le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de solliciter l’ouverture de la succession de P A et d’Q R, en attrayant dans cette procédure l’ensemble des héritiers.

Les appelantes insistent sur le contexte familial de la cession par leur père de ses droits dans l’immeuble familial et réclament la production des originaux des procurations ayant permis la cession des parts de leur père à M^me Z K, le […]. Elles relèvent, par ailleurs, que cet acte, établi par maître AB AC, notaire, ne fait nullement apparaître M^mes F et T A. Elles considèrent, pour leur part, que la demande de cessation de l’indivision sur l’immeuble en cause a bien un lien avec la succession de P A.

M^mes X A épouse Y et Z A sollicitent donc, sur le fondement des dispositions des articles 378 et suivants du code de procédure civile, un sursis à statuer dans l’attente du prononcé d’une décision définitive dans le cadre des opérations de comptes, liquidation et partage des successions de P A et d’Q R, dans la mesure où elles estiment que toute la lumière doit être faite sur l’étendue des droits des héritiers et indivisaires, préalablement au partage de l’indivision sur l’immeuble en cause.

S’agissant du bien immobilier, les appelantes reprochent à M^me K ainsi qu’à leur soeur C de le sous-évaluer. Elles considèrent qu’il n’existe aucune urgence à vendre le bien ce qui reviendrait à le brader. Elles critiquent les éléments de comparaison choisis par leur soeur. Elles invoquent, pour leur part, d’autres biens immobiliers comparables cédés moyennant un prix supérieur à deux millions d’euros. Elles reprochent aux intimées de faire obstacle à des visites complètes et sérieuses de la propriété et de tout faire pour que sa valeur soit fixée au plus bas. Elles critiquent également le rapport de M. I produit par M^me K, lui reconnaissant toutefois le mérite de rappeler que la division de la propriété est réalisable même si l’expert évoque une dépréciation qui ne serait pas documentée.

Elles considèrent qu’il est surprenant que les premiers juges aient pu retenir ce rapport d’expertise privé, non contradictoire, comme seule et unique base de valeur de la propriété en rejetant la demande d’expertise qu’elles ont formulée.

Les appelantes font valoir que les pièces qu’elles versent aux débats viennent établir que la division de parcelle est tout à fait réalisable, en présence de deux maisons d’habitation.

Elles contestent la motivation du tribunal qui a estimé que si la division parcellaire était possible, elle serait de nature à affecter la valeur totale du bien, considérant que cette motivation ne repose sur aucun élément objectif, contradictoire et chiffré. De la même manière, le tribunal a retenu que la propriété n’était pas commodément partageable en nature pour des motifs matériels, en ce qu’elle est composée de deux bâtiments, de superficies et valeurs différentes, en présence de quatre indivisaires détenant des droits d’ampleur différente. Or, ces considérations ne s’appuieraient sur aucune expertise d’un technicien, notaire ou expert.

Les appelantes reprochent aux intimées d’avoir refusé les solutions de partage amiable en nature qu’elles proposaient. Elles précisent résider dans la petite maison, M^me Z A, sans revenus et handicapée, y accueillant ses enfants, dont sa fille également handicapée, L.

Au soutien de leur demande d’attribution préférentielle de la petite maison, elles font valoir qu’il existe deux unités d’habitation avec des compteurs électriques indépendants, qu’il existe un lot 2 de 600 m² (sur lequel est édifiée la bâtisse principale) ainsi qu’un lot 1 de 500 m2 (sur lequel est édifiée la petite maison) et que la division de parcelle est intéressante pour tous les indivisaires. Ces deux

maisons seraient occupées à titre d’habitation principale depuis toujours, les appelantes ayant vécu dans la petite maison avant et après le décès de leur père.

Pour soutenir le bien fondé de leur demande d’attribution préférentielle, elles invoquent les dispositions de l’article 831-2 du code civil ainsi que les règles d’urbanisme qui permettraient une division de la propriété en plusieurs lots sans aucune autorisation administrative particulière.

Elles affirment qu’il s’agit d’une indivision familiale, tant en raison de l’objectif premier de la vente des parts indivises de leur père à leur belle-mère afin de protéger leurs demi-soeurs qu’en raison du lien de cousinage que leur belle-mère entretenait avec leur père.

A défaut de partage en nature, les appelantes considèrent qu’il est de l’intérêt commun de procéder à la vente amiable du bien, une expertise s’imposant en raison des désaccords existant entre les parties sur la valeur de l’immeuble. L’expert pourrait également préciser si une division de parcelle peut être réalisée et sous quelles conditions ; les lots pouvant être détachés seront estimés, tout comme la valeur locative dudit bien.

Elles font valoir qu’en application des dispositions de l’article 815-5-1 du code civil, un ou plusieurs indivisaires sont bien fondés à s’opposer à la vente de leur bien lorsque celle-ci porte une atteinte excessive à leurs droits ; en l’espèce, cette atteinte serait à la fois d’ordre matériel et financier.

Elles évoquent également la solution d’une division en trois lots, la grande maison pouvant être partagée en appartements.

Suivant dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 juin 2018, M^me Z K demande à la cour, en application des dispositions des articles 815 et suivants du code civil, 1360 et suivants du code de procédure civile, de :

*Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— ordonné le partage de l’indivision existant entre la requérante M^me Z K épouse A et C, X et Z A portant sur la pleine propriété d’un immeuble situé à […], […] d’une superficie de 1 ha 49 ca et […] d’une superficie de 9 a 52 ca,

— commis, pour y procéder, maître W AK AL, notaire, demeurant […], […],

— commis le juge de la mise en état du cabinet numéro 3 de la première chambre afin de surveiller lesdites opérations,

— dit que le notaire devra, dans le délai d’un an suivant sa désignation, dresser un état liquidatif qui établira les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir,

— dit que le notaire pourra s’adresser aux fins d’évaluation de la valeur locative des biens immobiliers à la structure PERVAL détenant la base des données immobilières du notariat, ainsi que l’ensemble des statistiques immobilières nationales et régionales qui en découlent,

— dit que le notaire pourra s’adjoindre les services d’un expert, conformément à l’article 1365 alinéa 3 du code de procédure civile, choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis,

— dit que les frais nécessaires à l’instruction du dossier seront prélevés par le notaire et fixé à la somme de 500 € la provision qu’en cas d’insuffisance de liquidités la partie la plus diligente devra verser entre les mains du dit notaire,

— précisé qu’en cas de désaccord entre les parties, le notaire devra élaborer lui-même et seul, un projet de partage, au vu des textes applicables en la matière, sans être obligé de rédiger un état liquidatif avec la coopération des parties,

— dit qu’en cas de désaccord sur des questions relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond, le notaire adressera, en application de l’article 1373 du code de procédure civile un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties, ainsi qu’un projet d’état liquidatif, et le transmettra au juge commis pour surveiller les opérations de partage,

— déclaré irrecevable la demande reconventionnelle formée par X et Z A en ouverture des opérations de partage de la succession de P A;

— rejeté la demande d’attribution préférentielle partielle du bien formée par X et Z A,

— dit qu’Z K, d’une part, et X et Z A, d’autre part, sont redevables d’une indemnité d’occupation envers l’indivision dont le montant sera déterminé par le notaire,

— débouté X et Z A de leur demande de communication de pièces,

— ordonné la licitation devant la chambre des criées du tribunal de grande instance de Marseille du bien immobilier suivant : la pleine propriété d’un immeuble situé à […], […] cadastré section 833 L n° 63 lieu-dit […] d’une superficie de 1 ha 49 ca et 833 L n° 65 lieu-dit 348, […] d’une superficie de 9 a 52 ca,

— fixé la mise à prix à 1.500.000 €, avec faculté de baisse du quart puis de la moitié aux clauses et conditions du cahier des charges dressé et déposé au greffe du tribunal de grande instance par maître AP AQ, avocat au barreau de Marseille, ou tout avocat du même barreau le substituant,

— ordonné la publicité de la vente selon les dispositions du code des procédures civiles d’exécution applicables aux saisies immobilières,

— dit que tout huissier territorialement compétent, chargé d’établir le procès- verbal de description et d’assurer les visites, se fera assister le cas échéant lors de l’une de ses opérations, d’un expert, lequel aura pour mission de procéder aux recherches pour déceler la présence d’amiante et éventuellement de plomb, de termites et autres insectes xylophages et de dresser également un diagnostic énergétique et le cas échéant de l’installation du gaz, ainsi qu’un état des risques naturels et technologiques ainsi que l’état de surface conformément à la loi Carrez en se faisant assister si besoin est de la force publique ou de deux témoins et d’un serrurier,

— dit que le coût du procès-verbal de description, des visites, des impressions des affiches et les frais de l’expert seront inclus en frais privilégiés de vente,

— renvoyé les parties à l’issue devant le notaire en vue de la poursuite des opérations de partage,

— rappelé que les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires,

— condamné Z et X A in solidum à régler à Z K la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles,

— ordonné l’emploi des dépens en frais généraux de partage et privilégiés de licitation,

— dit qu’ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l’indivision ;

*Infirmer le jugement pour le surplus, et, statuant à nouveau,

— dire et juger que M^me Z K veuve A sera redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision s’agissant de l’immeuble constituant sa résidence principale à compter du […], date du décès de son époux, à l’exception de l’annexe non attenante en contrebas de la maison qui est occupée par M^me X A depuis plus de 5 ans,

— condamner M^me X N A à payer envers l’indivision une indemnité d’occupation depuis le 1^er janvier 2012 pour l’occupation de l’annexe non attenante en contrebas de la maison et jusqu’à l’issue du partage solidairement avec M^me Z A à compter de son entrée dans les lieux,

— venir entendre constater que l’immeuble ci-dessus désigné est indivis entre les parties ainsi qu’il résulte :

* d’une attestation immobilière après décès publiée par maître AB AC, notaire associé à Marseille, le 28 septembre 1999, publiée au 2^e bureau de la conservation des hypothèques de Marseille le 26 octobre 1999 volume 99 P n° 6268,

* d’un acte reçu par maître AB AC, notaire associé à Marseille, en date du […], publié au 2^e bureau de la conservation des hypothèques de Marseille le 25 février 2005 volume 2005 P n° 1158 ;

En tout état de cause,

— débouter les appelantes de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— les condamner à payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ainsi que les entiers dépens d’appel distraits au profit de maître AP AQ, avocat, sur son affirmation de droit.

Pour s’opposer à la demande de sursis à statuer présentée par les appelantes, M^me K soutient que la présente action en cessation de l’indivision n’a strictement aucun lien avec la succession de P A puisque celui-ci, au travers de son liquidateur, lui avait cédé ses droits indivis en vertu d’un acte authentique du […]. Elle fait valoir que cette cession est intervenue dans des conditions parfaitement régulières puisqu’elle a été autorisée par le juge-commissaire chargé de contrôler la procédure collective de P A, et qu’elle s’est réalisée en plein accord avec les autres indivisaires qui sont intervenues à l’acte de cession en renonçant à leur droit de préemption. Arguant du comportement dilatoire des appelantes, l’intimée conclut au rejet de la demande de sursis à statuer puisqu’il n’existerait pas de lien suffisant entre la liquidation de cette indivision conventionnelle et le règlement de la succession de P A.

M^me K relève, par ailleurs, que les appelantes tentent de remettre en cause l’étendue de ses droits indivis en sollicitant la production des originaux des procurations détenues par le notaire, lors de la vente intervenue en sa faveur le […]. Elle indique avoir déjà communiqué aux débats les photocopies des procurations signées par M^mes C et X A, et remises à leur soeur Z A, présente à la signature de l’acte. Elle précise ne pas être en mesure de produire les originaux, probablement détenus par le notaire instrumentaire et invite les appelantes à se rapprocher de celui-ci si elles souhaitent obtenir ces pièces.

L’intimée expose qu’au décès de P A, ses belles-filles et elle-même ont souhaité mettre en vente l’immeuble indivis raison pour laquelle elles ont consulté différentes agences immobilières afin d’obtenir un avis de valeur. Par courrier en date du 17 avril 2015, L’agence Corniche Immobilier a estimé l’ensemble entre 1.600.000 € et 1.700.000 €, honoraires inclus.

L’intimée fait état de ce que plusieurs mandats de vente sans exclusivité ont été signés avec l’agence Cytia Immobilier le 21 mai 2015 et avec l’agence Barnes le 15 juin 2015 au prix net vendeur de 2.500.000 € malgré l’estimation première de Corniche Immobilier, inférieure de 800.000 €. Aucune offre n’aurait été transmise aux vendeurs depuis le mois de mai 2015, les agences immobilières mandatées par les indivisaires ayant finalement estimé que le prix de présentation du bien était trop élevé et qu’il convenait de le revoir à la baisse pour avoir une chance sérieuse de vendre.

L’agence 'Maison à Marseille’ évaluait, quant à elle, la propriété dans une fourchette allant de 1.800.000 € à 2.000.000 € nets vendeur. A la suite de différentes visites effectuées par son intermédiaire, elle indiquait, par mail en date du 27 janvier 2016, qu’aucun des clients n’entendait donner suite compte tenu du prix proposé, beaucoup trop élevé en regard des travaux à envisager.

M^me K invoque également l’expertise réalisée à sa demande par M. AD I, lequel a effectué une visite des lieux le 9 juin 2017. Elle relève qu’il a établi un rapport circonstancié le 14 juin 2017 et conclu que la valeur vénale libre de l’immeuble était comprise entre 1.510.000€ et 1.650.000 €.

M^me K estime, par ailleurs, que ses coïndivisaires ne sont pas recevables à solliciter l’attribution préférentielle de la dépendance de l’immeuble, celle-ci n’étant pas de droit dans l’hypothèse d’une indivision de nature conventionnelle. Elle dénie, en effet, toutes relations familiales entre les coïndivisaires.

En toute hypothèse, elle rappelle que la cour doit statuer en fonction des intérêts en présence et des garanties financières offertes par les parties. Or, même si les appelantes affirment qu’il serait possible de procéder à un détachement de la parcelle en deux lots, elles ne démontreraient ni la possibilité, ni surtout l’utilité de procéder à une telle division. Elle relève que les professionnels de l’immobilier sont tous unanimes pour considérer que la propriété n’est pas partageable en nature et que la vente en deux lots est impossible. Les dernières pièces versées aux débats, notamment l’étude de faisabilité de la division foncière réalisée le 5 mai 2017, seraient très succinctes et incomplètes et ne feraient pas état de la valorisation des deux lots qui en résulterait. En tout état de cause, dans l’hypothèse d’un partage en nature ordonné par le tribunal, il conviendait de tirer les lots au sort entre les parties, ce qu’aucun indivisaire ne souhaiterait. Surtout, cette solution aurait pour conséquence de diminuer fortement la valeur de présentation du bien compte tenu de sa nature et de son emplacement, alors que les parties sont, en réalité, d’accord pour vendre même si elles s’opposent sur la valeur du bien.

M^me K note que M. AD I estime, comme elle, qu’il serait tout à fait inapproprié de scinder la propriété en deux lots, l’un supportant la construction principale et l’autre la construction secondaire.

Dans ces conditions, M^me Z K maintient sa demande de vente aux enchères du bien, relevant qu’en sa qualité de coïndivisaire, elle n’a aucune raison de le brader puisqu’elle est intéressée au premier chef par son prix de vente alors que les autres indivisaires ne sont titulaires chacune que d'1/6 ème des droits. Elle indique que, même si elle a d’abord accepté de signer des mandats de vente à des prix élevés, elle s’est finalement rendue à l’évidence que la valeur de l’immeuble se situait aux alentours de 1.500.000 € et non de 2.500.000 €.

Même si toutes les parties à la présente instance sont très attachées à cet immeuble, elle considère que la vente aux enchères ne porte pas une atteinte excessive aux droits de chacun des indivisaires, relevant qu’en toute hypothèse, les dispositions de l’article 815-5-1 du code civil ne sont pas

applicables en l’espèce.

S’agissant de l’indemnité d’occupation dont elle serait redevable au titre de la jouissance de la maison principale, elle dénie le droit à ses coïndivisaires de la réclamer depuis le […] puisque, à tout le moins jusqu’au décès de leur père, l’usufruitière pouvait parfaitement jouir de l’immeuble et de ses fruits. L’indemnité d’occupation ne pourrait donc être calculée qu’à partir du décès de P A intervenu le […]. A titre subsidiaire, elle invoque la prescription quinquennale.

A titre reconventionnel, elle s’estime fondée à solliciter la condamnation de M^me X A à payer une indemnité d’occupation à l’indivision concernant l’annexe attenante qu’elle occupe depuis plus de 5 ans et ce jusqu’à l’issue du partage. Elle réclame, en outre, la condamnation de M^me Z A à régler conjointement cette indemnité à compter de son occupation des lieux.

Elle conclut au rejet de la demande de M^me C A de voir le tribunal ordonner la vente amiable du bien puisqu’il n’entrerait pas dans les pouvoirs du juge de l’ordonner.

Selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 mars 2018, M^me C A épouse B demande à la cour, en application des dispositions des articles 815 et suivants du code civil, 1360 et suivants du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné la sortie de l’indivision conventionnelle, la vente sur licitation et le partage de l’indivision entre les indivisaires sur la pleine propriété du

bien immobilier situé au 348, […] selon un acte notarié en date du […] (parcelles 63 et 65),

— et préalablement au partage, ordonner la licitation dudit bien à une mise a prix de 1.500.000€ avec faculté de baisse de prix de moitié puis du quart,

— confirmer le principe du paiement d’une indemnité d’occupation de M^me Z K A envers l’indivision à compter du […] pour son occupation de la maison principale à l’exception de l’annexe non attenante en contrebas de la maison,

— et confirmer le principe du paiement d’une indemnité d’occupation de M^me X Y A depuis plus de 6 ans qui sera également redevable à ce titre d’une indemnité d’occupation de l’annexe non attenante en contrebas, depuis le ler janvier 2012 jusqu’à l’issue du partage et solidairement avec Z A AN qui déclare avoir rejoint sa s’ur en mars 2017, également redevable de l’indemnité jusqu’à l’issue du partage,

— donner acte à M^me A de sa proposition de cession de ses droits indivis à un indivisaire ou un tiers en fonction des offres qui lui seront faites,

— déclarer M^mes Z et X A irrecevables et mal fondées en leur appel et en l’ensemble de leurs demandes,

— les en débouter notamment au titre d’une demande nouvelle de sursis à statuer dans l’attente

de l’issue d’une nouvelle procédure en règlement de la succession mobilière de leur père sans lien avec l’indivision conventionnelle.

M^me C A épouse B estime que les opérations relatives à la succession, uniquement mobilière, de P A sont totalement indépendantes de la présente

procédure ayant pour objet de sortir d’une indivision immobilière conventionnelle existant depuis 12 ans sur la propriété du 348, […]. Elle considère que la demande nouvelle en cause d’appel de sursis à statuer, dans l’attente de l’issue de la nouvelle procédure lancée par les appelantes devant le tribunal et relative à la succession de leur père, est irrecevable car sans lien avec l’instance en cours. Elle serait, de plus, parfaitement dilatoire.

M^me C A épouse B indique être en accord avec l’analyse des premiers juges qui ont qualifié de conventionnelle l’indivision en cause. Dès lors, la demande d’attribution préférentielle de la petite maison, présentée par ses soeurs, serait radicalement irrecevable.

Elle précise qu’elle-même et ses soeurs ont acquiescé à l’acte de vente réalisé au profit de M^me Z K, pour le compte de leurs deux demi-s’urs mineures, F et T A, qui ont toujours vécu dans cette maison depuis leur naissance.

S’agissant des originaux des procurations établies lors de cette vente, elle relève qu’ils ont été annexés à l’acte notarié enregistré, ce que les appelantes ne peuvent ignorer.

M^me C A épouse B considère que l’estimation de la propriété indivise par l’expert I à un maximum de 1.650.000 € coïncide avec celles des agences immobilières chargées de la vente. Elle fait état d’une dernière offre reçue en cours d’instance à hauteur de 1.650.000 € sans frais d’agence et sans emprunt, offre à laquelle ses soeurs n’ont pas daigné répondre.

Elle relève l’accord unanime des indivisaires pour procéder à la vente de la maison mais la persistance d’un désaccord sur le prix. Elle retrace l’historique de la mise en vente de cette propriété et des avis de valeur produits par les différentes agences immobilières sollicitées.

Elle fait valoir l’obstruction systématiquement opposée à la vente par ses soeurs X et Z dont l’objectif serait de conserver partie du bien dans leur seul intérêt.

Dans un tel contexte, elle considère que seule la vente sur licitation est possible, aucune proposition de division avec cohabitation des indivisaires n’étant possible.

Elle relève le fait que, dans le cadre de leur demande d’attribution préférentielle, ses soeurs ne formulent aucune proposition financière pour racheter les parts des autres indivisaires majoritaires et propriétaires des deux tiers. Dans ces conditions, elle considère que seule la licitation est de nature à permettre de sortir de cette situation de blocage. Elle invoque l’article 817 du code civil qui dispose que la licitation d’un bien immobilier doit être ordonnée lorsque seule celle-ci permet de préserver l’intérêt de tous les indivisaires.

Elle fait valoir les deux obstacles au partage en nature, prévus par l’article 1686 du code civil, permettant de recourir à la licitation : un obstacle réel et un obstacle personnel, qui s’entend comme un obstacle psychologique né de la mésentente entre les copartageants.

Elle fait état d’une jurisprudence de la Cour de cassation qui considère que la commodité de la division, à la supposer possible, ne s’apprécie pas seulement matériellement mais aussi et surtout économiquement.

S’agissant du partage en nature et, par conséquent de la division de parcelle, l’intimée fait valoir les obstacles avancés par l’expert et les architectes consultés.

Quant aux indemnités d’occupation dues par ses coïndivisaires, M^me C AE épouse B indique s’en rapporter aux demandes formulées à ce titre par M^me Z K. Elle considère que, dans la mesure où celle-ci bénéficiait, au jour du décès de son conjoint, de 1'usufruit du bien, elle ne peut être redevable d’une indemnité qu’à compter du […].

Quant à M^me X A, qui réside seule depuis plus de 6 ans dans la maisonnette de 45 m² avec usage d’une grande partie du jardin de près de 400 m², elle estime qu’elle est redevable d’une indemnité à l’égard de l’indivision à compter du 1^er janvier 2012 et jusqu’à l’issue du partage. S’agissant de M^me Z A qui déclare résider dans ces mêmes 45 m² avec sa soeur et leurs enfants, tous majeurs, elle demande à ce qu’elle soit également solidairement tenue d’une indemnité d’occupation à compter de sa prétendue entrée dans les lieux en 2016.

M^me C A épouse B demande à la cour de déclarer la pièce adverse n° 18 irrecevable s’agissant d’une attestation faite de l’une à l’autre pour les besoins de la cause.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 septembre 2019.

Sur ce,

A titre liminaire, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l’a requis et obtenu, raison pour laquelle, la cour, tout comme le premier juge, n’entend pas répondre aux demandes formées à ce titre par les parties. De plus, le dispositif du présent arrêt sera limité aux strictes prétentions présentées par celles-ci, étant rappelé qu’il n’a pas vocation à contenir les moyens venant au soutien des demandes, peu important que ces moyens figurent dans le dispositif des conclusions. Il ne sera donc pas statué dans le dispositif sur le point de savoir s’il existe une urgence à procéder à la vente du bien immobilier indivis en cause, si une division de parcelle est envisageable, ou encore sur les raisons pouvant conduire la cour à maintenir les appelantes dans l’indivision, s’agissant non pas de prétentions mais de moyens et arguments venant au soutien de la démonstration des appelantes visant à contester la licitation ordonnée par le tribunal et à fonder leur demande d’attribution préférentielle. La seule question à laquelle la cour doit répondre dans son dispositif concerne les modalités du partage.

Par ailleurs, si M^mes X A épouse Y et Z A ont déclaré interjeter appel de la disposition du jugement ayant écarté des débats les conclusions qu’elles ont notifiées par voie électronique le 5 juillet 2017, elles ne formulent plus aucune prétention à ce sujet dans le dispositif de leurs dernières conclusions devant la présente cour. Elles sont donc réputées avoir abandonné cette demande en application de l’article 954 alinéa 4 du code de procédure civile.

Enfin, la demande de M^me C A épouse B tendant à voir écarter la pièce n° 18 produite par les appelantes n’a pas été reprise dans le dispositif de ses dernières conclusions. En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, aux termes duquel la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, il ne sera pas statué sur cette demande.

- Sur la demande de sursis à statuer :

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer, en particulier quand il relève de l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

En l’espèce, la demande de sursis à statuer présentée par M^mes X A épouse Y et Z A relève du pouvoir discrétionnaire du juge du fond puisqu’il est demandé à la cour de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure en ouverture des successions de leurs parents, actuellement pendante devant le tribunal de grande instance de Marseille. Les appelantes estiment ainsi qu’il existe un lien entre cette instance et celle dont la cour est saisie, ce que contestent les intimées.

Il résulte d’une ordonnance rendue le 2 avril 2001 par maître M, juge commissaire à la liquidation judiciaire de P A, rectifiée par ordonnance du 6 mars 2002, que maître

D a été autorisé, es qualité de mandataire judiciaire de celui-ci, à céder de gré à gré la moitié en pleine propriété du bien immobilier situé 348, […], section L n° 63 pour une contenance de 1 a 49 ca et n° 65 pour 9 a et 52 ca, outre le quart en ususfruit appartenant à P A, soit à M^mes C, Z et X A, titulaires d’un droit de préemption en leur qualité de coïndivisaires, soit à M^me Z K A, agissant pour elle ou pour le compte de ses enfants mineurs.

Suite à cette autorisation, M^me Z K a, selon acte authentique de vente reçu le […] par maître AB AC, notaire à Marseille, acquis, pour son propre compte et non celui de ses enfants mineurs, la part indivise en pleine propriété outre le quart en usufruit, détenus par son époux dans le bien immobilier en cause.

Par conséquent, même si M^mes X, Z et C A ont acquis leurs droits indivis dans le cadre de la succession de leur mère, Q R, il n’en demeure pas moins que l’indivision existant entre elles et M^me Z K est de nature conventionnelle puisque cette dernière a racheté à son époux les droits qu’il détenait dans la propriété dépendant initialement de la communauté ayant existé entre lui-même et Q R.

En conséquence de l’acte de vente du […], les parts indivises et l’usufruit initialement détenus par P A ne figuraient plus dans son patrimoine au moment de son décès, et ses trois filles issues de son union avec Q R ont uniquement hérité de la part de leur mère dans le bien indivis, à l’exclusion du quart en usufruit reçu par leur père. Quant à Z K, elle tient ses droits indivis et en usufruit, non de sa qualité d’héritière de son époux, mais de l’acte de vente reçu le […] par maître AB AC, notaire à Marseille. Elle n’a, de plus, aucun droit dans la succession d’Q R.

Dès lors, les opérations de liquidation partage de l’indivision existant entre les parties, qualifiée à juste titre de conventionnelle par les premiers juges, étant parfaitement indépendantes du règlement des successions de P A et d’Q R, il n’y a pas lieu à surseoir à statuer. Cette demande sera donc rejetée.

En conséquence, il n’y a pas davantage lieu de dire, comme sollicité par les appelantes, qu’il appartenait le cas échéant à M^me Z K d’attraire à l’instance ses deux filles dans la mesure où, si celles-ci ont la qualité d’héritières de P A, elles ne sont, en revanche, titulaires d’aucun droit dans l’indivision conventionnelle en cause.

- Sur la demande en partage :

En application de l’article 815 du code civil, 'nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué a moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention'.

Le partage étant de droit, le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Z K épouse A et C, X, Z A portant sur la pleine propriété d’un immeuble situé à […], […] cadastré section 833 L n° 63 lieu-dit […] d’une superficie d'1 ha 49 ca et 833 L n° 65 lieu-dit 348, […] d’une superficie de 9 a 52 ca.

—  Sur la demande de production par M^me Z K, sous astreinte, des originaux des procurations ayant permis la cession des parts de P A à son épouse, le […] :

Les appelantes réclament la production des originaux des procurations ayant permis la cession des parts de leur père à M^me Z K, le […], sans toutefois, tirer aucune conséquence

juridique de l’absence de communication de ces pièces. En toute hypothèse, il convient de relever que l’acte de vente du […] mentionne l’intervention des coïndivisaires en la personne de M^me Z A, tant en son nom personnel qu’en sa qualité de mandataire de ses deux soeurs, M^mes C A épouse B et X A épouse Y et ce, en vertu de pouvoirs que celles-ci lui ont spécialement conférés, suivant actes sous seing privé en date du 20 décembre 2004 pour la première et du 25 janvier 2005 pour la seconde. Il est, par ailleurs, précisé dans l’acte authentique, page 7, que les originaux de ces pouvoirs ont été annexés par le notaire à la minute de l’acte. Il appartient donc aux appelantes d’obtenir auprès du notaire rédacteur de l’acte du […] les originaux des procurations qui les concernent et dont elles souhaitent manifestement débattre sans qu’aucune conséquence juridique ne soit toutefois tirée de l’absence de production de ces pièces. L’on relèvera, en effet, que les appelantes ne dénient pas leurs signatures sur ces pouvoirs et ne contestent pas avoir été régulièrement présentes ou représentées à l’acte, ce d’autant que c’est M^me Z A, aujourd’hui demanderesse à cette communication, qui a comparu à l’acte et représenté ses soeurs.

En considération de ces éléments, cette demande sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

- Sur la demande d’attribution préférentielle :

Afin de solliciter l’attribution préférentielle de la parcelle supportant la petite maison de 45 m², M^mes X A épouse Y et Z A invoquent les dispositions de l’article 831-2 du code civil, aux termes desquelles le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut demander l’attribution préférentielle de la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d’habitation, s’il y avait sa résidence à l’époque du décès, et du mobilier le garnissant.

Les appelantes invoquent l’existence d’une indivision de nature familiale en ce que l’acquisition des parts de leur père par leur belle-mère avait vocation à protéger les intérêts de leurs demi-soeurs, d’une part, en raison des relations de cousinage ayant existé entre leur père et sa seconde épouse, d’autre part.

Il résulte de l’article 831-2 du code civil que si l’attribution préférentielle peut être demandée dans le partage des indivisions de nature familiale, même d’origine conventionnelle, c’est à la condition que les indivisaires entretiennent des liens de parenté les amenant à venir à la même succession. Or, en l’espèce, les liens de parenté invoqués au soutien de cette prétention sont, d’une part, ceux entretenus par les consorts A avec leurs deux demi-soeurs qui ne font pas partie de l’indivision conventionnelle, et d’autre part, le lien de cousinage supposé exister entre M^me Z K et P A qui n’était plus titulaire d’aucun droit dans le bien indivis au moment de son décès. S’agissant des relations existant entre M^me Z K, d’une part, M^mes Z, X et C A, d’autre part, elles ne peuvent être qualifiées de familiales au sens de l’article 831-2 du code civil, puisqu’une simple relation de cousinage, fût-elle établie, n’a pas pour effet de donner aux indivisaires la qualité de cohéritières.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’attribution préférentielle présentée par M^mes X A épouse Y et Z A, sur le fondement des dispositions de l’article 831-2 du code civil.

- Sur la valeur du bien immobilier :

Les parties s’opposent sur la valorisation de l’immeuble indivis, M^mes X A épouse Y et Z A affirmant que les intimées font tout pour le sous-évaluer.

Les premiers juges se sont fondés non seulement sur le rapport de M. I, produit par M^me Z K, mais également sur une série d’échanges avec les agences immobilières en charge de

la vente du bien.

S’agissant du rapport de M. I en date du 14 juin 2017, sollicité de manière non contradictoire par M^me Z K, il fixe la valeur vénale de la propriété en cause entre 1.510.000 et 1.650.000 €, l’expert précisant avoir effectué une visite des lieux le 9 juin 2017 sans pouvoir accéder à la maison secondaire. Il ressort de ce rapport que la construction principale est d’une superficie de 230 m² et la construction annexe de 45 m². Les facteurs de plus-value sont la localisation du bien dans un quartier recherché, la surface habitable de la maison principale, la présence d’une construction secondaire, la belle vue mer, la présence d’un garage et l’importante superficie du terrain. Concernant la maison principale, il relève que les éléments de confort et d’équipement sont anciens ou désuets et ne répondent plus aux exigences du marché immobilier actuel. Il note de nombreuses traces d’infiltrations visibles sur les plafonds et les poutres en bois, laissant supposer que la toiture doit être révisée. Il mentionne également des traces de moisissures sur les murs et plafonds de la salle de bains du niveau inférieur. L’expert relève l’absence de piscine qui constitue une moins-value sensible pour cette catégorie d’immeuble, qui plus est si l’on considère que les possibilités d’implantation sont réduites eu égard à la topographie des lieux. Enfin, il observe que le marché immobilier actuel est délicat pour ce type de bien.

Si la cour ne peut fonder l’évaluation de ce bien sur le seul rapport d’expertise de M. I, dressé non contradictoirement à la demande de M^me Z K, celui-ci ne peut toutefois être rejeté d’emblée et doit être apprécié en regard des autres pièces du dossier, produites par chacune des parties, le rapport de M. I constituant un élément, parmi d’autres, d’appréciation de la valeur de l’immeuble.

Si M^mes X A épouse Y et Z A critiquent le rapport de M. I et le jugement entrepris en ce qu’il a retenu les valeurs fixées par l’expert, elles ne produisent, pour leur part, que de simples annonces, sans que l’on puisse établir si les immeubles concernés ont bien été vendus au prix demandé. Aucune conclusion ne peut dès lors être tirée de la production de ces pièces sur la valeur de la propriété en cause, en regard des prix pratiqués dans le secteur pour le même type de bien.

Est, par ailleurs, produit aux débats un avis de valeur de l’agence Corniche Immobilier en date du 17 avril 2015 fixant le prix de vente de la propriété indivise entre 1.600.000 et 1.700.000 €, honoraires inclus. Il est mentionné que si le bien immobilier est implanté dans un quartier recherché de Marseille, avec vue imprenable sur la mer, l’état de la grande maison, difficilement extensible, nécessite d’importants travaux. Il est également observé que la propriété est dépourvue de piscine et que le marché immobilier est défavorable. Cet avis rejoint celui de M. I.

Une évaluation de l’agence 'Maison à Marseille', non datée, fixe, quant à elle, le prix de vente entre 2.200.000 € et 2.500.000 €, conformément au souhait des appelantes. Toutefois, dans un courrier du 27 janvier 2016, AF AG, employée auprès de cette agence, informait les vendeurs que, suite aux différentes visites, aucun des acquéreurs potentiels n’était intéressé compte tenu du prix proposé trop élevé et des travaux à envisager. L’avis de valeur était, par conséquent, révisé entre 1.800.000 et 2.000.000 € nets vendeur.

Le 3 juin 2015, Cytia Immobilier évaluait la propriété entre 2.400.000 € et 2.500.000€ nets vendeur. Par courrier en date du 27 janvier 2016, l’agent immobilier, M. AH AI, indiquait rencontrer des difficultés pour présenter des clients potentiels et estimait qu’il fallait revoir l’évaluation du 29 avril 2015 entre 1.950.000 et 2.150.000 €. Les termes de ce courrier étaient les suivants :

« Voilà déjà 8 mois que vous nous avez confié la vente de votre bien et malgré nos diverses actions nous rencontrons des difficultés pour vous présenter des clients potentiels et en dépit de tous nos efforts, la vente n’a pu être conclue à ce jour. Nous pensons que compte tenu des difficultés rencontrées (travaux importants que devront engager de futurs acquéreurs), il serait bon de revoir le prix de vente de votre affaire afin de pouvoir mettre en 'uvre un nouveau plan d’action. En effet, il nous semble malheureusement illusoire d’envisager une vente au prix actuel de 2,5 millions d’euros nets vendeur. Pour information, je vous renvoie notre estimation du 29 avril 2015 qui confirmait notre réunion du 17 avril en présence de Madame A Z AO, Madame A C, Madame A Z et vous-même. »

Quant à l’agence Barnes, si elle avait évalué la propriété à 2.500.000 € le 10 juin 2015, elle faisait état, par mail du 28 janvier 2016, de ce que les clients de l’agence n’étaient pas intéressés par le bien en raison des travaux à réaliser et du prix de présentation trop élevé.

Il résulte, en conséquence, de l’ensemble de ces éléments que tant M. I que les agences immobilières mandatées par les parties pour vendre le bien estiment qu’un prix de présentation à 2.500.000 € est manifestement trop élevé en raison non seulement des travaux à envisager au sein de la propriété, mais également d’un marché immobilier relativement défavorable.

En regard de ces éléments, l’estimation du bien immobilier en cause peut être fixée dans une fourchette allant de 1.500.000 € à 2.000.000 €, la nécessité d’établir précisément sa valeur vénale s’imposant uniquement dans l’hypothèse d’une vente amiable ou d’un partage en nature.

- Sur les modalités du partage :

En application des dispositions de l’article 1686 du code civil, si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte, la vente s’en fait aux enchères et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

Sans qu’il soit besoin d’entrer dans le débat relatif à la faisabilité d’une division de parcelle et à la perte de valeur du bien dans cette hypothèse, il convient de relever, à l’instar des premiers juges, que la présence de quatre indivisaires, titulaires de droits d’ampleur différente, rend impossible le partage en nature d’une propriété comportant, sur le même terrain, une maison principale de 230 m² avec vue sur mer et une annexe de 45 m² sans vue sur mer, ce d’autant que les attributions doivent se faire par tête et par tirage au sort. Ce constat s’impose en regard des éléments immobiliers en présence, sans qu’il soit besoin de recourir à un expert qui ne pourra que conclure à l’existence de deux biens, de superficies et de valeurs totalement différentes, à partager entre quatre indivisaires, dont la cohabitation, en fonction de l’aléa du tirage au sort, se révèlera source de nouveaux contentieux. La division de la grande maison en appartements n’est pas susceptible de résoudre cette difficulté puisque l’on conçoit difficilement comment une mise en copropriété est possible en l’état de la mésentente installée entre les parties. En toute hypothèse, une telle division, qu’il s’agisse de la parcelle ou de la maison principale, nécessite des fonds qu’aucune des appelantes n’est manifestement en capacité de mobiliser en regard de l’argument développé au soutien de leur demande d’attribution préférentielle, à savoir l’impossibilité matérielle de se reloger.

S’agissant de la vente amiable proposée par M^me C A, aucune disposition légale ne donne la faculté au juge de l’imposer aux parties, ordonner une telle mesure retirant de facto tout caractère 'amiable’ à la démarche.

Pour s’opposer à la licitation ordonnée par les premiers juges, les appelantes invoquent les dispositions de l’article 815-5-1 alinéa 4 du code civil et le fait que cette mesure porterait une atteinte excessive à leurs droits. Comme relevé par M^me C A épouse B, ces dispositions ne s’appliquent pas au cas d’espèce puisqu’elles visent la situation dans laquelle les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis expriment devant notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis.

En toute hypothèse, M^mes X A épouse Y et Z A ne justifient pas d’une telle atteinte à leurs droits dans la mesure où c’est leur volonté de maintenir à la somme de

2.500.000 € le prix de présentation du bien qui est manifestement à l’origine de l’échec de toute vente amiable, alors même qu’aucun des coïndivisaires ne dispose des moyens nécessaires à l’entretien du bien, qui court ainsi le risque de se déprécier au fil du temps. Cette atteinte ne saurait, par ailleurs, résulter de la nécessité pour les appelantes de se maintenir dans les lieux, dans la mesure où, d’une part, elles ne peuvent prétendre à l’attribution préférentielle et, d’autre part, elles ont vocation à percevoir partie du prix de vente qui leur permettra de se reloger.

Eu égard à l’impossiblité de procéder au partage en nature du bien indivis et au désaccord persistant entre les parties, la licitation apparaît, par conséquent, comme la seule solution pour parvenir au partage.

La cour dispose, par ailleurs, des éléments lui permettant de confirmer, dans le cadre d’une licitation, la mise à prix fixée par le tribunal, sans qu’il soit besoin de recourir à une mesure d’expertise, en regard tant du rapport de M. I que des dernières évaluations produites par les agences immobilières ayant vainement tenté, depuis 2015, de céder le bien moyennant un prix de présentation de 2.500.000 €, manifestement surrévalué. Une mise à prix à 1.500.000 € apparaît conforme à la nécessité d’attirer les enchérisseurs pour une propriété qui, si elle est située dans un quartier prisé de Marseille, nécessitera des investissements supplémentaires en travaux de réfection et d’agrément.

Le jugement sera, par conséquent, confirmé tant sur le principe que sur les modalités de la licitation du bien indivis et les appelantes déboutées de leur demande de délai visant à procéder à la vente amiable du bien immobilier moyennant un prix de présentation de 2.500.000 €.

- Sur les indemnités d’occupation :

En application des dispositions de l’article 815-9 du code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

M^me Z K ne conteste pas avoir occupé, de manière continue, le bien indivis depuis qu’elle a acquis les parts de son époux, le […]. Elle estime toutefois n’être redevable d’une indemnité d’occupation qu’à compter du décès de celui-ci, soit le […], dans la mesure où elle a acquis, en plus des 12/24^e en pleine propriété, les 3/24^e en usufruit.

Il est toutefois constant qu’il existe une indivision en jouissance entre M^me K, titulaire des 12/24^e des droits indivis en pleine propriété et les filles de son conjoint décédé, chacune pleine propriétaire, du chef de leur mère, des 3/24^e des droits indivis. Faute d’accord sur la jouissance divise de l’immeuble et en l’absence de partage, l’usufruitier pour partie seulement des droits sur l’immeuble indivis, qui occupe celui-ci, doit à l’indivision une indemnité pour jouissance privative.

M^me K sera donc déboutée de sa demande tendant à voir fixer l’indemnité d’occupation dont elle est redevable à l’égard de l’indivision à compter du […] seulement. Dans la mesure où les parties ne chiffrent pas cette indemnité, le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit qu’Z K épouse A est redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision dont le montant sera déterminé par le notaire. Y ajoutant, il convient de dire qu’il sera fait application des règles de la prescription quinquennale en vertu de l’article 815-10 alinéa 3 du code civil aux termes duquel aucune recherche relative aux fruits et revenus des biens indivis ne sera recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être, étant précisé que le point de départ du délai de cinq ans est la date à laquelle cette demande a été formée pour la première fois, soit devant le juge, soit devant le notaire dans le cadre d’un procès-verbal de difficultés, la cour ne disposant, en l’état des pièces communiquées, d’aucun élément permettant de fixer cette date.

M^mes X A épouse Y et Z A ne contestent pas occuper la maison annexe de 45 m², sans pour autant préciser exactement la date à compter de laquelle elles

sont entrées en possession des lieux. M^me K entend voir fixer cette indemnité d’occupation à compter du 1^er janvier 2012, s’agissant de M^me X A épouse Y, et à compter de son entrée dans les lieux sans autre précision, s’agissant de M^me Z A. Celles-ci contestent être redevables d’une indemnité d’occupation au motif que M^me K ne précise pas dans quelles proportions leur occupation excèderait leurs droits d’indivisaires. Elles invoquent, en toute hypothèse, la prescription quinquennale.

A titre liminaire, il convient d’observer que les appelantes n’ont pas sollicité, dans leur déclaration d’appel, l’infirmation de la disposition du jugement disant qu’elles étaient redevables d’une indemnité d’occupation. Toutefois, dans la mesure où la procédure en partage est indivisible, il convient de considérer que la cour est saisie pour le tout, même en présence d’un appel limité.

L’indemnité d’occupation étant un revenu accroissant à l’indivision et n’étant pas due à l’indivisaire qui la réclame, il importe peu de savoir dans quelles proportions l’occupation privative de tout ou partie d’un bien indivis excède les droits des indivisaires occupants. Elle est due en application de l’article 815-9 du code civil chaque fois qu’un indivisaire use ou jouit privativement de tout ou partie du bien indivis. Il conviendra, toutefois, de faire application, comme pour M^me Z K, de la prescription quinquennale, dont le point de départ sera fixé à la date à laquelle cette demande a été formée pour la première fois à l’encontre des appelantes.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a dit que M^me Z K, d’une part, M^mes X A épouse Y et M^me Z A, d’autre part, étaient redevables d’un indemnité d’occupation envers l’indivision dont le montant sera déterminé par le notaire. Il convient d’ajouter que celui-ci fera application de l’article 815-10 alinéa 3 du code civil sur la prescription quinquennale, chaque partie devant justifier de la première demande formée en justice ou dans le cadre d’un dire, devant notaire, au titre de l’indemnité due par son coïndivisaire afin de fixer le point de départ de cette prescription. Les parties devront également apporter tous éléments utiles permettant de déterminer la date à laquelle M^mes X A épouse Y, d’une part, M^me Z A, d’autre part, se sont installées dans l’annexe de 45 m². En cas de difficultés pour fixer cette indemnité d’occupation, le notaire devra saisir le juge commis en application des dispositions de l’article 1373 du code de procédure civile.

- Sur les demandes accessoires :

M^mes X A épouse Y et Z A succombant tant en première instance qu’en appel, le jugement entreprise sera confirmé dans ses dispositions sur les frais irrépétibles. L’équité commande de les condamner in solidum à payer à M^me Z K la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

Par ces motifs,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Dit qu’il n’existe pas de lien suffisant entre l’indivision conventionnelle existant entre les parties à la présente instance et les successions de P A et d’Q R.

Rejette, en conséquence, la demande de sursis à statuer présentée par M^mes X A épouse Y et Z A.

Dit n’y avoir lieu à inviter M^me Z K à appeler à la présente instance d’appel ses deux filles, M^mes F et T A, en ce qu’elles ne sont titulaires d’aucun droit dans cette indivision qui n’est pas successorale mais conventionnelle.

Confirme, dans la limite de l’appel, le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille

le 5 octobre 2017.

Y ajoutant,

Déboute M^mes X A épouse Y et Z A de leur demande d’expertise.

Dit que les dispositions de l’article 815-5-1 du code civil ne trouvent pas à s’appliquer en l’espèce.

Déboute M^mes X A épouse Y et Z A de leur demande de délai visant à procéder à la vente amiable du bien immobilier moyennant un prix de présentation de 2.500.000 €.

Dit qu’il sera fait application par le notaire de la prescription quinquennale de l’article 815-10 alinéa 3 du code civil s’agissant des indemnités d’occupation dues par M^mes Z K, X A épouse Y et Z AJ, chaque partie devant justifier de la première demande formée en justice ou dans le cadre d’un dire, devant notaire, au titre de l’indemnité due par son coïndivisaire afin de fixer le point de départ de cette prescription.

Dit que les parties devront également apporter tous éléments utiles permettant de déterminer la date à laquelle M^mes X A épouse Y, d’une part, M^me Z A, d’autre part, se sont installées dans l’annexe de 45 m².

Dit qu’en cas de difficultés pour fixer cette indemnité d’occupation, le notaire devra saisir le juge commis en application des dispositions de l’article 1373 du code de procédure civile.

Condamne in solidum M^mes X A épouse Y et Z A à payer à M^me Z K la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) au titre des frais irrépétibles d’appel.

Ordonne l’emploi des dépens en frais généraux de partage et privilégiés de licitation, avec distraction au profit de maître U AM et de maître AP AQ, avocats, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dit qu’ils seront supportés par les copartageants en proportion de leurs droits dans l’indivision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT